Федеральное агентство по образованию
Государственное образовательное учреждение высшего
профессионального образования
«Тульский государственный университет»
Региональный центр повышения квалификации
Специальность «Государственное и муниципальное управление»
КУРСОВАЯ РАБОТА
По курсу:
«Оценка недвижимости и бизнеса»
По теме: «Оценка квартиры»
Выполнил: слушатель гр.760357с Журина М.Н.
Проверил: профессор Иватанов Н.П.
Тула – 2010г
Содержание.
| Введение
|
3
|
| 1. Анализ местоположения объекта недвижимости и его описание
|
5
|
| 2. Оценка недвижимости
|
9
|
| 2.1. Определение рыночной стоимости затратным методом
|
9
|
| 2.2. Определение рыночной стоимости методом сравнительного
|
|
| анализа продаж
|
10
|
| 2.3. Определение рыночной стоимости доходным методом
|
14
|
| 3. Согласование результатов оценки
|
16
|
| Заключение
|
18
|
| Список литературы
|
19
|
Приложение1
|
Введение.
В данной курсовой работе производится оценка объекта недвижимости и рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости.
Оценка недвижимости
- наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.
Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.
Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.
Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.
В данной работе студент выступает в роли оценщика. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам.
Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.
Целью большинства оценок является расчет рыночной стоимости имущества на определенную дату. Эта стоимость может быть использована при заключении сделок по купле-продаже недвижимости. Этот вид стоимости используется наиболее часто, однако, существует и целый ряд других видов стоимости, такие как страховая, инвестиционная, стоимость частичных имущественных прав, ликвидационная, восстановительная и т.п., для определения которых в настоящее время прибегают к услугам оценщиков.
Цель работы
– научиться оценивать объекты недвижимости тремя методами
· Затратным методом;
· Методом сравнительного анализа продаж;
· Методом оценки доходности.
Период оценки объекта.
Техническое освидетельствование проводилось в период с 1 июля по 10 июля 2010 года .
1. Анализ местоположения объекта недвижимости.
Местоположение объекта
Объект оценки расположен по адресу г.Алексин, ул. Генерала Короткова, дом 3, кв. 30. Оцениваемая двухкомнатная квартира расположена в девятиэтажном многоквартирном доме на 8 этаже. Доступ к объекту обеспечивается транспортом по улице Тульская.
Окружение
Данный объект находится в жилом районе и имеет следующее окружение: школа, детский сад, почта, аптека, автомобильная стоянка, детская площадка. Объект расположен рядом с остановками транспортных средств. В 100 м от оцениваемого объекта в южном направлении проходит автомобильная дорога с твердым покрытием. От объекта до остановки автобуса около 2 минут пешего хода. Район находится в центре города, имеет хорошую транспортную доступность. Он обеспечен большим числом автобусов, маршрутными такси, которые позволяют доехать до многих уголков города без пересадок.
В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные заведения, которые решают проблему устройства ребенка, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения, предприятия торговли, а также есть автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с парковкой личного автомобиля и т. д.
Наличие инженерных коммуникаций
Также оцениваемый объект обеспечен такими инженерными коммуникациями, как горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонная сеть.
Подъезд
Асфальтированная дорога от улицы Тульская, прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как отличное. Площадка застройки характеризуется упорядоченной и высокой степенью застройки.
Характеристика местности
Местность городская, расположена во 2-м мкррайоне г. Алексина. Климат умеренно-континентальный, средняя температура января - 12 0
С, июля 21 0
С. За год выпадает примерно 625 мм осадков. Глубина промерзания грунта - 1,2 м. Преобладающее направление ветров – юго-западное.
Степень застройки – 90%.
Характеристика спроса и предложения
Анализ рынка недвижимости г. Алексина, проведённый по данным периодических изданий (газеты «Перекресток», «Алексинская городская» за май-июнь, показал, что предложение подобных объектов значительно. Спрос на подобные объекты также весьма высок.
Коммерческая привлекательность объекта оценки
К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:
1) объект имеет все необходимые коммуникации, находящиеся в работоспособном состоянии;
2) удобное местоположение: объект расположен на незначительном удалении от почты, аптеки, детского сада, школы;
3) объект имеет внутреннюю отделку отличного качества;
4) удобные подъездные пути.
Объект может быть использован только как жилое помещение.
Оценить коммерческую привлекательность объекта оценки, исходя из вышеперечисленного, можно как высокую.
Таблица 1 «Описание объекта недвижимости»
| Характеристика объекта
|
Значение
|
| Сегмент рынка | Рынок жилья |
| Текущее использование | Многоквартирный дом |
| Вид данных | Оценка |
| Адрес | г. Алексин, ул. Ген. Короткова, дом 3, кв. 30 |
| Право собственности на квартиру | Полное право собственности |
| Здание
|
|
| Год постройки | 1985 год |
| Инвентаризационная стоимость | 191585,87 руб. |
| Число этажей | 9 |
| Общая площадь | 48,80 |
| Жилая площадь | 26,60 |
| Высота потолка | 2,65 |
| Техническое состояние | Удовлетворительное (износ 21-40) Повреждений и дефектов нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в т. ч. небольших трещин в простенках и перемычках. Полы и потолки ровные. На ступенях лестниц небольшое число повреждений.. |
| Группа капитальности | 2 группа капитальности |
| Фундаменты | ж/б панели |
| Перекрытия | Железобетонные |
| Степень огнестойкости | 1 степень огнестойкости |
| Коммунальные услуги | Электроснабжение, холодная и горячая вода, канализация, центральное отопление, телефон |
| Ближайшее окружение
|
|
| Типичное использование окружения | Жилье |
| Основной тип застройки | Микрорайон |
| Основной тип зданий | Крупнопанельные |
| Качество застройки | После 1964 года и новостройки |
| Полнота застройки | 90% |
| Этажность застройки | Смешанная |
| Социальная инфраструктура | Медицинское учреждение, учреждения образования, предприятия торговли, зона отдыха, культурно- просветительное учреждение |
| Объекты повышенной опасности | Стоянка |
| Благоустройство территории | Зеленые насаждения, детские площадки, стоянка, освещение, тротуары |
| Источник информации | Технический паспорт, визуальные наблюдения |
2. Оценка недвижимости
2.1.Определение рыночной стоимости затратным методом.
Следующим этапом оценки является определение стоимости. Она вычисляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости данной недвижимости используются два подхода: затратный подход, сравнительный подход.
Затратный подход.
Затратный подход
– это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определение затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.
Так как в техническом паспорте приведена инвентаризационная стоимость оцениваемого объекта на 2007 год с учетом износа, то можно найти стоимость строительства на дату оценки, то есть на 1 июля 2010 года. Для этого нужно воспользоваться следующей формулой:
С О.Н. =
С КВ. ИНВ. *
К УДОР.
Где
С О.Н
.
– стоимость объекта недвижимости;
С КВ. ИНВ
.
– стоимость квартиры инвентаризационная;
К УДОР
.
– коэффициент удорожания строительных работ.
Коэффициент удорожания строительных работ с 2007 по 2010 год составляет 2,6
В результате стоимость двухкомнатной квартиры определенной затратным подходом составила: 498123,262 руб.
2.2.Определение рыночной стоимости методом сравнительного анализа продаж.
Сравнительный подход
– это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
В основе сравнительного подхода лежат принципы спроса и предложения, замещения, принцип вклада и т. д. Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавней сделке купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:
1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.
2. Выбор параметров сравнения.
3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.
4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.
Для начала нужно определить элементы сравнения (поправки) – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Поправки вносятся от сопоставимого к оцениваемому, то есть определяют за какую цену был бы продан объект-аналог, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект. Данные приведены в таблице 2.
Таблица 2 «Характеристики объектов»
| Адрес объекта-аналога | Санузел | Наличие ремонта | Крайние этажи | Наличие балкона | Стоимость, тыс. руб. |
| Ул. Тульская | раздельный | есть | нет | есть | 1100 |
| Ул. Дубравная | раздельный | есть | да | есть | 1200 |
| Ул. Советская | совмещенный | нет | нет | нет | 1000 |
| Ул. 50 лет октября | совмещенный | нет | нет | нет | 900 |
| Ул. Ленина | совмещенный | есть | да | есть | 1300 |
Объекты – аналоги должны быть максимально схожи с оцениваемым объектом. Далее нужно сравнить объекты – аналоги с оцениваемым объектом, все данные приведены в таблице 3.
Таблица 3 «Сравнение объектов недвижимости»
| Показатели | Оцениваемый объект | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1. Цена продажи, тыс. руб. | ? |
1100 |
1200 |
1000 |
900 |
1300 |
Поправки 2.Санузел Тыс. руб. |
разд. |
разд. +30 |
разд. +30 |
совмещ. 0 |
совмещ. 0 |
совмещ. 0 |
Скорректированная цена Тыс.руб. |
1150 |
1250 |
1000 |
900 |
1300 |
|
3. Наличие ремонта Тыс.руб. |
да | да +50 |
да +50 |
нет 0 |
нет 0 |
да +50 |
Скорректированная цена Тыс.руб. |
1200 |
1300 |
1000 |
900 |
1350 |
|
4. Крайние этажи Тыс.руб. |
нет | нет 0 |
да -80 |
нет 0 |
нет 0 |
да -80 |
Скорректированная цена Тыс.руб. |
1200 |
1220 |
1000 |
900 |
1270 |
|
5.Наличие балкона Тыс.руб. |
да | да +50 |
да +50 |
нет 0 |
нет 0 |
да +50 |
Скорректированная цена Тыс.руб. |
1250 |
1270 |
1000 |
900 |
1320 |
|
Стоимость Тыс.руб. |
1148 |
Вычисление скорректированной цены производится по формуле:
С о.н.
= Ц
i
+(-) П
i
,
Где
Ц
i
– цена объекта-аналога;
П
i
– поправка, корректировка к i -му объекту-аналогу.
Корректировки проведены на основании текущей ситуации на рынке жилья, а также на основе мнения эксперта агентства недвижимости СофтЭксперт
Произведя сравнение можно найти среднюю цену оцениваемого объекта. Она находится как среднеарифметическое значение пяти полученных результатов.
С ср.
= 1 148 000 руб.
Итак, рыночная стоимость квартиры сравнительным подходом составляет 1 148 000 руб.
2.3. Определение рыночной стоимости доходным методом.
Подход с точки зрения капитализации дохода.
В основе доходного метода лежит принцип – «вклад в недвижимость должен приносить доход не меньший, чем вклад той же суммы в банк». При решении задачи методом капитализации дохода можно пользоваться следующей формулой:
С = Сар * Т + Срев
Сар
– арендная плата за каждый период (год, месяц, неделя и т.д.);
Т
- число периодов;
Срев
– цена, за которую оцениваемый объект может быть продан по истечении срока аренды (реверсия).
Данная формула подразумевает, что деньги, полученные от аренды, не приносят дополнительного дохода.
Следующим шагом рассмотрите, как изменится стоимость оцениваемого объекта, если арендную плату вкладывать, например, в банк.
Предположим, что доход от первого года аренды составил 90000р. При вложении в банк этой суммы до конца срока аренды под 10% в год и общим сроком аренды 5 лет, при начислении налога ежегодно. Воспользуемся формулой:
S
= Свклад * (1 + П)
n
Свклад
– вложенная сумма;
П
– ставка процента за период;
n
– число временных интервалов.
S
= 90000 * (1 + 0.1) 4
После второго года аренды вкладываем арендную плату в 90000р на тех же условиях, но на 3 года:
S
= 90000 * (1 + 0.1) 3
После второго года аренды вкладываем арендную плату в 90000 на тех же условиях, но на 2 года:
S
= 90000 * (1+0.1) 2
После третьего года аренды вкладываем арендную плату в 90000р. на 1 год:
S
= 90000 * (1+0.1)
Исходя из изложен y ого выше, к концу срока аренды получаем:
131769р+119790р+108900р+99006+90000р= 549465р
, что на 99465р. больше, чем при обычном получении денег от аренды (5*99000р).
3.Согласование результатов оценки.
Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка.
Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.
Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:
Затратный подход – 498123 руб.
Сравнительный подход – 1148000 руб.
Доходный подход – 549465 руб.
После этого можно сделать следующие выводы:
1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В центре затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставленная информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя слишком полагаться на него. Стоимость, рассчитанная затратным подходом, получилась ниже, чем при сравнительном подходе. Это можно объяснить тем, что при расчете берется инвентаризационная стоимость квартиры с учетом износа, но не учитываются затраты на стоимость строительно-монтажных работ. Этот подход не показывает стоимость объекта на рынке, а определяет затраты на строительство такого же объекта в настоящее время.
2. Сравнительный подход отражае
3. Доходный метод считается наиболее надежным для приносящей доход недвижимости, особенно, если не требуется значительная реконструкция и ремонт.
На основании выполненного анализа, проведенных расчетов находим стоимость объекта недвижимости.
Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.
Весовой коэффициент выбирается произвольно, но он не должен быть больше 1.
Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж примем на уровне 0,6, затратным методом – 0,1, доходным – 0,3.
Следовательно рыночная стоимость данного объекта определится следующим образом:
С=498123*0,1+1148000*0,6+549465*0,3=903451р
Таким образом, на основании имеющейся информации и данных полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методики оценки, можно сделать вывод, что рыночная стоимость объекта оценки, включаемого в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г.Алексин, ул. Генерала Короткова, дом 3, кв. 30, составляет 903500руб.
(с учетом округления)
Заключение.
Недвижимость
- это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.
В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных метода:
-метод сравнения,
-затратный метод,
-метод капитализации доходов.
Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.
Список литературы.
1.
Аленичева Е.В. Методы оценки объектов недвижимости, ТГТУ, 2005.
2.
Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты.- М.: ИНФРА-М, 2002.
3.
Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- Финансы и статистика, 2004.
4.
«Оцнка рыночной стоимости недвижимости» Серия «Оценочная деятельность». Учебное пособие, М.: Дело, 1998г.
5.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.06.1998 г. №135-ФЗ.
Приложение 1.
29 июля 1998 года N 135-ФЗ ------------------------------------------------------------------ РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Принят Государственной Думой 16 июля 1998 года Одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из настоящего Федерального закона, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации. Субъекты Российской Федерации регулируют оценочную деятельность в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора Российской Федерации. Статья 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. Статья 3. Понятие оценочной деятельности Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Статья 4. Субъекты оценочной деятельности Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики). Статья 5. Объекты оценки К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других. Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога; при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества; при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы. Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества. Глава II. ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И УСЛОВИЯ ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ Статья 9. Основания для проведения оценки объекта оценки Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Статья 10. Обязательные требования к договору Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Договор должен содержать: основания заключения договора; вид объекта оценки; вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки; денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки; сведения о страховании гражданской ответственности оценщика. В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана. Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание. В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки. В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью. Статья 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Статья 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Статья 14. Права оценщика Оценщик имеет право: применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки; требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки; получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки; запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете; привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов; отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы. Статья 15. Обязанности оценщика Оценщик обязан: соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации; сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки; обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки; предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете; предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации; хранить копии составленных отчетов в течение трех лет; в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию. Статья 16. Независимость оценщика Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Проведение оценки объекта оценки не допускается, если: в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора; оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы. Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки. Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Статья 17. Страхование гражданской ответственности оценщиков Страхование гражданской ответственности оценщиков является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, и осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда. Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки. Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки. Глава III. РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Статья 18. Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации (далее - уполномоченные органы), в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации. Статья 19. Функции уполномоченных органов Функциями уполномоченных органов являются: контроль за осуществлением оценочной деятельности; регулирование оценочной деятельности; взаимодействие с органами государственной власти по вопросам оценочной деятельности и координация их деятельности; согласование проектов стандартов оценки; согласование перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, осуществляющим профессиональную подготовку оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации. Статья 20. Стандарты оценки Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации. Статья 21. Профессиональное обучение оценщиков Профессиональное обучение оценщиков осуществляется высшими государственными или частными учебными заведениями, специально создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) высших государственных или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством Российской Федерации. Статья 22. Саморегулируемые организации Дополнительно к государственному регулированию саморегулирование оценочной деятельности осуществляется саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на членов таких саморегулируемых организаций. В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации. Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять следующие функции: защищать интересы оценщиков; содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков; содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков; разрабатывать собственные стандарты оценки; разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности. Статья 23. Лицензирование оценочной деятельности Лицензирование оценочной деятельности осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации. Орган, выдающий лицензию на осуществление оценочной деятельности, осуществляет контроль за соблюдением требований к осуществлению этой деятельности оценщиками в соответствии с настоящим Федеральным законом и законодательством Российской Федерации о лицензировании. Статья 24. Требования к лицензированию оценочной деятельности Требования к лицензированию оценочной деятельности для физических лиц: государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя; наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным органом образовательными программами; уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности. Требования к лицензированию оценочной деятельности для юридических лиц: государственная регистрация в качестве юридического лица; наличие в штате юридического лица не менее одного работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности. Отзыв лицензии на осуществление оценочной деятельности осуществляется на основании: признания в установленном законодательством Российской Федерации порядке недействительным факта государственной регистрации индивидуального предпринимателя или юридического лица; признания в установленном законодательством Российской Федерации порядке индивидуального предпринимателя или юридического лица банкротом; признания в установленном законодательством Российской Федерации порядке недействительным имеющегося у оценщика, являющегося индивидуальным предпринимателем, документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; если оценщиком является юридическое лицо - признания недействительным документа об образовании работника этого юридического лица при условии, что он один имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; выхода данным оценщиком в своей деятельности за пределы прав, предоставленных ему лицензией на осуществление оценочной деятельности; несоблюдения требований, установленных законодательством Российской Федерации; решения суда, арбитражного суда, третейского суда. Ходатайство об отзыве лицензии на осуществление оценочной деятельности может быть представлено уполномоченным органом, саморегулируемыми организациями, а также иными заинтересованными лицами. Указанный в настоящей статье перечень оснований отзыва лицензии на осуществление оценочной деятельности является исчерпывающим и не может быть изменен иначе как путем внесения изменений и дополнений в настоящий Федеральный закон. Глава IV. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ Статья 25. Вступление в силу настоящего Федерального закона Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования. Документы об образовании, подтверждающие получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, выданные до вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат приведению в соответствие с нормами настоящего Федерального закона не позднее 1 июля 2000 года. Статья 26. Приведение нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Федеральным законом Предложить Президенту Российской Федерации и поручить Правительству Российской Федерации привести свои нормативные правовые акты в соответствие с настоящим Федеральным законом. Президент Российской Федерации Б.ЕЛЬЦИН Москва, Кремль 29 июля 1998 года N 135-ФЗ