Федеральное агентство по образованию
Волжский государственный инженерно-педагогический университет
Кафедра «Страхование, финансы и кредит»
НАУЧНАЯ РАБОТА
по дисциплине статистика
Тема: «Статистическое изучение цен на недвижимость»
Выполнил:
Студент 3 курса ФК-07-2
Филиппов О.В.
Принял доцент Н.Г. Гуртовая
Н.Новгород
2010 г
Содержание
Введение
……………………………………………………………………….….3
Глава 1. Теоретические основы статистического изучения цен
1.1 Понятие цены………………………………………………….……….……...5
1.2 Показатели статистики цен………………………………………………….10
1.3 Методы расчета и анализа индексов цен……………………………14
Глава 2. Статистический анализ цен на недвижимость Приволжского Федерального Округа
2.1 Статистический анализ цен по всем квартирам различных типов Приволжского Федерального Округа…………………………………………..20
2.2 Статистический анализ цен по квартирам улучшенной планировки Приволжского Федерального Округа……………………………………….….23
2.3 Статистический анализ цен по элитным квартирам Приволжского Федерального Округа……………………………………………………………27
Глава 3. Проблемы на рынке недвижимости, пути их решения и перспективы развития
3.1Проблемы на рынке недвижимости и пути их решения…………………..31
3.2Перспективы развития цен на рынке недвижимости………………...……35
Заключение
……………………………………………………………………..41
Список литературы
…………………..…………….…………………………..43
Приложение 1
..………..………………………………………………………...45
Приложение 2
..………..………………………………………………………...46
Введение
Обработка статистических данных уже давно применяется в самых разнообразных видах человеческой деятельности. Вообще говоря, трудно назвать ту сферу, в которой она бы не использовалась. Но, пожалуй, ни в одной области знаний и практической деятельности обработка статистических данных не играет такой исключительно большой роли, как в экономике на рынке товаров и услуг, в связи с этим важную роль приобретает такой раздел статистики, как статистика цен.
Актуальность исследования:многократный разрыв между размером текущих денежных поступлений граждан (зарплата, предпринимательский доход) и высокой стоимостью объектов жилой недвижимости стал одной из существенных проблем социально-экономического развития России в связи с переходом к рыночным отношениям.
В условиях заметного снижения возможностей государства и предприятий по финансированию жилищного строительства в стране сложилась ситуация, когда большая часть населения не имеет возможности улучшить свои жилищные условия. Если раньше для граждан главным способом решения жилищной проблемы являлось получение государственного жилья, то сегодня эта задача решается в основном путем приобретения или строительства жилья за счет собственных сбережений. Между тем, жилищный вопрос в наибольшей степени затрагивает группы населения с низкими и средними доходами, которые не в состоянии единовременно внести все средства за приобретаемое жилье.
Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.
Цель работы – рассмотреть теоретические основы статистики цен, а так же провести статистический анализ цен на недвижимость в Приволжском Федеральном округе.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
1. Раскрыть сущность цены и определить методы ее расчета;
2. Провести статистический анализ цен на недвижимость;
3. Определить основные проблемы, связанные с недвижимостью и предложить пути их решения;
4. Дать прогноз цен на недвижимость на 2010-2012 года.
Для написания научной работы были использованы работы отечественных специалистов в области экономической статистики; аналитические обзоры и статистические данные Государственного комитета статистики РФ; действующие законы РФ.
Глава
1
. Теоретические основы статистического изучения цен
1.1 Понятие цены
Цена - многофункциональное экономическое явление, ведущая рыночная категория. Изменение цены часто влечет за собой серьезнейшие социальные, экономические, а также политические последствия. Поэтому во всесторонней и объективной информации о ценах, в глубоком анализе закономерностей и тенденций их изменения заинтересовано все общество, а не только властные структуры и маркетинговые службы.
Цена -
сумма денег, уплачиваемая за единицу товара, эквивалент обмена товара на деньги. [7, с.266]
Цена - это выражение стоимости товара в денежных единицах определенной валюты за количественную единицу товара в конкретных условиях места и времени. [2, с.88]
Цены, процессы их образования и изменения представляют собой предмет статистического исследования. Статистика цен - самостоятельный блок, входящий как составная часть в статистику рынка и соответственно в социально-экономическуюстатистику.
Поэтому в органах государственной статистики сформирована самостоятельная служба статистики цен. Сложились уже и альтернативные службы статистики цен. [7, c.266]
Категория цен связана с функционированием товарно-денежных отношений. В условиях развитого рынка цена характеризует не только те затраты на производство и реализацию товара, которые произведены, но и признаваемые общественно обоснованными с учетом спроса.
При помощи цен определяются, прогнозируются и анализируются хозяйственные пропорции, эффективность производства, выгодность продукции для производителей и потребителей. Ценой измеряется эквивалентность обмена во внутренних и внешних экономических связях, между промышленностью и сельским хозяйством, предприятиями и организациями. От уровня и динамики цен на товары зависит уровень жизни населения. В цене, таким образом, фокусируются экономические и социальные проблемы общества.
Цена выполняет учетную, стимулирующую и распределительную функции.
Учетная функция позволяет оценить затраты и результатыпроизводства.
Стимулирующая функция призвана активизировать научно-технический прогресс, повысить ресурсосбережение, эффективность производства и качество продукции.
Распределительная функцияпредусматривает учет вцене акциза на отдельные группы и виды товаров, налога на добавленную стоимость и других форм централизованного чистого дохода, который поступает в федеральный и местный бюджеты. С помощью этой функции цены решаются социальные задачи. [4, с.369]
Рыночная цена выполняет различные функции. Цена - это посредник и соизмеритель при обмене товаров на деньги. Цена - важный показатель конъюнктуры рынка, фактор уровня, структуры и соотношения спроса и предложения, территориального размещения производства. Цена - инструмент образования прибыли и управления эффективностью, фактор налогообложения. Цена - это главная составляющая инфляционных процессов, средство влияния на инвестиционную политику (повышение цен часто ведет к росту привлекательности инвестиций). Цена - мощный фактор уровня жизни населения, влияющий на рынок труда, объем и структуру потребления, уровень реальных доходов различных социальных групп. И наконец, цена - это орудие конкурентной борьбы. [8, с.267]
Цены классифицируют по различным направлениям.
1. По сферам товарного обслуживания
:
- оптовые цены, по которым предприятия реализуют в больших объемах продукцию промышленно-технического и потребительского назначения (между отраслями внутри оптовой сферы и из оптовой в розничную). При наличии разветвленной сети потребления товара оптимизировать продажу позволяют посреднические оптовые фирмы или организации (снабженческо-сбытовые организации, товарные биржи). При отсутствии потребности в посредниках поставщики и потребители устанавливают прямые хозяйственные связи;
-
розничные цены, по которым товары реализуются конечному потребителю (в основном населению) в ограниченном количестве;
- закупочные цены, по которым государство покупает продукцию у сельскохозяйственных предприятий (фермеров);
- цены и тарифы на услуги. Тарифы могут относиться к сфере оптовой торговли (например, грузовые транспортные тарифы, фрахт) и розничной (пассажирские тарифы). [7, с.271]
2. По способу отражения транспортных расходов
:
- цены франко-отправления (на товары ограниченного производства и разветвленной сети потребления), включающие транспортные издержки до пункта магистрального транспорта (порта, железнодорожной станции), расходы на остальной путь покрывает покупатель;
- цены франко-назначения, включающие транспортные расходы до пункта назначения.
3. По формам продаж
:
- контрактные (договорные) цены - цены фактической договоренности между продавцом и покупателем;
- биржевые котировки - это уровень цены товара, реализуемого через биржу. Цена биржевого товара складывается из биржевой котировки и надбавки (скидки) за качество, удаленность от места поставки;
- цены ярмарок и выставок (часто льготные);
- аукционные цены, отражающие ход продаж на аукционах (различают стартовые цены и продажные)
Аукционы (публичные торги) бывают трех типов:
1. С повышением цены (товар продают по цене, наиболее высокой из предложенных покупателями).
2. Вейлинговые торги (цена предложения наивысшая, на экране-циферблате стрелки имеют обратный ход, покупатель нажатием кнопки определяет устраивающую его цену).
3. С подачей заявок в запечатанных конвертах, при этом отсутствует возможность сравнения с запросами других покупателей.
4. По стадиям продажи
:
- цены предложения (цены продавца, или стартовые), по которым продавец желает продать товар. Как правило, это верхний предел диапазона возможных цен этого товара (за исключением аукционных и цен подряда), который корректируется в ходе переговоров с покупателем. Для некоторых товаров (машин, оборудования) цены предложения - единственный источник информации об уровне цен на рынке;
- цены спроса, по которым покупатель заинтересован приобрести товар;
- цены реализации (сделки, продажи, покупки) - фактические, или номинальные, цены. Их следует отличать от реальных, соотнесенных с уровнем дохода общества или общим уровнем цен. [7, с.272]
5. По степени регулирования
:
- жестко фиксированные (основной тип цен в условиях административно-командной экономики);
- регулируемые (допускаются изменения в определенных пределах, устанавливаются государством, как правило, на продукты повышенного социального назначения);
- свободные (не подвержены прямому вмешательству, формируются в соответствии с конъюнктурой рынка).
6. По степени устойчивости во времени
:
- твердые: устанавливаются при заключении договора на весь срок действия;
- подвижные: зафиксированная в договоре цена меняется в момент поставки, если изменилась рыночная цена товара, установленная по оговоренному в контракте источнику;
- скользящие: в договоре устанавливается исходная цена и оговаривается порядок (формула) внесения поправок в случае изменения стоимости ценообразующих факторов. Скользящие цены применяются к товарам, требующим длительного срока изготовления;
- с последующей фиксацией: в договоре определяются условия фиксации и принцип определения уровня цены: периодичность фиксации, база фиксации, сроки согласования и осуществления фиксации.
В качестве базовой цены, ориентира для внесения поправок или фиксации уровня цены при заключении сделки используются:
1. Расчетные цены, которые обосновываются поставщиком для каждого конкретного заказа с учетом его технических и коммерческих условий.
2. Справочные цены, публикуемые в справочниках, каталогах, периодических изданиях. Как правило, это средние цены фактических сделок за определенный период, экспертные оценки, биржевые котировки, цены предложений крупных фирм и т. д.
3. Цены прейскурантов и ценников. Прейскуранты выпускаются, как правило, производителем для готовых изделий, рассылаются клиентам, включают цены для конечных пользователей, стабильные скидки в разрезе всей или части товарной номенклатуры фирмы. При необходимости частого изменения цен прейскуранты дополняются вкладышами с коэффициентами изменений.
Кроме перечисленных выделяют и другие виды цен, например:
- трансфертные (внутрифирменные - для обмена между цехами одного предприятия, дочерними фирмами, заграничными филиалами, конфиденциальны);
- мировые (выступают в качестве условной средней стоимости товаров, реализуемых в нескольких странах, на практике, как правило, модальные, т. е. цены отдельных стран - основных производителей товара). [7, с.273]
Задачи статистики цен:
- регистрация цен, наблюдение за их изменением;
- анализ уровня цен, его дифференциации;
- характеристика структуры цен;
- изучение соотношений цен различных товаров;
- региональный анализ цен;
- анализ и моделирование динамики цен;
- выявление и моделирование факторов, влияющих на уровень, вариацию и динамику цен;
- изучение конъюнктуры рынка;
- прогнозирование цен.
1.2 Показатели статистики цен
Решение совокупности современных задач, предъявляемых статистике цен, предполагает построение и совершенствование системы статистических показателей, в составе можно предусмотреть выделение нескольких самостоятельных групп показателей. Важнейшие группы системы показателей статистики цен: показатели уровня цен, показатели структуры цены, показатели рядов динамики цен, показатели вариации цен и индексы цен. [9, с.536]
Средняя цена – это обобщающая характеристика уровня цен на одноименные товары и услуги. [6, c.245]Средние цены рассчитываются с помощью средней арифметической.
Средняя арифметическая простая:
(1)
где pi
– цена,
n – число цен совокупности.
Средняя арифметическая взвешенная:
(2)
где qi
– объем продаж.
Показатели вариации используются для измерения степени колеблемости отдельных значений признака от средней. Основные показатели: размах колебаний, дисперсия, среднее квадратическое отклонение и коэффициент вариации. [9, с.5]
Размах колебаний (размах вариации):
(3)
где pmax
– максимальное значение цены,
pmin
- минимальное значение цены.
Величина показателя зависит от величины только двух крайних вариант и не учитывает степени колеблемости основной массы членов ряда. [5, с.74]
Дисперсия – это средняя арифметическая квадратов отклонений отдельных значений признака от средней арифметической. В зависимости от исходных данных дисперсия вычисляется по формуле средней арифметической простой или взвешенной.
Дисперсия простая:
(4)
где - среднее значение цены,
n - количество цен совокупности.
Дисперсия взвешенная:
(5)
Среднее квадратическое отклонение представляет собой корень квадратный из дисперсии. [9, с.5]
(6)
В отличие от дисперсии среднее квадратическое отклонение является абсолютной мерой вариации признака в совокупности и выражается в единицах измерения варьирующего признака (в рублях, процентах, тоннах и т.д.).
Для сравнения размеров вариации различных признаков, а также для сравнения степени вариации одноименных признаков в нескольких совокупностях и исчисляется относительный показатель вариации – коэффициент вариации, который представляет собой процентное соотношение среднего квадратического отклонения к средней арифметической.
(7)
По величине коэффициента вариации можно судить о степени вариации признака, а следовательно, об однородности состава совокупности. Чем больше его величина, тем больше разброс значений признака вокруг средней, тем менее однородна совокупность по составу. [9, с.6] Совокупность считается однородной, если коэффициент вариации не превышает 33 %. [5, с.77]
Ряды динамики характеризуют изменение цены во времени. Для анализа рядов динамики рассчитываются: абсолютные приросты, темпы роста, темпы прироста, абсолютное значение одного процента.
Абсолютный прирост показывает на сколько в абсолютном выражении уровень текущего периода больше (или меньше) базисного (предыдущего).
Базисный абсолютный прирост:
(8)
где pi
– цена текущего периода,
pб
– цена базисного периода.
Цепной абсолютный прирост:
(9)
где pi
-1
– цена предыдущего периода.
Темп роста – это коэффициент роста, выраженный в процентах. Он показывает, сколько процентов уровень текущего периода составляет по отношению к уровню базисного периода.
Базисный темп роста:
(10)
Цепной темп роста:
(11)
Темп прироста показывает, на сколько процентов уровень текущего периода больше (или меньше) уровня базисного периода.
(12)
Абсолютное значение одного процента – это одна сотая часть базиса уровня и отношения абсолютного прироста к соответствующему темпу роста или одна сотая часть предыдущего уровня. [5, с.218]
(13)
Средний абсолютный прирост исчисляется как средняя арифметическая простая цепных приростов:
(14)
где n – число абсолютных приростов.
Средний темп роста исчисляется по формуле средней геометрической из цепных коэффициентов роста.
(15)
Средний темп прироста исчисляется следующим образом. [9, с.6]
(16)
Средняя величина абсолютного значения одного процента прироста исчисляется следующим образом. [5, с.220]
(17)
Эта система показателей статистики цен позволяет полностью изучить цены, их влияние на экономико-социальные процессы и решать задачи, предъявляемые статистике цен. [9, с.537]
1.3 Методы расчета и анализа индексов цен
Индексный метод является основным методом всестороннего статистического исследования цен.
Индекс цен - относительный показатель выраженный в коэффициентах или процентах, характеризующий изменение цен во времени или в пространстве. [9, с.554]
Сравнение цен одного товара осуществляется с помощью индивидуального (однотоварного) индекса цен:
(18)
где pi
1
– цена на товар в текущем периоде,
pi
0
– цена на товар в базисном периоде. [5, с.272]
Индивидуальные индексы характеризуют динамику цены конкретного товара. [9, с.555]
Основной формой индекса цен для совокупности разнородных товаров является агрегатный индекс. Цены различных товаров (например, кондитерских изделий и компьютеров) складывать бессмысленно. Несуммируемость элементов совокупности преодолевается путем взвешивания каждой цены по количеству проданных товаров. Сумма произведений цен товаров на их количество составляет товарооборот совокупности товаров. Чтобы выявить непосредственно изменение цен, необходимо зафиксировать показатели количества на одном из уровней.
Базисного периода времени (формула Ласпейреса)
(19)
где qi
0
– объем продаж в базисном периоде,
qi
1
– объем продаж в текущем периоде.
Текущего периода времени (формула Пааше)
. (20)
Четкость интерпретации, экономический смысл и удобство практического расчета формулы Ласпейреса сделали ее самой популярной в мире для расчета индекса потребительских цен, который показывает, во сколько раз изменились бы потребительские расходы в текущем периоде по сравнению с базисным, если бы при изменении цен уровень потребления оставался прежним. Такой расчет корректен при отсутствии значительных количественных и качественных изменений в структуре потребления (во времени и по территории, если индекс рассчитывается для нескольких регионов). [7, с.304]
Изучение динамики розничных цен (например, для получения дефлятора, позволяющего рассчитать стоимостные показатели отчетного периода в сопоставимых ценах) должно быть максимально приближено к совокупности товаров, произведенных в отчетном периоде. Результат расчета по формуле Пааше показывает, во сколько раз сумма фактических затрат населения на покупку товаров больше (меньше) суммы денег, которую население должно было бы заплатить за эти же товары, если бы цены оставались на уровне базисного периода.
Статистическим анализом доказано, что в долговременном аспекте формула Пааше занижает реальное изменение цен вследствие общественной отрицательной корреляции (относительный вес товара падает, если цена его возрастает).
Доказано, что наилучший линейный индекс лежит между индексами, вычисленными по формулам Ласпейреса и Пааше. Зарубежные статистики пытались найти компромиссную формулу.
Формула Эджворта - Маршалла:
(21)
Формула улавливает сдвиги в структуре покупок, но привязана к условной структуре товарооборота, не характерной ни для одного реального периода, не имеет прямого экономического смысла. Ее расчет встречает препятствия в сборе материалов. [7, с.305]
Наиболее удачным компромиссом многие экономисты считают «идеальный» индекс Фишера.
(22)
Он оценивает не только набор товаров базисного периода по ценам текущего, но и набор товаров текущего периода по ценам базисного. Применяется в случае трудностей с выбором весов или значительного изменения структуры весов.
Индексы при систематическом расчете из года в год образуют индексные ряды. Различают базисные ряды (цены каждого года сравниваются с ценами года, принятого за базу) и цепные (характеризующие изменение цен по сравнению с предыдущим годом). Веса индексов ряда могут быть постоянными (на уровне одного года), и тогда произведение цепных индексов даст базисный индекс.
Применение системы переменных весов (по количеству товаров отчетного года) в индексном ряду цен порождает ошибку при переходе от цепных индексов к базисным и обратно, так как позитивна корреляция между текущим изменением цен и прошлым изменением количества проданных товаров. Эта ошибка мала, если корреляционная связь между изменением цен и количества проданного товара незначительна. На практике система цепных индексов (достоинство - сокращает период сравнения, ограничивает круг несопоставимых товаров) используется для коротких периодов, затем осуществляется поправка по формуле базисного периода, так как за длительный период ошибка накапливается. [7, с.306]
Индексный метод широко применяется также для изучения динамики средних величин и выявления факторов, влияющих на динамику средних. С этой целью исчисляется система взаимосвязанных индексов: переменного, постоянного состава и структурных сдвигов.
Индекс переменного состава представляет собой соотношение двух взвешенных средних величин с переменными весами, характеризующие изменение индексируемого показателя.
Индекс переменного состава для цены имеет следующий вид. [9, с.10]
(23)
Величина этого индекса характеризует изменение цены за счет двух факторов – уровня цен и структуры продаж / Голуб Л.А. Социально-экономическая статистика.
Индекс фиксированного (постоянного) состава представляет собой отношение средних с одними и теми же весами. Для цены он может быть записан следующим образом. [9, с.10]
(24)
Индекс постоянного состава учитывает изменение средних цен за счет уровня цен.
Индекс структурных сдвигов характеризует влияние структуры продаж на изменение средней цены и рассчитывается по формуле. [3, с.134]
(25)
Система взаимосвязанных индексов имеет вид. [9, с.10]
(26)
Численные значения индексов, рассчитанных по различным формулам на основе одних и тех же данных, отличаются и порой значительно, особенно в годы резких изменений уровня цен и связанного с этим изменения структуры спроса. Отдать предпочтение одной формуле трудно: разные цели диктуют применение индексных форм, имеющих разный экономический смысл. Отказ от концепции единственного индекса цен в пользу концепции системы индексов позволит дать обобщающую характеристику и оценку основных причин изменения розничных цен. Но поскольку все же индексный метод не универсален, а отражает лишь тенденцию движения цен, то нельзя требовать большей определенности от рассчитанных индексов. Кроме того, на чистоту результатов огромное влияние оказывает достоверность исходных материалов, особенно ошибка выборки, степень представительности товаров, включенных в расчет. [7, с.310]
Глава
2
. Статистический анализ цен на недвижимость Приволжского Федерального Округа
Для статистического анализа были взяты равностоящие интервальные динамические ряды.
Для анализа динамических рядов были использованы показатели, приведенные в таблице.
Таблица 1
Основные показатели для анализа динамических рядов.
| № | Показатель | Базисный | Цепной |
| 1 | Абсолютный прирост | ∆б
= Yi – Y0 |
∆ц
= Yi – Yi -1 |
| 2 | Коэфицент роста | ίб
= Yi / Y0 |
ίц
= Yi / Yi -1 |
| 3 | Темп роста | Трб
= ίб х 100% |
Трц
= ίб х 100% |
| 4 | Темп прироста | Тпрб
= Трб – 100% |
Тпрц
= Трц – 100% |
| 5 | Абсолютное значение 1% прироста | Aб
= Y0 / 100% |
Aц
= Yi -1 / 100% |
| 6 | Средняя хронологическая | = / n | |
| 7 | Средний абсолютный прирост | = ц
/ n-1 |
|
| 8 | Средний коэфицент роста | = б
= ц |
|
| 9 | Средний темп роста | = х 100% | |
| 10 | Средний темп прироста | = - 100% | |
2.1 Статистический анализ цен по всем квартирам различных типов Приволжского Федерального Округа
· Первичный рынок
Таблица 2
Статистический анализ цен на первичном рынке по всем квартирам различных типов.
| год | 2005
|
2006
|
2007
|
2008
|
2009
|
| средняя цена | 24180,52 | 47080,73 | 56212,84 | 62422,02 | 50698,25 |
| ∆б
|
- | 22900,21 | 32032,32 | 38241,5 | 26517,73 |
| ίб
|
- | 1,95 | 2,32 | 2,58 | 2,1 |
| Трб
|
- | 195 | 232 | 258 | 210 |
| Тпрб
|
- | 95 | 132 | 158 | 110 |
| Аб
|
- | 241,81 | 241,81 | 241,81 | 241,81 |
| ∆ц
|
- | 22900,21 | 9132,11 | 6209,18 | - 11723,77 |
| ίц
|
- | 1,95 | 1,19 | 1,11 | 0,81 |
| Трц
|
- | 195 | 119 | 111 | 81 |
| Тпрц
|
- | 95 | 19 | 11 | -19% |
| Ац
|
- | 241,81 | 470,81 | 562,13 | 624,22 |
1) = = 48118,87 (руб.)
2) = = 6629,43 (руб.)
3) = = = 1,1
4) = 1,1 × 100% = 110%
5) = 110 – 100% = 10%
По таблице 2 можно сделать следующие выводы:
1. По сравнению с базовым 2005 годом цена на недвижимость:
- в 2006 г. увеличилась на 22900,21 руб. или на 95 %
- в 2007 г. увеличилась на 32032,32руб. или на 132 %
- в 2008 г. увеличилась на 38241,5руб. или на 158 %
- в 2009 г. увеличилась на 26517,73руб. или на 110 %
2. По сравнению с предыдущим годом цена на недвижимость:
- в 2006 г. увеличилась на 22900,21 руб. или на 95 %
- в 2007 г. увеличилась на 9132,11 руб. или на 19 %
- в 2008 г. увеличилась на 6209,18 руб. или на 11 %
- в 2009 г. снизилась на 11723,77 руб. или на 19 %
3. В среднем цена за 1 квадратный метр составила 48118,87 руб., ежегодно в среднем цена увеличивалась на 6629,43 руб. или на 10 %.
· Вторичный рынок
Таблица 3
Статистический анализ цен на вторичном рынке по всем квартирам различных типов.
| год | 2005
|
2006
|
2007
|
2008
|
2009
|
| средняя цена | 17645,43 | 36405,41 | 42353,59 | 47416,48 | 40730,73 |
| ∆б
|
- | 18759,98 | 24708,16 | 29771,05 | 23085,3 |
| ίб
|
- | 2,06 | 2,4 | 2,69 | 2,31 |
| Трб
|
- | 206 | 240 | 269 | 231 |
| Тпрб
|
- | 106 | 140 | 169 | 131 |
| Аб
|
- | 176,45 | 176,45 | 176,45 | 176,45 |
| ∆ц
|
- | 18759,98 | 5948,18 | 5062,89 | -6685,75 |
| ίц
|
- | 2,06 | 1,16 | 1,12 | 0,86 |
| Трц
|
- | 206 | 116 | 112 | 86 |
| Тпрц
|
- | 106 | 16 | 12 | -14 |
| Ац
|
- | 176,45 | 364,05 | 423,54 | 474,16 |
1)= = 36910,33(руб.)
2) = = 5771,33(руб.)
3) = = = 1,11
4) = 1,11 × 100% = 111 %
5) = 111% – 100% = 11%
По таблице 3 можно сделать следующие выводы:
1. По сравнению с базовым 2005 годом цена на недвижимость:
- в 2006 г. увеличилась на 18759,98 руб. или на 106 %
- в 2007 г. увеличилась на 24708,16 руб. или на 140 %
- в 2008 г. увеличилась на 29771,05 руб. или на 169 %
- в 2009 г. увеличилась на 23085,3 руб. или на 131 %
2. По сравнению с предыдущим годом цена на недвижимость:
- в 2006 г. увеличилась на 18759,98 руб. или на 106 %
- в 2007 г. увеличилась на 5948,18 руб. или на 16 %
- в 2008 г. увеличилась на 5062,89 руб. или на 12 %
- в 2009 г. снизилась на 6685,75 руб. или на 14 %
3. В среднем цена за 1 квадратный метр составила 36910,33 руб., ежегодно в среднем цена увеличивалась на 5771,33 руб. или на 11 %.
Руб.
|
Рис. 1. Стоимость квартир всех типов в Приволжском Федеральном Округе, руб.
Графическое изображение ряда подтверждает тенденцию увеличения показателя до 2008 г., а с 2008 г. по 2009 г. – снижение.
2.2 Статистический анализ цен по квартирам улучшенной планировки Приволжского Федерального Округа
· Первичный рынок
Таблица 4
Статистический анализ цен на первичном рынке по квартирам улучшенной планировки.
| год | 2005
|
2006
|
2007
|
2008
|
2009
|
| средняя цена | 21713,44 | 42912,78 | 52970,17 | 59245,9 | 48301,57 |
| ∆б
|
- | 21199,34 | 31256,73 | 37532,46 | 26588,13 |
| ίб
|
- | 1,98 | 2,44 | 2,73 | 2,22 |
| Трб
|
- | 198 | 244 | 273 | 222 |
| Тпрб
|
- | 98 | 144 | 173 | 122 |
| Аб
|
- | 217,13 | 217,13 | 217,13 | 217,13 |
| ∆ц
|
- | 21199,34 | 10057,39 | 6275,73 | -10944,33 |
| ίц
|
- | 1,98 | 1,23 | 1,12 | 0,82 |
| Трц
|
- | 198 | 123 | 112 | 82 |
| Тпрц
|
- | 98 | 23 | 12 | -18 |
| Ац
|
- | 217,13 | 429,13 | 529,70 | 592,46 |
1) = = 45028,77 (руб.)
2) = = 6647,03 (руб.)
3) = = = 1,11
4) = 1,11 × 100 % = 111 %
5) = 111% – 100 % = 11 %
По таблице 4 можно сделать следующие выводы:
1. По сравнению с базовым 2005 годом цена на недвижимость:
- в 2006 г. увеличилась на 21199,34 руб. или на 98 %
- в 2007 г. увеличилась на 31256,73 руб. или на 144 %
- в 2008 г. увеличилась на 37532,46 руб. или на 173 %
- в 2009 г. увеличилась на 26588,13 руб. или на 122 %
2. По сравнению с предыдущим годом цена на недвижимость:
- в 2006 г. увеличилась на 21199,34 руб. или на 98 %
- в 2007 г. увеличилась на 10057,39 руб. или на 23 %
- в 2008 г. увеличилась на 6275,73 руб. или на 12 %
- в 2009 г. снизилась на 10944,33 руб. или на 18 %
3. В среднем цена за 1 квадратный метр составила 45028,77 руб., ежегодно в среднем цена увеличивалась на 6647,03 руб. или на 11 %.
· Вторичный рынок
Таблица 5
Статистический анализ цен на вторичном рынке по квартирам улучшенной планировки.
| год | 2005
|
2006
|
2007
|
2008
|
2009
|
| средняя цена | 18692,49 | 39786,55 | 45119,7 | 50072,59 | 43749,25 |
| ∆б
|
- | 21094,06 | 26427,21 | 31380,1 | 25056,76 |
| ίб
|
- | 2,13 | 2,41 | 2,68 | 2,34 |
| Трб
|
- | 213 | 241 | 268 | 234 |
| Тпрб
|
- | 113 | 141 | 168 | 134 |
| Аб
|
- | 186,92 | 186,92 | 186,92 | 186,92 |
| ∆ц
|
- | 21094,06 | 5333,15 | 4952,89 | -6323,34 |
| ίц
|
- | 2,13 | 1,13 | 1,11 | 0,87 |
| Трц
|
- | 213 | 113 | 111 | 87 |
| Тпрц
|
- | 113 | 13 | 11 | -13 |
| Ац
|
- | 186,92 | 397,87 | 451,2 | 500,73 |
1) = = 39484,12 (руб.)
2) = = 6264,19 (руб.)
3) = = = 1,11
4) =1,11× 100% = 111 %
5) =111% – 100% = 11 %
По таблице 5 можно сделать следующие выводы:
1. По сравнению с базовым 2005 годом цена на недвижимость:
- в 2006 г. увеличилась на 21094,06 руб. или на 113 %
- в 2007 г. увеличилась на 26427,21 руб. или на 141 %
- в 2008 г. увеличилась на 31380,1 руб. или на 168 %
- в 2009 г. увеличилась на 25056,76 руб. или на 134 %
2. По сравнению с предыдущим годом цена на недвижимость:
- в 2006 г. увеличилась на 21094,06 руб. или на 113 %
- в 2007 г. увеличилась на 5333,15 руб. или на 13 %
- в 2008 г. увеличилась на 4952,89 руб. или на 11 %
- в 2009 г. снизилась на 6323,34 руб. или на 13 %
3. В среднем цена за 1 квадратный метр составила 39484,12 руб., ежегодно в среднем цена увеличивалась на 6264,19 руб. или на 11 %.
Руб.
|
Рис. 2. Стоимость квартир улучшенной планировки в Приволжском Федеральном Округе, руб.
Графическое изображение ряда подтверждает тенденцию увеличения показателя до 2008 г., а с 2008 г. по 2009 г. – снижение.
2.3 Статистический анализ цен по элитным квартирам Приволжского Федерального Округа
· Первичный рынок
Таблица 6
Статистический анализ цен на вторичном рынке по элитным квартирам.
| год | 2005
|
2006
|
2007
|
2008
|
2009
|
| средняя цена | 29901,56 | 57599,02 | 66050,73 | 80484,53 | 72243,3 |
| ∆б
|
- | 27697,46 | 36149,17 | 50582,97 | 42341,74 |
| ίб
|
- | 1,93 | 2,21 | 2,69 | 2,42 |
| Трб
|
- | 193 | 221 | 269 | 242 |
| Тпрб
|
- | 93 | 121 | 169 | 142 |
| Аб
|
- | 299,02 | 299,02 | 299,02 | 299,02 |
| ∆ц
|
- | 27697,46 | 8451,71 | 14433,8 | -8241,23 |
| ίц
|
- | 1,93 | 1,15 | 1,22 | 0,9 |
| Трц
|
- | 193 | 115 | 122 | 90 |
| Тпрц
|
- | 93 | 15 | 22 | -10 |
| Ац
|
- | 299,02 | 575,99 | 660,51 | 804,85 |
1) = = 61255,83 (руб.)
2) = = 10585,44 (руб.)
3) = = = 1,12
4) = 1,12 × 100% = 112%
5) = 112 – 100% = 12%
По таблице 6 можно сделать следующие выводы:
1. По сравнению с базовым 2005 годом цена на недвижимость:
- в 2006 г. увеличилась на 27697,46 руб. или на 93 %
- в 2007 г. увеличилась на 36149,17 руб. или на 121 %
- в 2008 г. увеличилась на 50582,97 руб. или на 169 %
- в 2009 г. увеличилась на 42341,74 руб. или на 142 %
2. По сравнению с предыдущим годом цена на недвижимость:
- в 2006 г. увеличилась на 27697,46 руб. или на 93 %
- в 2007 г. увеличилась на 8451,71 руб. или на 15 %
- в 2008 г. увеличилась на 14433,8 руб. или на 22 %
- в 2009 г. снизилась на 8241,23руб. или на 10 %
3. В среднем цена за 1 квадратный метр составила 61255,83 руб., ежегодно в среднем цена увеличивалась на 10585,44 руб. или на 12 %.
· Вторичный рынок
Таблица 7
Статистический анализ цен на вторичном рынке по элитным квартирам.
| год | 2005
|
2006
|
2007
|
2008
|
2009
|
| средняя цена | 30274,44 | 54213,51 | 60965,29 | 73133,92 | 69103,93 |
| ∆б
|
- | 23939,07 | 30690,85 | 42859,48 | 38829,49 |
| ίб
|
- | 1,79 | 2,01 | 2,42 | 2,28 |
| Трб
|
- | 179 | 201 | 242 | 228 |
| Тпрб
|
- | 79 | 101 | 142 | 128 |
| Аб
|
- | 302,74 | 302,74 | 302,74 | 302,74 |
| ∆ц
|
- | 23939,07 | 6751,78 | 12168,63 | -4029,99 |
| ίц
|
- | 1,79 | 1,12 | 1,2 | 0,94 |
| Трц
|
- | 179 | 112 | 120 | 94 |
| Тпрц
|
-- | 79 | 12 | 20 | -6 |
| Ац
|
- | 302,74 | 542,14 | 609,65 | 731,34 |
1) = = 57538,22(руб.)
2) = = 9707,37 (руб.)
3) = = = 1,11
4) = 1,11× 100% = 111%
5) = 111– 100% = 11%
По таблице 7 можно сделать следующие выводы:
1. По сравнению с базовым 2005 годом цена на недвижимость:
- в 2006 г. увеличилась на 23939,07 руб. или на 79 %
- в 2007 г. увеличилась на 30690,85 руб. или на 101 %
- в 2008 г. увеличилась на 42859,48 руб. или на 142 %
- в 2009 г. увеличилась на 38829,49 руб. или на 128 %
2. По сравнению с предыдущим годом цена на недвижимость:
- в 2006 г. увеличилась на 23939,07 руб. или на 79 %
- в 2007 г. увеличилась на 6751,78 руб. или на 12 %
- в 2008 г. увеличилась на 12168,63 руб. или на 20 %
- в 2009 г. снизилась на 4029,99 руб. или на 6 %
3. В среднем цена за 1 квадратный метр составила 57538,22 руб., ежегодно в среднем цена увеличивалась на 9707,37 руб. или на 11 %.
Руб.
|
Рис. 3. Стоимость элитных квартир в Приволжском Федеральном Округе, руб.
Графическое изображение ряда подтверждает тенденцию увеличения показателя до 2008 г., а с 2008 г. по 2009 г. – снижение.
Глава 3. Проблемы, пути их решения и перспективы развития рынка недвижимости
3.1 Проблемы на рынке недвижимости и пути их решения
Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В этом можно убедиться на примере кризисов 1998 и 2008 годов, когда нестабильная ситуация в стране негативно влияла на рынок недвижимости. Минувший 2009 год охарактеризовался экономической нестабильностью, что в совокупности с постоянно снижающимся платежеспособным потенциалом населения оказало негативное влияние на привлекательность риэлтерских операций.
Отрицательные процессы, которые происходят на рынке недвижимости в первую очередь обусловлены экономическим кризисом. Наиболее ощутимо это сказалось на компаниях, работающих с элитным жильем, нежилыми помещениями и земельными участками.
Основными факторами, негативно влияющими на рынок недвижимости являются: 1. Нестабильность финансового сектора.
2. Несовершенная система ипотечного кредитования.
3. Высокие цены на недвижимость.
4. Низкие доходы населения
5. Плохая организация долевого участия в строительстве.
6. Несовершенство законодательства.
Проводимая федеральными и местными органами власти экономическая политика, в настоящее время приводит к понижению уровня доходов населения, что отрицательно сказывается внедрении эффективных кредитных механизмов, в том числе и ипотеки. От неоправданно жесткой политики государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью увеличивается нелегальный оборот наличных денег, а следовательно и криминогенная ситуация на рынке. Это вызывает вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлтерскими компаниями.
Я считаю, что одной из основных проблем на рынке недвижимости является ипотечное кредитование, так как развитию ипотеки в последнее время уделяется значительное внимание как со стороны органов власти и управления, так и со стороны рынка. При этом в целом все сходятся на признании значительной роли ипотечного кредитования в экономике страны.
В России с ее перманентной жилищной проблемой, ипотека является единственным способом решения жилищного вопроса с привлечением средств населения. Кроме того, грамотное развитие системы ипотечного кредитования предполагает увеличение ввода нового жилья, что само по себе влечет увеличение ВВП страны, а также имеет кумулятивный эффект на смежные отрасли (строительные материалы, мебель, товары для ремонта, целый ряд услуг и пр.).
Для роста доли ипотечных кредитов в нашей стране я считаю нужно решить ряд следующих проблем:
1. Одной из основных проблем ипотечных кредитов является завышенные процентные ставки по ипотеке, которые составляют 11-14%, и высокий процент первоначального взноса, который составляет 20%. К примеру в США процентная ставка составляет 5,5%, в Германии – 3,5%, Франции – 3,77% и в Англии – 4%. За последний год ставка рефинансирования снижалась 13 раз с 12,5% до 8%, а снижение ставки по ипотеке практически было не заметно, она снизилась в среднем с 13% до 12%.Для развития ипотечных кредитов необходимо снижать первоначальный взнос, хотя бы до 10%, и саму процентную ставку, хотя бы до 8,5-9%, при нынешней ставке рефинансирования.
2. Следующая проблема не менее серьезна, она касается завышенных требований для получения ипотеки. В настоящее время невозможно получить кредит, если средний доход составляет менее 30 000 рублей. Это говорит о том, что большинству населения нашей страны, не реально получить кредит, так как средние доходы населения на много меньше 30 000 рублей.
3. Одна из проблем состоит в реформировании налогообложения. Кредиты, права по которым банки впоследствии передают аутсорсинговым компаниям, не включены в объекты, исключающие налогообложение. Налог на прибыль по получаемым процентам также очень высок (24%). Его нужно сократить по ипотечным кредитам как минимум до 15%, как по государственным бумагам с ипотечным покрытием. Разумным шагом было бы также увеличить размер налогового вычета для физ. лиц или вообще его отменить. Сейчас размер налогового вычета составляет 1 миллион рублей - этого явно мало при текущем уровне цен на жилье. Помимо этого, целесообразно включить в состав налогового вычета расходы, связанные с перекредитованием, чтобы уменьшить долговую нагрузку заёмщика.
4. В секторе долевого строительства для развития ипотечного кредитования необходимо принять следующие шаги:
- исключить приоритетное положение дольщика в случае банкротстве компании-застройщика;
- не разрешать застройщику в одностороннем порядке расторгать договор с дольщиком без согласия кредитора, ведь в таком случае кредит остаётся без обеспечения - у банка помимо увеличения рисков, возникает необходимость резервирования дополнительных средств;
- изменить схему выплат налогов на прибыль для банков при кредитовании объектов строительства, в том случае, если проценты выплачиваются в завершении срока кредита (то есть сам налог начислять по факту выдачи кредита. В результате, банк не платит налог с прибыли, которую фактически не получил);
- регламентировать регистрацию договоров участия в долевом строительстве, путём внесения поправок в действующее законодательство.
5. В области регистрации тоже не обходится без шероховатостей. Нет единого подхода в истребовании документов, совершении регистрационных действий. В законе невозможно прописать все практические случаи, а ФРС России не имеет права давать разъяснения по поводу данных действий. В данном случае необходимо издать соответствующие нормативные правовые акты и дать Федеральной Регистрационной Службе вышеизложенные права.
6. Также требуются корректировки закона о регистрации и в инструкцию Минюста, устанавливающие жёсткие требования к перечню документов, необходимых для регистрации. В настоящее время всем известно, что этот перечень полностью открыт, и это дает возможность любому регистратору по формальному несоответствию приостановить процесс регистрации или вообще отказать в ней.
7. Очень важно также внести поправки в закон об ипотечных ценных бумагах (долговые ценные бумаги эмитента, рефинансируемые с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам), изменив соотношение кредита и залога в ипотечном покрытии до 90% (на данный момент 70%) или убрав вообще. Сейчас коэффициент кредита/залога практически во всех банках составляет 90, (доходит и до 100%), но такие кредиты направить в ипотечное покрытие не представляется возможным вследствие ограничений в законодательстве. Неплохо было бы установить льготы для инвесторов в ипотечных ценных бумагах или найти другие стимулы вкладывать денежные средства в ипотечное кредитование.
8. В целях ликвидации криминальных явлений на рынке и неэффективного использования объектов недвижимости необходим закон о лицензировании деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.
9. Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники и стандарты их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости.
3.2
Перспективы развития цен на рынке недвижимости
Резкое падение цен и спроса на недвижимость в условиях финансового кризиса породило множество не вполне объективных оптимистических прогнозов и благоприятных сценариев развития рынка жилья в России. Периодически появляются сообщения о том, что положение постепенно стабилизируется, и не за горами долгожданный рост цен и активизация спроса на квадратные метры. Очевидно, что такая информация стимулирует покупателей и вдохновляет инвесторов, риэлторов, продавцов жилья, скучающих по прибыли. Так, недавно глава Сбербанка Герман Греф заявил, что цены на рынке недвижимости достигли дна и, начиная с осени 2009 года, неизбежно начнётся рост стоимости квадратных метров. Однако эксперты расценили это заявление, как необоснованную попытку стимулировать спрос.
Что же на самом деле ожидает рынок недвижимости в 2010 году? Единого мнения среди специалистов нет: слишком сильно «штормило» в 2008-2009 годах, слишком шатко положение рынка жилья на сегодняшний день, слишком много факторов, от которых зависит динамика цен на квадратные метры.
Большинство аналитиков прогнозирует дальнейшее падение цен на недвижимость. За первое полугодие 2010 года ожидается снижение стоимости жилья в среднем по России на 25% по сравнению с уровнем цен в конце 2008 года. Предполагается, что в некоторых регионах России падение цен может быть обвальным (до 60%). Причины столь неблагоприятных тенденций стоит искать в кризисе ипотечного кредитования, в повышении процентных ставок по кредитам, в снижении уровня доходов населения, а, следовательно, и спроса на жильё. Быстрый темп падения стоимости жилья отчасти обусловлен тем, что сильно завышенные в докризисный период цены на квадратные метры возвращаются к своим адекватным значениям. Значительный вклад в падение цен внесёт синдром «усталости от продажи»: те, кто в течение длительного времени искали покупателей на недвижимость, отчаявшись, сбавляют цену, чуть ли не вполовину.
Некоторой стабилизации и начала плавного роста цен можно ожидать не раньше, чем во второй половине 2010 года. Рост этот, по мнению экспертов, вызовет восстановление ипотечного кредитования, фактор «отложенного спроса» и многократное падение предложения, связанное со значительным снижением объема ввода нового жилья. Восстановление рынка начнётся в первую очередь в сегменте вторичной недвижимости: поползут вверх цены на 1-и 2-х комнатные квартиры в домах старой застройки. А к концу 2010 года можно ожидать некоторого увеличения стоимости жилья на рынке первичной недвижимости: скажется острый дефицит предложения.
Точно предугадать развитие событий на рынке недвижимости сегодня довольно сложно в связи с отсутствием стабильности в экономике. Любые колебания макроэкономических показателей могут повлиять на динамику изменения цен, на недвижимость и направить течение событий в другое русло. [14]
В связи со снижением инвестиционной активности в 2009 году, обусловившим сокращение объема работ, наиболее значительное уменьшение ввода в действие жилых домов (более чем на 30 % к 2008 году) ожидается в городе Санкт-Петербург, Республике Бурятия, Омской, Челябинской, Воронежской, Архангельской областях, Красноярском крае.
Наибольшая доля объема жилищного строительства по Российской Федерации традиционно приходится на экономически развитые регионы с высокой численностью населения: города Москву и Санкт-Петербург, республики Татарстан, Башкортостан, Московскую, Ростовскую, Челябинскую, Свердловскую, Новосибирскую, Нижегородскую, Самарскую области, Краснодарский край (более 50 % от общего объема жилищного строительства по Российской Федерации в 2008 году). Удельный вес данной группы регионов в общем объеме строительства жилых домов по Российской Федерации сократится к 2012 году на 5 процентных пунктов, в связи с тем, что среди указанных субъектов Российской Федерации уровень жилищного строительства 2008 года к 2012 году удастся превысить только Свердловской, Нижегородской, Самарской областям и Республике Башкортостан.
На всем протяжении периода с 2008 по 2012 годы сохранится положительная динамика темпов жилищного строительства в 19 субъектах Российской Федерации, причем как в экономически развитых Кемеровской, Нижегородской областях, так и в регионах, в которых не наблюдается резких колебаний инвестиционной активности: Республике Марий Эл, Кабардино-Балкарской Республике, Ивановской области.
Отрицательной динамики жилищного строительства на всем протяжении периода 2010 - 2012 годов не прогнозируется ни в одном субъекте Российской Федерации во многом благодаря тому, что в прогнозном периоде будет завершена реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы.
Тем не менее, достичь уровня 2008 года в 2010 году не удастся 39 субъектам Российской Федерации, в 2012 году – 25 субъектам. [13]
Таблица 8
Прогноз социально-экономического развития субъектов Российской Федерации на период до 2012 года
(в % к предыдущему году).
| оценка
|
прогноз
|
||||
| 2009
|
2010
|
2011
|
2012
|
||
| Строительство жилых домов
|
89,4
|
106,3
|
105,0
|
106,4
|
|
| Центральный федеральный округ | 93,1 | 102,0 | 101,6 | 107,6 | |
| Северо-Западный федеральный округ | 76,7 | 122,0 | 105,3 | 99,7 | |
| Южный федеральный округ | 93,5 | 107,9 | 105,5 | 107,4 | |
| Приволжский федеральный округ | 81 | 101,9 | 104,6 | 105,5 | |
| Уральский федеральный округ | 85,5 | 110,8 | 107,9 | 108,5 | |
| Сибирский федеральный округ | 84,2 | 108,0 | 112,0 | 108,6 | |
| Дальневосточный федеральный округ | 101,5 | 109,6 | 104,9 | 103,2 | |
Прогнозировать динамику цен на недвижимость в 2010 году одновременно и легко и сложно. Так после беспрецедентного роста стоимости квадратного метра в предкризисные годы в целом по стране, неизбежность отката цен назад становилась все более очевидной.
С приходом осени 2008 года прогноз рынка недвижимости также был довольно очевиден. После более 7 лет постоянного роста, стоимость квадратного метра должна была, наконец, испытать существенную коррекцию.
Следует отметить, что в нынешних условиях предсказуемость рынка недвижимости стала заметно ниже. Так или иначе, но еще совсем недавно стоимость как жилья, так и коммерческой недвижимости была примерно в полтора раза выше, чем установилась сейчас. И вполне можно понять тех, кто ожидает возвращения цен на прежний уровень. Но можно понять и их оппонентов, которые напоминают, что квартиры в Москве и в других городах России прекрасно строились и продавались по ценам еще в 2-3 раза ниже, чем сейчас, и в нынешних условиях ничто не мешает жилью продолжить дешеветь дальше. Не стоит сомневаться, что сторонники как одного, так и другого лагеря приведут немало аргументов в защиту своей позиции. Проще говоря, после роста в 5-8 раз в течение 2001-2008 годов и падения примерно на треть в конце 2008 – первой половине 2009 годов цены на недвижимость в России «зависли» между своими минимальными и максимальными отметками. И казалось бы, даже незначительные причины могут толкнуть этот «маятник» как в одну сторону, так и в другую.
В этой ситуации проще всего занять нейтральную позицию и сказать, что цены на недвижимость, причем во всех сегментах, в 2010 году заметно не изменятся, то есть будут колебаться примерно на текущем уровне с незначительными отклонениями как вверх, так и вниз. Более того, есть даже вполне подходящий и наглядный прецедент – 2000 год, который аналогичен 2010 году в плане следования за кризисами 1998 и 2008 годов. В 2000 году цены на квартиры оставались практически неизменными – вариации составили не более плюс-минус 5%. Поэтому даже при наличии возможностей к росту или дальнейшему снижению вполне можно полагать, что и в 2010 году стоимость жилья будет во многом «устаканиваться» после падения накануне и сильно уже не изменится.
Почему же недвижимость упала в цене на треть, а не в 3 раза? Это можно объяснить тем, что все причины, вызвавшие многократное подорожание недвижимости в прежние годы можно обобщить в 2 основные группы. Первая – переизбыток свободных денег в стране, а вторая – ограниченность или даже дефицит предложения. С приходом финансового кризиса исчезла первая группа факторов, и квадратный метр откатился назад примерно на треть. Чтобы падение цен продолжилось до еще более низких уровней необходимо исчезновение и второго фактора – дефицита предложения. А чтобы цены вернулись на докризисный уровень, должен вновь возникнуть переизбыток ликвидности, то есть вернуться первый фактор.
Кстати, в отношении него все вполне понятно. Ожидать в 2010 году возвращения былого инвестиционного ажиотажа, легких и доступных кредитов, а также нового расцвета ипотеки, сверхприбылей, высоких бонусов и прочих факторов, подогревающих платежеспособный спрос, вряд ли приходится. А следовательно, рассчитывать на скорый отскок цен на недвижимость к докризисному уровню представляется слишком уж оптимистичным. В частности, осень 2009 года, несмотря на улучшение макроэкономического климата, подросшие цены на нефть и фондовые индексы, а также укрепившийся рубль, не показала даже роста ставок аренды на квартиры в Москве. Это обстоятельство означает отсутствие потенциала платежеспособности у населения. Ведь если бы наметилась тенденция к реальному росту цен на недвижимость, то более ликвидный и мобильный рынок аренды жилья среагировал бы на это первым. А если даже аренда квартир в Москве оказалась неспособной выйти в рост, то и ожидать в ближайшем году заметного подорожания квартир как в Москве, так и в других регионах страны, скорее всего, не приходится.
Что же касается объемов предложения, а также наличия или отсутствия дефицита, то с этим фактором ситуация гораздо сложнее и запутаннее. В зависимости от региона или сегмента рынка недвижимости объемы нового строительства, а также предложения на вторичном рынке могут быть как ограниченными, так и нет. А, следовательно, согласно логике в тех сегментах и регионах, где дефицит сохраняется, цена квадратного метра, скорее всего, останется в 2010 году на прежнем уровне и ниже не пойдет. В остальных же регионах и сегментах, где дефицита не наблюдается а, напротив, есть достаточный ассортимент предложения, цены в 2010 году, во многом, продолжат сползать вниз, хоть и не столь значительно, как это было в 2009 году.
Заключение
Поставленные цель и задачи можно считать достигнутыми. В научной работе был освещен теоретический материал, проведен анализ и определены основные проблемы и пути их решения. Полученные знания были успешно применены на практике, что позволило на примере оригинальных данных понять всю важность и значимость данной тематики в современной экономике.
В практической части работы были рассчитаны все основные показатели статистики цен на примере рынка недвижимости Приволжского Федерального Округа. Были взяты средние цены, на основании которых были произведены расчеты по показателям рядов динамики. В результате расчетов были сделаны выводы, которые отразили, что средние цены на один квадратный метр по всем квартирам различных типов составляют: по первичному рынку 48118,87 рублей, по вторичному – 36910,33 рублей. Ежегодно цены увеличивались в среднем на 6629,43 рублей и 5771,33 рублей по первичному и вторичному рынкам соответственно. Это говорит о том, что расходы населения на покупку квартир растут.
В заключительной главе были приведены основные проблемы, пути их решения и перспективы развития рынка недвижимости. Было выяснено, что основными факторами, негативно влияющими на рынок недвижимости являются: нестабильность финансового сектора, несовершенная система ипотечного кредитования, высокие цены на недвижимость, низкие доходы населения, плохая организация долевого участия в строительстве и несовершенство законодательства. Одной из основных проблем на рынке недвижимости является ипотечное кредитование, поэтому эта проблема была подробно разобрана, выявлены основные проблемы и предложены пути их решения.
Согласно прогнозам аналитиков падение цен на недвижимость в 2010 году будет продолжаться и за первое полугодие 2010 года ожидается снижение стоимости жилья в среднем по России на 25% по сравнению с уровнем цен в конце 2008 года. Так же предполагается, что в некоторых регионах России падение цен может дойти до 60%. Это будет обусловлено тем, что уровень доходов населения будет снижаться. Во второй половине 2010 года прогнозируется стабилизация и начало плавного роста цен.[15]
Список литературы
1. Налоговый кодекс РФ: части первая и вторая. – М.: Издательство
Омега-Л, 2010. – 583с.
2. Бурцева С.А. Статистика финансов: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 288с.
3. Голуб Л.А. Социально-экономическая статистика: Учебное пособие для высших учебных заведений. – М.: Владос, 2001. – 272 с
4. Гусаров В.М. Статистика: Учебное пособие для вузов – М.: ЮНИТИ ДАНА, 2003. – 463с.
5. Ефимова М.Р. Практикум по общей теории статистики: Учебное пособие / М.Р. Ефимова, О.И. Ганченко, Е.В. Петрова. - 2-е изд., перераб. и доп.- М.: Финансы и статистика, 2005.- 336с.
6. Статистика: Учебное пособие / А.В. Багат, М.М. Конкина, В.М. Симчера / Под ред. В.М. Симчеры.- М.: Финансы и статистика, 2005. - 368с.
7. Статистика рынка товаров и услуг: Учебник./ Под ред. И.К. Беляевского.- 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2002.- 656с.
8. Статистика финансов: Учебник / Под ред. М.Г. Назарова. - М.: Омега-Л, 2005, - 461с.
9. Статистика финансов: Учебник / Под ред. В.Н. Салина.- 2-е изд.- М.: Финансы и статистика, 2003. - 815с.
10. Нижегородстат http://nizhstat.gks.ru/digital/region10/default.aspx
11. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики http://www.gks.ru/free_doc/new_site/prices/housing/tab-hous2.htm
12. Проблемы развития ипотеки http://www.ipoteka-portal.ru/analitika/aug16.htm
13. Прогноз развития жилищного строительства в России на 2010-2012 год http://www.gdeetotdom.ru/analytics/building/1814688/
14. Цены на недвижимость в России в 2010 году: что год грядущий нам готовит? http://www.tim7.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=53:-2010-&catid=36:ndvobsh&Itemid=56
15. Что ждет недвижимость в 2010 году? Прогноз рынка недвижимости в России http://realty.irk.ru/news.php?id=4753&action=show&type