Введение
.
3
1. Характеристика объекта инвестирования. 5
2. Описание инвестиционного проекта. 7
2.1 Объемы инвестирования, сроки, ожидаемые результаты. 7
2.2 Обоснование схемы финансирования инвестиций. 9
3. Расчет денежных потоков. 11
3.1 Ожидаемая динамика продаж и выручки. 11
3.2 Ожидаемые издержки. 14
3.3 Расчет денежного потока. 18
4. Экономическая оценка эффективности инвестиционного проекта. 20
4.1 Обоснование параметров дисконтирования. 20
4.2 Расчет чистой текущей стоимости. 21
4.3 Расчет внутренней нормы прибыли. 22
5. Анализ чувствительности проекта. 24
5.1 Характеристика рисков. 24
5.2 Оценка влияния основных факторов риска на эффективность инвестиционного проекта. 25
Заключение.
3
2
Список использованной литературы
. 33
ПРИЛОЖЕНИЕ.. 34
Введение
Открытие ресторана представляет собой очень сложный и порой долгосрочный процесс, сопровождающийся множеством проблем, которые поджидают инвестора почти на каждом из этапов его создания. Порой открытие заведения такого типа кажется достаточно простым и прибыльным – в этом и состоит обманчивость этого бизнеса. Тем не менее, как и в любом другом деле, в ресторанной сфере есть свои тонкости и специфика, которые необходимо знать, чтобы иметь успешное предприятие общественного питания.
Как правильно выбрать помещение, как спроектировать ресторан так, чтобы каждый метр площади приносил доход, как выбрать меню, которое будет востребовано клиентами, и цены, приносящие максимальный доход, как подобрать профессиональный коллектив, как пройти все этапы получения разрешительной документации, как раскрутить ресторан - с этими и многими другими вопросами сталкивается каждый человек при открытии ресторана, кафе, бара и прочих предприятий общественного питания. Прошло время мифов о легком старте ресторанного бизнеса, зато теперь те, кто открывает рестораны, желают иметь не только популярное заведение, а прежде всего прибыльный бизнес. Этого можно добиться, лишь детально продумав каждый шаг. Ведь рестораны востребованы на рынке и могут приносить значительную прибыль (доходность инвестиций в этом направлении находится на уровне 50% годовых). Но при этом каждый третий из вновь открытых ресторанов даже не выходит на самоокупаемость!
В Сочи ресторанный бизнес развит достаточно неплохо, но в то же время немногие владельцы ресторанов в состоянии представить свои услуги на должном уровне. Очень часто можно наблюдать некачественное обслуживание и неподходящий состав блюд. И, как известно, владельцу общепита очень трудно удержаться на плаву и не сойти с позиций.
Можно наблюдать в Сочи недолгое существование заведений ресторанного бизнеса. Очень часто они закрываются, не продержавшись и года, поэтому данный проект нацелен на то, чтобы представить данные наиболее долгого существования ресторана. В среднем за последний год в Сочи увеличилось количество ресторанных заведений на 20% и около 10% из них на грани закрытия. Ресторан – одна из самых популярных форм бизнеса. Многие считают ее невыгодной и убыточной. Хотелось бы представить проект, доказывающий, что можно получать прибыль и вести успешный бизнес в ресторанной сфере.
Целью
данной курсовой работы является разработка и создание инвестиционного проекта ресторана испанской кухни «Corrida»на территории города Сочи. Данный проект включает в себя создание такого, заведения, которое предоставит большой ассортимент меню, квалифицированных работников и уютный интерьер. Плюс ко всему на территории заведения будет оборудована бесплатная автостоянка, ориентированная на сочинских любителей автомобилей.
В ходе написания инвестиционного проекта предполагается решить следующие поставленные задачи
:
- Определить объемы, направления и сроки осуществления инвестиций.
- Определить источники финансирования проекта.
- Рассчитать денежные потоки, образуемые в ходе реализации данного инвестиционного проекта.
- Произвести экономическую оценку эффективности проекта.
- Проанализировать чувствительность проекта к различного рода рискам.
На основе полученного материала планируется дать оценку инвестиционному проекту в целом и его привлекательность для инвестора, и сделать выводы.
При достижении поставленных целей будут использованы данные о ценовой политике ресторанного бизнеса в Сочи, и сравнение ее с другими регионами России.
1.
Характеристика объекта инвестирования.
Ресторан «Corrida» представляет собой центр питания и хорошего времяпрепровождения. И, естественно, основной услугой заведения является предоставление большого ассортимента меню и бесплатной автостоянки. Посетители смогут насладиться хорошим дизайном, и интерьером в целом, отличным обслуживанием и приготовлением блюд на высоком уровне. Данное заведение нацелено на то, чтобы удовлетворять потребности всех возрастных групп, начиная от проведения детских праздников, до свадебных и корпоративных вечеринок, а также банкетов. Успешное проведение всего этого будет обеспечивать высококвалифицированный штат работников с множеством официантов, несколькими администраторами, и двумя шеф-поварами, которые организуют все необходимые мероприятия как настоящий праздник Испании.
Под размещение ресторана планируется приобрести здание, расположенное в районе ул. Воровского – ул.Роз. Необходимо найти одноэтажное здание общей площадью порядка 2200 м2, которое по общему состоянию может быть ниже среднего, т.к. в ресторане будут проведены ремонт и перепланировка помещений.
Здание должно включать в себя просторный зал с современной системой вентиляции и отопления, холл где будет расположена большая гардеробная комната и комнаты персонала, а также выходы к туалетным комнатам. Естественно, самая главная комната ресторана – кухня, которая должна быть достаточно освещена и снабжена самым современным оборудованием. Следовательно, места для нее потребуется тоже много. В данном проекте планируется организовать кухню в размере 150 м2. Также планируется разместить в главном зале небольшую сцену для музыкантов и площадку для испанских танцев «Фламенко», которые будут проводиться в заведении с 19.00 каждый вечер.
Открытие испанского ресторана «Corrida» в Сочи является целесообразным, т.к. это первое и, пожалуй, на данный и момент единственное заведение в городе, предлагающее испанскую кухню и шоу-программу, создаваемые в стиле Испанской Conga, которая является одной из самых популярных форм празднования в мире. Ведь при выборе достойного заведения среди ресторанов в Сочи можно столкнуться с проблемой их отсутствия. Поэтому целесообразно расположить ресторан в центре города, а именно выбор был остановлен на ул. Воровского – шопинг центр города Сочи, где, как и в летнее, так и в зимнее время можно встретить огромное количество людей, прогуливающихся по городу. Эта улица связывает 2 другие центральные улицы и является связующим звеном, что приводит к скоплению людей, а в летнее время и машин на этой улице. Благодаря такой проходимости, ресторан не останется незамеченным, что может послужить своего рода «рекламой».
Одновременно в здании смогут находиться около 680 гостей, не считая персонал, который включает 46 сотрудников кухни, зала, стоянки, а также шоу программы. Приспособлена, как уже упоминалось выше и бесплатная стоянка для автомобилей на территории ресторана, рассчитанная на 65 автомобилей с 2 работниками стоянки.
Сейчас город развивается во многих сферах, стало больше заинтересованных лиц, привлекаемых на курорт, следовательно, увеличилось количество деловых людей, для которых ресторан «Corrida» может стать наилучшим местом для ведения переговоров. Также учтено значительное количество студентов в городе, соответственно, будут предусмотрены варианты всех ценовых категорий и потребностей. Понятно, что в летнее время года ресторан будет загружен больше примерно в 2, а то и 3 раза. Осень - тоже хорошая пора в Сочи для отдыхающих и сезона свадеб, следовательно клиенты будет и в «бархатный» сезон. Зимой - в период новогодних и рождественских праздников планируется тоже увеличить загрузку. Весна – начало курортного сезона, пора, когда приток туристов начинает увеличиваться. Таким образов, большую часть года ресторан должен функционировать наиболее загружено.
Время работы заведения с 11.00 до 23.00 без выходных, но предусмотрено время работы до последнего клиента.
Ассортимент ресторана достаточно богат на выбор и подойдет людям с любым достатком и на любой вкус, что должно привлечь больше посетителей разной возрастной категории и материальных возможностей.
Для наибольшей раскрутки ресторана планируется начать активную рекламу в СМИ. Будут проводиться всевозможные акции и розыгрыши, привлекающие клиентов, а внешний вид заведения вызовет интерес у жителей города и одновременно станет его украшением.
2. Описание инвестиционного проекта.
2.1 Объемы инвестирования, сроки, ожидаемые результаты.
Инвестиционная программа рассчитана на 1 год. Периоды инвестирования разбиты на кварталы 2011 года. Предполагается, что все дела, связанные с закупкой здания и оборудования, необходимыми ремонтными работами, начнутся в 1 квартале 2011 года и завершится к концу этого же года. Реализация данного проекта будет идти в соответствии с намеченным планом. Финансирование проекта будет осуществляться за счет собственных средств инвестора, привлеченных выпуском акций в размере 60% от общей суммы инвестиций, а также оставшиеся 40% инвестиций будут получены за счет банковского кредита сроком на 5 лет по ставке 20% годовых в сочинском филиале ЮникредитБанка.
В 1 квартал планируется приобрести помещение под ресторан, отвечающее всем нормам ведения ресторанного бизнеса, подготовить проектно-сметную документацию, необходимую для некоторых ремонтных работ и работ по проектированию и дизайну, подготовить необходимое оборудование и сырье для ремонта. Этот объем работ потребует инвестиций в размере 100 790 119 рублей. Далее во 2 квартале 2011 года будет закуплена часть оборудования для технологических нужд, тепловое и барное оборудование, будет произведена необходимая наладка и проверка оборудования, что потребует еще 3 250 009 руб. В третьем квартале 2011 года будет продолжена закупка вышеперечисленного оборудования, и плюс ко всему будет приобретена часть нейтрального оборудования, необходимая для технологического процесса. Это потребует вливаний еще в размере 1 288 338 руб. В 4 квартале все работы по ремонту и перепланировке будут завершены, будет произведено облагораживание территории и оборудование автостоянки, до конца закуплено, доставлено, установлено и налажено все необходимое оборудование для нормального функционирования объекта, вливании еще 11 452 051 рублей. Таким образом, в 1 квартале 2012 года должно произойти торжественное открытие ресторана «Corrida» и он должен начать свое функционирование.
Все затраты на строительство комплекса можно классифицировать следующим образом (см. Приложение таблица №1
)
:
- затраты на покупку здания: 99 000 000 рублей
- затраты на закупку оборудования: 4 259 495 рублей
- затраты на установку и наладку оборудования:425 950 рублей
- затраты на подготовку проектно-сметной документации и ремонтные работы: 2 950 000 рублей
- затраты на доставку оборудования из г. Москва и Ростов-на-Дону: 18 709 рублей
- непредвиденные и накладные расходы: 360 475 рублей.
Следовательно, общая сумма инвестиций составит 107 014 628 рублей.
Ожидаемые результаты по инвестиционному проекту представлены в таблице №1.
Таблица№1. Ожидаемые результаты инвестиционного проекта.
| Чистая текущая стоимость (NPV) (на конец 2016 года) | 107 754 516 руб.
|
| Внутренняя норма прибыли (IRR) | 43.5%
|
| Рентабельность инвестиций (PI) | 2.01
|
| Период окупаемости (PP) | 3.38 года
|
| Бухгалтерская рентабельность инвестиций(ARR) | 73732.9
|
2.2 Обоснование схемы финансирования инвестиций.
Планируется, что покрытие потребности в финансировании ресторана испанской кухни «Corrida» будет производиться как за счет привлеченных средств инвестора, так и за счет кредита в банке.
Инициатор проекта создает ОАО «Ла Фурия Роха». Для того чтобы привлечь средства, ОАО «Ла Фурия Роха» выпускает акции на общую стоимость 64 208 777рублей с доходностью 15% годовых, которые приобретает компания-инвестор ООО «Грант». Таким образом, привлеченные средства составляют 60% от общего объема средств, необходимых для инвестирования, а на 40% за счет заемных средств, полученных в виде долгосрочного кредита «ЮникредитБанк» (42 805 851рублей), гарантом по которому выступает привлеченный инвестор ООО «Гран».
Инвестор считает приоритетными для вложений активно растущие компании средних размеров, работающие в сфере оказания услуг населению. Компания имеет лицензии профессионального участника рынка ценных бумаг, выданные ФСФР России, а также состоит членом секции фондового рынка ММВБ, НП «Торговая система РТС», НП «Фондовая биржа «Санкт-Петербург». Кроме того, ООО «Грант» является действительным членом Национальной Ассоциации Участников Фондового Рынка (НАУФОР) с января 2008г. Среди российских брокеров по итогам объема торгов во II квартале 2009 года инвестор испанского ресторана занимает 7-е место, обороты компании составляют около 90 млрд. руб.
По данным агентства НАУФОР индивидуальный рейтинг надежности ООО «Грант» повысился до уровня "А" - высокая надежность.
Что привлеченного кредита «Юникредит Банк» в размере 42 805 851 рублей, то тут легко можно объяснить привлекаемость данного банка. Выбор обусловлен тем, что кредиты на инвестиционные цели в настоящее время предоставляют только крупные банки. Следствием этого является то, что плата (ставка процента) за предоставляемый кредит является достаточно высокой.
Акционерный коммерческий банк «Юникредит Банк» - многопрофильный частный финансовый институт, один из лидеров среди банков на сегодняшний день. По состоянию на 1 октября 2010 года собственный капитал «Юникредит Банк» составил 70,1 млрд рублей, а суммарные активы –552,1 млрд рублей. Функционирует в РФ с 1989 г., имея уже более 100 подразделений, что является достаточно надежными показателями.
«ЮникредитБанк» является эффективно работающим банком. 00% голосующих акций ЮниКредит Банка принадлежит ЮниКредит Банку Австрия АГ, Вена, Австрия, входящему в состав европейской Группы ЮниКредит. Банк специализируется на обслуживании корпоративных и частных клиентов, корпоративном финансировании и казначейских операциях. Под именем ММБ ЮниКредит Банк стал одним из лидеров на российском рынке финансовых услуг и продолжает сохранять это лидерство при поддержке влиятельного акционера. Главным конкурентным преимуществом Банка всегда был и остается личностный подход к клиентам, стремление сделать так, чтобы каждый клиент чувствовал себя главным для Банка. В своей деятельности Банк руководствуется ценностями, зафиксированными в Кодексе деловой этики Группы UniCredit: справедливость, прозрачность, уважение, сотрудничество, свобода, доверие.
Перечень документов для представления в «ЮникредитБанк» в целях рассмотрения возможности выдачи инвестиционного кредита включает такие документы, как пакет проектно-сметной документации, сметный сводно-финансовый расчет строительства, договора на осуществление различных видов специализированных работ (строительно-монтажные и другие). Необходимо также представление документов в виде заключений специализированных организаций, подтверждающих соответствие инвестиционного проекта установленным законодательством санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам.
Учитывая вышеуказанные нормы, можно предположить, что в силу того, что у данного проекта имеется вся требуемая документация, он имеет довольно высокие показатели эффективности, «ЮникредитБанк» выдаст кредит сроком на 5 лет на покупку здания для ресторана и проведения необходимых закупок, связанных с ремонтом и дизайном, по ставке, равной 20% годовых с погашением основной суммы долга ежегодно равными платежами, которые составляют 8 561 170.3 рублей, причем формой кредита будет выступать беззалоговый кредит.
Таким образом, накопленная сумма кредита, которую нужно будет выплатить в конце пятого года, составит 48 805 851.3 рублей, в том числе проценты по кредиту 35 956 915 рублей. При этом в договоре планируется оговорить, что проценты за пользование кредитом будут выплачиваться ежегодно, начиная с 2012 года. Первую выплату процентов планируется осуществить в конце 2012 года за 2011 и 2012 годы. Затем суммы выплачиваемых процентов с каждым годом будут сокращаться за счет ежегодной выплаты 1/5 основной суммы долга. Так в 2012 году сумма выплаченных процентов составит 18 834 574.6 рублей, в 2013 году – 6 848 936.2 рублей, в 2014 году – 5 136 702.2 рублей и в 2015 году – 3 424 468.1 рублей, и, наконец, 2016 год – 1 712 234 рублей. Таким образом, всего на выплату процентов по кредиту пойдет 35 956 915 рублей.
Полностью кредит будет погашен в конце 2016 года
3. Расчет денежных потоков.
3.1 Ожидаемая динамика продаж и выручки.
Прогноз среднегодовой ожидаемой загрузки ресторана «Corrida» производился с учетом таких факторов, как сезонность и популярность тех или иных видов предоставляемых блюд, а также относительная новизна данного заведения в городе Сочи.
Предполагается, что в первый год функционирования комплекса его среднегодовая загрузка будет равна 34%. Столь низкий показатель обусловлен тем, что данный объект еще не будет обладать широкой известностью и популярностью среди местного населения города, поскольку он только появится на рынке услуг. Конечно, с целью привлечения посетителей в ресторане будут проводиться различные рекламные акции, маркетинговые мероприятия. С их помощью, в результате создания в процессе работы хорошего имиджа у заведения и ежегодного увеличения туристского притока в город, планируется увеличить загрузку аквапарка в 2013 году до 43%, в 2014 году – до 51%, в 2015 году – до 59% и в 2016 году – до 80%.
Но следует отметить, что загрузка ресторана в среднем ее значении не сможет достигнуть 100% в год. Это происходит потому, что практически на каждой центральной улице города существует не один и не два ресторанных комплекса. И конкуренция на данном рынке достаточно велика. Еще одной из причин неполной загрузки ресторана является ценовая категория других кафе и ресторанов, которая значительно ниже «Corrida».
Для увеличения загрузки ресторана предполагается не только проводить рекламные акции, которые будут включать в себя рекламу на телевидении, радио и в средствах печати, но также заключать договоры с организациями и частными лицами о проведении различного рода праздников, корпоративов и детских мероприятий, что должно способствовать постепенному возрастанию загрузки ресторана до 2016 года. Причем средства, выделяемые на проведение рекламных мероприятий, планируется увеличивать ежегодно примерно на 30%.
Таким образом, выполняя вышеперечисленные процедуры, планируется увеличить загрузку аквапарка до 80% в год.
Что касается ценовой политики ресторана, то нельзя назвать стоимость блюд достаточно низкой. Средний чек на стандартный заказ, включающий закуски, супы и мясные (рыбные) блюда с напитками составляет 2458.2 рублей в 2012 году, 2704 рублей в 2013 году, 2974.4 рублей в 2014 году, 3271.8 рублей в 2015 году, и 3599 рублей в 2016 году. Ценовая политика на основные разделы в меню представлена в таблице №2. При их планировании учитывался ежегодный темп роста инфляции, а также другие факторы, влияющие на функционирование ресторана.
Таблица№2. Цены на реализуемые рестораном услуги.
| Ожидаемые цены на услуги
|
2012
|
2013
|
2014
|
2015
|
2016
|
| Холодные закуски | 600 | 660 | 726 | 799 | 878 |
| Горячие закуски | 770 | 847 | 932 | 1025 | 1127 |
| Салаты | 550 | 605 | 666 | 732 | 805 |
| Супы | 500 | 550 | 605 | 666 | 732 |
| Мясные блюда | 1300 | 1430 | 1573 | 1730 | 1903 |
| Рыбные блюда | 1100 | 1210 | 1331 | 1464 | 1611 |
| Паста | 870 | 957 | 1053 | 1158 | 1274 |
| Гарниры | 350 | 385 | 424 | 466 | 512 |
| Десерты | 550 | 605 | 666 | 732 | 805 |
| Безалкогольные напитки | 450 | 495 | 545 | 599 | 659 |
| Алкогольные напитки | 20000 | 22000 | 24200 | 26620 | 29282 |
| Средний чек
|
2458 | 2704 | 2974 | 3272 | 3599 |
На основе данных о загрузке ресторана и ценах на предоставленное им меню, рассчитывалась ожидаемая выручка от работы заведения. Данные представлены в Приложении в таблице №2
.
На протяжении всего жизненного цикла инвестиционного проекта выручка от оказываемых аквапарком услуг неуклонно растет. Рост выручки от оказываемых услуг представлен на диаграмме №1.
Диаграмма №1.
Как видно, выручка ресторана растет, что делает его более рентабельным и перспективным.
3.2 Ожидаемые издержки.
Расчет издержек для нормального функционирования ресторана производился на основе необходимых затрат для открытия ресторана.
Текущие затраты рассчитывались по следующим статьям: оплата труда (в том числе страховые выплаты), отчисления в ремонтный фонд, энергия и коммунальные услуги, износ МБП, эксплуатационные расходы и материалы. Помимо вышеназванных статей учитывались также такие статьи затрат, как амортизационные отчисления, проценты за кредит, арендные платежи, налог на имущество организаций, налог на добавленную стоимость.
Затраты на оплату труда
. Штат сотрудников предприятия составляет 46 человек.
Затраты на оплату труда представлены в таблице №3.
Таблица№3. Расчет затрат на оплату труда работников комплекса.
| Специалисты
|
Численность
|
Месячный оклад (с учетом количества сотрудников)
|
Годовая заработная плата
|
Страховая часть(20%)
|
Накопительная часть(6%)
|
Общая сумма страховых взносов
|
Заработная плата с учетом страховых взносов
|
| Генеральный директор | 1 | 50,000.00 | 600,000.00 | 120000 | 36000 | 156000 | 756,000.00 |
| Главный бухгалтер | 1 | 35,000.00 | 420,000.00 | 84000 | 25200 | 109200 | 529,200.00 |
| Бухгалтер | 2 | 30,000.00 | 360,000.00 | 72000 | 21600 | 93600 | 453,600.00 |
| Отдел кадров | 4 | 80,000.00 | 960,000.00 | 192000 | 57600 | 249600 | 1,209,600.00 |
| Кассир | 1 | 15,000.00 | 180,000.00 | 36000 | 10800 | 46800 | 226,800.00 |
| гардеробщик | 2 | 20,000.00 | 240,000.00 | 48000 | 14400 | 62400 | 302,400.00 |
| Охранник | 2 | 24,000.00 | 288,000.00 | 57600 | 17280 | 74880 | 362,880.00 |
| Работники автостоянки | 2 | 20,000.00 | 240,000.00 | 48000 | 14400 | 62400 | 302,400.00 |
| Работники кухни и бара
|
14
|
234,000.00
|
2,808,000.00
|
561600
|
168480
|
730080
|
3,538,080.00 |
| Шеф-повар | 2 | 60,000.00 | 720,000.00 | 144000 | 43200 | 187200 | 907,200.00 |
| Повар (холодный цех) | 2 | 50,000.00 | 600,000.00 | 120000 | 36000 | 156000 | 756,000.00 |
| Повар (горячий цех) | 2 | 40,000.00 | 480,000.00 | 96000 | 28800 | 124800 | 604,800.00 |
| Ассистенты | 4 | 44,000.00 | 528,000.00 |
>105600 |
31680 | 137280 | 665,280.00 |
| Кух рабочая | 2 | 10,000.00 | 120,000.00 | 24000 | 7200 | 31200 | 151,200.00 |
| Бармен | 2 | 30,000.00 | 360,000.00 | 72000 | 21600 | 93600 | 453,600.00 |
| Работники залов
|
17
|
166,000.00
|
1,992,000.00
|
561600
|
119520
|
681120
|
2,673,120.00 |
| Администратор | 2 | 30,000.00 | 360,000.00 | 72000 | 21600 | 93600 | 453,600.00 |
| Официант | 8 | 96,000.00 | 1,152,000.00 | 230400 | 69120 | 299520 | 1,451,520.00 |
| Шоу программа | 2 | 20,000.00 | 240,000.00 | 48000 | 14400 | 62400 | 302,400.00 |
| Уборщица | 1 | 10,000.00 | 120,000.00 | 24000 | 7200 | 31200 | 151,200.00 |
| Посудомойщица | 1 | 10,000.00 | 120,000.00 | 24000 | 7200 | 31200 | 151,200.00 |
| Итого расходы на оплату труда
|
46
|
674,000.00
|
8,088,000.00
|
1780800
|
485280
|
2266080
|
10,354,080.00
|
Таким образом, затраты по оплате труда персонала составляют 10 354 080 рублей с учетом страховых выплат ежегодно, сумма которых составляет 2 266 080 рублей, 6% (или 485 280 рублей) идут в фонд накопления, а 20% (или 1 780 800 рублей) – фонд потребления.
Отчисления в ремонтный фонд предприятия составляют 4% от валовой выручки комплекса ежегодно, и составляют 3 289 637 рублей, 4 401 187 рублей, 5 922 149 рублей, 7 582 293 рублей и 11 277 326 рублей соответственно в 2012, 2013, 2014, 2015 и 2016 годах.
Энергия и коммунальные услуги, потребляемые рестораном, включают в себя: водоснабжение, канализование и электроснабжение. Расчет затрат на данную статью расходов основывался на нормах потребления рестораном в день того или иного вида услуг. В день заведение потребляет 100 м3 воды, осуществляет слив порядка 70 м3 сточных вод, потребляет 208.5 кВт/ч электроэнергии за день. Также расчет платежей производился с учетом роста цен на коммунальные услуги в течение 5 лет (таблица №4).
Таблица №4. Расчет затрат на коммунальные платежи в день.
| Норматив
|
Стоимость 1 ед
|
темп роста в год
|
|
| Вода (м3/день)
|
100.00 | 20.26 | 1.06 |
| Канализация (м3 в день)
|
70.00 | 17.02 | 1.06 |
| Электроэнергия (кВт/час в день)
|
208.49 | 2.81 | 1.05 |
Таблица №4.1. Расчет затрат на коммунальные платежи за 2012 – 2016 гг.
| Платеж
|
2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 |
| Электроэнергия
|
210911.856 | 221457.4488 | 232530.3 | 244156.8 | 256364.7 |
| Канализация
|
428904 | 454638.24 | 481916.5 | 510831.5 | 541481.4 |
| Вода
|
729360 | 773121.6 | 819508.9 | 868679.4 | 920800.2 |
| Итого | 1369175.856 | 1449217.289 | 1533956 | 1623668 | 1718646 |
Амортизационные отчисления рассчитывались исходя из установленных нормативов и сроков полезного использования оборудования. Все основные фонды комплекса были разделены на 2 группы:
1. здание.
2. оборудование.
Амортизация по оборудованию начисляется равномерным методом по 10% от стоимости оборудования ежегодно в течение 10 лет. Амортизационные отчисления составляют 425 949 рублей в год. Здание амортизируется также равномерным методом по 5% его стоимости ежегодно в течение 20 лет и годовые амортизационные отчисления по данной статье составляют 4 950 000 рублей. Таким образом, совокупные амортизационные отчисления составляют 5 375 949 рублей ежегодно.
Расходы на покупку здания составляют 99 000 000 рублей, которые выплачиваются в первый же год, включая сумму земельного налога.
Также комплекс уплачивает такие налоги, как налог на имущество организаций по ставке 2,2% и налог на добавленную стоимость по ставке 18%. Причем в первый год сумма НДС к уплате равна нулю. Это происходит в результате того, что сумма НДС к вычету за 2011 год превышает сумму НДС к уплате за 2012 год.
Данные расчета представлены в таблицы №3 в Приложении
.
3.3 Расчет денежного потока.
Под денежным потоком (cash flow) инвестиционного проекта
понимают поступления и выплаты денежных средств, связанные исключительно с реализацией этого проекта. К денежным потокам проекта не относится движение денежных средств, возникающее в результате текущей деятельности предприятия. Под отрицательными потоками понимаются все расходы, предстоящие в инвестиционном проекте. Соответственно, положительные потоки – это предстоящие доходы от реализации инвестиционного проекта.
Расчет денежного потока осуществлялся по следующей схеме. После того, как были рассчитаны валовая выручка ресторана и текущие ежегодные издержки, была определена прибыль ресторана до налогообложения. Эта прибыль подлежит налогообложению, осуществляемому по ставке 20% (налог на прибыль). Из показателя прибыли до налогообложения была вычтена величина ежегодно выплачиваемых процентов за кредит. После этого было произведено налогообложение прибыли. В результате была получена чистая прибыль ресторана.
Затем из чистой прибыли вычитается величина ежегодно уплачиваемой суммы основного долга кредита. Таким образом, получаем чистую прибыль после погашения кредита.
Расчет денежного потока производился путем суммирования чистой прибыли после погашения кредита, амортизации и процентов по кредиту.
Динамика изменения денежного потока представлена на диаграмме №3.
Диаграмма №3.
После определения величины денежного потока было произведено его дисконтирование, то есть, рассчитана его текущая стоимость.
Значения текущей стоимости денежного потока представлены на графике №1.
График №1
Следует отметить, что значение денежного потока на протяжении всего жизненного цикла инвестиционного проекта не является положительным.
Расчет денежного потока представлен в таблице №4 в Приложении
.
4. Экономическая оценка эффективности инвестиционного проекта.
4.1 Обоснование параметров дисконтирования.
Определение ставки дисконтирования является ключевым моментом при анализе инвестиционного проекта, так как от нее зависит количественная оценка проекта.
Корректный выбор ставки дисконтирования позволяет повысить точность показателей экономической эффективности оцениваемого инвестиционного проекта (таких как NPV или чистой текущей стоимости, дисконтированного срока окупаемости инвестиций, рентабельности инвестиций и др.), и обеспечить адекватность выполняемых расчетов экономическим условиям той рыночной среды, в которой планируется реализация проекта.
В теории инвестиционного анализа предполагается, что ставка дисконтирования должна включать в себя минимально гарантированный уровень доходности, темп инфляции, а также учитывать степень риска конкретного инвестирования. То есть этот показатель отражает минимально допустимую отдачу на вложенный капитал.
В данном инвестиционном проекте ставка дисконтирования r
рассчитывалась с учетом доходности акций, выпускаемых ОАО «Ла Фурия Роха», годовой ставки по кредиту, а также с учетом доли привлеченных средств и доли кредита в необходимой сумме инвестиций. Следовательно, ставка дисконтирования в данном проекте рассчитывалась по формуле:
Поэтому:
K
=
da
*
ra
+
dk
*
rk
К
– коэффициент дисконтирования;
da
- доля привлеченнных средств в общей сумме инвестиций;
dk
- доля кредитных средств в общей сумме инвестиций;
ra
– годовая ставка доходности акций;
rk
– годовая процентная ставка по кредиту.
Поскольку ставка по кредиту составляет 20 % годовых, а доходность акций равна 15 % годовых, то формула примет вид:
К = 0,6*0,15 + 0,4*0,2 = 0,23 или 23%, но тут необходимо предусмотреть минимальный уровень риска равный 2.5%, и, таким образом, К = 19.5%.
Также следует учесть тот факт, что темп инфляции влияет на ставку дисконтирования. Поэтому:
,
где - темп инфляции.
Поскольку прогнозируемый среднегодовой темп инфляции по проект составляет 5%, а ставка по кредиту 20% то формула примет вид:
Итого ставка дисконтирования по проекту составляет 25%.
4.2 Расчет чистой текущей стоимости.
Чистая текущая стоимость (NPV – netpresentvalue) характеризует общий абсолютный результат инвестиционного проекта. Она представляет собой разницу между суммами денежных поступлений (денежных потоков, притоков), порождаемых реализацией инвестиционного проекта и дисконтируемых к их текущей стоимости, и суммой дисконтированных текущих стоимостей всех затрат (денежных потоков, оттоков), необходимых для реализации этого проекта.
Чистая текущая стоимость рассчитывается по следующей формуле:
, где
CFt
– поступления денежных средств (денежный поток) в конце периода t;
I0
– первоначальное вложение средств;
k
– ставка дисконтирования.
Если NPV>0, то инвестиционный проект окупается, дает доходность и его следует принять.
Если NPV<0, то инвестиционный проект не окупается и его следует отклонить.
Если NPV=0, то инвестиционный проект окупается, но доходности не дает, то есть возвращаются все вложенные средства.
Для рассматриваемого проекта значение NPV в первые четыре года реализации проекта является величиной отрицательной и составляет в 2011 году - -107 014 628 рублей, в 2012 году – -123 243 561 рублей, в 2013 году – -74 665 266 рублей и в 2014 году – -21 984 409 рублей. Начиная с 2015 года, NPV начинает принимать положительные значения и составляет в 2015 году – 35 124 256 рублей, в 2016 году – 107 754 516 рублей. Вследствие того, что в 2015-2016 годах значение NPV является положительным, то данный проект окупается, приносит доходность и его следует принять.
Изменение значений NPV по годам представлено на диаграмме №4.
Расчет чистой текущей стоимости представлен в таблице №4 в Приложении
.
4.3 Расчет внутренней нормы прибыли.
Вторым показателем доходности инвестиционного проекта является внутренняя норма прибыли или IRR (internalrateofreturn).
Внутренняя норма прибыли – это расчетная процентная ставка, при которой получаемые выгоды (доходы) от проекта становятся равными затратам на проект, то есть это расчетная процентная ставка, при которой чистая текущая стоимость равна нулю (NPV=0).
Величина IRR рассчитывается по формуле:
Это уравнение нужно решать относительно k.
Экономический смысл данного показателя заключается в том, что он показывает ожидаемую норму доходности (рентабельность инвестиций) или максимально допустимый уровень инвестиционных затрат в оцениваемый проект.
В данном инвестиционном проекте внутренняя норма прибыли (IRR)= 43.5%. Значение внутренней нормы прибыли представлено на графике №2.
График №2.
Помимо рассчитанных выше показателей чистой текущей стоимости (NPV) и внутренней нормы прибыли (IRR) для экономической оценки эффективности инвестиционного проекта рассчитываются и другие показатели, такие как рентабельность инвестиций, период окупаемости проекта и другие.
1. Рентабельность инвестиций (
profitability
index)
– это показатель, позволяющий определить, в какой мере возрастает ценность фирмы (богатство инвестора) в расчете на 1 рубль инвестиций.
Рентабельность инвестиций PI рассчитывается по следующей формуле:
, где
- первоначальные инвестиции.
- денежные поступления в году t, которые могут быть получены благодаря этим инвестициям.
Значение показателя PI должно быть больше 1. В этом случае инвестиции приемлемы, в ином – нет.
Для данного проекта значение рентабельности инвестиций составляет 2.01. Следовательно, инвестиции в данный объект являются приемлемыми.
2. Период окупаемости инвестиционного проекта РР (
payback
period)
– это срок, который понадобится для возмещения суммы первоначальных инвестиций.
В результате того, что величины денежных поступлений по годам не равны, срок окупаемости проекта рассчитывается нарастающим итогом, то есть как кумулятивная величина.
PP= 3,38
То есть окупаемость проекта составляет около 3,38 лет.
3. Определение бухгалтерской рентабельности инвестиций.
Этот метод ориентирован на оценку не денежных поступлений, а дохода фирмы.
Показатель рентабельности инвестиций, называемый также расчетной нормой прибыли (ARR) или средней нормой прибыли, рассчитывается как отношение среднего дохода фирмы к среднегодовой стоимости инвестиций. Для данного инвестиционного проекта бухгалтерская рентабельность инвестиций (ARR) равна 73732.9.
В целом, можно сказать, что инвестиционный проект, который предполагает открытие ресторана «Corrida», имеет достаточно высокую экономическую эффективность.
5. Анализ чувствительности проекта.
5.1 Характеристика рисков.
Инвестиционный риск представляет собой вероятность возникновения финансовых потерь в виде снижения капитала или утраты дохода, прибыли вследствие неопределенности условий инвестиционной деятельности. Существование риска связано с невозможностью с точностью до 100% прогнозировать будущее.
Спектр рисков, связанных с реализацией инвестиционного проекта чрезвычайно широк. Им присущи риски очень широкого круга сфер человеческой деятельности: экономические, политические, технические, юридические, природные, производственные, социальные и другие виды рисков. Любой риск весьма многогранен в своих проявлениях и зачастую представляет собой сложную конструкцию из элементов других рисков.
Таким образом, под риском инвестиционного проекта
понимается система факторов, проявляющаяся в виде комплекса рисков (угроз), индивидуальных для каждого участника инвестиционного проекта как в количественном, так и в качественном отношении.
Но все же существуют основные типы рисков, присущие практически всем инвестиционным проектам:
1.
маркетинговый риск
– состоит в недополучении прибыли в результате снижения объема реализации или цены товара.
2
. риск несоблюдения графика и превышение бюджета проекта
, которые приводят к увеличению срока окупаемости проекта.
3.
общеэкономические риски
, которые связаны с внешними по отношению к предприятию факторами, например, риски изменения процентных ставок, усиление или ослабление инфляции, риск увеличения конкуренции в отрасли за сет общего развития экономики.
Оценка рисков производится в ходе планирования проекта и включает качественный и количественный анализ.
Результатом качественного анализа рисков является описание неопределенностей, присущих проекту, причин, которые их вызывают, и как результат, рисков проекта.
Количественный анализ рисков необходим для того, чтобы оценить, каким образом наиболее значимые рисковые факторы могут повлиять на показатели эффективности инвестиционного проекта.
Анализ чувствительности проекта представляет собой стандартный метод количественного анализа, который заключается в изменении значений критических параметров, подстановке их в финансовую модель проекта и расчете показателей эффективности проекта при каждом таком изменении.
Для данного инвестиционного проекта критическими параметрами являются изменение инфляции, изменение цен вследствие увеличения количества конкурентов на рынке, изменение загрузки ресторана.
5.2 Оценка влияния основных факторов риска на эффективность инвестиционного проекта.
Для проведения анализа чувствительности инвестиционного проекта необходимо рассмотреть, как отдельные виды рисков влияют на его экономическую эффективность.
1. Риск изменения цен мен ресторана.
Цены ресторана «Corrida» являются достаточно приемлемыми для посетителей. Их среднегодовой темп роста составляет 10% в год. Риск изменения цен ресторана рассчитывается для такой ситуации, при которой заведению придется снизить цены для поддержания загрузки на том же уровне. Это может произойти в том случае, если число конкурентов на рынке ресторанного бизнеса города будет неуклонно расти. В свою очередь изменение цен ресторана отразится на финансовых показателях работы предприятия, таких как выручка, прибыль, денежный поток.
Изменение цен отразится на показателях экономической эффективности проекта.
Изменение показателей эффективности проекта в зависимости от изменения цен реализации услуг представлено в таблице №6.
Таблица №6. Изменение показателей эффективности проекта в зависимости от изменения цен реализации услуг.
| темп роста
|
0% | 9% | 10% | 11% | 20% |
| NPV
|
52,850,376 | 101,763,282 | 107,754,516 | 113,863,080 | 174,402,076 |
| окупаемость
|
3.89 | 3.42 | 3.38 | 3.35 | 3.08 |
| рентабельность
|
1.49 | 1.95 | 2.01 | 2.06 | 2.63 |
| IRR
|
33.00% | 42.50% | 43.50% | 44.60% | 53.70% |
Из таблицы можно сделать следующий вывод: чем больше темп роста цен на оказываемые услуги, тем больше значение NPV, больше значение рентабельности инвестиций и, соответственно, меньше период окупаемости. Конечно, комплексу выгоднее всего увеличивать темп роста цен на 20% в год, но при этом существует вероятность того, что многие потенциальные посетители предпочтут услуги конкурентов, которые более приемлемы по цене. Если же произойдет такая ситуация, что на рынке ресторанного бизнеса у нововведенного заведения «Corrida» появится множество конкурентов, то при неизменности цен на протяжении всего периода своего функционирования, ресторан все равно будет иметь положительное значение NPV, что означает получение дохода, и срок его окупаемости составит около 4 лет.
Влияние изменения цен на значение NPVпредставлено на следующей диаграмме №6.
Таким образом, при неизменности цен на протяжении всего срока функционирования комплекса значение NPV составит 52 850 376 рублей, при увеличении темпа роста цен на 9% NPV составляет 101 763 282 рублей. При прогнозируемом темпе роста цен, равном 10% в год NPV составит 107 754 516 рублей. Увеличение цен еще на 1 % повлечет за собой увеличение NPV до 113 863 080 рублей. Самое большое значение NPV (174 402 076 рублей) достигается при темпе роста цен на 20% ежегодно.
Также чувствительным к риску является показатель IRR, при неизменности цен на оказываемые услуги значение IRRсоставляет 33%, при росте цен на 9% год IRRсоставляет 42.5%, при исходном темпе роста цена, равному 10% в год IRR равен 43.5%, при повышении темпа роста цен еще на 1% (до 11% в год) мы видим, что IRRувеличивается до 44.6%, а при темпе роста цен на 20% ежегодно IRR повышается до 53.7%.
Темп изменения цен ресторана отражается и на окупаемости проекта. На графике №4 представлено влияние изменения цен на услуги комплекса на период окупаемости проекта.
То есть, с ростом цен период окупаемости уменьшается.
Таким образом, влияние изменения цен ресторана заключается в следующем: чем больше темп роста цен на меню, тем лучше все показатели экономической эффективности проекта.
3. Изменение загрузки комплекса.
Загрузка ресторана является значимым фактором, изменение которого влияет на экономические показатели работы заведения и на показатели эффективности самого инвестиционного проекта.
Предполагается, что исходная планируемая загрузка комплекса составляет в среднем 53.4% в год. При этом значение NPV равно 107 754 516 рублей, срок окупаемости составляет 3,38 года и значение IRR составляет 43.5%. Проведем анализ изменения загрузки комплекса, повышая и понижая данный уровень загрузки на 25%.
Таблица №7. Изменение показателей эффективности проекта в зависимости от изменения загрузки комплекса.
| загрузка комплекса | 25% | 50% | 75% |
| NPV | -45,349,133 | 107,754,516 | 244,043,767 |
| окупаемость | 7.06 | 3.38 | 1.61 |
| рентабельность | 0.58 | 2.01 | 3.28 |
| IRR | 5.40 | 43.50 | 85.10 |
Таким образом, изменяя загрузку комплекса, можно сделать следующий вывод: наилучший результат деятельности комплекса достигается при загрузке, равной 75% в год. В этом случае все показатели его деятельности являются достаточно высокими, а срок окупаемости довольно низким. Следует отметить, что при загрузке, равной 25% в год, значение NPVстановится отрицательным, что свидетельствует о том, что проект не окупается. При данном показателе загрузке инвестор не сможет вернуть все вложенные им средства.
Проанализировав влияние каждого из факторов риска на эффективность проекта можно заключить, что данный проект наиболее подвержен риску изменения загрузки комплекса, во втором месте находится риск изменения цен в меню ресторана. Критическое значение неокупаемости проекта является загрузка на уровне 25% в год.
В целом, по анализу чувствительности проекта к различным рискам можно заключить, то экономическая эффективность проекта находится на достаточно высоком уровне и только существенные изменения смогут стать причиной значительного ухудшения эффективности проекта.
Заключение
.
В данной курсовой работе был разработан инвестиционный проект по открытию испанского ресторана «Corrida», проведена экономическая оценка эффективности и анализ чувствительности проекта.
Общая величина инвестиций, необходимых для реализации данного проекта составляет 107 014 628 рублей.
Финансирование проекта предполагается осуществлять за счет средств инвестора, привлеченных посредством выпуска акций, которые составляют 60% от общей суммы необходимых инвестиций, а остальные 40 % - за счет банковского кредита сроком на 5 лет по ставке 20 % годовых.
Расчет ожидаемой загрузки и выручки ресторана основывался на определении ожидаемого спроса на испанскую кухню по городу Сочи в зависимости от популярности и привлекательности тех или иных видов новых блюд, предлагаемых рестораном. Расчет ожидаемых издержек производился с учетом нормативов затрат на открытие и раскрутку ресторана, действующих в настоящее время условиях и ставках налогообложения. На основе рассчитанной выручки и издержках был рассчитан денежный поток по проекту, который имеет тенденцию к росту с каждым годом. Затем было произведено его дисконтирование по ставке 25%.
Данный инвестиционный проект характеризуется достаточно высокими показателями эффективности:
Чистая текущая стоимость по проекту на конец 2016 года составляет 107 754 516 рублей, внутренняя норма прибыли 43.5%, период окупаемости – 3,38 года, рентабельность инвестиций – 2,01.
Проведенный анализ чувствительности проекта позволяет сделать вывод о том, что данный проект обладает достаточно высокой надежностью и безопасностью реализации.
Таким образом, можно заключить, что данный проект по открытии и эксплуатации ресторана «Corrida» в городе Сочи является достаточно привлекательным для инвесторов с точки зрения прибыльности и надежности инвестиций.