Федеральное агентство по образованию
ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный
инженерно-экономический университет»
Кафедра экономики и менеджмента в строительстве
Курсовой проект
По дисциплине «Управление проектами»
Выполнила:
студентка группы 861
IV курса
факультета РЭиУ
Милова О.А.
Руководитель:
проф. Никешин С.Н.,
Санкт-Петербург
2010 г.
Оглавление:
I. Резюме. 2
1.1. Суть и цели проекта; 2
1.2. Целевой сегмент. 4
1.3. Социальная значимость проекта. 5
1.4. Основные параметры проекта. 6
II. Объект инвестирования. 7
2.1. Концепция проекта. 7
2.2. Месторасположение. 9
2.3. Технико-экономическое обоснование альтернативных проектов. 14
III. Анализ рынка. 24
3.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости. 24
3.2. Анализ рынка парковочных мест в Санкт-Петербурге. 27
IV. Реализация проекта. 30
4.1. Жизненный цикл проекта. 30
4.2. Характеристика объекта строительства. 30
4.3. Основные этапы строительства и сроки выполнения работ по возведению объекта строительства. 31
4.4. Календарный график выполнения основных этапов реализации проекта 32
4.5. Основные участники. 32
4.6. Схема управления проектом. 33
4.7. Контрактные отношения. 34
V. Инвестиционный план. 36
5.1. Анализ затрат по проекту. 36
5.2. Анализ доходов по проекту. 37
VI. Финансовый план. 39
6.1. Схема финансирования. 39
6.2. Прогноз движения денежных средств. 39
VII. Оценка эффективности проекта. 41
VIII. Анализ рисков. 44
IX. Выводы.. 48
X. Библиографический список. 49
Приложение 1. Планировочные решения административно-бытового центра
Приложение 2. Календарный график выполнения работ по реализации проекта
Приложение 3. Денежные поступления по годам
Приложение 4. Денежный поток от операционной деятельности
Приложение 5. Прогноз движения денежных средств
I. Резюме
1.1. Суть и цели проекта;
В рамках представленной работы рассмотрен проект строительства административно-бытового центра общей площадью 7650 кв. м. с оборудованной подземной парковкой на 100 машино-мест в исторической части города в Центральном районе Санкт-Петербурга на пересечении Суворовского проспекта и Таврической улицы.
| Явные цели |
|
| Главная обязательная цель |
Получение прибыли в размере 50% от вложенных инвестиций
|
| Главные возможные цели |
Получение прибыли в размере 50% от вложенных инвестиций в течение 7 лет после ввода в эксплуатацию
|
| Главные желательные цели |
100%
|
| Применение современных материалов и новейших технологий строительства
|
|
| Свободная планировка от 100 м.кв.
|
|
| Неявные цели |
Получение разрешения на строительство
|
| Проведение рекламной к
|
|
| Привлечение не менее двух якорных арендатора
|
|
| Выбор подрядчика, обладающего опытом строительства бизнес-центров
|
|
| Закупка материалов без посредников с целью снижения себестоимости
|
|
| Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
|
|
| Гибкая ценовая политика
|
Характеристика проекта:
- По главной цели реализации – коммерческий
– основной целью является получение прибыли.
- По масштабу – средний
– стоимость проекта от 10 до 50 млн. долл.
- По сроку реализации – среднесрочный
– срок реализации 3-6 лет.
- По отраслевой принадлежности – строительный
– строительство здания административно-бытового назначения.
- По специфике конечно продукта – экономический
– достижение целевой суммы прибыли.
- По количеству главных целей – монопроект
– одна главная цель.
- По сложности – малый проект
– небольшой масштаб проекта, малые сроки, стандартные требования к качеству проекта, средний объём привлекаемых ресурсов.
- По требованиям к качеству проекта – стандартный
– проект со стандартными требованиями к качеству
- По характеру привлечения сторон – проект одного предприятия
– проект осуществляется одним предприятием.
1.2. Целевой сегмент
Проект ориентирован на потенциальных инвесторов. Особое внимание с момента начала работ по реализации проекта будет уделено поиску «якорных» арендаторов.
«Якорный» арендатор - это центр притяжения в любом торгово-офисном центре. В условиях, когда каждый новый арендатор жизненно важен, необходимо грамотно выбирать и правильно выстроить политику отношений с этим "магнитом". Поэтому на этапе разработки проекта будет уделено особое внимание требованиям «якорного» арендатора по объёмно-планировочным решениям, вопросам установления арендных ставок. В последующем «якорный» арендатор станет рекламной компанией центра. Потенциальны арендаторы и посетители ступят на порог центра в зависимости от «раскрученности» имени «якоря». Именно они принесут основную прибыль девелоперу и довершат своим присутствием картину. Поэтому якорный арендатор имеет право на льготы, и к нему можно отнести требования к определенной планировке, техническим характеристикам помещений и расположением.
Планируется, что «якорным» арендатором станет головной офис банка ВТБ по работе с юридическими лицами и корпоративными клиентами.
Преимущества административного центра для «якорного» арендатора:
- Расположение в востребованной деловой зоне
- Новое строительство
- Передовые инженерные системы
- Эффективные открытые планировки этажей
- Обширный паркинг
- Пешеходная доступность метро
- Видовые офисы
1.3. Социальная значимость проекта
Также проект ориентирован на современных людей и жителей района застройки, предпочитающих оптимальную организацию своего рабочего и свободного времени. В состав административно-бытового центра входят 7650 кв.м., предназначенных под комплексную инфраструктуру, обеспечивающую жизнедеятельность, отдых, питание, бытовое обслуживание.
Особенностью проекта является его функциональное назначение, которое совмещает в себе функцию офисного центра с предоставлением офисных площадей в аренду и центра бытового обслуживания, оказывающего комплекс бытовых услуг жителям района и работникам бизнес-центра. Центральный район – самый густонаселённый район города (около 14 тыс. человек на м.кв). Кроме того Центральный район занимает одно из первых мест в городе по количеству размещенных здесь торговых и офисных объектов. Поэтому проект строительство центра, сочетающего в себе функции офисного и бытового комплекса, является социально значимым и привлекательным для инвесторов.
1.4. Основные параметры проекта
Основные характеристики проекта:
| Объект: |
Административно-бытовой центр |
| Расположение: |
угол Шпалерной и Гагаринской улиц Центральный район Санкт-Петербурга |
| Площадь застройки, кв.м |
910 |
| Этажность: |
7 офисных этажа и 2 этажа под коммерческие площади |
| Высота здания, м |
31 |
| в т.ч. 1-2 этаж, м. 3-9 этаж, м. тех. этаж, м. |
3,9 3,0 2,0 |
| Функциональное зонирование: |
офисные помещения, оказание бытовых услуг |
| Полезная площадь, кв.м: |
6188,8 |
| в т.ч. офисные помещения, кв.м. конференц-залы, кв.м. коммерческие площади, кв.м. прочие и вспомогательные помещения, кв.м. |
4242 400 1546,8 1461,2 |
| Свободная планировка |
от 100 кв.м.. |
| Паркинг: |
оборудованная подземная охраняемая парковка на 100 машино-мест. |
| Конструктивная схема: |
железо-бетонный каркас |
| Перекрытия: |
железо-бетонные монолитные плиты |
| Облицовка стен: |
два вентилируемых стеклянных фасада, торцевой фасад облицован натуральным камнем |
| Общая площадь стеклянных фасадов, кв.м. |
2930 |
| Окна: |
однокамерные и двухкамерные стеклопакеты, профили алюминиевые. |
| Кровля: |
плоская, эксплуатируемая |
Экспликация помещений в плане:
| Помещение |
Занимаемая площадь |
| 1 этаж:
|
|
| Холл, стойка администрации |
80,2 м.кв. |
| Зона ресторана |
178,7 м.кв. |
| Помещение кухни ресторана |
104,9 м.кв. |
| Салон цветов и подарков |
111,7 м.кв. |
| Отделение банка |
143,1 м.кв. |
| Центр документов |
154,8м.кв. |
| Всего по 1этажу: |
773,4 м.кв. |
| 2этаж:
|
|
| Фотостудия |
193,2 м.кв. |
| Помещения бытового комплекса |
232,2 м.кв. |
| Салон красоты |
348,0 м.кв. |
| Всего по 2 этажу: |
773,4 м.кв. |
| 3этаж:
|
|
| Конференц-зал на 200 человек |
250 м.кв. |
| Офисные помещения с чистовой отделкой |
523,4 м.кв. |
| Всего по 3этажу: |
773,4 м.кв. |
| 4-6этаж:
|
|
| Офисное пространство свободной планировки |
773,4 м.кв. |
| Всего по 4-6 этажу: |
773,4 м.кв. |
| 7 этаж:
|
|
| Конференц-зал на 50 |
150 м.кв. |
| Офисное пространство свободной планировки |
623,4 м.кв. |
| Всего по 7 этажу: |
773,4 м.кв. |
| 8-9 этаж:
|
|
| Панорамный двухуровневый офис |
775 м.кв. |
| Всего по 8-9 этажу: |
775 м.кв. |
| Всего по зданию: |
6188,8 м.кв. |
Основные экономические и временные характеристики проекта:
| Стоимость проекта |
311 112 105 руб.
|
| Точка начала |
Возникновение идеи – 15.0
|
| Концептуальная фаза |
15.0
|
| Фаза разработки |
01.06. 2011 – 31.12.2011
|
| Фаза реализации |
01.02.2012 – 25.12.2012
|
| Фаза завершения |
01.03.2013-07.01.2019
|
| Точка завершения |
Достижение главной обязате
|
| Простой срок окупаемости |
6 лет 204 дня (24.07.2019)
|
| Дисконтированный срок окупаемости |
13 лет 228 дней (24.11.2024)
|
| Внутренняя норма доходности |
22,5%
|
| Валовая прибыль (6 лет) |
164 148 422
|
| Рентабельность проекта |
15%
|
II. Объект инвестирования
2.1. Концепция проекта
В состав административно-бытового центра входят 7650 кв.м., предназначенных под комплексную инфраструктуру, обеспечивающую жизнедеятельность, отдых, питание, бытовое обслуживание современных деловых людей и жителей района застройки, предпочитающих оптимальную организацию своего рабочего и свободного времени.
Административно-бытовой центр предоставляет:
· Услуги аренды офисов (общая площадь под аренду 4390 м.кв.) и коммерческой недвижимости (2295 м.кв.).
· Офисные помещения с отделкой «под ключ», 2 конференц-зала вместимостью до 200 человек располагаются с 3 по 9 этажи.
· На 1 и 2 этажах центра располагаются: стойка администрации, зона ресторана, салон красоты, центр документов, фотостудия, комплекс бытовых услуг класса «люкс» (срочная химчистка, прачечная, ремонтная мастерская), отделение банка, салон цветов и подарков.
· Услуги по проведению конференций (2 конференц-зала общей площадью 400 м.кв.) с использованием систем теле- и видео-конференций, а также высокоскоростного интернета.
· Услуги аренды парковочных мест, центр оснащён оборудованным охраняемым двухуровневым подземным паркингом на 100 машино-мест.
· На стойке администрации помимо получения полной информации об услугах центра, предоставляется возможность заказать авиа- и железнодорожные билеты, билеты на концерты и выставки, в кино, театр, заказать такси.
Административно-бытовой центр оснащён:
· двумя скоростными лифтами,
· современными системами безопасности,
· новейшими инженерными системами,
· выделенной линией высокоскоростного Интернета,
· современными средствами телефонной и видеосвязи,
· спутниковым и кабельным телевидением,
· приточно-вытяжной вентиляцией,
· современными системами кондиционирования,
· системами видеонаблюдения по зданию и паркингу,
· системами пожарной и охранной сигнализации.
2.2. Месторасположение
Административно-бытовой центр находится в исторической части Санкт-Петербурга в Центральном районе на пересечении улиц Шпалерная и Гагаринская.
Земельный участок (площадь 910 кв.м.) под зданием вместе с прилегающей территорией образует форму прямоугольника. Высотность по ПЗЗ – 28/31 метр.
Участок расположен в центре города, рядом Администрация Санкт-Петербурга, Администрация Ленинградской области, Федеральный дом, Федеральный суд, КУГИ Санкт-Петербурга, КЗР. На территории участка находится здание постройки 1904 г., которое требует реконструкции (сноса). Здание расположено в 10 минутах ходьбы от станции метро Чернышевская, площадь Ленина (Финляндский вокзал). Расположение в центральной части города обуславливает прекрасное транспортное сообщение практически со всеми частями города. Здание располагается в 10 минутах ходьбы от станции метро Чернышевская, Площадь Ленина (Финляндский вокзал). В 5 минутах езды располагается Федеральный Дом, Смольный, Администрация Санкт-Петербурга, Администрация Ленинградской области, Федеральный суд, КУГИ Санкт-Петербурга, КЗР,так же по улице Шпалерная представлены практически все отделения крупнейших банков Санкт-Петербурга, а также гостиницы и магазины.
Этапы проделанной работы:
- Выкуплены квартиры и подвальные помещения в здании.
- Получено Распоряжение Председателя КЗРиЗ о закреплении прилегающего к зданию земельного участка.
- Частично согласована предпроектная и разрешительная документации для получения распоряжения на реконструкцию и строительство.
В рамках согласования разрешительной документации:
- Разработан временный градостроительный регламент застройки квартала в бюро Генплана КГА Санкт–Петербурга.
- Выполнена историческая экспертиза по зданию и земельному участку. В результате здание признано не представляющим историческую ценность и получено разрешение КГИОП на проведение реконструкции с новым строительством и сносом старого.
- Получены предварительные технические условия инженерных служб.
- Существует возможность строительства подземного встраиваемого паркинга.
Характеристика района застройки.
Центральный район Петербурга расположен на левом берегу реки Невы. Граничит с Василеостровским, Петроградским, Выборгским, Калининским, Красногвардейским, Невским и Фрунзенским районами. Площадь - 1,7 тыс. га. Население - 300 тыс. человек.
Характер застройки района. Подавляющее большинство домов, расположенных в Центральном районе, относятся к старому фонду. Они представляют собой плотную сплошную застройку, с редкими вкраплениями сталинок (вдоль Суворовского проспекта, на улице Бонч-Бруевича, на Советских, Тверской, Новгородской, Шпалерной улицах) и хрущевок (улицы Профессора Ивашенцева и Салтыкова-Щедрина). По качеству жилищный фонд Центрального района весьма неоднороден. Здесь немало как престижных домов, прошедших реконструкцию, капремонт, так и ветхих зданий, расположенных в глубине дворов.
Центральный район занимает одно из первых мест в городе по количеству размещенных здесь торговых и офисных объектов. Здесь немало ресторанов, кафе, кинотеатров, развлекательных комплексов с соответствующей для центра ценовой политикой. В Центральном районе расположено множество отелей и мини-гостиниц. Крупные торговые центры находятся, в основном, вдоль главных магистралей этой территории – Невского, Лиговского, Литейного, Владимирского, Загородного проспектов. Остальная часть Центрального района характеризуется небольшими специализированными магазинами, бутиками, предлагающими товары высокой ценовой категории.
Транспортная доступность.
В районе есть девять станций метро, которые расположены друг от друга примерно на расстоянии 10-20 мин. ходьбы: «Невский проспект», «Гостиный двор», «Маяковская», «Площадь Восстания», «Площадь Александра Невского», «Достоевская», «Владимирская», «Лиговский проспект», «Чернышевская». Также в распоряжении обитателей - наземный транспорт (троллейбусы, автобусы, трамваи).
Основная проблема центра города - перегруженность автотранспортом
: на главных магистралях района постоянно образуются пробки, не хватает парковочных мест. В часы пик автомобили стоят на Лиговском, Литейном проспектах, Садовой лице, Суворовском проспекте, Шпалерной улице. Традиционно машины скапливаются в зоне мостов через Неву. Решить проблему транспортной доступности района планируют с введением в эксплуатацию Орловского тоннеля. Орловский тоннель соединит Центральный и Красногвардейский административные районы и поможет разгрузить Суворовский проспект.
Экология.
Перегруженность центра города транспортом плохо сказывается на экологии района. Сильно загазован воздух вдоль крупных магистралей: Литейного, Невского, Суворовского, Лиговского, Владимирского проспектов. Зеленые насаждения занимают не более 20% в общей площади района.
Бизнес окружение.
В Центральном районе функционируют более 130 бизнес-центров, предлагающих аренду офисных площадей. Около 60% деловых центров можно отнести к разряду высококачественных офисных площадей классов «А» и «В». Арендные ставки в среднем по району находятся в пределах 1500-2000 руб./кв.м/мес.
Перспективы развития.
В Центральном районе реализуется ряд проектов, направленных на улучшение транспортной доступности городского центра, прежде всего - на избавление от пробок. Сейчас здесь реализуется несколько крупных проектов по строительству жилья и коммерческой недвижимости класса lux. В центре еще немало территорий, требующих комплексной реконструкции.
Достопримечательности.
Большая часть территории Центрального района входит в городскую охранную зону, строительство новых промышленных предприятий на ней запрещено. Район уникален по концентрации памятников, состоящих под государственной охраной: на его территории свыше 440 памятников архитектуры и градостроительства, 20 памятников монументального искусства, свыше 100 памятников истории, а также ряд памятников садово-паркового искусства (Летний, Михайловский, Таврический сады). Комплекс кладбищ Александро-Невской лавры является некрополем общенационального значения.
СВОТ-анализ района и участка застройки:
| Возможности
|
Сильные стороны
|
| 1. Рост деловой активности 2. Развитие транспортной инфраструктуры; строительство Орловского тоннеля. |
1. Наличие всех инженерных коммуникаций; 2. Отсутствие ограничений по сносу строений, находящихся на территории участка; 3. Суворовский проспект считается частью «делового сити» Санкт-Петербурга. |
| Угрозы
|
Слабые стороны
|
| 1. Рост тарифов на ресурсы. 2. Экономическая ситуация в стране. 3. Ухудшение экологической обстановке в районе застройки (загазованность) |
1. Наличие строений на территории участка, привлечение дополнительных затрат на снос; 2. Перегруженность района автотранспортом; пробки. |
2.3. Технико-экономическое обоснование альтернативных проектов
Рассматриваются 2 альтернативных варианта осуществления проекта:
· Проект №1. Строительство административно-бытового центра общей площадью 850 кв. м. с открытой неохраняемой парковкой на 105 маш-мест
в Приморском районе Санкт-Петебурга.
· Проект №2. Строительство административно бытового центра общей площадью 850 кв. м. с оборудованной подземной парковкой на 100 машино-мест и гостевой открытой парковкой на 25 машино-мест в Выборгском районе Санкт-Петербурга.
Проект №1.
Проект строительства административно-бытового центра общей площадью 7650 кв. м. с открытой автостоянкой в Приморском районе Санкт-Петербурга на участке по адресу ул.Туристская, 58 .Зона по Генплану – 3ЖД (зона размещения среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга, с включением объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры).
Расположение: Земельный участок находится в центре Приморского района. Ближайшие станции метро: Пионерская (800 м), Комендантский проспект (1200 м).
Площадь земельного участка 3486 м.кв.. Участок свободен от строений, ровный. Все коммуникации в наличии. На участке планируется возведение административно-бытового центра с открытой автостоянкой.
Характеристика объекта строительства:
| Объект: |
Административно-бытовой центр |
| Расположение: |
Туристская ул.58, Приморский район Санкт-Петербурга |
| Проектирование: |
|
| Строительство: |
|
| Площадь застройки, кв.м |
3486 |
| Этажность: |
7 офисных этажа и 2 этажа под коммерческие площади |
| Высота здания, м |
31 |
| в т.ч. 1-2 этаж, м. 3-9 этаж, м. тех. этаж, м. |
3,9 3,0 2,0 |
| Функциональное зонирование: |
офисные помещения, оказание бытовых услуг |
| Полезная площадь, кв.м: |
6188,8 |
| в т.ч. офисные помещения, кв.м. конференц-залы, кв.м. коммерческие площади, кв.м. прочие и вспомогательные помещения, кв.м. |
4242 400 1546,8 1461,2 |
| Свободная планировка |
от 100 кв.м.. |
| Паркинг: |
открытая бесплатная неохраняемая парковка на 105 м/мест. |
| Конструктивная схема: |
железо-бетонный каркас |
| Перекрытия: |
железо-бетонные монолитные плиты |
| Облицовка стен: |
вентилируемые фасады, торцевой фасад облицован натуральным камнем |
| Окна: |
однокамерные и двухкамерные стеклопакеты, профили алюминиевые. |
| Кровля: |
плоская, эксплуатируемая |
Затраты на приобретение земли:
| Площадь участка |
м.кв |
3486 |
| Наличие строений/площадь |
м.кв |
нет |
| Стоимость 1м.кв |
руб. |
16 726 |
| Стоимость участка |
руб. |
58 306 836 |
Затраты на строительство:
| Обоснование идеи 0,5% |
руб. |
6264658,2 |
| Маркетинговые исследования рынка 1% |
руб. |
1252931,64 |
| ТЭО 2-3% |
руб. |
2505863,28 |
| Составление проектно-сметной документации и получение разрешающей документации, согласование проекта, проведение изыскательских работ |
руб. |
15876720 |
| Снос существующих построек |
руб. |
|
| Затраты на СМР (земляные работы, надземные работы, прокладка коммуникаций, наружная отделка, прокладка сигнализации, оснащение помещений, благоустройство территории, страхование, накладные расходы) |
руб. |
116745648 |
| СМР по открытому паркингу |
руб. |
15750000 |
| СМР по подземному паркингу |
руб. |
|
| Итого кап.затраты на стр-во |
руб. |
157503718,6 |
| ВСЕГО РАСХОДОВ на КВ (в тч земля) |
руб. |
216 702 657 |
| Амортизация за год(20 лет) |
руб. |
10835132,86 |
Характеристика района строительства.
Приморский район исключительно перспективен и привлекателен для инвесторов, так как в нем как ни в одном другом районе имеется потенциальная возможность вложить средства в крупные проекты в сфере торговли, строительства (особенно коттеджного), туризма, спорта, культуры, промышленности, транспорта, услуг и в банковской сфере. Особенно он привлекателен для иностранных инвесторов из-за близости государственной границы с Финляндией и сравнительно хорошо развитой транспортной сети (автомобильной, железнодорожной, водной), а также живописного побережья Финского залива, наличия больших зеленых массивов, заповедных территорий.
Приморский район, пожалуй, один из самых динамично развивающихся в городе. Он активно застраивается современными жилыми домами. Торговые комплексы и офисные центры растут здесь, как грибы после дождя. Причем инвесторам интересны не только уже сформировавшиеся, но и окраинные территории района.
В составе жилищного фонда Приморского района преобладают современные дома, что делает его весьма популярным у покупателей квартир.
Неплохо развита социальная инфраструктура района. Всего на его территории расположено свыше 130 школ и детских садов, множество медицинских учреждений. В целом район считается экологически благополучным – в его границах немало крупных зеленых зон: Удельный парк, парк 300-летие Петербурга, Новоорловский лесопарк, Юнтоловская лесная дача и др. Доля зеленых насаждений в общей площади района составляет 23,9%.
Один из серьезных недостатков Приморского района – проблема транспортной доступности. На его территории действуют четыре станции метрополитена – «Старая Деревня», «Черная речка», «Пионерская», «Комендантский проспект». Однако все они в южной и центральной частях района. В северную же его часть можно попасть лишь с помощью наземного транспорта (в том числе по железной дороге). Через Приморский район проходят две железнодорожные линии – Сестрорецкое направление (станции Лахта, Ольгино) и Выборгское направление (станции Удельная, Озерки, Шувалово).
Владельцам личных автомобилей повезло еще меньше. Они испытывают неудобства на переездах через железнодорожные пути, а интенсивное движение грузового и легкового автотранспорта по Приморскому проспекту в часы пик является причиной длительных пробок у Ушаковского моста.
По данным компании Becar Commercial Property SPb в Приморском районе на сегодняшний день действует около 25 объектов, предлагающих аренду офисных площадей классов «В» и «С». Более половины из них принадлежат к разряду высококачественных (бизнес-центры класса «В»). В последнее время интерес инвесторов к возведению высококачественных офисных комплексов за пределами центральных районов Петербурга значительно возрос. Так, в Приморском районе на разных этапах проектирования и строительства сейчас находится более 20 объектов офисного назначения.
СВОТ-анализ района застройки;
| Возможности
|
Сильные стороны
|
| 1. Свыше 66% населения района является трудоспособным, следствие этого создание административного центра обеспечит возможность трудоспособному населению приблизить место работы к месту проживания. 2. Экологическая обстановка. Большая лесопарковая зона, наличие естественных (озёра) и искусственных (пруды) водных объектов. |
1. Большая площадь земельного участка позволяет в дальнейшем расширить территорию застройки (увеличение площади паркинга, строительство автосервиса и т.д) 2. Удачное территориальное расположение. Приморский район является связующим звеном между центром и пригородом, выполняет роль «транспортной артерии». 3. Стабильная положительная динамика показателей, характеризующих финансово-экономическое состояние Приморского района. 4. Наличие всех коммуникаций на участке. |
| Угрозы
|
Слабые стороны
|
| 1. Отток деловой активности в другие районы Санкт-Петербурга; 2. Транспортный коллапс в час пик на выездных магистралях при отсутствии строительства путепроводов через железнодорожные линии и дополнительных выездных магистралей. 3. Низкая заполняемость офисных площадей значительное время после ввода в эксплуатацию. 4. Рост тарифов на ресурсы. 5. Экономическая ситуация в стране. |
1. Удалённость района застройки от стратегических объектов Санкт-Петербурга (аэропорты, вокзалы, деловой центр города). 2. Отсутствие достаточного количества транспортных развязок. 3. Недостаточное количество станций метро; ввиду большой протяженностью района существенно увеличивается время следования до центра города. |
Экономические показатели альтернативного проекта:
| Объём инвестиций |
216 703 тыс.руб.
|
| Стоимость аренды |
800 руб./м.кв/мес.
|
| Затраты на эксплуатацию в год (энергоресурсы, прочие, амортизация) |
30772 тыс. руб.
|
| Средняя заполняемость |
50%
|
| Выручка (год) |
33048 тыс. руб.
|
| Доход |
2276 тыс.руб.
|
| Рентабельность |
1,1%
|
Проект №2.
Строительство административно бытового центра общей площадью 7650 кв. м. с оборудованной подземной парковкой на 100 машино-мест и гостевой открытой парковкой на 25 машино-мест в Выборгском районе Санкт-Петербурга по адресу ул.Б. Самсониевский пр. 36
Зона по Генплану – Д (Общественно-деловая застройка).
ПЗЗ – ТД1-1_1 (подзона размещения объектов многофункциональной общественно-деловой застройки на территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов жилой застройки и а также объектов инженерной инфраструктуры).
Площадь земельного участка 1408 кв.м., на участке расположено строение общей площадью 1263,5 кв.м. Участок оснащён всеми инженерными коммуникациями. Отсутствуют ограничения по сносу. Существует возможность строительства подземного паркинга.
Характеристика объекта строительства:
| Объект: |
Административно-бытовой центр |
| Расположение: |
Пр.Самсониевскийпр.36, Выборгский район Санкт-Петребурга |
| Проектирование: |
|
| Строительство: |
|
| Площадь застройки, кв.м |
1408 |
| Этажность: |
7 офисных этажа и 2 этажа под коммерческие площади |
| Высота здания, м |
31 |
| в т.ч. 1-2 этаж, м. 3-9 этаж, м. тех. этаж, м. |
3,9 3,0 2,0 |
| Функциональное зонирование: |
офисные помещения, оказание бытовых услуг |
| Полезная площадь, кв.м: |
6188,8 |
| в т.ч. офисные помещения, кв.м. конференц-залы, кв.м. коммерческие площади, кв.м. прочие и вспомогательные помещения, кв.м. |
4242 400 1546,8 1461,2 |
| Свободная планировка |
от 100 кв.м.. |
| Паркинг: |
оборудованная подземная охраняемая парковка на 100 машино-мест и гостевая открытая охраняемая парковка на 25 машино-мест. |
| Конструктивная схема: |
железо-бетонный каркас |
| Перекрытия: |
железо-бетонные монолитные плиты |
| Облицовка стен: |
два вентилируемых стеклянных фасада, торцевой фасад облицован натуральным камнем |
| Общая площадь стеклянных фасадов, кв.м. |
2930 |
| Окна: |
однокамерные и двухкамерные стеклопакеты, профили алюминиевые. |
| Кровля: |
плоская, эксплуатируемая |
Затраты на приобретение земли:
| Площадь участка |
м.кв |
1408 |
| Наличие строений/площадь |
м.кв |
да/1263,5 |
| Стоимость 1м.кв |
руб. |
53 267 |
| Стоимость участка |
руб. |
75 000 000 |
Затраты на строительство:
| Обоснование идеи 0,5% |
руб. |
824944,56 |
| Маркетинговые исследования рынка 1% |
руб. |
1649889,12 |
| ТЭО 2-3% |
руб. |
3299778,24 |
| Составление проектно-сметной документации и получение разрешающей документации, согласование проекта, проведение изыскательских работ |
руб. |
15876720 |
| Снос существующих построек |
руб. |
1263500 |
| Затраты на СМР (земляные работы, надземные работы, прокладка коммуникаций, наружная отделка, прокладка сигнализации, оснащение помещений, благоустройство территории, страхование, накладные расходы) |
руб. |
329178652 |
| СМР по открытому паркингу |
руб. |
3750000 |
| СМР по подземному паркингу |
руб. |
50000000 |
| Итого капитальные затраты на строительство |
руб. |
404700984 |
| ВСЕГО РАСХОДОВ на КВ (в тч земля) |
руб. |
480 843 484 |
| Амортизация за год(20 лет) |
руб. |
13528116,13 |
Характеристика района строительства.
Выборгский район – одна из крупнейших и старейших в городе территорий. Она имеет большую протяженность с севера на юг, от центра города – к его окраине. Территория крайне неоднородна по составу как жилой, так и коммерческой недвижимости. По данным социологических исследований, он входит в число наиболее привлекательных районов для проживания среднего класса.
Транспортную доступность Выборгского района можно в целом охарактеризовать как удовлетворительную. Его центральную часть обслуживают две станции метро – «Лесная» и «Выборгская», северную – четыре станции: «Парнас», «Проспект Просвещения», «Озерки», «Удельная». Однако территория района слишком велика, существующих станций метро явно недостаточно.
Развитая торговая инфраструктура – одно из главных достоинств района, в котором на начало 2008 года сосредоточено 285 тыс. кв. м торговых площадей. По данным консалтинговой компании Becar Commercial Property SPb, Выборгский район занимает четвертое место по обеспеченности качественными торговыми площадями в Петербурге.
В Выборгском районе располагается свыше 40 объектов, где предлагается в аренду офисные помещения, общая площадь которых составляет около 270 тыс. кв. м. По данным Becar Commercial Property SPb, порядка 30% всех офисных центров относится к классу «В», 70% – к классу «С».
По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средний уровень арендных ставок в Выборгском районе на офисные помещения составляет около 750 руб. за кв. м в месяц. Цены на аренду торговых помещений выше – до 1,5 тыс. руб. в месяц за кв. м.
Повышенным вниманием инвесторов пользуются офисные помещения Выборгского района. Его южная часть, наиболее близкая к центру города и сейчас занимаемая промзоной, считается одним из самых удачных мест для расположения бизнес-центров. На этой территории расположено много объектов недвижимости, привлекательных для инвестиций.
СВОТ-анализ района и участка застройки:
| Возможности
|
Сильные стороны
|
| 1. Рост деловой активности 2. Развитие транспортной инфраструктуры |
1. Наличие всех инженерных коммуникаций; 2. Отсутствие ограничений по сносу строений, находящихся на территории участка; 3. В настоящее время Выборгская набережная характеризуется как зона активных градостроительных преобразований и является частью "делового сити" Санкт-Петербурга. 4. Хорошие видовые характеристики на Неву и центр города. |
| Угрозы
|
Слабые стороны
|
| 1. Рост тарифов на ресурсы. 2. Экономическая ситуация в стране. 3. Ухудшение экологической обстановке в районе застройки (загазованность) 4. Низкая заполняемость площадей |
1. Наличие строений на
территории участка, привлечение дополнительных затрат на снос;
2. Удовлетворительная транспортная доступность |
| Объём инвестиций |
480844 тыс.руб.
|
| Стоимость аренды |
1000 руб./м.кв/мес.; 2000 руб./маш-место/мес.
|
| Затраты на эксплуатацию в год (энергоресурсы, прочие, амортизация) |
35066 тыс. руб.
|
| Средняя заполняемость |
80%/70% (паркинг)
|
| Выручка (год) |
66096 тыс.руб./1680тыс.руб. (паркинг)
|
| Доход |
32710 тыс.руб.
|
| Рентабельность |
7%
|
По результатам анализа основных параметров альтернативных проектов принято решение о реализации Проекта №1: строительство административно-бытового центра общей площадью 7650 кв. м. с оборудованной подземной парковкой на 100 машино-мест в исторической части города в Центральном районе Санкт-Петербурга.
III. Анализ рынка
Планируемый к строительству объект совмещает в себе функции офисного и бытового центра, кроме того к сдаче планируются парковочные места.
3.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости.
По данным, собранным компанией NAI Becar, в I квартале 2011 г. в Санкт-Петербурге сданы в эксплуатацию офисные помещения в семи объектах, общая площадь которых составила 42 538 кв. м. Это сопоставимо с объемом ввода IV квартала прошлого года, но в 2,4 раза меньше показателя I квартала 2010 г. (см. рис. ниже).
Общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В и С) достиг 2 521 тыс. кв. м, прирост к уровню конца 2010 г. – 2% (см. рис. ниже).
Общий объем предложения высококачественных офисных площадей (классов А, В) по итогам I квартала составил 1 898,4 тыс. кв. м. Все новые объекты позиционируются в классах А и В. Две трети всех введенных площадей приходится на объекты нового строительства, остальные – реконструкция зданий. Обеспеченность качественными офисными площадями на тысячу жителей города составила 545 кв. м и порядка 923 кв. м на тысячу экономически активного населения Санкт-Петербурга. Качественная структура офисных площадей, введенных в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в I квартале 2011 г. и общего объема предложения в сравнении с итогами 2010 г. представлена на рис. ниже.
Новые офисные центры открылись в пяти административных районах города – Адмиралтейском, Выборгском, Красногвардейском, Фрунзенском и Центральном. Качественная структура ввода по районам представлена на рис. ниже.
На районы исторического центра – Адмиралтейский и Центральный – пришлось 44% общей площади (18,6 тыс. кв. м) в четырех объектах.
Спрос По сравнению с IV кварталом 2010 г. в I квартала 2011 г. спрос стал активнее. Это можно объяснить тем, что ставки аренды последние полгода практически не менялись, и, в ожидании их неминуемого роста вслед за инфляцией, потенциальные арендаторы стремятся скорее определиться с необходимыми офисными площадями. По размерам запрашиваемых в аренду площадей спрос сдвинулся в сторону постепенного укрупнения: от небольших офисов (15–50 кв. м) до средних (100–200 кв. м). Также брокеры отмечают возрастание интереса к офисам 300–500 кв. м. Заполняемость бизнес-центров класса С близка к 100%. Офисные объекты классов В/В+ заполнены на 60–90% (в зависимости от местоположения), объекты класса А – на 75–95%. Спрос на покупку офисных площадей в I квартале текущего года не увеличился.
Арендные ставки и цены продаж Существенных изменений ставок аренды по сравнению с концом 2010 г. не произошло. В среднем, по Санкт-Петербургу в I квартале 2011 г. ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) в открытом предложении действующих бизнес-центров находились в следующих диапазонах (см. рис. ниже): - класс А – 900–2 000 руб./кв. м/месяц; - класс В – 600–1 300 руб./кв. м/месяц; - класс С – 500–950 руб./кв. м/месяц.
Заявленные на рынке Санкт-Петербурга в январе–марте 2011 г. цены продаж одного квадратного метра площади в строящихся и недавно введенных бизнес-центрах варьировались в диапазоне от 50 000 (при продаже здания целиком) до 140 000 руб. Стоимость зависит от местоположения, класса объекта, размеров и состояния отделки приобретаемого офиса. По сообщениям брокеров, переговоры о продаже офисных объектов ведутся, но реальных сделок практически нет, либо они не афишируются. Прогноз развития рынка По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, в 2011 г. возможен ввод порядка 35 офисных объектов общей площадью более 350 тыс. кв. м. Исходя из существующей реальности, в течение III–IV кварталов текущего года можно прогнозировать сдачу в эксплуатацию 20-22 объектов общей площадью 190–210 тыс. кв. м. На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С составит порядка 2,71–2,73 млн кв. м (см. рис. ниже).
Темпы прироста общего объема рынка по итогам текущего года прогнозируются на уровне 9,4–10,2%, т.е. сохранятся на уровне прошлогодних.
Тенденции рынка бизнес-центров - Текущее состояние рынка бизнес-центров Санкт-Петербурга характеризуется стабильностью. - Прирост общего объема предложения по итогам I квартала 2011 г. составил около 2%. Ожидаемый прирост по году в целом – порядка 10%, таким образом, падение темпов прироста рынка остановится. - Активизировались работы по отдельным приостановленным проектам. Крупные девелоперские проекты, включающие офисную составляющую, подвергаются реконцепции с целью минимизировать риски. - Помимо традиционного ввода крупных объектов очередями, получила распространение практика разбиения на лоты даже внутри одного здания. Запуск в эксплуатацию части площадей, к примеру, 3–5 тыс. кв. м, требует меньших вложений и позволяет избежать замораживания объекта в целом в ожидании достаточного объема инвестиций. - Ставки аренды стабилизировались. В 2011 г. существенный рост ставок в целом по рынку маловероятен, однако возможно увеличение ставок аренды в объектах с высокой заполняемостью, а также в бизнес-центрах, ставки в которых за 2009–2010 гг. опустились ниже среднерыночных. Возможен возврат к практике индексирования арендной ставки в зависимости от инфляции. - Сокращаются диапазоны разброса ставок внутри одного объекта, которые существенно дифференцировались в период кризиса. Преференции возможны только для старых клиентов или арендаторов больших площадей. - По размерам запрашиваемых в аренду офисов спрос сдвинулся в сторону площадей 100–200 кв. м. - Цены продаж офисов в бизнес-центрах, заявляемые девелоперами, в течение I квартала 2011 г. сохранились на уровне 2010 г.
3.2. Анализ рынка парковочных мест в Санкт-Петербурге
В последние годы увеличение парка автомобилей значительно обострило проблему организации мест их постоянного хранения и кратковременной парковки. Особенно ощутима нехватка гаражей, стоянок и паркингов в центре Петербурга. Из-за относительно низкой доходности подобных проектов девелоперы пока неохотно берутся за их реализацию.
Большая проблема с организацией мест хранения автотранспорта наблюдается в сегменте коммерческой недвижимости Петербурга. Так, например, услуги охраняемой парковки сегодня доступны в основном только арендаторам бизнес-центров классов «А» и «В». Подземный или встроенно-пристроенный паркинг обычно устраивают во вновь возведенных офисных зданиях. Но даже в этом случае его сооружение может быть осложнено слабыми грунтами в зоне строительства или близким расположением соседних зданий.
Чаще всего девелоперы создают на близлежащей к объекту территории открытые автостоянки – так называемые стихийные парковки. При этом большая часть арендодателей предоставляют парковку для своих клиентов бесплатно. Еще на 40% доходных объектов эти услуги являются платными. Ежемесячная аренда
места в паркинге при бизнес-центрах высших классов обходится арендаторам в среднем в $100-200
. Стоянка для посетителей торговых центров как правило бесплатна. Но если речь идет о подобных объектах, расположенных в центре города, то возможна почасовая оплата парковочного места. При этом один час парковки может обойтись в 30-50 рублей
.
Наибольший дефицит мест хранения личного автотранспорта наблюдается в бизнес-центрах и торговых комплексах, расположенных в центральных районах Северной столицы. По мнению специалистов, архитектурные ограничения при реконструкции зданий под объекты коммерческой недвижимости, а также планируемые запретительные меры на парковку автомобилей в исторической части города в ближайшее время способны еще больше осложнить сложившуюся ситуацию. Рецепты решения этой проблемы заключается в обвязывании строителей включать паркинги в проект либо отказывать в его согласовании. В целом, полагают специалисты петербургских консалтинговых компаний, для бизнес-центра высшей категории девелопером должен быть организован паркинг из расчета: одно парковочное место на 50 кв. м объекта
. В среднем, для торгового центра в центре города можно принимать соотношение одно парковочное место на 30-35 м2 арендуемой площади
.
Выводы по результатам анализа рынка
Целесообразность возведения здания административно-бытового назначения в исторической части города обусловлено густонаселённостью района, а также высокой концентрацией бизнес-центров. Потребности населения в бытовых услугах могут быть быстро удовлетворены с помощью услуг, предоставляемых центром.
Главная особенность проекта заключается в его функциональном назначении:
Офисные помещения под аренду;
Помещения под оказание комплекса бытовых услуг населению.
Таким образом, в результате реализации проекта в эксплуатацию будет введён уникальный бизнес центр, соответствующий классу В, который помимо предоставления в аренду отделанных офисных помещений, будет иметь социальное значение.
IV. Реализация проекта
4.1. Жизненный цикл проекта
Жизненный цикл проекта – это временная величина между двумя точками (точка начала и точка завершения), в рамках которой проект возникает, реализуется, изменяется и прекращает своё существование.
| Фаза
|
Описание
|
Временной отрезок
|
Затраченные средства
|
| Точка начала
|
Возникновение идеи – Строительство административно-бытового центра |
15.01.2011 |
- |
|
Концептуальная фаза
|
Проводятся предварительные исследования, определение проекта, сравнительная оценка альтернатив, представление и экспертиза предложений, анализ осуществимости проекта, разработка и осуществление стратегии. По окончании данной фазы принимается решение о переходе к следующим фазам проекта. |
15.05.2011-31.08.2011 |
9 333 363 руб. |
|
Фаза разработки
|
Формирование команды проекта, разработка основного содержания, стратегическое (укрупненное) планирование, заключение контрактов, разработка и экспертиза проектно-сметной документации, получение разрешений на строительство, детальное планирование. |
01.09.2011-31.05.2012 |
37 333 452 руб. |
|
Фаза реализации
|
Подготовка стройплощадки, строительные работы, монтаж оборудования; ввод объекта в эксплуатацию; Проведение рекламной кампании. |
01.06-2012-25.12.2013 |
248 889 684 руб. |
|
Фаза завершения
Точка завершения
|
Эксплуатация объекта, выход проекта на самоокупаемость; Получение прибыли в размере 50% от вложенных инвестиций |
01.01.2014-07.01.2019 |
15 555 605 руб. |
|
|
4.3.Характеристика объекта строительства
| Характеристика |
Ед. изм. |
Значение |
| Площадь здания в плане |
м.кв. |
850 |
| Количество этажей |
эт. |
9 |
| Высота здания |
м. |
31 |
| Высота этажа |
м. |
|
| 1-2 этаж |
м. |
3,9 |
| 3-9 этаж |
м. |
2,9 |
| технический этаж |
м. |
2,0 |
| паркинг |
м. |
2,5 |
| Паркинг |
Подземный; двухуровневый |
|
| Площадь паркинга |
м.кв. |
1600 |
| Объём здания |
м.куб. |
26350 |
| Общая трудоёмкость |
чел-дн |
26350*0,2 = 5270 |
Планировочные решения проектируемого административно-бытового цента представлены в Приложении 1.
4.2. Основные этапы строительства и сроки выполнения работ по возведению объекта строительства
| № п/п |
Наименование работ |
Продолжительность работ в днях |
| 1 |
Разработка грунта в котлованах и траншеях |
32 |
| 2 |
Монтаж сборных и устройство монолитных фундаментов |
34 |
| 3 |
Обратная засыпка |
20 |
| 4 |
Возведение надземной части здания |
39 |
| 5 |
Устройство кровли |
27 |
| 6 |
Заполнение проемов |
18 |
| 7 |
Сантехнические работы (I стадия) |
24 |
| 8 |
Электромонтажные работы (I стадия) |
20 |
| 9 |
Устройство подготовок под полы |
18 |
| 10 |
Штукатурные работы |
30 |
| 11 |
Монтаж технологического оборудования |
13 |
| 12 |
Малярные работы |
12 |
| 13 |
Устройство чистых полов |
24 |
| 14 |
Сантехнические работы (II стадия) |
11 |
| 15 |
Электромонтажные работы (II стадии) |
19 |
| 16 |
Наружная отделка |
38 |
| 17 |
Благоустройство территории |
21 |
| 18 |
Прочие работы |
13 |
| Итого: 311 |
||
На этапе реализации проекта проводится рекламная кампания для привлечения потенциальных арендаторов в моменту сдачи объекта. Мероприятия по рекламе начинаются с началом завершающих отделочных работ – 09.08.2012. Мероприятия по рекламе не прекращаются с момента ввода объекта в эксплуатацию, а будут продолжаться вплоть до 01.10.2014 год, т.к. уровень предположительной заполняемости на этих этапах останется невысоким. В качестве рекламной кампании будет также выступать якорный арендатор, в связи с тем, что привлечение первых посетителей и арендаторов административно-бытового центра будет зависеть от «раскрученности» имени якорного арендатора.
4.3. Календарный график выполнения основных этапов реализации проекта
Календарный график выполнения основных этапов реализации проекта представлен в Приложении 2.
4.4. Основные участники
Основные участники проекта:
1. Заказчик - физическое лицо или организация, заинтересованная в достижении целей проекта.
2. Инвестор – физическое лицо или организация, вкладывающая инвестиции в проект с целью получения прибыли в результате реализации проекта. В роли инвестора могут выступать заказчик, банки, инвестиционные фонды и т.д.
3. Управляющий проектом – менеджер, принимающий все необходимые решения по проекты, управляет командой проекта
4. Команда проекта - совокупность физических и юридических лиц, объединенных для осуществления проекта. Создается на период жизненного цикла проекта. Главная задача – координация действий и согласование интересов всех участников проекта для достижения поставленных целей.
5. Исполнители по проекту – юридические и физические лица, отвечающие за выполнение проекта в натуральном и денежном выражении: проектировщик, генподрядная организация, субподрядная организация, поставщики и т.д.
6. Кредитор - физическое лицо или организация, предоставляющее денежные средства для осуществления проекта на возмездной основе на определенных условиях.
4.5. Схема управления проектом
Для данного проекта выбирается линейная схема управления проектом. В этом случае управляющий проектом несет ответственность за проект в пределах фиксированной цены. Стоимость работ управляющего проектом согласовывается с заказчиком и включается в себестоимость проекта. Излишек средств может быть использован для стимулирования управляющего проектом. Управляющий проектом обеспечивает управление и координацию процессов проекта по соглашениям между ним, заказчиком и участниками проекта. Самостоятельность управляющего проектом может ограничиваться определёнными рамками, к примеру, архитектурно-планировочным решениям или других характеристикам проекта.
Достоинства применения линейной схемы управления проектом:
+ Заказчик самостоятельно выбирает профессиональную команду управляющих.
+ Управляющий проектом берёт на себя риски по проекту в рамках своих полномочий.
Недостатки применения линейной схемы управления проектом:
- При конфликте между заказчиком и управляющим проектом негативные последствия для проекта, приостановка.
4.6. Контрактные отношения
Контракт представляет собой взаимные добровольные обязательства двух и более сторон, в рамках которых проект возникает, реализуется, изменяется и прекращает своё существование.
В ходе реализации проекта заключаются контракты с твёрдой ценой. Цена определяется на стадии возникновения договорных отношений и является неизменной. Изменение цены осуществляется только путём пересмотра и изменения договорных отношений с согласия всех сторон. В рамках контракта с твёрдой ценой устанавливаются риски и обязательства сторон.
Контракт заключаются между заказчиком и подрядчиком, имеющим лицензию на строительную деятельность. В контракте в обязательном порядке указывается предмет контракта, стороны по контракту с указание реквизитов, а также специальные требования по оформлению контракта (расчётные счета, ИНН, печати, подписи). Предметом контракта выступает возведение административно-бытового центра. Даются характеристики, критерии и условия по контракту, указывается твёрдая цена, оговариваются условия внесения изменений в контракт, описываются работы по проекту, коммерческие условия, временные условия, также описываются риски, гарантии и т.д.
Кроме того заключается контракт между заказчиком и управляющим проектом, где указываются вопросы, в рамках которых управляющий проектом имеет самостоятельность и несёт риски, а также указывается стоимость работ управляющего проектом.
На этапе эксплуатации объекта строительства заключаются договоры аренды офисной, коммерческой недвижимости, а также паркинга.
V. И
нвестиционный план
5.1. Анализ затрат по проекту
При анализе затрат по проекту использовался аналоговый метод.
Для реализации проекта приобретается у юридического лица земельный участок под зданием вместе с прилегающей территорией общей площадью 910 м.кв. в Центральном районе Санкт-Петербурга на пересечении улиц ул. Шпалерная и ул. Гагаринская. 1/6 . Участок оформляется в собственность, проводятся работы по присвоению кадастрового номера участку.
Затраты на землю:
| Площадь участка |
м.кв |
910
|
| Стоимость 1м.кв |
руб. |
152100
|
| Стоимость участка |
руб. |
138411000
|
| Земельный налог (1,5%) |
руб. |
2076165
|
| Присвоение кадастрового номера участку |
руб. |
15000
|
| Регистрация права собственности |
руб. |
2500
|
| Обоснование идеи |
руб. |
974560
|
| Маркетинговые исследования рынка |
руб. |
1975450
|
| Технико-экономическое обоснование |
руб. |
4325240
|
| Составление проектно-сметной документации и получение разрешающей документации, согласование проекта, проведение изыскательских работ |
руб. |
10794150
|
| Снос существующих построек |
руб. |
2250000
|
| Земляные работы (включая, стоимость материалов, аренду строительной техники, з/пл рабочим) |
руб. |
29284829
|
| Надземные работы (возведение каркаса, устройство перекрытий, наружных стен, кровли, включая стоимость материалов, з/пл рабочим и т.п.) |
руб. |
107941500
|
| Прокладка коммуникаций внутри здания (водопровод, канализация, газ, эл.сетей, отопления) |
руб. |
64764900
|
| Внутренняя отделка |
руб. |
32382450
|
| СМР по открытому паркингу |
руб. |
|
| СМР по подземному паркингу |
руб. |
50000000
|
| Прокладка пожарной, охранной сигнализации, системы видеонаблюдения в здании и паркингу |
руб. |
10327500
|
| Оснащение помещений |
руб. |
48195000
|
| Благоустройство территории |
руб. |
32382450
|
| Страхование объекта, страхование ответственности |
руб. |
800 000
|
| Накладные расходы (организация и управление строительным производством) |
руб. |
5234860
|
| Итого затраты на строительство |
руб. |
381313489
|
| ВСЕГО РАСХОДОВ |
руб. |
543112114
|
| Амортизация за год(20 лет) |
руб. |
27155605
|
Эксплуатационные расходы после ввода объекта в эксплуатацию.
| Расход |
Потребление |
Площадь/ Количество |
Тариф |
Сумма (год) |
| Холодное водоснабжение |
3,52куб.м./м.кв |
7650 |
14,5 руб. |
391500 руб. |
| Горячее водоснабжение |
- |
- |
- |
- |
| Электроэнергия |
23кВт/м.кв |
7650 |
3,30 руб. |
580655 |
| Теплоэнергия |
0,01Гкалм.кв./ |
7650 |
330,78 |
303 656 |
| Газ |
- |
- |
- |
- |
| Интернет, телефон |
250 000 руб. |
|||
| Земельный налог |
1,5% |
2076165 |
||
| Вывоз мусора |
2 500 000 руб. |
|||
| Техническое обслуживание здания, ремонт |
1 200 000 руб. |
|||
| Амортизация |
|
|
|
27155605руб. |
| Заработная плата управленческого персонала |
3*40 000 |
1 620 000 руб. |
||
| обслуживающего персонала |
10*20 000 |
2400 000 руб. |
||
| ЕСН управленческий персонал |
421 200 руб. |
|||
| обслуживающий персонал |
624000 руб. |
|||
| Налог на имущество |
2% |
7626269 руб. |
||
| Итого затраты
|
|
|
|
47119030руб.
|
5.2. Анализ доходов по проекту
Доходы по проекту будут сформировываться за счёт сдачи в аренду офисных и торговых помещений, также машино-мест в оборудованном паркинге. По результатам анализа рынков офисной и коммерческой недвижимости принято решение о предоставлении объекта в аренду после ввода в эксплуатацию со 100%ной отделкой. На начальных этапах арендная ставка офисной недвижимости будет составлять 1400 руб./м.кв/мес, а торговой недвижимости – 1500 руб./м.кв./мес. Такой уровень арендной ставки будет гарантирован в течении первых двух лет эксплуатации объекта. Ожидаемая заполняемость офисных площадей в первые 2 года составит 50% и 55% - торговых площадей. Постепенно доля вакантных площадей будет снижаться. Кроме того, предусмотрено индивидуальное обсуждение условий аренды с клиентами, а также дифференциация ставок аренды для различных арендаторов в целях привлечения потенциальных арендаторов. Прогнозный годовой темп роста цен находится в пределах 5-10%.
Арендная ставка для паркинга на начальных этапах составит 6000 руб./маш-место/мес., такая ставка также будет гарантирована арендаторам в течение двух лет. Предполагаемая заполняемость в первый год составит 60% и будет постепенно увеличиваться.
Таблица поступлений по годам представлена в Приложении 3.
Денежный поток от операционной деятельности представлен в Приложении
VI. Финансовый план
| Потребность в средствах |
543112114
|
| Внутренние источники финансирования: Собственные средства, в т.ч. уставный капитал нераспределённая прибыль |
513112114 руб.
|
| Внешние источники финансирования: Заёмные средства (кредит) |
40000000руб.
|
6.1. Схема финансирования
При реализации проекта используется схема с полным регрессом на заёмщика. Регресс означает обратное требование о возмещении предоставленной суммы денежных средств, предъявляемое заёмщику. При проектном финансировании с полным регрессом на заемщика банк не принимает на себя риски, связанные с проектом, ограничивая свое участие предоставлением средств против определенных гарантий. Достонства такой схемы финансирования заключается в быстроте получения необходимых средств, а также в более низкой стоимости кредита. Такая форма финансирования используется в основном для малоприбыльных проектов, что соответствует реализуемого проекту.
Для реализации проекта заключается договор проектного финансирования со ВТБ банком на сумму 40 млн. рублей под 12% годовых сроком на 10 лет. Обеспечением возврата кредита является земельный участок, приобретённый в собственность.
Расчёт ежегодных аннуитетных платежей:
Кредит привлекается в 2013 году на завершающей стадии строительства объекта. Аннуитетныные выплаты осуществляются с момента ввода объекта в эксплуатацию в 2014 году.
6.2. Прогноз движения денежных средств
Прогноз движения денежных средств, а также расчёт дисконтированных поступлений представлен в Приложении 5.
VII. Оценка эффективности проекта
Эффективность проекта представляет собой суммарную величину, включающую в себя внешнюю и внутреннюю эффективность. Внешняя эффективность реализуемого проекта заключается в возникающем положительном результате во внешней среде, которому способствует реализация данного проекта. Внутренняя эффективность проекта в первую очередь отражается внутренней экономической эффективностью его реализации.
Оценка эффективность проекта производится по системе связанных показателей:
1. Чистый доход – определяется как разность между выручкой и затратами.
2. Чистый дисконтированный доход - это сумма дисконтированных значений потока платежей, приведённых к сегодняшнему дню. Показатель NPV представляет собой разницу между всеми денежными притоками и оттоками, приведенными к текущему моменту времени (моменту оценки инвестиционного проекта). Он показывает величину денежных средств, которую инвестор ожидает получить от проекта, после того, как денежные притоки окупят его первоначальные инвестиционные затраты и периодические денежные оттоки, связанные с осуществлением проекта.
,
Где Рt
– доход,
Зt
– капитальные вложения,
Т – жизненный цикл проекта,
t – год реализации инвестиционного проекта
Е – норма дисконта, в реализуемом проекте принята равной 18%.
Индекс доходности - Показатель характеризует относительную “отдачу проекта” на вложенные в него средства и вычисляется как отношение NPV к текущей стоимости инвестиций в проект.
3. Период окупаемости - период времени, необходимый для возмещения инвестиций, вложенных в проект за счет полученного дохода от его реализации и вычисляется как такой период времени, в котором чистый дисконтированный доход проекта (NPV) равен нулю.
Величина h определяется путем последовательного суммирования членов ряда дисконтированных доходов до тех пор, пока не будет получена некоторая сумма (Sm) равная объему инвестиций или превышающая его.
При этом: , где
m – период времени, в течение которого возвращаются капитальные вложения равные Sm.
Дата окупаемости (простой срок окупаемости) – 10.46 лет;
Дата окупаемости (дисконтированный срок окупаемости) – 16,2 года.
VIII. Анализ рисков
| Риск |
Вид риска |
Мероприятия |
Степень влияния |
| Необоснованность функционального назначения объекта строительства |
Внутренний Непредсказуемый Статистический |
Привлечение маркетинговых компаний, заказ анализа рынка, тщательная оценка существующего спроса и предложения |
Высокая |
| Выбор неэффективного проекта |
Внутренний Предсказуемый Статистический |
Привлечение маркетинговых компаний; Выделение средств на самостоятельное проведение тщательного анализа рынка |
Очень высокая |
| Ошибки при проектировании |
Внутренний Непредсказуемый Статистический |
Привлечение профессиональных проектировщиков, обладающих опытом строительства зданий административно-бытового назначения; Отбор проектной компании на конкурсной основе. Заключение договора с проектной организацией с установлением гарантийного срока после сдачи объекта в эксплуатацию |
Высокая |
| Колебание цен на строительные материалы |
Внешний Предсказуемый Динамический |
Использование передовых научно-обоснованных методов прогнозирования изменения цен на строительные материалы; Анализ тенденций рынка стройиндустрии; Создание резервного фонда |
Среднее |
| Колебание цен на энергоресурсы |
Внешний Предсказуемый Динамический |
Использование передовых научно-обоснованных методов прогнозирования изменения цен на энергоресурсы; Создание резервного фонда |
Среднее |
| Задержка сроков поставки строительных материалов |
Внешний Предсказуемый Статистический |
Заключение договоров на поставку, включающих условия выплаты штрафных санкций, пени, неустоек за нарушение условий договора; Поиск альтернативных источников поставки материалов |
Высокой |
| Срыв сроков строительства |
Внутренний Предсказуемый Статистический |
Постоянный контроль выполнения календарных графиков; Проведение регулярных производственных совещаний с целью контроля за ходом выполнения СМР; Дополнительная мотивация исполнителей работ; Материальная ответственность исполнителей работ за срыв сроков |
Очень высокий |
| Отсутствие надёжных поставщиков |
Риск взаимодействия Предсказуемый Статистический |
Отказ ненадёжным партнёрам (уход от риска); Отбор исполнителей по проекту на конкурсной основе; Обеспечение компенсации возможных финансовых потерь за счет включаемой в договор поставки системы штрафных санкций |
Высокая |
| Неплатёжеспособность заказчика |
Внутренний Предсказуемый Статический |
Поиск дополнительных источников финансирования (проектное финансирование); Предварительный анализ платёжеспособности заказчика |
Высокая |
| Низкая квалификация рабочих |
Внутренний Предсказуемый Статистический |
Повышение квалификации рабочих(курсы, семинары) |
Средняя |
| Несовершенство системы управления проектом |
Внутренний Предсказуемый Статический |
Дополнительные затраты на проведение полного комплекса совершенствования структуры управления; Выбор управляющей компании на конкурсной основе; Проведение еженедельных оперативных совещаний на уровне руководящих кадров с целью мониторинга хода реализации проекта |
Очень высокая |
| Длительная экспозиция помещений под аренду |
Внутренний Предсказуемый Статистический |
Привлечение к составлению договоров грамотных юристов, а также специалистов в области строительства; Подробное составление ТЭО, проведение дополнительных согласований по ключевым позициям договора |
Средняя; |
| Нереализация площадей |
Внутренний Коммерческий Предсказуемый Статистический |
Увеличение затрат на рекламу Внесение изменений в функциональное назначение здания Индивидуальный подход к определению арендных ставок для каждого арендатора |
Очень высокая |
| Злоумышленная порча оборудования, воровство материалов |
Внутренний Предсказуемый Статистический |
Система штрафов; Установление систем видеонаблюдения, сигнализации |
Высокая |
По результатам проведения анализа рисков проекта можно сделать вывод о том, что наиболее опасным источником возникновения риска являются
1. Выбор неэффективного проекта;
2. Срыв сроков строительства;
3. Несовершенство системы управления проекта;
4. Длительная экспозиция помещений под аренду.
IX. Выводы
По результатам проделанной работы можно подвести следующие итоги:
- Инвестиционным замыслом данного проекта явилась идея строительства административно-бытового центра общей площадью 7650 м.кв. с оборудованным охраняемым паркингом на 100 машино-мест в исторической части Санкт-Петербурга;
- Главной обязательной целью проекта стала цель получения прибыли в размере 50% от вложенных инвестиций;
- В ходе разработки проекта был проведён анализ рынка коммерческой и торговой недвижимости, а также рынок парковочных мест в Санкт-Петербурге, были рассмотрены альтернативные варианты реализации проекта в других частях города;
- По выбранному варианту были рассчитаны технико-экономические показатели, построен календарный график хода реализации проекта, разработан финансовый и инвестиционный планы, проведён анализ рисков, а также разработан комплекс мероприятий по снижению возможных рисков;
X. Библиографический список
1. Дитхелм Г. Управление проектами. В 2 т. Пер. с нем. – СПб.:Издательский дом «Бизнес-пресса», 2003. – 288с.
2. Немчин А.М., Овчинникова Н.М., Суслов Е.Ю., Суслов Ю.Е. – СПб.: СПбГИЭУ, 2006. – 274с.
3. Бузырев В.В., Нужина И.П. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности строительного предприятия: Учебник. – М.: КНОРУС, 2010. – 366с.
4. Текст лекций по дисциплине «Экономическая оценка инвестиций»
5. Текст лекций по дисциплине «Управление проектами»
6. Интернет-ресурсы:
http://spb.arendator.ru
http://www.benua.org/info/rn_tsentralny.php
http://www.bn.ru/sprav_raion.phtml?a=tabl&ID_spr=45
http://www.bn.ru/sprav_raion.phtml?a=tabl&ID_spr=47
http://www.peterland.org/market_kn22009.htm
http://www.arendator.ru/articles/5/art/15180/
http://www.restate.ru/material/33826.html