Федеральное агентство по образованию
Государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Тульский государственный университет»
Кафедра «Финансы и менеджмент»
Оценка недвижимости и бизнеса
КУРСОВАЯ РАБОТА
Основы оценки стоимости недвижимости
| Выполнил ________________
(подпись) |
гр. Губарева Е.О.
|
| Проверил _________________
(подпись) |
доцент Федорова Т.А.
|
Тула 2011 г.
Содержание
Введение.. 3
1. Краткое изложение основных фактов.. 3
1.1 Общие сведения. 4
1.2. Определение термина рыночная стоимость. 4
1.3. Объём и этапы исследования. 4
1.4. Среда местоположения объекта. 5
1.5. Описание основных параметров объектов оцениваемого имущества. 7
1.6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. 8
2. Определение стоимости объекта оценки.. 9
2.1. Затратный подход. 10
2.2. Сравнительный (рыночный) подход. 14
2.3. Доходный подход. 17
3. Обобщение результатов и заключение о рыночной стоимости.. 20
Список использованной литературы... 23
Введение
Первоначальный импульс заинтересованности российского общества в специальности и профессии оценщика был связан с необходимостью в приватизации большей части государственного имущества. Наибольшая потребность в оценщиках недвижимости была связана с их участием в трех переоценках основных фондов в 1995-1997 годах. В настоящее время достоверная оценка недвижимости по ее рыночной стоимости становится одним из важнейших условий деятельности налоговой службы. Оценочная деятельность заняла достойное место и в сфере земельных отношений России. В последнее время распространилось получение кредита по обеспеченному залогом обязательству.
Формирование частной собственности в РФ вызвало спрос со стороны частного сектора на услуги оценщиков. Многие хозяйственные товарищества и общества, основывающиеся на частной собственности, рассматривают недвижимость в качестве привлекательного направления капиталовложений. Осуществление инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, во многом ориентируется на использование информации профессионалов-оценщиков.
1 Краткое изложение основных фактов
| Местонахождение объекта:
|
г. Тула, ул. Ложевая, д. 136, кв.20 |
| Тип объекта
недвижимости:
|
Однокомнатная квартира в девятиэтажном кирпичном жилом доме общей площадью 33 кв.м, в том числе жилой площадью 18 кв.м |
| Цель оценки:
|
Определение рыночной стоимости объекта имущества для целей купли-продажи |
| Оцениваемые права:
|
|
| Улучшения (квартира):
|
Право собственности на оцениваемый объект. |
| Дата оценки:
|
01.08.2010 года. Дата оценки объекта совпадает с датой осмотра |
| Наилучшее и наиболее эффективное использование
|
Использование объекта для местожительства |
1.1 Общие сведения
1.2 Определение термина рыночная стоимость
Под рыночной стоимостью,
в соответствии со статьей 3 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
1.3 Объём и этапы исследования
Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:
Сбор общих данных и их анализ:
на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.
Сбор специальных данных и их анализ:
на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемым объектам, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования:
на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.
Применение методов оценки объекта:
для оценки рыночной стоимости объекта оценки были применены три подхода (затратный, сравнительный, доходный), являющихся стандартными и принятыми Российским Обществом Оценщиков.
Подготовка отчёта об оценке:
на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.
1.4 Среда местоположения объекта
Местоположение. Оцениваемая однокомнатная квартира находится на пятом этаже девятиэтажного кирпичного жилого дома
Объект оценки расположен в Пролетарском районе города Тулы, улица Ложевая, дом 136, квартира 20. В непосредственной близости от объекта оценки находятся: продуктовый и хозяйственный магазины, жилые дома, детский сад, парикмахерская, спортивная площадка. Фасадная сторона дома выходит во двор. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как удовлетворительное.
Динамика застройки:
стабильная, средняя.
Характеристика местности:
Местность - городская. Рельеф площадки - спокойный. Рельеф площадки характеризуется отметками от 210 м до 234 м. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура января -12° C, июля +23 С. Расчетная зимняя температура наружного воздуха при проектировании имущества составляет -22° С. За год выпадает в среднем 600мм. осадков. Глубина промерзания грунта – 1,3м. Преобладающее направление ветров - юго-западное. Скоростной напор ветра - 22 кг/кв. м.
Подъезд
- подъезд к объекту оценки осуществляется по асфальтированным дорогам.
Инженерное обеспечение:
Водоснабжение
: - холодная и горячая вода.
Канализация
- общегородская сплавная.
Электроснабжение
- осуществляется через систему напряжением в сети 220 В.
Теплоснабжение
- осуществляется от городской теплосети.
Вентиляция - естественная.
Телефонная связь - присутствует.
Пожарно-охранная сигнализация - отсутствует.
Газоснабжение - присутствует.
Анализ спроса и предложения:
анализ рынка недвижимости г. Тулы показал, что предложение подобных объектов значительно, спрос на аналогичные объекты также велик.
Коммерческая привлекательность: Объект расположен на незначительном удалении от маршрутов городского транспорта (троллейбуса 10 маршрута, автобусов 18, 16, 21, 24, 40к, 12 маршрутов).
Объект выполнен по типовым проектным решениям и может быть использован по непосредственному назначению, в качестве жилого помещения.
К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:
1) объект расположен в непосредственной близости от маршрутов городского транспорта, магазинов и т.п.;
2) объект имеет достаточный уровень технического обеспечения;
3) объект имеет внутреннюю отделку хорошего качества;
4) объект имеет удобные подъездные пути;
5) раздельные санузлы.
К недостаткам объекта оценки, уменьшающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:
1) значительный износ объекта (дом – постройки конца 80-х годов).
На момент оценки объект полностью готов для использования по прямому назначению.
1.5 Описание основных параметров объектов оцениваемого имущества
Техническое обследование произведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций составных компонентов объекта оценки (для всего здания) и уровня технического состояния самой квартиры.
Объект представляет собой однокомнатную квартиру, расположенная на пятом этаже кирпичного девятиэтажного дома. Состоит из:
- одной жилой комнат;
- кухни;
- коридора;
- раздельных санузлов.
Общая полезная площадь квартиры - 33 кв. м.
Жилая площадь квартиры - 18 кв. м.
Высота потолков - 2,7 м.
В комнате имеется выход на не застекленный балкон.
Квартира имеет двойную входную дверь (деревянная и железная )
Стены квартиры кирпичные, перегородки – гипсовые.
Потолки в комнате поклеены светлыми потолочными обоями. Состояние потолков может быть охарактеризовано как удовлетворительное.
Стены в комнате оклеены обоями. Стены в коридоре покрыты пластиковыми панелями. Стены в санузлах выложены кафельной плиткой, на фартук кухни выложен кафельной плиткой, стены оклеены обоями. Состояние стен и их отделки может быть оценено как хорошее.
Полы сверху покрыты линолеумом. Выявлено вздутие линолеума. Состояние полов может быть оценено как удовлетворительное.
Дверные проемы деревянные, окрашены краской. Оконные проемы деревянные, двойные. Состояние оконных и дверных проемов – удовлетворительное.
Состояние подъезда может быть охарактеризовано как удовлетворительное.
1.6 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие “Наилучшее и наиболее эффективное использование”, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость недвижимости.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Законодательная разрешённость:
выбор тех способов использования которые не запрещены законодательством РФ.
Физическая осуществимость:
выбор физически осуществимых способов использования.
Финансовая осуществимость:
выбор осуществимых способов использования с точки зрения достаточности средств финансирования.
Максимальная эффективность:
выбор способа использования с точки зрения максимизации прибыли и стоимости оцениваемого имущества.
Наилучшее и наиболее эффективное использование:
по моему мнению наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве жилой квартиры, то есть по существующему назначению.
2 Определение стоимости
объекта оценки
Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:
- затратный подход:
- сравнительный подход;
- доходный подход.
Использование трёх подходов приводит к получению трёх различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой подход (ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.
2.1 Затратный подход
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму, большую, чем та, в которую обойдётся получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном методе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.
Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:
1. Расчёт стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях её оптимального использования.
2. Расчет затрат (прямых и косвенных) на возведение строений, идентичных оцениваемым или аналогичным им по полезности, получение восстановительной или заменяющей стоимости объекта.
3. Определение величины накопленного износа строений.
4. Уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.
5. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости строений стоимости земли.
Оценка стоимости восстановления (замещения)
Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.
Стоимость восстановления
определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.
Стоимость замещения
определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.
Затраты по строительству здания могут определяться на основе фактически выполненного объема работ, проектной документации, визуального осмотра объекта оценки. Применение метода оценки с использованием проектно-сметной документации проводилось по незавершенному строительству здания производственной базы.
Полную восстановительную стоимость зданий и сооружений имущества производственной базы определяем по укрупнённым показателям восстановительной стоимости с индексированием затрат на строительство на период оценки и на основании стоимости строительства аналогичных объектов по состоянию на дату оценки.
Восстановительная стоимость каждого из объектов оценки определяется путем умножения объема (площади либо иной единицы измерения) каждого из объектов на стоимость строительства единицы объема (площади) объектов.
В дальнейшем восстановительная стоимость объекта корректируется на величину накопленного износа.
Оценка накопленного износа
Износ
- это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания . Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физический износ
- это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.
Функциональный
(моральный) износ
- это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или , по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и /или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.
Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.
Внешний износ
вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.
Для определения степени физического износа объекта оценки использованы результаты визуального осмотра технического состояния конструктивных элементов зданий и сооружений на 01 августа 2010 года. При определении физического износа зданий и сооружений использованы правила оценки физического износа жилых зданий (ВСМ 53-86(Р)).
Для определения накопленного износа применяется таблица укрупненных параметров для определения физического износа зданий.
Таблица 2.1 - Таблица укрупненных параметров для определения физического износа зданий
| Физичес-кий износ, %
|
Состояние основных конструктивных элементов
|
Состояние внутренних конструктивных элементов
|
| 0-20 |
Повреждений и деформаций нет. Нет следов устранения дефектов |
Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют |
| 21-40 |
Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках |
Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием |
| 41-60 |
Имеются много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками |
Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней |
| 61-80 |
Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали |
Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями. |
| 81-100 |
Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен |
Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает степеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена. |
Учитывая общее удовлетворительное состояние оцениваемой квартиры и самого девятиэтажного дома, величина износа объекта оценки принимается равной 10 %. В расчетах стоимость функционального и экономического износов принята на нулевом уровне.
Анализ рынка услуг тульских строительных организаций, за
Тогда восстановительная стоимость оцениваемой квартиры составит:
41000 руб. * 33 кв. м = 1353000 руб.
Стоимость оцениваемой квартиры с учетом физического износа составит:
S
зат = 1353000 * (100-10)/100 = 1217700 руб.
Таким образом, стоимость оцениваемой квартиры, определённая затратным подходом, составляет 1217700 (один миллион двести семнадцать тысяч семьсот рублей).
2.2 Сравнительный (рыночный) подход
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.
Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Рыночная стоимость объектов, рассчитанная с применением сравнительного подхода, может быть рассчитана по формуле:
Sср = П*Сап,
где Sср - стоимость здания, определенная сравнительным подходом, руб.;
П - площадь здания, кв.м;
Сап - стоимость 1 кв.м площади сопоставимых объектов, руб.
Информация о стоимости аналогичных объектов получена по материалам рекламных объявлений изданий: газет “Моя реклама”, “Панорама”, “Слобода”.
Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:
Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.
Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.
Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
В настоящее время на рынке жилой недвижимости города Тулы спрос и предложение на однокомнатные квартиры характеризуются средней активностью, для предоставления достаточного объема ценовой информации для сравнительного подхода.
Анализа рынка недвижимости г. Тулы дал следующие данные по продажам однокомнатных квартир в девятиэтажных домах представим в таблице 2.2:
Таблица 2.2 - Анализ рынка недвижимости г. Тулы
| № п/п |
Площадь общая (жилая), кв.м |
Стоимость, руб. |
Площадь кухни, кв. |
Этаж / этажность дома |
Материал стен |
Балкон |
Сан. узел |
Источник информации |
| 1 |
33 |
1450000 |
7 |
5/9 |
кирпичный |
есть |
раздельный |
Моя реклама |
| 2 |
32,2 |
1500000 |
6,2 |
7/9 |
кирпичный |
есть |
совместный |
Моя реклама |
| 3 |
27,7 |
1330000 |
7,5 |
2/9 |
кирпичный |
есть |
совместный |
Панорама |
| 4 |
39 |
1300000 |
8 |
1/9 |
кирпичный |
нет |
совместный |
Слобода |
| 5 |
36 |
1400000 |
8 |
6/9 |
кирпичный |
есть |
совместный |
Моя реклама |
Указанные квартиры, представленные на продажу, являются близкими аналогами оцениваемой квартиры как по техническим параметрам, так и по местоположению.
Средняя стоимость 1 кв.м общей площади однокомнатной квартиры в г. Туле предлагаемой к продаже, с параметрами соответствующими оцениваемой на дату оценки составляет 41572 руб.
Учитывая, что в проведенном анализе рынка участвовали цены предложения, средняя стоимость объектов-аналогов должна быть скорректирована на коэффициент торга, который в среднем составляет 5 %.
С учетом этого коэффициента средняя стоимость сопоставимых объектов составит:
41572 * (100 – 5)/100 = 39493 руб. за 1 кв.м.
Таким образом, стоимость оцениваемой квартиры, рассчитанная с применением сравнительного подхода составит:
S
ср
= 39493 * 33 = 1303269 руб.
Таким образом, стоимость оцениваемой квартиры, определённая сравнительным подходом, составляет 1303269 (один миллион триста три тысячи двести шестьдесят девять рублей).
2.3 Доходный подход
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
В основе доходного метода лежит принцип – “вклад в недвижимость должен приносить доход не меньший, чем вклад той же суммы в банк”.
Основные этапы процедуры при данном методе:
1. Определение периода владения для оцениваемой недвижимости.
2. Прогнозирование периодических денежных потоков до конца владения.
3. Выбор соответствующей нормы дисконтирования для периодических потоков дохода и реверсии.
4. Расчёт стоимости оцениваемого объекта на конец периода владения (стоимость реверсии).
5. Расчёт текущей стоимости периодических потоков и реверсии путём дисконтирования их с применением соответствующих норм дисконта.
6. Расчёт окончательной стоимости путём суммирования всех текущих стоимостей доходов.
Существует два основных метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.
Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.
Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
При решении задачи методом капитализации дохода можно пользоваться следующей формулой:
С = Сар * Т + Срев
где Сар – арендная плата за каждый период (год, месяц, неделя и т.д.);
Т - число периодов;
Срев – цена, за которую оцениваемый объект может быть продан по истечении срока аренды (реверсия).
Метод капитализации дохода основан на том, что оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.
Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет.
Данное предположение возможно только при условии вывода объекта оценки из состава жилого фонда.
Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 11000-12000 руб. в месяц. Учитывая местоположение и уровень технического состояния объекта оценки для расчетов принимаем величину в 11000 руб. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 10% в год.
Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:
ТС= П1+П2+П3+П4+П5
Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:
П
i
= (Сар
i
– Сзс
i
) * ТСЕ
i
,
где Capi - арендная плата в году i;
Сзсi - затраты содержания в году i.
TCEi - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:
где СД - ставка дисконтирования за год;
i - количество лет.
Величина ставки дисконтирования - СД - отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного банковского вклада Сбербанка РФ – 15 %. С учетом минимального риска инвестирования в недвижимость, принимаем ставку дисконтирования равной 20 %.
Вторым источником дохода является продажа объекта оценки по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:
Доход от аренды берется по шестому году.
Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:
ТСрев = Срев*ТСЕ5,
где Срев - стоимость реверсии,
ТСЕ5 - текущая стоимость единицы для пятого года.
Затраты владельца на содержание квартиры составляют в среднем 1700 рублей в месяц. Принимаем, что затраты на содержание квартиры будут расти, как и арендная плата: на 10 % в год.
Необходимо отметить, что для использования оцениваемой квартиры как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.
Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представим в табличной форме (таблица 2.3).
Таблица 2.3 - Расчет дисконтированного денежного потока
|
Наименование показателя
|
Единица измерения
|
Изменение по годам
|
||||||
| 1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|||
| Арендная плата за месяц |
руб./м2 |
11000 |
||||||
| Арендная плата за год |
руб./м2 |
132000 |
132000 |
145200 |
159720 |
175692 |
193261,2 |
212587,32 |
| Увеличение арендной платы в год |
%/год |
0 |
10 |
10 |
10 |
10 |
10 |
|
| Эксплуатационные расходы |
руб./год |
20400 |
22440 |
24684 |
27152,4 |
29867,64 |
||
| Изменение эксплуатационных расходов |
%/год |
0 |
10 |
10 |
10 |
10 |
||
| Чистый операционный доход |
руб./год |
111600 |
122760 |
135036 |
148539,6 |
163393,56 |
179732,92 |
|
| Процент по депозиту |
20 |
20 |
20 |
20 |
20 |
|||
| Стоимость единицы |
0,833 |
0,694 |
0,579 |
0,482 |
0,402 |
|||
| Текущая стоимость денежных потоков |
руб. |
92962,8 |
85195,44 |
78185,84 |
71596,09 |
65684,21 |
||
| Текущая стоимость будущих доходов |
руб. |
393624,38 |
||||||
| Стоимость реверсии |
руб. |
898664,6 |
||||||
| Рыночная стоимость объекта |
руб. |
1292288,98
|
||||||
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемой квартиры, определенная доходным подходом, составляет 1292289 (один миллион двести девяноста две тысячи двести восемьдесят девять рублей).
3 Обобщение результатов и заключение о рыночной стоимости
Три традиционных подхода – затратный, сравнительный и доходный, использованные для расчёта стоимости оцениваемой квартиры, дали следующие результаты:
| Наименование основных
средств
|
Стоимость затратным подходом, руб.
|
Стоимость сравнительным подходом, руб.
|
Стоимость доходным подходом, руб.
|
| Оцениваемая однокомнатная квартира |
1217700 |
1303269 |
1292289 |
Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них применительно к объекту оценки и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
Окончательная рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:
Sрын = Sср*Дср + Sзат*Дзат+ Sд*Дд,
где Sср, Sзат, Sд, - стоимости, рассчитанные соответственно сравнительным, затратным и доходным подходом, руб.;
Дср, Дзат, Дд - удельный вес значимости этих подходов.
Для определения итоговой величины рыночной стоимости оцениваемой квартиры по состоянию на 1 августа 2010 года были проанализированы преимущества и недостатки использованных подходов.
Затратный подход является наиболее применимым для определения рыночной стоимости недавно построенных или уникальных объектов оценки. Здание, в котором располагается объект оценки к таковым не относится. К тому же, данный метод не учитывает рыночной ситуации на рынке недвижимости. Значимость данного метода примем равной 20 %.
Сравнительный подход в данном случае дает наиболее реальную информацию о стоимости объекта. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является уровень спроса и предложения. В настоящий момент информация по предложению и продаже аналогичных объектов представлена в достаточном объеме, усредненные данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Значимость данного метода примем равным 60 %.
Доходный подход так же менее объективен, чем сравнительный, так как основан на прогнозных данных, определенных в условиях нестабильной экономики. Значимость данного метода примем равной 20 %.
При оценке квартиры для целей продажи наиболее вероятная цена складывается из соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости, в связи с этим наиболее объективным является сравнительный подход.
На основании вышеизложенного, приходим к выводу о распределении методов по значимости следующим образом: затратный подход (Дзат) 0,2, сравнительный подход (Дср) 0,6, доходный подход (Дд) 0,2.
Тогда рыночная стоимость оцениваемой квартиры составит:
Sрын
= 0,2 * 1217700 + 0,6* 1303269+ 0,2 * 1292289 =
=243540 + 781961,4+ 258457,8 = 1283959 руб. 20 коп.
или округленно 1284000 руб.
Таким образом, основываясь на доступной информации, приходим к следующему заключению - рыночная стоимость оцениваемой однокомнатной квартиры, общей площадью 33 кв.м, в том числе жилой площадью 18 кв.м, расположенной по адресу: г. Тула, ул. Ложевая, д. 136, кв.20 составляет: 1284000 (один миллион двести восемьдесят четыре тысячи) рублей.
Список использованной литературы
1. Федорова Т.А., Рылеев А.В. Методические указания по выполнению курсовой работы, Тула, 2000.
2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 №135–ФЗ
3. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. –М.: Дело, 1998.
4. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости Учеб. пособие, М.: Российское Общество Оценщиков, 1994 г. -230 с.
5. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Российское Общество Оценщиков: Метод. разработка. ч.1, 1995 г.-92 с.
6. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2008. – 384с.
7. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости, М.: РОО, 1995.
8. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р), М.: Госгражданстрой, 2007.
9. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. Спб.: ТОО «Технобалт», 2008.
10. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/ Пер. с англ. М.: Дело, 2005.
11. Экспертиза правового положения объектов недвижимости :-M.: Российское Общество Оценщиков: Метод. разработка, 2004 г. -8б с.