Введение
В настоящее время, социально-экономическая ситуация, сложившаяся в Беларуси в результате осуществления экономических реформ, характеризуется спадом производства во многих отраслях промышленности, обнищанием определенной части населения. Без кардинального преобразования сложившейся системы социально-экономического устройства Беларусь не может преодолеть то тяжелое экономическое положение и занять достойное место в мировом экономическом сообществе. Снижение деловой активности, вызванное нестабильностью законодательной базы, высокими ставками налогов и инфляцией имеет одно весьма важное последствие, которое не всегда учитывается – в условиях все большей открытости белорусской экономики это оборачивается потерей рынка для предприятия. Вакуума в таком случае не бывает, и освободившееся место немедленно будет занято более проворным и цепким конкурентом. Вернуться на уже занятый рынок становится не просто трудно, порой невозможно.
В условиях жесточайшей конкуренции, которыми характеризуется любая рыночная экономика, выжить может только тот субъект хозяйствования, который сможет быстрее приспособиться к быстрым изменениям в экономической ситуации. Для этого необходимо четкое знание принципов и основ функционирования рыночной экономики, полная информация о последних изменениях в законодательстве, а значит не обойтись без четкой государственной программы содействия развитию различных форм предпринимательства. Конечно, такие программы весьма тяжелы для государственного бюджета и не всегда есть возможность финансировать отдельные сферы приложения интересов государства.
1. Теоретические аспекты бизнес-планирования
Успех любой деятельности субъекта хозяйствования напрямую зависит не только от влияния рыночных механизмов, но и от того насколько успешно планирует субъект хозяйствования свои действия. Этап предварительного анализа и планирования намечаемой деятельности всегда должен предшествовать этапу внедрения и функционирования. В этом случае немаловажной является предварительная оценка, анализ получаемой прибыли, расчет рентабельности, ликвидности и т.д., то есть на основании этих показателей предприятие решает вопрос о дальнейшей деятельности в данном направлении.
Первичный анализ деятельности должен выявить наиболее слабые стороны предприятия с целью дальнейшего их исправления. Для того, чтобы выжить в условиях конкуренции предприятие первым должно проявить инициативу (прежде всего и в отношении своих работников). Любой субъект хозяйствования независимо от формы собственности имеет шансы на успех только в том случае, если он работает с полной отдачей. Только проявив первым инициативу можно первым получить выигрыш от этого.
Бизнес-план дает представление о том, как предприятие в своей деятельности будет учитывать социально-экономическое развитие обслуживаемого региона, производственные возможности промышленных предприятий и состояние у них товарных запасов, объем и структуру предлагаемого поступления товаров из других регионов республики, дальнего и ближнего зарубежья, трудовой и интеллектуальный потенциал самого предприятия.
Процессу составления бизнес-плана всегда предшествуют процесс выработки идей, из которых отбирается наиболее реальная.
Значимость и размер прибыли обусловлены несколькими факторами:
– с одной стороны, она зависит в основном от качества работы предприятия, повышает экономическую заинтересованность его работников в наиболее эффективном использовании ресурсов, так как прибыль — основной источник производственного и социального развития предприятия;
– с другой — она служит важнейшим источником формирования государственного бюджета.
Таким образом, напрямую в росте прибыли заинтересовано в первую очередь предприятие, и косвенно, путем получения средств от уплаты налогов, государство. Прирост прибыли от хозяйственной деятельности достигается не только благодаря увеличению трудового вклада коллектива предприятия, но и за счет других факторов, как правило, стиля руководства, эффективной мотивации и так далее. Для более эффективной работы на предприятии рекомендуется проводить систематический анализ формирования, распределения и использования прибыли. Значимость анализа велика как для предприятия, так и для внешних субъектов, с которыми предприятие или торговая фирма взаимодействует в процессе хозяйственной деятельности (государственные органы, банки, страховые компании, финансовые фонды, деловые партнеры и так далее).
При анализе формирования прибыли решаются следующие задачи:
– оценивается план или прогнозируемое значение прибыли и выбирается наилучший вариант;
– изучается выполнения плана прибыли и его динамика;
– выявляется и количественно измеряется влияние факторов формирования показателей прибыли, оценивается качество прибыли;
– выявляются направления, пропорции и тенденции распределения получаемой прибыли;
– определяются резервы роста прибыли;
– заключительным аккордом является разработка рекомендаций по наиболее эффективному использованию прибыли с учетом перспектив и направлений развития предприятия (фирмы).
Решение вопроса о выделении бюджетных инвестиций, предоставлении банковских кредитов должно осуществляться только при наличии бизнес-плана, отражающего курс развития предприятия на определенный период. Содержанием бизнес-плана является проведение комплекса маркетингового и технико-экономического исследований, направленных на совершенствование и развитие производства. Оценка целесообразности выбора проекта осуществляется на основе критериев (маркетинговых, финансово-экономических, обеспеченности ресурсами, нормативных, соответствия факторам успеха), отражающих главные аспекты и условия его реализации. Бизнес-план предприятия может быть составлен на один год, в котором детально рассматриваются вопросы хозяйственной деятельности предприятия в предстоящие 12 месяцев и укрупнённо характеризуются периоды на 1-4 года. При подготовке инвестиционных проектов бизнес-планы разрабатываются на период их осуществления. Бизнес-план включает описание предприятия. Его потенциала, оценку внутренней и внешней среды в бизнесе и времени, конкретные данные о стратегии маркетинга и развития бизнеса. Кроме того, в бизнес-плане отмечаются возможности рисков, то есть показывается, что существование рисков учтено в бизнес-плане и намечены меры по их снижению.
Объем бизнес-плана зависит от цели его составления. Внутренний бизнес-план (для внутризаводского планирования) не регламентируется ни по объёму, ни по структуре разделов. Бизнес-план может использоваться для проведения санации, реструктуризации, приватизации предприятий, а также для получения внешних инвестиций. Бизнес-план, представляемый с целью получения больших или средних объемов инвестиций (кредитных ресурсов), а также призванный заинтересовать крупного инвестора, должен быть изложен не более чем на 50-80 страницах. Как правило, в указанный объём не включаются приложения, дополняющие бизнес-план и подтверждающие его реальность. Составлению бизнес-плана предшествует анализ Составлению бизнес-плана предшествует анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия, рынка и технико-экономические исследования различных альтернатив развития предприятия на основе общепринятых международных стандартов. финансово-хозяйственной деятельности предприятия, рынка и технико-экономические исследования различных альтернатив развития предприятия на основе общепринятых международных стандартов.
Источники средств для финансирования разработки бизнес-плана:
Собственные средства предприятий, организаций и учреждений, внебюджетные фонды, средства потенциальных инвесторов.
В процессе разработки бизнес-плана планируется определить ряд мероприятий по совершенствованию деятельности городского центра по приватизации при управлении собственности Могилёвского горисполкома, рассчитать затраты на оказание услуг населению по приватизации жилья, целесообразность деятельности отдела нежилого фонда, стоимость новых услуг оказываемых центром в процессе хозяйственной деятельности, определить необходимость создания структурного подразделения, оказывающего консультационные услуги юридическим и физическим лицам по в сфере торговли недвижимостью и размещения ценных бумаг.
Бизнес-план - это программа действий по реализации проектов, или осуществления отдельных сделок, направленная на обеспечение прибыльного функционирования предприятия.
Необходимость бизнес-плана обусловлена следующими причинами:
- Решением вопросов планирования, строительства проектов, их реализацией, расширением, реструктуризацией, модернизацией и др. причинами;
- Привлечением денежных средств в виде кредитов для реализации проектов, коммерческих сделок;
- Привлечением к реализации планов предприятия потенциальных партнеров, которые могут вложить собственный капитал или имеющиеся у них новейшие технологии.
В соответствии с рекомендациями по разработке и оценке бизнес-плана предприятия, утверждёнными Министерством экономики Республики Беларусь 14 декабря 1994г. субъекты хозяйствования Республики Беларусь должны отразить в бизнес плане следующие элементы:
Резюме. Структура резюме соответствует структуре самого бизнес-плана. В резюме в сжатой форме излагается суть предлагаемого плана развития предприятия.
В первом разделе содержится краткая информация по реквизитам предприятия, его отраслевой или иной принадлежности, координаты руководителя, история создания, развития и современного состояния предприятия, его достижения и неудачи.
Функции бизнес-плана:
Первая функция связана с возможностью использования для разработки концепции, стратегии бизнеса. Эта функция жизненно необходима как в период создания предприятий, так и выработки (выбора) новых направлений деятельности.
Вторая - функция планирования, позволяющая оценить возможности развития нового направления деятельности, контролировать процессы развития предприятия, выполнение бизнес-плана.
Третья функция позволяет привлекать денежные средства (ссуды и кредиты).
Четвертая функция позволяет привлечь к реализации планов предприятия потенциальных партнеров, которые смогут вложить собственный капитал или имеющиеся у них новейшие технологии. Бизнес-план должен убедить потенциального инвестора в том, что он сможет получить прибыль, вступив в коммерческие отношения с данным предприятием.
Конечная цель разработки бизнес-плана - планирование хозяйственной деятельности предприятия на будущее. Планирование деятельности фирмы дает многое, например:
- заставляет руководителей заниматься перспективами фирмы.
- позволяет осуществлять более четкую координацию предпринимаемых усилий по достижению поставленных целей.
- устанавливает показатели деятельности фирмы, необходимые для последующего контроля.
- заставляет руководителей четче и конкретнее определить свои цели и пути их достижения.
- делает фирму более подготовленной к внезапным изменениям рыночных ситуаций.
- наглядно демонстрирует обязанности и ответственность всех руководителей фирмы.
3. Бизнес-план
3.1 Резюме
Данный документ представляет собой исследование целесообразности внесения дополнений и изменений в хозяйственную деятельность Могилёвского городского центра по приватизации для дальнейшего внедрения на практике.
3.2 Описание предприятия
Данный раздел содержит юридическую и экономическую информацию, основной задачей которой создание четкого представления у потенциального спонсора о является дача четкого представления о предполагаемом проекте.
Указываются виды деятельности, которые планируется осуществлять.
Основные цели, намечаемые к выполнению.
Преимущества и выигрыши от его разработки и внедрения.
Преимущества месторасположения.
Зоны обслуживания.
- граждане Республики Беларусь;
- коллективы граждан
- владельцы недвижимости, не являющиеся гражданами Республики Беларусь;
- резиденты Республики Беларусь, совместные предприятия;
- представительства иностранных фирм, компаний (нерезиденты), осуществляющие свою деятельность на территории Республики Беларусь.
Преимущества центра по приватизации по сравнению с иными субъектами хозяйствования:
- высококачественное обслуживание высокопрофессиональными сотрудниками;
- расширенный перечень услуг;
- достаточно гибкий подход к формированию цены;
- предложения по благоприятным ценам;
- достаточно обозримый перечень предлагаемых на продажу объектов;
- легкодоступное расположение;
- большее доверие продавцов и покупателей к центру, так как он является государственной структурой.
- возможность непосредственного ознакомления с объектом, так сказать «в живую».
Предпринимательские цели:
Общие цели:
- выход на рынок с новыми видами услуг,
- более полное использование потенциала,
- высокое требование к качеству обслуживания клиентов,
- создание имиджа.
Социальные цели:
- создание рабочих мест,
- создание на предприятии благоприятной обстановки для сотрудников.
Экономические цели:
- увеличение прибыли.
- стабилизация финансового положения.
3.3 Продукция и услуги
Любой бизнес, в том числе и торговля недвижимостью, начинается, прежде всего, с информации. Клиент должен получить исчерпывающие ответы на все вопросы (местоположения, цен, транспортных характеристик, эксплуатационных расходов). Красивая, четкая, предельно ясная информационная реклама создаст у клиента хорошее настроение, разъяснит выгоды от приобретения объекта и вероятнее всего побудит его к совершению покупки.
Хорошо организованная информация об оказываемых услугах, их реклама способствуют не только повышению экономических показателей работы отдела, но и способствуют качественному росту сервиса.
Вычислительная техника, внедряемая в практику работы, имеет большое значение для оперативного решения задач по дальнейшему развитию. Такие факторы как использование вычислительной техники, внедрение программного обеспечения, установка локальной вычислительной сети позволяют:
- значительно повысить производительность труда;
- увеличить оперативность решения отдельных вопросов деятельности центра;
- повысить обмен оперативной информацией;
- значительно усилить контроль за динамикой и сроками действия договоров аренды, а также процессом приватизации жилищного фонда г. Могилёва;
- улучшить планирование деятельности отделов и подразделений центра;
- более четко координировать работу городского центра по приватизации и управления собственности Могилёвского горисполкома;
- использование всемирной сети Интернет позволит создать предпосылки для заинтересованности потенциальных клиентов в предоставляемых центром услугах;
- вскрыть и использовать внутренние резервы центра, ускорение обмена информацией, что даёт возможность экономии рабочего времени и позволяет перебрасывать работников центра на решение «горячих» вопросов.
В настоящее время в Республике Беларусь доля недвижимости, принадлежащей частным лицам и субъектам хозяйствования негосударственной формы собственности весьма незначительна, и формируется в основном за счет квартир, приватизируемых гражданами, жилых и производственных застроек, осуществляемых на участках, находящихся в их полном хозяйственном ведении. Но, тем не менее, формирование рынка недвижимости в Республике Беларусь, в целом, и в г. Могилеве, в частности, уже началось. Первичный рынок недвижимости формируется в процессе выделения отдельных объектов государственной собственности на местном уровне (коммунальных объектов недвижимости) и передачи прав собственности на них субъектам хозяйствования путем продажи их с торгов либо с аукциона. Вторичный рынок недвижимости формируется риэлторскими фирмами, которые занимаются вторичной перепродажей прав собственности на объекты недвижимости.
Значительная доля доходов от продажи недвижимости частных лиц, то есть квартир, приусадебных участков, гаражей обращается на «черном» рынке, доля его по оценкам экспертов в настоящее время составляет примерно от 20-27% по республике. А это уже весьма значительные средства, которые могли бы пополнить государственный бюджет. В связи с этим наилучшим выходом является так называемая «легализация» торговли недвижимостью.
Ключевыми факторами успеха здесь будут налоговые льготы гражданам, осуществляющим разовые сделки с недвижимостью, поощрение деятельности в сфере торговли недвижимостью для привлечения фирм в этот сегмент рынка, полное принятие фирмами обязательств по ведению дел клиента.
В первую очередь население отказывается от услуг агентств по торговле недвижимостью из-за отсутствия доверия к ним и из-за нежелания афишировать, где бы то ни было, свои доходы. В этом случае у городского центра по приватизации есть преимущества перед конкурентами. Являясь государственным учреждением, городской центр по приватизации будет иметь у клиентов больший уровень доверия, чем его конкуренты. Поэтому, чтобы побудить клиента к выбору городского центра по приватизации в качестве доверенного лица для предоставления его интересов в процессе сделки, важно не только наиболее полно выполнить его основные запросы и пожелания, но и сделать это оперативно.
Новые виды услуг, которые планирует предоставлять городской центр по приватизации при управлении собственности Могилёвского горисполкома:
- оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области (отдел по приватизации жилья городского центра по приватизации);
- консультирование по покупке и продаже недвижимости (отдел формирования и реализации коммунальной собственности);
- проведение аналитической оценки рынка недвижимости в городе и регионах, эффективности использования нежилых помещений;
- продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц;
- продажа имущества, конфискованного в судебном порядке с аукциона.
Реализация проекта будет проводиться сотрудниками отделов городского центра по приватизации совместно со служащими управления собственности горисполкома.
3.4 План маркетинга
Мировая история свидетельствует о том, что во все времена и при любом правительстве одним из основных элементов экономических отношений между субъектами хозяйствования и гарантом их твердости была, есть и ещё долгое время будет являться собственность, которой они владеют.
Одним из элементов собственности является недвижимость. Мировой опыт показывает, что наибольшая отдача от недвижимости получается, как правило, в тех случаях, когда её собственником является «частное» лицо независимо от юридического статуса.
В настоящее время, в соответствии с поставленными перед ним задачами, городской центр по приватизации при управлении собственности Могилёвского горисполкома подготавливает материалы по объектам недвижимости к аукционам, конкурсам и целевой продаже; проводит первоначальную оценку объектов недвижимости; оформляет документы для продажи квартир в собственность, на продажу (аренду) нежилых помещений; организует проведение аукционов, конкурсов, целевых продаж (аренды) объектов недвижимости и другого имущества, находящихся в городской коммунальной собственности; оказывает консультационные услуги населению по вопросам приватизации жилья.
В связи с этим, цель городского центра по приватизации – представить свои услуги потенциальным клиентам по возможности неповторимыми, уникальными, так чтобы у клиентов, вследствие разнообразных предложений, хотелось и в дальнейшем осуществлять свои операции с недвижимостью только с нами. Вполне естественно, что будет нецелесообразным предлагать услуги, которые конкуренты осуществляют с более высоким качеством. Поэтому появилась необходимость в “изюминке”. Ею могут стать новые виды услуг, оказываемые центром, так как для любого клиента будет важно не только наиболее полно удовлетворить основные потребности, например, в осуществлении покупки квартиры, но и извлечь возможную дополнительную пользу – использование дополнительных услуг, ускоренное оформление сделки, проверка партнера по сделке на «деловую» порядочность.
Для оценки общего состояния городского центра по приватизации, как субъекта рыночных отношений, использовалась методика SWOT-анализа. Термин SWOT-анализ происходит от первых букв английских слов: Strength (Сила – характеризует сильные стороны предприятия), Weakness (Слабость – характеристика недостатков), Opportunity (Возможность – производственные и сбытовые характеристики предприятия), Threats (Угрозы – характеристика неблагоприятных для предприятия внешних и внутренних факторов)
К сильным сторонам городского центра по приватизации относятся:
- широкий перечень услуг предоставляемых клиентам;
- месторасположение (городской центр по приватизации находится в центре города, обеспечен проезд всеми видами транспорта, имеется автостоянка);
- высокая скорость и уровень обслуживания клиентов;
- возможность оказания стандартных услуг высокого качества для иностранных юридических и физических лиц, в вопросах приобретения и реализации недвижимости, и иных видов деятельности с недвижимостью связанных;
- создание Интернет-страницы, имеющей информацию о городском центре по приватизации при управлении собственности Могилёвского горисполкома, о предоставляемых им услугах, рекламные объявления клиентов;
- достаточно высокая техническая оснащенность и наличие базы нормативно-правовой информации Республики Беларусь.
Потенциальные клиенты городского центра по приватизации:
- иностранные физические и юридические лица;
- представители деловых кругов Республики Беларусь и г. Могилёва в частности;
- граждане Республики Беларусь, проживающие на территории города. В городе Могилеве официально зарегистрировано по нашим данным всего лишь негосударственные три фирмы, которые занимаются видами деятельности, так или иначе связанными с недвижимостью. Охват рынка этими компаниями невелик, поскольку это связано, прежде всего, с тем, что граждане предпочитают не афишировать свои операции с недвижимостью. Но также на рынке присутствуют и государственные предприятия более высокого уровня, которые также занимаются различными видами деятельности, связанными с недвижимостью.
Поэтому список потенциальных конкурентов на рынке невелик и сюда входят:
- Могилёвский областной комитет по управлению государственным имуществом и приватизации;
- Юридические лица негосударственной формы собственности:
- Информационно-аналитический центр недвижимости, г. Могилев, ул. Тимирязевская, 11-33;
- Предприятие «Гавар», г. Могилев, ул. Ленинская, 21;
- Агентство недвижимости «Антей», г. Могилев, ул. Первомайская, 85-81.
Из выше перечисленных основными конкурентами городского центра по приватизации являются:
- Информационно-аналитический центр недвижимости;
- Предприятие «Гавар»;
- Агентство недвижимости «Антей»;
Преимущества конкурентов:
- удачное местонахождение;
- относительно низкие проценты по совершаемым сделкам или вообще жестко установленные тарифы за совершаемые сделки;
- имидж;
- реклама в местной прессе.
Так например, предприятие «Гавар» берет с клиента за оформление сделки твердую ставку в размере 200 долларов США, а агентство «Антей» взимает плату в размере 5% от суммы заключаемой сделки. Основной сегмент деятельности агентств – сделки по продаже квартир, гаражей, частных домов. В настоящее время в городе в течение года совершается порядка 1200-1800 сделок по купле-продаже объектов недвижимости.
Основные проблемы, возникающие в процессе деятельности городского центра по приватизации:
- поиск инвесторов для финансирования технического перевооружения;
- создание банка данных по свободным и неиспользуемым помещениям городской коммунальной собственности;
- подбор и расстановка кадров;
- проведение рекламной кампании;
- недостаточная мобильность государственного аппарата в вопросах принятия решений по продаже или отчуждению объектов собственности и иных вопросах.
Основополагающие факторы успеха:
- высококвалифицированный персонал;
- качество и разнообразие предоставляемых услуг;
- наличие информационной базы и программного обеспечения для осуществления деятельности;
- оперативность выполнения заказов;
- изменение статуса и со временем формы собственности подразделения (выделение в самостоятельное юридическое лицо с возможным создание акционерного общества закрытого типа);
- изменение организационной структуры городского центра по приватизации с целью его более эффективного функционирования.
- мероприятия «public relations» в регионе;
- реклама в местных средствах массовой информации.
Хорошо организованная информация об услугах и их реклама способствуют не только повышению престижа центра, но и значительно влияют на экономические показатели работы предприятия.
Информация для клиентов будет разделена на 4 базовые категории:
а) внутри объекта:
1) фирменные знаки;
2) карточки на столе;
3) щиты для указания особых видов услуг;
4) перечень оказываемых услуг;
5) оригинально оформленные витрины для вывешивания информации о центре и его деятельности;
6) рекламные щиты;
б) вне объекта:
1) фирменное название (знак);
2) световая реклама;
3) плакаты;
4) рекламные щиты;
в) на фасаде объекта:
1) фирменное название (знак);
2) характерно написанная реклама, идентифицирующая городской центр по приватизации с предложением услуг;
3) щиты с указанием площадок парковки автотранспорта;
4) нестандартное оформление кабинетов;
г) реклама внешняя:
1) рекламные объявления;
2) плакаты;
3) щиты-указатели.
Стратегия сбыта и продвижение на рынке услуг:
- ускоренное, качественное, безукоризненное с юридической точки зрения оформление сделки;
- оперативные выезды на объект;
- активная работа с клиентом на предпродажном этапе;
- сотрудничество с иными государственными учреждениями и возможно создание альянсов с конкурентами для более эффективного проникновения на рынок других регионов Беларуси;
- организация благотворительных аукционов;
- покупка и продажа недвижимости с возможностью трастового управления;
- активная реклама…
Одно из направлений увеличения прибыли – использование накопленного опыта в сфере приватизации жилого фонда для обучения сотрудников аналогичных отделов городских, районных исполнительных комитетов Могилевской области. Второе – консультирование по вопросам покупки, продажи недвижимости частными лицами и фирмами, продажа с аукциона объектов частной собственности, либо конфискованного имущества по поручению судебных органов.
В случае, если загрузка городского центра по приватизации окажется ниже предполагаемой, то необходимо разработать специальное предложение услуг. Одним из важнейших направлений деятельности является:
- ассортиментная политика – точное определение предполагаемых услуг, также точное определение количества и основных трудозатрат, вид предоставления услуги, её презентация. Список предлагаемых услуг можно разнообразить. За счет комбинирования предложенных услуг будет достигаться значительная дифференциация по отношению к конкурентам;
- ценовая политика – является ярким примером того, что необязательно требовать от одинаковых услуг всегда одинаковых цен (система скидок и надбавок). В зависимости от степени загрузки по времени года (дня) планируется устанавливать другие цены.
В случае, если ценовая политика выбрана верно, то она будет характеризоваться наличием и учетом следующих факторов:
- ориентация спроса, т.е. готовность клиентов платить,
- ориентация конкурентов - цена конкурентов,
- ориентация затрат - продажа услуг и продуктов должна приносить прибыль.
Работа с общественностью:
- информационная система - плакаты, рекламные щиты и письма, проспекты, слайды, кино;
- работа с прессой - реклама в газетах и журналах;
- другие мероприятия, поднимающие общественный интерес к предприятию – организация на базе городского центра по приватизации лекций, дискуссий, семинаров по вопросам приватизации, аукционной продажи объектов, обмен опытом с привлечением международных экспертов в области работы с недвижимостью;
- проведение благотворительных аукционов, торгов ...
Вычислительная техника, используемая в работе, имеет большое значение для решения задач по дальнейшему развитию городского центра по приватизации. Использование вычислительной техники позволяет:
- повысить производительность труда,
- повысить оперативность работы бухгалтера,
- вскрыть и использовать внутренние резервы предприятия.
В городском центре по приватизации должна вестись следующая статистика:
- видов услуг (какие услуги пользуются большим спросом и как часто),
- клиентов по категориям и предъявляемым запросам (при покупке – «ценовой коридор», при продаже – максимальная цена объекта, на которую претендует клиент и следовательно в зависимости от нематериальные активы устанавливаются премиальные; дополнительные услуги при осуществлении сделки – заключение договора со строительной организацией на проведение ремонта в купленной квартире, покупка оборудования для монтажа на объекте, покупка объекта в определенном районе города),
- групп с различной деловой активностью.
Только изучив и проанализировав статистику, следует сделать вывод об ассортименте и режиме работы городского центра по приватизации.
3.5 Производственный план
В связи с тем, что экономический потенциал городского центра по приватизации достаточно высок, предприятие имеет возможность для дальнейшего развития и способно обеспечить возврат кредита в течение 3 лет. А применение новых видов услуг значительно увеличит этот потенциал.
Городской центр по приватизации при управлении собственности Могилёвского горисполкома обладает управленческими кадрами высокого уровня и «исполнителями», в лице сотрудников отделов, которые смогут грамотно построить работу с клиентом.
У городского центра по приватизации давние налаженные связи с Международной Финансовой Корпорацией, которые могут быть использованы и для осуществления дальнейшей деятельности.
Использование информационных технологий, современной компьютерной техники позволяет значительно ускорить документооборот, что в свою очередь позволяет обслужить большее число клиентов. Практический пример, для подготовки документов, связанных с передачей прав собственности победителю аукциона требуется около одного месяца. Наличие компьютерной техники позволяет сократить стадию прохождения документов через городской центр по приватизации почти в два раза, то есть до одной недели, ну а далее все зависит от скорости работы управленческого аппарата горисполкома.
Компьютерная техника и специализированное программное обеспечение экономит время персонала, дает большую точность при расчетах, подготовке и реализации проектов, ускоряет обмен информацией и тем самым способствует увеличению прибыли независимо от видов деятельности.
Как показывает практика, объем оказываемых услуг определяется скоростью приема и обработки заказов. Данные о предполагаемых объемах реализации услуг приведены в таблицах 3.1 – 3.3.
Эти данные наглядно свидетельствуют о том, что городской центр по приватизации имеет намерение оказать именно тот объем услуг, который может быть потреблен потенциальными клиентами. Реальный объем потребленной услуги зависит от того, насколько успешно будет проводиться городским центром по приватизации его маркетинговая деятельность и осуществляться экономическая программа. Если объем предоставляемых услуг не будет востребован в полном объеме, то в этом случае необходимо переопределить объемы предоставляемых услуг, чтобы скорректировать объемы предлагаемых услуг , представленные в настоящем бизнес-плане. Для этого будет составлена отдельная производственная программа, где будет представлен новый объем услуг, по возможности с анализом неудачи в предыдущем периоде.
Таблица 3.1 - Расчет объемов производства и реализации за 2000 год
(по проекту)
В миллионах рублей
| Виды продукции, услуг |
Объем производства |
Объем реализации |
Отношение реализ. продукции к произвед., % |
| Оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области (отдел по приватизации жилья городского центра по приватизации); |
36 |
36 |
100% |
| Осуществление операций по купле-продаже недвижимости физических и юридических лиц(отдел формирования и реализации коммунальной собственности); |
400 |
400 |
100% |
| Продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц |
291 |
291 |
100% |
| Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW |
100 |
100 |
100% |
| Итого |
827 |
827 |
100% |
Замерами было установлено, что отдел приватизации жилого фонда сможет без ущерба для основной деятельности проводить обучение и консультирование по вопросам приватизации жилого фонда для работников отделов приватизации жилого фонда по Могилёвской области. Экспертным путем было определено количество слушателей одномесячных курсов по повышению квалификации. Поэтому норма загрузки составила 3 слушателя в месяц. Они будут проходить теоретическую подготовку в течение 6 выходных дней на протяжении 8 часов. Практический курс составил 3 дня в месяц.
Объем такой услуги как осуществление операций по купле-продаже недвижимости физических и юридических лиц также определялся экспертным путем и с учетом информации по сделкам данного вида, полученной в центральной городской нотариальной конторе. Поэтому объем был взят равным 20% от общего количества совершаемых сделок, поскольку было принято в расчет то, что остальные сделки совершаются конкурирующими фирмами и гражданами, не желающими пользоваться их услугами. Поэтому объем данной услуги принимается равным 400 сделкам в год.
При продаже квартир и иных объектов частных лиц посредством аукциона в расчет было принято то, что на 01.01.1999 года в городе Могилёве приватизировано по данным отдела приватизации жилого фонда 29057 квартир. При этом число квартир, приватизируемых с целью обмена или дальнейшей продажи составляет около 1% от общего числа квартир. Этот процент равен 291 квартире, то есть в течение года 291 собственник может пожелать продать квартиру посредством аукциона.
Таблица 3.2 - Расчет объемов производства и реализации за 2001 год
(по проекту)
В миллионах рублей
| Виды продукции, услуг |
Объем производства |
Объем реализации |
Отношение реализ. продукции к произвед., % |
| Оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области (отдел по приватизации жилья городского центра по приватизации); |
54 |
54 |
100% |
| Осуществление операций по купле-продаже недвижимости физических и юридических лиц(отдел формирования и реализации коммунальной собственности); |
600 |
600 |
100% |
| Продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц |
436 |
436 |
100% |
| Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW |
150 |
150 |
100% |
| Итого |
1 240 |
1 240 |
100% |
Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW. Новый вид услуг, который в городе ни одним из конкурентов не используется, а посему является одним из перспективных. Количество оказываемых услуг определялось, исходя из числа клиентов, имеющих доступ в Интернет и занимающихся вложениями средств в недвижимость в различных уголках мира. Поэтому число сделок было установлено равным 100 сделкам в год из-за низкой инвестиционной привлекательности региона и неразвитости информационной инфраструктуры.
Таблица 3.3 - Расчет объемов производства и реализации за 2002 год
(по проекту)
В миллионах рублей
| Виды продукции, услуг |
Объем производства |
Объем реализации |
Отношение реализ. продукции к произвед., % |
| Оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области (отдел по приватизации жилья городского центра по приватизации); |
54 |
54 |
100% |
| Осуществление операций по купле-продаже недвижимости физических и юридических лиц(отдел формирования и реализации коммунальной собственности); |
600 |
600 |
100% |
| Продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц |
436 |
436 |
100% |
| Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW |
150 |
150 |
100% |
| Итого |
1 240 |
1 240 |
100% |
Приращение объемов оказываемых услуг было установлено равным 50% в год (причем из них: 80% приращения за счет увеличения сделок с уже имеющимися клиентами, а 20% за счет привлечения новых).
В распоряжении городского центра по приватизации уже имеются необходимые ресурсы и персонал для реализации проекта.
Поскольку центр находится на полном самообеспечении и самоокупаемости, то предполагается не использовать заемные средства, то есть кредит не брать.
Таким образом, городской центр по приватизации в настоящее время полностью оснащен необходимым оборудованием, и сразу же после начала реализации проекта станет получать дополнительную прибыль.
Расширение видов услуг, оказываемых центром, применение современных коммуникационных технологий и использование компьютерной техники в деятельности приведет к росту прибыли городского центра по приватизации и позволит накопить ресурсы для дальнейшего роста.
3.6 Организационный план управления предприятием
Гибкая система управления центром позволяет в случае изменения рыночных условий быстро принимать верные решения, она оптимальна по затратам и по степени эффективности, хотя и имеет определенную жесткость и бюрократичность, которая является следствием того, что центр – государственное предприятие.
Управление городским центром по приватизации осуществляют:
- учредитель (управление собственности, в лице начальника управления собственности Могилевского горисполкома М.М. Авдиевича),
- трудовой коллектив городского центра по приватизации;
- директор городского центра по приватизации, который осуществляет оперативно-распорядительную деятельность.
Получаемые Центром средства используются в первую очередь на возмещение затрат по предоставляемым услугам, включаемых в ее себестоимость (материальные затраты, расчеты с кредиторами, транспортные расходы, расходы на оплату труда работников, амортизационные отчисления, взносы на социальное страхование, а также другие затраты, которые в соответствии с законодательством относятся на издержки), и увеличении оборотных средств.
С результата хозяйственной деятельности осуществляется выплата установленных законодательством платежей в государственный бюджет.
Чистая прибыль Центра (часть прибыли, остающейся после расчетов по налогам и платежам в бюджет), по согласованию с Учредителем, используется на расширение производства и социальное развитие Центра.
Центр образует следующие фонды:
- фонд накопления;
- фонд потребления;
- иные фонды, необходимые ему для осуществления своей деятельности.
Центр осуществляет учет результатов своей деятельности, ведет бухгалтерскую и статистическую отчетность, несет ответственность за ее достоверность и представляет Учредителю, финансовым и органам статистики отчеты в установленные сроки.
Клиенты, как правило, уже имеют определенное представление о предприятии и его услугах. Поэтому одной из основных целей работников будет являться оказание положительного влияния на это представление, выработка хорошей репутации. Нет ничего более трудного, чем бороться с плохой репутацией!
Для того, чтобы клиент в дальнейшем пользовался услугами именно городского центра по приватизации, а не конкурентов, к персоналу предъявляется ряд требований или качеств, которыми он должен обладать:
- высокий профессионализм;
- разносторонние знания;
- компетентность в профессиональных вопросах;
- не шаблонное мышление;
- инициатива и предприимчивость;
- способность принимать правильные решения в сложных ситуациях;
- корректность по отношению к клиентам.
Именно поэтому культура поведения работника сферы услуг включает в себя правила обращения, обхождения, умение правильно, кратко и четко выражать свои мысли, соблюдать речевой этикет. Вежливость свидетельствует о культуре человека, его отношении к работе и к коллективу.
Культура обслуживания состоит в том, чтобы создать максимум удобств гостям и обеспечить порядок.
Тарифные ставки рабочих, должностные оклады служащих применяются в качестве основы дальнейших расчетов по заработной плате (персональные надбавки, доплаты за совмещение профессий и расширение зон обслуживания или увеличение объема выполненных работ, премии).
Средняя зарплата работников городского центра по приватизации за 1998 года – 6 000 000 руб. РБ. Средняя зарплата рабочих и служащих по Могилевской области за тот же период – 4 500 865 руб. РБ.
Среднесписочная численность персонала по состоянию на 01.05.1999 г. – 16 человек, с началом реализации проекта она будет уменьшена в связи с изменениями в организационной структуре городского центра по приватизации, но выполнение разработанной программы будет осуществляться собственными силами предприятия.
Видоизмененная организационная структура городского центра по приватизации представлена в приложении Х.
3.7 Реализация проекта
Предполагается, что данный проект начнет реализовываться, когда будет решен вопрос по его финансированию.
Стадии реализации проекта:
1) разработка нормативной документации (управление собственности горисполкома, городской центр по приватизации), разработка бизнес-плана (городской центр по приватизации).
2) оформление необходимых документов для осуществления лицензируемых видов деятельности, оснащение дополнительным оборудованием, реклама.
3) пуск производства, расстановка кадров, определение их прав и обязанностей.
График сроков реализации проекта представлен в рисунке 3.1.
| Наименование работ |
1999 год |
2000 год |
||||||||||||||
| 9 |
10 |
11 |
12 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
|
| Подготовка бизнес-плана проекта |
||||||||||||||||
| Разработка нормативной документации |
||||||||||||||||
| Получение лицензий на некоторые виды деятельности, оснащение дополнительным оборудованием |
||||||||||||||||
| Рекламная кампания |
||||||||||||||||
| Расстановка кадров |
||||||||||||||||
| Начало эксплуатации |
||||||||||||||||
Рисунок 3.1 – Календарный план
3.8 Финансовый
план
3.8.1 Инвестиционные затраты.
Данный финансовый анализ проекта производится с целью доказать, что городской центр по приватизации способен погасить кредит. Размер предполагаемых инвестиций был определен, исходя из необходимости пополнения основных средств для осуществления деятельности. Данные о предполагаемых инвестициях приведены в таблице 3.4.
Таблица 3.4 – Предполагаемые инвестиции по проекту
| Всего
|
2000
|
2001
|
2002
|
2003
|
2004
|
|
| Потребность в инвестициях |
1 200 |
1 200 |
- |
- |
- |
- |
| Строительство |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
| Приобретение оборудования |
1 200 |
1 200 |
- |
- |
- |
- |
Продолжение таблицы 3.4
| в том числе |
||||||
| персональный компьютер |
650 |
650 |
- |
- |
- |
- |
| Принтер |
300 |
300 |
- |
- |
- |
- |
| сканер |
250 |
250 |
- |
- |
- |
- |
| Итого приобретение основных фондов |
1 200 |
1 200 |
- |
- |
- |
- |
| Всего инвестиций |
1 200 |
- |
1 200 |
- |
- |
- |
| из них: |
||||||
| кредитные ресурсы |
1 200 |
- |
1 200 |
- |
- |
- |
| собственные ресурсы |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
| Итого финансирование |
1 200 |
- |
1 200 |
- |
- |
- |
| в том числе: |
||||||
| СКВ |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
| Местная валюта |
1 200 |
- |
1 200 |
- |
- |
- |
Проект будет финансироваться за счет заемных средств в связи со сложившейся экономической ситуацией. Таблица 3.5 содержит данные о финансировании проекта.
Таблица 3.5 – Предполагаемое финансирование проекта
| Источник финансирования |
Сумма, миллионов белорусских рублей |
% |
| Собственные средства |
- |
|
| Заемные средства |
1 200 000 000 |
35 |
| Итого |
1 200 000 000 |
Порядок погашения кредита. Кредит берется на сумму 1,2 миллиарда сроком на три года под кредитную ставку 35 % годовых. Кредит выдается в течение месяца действия кредита. В это время платятся только проценты. В остальной срок наравне с процентами равными долями выплачивается основной долг по кредиту (см. таблицу 3.6).
На эти средства будет закуплено следующее офисное оборудование:
- персональный компьютер, для ускорения проведения расчетов и оформления документов, а также для обеспечения связи с клиентами посредством электронной почты;
- лазерный принтер для подготовки информационных материалов и иной документации;
- сканер (для цифровой обработки изображений с целью их дальнейшего использования в деятельности).
Таблица 3.6 – График выдачи и погашения кредита
| Месяцы
|
Выдача
|
Погашение
|
|||||
| 2000 |
2001
|
|
2002
|
|
2003
|
|
|
| Сумма кредита, млн. руб. |
основной долг, млн. руб. |
сумма %, млн. руб. |
основной долг, млн. руб. |
сумма %, млн. руб. |
основной долг, млн. руб. |
сумма %, млн. руб. |
|
| Январь |
1200 |
35,00 |
50 |
17,50 |
50 |
- |
|
| Февраль |
- |
50 |
33,54 |
50 |
16,04 |
- |
- |
| Март |
- |
50 |
32,08 |
50 |
14,58 |
- |
- |
| Апрель |
- |
50 |
30,63 |
50 |
13,13 |
- |
- |
| Май |
- |
50 |
29,17 |
50 |
11,67 |
- |
- |
| Июнь |
- |
50 |
27,71 |
50 |
10,21 |
- |
- |
| Июль |
- |
50 |
26,25 |
50 |
8,75 |
- |
- |
| Август |
- |
50 |
24,79 |
50 |
7,29 |
- |
- |
| Сентябрь |
- |
50 |
23,33 |
50 |
5,83 |
- |
- |
| Октябрь |
- |
50 |
21,88 |
50 |
4,38 |
- |
- |
| Ноябрь |
- |
50 |
20,42 |
50 |
2,92 |
- |
- |
| Декабрь |
- |
50 |
18,96 |
50 |
1,46 |
- |
- |
| Итого за год
|
1200 |
550 |
323,75 |
600 |
113,75 |
50,00 |
- |
Таблица 3.7 – Расчет погашения кредита
В миллионах рублей
| Всего
|
2000
|
2001
|
2002
|
2003
|
|
| Сумма кредита |
1200,00 |
||||
| Задолженность по кредиту на начало года |
|||||
| Начисленные проценты за кредит |
437,50 |
323,75 |
113,75 |
- |
Продолжение таблицы 3.7
| Выплата процентов |
323,75 |
113,75 |
- |
||
| Погашение основного долга |
550,00 |
600,00 |
50,00 |
||
| Задолженность по кредиту на конец года |
650,00 |
50,00 |
- |
||
| Итого стоимость обслуживания долга
|
1637,50 |
873,75 |
713,75 |
50,00 |
Таблица 3.7 является сводной и содержит обобщенную информацию по кредиту. Сумма начисленным процентов на кредит составила за период пользования им 437,5 млн. руб., при общей стоимости обслуживания долга 1 637,5 млн. руб., то есть 26,72%.
3.8.2. Качественный анализ рисков.
При реализации данного проекта можно выделить ряд следующих рисков:
1) Риск состоятельности инициаторов проекта. Учитывая то, что проект представляется экономически обоснованным, а финансовое состояние городского центра по приватизации достаточно устойчивое, данный риск представляется невысоким.
2) Маркетинговый риск. Он связан, прежде всего, с недостижением прогнозируемых объемов сбыта. В связи с тем, что городской центр по приватизации является в настоящее время единственной организацией в городе, имеющей право на продажу объектов городской коммунальной собственности, обладающей при этом значительным авторитетом среди покупателей, то данный риск можно оценить ниже среднего.
3) Финансовые риски. Данные риски связаны с изменениями ситуации на финансовых рынках, в рамках которых будет осуществлять операции городской центр по приватизации, а соответственно и политики его партнеров по операциям (продавцов объектов недвижимости и потенциальных покупателей). Для проведения финансовых расчетов были приняты достаточно “мягкие” условия работы с продавцами и покупателями, предположения о которых были во многом сделаны в связи с тем, что у городского центра по приватизации налажены деловые контакты со многими партнерами и он отличается в последнее время устойчивой положительной динамикой финансовой деятельности. Данный риск оценивается как средний. Минимизация данного вида риска будет во многом зависеть от опыта высшего управленческого персонала, от его умения грамотно построить работу с клиентами.
4) Технологические риски - это просчеты в выборе оборудования, проблемы с его техническим обслуживанием, приобретение некачественного сырья и материалов, не достижение проектной мощности. Данные риски оцениваются, как ниже среднего и могут быть минимизированы следующими способами:
Выбранная в качестве поставщика оборудования фирма является его непосредственным производителем. Заключенный контракт будет осуществляться “под ключ”. Закупленное оборудование обеспечивается гарантийным обслуживанием.
На предприятии осуществляется входной контроль документов и проверка.
Таким образом, в результате качественного анализа частных проектных рисков общий риск данного проекта можно оценить ниже среднего.
Количественный анализ рисков.
Количественный анализ рисков проекта (анализ чувствительности) не проводился, так как разработчики бизнес-плана не считают возможным осуществить его с требуемой степенью достоверности на данном этапе ввиду неопределенности многих исходных данных.
В связи с тем, что в течение последнего года из общей прибыли прибыль от деятельности отдела формирования и реализации коммунальной собственности составила более 78,73%, то дополнительная прибыль от внедрения консультационной группы, новых видов услуг позволят в рассматриваемый период гарантированно вернуть кредит и существенно снизить риск его невозвращения.
3.8.2 Материальные затраты
. Уровень текущих издержек определяется затратами времени на обработку информации, квалификацией персонала и накладными расходами по ведению сделки. При расчете стоимости услуг в расчет брали примерную рыночную стоимость услуги. Поскольку транспортных расходов, связанных с ведением деятельности не предвиделось, поэтому данную статью расходов не брали в расчет, хотя в целом предприятие несёт определённые транспортные расходы в процессе хозяйственной деятельности. Поэтому цена услуги была установлена исходя из текущих издержек на ведение и осуществление сделки и добавочной стоимости услуги, которая будет использована для покрытия текущих расходов и направлена на развитие городского центра по приватизации.
Данные таблицы 3.8 показывают, что по первому виду услуги стоимость составила 8,89 млн. руб., по второму – 66,26 млн. руб. за сделку, по третьему – 130,70 млн. руб. и по четвертому – 1,68 млн. руб. Рост цен на оказываемые услуги был принят в размере 50% в год, что, конечно же, гораздо меньше действующих темпов инфляции.
Таблица 3.8 – Расчет стоимости новых видов услуг в 2000 году
(по проекту)
В миллионах рублей
| Виды сырья и материалов |
Единицы измерения |
В расчете на услугу |
Цена за услугу |
Стоимость |
||||
| Всего |
Цена приобретения |
Стоимость транспортировки |
Таможенные платежи |
Прочие затраты |
||||
| Оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области |
||||||||
| Консультации по вопросам приватизации жилого фонда |
час. |
72 |
0,07 |
0,07 |
- |
- |
- |
4,89 |
Продолжение таблицы 3.8
| Нормативные акты по приватизации жилого фонда Республики Беларусь (1 экз.): |
шт. |
200 |
0,02 |
0,02 |
4,00 |
|||
| 8,89 |
||||||||
| Оказание услуг по продаже недвижимости юридических и физических лиц |
||||||||
| Предоставление информационного материала по объектам, сбор пожеланий клиента, подготовка проспектов и заключений |
Экз. |
1 |
1,19 |
1,19 |
- |
- |
- |
1,19 |
| Поиск клиента/ информирование о предложениях |
ч. |
1 |
0,07 |
0,07 |
- |
- |
- |
0,07 |
| Расходы по оформлению сделки (фиксированная ставка, равная 100 у.е.) |
млн. руб. |
1 |
65,00 |
65,00 |
- |
- |
- |
65,00 |
| 66,26 |
||||||||
| Продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц
p>
|
||||||||
| Оценка квартиры в Бюро технической инвентаризации |
1 |
0,60 |
0,60 |
- |
- |
- |
0,60 |
|
| Тариф за услугу не зависит от стоимости жилья, включает расходы на проведение аукциона (фиксированная ставка, равная 200 у.е.) |
1 |
130,00 |
130,00 |
- |
- |
- |
130,00 |
|
| Оформление документов в нотариальной конторе |
1 |
0,10 |
0,10 |
- |
- |
- |
0,10 |
|
| 130,70 |
||||||||
Продолжение таблицы 3.8
| Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW |
||||||||
| Затраты на создание сообщения |
ч. |
24 |
0,07 |
0,07 |
- |
- |
- |
1,63 |
| Оплата услуг провайдера |
млн. руб. |
1 |
0,05 |
0,05 |
- |
- |
- |
0,05 |
| 1,68 |
||||||||
| Итого
|
|
|
|
|
|
|
|
206,82
|
Таблица 3.9 – Расчет стоимости новых видов услуг в 2001 году
(по проекту)
В миллионах рублей
| Виды сырья и материалов |
Единицы измерения |
В расчете на услугу |
Цена за услугу |
Стоимость |
||||
| Всего |
Цена приобретения |
Стоимость транспортировки |
Таможенные платежи |
Прочие затраты |
||||
| Оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области |
||||||||
| Консультации по вопросам приватизации жилого фонда |
час. |
72 |
0,10 |
0,10 |
- |
- |
- |
7,33 |
| Нормативные акты по приватизации жилого фонда Республики Беларусь (1 экз.): |
шт. |
200 |
0,03 |
0,03 |
6,00 |
|||
| 13,33 |
||||||||
| Оказание услуг по продаже недвижимости юридических и физических лиц |
||||||||
| Предоставление информационного материала по объектам, сбор пожеланий клиента, подготовка проспектов и заключений |
Экз. |
1 |
1,79 |
1,79 |
- |
- |
- |
1,79 |
Продолжение таблицы 3.9
| Поиск клиента/ информирование о предложениях |
ч. |
1 |
0,10 |
0,10 |
- |
- |
- |
0,10 |
| Расходы по оформлению сделки (фиксированная ставка, равная 100 у.е.) |
млн. руб. |
1 |
97,50 |
97,50 |
- |
- |
- |
97,50 |
| 99,39 |
||||||||
| Продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц |
||||||||
| Оценка квартиры в Бюро технической инвентаризации |
1 |
0,90 |
0,90 |
- |
- |
- |
0,90 |
|
| Тариф за услугу не зависит от стоимости жилья, включает расходы на проведение аукциона (фиксированная ставка, равная 200 у.е.) |
1 |
195,00 |
195,00 |
- |
- |
- |
195,00 |
|
| Оформление документов в нотариальной конторе |
1 |
0,15 |
0,15 |
- |
- |
- |
0,15 |
|
| 196,05 |
||||||||
| Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW |
||||||||
| Затраты на создание сообщения |
ч. |
24 |
0,10 |
0,10 |
- |
- |
- |
2,44 |
| Оплата услуг провайдера |
млн. руб. |
1 |
0,07 |
0,07 |
- |
- |
- |
0,07 |
| 2,52 |
||||||||
| Итого
|
|
|
|
|
|
|
|
310,24
|
Таблица 3.10 – Расчет стоимости новых видов услуг в 2002 году
(по проекту)
В миллионах рублей
| Виды сырья и материалов |
Единицы измерения |
В расчете на услугу |
Цена за услугу |
Стоимость |
||||
| Всего |
Цена приобретения |
Стоимость транспортировки |
Таможенные платежи |
Прочие затраты |
||||
| Оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области |
||||||||
| Консультации по вопросам приватизации жилого фонда |
час. |
72 |
0,15 |
0,15 |
- |
- |
- |
11,00 |
| Нормативные акты по приватизации жилого фонда Республики Беларусь (1 экз.): |
шт. |
200 |
0,05 |
0,05 |
9,00 |
|||
| 20,00 |
||||||||
| Оказание услуг по продаже недвижимости юридических и физических лиц |
||||||||
| Предоставление информационного материала по объектам, сбор пожеланий клиента, подготовка проспектов и заключений |
Экз. |
1 |
2,68 |
2,68 |
- |
- |
- |
2,68 |
| Поиск клиента/ информирование о предложениях |
ч. |
1 |
0,15 |
0,15 |
- |
- |
- |
0,15 |
| Расходы по оформлению сделки (фиксированная ставка, равная 100 у.е.) |
млн. руб. |
1 |
146,25 |
146,25 |
- |
- |
- |
146,25 |
| 149,08 |
||||||||
| Продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц |
||||||||
| Оценка квартиры в Бюро технической инвентаризации |
1 |
1,35 |
1,35 |
- |
- |
- |
1,35 |
|
Продолжение таблицы 3.10
| Тариф за услугу не зависит от стоимости жилья, включает расходы на проведение аукциона (фиксированная ставка, равная 200 у.е.) |
1 |
292,50 |
292,50 |
- |
- |
- |
292,50 |
|
| Оформление документов в нотариальной конторе |
1 |
0,23 |
0,23 |
- |
- |
- |
0,23 |
|
| 294,08 |
||||||||
| Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW |
||||||||
| Затраты на создание сообщения |
ч. |
24 |
0,15 |
0,15 |
- |
- |
- |
3,67 |
| Оплата услуг провайдера |
млн. руб. |
1 |
0,11 |
0,11 |
- |
- |
- |
0,11 |
| 3,77 |
||||||||
| Итого
|
|
|
|
|
|
|
|
465,35
|
При дальнейшей разработке проекта необходимо составить расчет и определить затраты на оказываемые услуги. По годам эти данные приведены в таблице 3.11.
Таблица 3.11 – Расчет затрат на производство и реализацию продукции
(по проекту)
В миллионах рублей
| Статьи затрат
|
2000
|
2001
|
2002
|
| Материальные затраты - всего
|
65 140,34 |
98 103,51 |
147 427,77 |
| в том числе: |
|||
| сырье и материалы |
64 968,34 |
97 452,51 |
146 178,77 |
| электроэнергия |
80,00 |
319,00 |
638,00 |
| теплоэнергия |
56,00 |
224,00 |
449,00 |
| таможенные сборы |
- |
- |
- |
| прочие материальные затраты |
36,00 |
108,00 |
162,00 |
| Нематериальные затраты - всего
|
1 362,30 |
1 894,95 |
3 291,75 |
| в том числе: |
Продолжение таблицы 3.11
| Фонд заработной платы |
1 084,80 |
1 557,45 |
2 944,25 |
| Амортизация |
147,50 |
147,50 |
147,50 |
| Накладные расходы |
130,00 |
190,00 |
200,00 |
| Прочие нематериальные затраты |
- |
||
| Итого затрат (стр.1 + стр.2)
|
66 502,64 |
99 998,47 |
150 719,53 |
| из них: |
|||
| Постоянные затраты |
449,50 |
988,50 |
1 596,50 |
| Переменные затраты |
66 053,14 |
99 009,97 |
149 123,03 |
Данные таблицы 3.11 свидетельствуют о том, ч в динамике наблюдается рост материальных затрат, связанный прежде всего с предполагаемым ростом цен. Неизменной величиной остается только амортизация. Относительно невысокими темпами роста отличается общая величина материальных затрат. Рост нематериальных затрат связан прежде всего с увеличением фонда заработной платы (с 1084,8 млн. руб. в 2000 году до 2944,25 млн. руб. в 2002 году).
В ходе дальнейших расчетов была определена и рассчитана себестоимость и реализационная цена услуги (см. таблицы 3.12 – 3.14).
Таблица 3.12 – Расчет себестоимости и реализационной цены услуги в 2000 году (по проекту)
В миллионах рублей
| Статьи затрат |
Оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области (отдел по приватизации жилья городского центра по приватизации); |
Покупка и продажа недвижимости (отдел формирования и реализации коммунальной собственности); |
Продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц |
Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW |
| Цена реализации
|
8,89 |
66,19 |
179,60 |
1,68 |
| Материальные затраты - всего
|
8,89 |
66,19 |
179,60 |
1,68 |
| в том числе: |
||||
| сырье и материалы |
8,89 |
66,19 |
179,60 |
1,68 |
| Надбавка
|
- |
- |
- |
- |
| Наценка
|
- |
- |
- |
- |
Отсутствие надбавки и наценке в статье материальные затраты связано с тем, что она уже включена в стоимость услуги и нет необходимости в надбавке.
Таблица 3.13 – Расчет себестоимости и реализационной цены услуги в 2001 году (по проекту)
В миллионах рублей
| Статьи затрат |
Оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области (отдел по приватизации жилья городского центра по приватизации); |
Покупка и продажа недвижимости (отдел формирования и реализации коммунальной собственности); |
Продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц |
Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW |
| Цена реализации
|
13,33 |
99,29 |
269,40 |
2,52 |
| Материальные затраты - всего
|
13,33 |
99,29 |
269,40 |
2,52 |
| в том числе: |
||||
| сырье и материалы |
13,33 |
99,29 |
269,40 |
2,52 |
| Надбавка
|
- |
- |
- |
- |
| Наценка
|
- |
- |
- |
- |
Таблица 3.14 – Расчет себестоимости и реализационной цены услуги в 2002 году (по проекту)
В миллионах рублей
| Статьи затрат |
Оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области (отдел по приватизации жилья городского центра по приватизации); |
Покупка и продажа недвижимости (отдел формирования и реализации коммунальной собственности); |
Продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц |
Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW |
| Цена реализации
|
20,00 |
148,93 |
404,11 |
3,77 |
| Материальные затраты - всего
|
20,00 |
148,93 |
404,11 |
3,77 |
| в том числе: |
||||
| сырье и материалы |
20,00 |
148,93 |
404,11 |
3,77 |
| Надбавка
|
- |
- |
- |
- |
| Наценка
|
- |
- |
- |
- |
3.8.3. Выручка от реализации.
После расчет себестоимости и определения объема предоставляемых услуг рассчитывается выручка от реализации. Расчет производится на основании предполагаемого объема представляемых и потребленных услуг и на базе ранее определенной цены реализации. Данные расчетов приведены в таблицах 3.15 – 3.17.
По такому виду деятельности как оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области при цене 8,89 млн. руб. выручка от оказываемых услуг составит в 2000 году 319,99 млн. руб., для второго вида деятельности – 26476,00 млн. руб., третьего – 52187,07 млн. руб., четвертого – 167,69 млн. руб.
Таблица 3.15 - Расчет выручки от оказания услуг за 2000 год (по проекту)
В миллионах рублей
| Виды услуг |
Объем реализации |
Цена реализации |
Выручка от реализации |
|||
| на внут. рынке |
экспорт |
на внут. рынке |
экспорт |
на внут. рынке |
экспорт |
|
| Оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области (отдел по приватизации жилья городского центра по приватизации); |
36 |
- |
8,89 |
- |
319,99 |
- |
| Покупка и продажа недвижимости (отдел формирования и реализации коммунальной собственности); |
400 |
- |
66,19 |
- |
26476,0 |
- |
| Продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц |
291 |
- |
179,60 |
- |
52187,0 |
- |
| Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW |
100 |
- |
1,68 |
- |
167,69 |
- |
| Итого
|
827 |
79150,7 |
||||
Рост выручки от реализации в 2001 и 2002 г.г. обусловлен, прежде всего, двумя факторами:
Во-первых, ростом цен;
Во-вторых, ростом объема оказываемых услуг.
Таблица 3.16 – Расчет выручки от оказания услуг за 2001 год (по проекту)
В миллионах рублей
| Виды услуг |
Объем реализации |
Цена реализации |
Выручка от реализации |
|||
| на внут. рынке |
экспорт |
на внут. рынке |
экспорт |
на внут. рынке |
экспорт |
|
| Оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области (отдел по приватизации жилья городского центра по приватизации); |
54 |
- |
13,33 |
- |
719,98 |
- |
| Покупка и продажа недвижимости (отдел формирования и реализации коммунальной собственности); |
600 |
- |
99,29 |
- |
59 571,00 |
- |
| Продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц |
436 |
- |
269,40 |
- |
117 420,90 |
- |
| Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW |
150 |
- |
2,52 |
- |
377,31 |
- |
| Итого
|
1 240 |
178 089,19 |
||||
В 2002 году решено не наращивать объем оказываемых услуг, а достижение роста выручки будет идти , в первую очередь, за счет роста цен на услуги, и только затем за счет «инерционного» увеличения объема услуг.
Таблица 3.17 – Расчет выручки от оказания услуг за 2002 год (по проекту)
В миллионах рублей
| Виды услуг |
Объем реализации |
Цена реализации |
Выручка от реализации |
|||
| на внут. рынке |
экспорт |
на внут. рынке |
экспорт |
на внут. рынке |
экспорт |
|
| Оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области (отдел по приватизации жилья городского центра по приватизации); |
54 |
- |
20,00 |
- |
1079,97 |
- |
| Покупка и продажа недвижимости (отдел формирования и реализации коммунальной собственности); |
600 |
- |
148,93 |
- |
89356,50 |
- |
| Продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц |
436 |
- |
404,11 |
- |
176131,35 |
- |
| Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW |
150 |
- |
3,77 |
- |
565,97 |
- |
| И т о г о
|
1240 |
267133,79 |
||||
3.8.4. Экономические результаты проекта.
Как видно из таблицы 3.18, городской центр по приватизации начнет приносить прибыль уже в 2000 году. Чистая прибыль составит 7548,66 млн. руб. в 2001 году этот показатель увеличится в 6,72 раза или на 672,05%. Только в 2002 году произойдет замедление роста прибыли и ее значение вырастет по сравнению с предыдущим годом только на 148,35%.
Таблица 3.18 – Расчет прибылей и убытков (проекту)
В миллионах рублей
|
|
2000
|
2001
|
2002
|
| Выручка |
79 150,75 |
178 089,19 |
267 133,79 |
Продолжение таблицы 3.18
| Отчисл. в фонд поддержки производит с/х продукции |
791,51 |
1 780,89 |
2 671,34 |
| Отчисл. на содержание ведомственного жилья |
783,59 |
1 763,08 |
2 644,62 |
| Акцизы |
- |
- |
- |
| Материальные затраты |
65 140,34 |
98 103,51 |
147 427,77 |
| Добавленная стоимость |
12 337,68 |
76 301,53 |
114 125,07 |
| Налог на добавленную стоимость |
2 056,28 |
12 716,92 |
19 020,85 |
| Фонд заработной платы |
1 084,80 |
1 557,45 |
2 944,25 |
| Отчисл. в фонд социальной защиты |
379,68 |
545,11 |
1 030,49 |
| Отчисл. в фонд занятости |
10,85 |
15,57 |
29,44 |
| Чрезвычайный налог |
43,39 |
62,30 |
117,77 |
| Отчисл. на содержание ДДУ |
54,24 |
77,87 |
147,21 |
| Всего налогов, включаемых в издержки |
4 346,10 |
17 447,24 |
26 390,11 |
| Затраты на производство и реализацию продукции |
67 788,86 |
101 783,82 |
153 944,20 |
| Балансовая прибыль |
11 361,89 |
76 305,37 |
113 189,59 |
| Налог на недвижимость |
10,53 |
18,10 |
15,15 |
| Налог на прибыль |
3 405,41 |
22 886,18 |
33 952,33 |
| Местные налоги |
397,30 |
2 670,05 |
3 961,11 |
| Чистая прибыль |
7 548,66 |
50 731,04 |
75 261,00 |
| Погашение основного долга (по долгосрочному кредиту) |
- |
- |
- |
| Уплата процентов по кредиту |
- |
- |
- |
| Пополнение собственных оборотных средств |
45,00 |
67,50 |
101,25 |
| Выплата дивидендов |
- |
- |
- |
| Прочие выплаты из чистой прибыли |
- |
- |
- |
| Нераспределенная чистая прибыль |
7 503,66 |
50 663,54 |
75 159,75 |
Нераспределенная чистая прибыль может быть использована на формирование дополнительных фондов, закупку новой техники и оборудования проведение реорганизации, покупку основных средств, либо на дальнейшее расширение деятельности.
Наиболее важными являются среди показателей, характеризующих размер полученной прибыли, являются показатели рентабельности.
Рентабельность проекта составит в 2000 году 14,35%, в 2001 – 42,85%, лишь в 2002 году намечается ее незначительное снижение до 42,37%. Это означает, что на каждый рубль выручки от оказания услуг приходится соответственно 0,14 руб., 0,43 руб. и 0,42 руб. прибыли.
После определения прибылей и убытков можно составить таблицу с расчетом коэффициента покрытия задолженности, который характеризует степень покрытия долгов предприятия результатами его деятельности. В 2000 году этот по своему значению, равному 8,81, свидетельствует о том, что предприятие имеет шансы покрыть свою задолженность по кредиту уже на первом году осуществления новых видов деятельности. Далее идет дальнейший рост данного коэффициента, но он уже носит более справочный характер, поскольку предприятие может рассчитаться с долгом еще в прошлом году, и может являться положительным сигналом банку в случае, если предприятие пожелает взять очередной кредит.
Таблица 3.19 – Расчет коэффициента покрытия задолженности (по проекту)
В миллионах рублей
| Наименование статей
|
2000
|
2001
|
2002
|
| Чистая прибыль |
7 548,66 |
50 731,04 |
75 261,00 |
| Амортизация |
147,50 |
147,50 |
147,50 |
| Итого
|
7 696,16 |
50 878,54 |
75 408,50 |
| Погашения основного долга |
550,00 |
600,00 |
50,00 |
| Выплата процентов по кредиту |
323,75 |
113,75 |
- |
| Итого
|
873,75 |
713,75 |
50,00 |
| Коэффициент покрытия задолженности
|
8,81 |
71,28 |
1 508,17 |
3.9. Юридические аспекты
Городской Центр по приватизации при управлении собственности Могилевского горисполкома создан в апреле 1992 года и действует на основании Устава, утвержденного решением исполкома городского Совета депутатов №61-6 от 13.04.1992г. Центр осуществляет свою деятельность в соответствии с Законом Республики Беларусь «О предприятиях».
Учредителем центра является управление собственности Могилевского горисполкома, и соответственно является относительно Центра вышестоящей организацией. Как юридическое лицо, Центр обладает обособленным имуществом, имеет самостоятельный баланс, печать, штампы со своим наименованием на русском и белорусском языках, может от своего имени приобретать имущественные и неимущественные права, и нести обязанности быть истцом и ответчиком в суде, хозяйственном суде, открывать расчетный, валютный и другие счета в учреждениях банков, иметь фирменный знак, осуществляет деятельность на основании Устава и действующего законодательства Республики Беларусь.
Городской центр по приватизации при управлении собственности Могилёвского горисполкома приобрел права юридического лица с момента государственной регистрации Устава.
Юридический адрес городского центра по приватизации: Республика Беларусь, г. Могилев, пр-т Мира, 18-а.
Бизнес-план разработан городским центром по приватизации.
Заключение
На основании собранной информации можно резюмировать деятельность каждого из отделов, в отдельности, и деятельность Центра в целом следующим образом:
Отдел формирования и реализации коммунальной собственности в процессе своей деятельности способствует привлечению в городской бюджет дополнительных инвестиций с целью благоустройства и возрождения исторической части города. При проведении аукциона широко используется продажа объектов в исторической части города в собственность с условиями (благоустройство прилегающей территории, реконструкция объекта, расходы на ремонт и поддержание в рабочем состоянии коммуникаций). Продажа объектов на аукционе в собственность является гарантом того, что проданные объекты будут более эффективно использоваться новым собственником.
Отдел приватизации жилищного фонда способствует реализации права каждого гражданина на приобретение в собственность занимаемых ими квартир на основании Законов Республики Беларусь «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» и «Об именных приватизационных чеках Республики Беларусь».
Выкупая в собственность квартиру, граждане на основании Законодательства Республики Беларусь о совместном домовладении владеют, пользуются и распоряжаются жилыми и (или) нежилыми помещениями, находящимися в государственной и (или) частной собственности.
Собственники жилых и (или) нежилых помещений имеют право в целом либо по частям отчуждать, сдавать в аренду, отдавать в залог, дарить, завещать принадлежащие им на праве собственности жилые и (или) нежилые помещения.
Отделом нежилого фонда производится более эффективное распределение нежилого фонда города. Отдел способствует привлечению в городской бюджет дополнительных источников денежных средств, по средствам сдачи в аренду неиспользуемых площадей. Получение арендной платы позволяет возмещать затраты коммунальных предприятий, которые являются планово убыточными и получать чистую прибыль в дальнейшем используемую на нужды города.
В ходе исследования деятельности городского центра по приватизации было установлено, что благодаря наличию данной структуры в целом осуществляется более эффективное распределение, реализация и контроль за использованием объектов городской коммунальной собственности, комплекс мероприятий, содействующих развитию не государственных форм собственности.
В ходе анализа финансового состояния были выявлены следующие факты:
- достигнуты положительные значения показателей ликвидности (показатель текущей ликвидности на конец 1998 года составил 1,11). И в настоящее время наблюдается устойчивая тенденция роста. На основании значения показателей ликвидности и анализа баланса сделан вывод о признании баланса удовлетворительным, а предприятия частично платежеспособным.
Рекомендовано в целях уменьшения кредиторской задолженности ускорить на конец отчетного периода расчеты с участниками аукционов по возврату им залоговых средств.
Анализ матриц эффективности и обобщающих индексов эффективности первого и второго уровня свидетельствует о том, что предприятие имеет устойчивый рост по основным показателям. Имеет место рост рентабельности в целом по предприятию и в настоящее время показатель рентабельности за 1998 года составил 60 %, что является подтверждением правильности проводимой экономической политики.
В целом состояние предприятия можно охарактеризовать, как достаточно устойчивое, а само предприятие признать удовлетворительной.
В завершение разработки бизнес-плана городского центра по приватизации стоит сказать, что в процессе его реализации уже на начальной стадии возникнут трудности. Это связано, прежде всего, с определенными недостатками, которые существуют в системе бизнес-планирования Республики Беларусь. Во-первых, в настоящее время Республика Беларусь не имеет четкого чакона о бизнес-планировании. Для эффективного бизнес-планирования необходимо, чтобы четко были определены составляющие бизнес-плана, и в этом случае одними рекомендациями не обойтись. В настоящее время в Республике Беларусь действуют рекомендации по разработке и оценке технико-экономических обоснований инвестиционных проектов и рекомендации по разработке и оценке бизнес-плана предприятия, утвержденные Министерством экономики Республики Беларусь 14 декабря 1994 года.
При выборе кредитующего банка, городскому центру по приватизации придется учитывать также форму собственности банка, поскольку ни один из коммерческих банков в своей деятельности не использует вышеуказанные рекомендации, а значит каждый банк в случае выдаче кредита будет предъявлять свои особенные требования к предоставляемому бизнес-плану, причем они зачастую абсолютно не годятся для разработки действенного бизнес-плана.
Поскольку в настоящее время банками требуется предоставление финансовых расчетов в бизнес-плане в национальной валюте, то в условиях возрастающей инфляции это приведет к необъективным показателям и искажению действительной ситуации. Из-за того, что точно определить рост инфляции в нашей стране не представятся возможным невозможно, поскольку для этого недостаточно только одного хорошего владения экономической информацией по всей республике, поэтому возможно в итоге значительное искажение выходных данных.
Августовский кризис в России свидетельствует о большом значении устойчивых валют в любой кризисной экономике, в том числе и в белорусской экономике, хотя, с моей точки зрения, параллельный обвал рубля в Беларуси в меньшей степени связан с экономическим кризисом в России.
Тем не менее, если колебания курса белорусского рубля, связанные с посевной кампанией или ростом минимальной заработной платы можно пытаться предугадать, то колебания курса, вызванные изменением экономического положения ближайших экономических партнеров Беларуси по странам СНГ просто невозможно прогнозировать.
В представленном бизнес-плане в качестве средства, призванного некоторым образом компенсировать инфляционное воздействие был использован индекс роста цен, который условно приняли равным пятидесяти процентам в год. Для расчета роста стоимости использования электроэнергии и теплоэнергии, стоимость которых зависит от курса доллара США, учитывались темпы роста доллара США за период 1996-1998 год по курсу Национального банка.
Тем не менее, практическая деятельность показала, что в городском центре по приватизации есть ресурсы для оказания дополнительных видов услуг, что явилось основой для разработки бизнес-плана. В настоящее время в регионе существует проблема профессиональной подготовленности кадров, занимающихся проведением приватизации жилого фонда в области. Городской центр по приватизации обладает необходимым потенциалом для того, чтобы проводить обучение работников отделов по приватизации жилого фонда из других городов. Курсы семинаров позволят работникам получить все необходимые знания по приватизации жилого фонда в Республике Беларусь, а практические занятия закрепят полученную теорию.
Продажа недвижимости. Этот вопрос сейчас наиболее остро стоит в регионе, поскольку число сделок совершаемых в обход закона весьма значительно. Появление государственной структуры, осуществляющей сделки с недвижимостью, привлечет дополнительные средства в бюджет и уменьшит число незаконно совершаемых сделок с недвижимостью. Городской центр по приватизации получает от реализации недвижимости доход в размере 100 долларов США за каждый проданный объект. Эта сумма не только покроет все расходы по оформление сделки, но и принесет дополнительную прибыль.
Новый вид услуг, которые предлагает городской центр по приватизации своим клиентам – продажа их недвижимости посредством аукционов. Данный вид продаж очень выгоден для клиентов и прежде всего для физических лиц, поскольку в соответствии с действующим законодательством разовые сделки с объектами недвижимости не облагаются налогом на доходы. Поэтому это будет являться значительным стимулом для граждан при продаже недвижимости.
Последний вид услуг – продажа недвижимости посредством размещения информации в Интернет. Наиболее перспективный вид деятельности, поскольку данную услугу на настоящий момент не предлагает ни одна из фирм, занимающихся продажей недвижимости.
Внедрение новых видов услуг, расчет по которым показали их экономическую целесообразности и право на жизнь, проведенная оценка аукционов по продаже объектов городской коммунальной собственности, определение возможностей рынка недвижимости в городе и мероприятия по изменению организационной структуры позволят более эффективно осуществлять хозяйственную деятельность.
Хотя в настоящее время, согласно штатному расписанию, в городском центре по приватизации работает 16 человек, в ходе проведения реструктуризации штат будет сокращен до 14 человек, при этом будет расширен круг обязанностей и полномочий работников, и, таким образом, повышена производительность труда каждого из них. В процессе реализации бизнес-плана будут достигнуты такие цели, как расширение видов услуг, накоплен практический опыт про проведению аналитической оценки рынка недвижимости, внедрен новый вид информационных услуг, возрастет прибыль.
Эти цели будут достигнуты, прежде всего, за счет определенных преимуществ перед конкурентами: обслуживания профессиональными сотрудниками; более расширенного перечня услуг; гибкого подхода к формированию цен; легкодоступного расположения; большего доверия продавцов и покупателей к центру из-за его государственной формы собственности.
В отделе формирования и реализации коммунальной собственности клиент сможет получить исчерпывающие ответы на все вопросы, касающиеся недвижимости города Могилёва (местоположения, цен, транспортных характеристик, эксплуатационных расходов). Красивая, четкая, предельно ясная информационная реклама создаст у клиента хорошее настроение, разъяснит выгоды от приобретения объекта недвижимости и вероятнее всего побудит его к совершению покупки.
При анализе недвижимости учитывалось, что доля недвижимости частных лиц и субъектов негосударственной формы собственности весьма незначительна. Она формируется в основном за счет приватизируемых квартир, жилых и производственных застроек, приобретаемых на аукционах объектов коммунальной собственности или предприятий.
Значительная доля сделок с недвижимостью частных лиц, совершается на «черном» рынке, доля которого по оценкам экспертов составляет примерно от 20 до 27%.
Согласно расчетам, наиболее прибыльным видом деятельности оказывается продажа квартир с аукциона. При этом виде продаж довольными остаются обе стороны, продавец – потому, что он получает больше средств от продажи, чем в обычном случае, покупатель – потому, что приобретает собственность при минимуме затрат на оформление сделки и по цене которую он может предложить.
Для оценки общего состояния городского центра по приватизации, как субъекта рыночных отношений, использовалась методика SWOT-анализа. Были определены сильные стороны городского центра по приватизации: широкий перечень услуг; выгодное месторасположение; высокая скорость и уровень обслуживания клиентов; возможность оказания стандартных услуг высокого качества; использование современных информационных технологий.
Анализ деятельности конкурентов показал, что они не будут представлять серьезной угрозы деятельности центра, поскольку доверие к государственным органам у народа больше, чем к частным фирма. Этот фактор будет одним из решающих при выборе фирмы клиентами.
Одно из направлений увеличения прибыли – использование накопленного опыта в сфере приватизации жилого фонда для обучения сотрудников аналогичных отделов городских, районных исполнительных комитетов Могилевской области. Второе – консультирование по вопросам покупки, продажи недвижимости частными лицами и фирмами, продажа с аукциона объектов частной собственности, либо конфискованного имущества по поручению судебных органов.
Для определения реального объема услуг, который может быть оказан клиентам, специалистами городского центра по приватизации, методом экспертной оценки был осуществлен анализ, в ходе которого и был определен предоставляемый объем услуг.
В процессе анализа было установлено, что отдел приватизации жилого фонда сможет без ущерба для основной деятельности проводить обучение и консультирование по вопросам приватизации жилого фонда для работников отделов приватизации жилого фонда по Могилёвской области. Количество слушателей одномесячных курсов по повышению квалификации было определено в размере 3 слушателей в месяц.
Объем такой услуги как осуществление операций по купле-продаже недвижимости физических и юридических лиц также определялся экспертным путем и с учетом информации по сделкам данного вида, полученной в центральной городской нотариальной конторе. Поэтому объем был взят равным 20% от общего количества совершаемых сделок, поскольку было принято в расчет то, что остальные сделки совершаются конкурирующими фирмами и гражданами, не желающими пользоваться их услугами. Поэтому объем данной услуги принимается равным 400 сделкам в год.
При продаже квартир и иных объектов частных лиц посредством аукциона в расчет было принято то, что на 01.01.1999 года в городе Могилёве приватизировано по данным отдела приватизации жилого фонда 29057 квартир. При этом число квартир, приватизируемых с целью обмена или дальнейшей продажи составляет около 1% от общего числа квартир. Этот процент равен 291 квартире, то есть в течение года 291 собственник может пожелать продать квартиру посредством аукциона.
Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW. Новый вид услуг, который в городе ни одним из конкурентов не используется, а посему является одним из перспективных. Количество оказываемых услуг определялось, исходя из числа клиентов, имеющих доступ в Интернет и занимающихся вложениями средств в недвижимость в различных уголках мира. Проект будет финансироваться за счет заемных средств, в связи со сложившейся экономической ситуацией. Таблица 3.5 содержит данные о финансировании проекта.
В динамике наблюдается рост материальных затрат, связанный прежде всего с предполагаемым ростом цен. Неизменной величиной остается только амортизация. Относительно невысокими темпами роста отличается общая величина материальных затрат. Рост нематериальных затрат связан прежде всего с увеличением фонда заработной платы (с 1084,8 млн. руб. в 2000 году до 2944,25 млн. руб. в 2002 году).
По такому виду деятельности как оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области при цене 8,89 млн. руб. выручка от оказываемых услуг составит в 2000 году 319,99 млн. руб., для второго вида деятельности – 26476,00 млн. руб., третьего – 52187,07 млн. руб., четвертого – 167,69 млн. руб.
В 2002 году решено не наращивать объем оказываемых услуг, а достижение роста выручки будет идти , в первую очередь, за счет роста цен на услуги, и только затем за счет «инерционного» увеличения объема услуг.
Городской центр по приватизации начнет приносить прибыль уже в 2000 году. Чистая прибыль составит 7548,66 млн. руб. в 2001 году этот показатель увеличится в 6,72 раза или на 672,05%. Только в 2002 году произойдет замедление роста прибыли и ее значение вырастет по сравнению с предыдущим годом только на 148,35%.
Нераспределенная чистая прибыль будет использована на формирование дополнительных фондов, закупку новой техники и оборудования проведение реорганизации, покупку основных средств, либо на дальнейшее расширение деятельности.
Рентабельность проекта составит в 2000 году 14,35%, в 2001 – 42,85%, лишь в 2002 году намечается ее незначительное снижение до 42,37%. Это означает, что на каждый рубль выручки от оказания услуг приходится соответственно 0,14 руб., 0,43 руб. и 0,42 руб. прибыли.
После определения прибылей и убытков был рассчитан коэффициента покрытия задолженности, который характеризует степень покрытия долгов предприятия результатами его деятельности. В 2000 году этот по своему значению, равному 8,81, свидетельствует о том, что предприятие имеет шансы покрыть свою задолженность по кредиту уже на первом году осуществления новых видов деятельности. Далее идет дальнейший рост данного коэффициента, но он уже носит справочный характер, поскольку предприятие может рассчитаться с долгом еще в прошлом году, и может являться положительным сигналом банку в случае, если предприятие пожелает взять очередной кредит.
Данные расчетов свидетельствуют о том, что в уже в конце года городской центр по приватизации будет иметь возможность для погашения кредита. Прогнозируемая чистая прибыль составит в 2000 году – 7 548,46 млн. руб., а в 2001 году этот показатель возрастет до 50731,04 млн. руб. Естественно, что при этом вырастут и цены, но все-таки эта цифра весьма внушительна.
Таким образом, данный бизнес-план может быть использован руководством городского центра по приватизации для дальнейшего практического внедрения.
Бюджетная политика органов местного управления в Германии.
Г-н Нольманн
В процессе составления бизнес-плана по организации собственного дела предприниматель должен отразить в нем следующие моменты:
1. Краткое описание;
2. Технология и продукция;
3. Описание рынка;
4. Маркетинг;
5. Заготовка;
6. Производство;
7. НИОКР;
8. Кадры;
9. Потребность в капитале;
10. Покрытие потребности в капитале;
11. Ликвидность;
12. Учёт Прибылей и убытков;
13. Баланс.
1. Brain Storm. (Все идеи. Отбор реальных идей. Личное восприятие идеи – важная часть.)
3. Сопоставляется идея с реальным рынком. Необходимо знать сколько потенциальных клиентов присутствует на рынке. Можно взять данные из научных источников. => Определить тенденции развития рынка. Следовательно, решается вопрос – как много производить?
2. Необходимо проверить насколько технологично предприятие (вопрос современности). => обработка данный важна в любом случае.
Ст. 109 Основного закона
(1)_ Федерации и земли самостоятельно и независимы друг от друга в ведении своего бюджетного хозяйства.
(2) Федерации и земли должны при ведении своего бюджетного хозяйства учитывать потребности общеэкономического баланса.
(3) Федеральным законом, требующим одобрения Бундесратом, могут быть установлены общие для Федерации и Земель принципы бюджетного права, соответствующие экономической конъюнктуре, бюджетной политике и многолетнего финансового планирования.
(4) Во избежание нарушения общеэкономического баланса, федеральным законом, требующим одобрения Бундесратом. Могут быть введены предписания, касающиеся:
1. Максимальных сумм, условия и последовательности предоставления кредитов административно–территориальным образованиям и целевым объединениям;
2. Обязательств Федерации и Земель хранить в Германском федеральном банке свои беспроцентные активы (резервы на случай осложнения экономической конъюнктуры)
Полномочия на издания постановления могут быть предоставлены только федеральному правительству. Постановления требуют одобрения Бундесрата. Они всегда подлежат отмене, если того потребует Бундестаг; подробности регулируются федеральным законом.
Ст. 110
Все доходы и расходы Федерации подлежат включению в бюджет; в отношении федеральных предприятий и обособленного имущества должны указываться только ассигнования и отчисления. Бюджет должен сбалансирован по доходам и расходам.
Бюджет утверждается бюджетным законом на один финансовый год или на несколько лет. Раздельно на каждый год до начала первого финансового года. Для некоторых частей бюджета можно предусмотреть их действие в различные отрезки времени, разнесенные по финансовым годам.
Законопроект, указанный в предложении 1 абзаца 2, а также проекта об изменении бюджетного закона и бюджета одновременно с направлением в Бундесрат вносятся в Бундестаг. Бундесрат управомочен в 6-ти недельный срок, а по предлагаемым изменениям – в 3-х недельный срок, дать заключение по проектам.
Закон о бюджете должен содержать лишь нормы, относящиеся к доходам и расходам Федерации и сроку, на который принимается бюджет. Закон о бюджете может установить, что эти нормы теряют свою силу только после обнародования следующего бюджетного закона или, в случае полномочий, предусмотренных статьёй 115, в более поздний момент.