Гражданское и семейное право
Сделка мены и документооборот
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое. При этом каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен.
К договору мены применяются правила о купле-продаже жилых помещений, если это не противоречит существу мены. Так, к договору мены не применяются правила, регламентирующие порядок денежных расчетов по договору купли-продажи, как противоречащие существу мены, поскольку денежные расчеты при мене не производятся, кроме случая мены неравноценными жилыми помещениями.
Договор мены жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор мены жилыми помещениями подлежит государственной регистрации в тех же органах, что и договор купли-продажи жилого помещения и считается заключенным с момента такой регистрации.
В договоре мены следует указать данные, позволяющие установить, какие именно жилые помещения подлежат обмену, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При составлении договора в его тексте необходимо оговорить также все хозяйственные и бытовые строения и сооружения, которые переходят в собственность нового владельца вместе с домом. Если указанные данные в договоре мены отсутствуют, то условия о недвижимом имуществе, подлежащем обмену, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
Жилые помещения, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, если иное не вытекает из договора мены, а расходы на их передачу и принятие несет в каждом случае та сторона, на которую возлагаются соответствующие обязанности.
Если обмениваемые по договору мены жилые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар.
Практика свидетельствует, что сроки передачи обмениваемых жилых помещений в соответствии с договором мены зачастую не совпадают. В таком случае применяются правила о встречном исполнении обязательств. Это означает, что если имеет место неисполнение одной из сторон своих обязательств либо обстоятельства свидетельствуют о том, что обязательства по договору не будут исполнены в установленный срок, другая сторона вправе приостановить исполнение либо отказаться от договора и потребовать возмещение убытков.
Переход права собственности на обмениваемые жилые помещения подлежит государственной регистрации. До государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться полученным в результате мены жилым помещением несмотря на то, что предмет договора получен им во владение и (или) пользование.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Если сторона необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, она должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Стороны обязаны предупредить друг друга о правах третьих лиц на обмениваемые жилые помещения, а также передать недвижимость, соответствующую условиям договора мены недвижимого имущества о его качестве.
Законный режим имущества супругов
Имущество супругов - материальная основа их совместной жизни.
Семейный кодекс предоставляет супругам возможность самим решать, как они будут определять свои имущественные правоотношения. Для этого они могут заключить брачный договор. Если же они не установят иное, будут действовать нормы, определенные в ст. 34-39 СК РФ. Таким образом, Семейный кодекс определяет два разных режима для имущества супругов - законный и договорный, предоставляя им право выбора между ними.
Основным является законный режим имущества супругов. Семейный кодекс РФ воспроизводит оправдавшие себя на практике положения о совместной собственности супругов на имущество, нажитое ими в период брака.
Важным было решение о том, что закон не устанавливал особой "семейной собственности". Следовательно, семья как таковая не рассматривается в качестве самостоятельного субъекта права. Во всех имущественных отношениях права и обязанности имеют только отдельные члены семьи. Семейным кодексом РФ не признает право собственности детей на имущество, принадлежащее их родителям.
Как правило, различается имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак (добрачное имущество), и имущество, приобретенное ими в период брака.
Действует режим совместной собственности на имущество, нажитое супругами в период брака, и раздельной собственности каждого из супругов на добрачное имущество, а также на имущество, полученное каждым из супругов во время брака в дар или по наследству, и на вещи индивидуального пользования, за исключением предметов роскоши. В Семейном кодексе РФ эти положения составляют законный режим имущества супругов.
Супруги, являющиеся членами крестьянского (фермерского) хозяйства, наряду с другими членами этого хозяйства имеют в совместной собственности имущество, обеспечивающее сельскохозяйственное производство. Эти объекты перечислены в ст. 257 ГК РФ. К ним, в частности, относятся: предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенные для хозяйства на общие средства его членов.
Все это имущество принадлежит членам крестьянского (фермерского) хозяйства на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не определено иное. Общим имуществом крестьянского хозяйства являются плоды, продукция и доходы, полученные в результате хозяйственной деятельности. Пользование имуществом происходит по взаимному согласию всех членов хозяйства. Сделки по распоряжению имуществом осуществляет глава хозяйства либо другое лицо по доверенности.
По закону, кроме собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства, супруги могут иметь свою общую собственность на вещи, приобретенные для семьи, денежные вклады и другие объекты. Каждый из супругов может иметь в своей собственности вещи, например, полученные по наследству, вещи индивидуального пользования и др. Следовательно, в зависимости от вида и назначения имущества, источника его приобретения у членов крестьянского (фермерского) хозяйства могут быть разные права на принадлежащее им имущество.
Договор найма жилых помещений
г. Новосибирск "01"февраля 2005 года
Муниципальное образование - город Новосибирск в лице главы администрации г.Новосибирска В.А. Толоконского, именуемый в дальнейшем Наймодатель, с одной стороны, и гражданин Иванов Сергей Петрович, именуемый в дальнейшем Наниматель, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Наймодатель предоставляет Нанимателю и гражданам, постоянно проживающим с Нанимателем, в возмездное владение и пользование изолированное жилое помещение, состоящее из двух комнат в двух комнатной квартире общей площадью 54 кв. м, в том числе жилой площадью 39 кв. м, являющейся муниципальной собственностью, по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, улица Перевозчикова, дом N 7, квартира N 9, для проживания: Иванова С.П., Ивановой Н.К.
1.2. Срок найма жилого помещения устанавливается с "01" февраля 2005 года по "01" февраля 2009 г
2. Обязанности сторон
2.1. Наймодатель обязуется:
2.1.1. Предоставить Нанимателю свободное жилое помещение, указанное в подпункте 1.1 договора, в состоянии, пригодном для проживания.
2.1.2. Обеспечить надлежащее содержание и эксплуатацию жилого дома и расположенного в нем жилого помещения.
2.2. Наниматель обязуется:
2.2.1. Использовать жилое помещение в соответствии с его назначением - только для проживания.
2.2.2. Обеспечивать сохранность жилого помещения и находящегося в нем санитарно-технического и иного оборудования.
2.2.3. Поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии.
2.2.4. Соблюдать правила пожарной безопасности при пользовании электрическими, газовыми и другими приборами.
2.2.5. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого.
2.2.6. Не производить перепланировку и реконструкцию жилого и подсобных помещений, балконов, лоджий и помещений общего пользования, а также установку дополнительного санитарно-технического или иного оборудования без письменного согласия Наймодателя.
2.2.7. Вносить ежемесячно в жилищно-эксплуатационную организацию, не позднее 10-го числа месяца, следующего за прошедшим, плату за:
жилое помещение в размере шести тысяч рублей;
коммунальные услуги по тарифам, установленным постановлением мэра.
2.2.8. При освобождении жилого помещения сдать его Наймодателю по акту в технически исправном состоянии.
3. Права сторон
3.1. Наймодатель вправе:
3.1.1. Предупреждать Нанимателя о необходимости устранения нарушений, связанных с использованием жилого помещения, либо с ущемлением прав и интересов соседей.
3.1.2. Изменять в одностороннем порядке размер платы за жилое помещение, но не чаще одно раза в год, и производить перерасчет коммунальных услуг в случае изменения тарифов в установленном порядке.
3.1.3. Выселить Нанимателя из занимаемого им жилого помещения в порядке и по основаниям, установленным действующим законодательством.
3.1.4. Осуществлять иные права, предусмотренные действующим законодательством.
3.2. Наниматель вправе:
3.2.1. С согласия Наймодателя и граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, вселить в занимаемое жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих.
Граждане, постоянно проживающие с Нанимателем, пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с Нанимателем.
3.2.2. С предварительного уведомления Наймодателя и согласия граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, вселить временных жильцов.
4. Ответственность сторон
4.1. Наймодатель не отвечает за недостатки жилого помещения, которые были оговорены при заключении договора, либо были заранее известны Нанимателю, либо должны были быть обнаружены Нанимателем во время осмотра жилого помещения при заключении договора. Передача жилого помещения по договору найма осуществляется на основании акта приема передачи жилого помещения, подписанного сторонами договора.
4.2. При невнесении Нанимателем оплаты за жилое помещение в установленный подпунктом 2.2.7 договора срок, Наймодатель вправе начислить пеню в размере 0,1 % от суммы просроченных платежей за каждый день просрочки.
4.3. Наниматель несет ответственность перед Наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора.
4.4. Наймодатель обязан компенсировать Нанимателю расходы по ликвидации последствий аварий, произошедших по его вине.
4.5. Наниматель обязан внести Наймодателю плату за жилое помещение и оплату коммунальных услуг при просрочке возврата жилого помещения.
4.6. При нарушении условий настоящего договора стороны несут предусмотренную действующим законодательством ответственность, а виновная сторона возмещает причиненные убытки.
5. Изменение и расторжение договора
5.1. Настоящий договор может быть изменен только с согласия Наймодателя, Нанимателя и граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.
5.2. Наниматель вправе с согласия граждан, постоянно проживающих с ним, расторгнуть договор в любое время в письменной форме, предупредив Наймодателя за три месяца. В случае выезда Нанимателя и членов его семьи на другое постоянное место жительства договор считается расторгнутым со дня выезда.
5.3. При заключении договора найма на срок более одного года Наймодатель обязан не позднее чем за три месяца до истечения срока договора в письменной форме уведомить Нанимателя о предстоящем прекращении договора и предложить Нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить об отказе продлить договор.
Если Наниматель продолжает пользоваться жилым помещением по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны Наймодателя, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. В этом случае договор может быть расторгнут в одностороннем порядке после предупреждения другой стороны не менее чем за три месяца.
5.4. Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в следующих случаях:
использования Нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает, жилого помещения не по назначению, несмотря на предупреждение Наймодателя о необходимости устранения этих нарушений;
если Наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, портят или разрушают жилое помещение;
систематического нарушения Нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей, несмотря на предупреждение Наймодателя о необходимости устранения этих нарушений;
невнесения Нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при заключении договора краткосрочного найма в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
в иных случаях, предусмотренных жилищным и гражданским законодательством.
5.5. В случае расторжения договора Наниматель и другие граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения на основании решения суда.
5.6. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет его изменения или расторжения. При этом новый собственник становится Наймодателем на условиях настоящего договора.
6. Прочие условия
6.1. Изменения и дополнения договора оформляются дополнительным соглашением сторон в письменной форме, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором.
6.2. Споры, возникающие при заключении и исполнении договора, разрешаются в порядке, установленном действующим законодательством.
6.3. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой стороны.
6.4. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.
7. Адреса сторон:
Наймодатель Наниматель
___________________________________ Иванов С.П.
(почтовый адрес, телефон)
___________________________________ 32 09 675423 выдан Новосибирским УВД
Заельцовского района 23.12.1998г.
(расчетный счет) (паспортные данные)
___________________________________ г. Новосибирск, ул. Перевозчикова, 7-2. (подпись, печать) (адрес, телефон)
(подпись)
Библиографический список
1. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 22 декабря 1995 г.
2. Семейный кодекс РФ от 29 декабря 1999 г.
3. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. – М., 2002. – 176с.
4. Королев Ю.А. Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации. - М., 2003. – 368с.
5. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью в новых вопросах и ответах. – М., 2003. – 464с.