Экономика недвижимости 2

СИБИРСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ КООПЕРАЦИИ

Контрольная работа

По дисциплине: Экономика недвижимости.

Новосибирск 2010

Содержание:

1.Основные этапы процедуры государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним. 3

2.Характеристика первичного и вторичного рынка недвижимости. 5

3.Определите величину износа, если эффективный возраст здания – 50 лет, срок экономической жизни – 100 лет, стоимость продажи – 2000000 руб., стоимость участка – 150000 руб. 10

4.Определите величину корректировки цен продаж на наличие гаража на даче, используя метод парного анализа продаж. 11

5.Список использованной литературы. 14
1. Основные этапы процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

· прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

· (в ред. Федерального закона от 02.11.2004 N 127-ФЗ) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

· установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

· внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

· совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

2. Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 настоящего Федерального закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.

(в ред. Федеральных законов от 09.06.2003 N 69-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ)

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

(в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ)

3. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Государственная регистрация договора об отчуждении объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимости при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится в указанный в настоящем пункте срок, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

(абзац введен Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ)

2.
Характеристика первичного и вторичного рынка недвижимости.

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости, так как это существенная составляющая любой национальной экономики.

Недвижимость - важнейшая часть мирового богатства, более 50%. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как субъекты экономической деятельности для осуществления любой уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Важность отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. С одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости.

С другой же - недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижимости.

Развитие рынка недвижимости формирует научные основы в этой сфере экономических отношений, что находит отражение в появившейся терминологии. На сегодняшних день, среди ученных и практиков в сфере недвижимости, не существует единого определения понятия «рынок недвижимости».

«Рынок недвижимости - это система организационных мер, при помощи, которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость» [1, с. 160].

Рынок недвижимости - это «экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней» [3, с. 32].

Рынок - это «институт осуществления контакта между покупателями, или предъявителями спроса, Я продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы» [3, с. 32].

«Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем» [4, с. 10].

Все вышеприведенные определения предполагают отнесение объектов недвижимости к категории товаров, обращение которых связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда, и указывают на перераспределение объектов недвижимости, то есть обеспечение обороти прав на ранее созданные объекты недвижимости.

Исходя из триединства сущности объекта недвижимости как товара (материальная, правовая, экономическая) необходимо все эти определения дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием новых и управлением существующими объектами недвижимости. «Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [4, с. 14].

Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости - это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость [2, с. 85].

Характеризуя рынок недвижимости, следует отметить, что абстрактное словосочетание «рынок недвижимости» распадается на множество бурно развивающихся и непохожих друг на друга рынков, как региональных, так и локальных.

«Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы, уникальны и их ценность в большей степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом» [4, с. 21].

Каждый конкретный рынок недвижимости: рынок земельных участков, рынок жилой недвижимости, рынок коммерческой недвижимости - развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и подвержены воздействию физической среды. [4, с. 20]

Каждый участок имеет уникальные черты. Рынок в Нью-Йорке отличается от рынка в Москве, так как сделки регулируются совершенно различными законами, осуществляются в различных климатических и экономических условиях [4, с. 20].

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок - это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. [4, с. 20] Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании - поставщики жилой или нежилой недвижимости.

Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей - в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, то есть первичного рынка [4, с. 20].

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки непосредственно взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка) увеличиться предложение недвижимости на вторичном рынке, что непосредственно ведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же непосредственно сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, как размер финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и иным показателям.

Первичный рынок в России формировался за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и иных вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

3.
Определите величину износа, если эффективный возраст здания - 50 лет, срок экономической жизни - 100 лет, стоимость продажи - 2000000 руб., стоимость участка - 150000 руб.

Решение:

1. Физический износ равен:

Иф = (Тэф / Тн) * 100%,

где: Тэф - эффективный возраст объекта оценки на дату оценки, лет;

Тн - нормативный срок службы объекта оценки до списания, лет.

Иф=(50/100)*100%=50%

2. стоимость здания равна

стоимость продажи – стоимость участка =2000000-150 000=1850 000 руб

3. Величина износа 50 % от 1850 000 = 925 000 руб

4.
Определите величину корректировки цен продаж на наличие гаража на даче, используя метод парного анализа продаж.

Основные характеристики дачных участков:

d>

Хорошее

Но­мер п/п	Раз­мер, соток	Расстоя­ние до го­рода, км	Водоем	Состояние дорог	Баня	Гараж	Цена продажи, тыс. руб.
1	7	60	Нет	Плохое	-	+	49
2	7	65	Река	+	+	65
3	7	65	Озеро	Хорошее	-	+	67
4	12	60	Река	Хорошее	+	-	67
5	12	65	Озеро	Хорошее	+	-	65
6	7	65	Река	Хорошее	+	-	60
7	7	60	Нет	Плохое	-	-	43
8	12	60	Река	Хорошее	+	+	75
9	12	65	Озеро	Хорошее	+	+	72
10	7	65	Озеро	Хорошее	-	-	60

Расчет величины корректировки на наличие гаража на даче оформите в таблице:

Цены исходя из ха­рактеристик дачных участков	Пары продаж с единственным отличием
	1	2	3	4	5
Цена продажи дачи с гаражом, тыс. руб.
Цена продажи дачи без гаража, тыс. руб.
Разница в ценах, тыс. руб.

Решение:

Сравним попарно участки с гаражом и без него.

1)первая пара

Но­мер п/п	Раз­мер, соток 7	Расстоя­ние до го­рода, км	Водоем	Состояние дорог	Баня	Гараж	Цена продажи, тыс. руб.
3	7	65	Озеро	Хорошее	-	+	67
5	12	65	Озеро	Хорошее	+	-	65

2)вторая пара

Но­мер п/п	Раз­мер, соток 7	Расстоя­ние до го­рода, км	Водоем	Состояние дорог	Баня	Гараж	Цена продажи, тыс. руб.
9	12	65	Озеро	Хорошее	+	+	72
6	7	65	Река	Хорошее	+	-	60

3)третья пара

Но­мер п/п	Раз­мер, соток 7	Расстоя­ние до го­рода, км	Водоем	Состояние дорог	Баня	Гараж	Цена продажи, тыс. руб.
8	12	60	Река	Хорошее	+	+	75
4	12	60	Река	Хорошее	+	-	67

4)четвертая пара

Но­мер п/п	Раз­мер, соток 7	Расстоя­ние до го­рода, км	Водоем	Состояние дорог	Баня	Гараж	Цена продажи, тыс. руб.
1	7	60	Нет	Плохое	-	+	49
7	7	60	Нет	Плохое	-	-	43

5)пятая пара

Но­мер п/п	Раз­мер, соток 7	Расстоя­ние до го­рода, км	Водоем	Состояние дорог	Баня	Гараж	Цена продажи, тыс. руб.
2	7	65	Река	Хорошее	+	+	65
10	7	65	Озеро	Хорошее	-	-	60

Цены исходя из ха­рактеристик дачных участков	Пары продаж с единственным отличием
	1	2	3	4	5
Цена продажи дачи с гаражом, тыс. руб.	67	72	75	49	65
Цена продажи дачи без гаража, тыс. руб.	65	60	67	43	60
Разница в ценах, тыс. руб.	2	12	8	6	5

Фактор- наличие гаража

Максимальная разница в ценах = 12 тыс. руб.

Минимальная разница в ценах = 2 тыс. руб.

Средняя разница в ценах = 6,4 тыс. руб.

Список использованной литературы
:

1. Боровкова В.А., Боровкова В.А., Мокин В.О., Пирогова О.Е., Экономика недвижимости: Учебник для вузов. - Спб: Питер, 2007. - 416 с.

2. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. - Таганрог: Издательство ТРТУ, 2004. - 107 с.

3. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций / С.В. Гриненко. - Таганрог: Издательство ТРТУ, 2004. - 350 с.

4. Иваницкая И.П., Яковлев А.Е., Введение в экономику недвижимости: Учебник для вузов / И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. - М.: Кнорус, 2007. - 184 с.

5. Гражданский кодекс РФ

6. Международные стандарты оценки МСО 1-4.- Том 1 / Под ред. И.Л. Артеменкова. - М.: МКСОН, РОО. -2005.-120 с.

7. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. Как управлять капиталом? -М.: Финансы и статистика, 2005.-250 с.

8. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Фи­нансы и статистика, 2008.-310 с.

9. Витт М. Б. Экономическая оценка земли при строительстве. - М.: Стройиздат, 2002.-420 с

10. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М.: ИНФРА - М, 2009.-350 с.

11. Григорьев В. В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно-практическое пособие. - М. : ИНФРА-М, 2003.-345 с.

12. Григорьев В. В. Федотова М. А. Оценка предприятия: теория и практика. - М. : ИНФРА-М, 2007.-560 с.

13. Горемыкин В. А. Российский земельный рынок. - М.: ИНФРА-М, 2003.-720 с.

14. Кабакова С. И. Экономические проблемы использования земель в строительстве. - М.: Стройиздат, 2001.-830 с.

15. .Ковалев А. П. Оценка стоимости имущества промышленного предприятия: Учебное пособие. - М.: Изд-во "Станкин", 2005.-540 с.

16. Красноглазое Б. М. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. - М.: Акционерное торгово-промышленное общество «Русская инициатива», 2002.-125 с.