Содержание
Введение
1. Область применения
2. Нормативные ссылки
3. Термины и определения
4. Цели деятельности управляющей организации
5. Принципы осуществления деятельности по управлению недвижимым имуществом
6. Общие положения по ответственности управляющих организаций перед собственниками и иными третьими лицами за ненадлежащее исполнение и неисполнение обязательств по договору
7. Общие требования к деятельности управляющих организаций по исполнению требований регламента безопасности зданий при управлении объектами недвижимости
7.1. Общие положения
7.2. Требования механической безопасности
7.3. Требования пожарной безопасности
7.4. Требования к безопасности внутридомового газового оборудования (ВДГО)
7.5. Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в объектах недвижимости.
7.6. Требования безопасности для пользователей зданиями и сооружениями
8. Общие требования к деятельности управляющих организаций по сносу и утилизации зданий (сооружений)
9. Требования к деятельности организаций, управляющих жилыми зданиями
9.1 Техническое обслуживание жилого здания
9.1.1Общие положения
9.1.2 Организация проведения технических осмотров
9.1.3. Контроль за техническим состоянием жилищного фонда
9.1.4 Основные и прочие работы по техническому обслуживанию жилого дома
9.1.5 Подготовка жилого здания к сезонной эксплуатации.
9.1.6 Перечень основных и прочих работ, выполняемых при подготовке жилого здания к сезонной эксплуатации
9.1.7 Аварийное обслуживание жилого здания:
9.1.2 Текущий ремонт жилого здания
9.1.2.1 Общие положения
9.1.2.2 Профилактический ремонт
9.1.2.3 Непредвиденный ремонт
9.1.2.4 Организация и проведение текущего ремонта
9.1.2.5 Перечень основных по текущему ремонту
9.1.2.6 Перечень прочих работ по текущему ремонту
9.1.3 Капитальный ремонт жилого здания
9.1.3.1 Общие положения
9.1.3.2 Планирование и организация капитального ремонта жилого здания
9.1.3.3 Классификация и перечень работ по капитальному ремонту жилого здания: конструктивных элементов жилого здания, внутридомового инженерного оборудования жилого здания, лифтового оборудования, ограждающих конструкций, объектов внешнего благоустройства
9.1.3.4 Выполнение капитального ремонта жилого здания
9.1.3.4 Требования контроля безопасности и качества капитального ремонта
9.2 Мероприятия, осуществляемые управляющей организацией по энергосбережению и энергоэффективности жилых зданий
9.2.1 Действия управляющей организации по обеспечению энергосбережения и энергоэффективности в жилых зданиях
9.2.2 Виды программ по энергосбержению и энергоэффективности
9.2.3 Общие требования к мероприятиям по энергосбережению и повышению энергоэффективности
9.2.4 Перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергоэффективности в отношении конструктивных элементов жилых зданий, внутреннего инженерного оборудования, в отношении системы теплоснабжения, системы горячего водоснабжения, электроснабжение:
9.3 Санитарное содержание жилых зданий
9.3.1 Общие положения
9.3.2 Мероприятия по организации санитарного содержания
9.3.3 Перечень обязательных работ для включения в договор управления
9.3.4 Рекомендуемый перечень работ по санитарному содержанию жилого здания
9.3.5 Основные требования к санитарному содержанию жилых зданий, контроль безопасности и качества
9.4 Взаимодействие управляющей организации с собственниками
9.4.1 Мероприятия, направленные на установление взаимоотношений с собственниками через их представителей
9.4.2 Отчетность управляющей организации перед собственниками за исполнение обязательств по договору управления
9.4.3 Порядок рассмотрения управляющей организацией жалоб, заявок и иных обращений собственников и иных третьих лиц
Библиография
Введение
Настоящий стандарт разработан в обеспечение реализации Федеральных законов «О техническом регулировании» №184-ФЗ от 27.12.2002 г., «О безопасности зданий и сооружений» №384-ФЗ от 30.12.2009 г., «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» №261-ФЗ от 23.11.2009, «Об охране окружающей среды» №7-ФЗ от 10.01.2002, «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» №52-ФЗ от 30.03.1999, «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» №123-ФЗ от 22.07.2008, «О пожарной безопасности» №69-ФЗ от 21.12.1994, Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан №250 от 09.04.2010 г. «О мерах по повышению качества оказываемых населению жилищных и коммунальных услуг и обоснованности размера платы за них», №251 от 09.04.2010 г. «О мерах по развитию конкуренции в сфере управления многоквартирными домами» в соответствии с законодательством РФ и РТ в целях:
- обеспечения безопасных и благоприятных условий проживания и (или) пребывания людей в зданиях или сооружениях, иных объектах недвижимости, в том числе соблюдения характеристик безопасности зданий или сооружений, надежности отдельных конструктивных элементов зданий или сооружений, сохранности имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
- совершенствования деятельности управляющих организаций при оказании услуг по управлению объектами недвижимости и повышения качества таких услуг;
- создания профессионального аппарата в сфере управления объектами недвижимости.
1 Область применения
1.1 Настоящий стандарт конкретизирует и дополняет требования законодательства РФ и нормативно-правовых актов в сфере управления объектами недвижимости, устанавливает требования к деятельности по управлению объектами недвижимости, в том числе требования к безопасности эксплуатации объектов недвижимости, техническому обслуживанию, содержанию и ремонту объектов недвижимости.
1.2. Настоящий стандарт устанавливает общие требования к деятельности управляющих недвижимостью, а также специальные требования в зависимости от вида объекта управления.
Настоящий стандарт состоит из общей и специальной частей. Общая часть раскрывает общие термины и определения, принципы деятельности управляющих недвижимостью, требования к деятельности управляющих недвижимостью, в том числе к безопасности. Специальная часть состоит из разделов, раскрывающих особенности управления отдельными видами недвижимости.
2. Нормативные ссылки
2.1. В настоящем стандарте использованы ссылки на следующие государственные стандарты и классификаторы:
При пользовании настоящим стандартом целесообразно проверить действие ссылочных стандартов (и классификаторов) по указателю государственных стандартов (и классификаторов), составленному по состоянию на 1 января текущего года, и по соответствующим информационным указателям, опубликованным в текущем году.
Если ссылочный документ заменен (изменен), то при пользовании настоящим стандартом следует руководствоваться замененным (измененным) стандартом. Если ссылочный документ отменен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, применяется в части, не затрагивающей эту ссылку.
ГОСТ 8.156-83 Государственная система измерений. Счетчики холодной воды. Методы и средства поверки.
ГОСТ 12.0.004-90 Система стандартов безопасности труда. Организация обучения работающих безопасности труда. Общие положения.
ГОСТ 12.1.004-91 Система стандартов безопасности труда. Пожарная безопасность. Общие требования.
ГОСТ 12.4.087-84 Система стандартов безопасности труда. Строительство. Каски строительные. Технические условия.
ГОСТ 12.4.107-82 Система стандартов безопасности труда. Строительство. Канаты страховочные. Общие технические требования.
ГОСТ 5542-87 Газы горючие природные для промышленного и коммунально-бытового назначения. Технические условия.
ГОСТ 6996-66 Сварные соединения. Методы определения механических свойств.
ГОСТ 8462-85 Материалы стеновые. Методы определения пределов прочности при сжатии и изгибе.
ГОСТ 13109-97 Электрическая энергия. Нормы качества электрической энергии в системах электроснабжения общего назначения.
ГОСТ 13109-97 Электрическая энергия. Совместимость технических средств электромагнитная. Нормы качества электрической энергии в системе электроснабжения общего назначения.
ГОСТ 16483.1-84 Древесина. Метод определения плотности.
ГОСТ 20448-90 Газы углеводородные сжиженные топливные для коммунально-бытового потребления. Технические условия.
ГОСТ 29322-92 (МЭК 38-83) Стандартные напряжения.
ГОСТ 30335-95ГОСТ Р 50646-94 Услуги населению. Термины и определения.
ГОСТ 30494-96 Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях.
ГОСТ Р 50646-94 Услуги населению. Термины и определения.
ГОСТ Р 51232-98 Вода питьевая. Общие требования к организации и методам контроля.
ГОСТ Р 51617-2000 Жилищно-коммунальные услуги.
ГОСТ Р 52113-2003 Услуги населению. Номенклатура показателей качества.
ГОСТ Р ИСО 9001-2008 Системы менеджмента качества. Требования.
ГОСТ Р ИСО 9004-2001 Системы менеджмента качества. Рекомендации по улучшению деятельности.
3 Термины и определения
В настоящем стандарте применены следующие термины с соответствующими определениями
3.1 Собственники
недвижимого имущества:
Лица, которым на праве собственности, зарегистрированном в установленном законодательством Российской Федерации порядке, принадлежит недвижимое имущество.
3.2 Потребители работ/услуг управляющей организации:
Собственники объектов недвижимости, иные лица, пользующиеся объектом недвижимости на ином законном основании (арендаторы, члены семьи собственника жилого здания, наниматели и т.п.), приобретающие или использующие работы (услуги) управляющей организации по управлению объектом недвижимости, общим имуществом собственников помещений в здании (сооружении).
3.3 Управляющая организация:
Коммерческая организация независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, являющиеся членами саморегулируемых организаций
управляющих недвижимостью и застраховавшие свою ответственность в соответствии с законодательством РФ, действующие в интересах собственников и (или) пользователей объекта недвижимости на основании возмездного договора управления и осуществляющие на указанных в нем условиях: услуги по управлению объектами недвижимости, общим имуществом собственников помещений в здании (сооружении); самостоятельно или с привлечением третьих лиц деятельность по их содержанию и ремонту; иную деятельность, направленную на достижение целей управления объектом недвижимости.
3.4 управление недвижимым имуществом: Согласованная деятельность собственников недвижимого имущества, привлеченной ими на договорной возмездной основе управляющей организации, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания и (или) пребывания людей в зданиях (сооружениях), а также, иных объектах недвижимости, путем соблюдения требований технических регламентов, а также реализации комплекса технических и административных мероприятий, осуществляемых в течении жизненного цикла объекта недвижимости в соответствии с нормативно правовыми актами РФ.
3.5 Объект управления:
Недвижимое имущество, в том числе общее имущество собственников помещений в здании (сооружении), включая земельный участок, на котором расположены здания (сооружения) в границах, определенных в соответствии с законодательством РФ, с элементами благоустройства и озеленения, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации, благоустройства данного здания (сооружения) объекты, переданное по решению собственника(-ов) недвижимого имущества в управление управляющей организации.
3.6 Недвижимое имущество (объекты недвижимости, недвижимость):
Земельные участки, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ).
3.7 Земельный участок:
Часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законами РФ (ст. 11.1 Земельного кодекса РФ).
3.8 Здание:
Результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) пребывания людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (ч. 6 ст. 2 ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).
3.9 Жилые здания:
Здания независимо от формы собственности, предназначенные для постоянного проживания людей, а также для проживания людей в течение ограниченного срока работы или учебы (общежитие).
3.9.1 Многоквартирный дом:
Жилое здание, состоящее из: двух и более квартир, каждая из которых имеет самостоятельные выходы в помещения общего пользования в таком здании, либо на земельный участок, прилегающий к нему; нежилых помещений; вспомогательных помещений предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений, обеспечения доступа к ним; конструктивных элементов, а также земельного участка, на котором расположено данное здание, с элементами озеленения и благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного здания объектов, расположенных на указанном земельном участке, границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями законодательства РФ.
К многоквартирным домам относятся здания, указанные в приложении Б СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», а также в п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.
3.10 Нежилые здания:
Здания, предназначенные для использования в производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и других целях, за исключением целей постоянного проживания людей (Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37 в ред. от 19.05.2008), а также здания кратковременного проживания - гостиницы, жилые помещения мотелей и кемпингов, оздоровительных учреждений (включая их спальные корпуса), колонии, тюрьмы, следственные изоляторы, казармы для заключенных, армейские казармы (Приказ Росстата от 08.12.2009 №284 «Об утверждении указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения»).
3.11 Сооружения:
Результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (п. 23 ст. 2 ФЗ от 30.12.2009 №384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений")
К сооружениям относятся: транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т.д.), передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие передаточные устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью здания или сооружения и т.д.), гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т.д.), хранилища (всевозможные резервуары, баки и т.д.), стволы шахт, нефтяные скважины и т.д. («Положение о порядке экономического стимулирования мобилизационной подготовки экономики», утв. Минэкономразвития РФ №ГГ-181, Минфином РФ №13-6-5/9564, МНС РФ №БГ-18-01/3 02.12.2002).
3.12 Объект незавершенного строительства:
Объекты, строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, находящиеся в эксплуатации, но по которым акты приемки не оформлены в установленном законодательством РФ порядке.
3.13 Жизненный цикл здания (сооружения):
Период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения. (п. 5 ст. 2 ФЗ от 30.12.2009 №384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").
3.14 эксплуатация здания (сооружения): стадия жизненного цикла здания (сооружения) с момента ввода его в эксплуатацию до момента утилизации (сноса), в ходе которой собственниками, и иными лицами использующими объект недвижимости на законном основании, реализуются права по его использованию, а также выполняются в соответствии с техническими регламентами обязанности по соблюдению требований безопасности посредством технического обслуживания, содержания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания (сооружения), с обеспечением режимов их функционирования, а также санитарным содержанием объектов недвижимости и прилегающих к ним территорий.
3.15 Надлежащее содержание объекта управления:
Состояние обеспечивающее соответствие объекта управления требованиям законодательства РФ, в том числе техническим регламентам, ГОСТ, СНиП, СанПиН и иным нормативным актам.
3.18 Работа:
Деятельность результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы для удовлетворения потребностей потребителей.
3.19 Услуга:
Деятельность результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления деятельности.
3.20 Регламентные виды работ (услуг):
Виды работ (услуг) выполняемые управляющей организацией на объекте управления и позволяющие обеспечить соответствие объекта управления требованиям к его безопасности, надлежащему содержанию.
3.21 Техническое обслуживание
: Комплекс работ по поддержанию в соответствии с требованиями технических регламентов, стандартов и иных нормативно правовых актов РФ в работоспособном и исправном состоянии оснований, конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, заданных параметров и режимов работы оснований, конструкций, оборудования и технических устройств, в том числе их осмотр и обследование, актирование и учет результатов осмотра и обследования.
3.22 Система инженерно-технического обеспечения:
одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности;
3.23 Текущий ремонт зданий (сооружений):
Систематически проводимые работы по предупреждению преждевременного износа оснований, конструкций, оборудования, систем инженерно-технического обеспечения здания, сооружения с целью поддержания работоспособности, исправности и эксплуатационных показателей, а также работы по устранению мелких повреждений и неисправностей.
3.24 Капитальный ремонт здания:
Проведение работ с целью восстановления его ресурса оснований, конструктивных элементов систем инженерно-технического обеспечения, оборудования, улучшения их эксплуатационных показателей, а также при необходимости замена конструктивных элементов систем инженерно-технического обеспечения, оборудования.
3.25 Санитарное обслуживание
: Комплекс работ по проведению санитарно-эпидемиологических мероприятий, включающий уборку мест общего пользования здания (сооружения), прилегающей территории, а также работы по озеленению и благоустройству земельного участка, дератизации, дезинсекции , дезинфекции.
3.26 Содержание и ремонт здания, сооружения:
Комплекс работ по санитарному и техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту направленный на обеспечение выполнения требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
3.27. Инженерная безопасность:
Состояние систем инженерно-технического обеспечения, сети инженерно-технического обеспечения, инженерного оборудования и коммуникаций, при котором отсутствует угроза причинения жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений, объектам культурного наследия народов Российской Федерации вследствие разрушения или потери устойчивости здания, сооружения и (или) их части.
3.28. Аварийное обслуживание:
Обеспечение круглосуточного аварино-диспетчерского обслуживания, незамедлительного устранения аварий и иных неисправностей в общем имуществе многоквартирного дома, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности граждан посредством выполнения аварийных работ.
4
Цели деятельности управляющей организации
4.1 Цели деятельности управляющей организации:
а) обеспечение безопасных и благоприятных условий проживания и (или) пребывания людей в зданиях, приспособленных для пребывания людей сооружениях, иных объектах недвижимости, в том числе соблюдения характеристик безопасности зданий или сооружений, надежности отдельных конструктивных элементов зданий или сооружений, сохранности имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
б) установление долгосрочных, взаимоотношений с собственниками недвижимого имущества;
в) соблюдение прав и законных интересов собственников объектов недвижимости и иных лиц пользующихся ими;
г) иные согласованные с собственниками недвижимого имущества цели.
5 Принципы осуществления деятельности по управлению недвижимым имуществом
5.1. Для достижения целей, указанных в п. 4 настоящего стандарта в основу деятельности управления недвижимостью должны быть положены следующие принципы:
1) законности.
2) безопасности.
3) пообъектного управления и учета.
4) наилучшего использования объекта управления.
5) энергосбережения и энергоэффективности
6) возмездности.
7) сбалансированности прав и ответственности.
8) информационной доступности.
9) добросовестной конкуренции
5.2 Принцип законности деятельности управления недвижимым имуществом
Субъекты управления при принятии решений и в процессе осуществления деятельности по управлению обязаны соблюдать действующее законодательство Российской Федерации, в том числе соблюдать требования технических регламентов, договора управления недвижимостью.
5.3. Принцип безопасности.
В целях защиты жизни и здоровья людей, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охраны окружающей среды, жизни и здоровья животных, растений, обеспечения энергетической эффективности зданий и сооружений, управляющие организации в своей деятельности должны соблюдать требования:
- механической безопасности;
- пожарной безопасности;
- безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях;
- безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях;
- безопасности для пользователей зданиями и сооружениями;
- безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду.
5.4 Принцип пообъектного управления и учета
Управляющие организации должны вести пообъектный учет недвижимого имущества, находящегося в управлении. В зависимости от вида недвижимого имущества (здания, сооружения, земельные участки, объекты незавершенного строительства), функционального назначения, формы собственности, технического состояния недвижимого имущества управляющая организация должна разрабатывать для каждого объекта индивидуальные мероприятия по управлению, техническому обслуживанию, содержанию и ремонту.
5.5. Принцип наилучшего использования
Управляющие организации должны создавать условия для наилучшего, безопасного, комфортного пребывания людей в зданиях (сооружениях), иных объектах недвижимости, эффективного использования недвижимого имущества, повышение коммерческой привлекательности объекта управления.
5.6. Принцип энергосбережения и энергоэффективности
Управляющие организации должны информировать собственников о мероприятиях направленных на энергосбережение и повышение энергетической эффективности здания, сооружения, применять технологии в сфере энергосбережения и повышения энергоэффективности, направленные на снижение затрат на потребление энергетических ресурсов и обеспечения бесперебойного функционирования всех инженерных систем недвижимого имущества.
5.7. Принцип возмездности
Услуги по управлению, техническому обслуживанию, содержанию и ремонту недвижимого имущества должны оказываться за плату, которая должна быть обоснованной и рассчитываться с учетом всех особенностей конкретного недвижимого имущества.
5.8 Принцип сбалансированности прав и обязанностей
В процессе принятия управленческо-распорядительных решений, определения условий договора управления недвижимым имуществом необходимо обеспечить сбалансированность между объемом и составом передаваемых собственником управляющей организации прав и обязанностей по надлежащему содержанию объекта недвижимости, его сохранности, рациональному использованию.
5.9. Принцип информационной доступности.
Принцип информационной доступности предполагает широкое информирование заинтересованных лиц и организаций о принципах деятельности управляющей организации и перспективных планах, опубликование не реже одного раза в год отчетов об исполнении её обязательств, планы на следующий период.
Указанная информация должна размещаться в местах доступных для собственников недвижимого имущества и согласованных с ними (например, информационные доски), а также на официальном сайте управляющей организации в сети Интернет.
Управляющие организации должны своевременно по запросам собственников предоставлять им необходимую информацию, информировать их о существенных условиях, влияющих на оказание услуг по управлению недвижимым имуществом, а также представлять в соответствующие государственные (муниципальные) органы власти, в том числе органы статистики необходимую информацию в соответствии с законодательством РФ.
5.10. Принцип добросовестной конкуренции.
Управляющие организации не должны осуществлять деятельность в ущерб иным субъектам предпринимательской деятельности, в том числе, совершать действия, причиняющие ущерб потребителям работ и услуг, причиняющие ущерб деловой репутации других управляющих организаций. Управляющие организации не должны использовать методы недобросовестной конкуренции.
6. Общие положения по ответственности управляющих организаций перед собственниками за ненадлежащее исполнение и неисполнение обязательств по договору управления и иными третьими лицами
6.1. Управляющие организации несут ответственность перед собственниками недвижимого имущества за нарушение своих обязательств по договору управления, за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и Республики Татарстан и договором управления, а также за причинение в процессе осуществления своей деятельности ущерба собственникам и иным третьим лицам.
6.2 Управляющие организации должны информировать собственников об их правах и обязанностях по договору управления, а также, требовать от них надлежащего исполнения своих обязательств.
6.3 Требования к качеству, безопасности, срокам и объемам выполнения управляющей организацией своих обязательств должны соответствовать требованиям законодательства РФ, государственным стандартам, техническим регламентам, национальным стандартам, стандартам и правилам саморегулирования и включаться в договор управления, заключаемый с собственниками недвижимого имущества.
6.4 Контроль качественного исполнения и предоставления услуг в полном объеме, предусмотренных договором управления осуществляют собственники недвижимого имущества или уполномоченные ими лица, управляющая организация, и органы государственной (муниципальной) власти в пределах их компетенции.
6.5. В случаях, когда работы/услуги выполнены,/оказаны управляющей организацией с отступлениями от договора управления, нарушениями требований законодательства РФ к выполнению тех или иных работ/услуг, технических регламентов, нарушением требований безопасности или с иными недостатками, собственник недвижимого имущества или иное лицо, которому был причинен ущерб может по своему выбору потребовать от управляющей организации:
- безвозмездного устранения причиненного ущерба в разумный срок, согласованный сторонами;
- соразмерного уменьшения установленной за работу/услугу цены, в том числе потребовать перерасчета за оказанные услуги/выполненные работы;
- поручить выполнение неисполненного или ненадлежащим образом исполненного управляющей организацией обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами и потребовать от неё возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.
6.6 Собственники недвижимого имущества помимо требований указанных в п. 6.5. настоящего параграфа, могут потребовать от управляющей организации уплаты штрафных санкций предусмотренных как договором управления, так и законодательством РФ, а также привлечь должностных лиц управляющей организации, в порядке, предусмотренном законодательством РФ к административной или уголовной ответственности.
6.7. В случае существенного нарушения условий договора управления или не выполнения его условий, собственники недвижимого имущество вправе в одностороннем порядке отказаться от услуг управляющей организации. Собственники помещений в зданиях должны принять такое решение на общем собрании собственников помещений.
6.8 Управляющая организация должна в полном объеме возместить реальный ущерб, причиненный в результате ее действий или бездействия собственникам недвижимого имущества или иным лицам. В случае отказа в добровольном порядке возместить ущерб, лица, которым он причинен, могут обратиться в суд за защитой нарушенных прав.
6.9 Управляющая организация не несет ответственности за все виды ущерба, возникшие в результате наступления форс-мажорных обстоятельств не по ее вине или не по вине ее сотрудников.
6.10 Ответственность по сделкам, совершенным управляющей организацией со сторонними организациями, самостоятельно несет управляющая организация.
6.11 Условиями договора управления не может устанавливаться меньшая ответственность по сравнению с предусмотренной законодательством РФ.
6.12. В целях предотвращения возникновения ущерба, управляющая организация обязана регулярно проводить комплекс мероприятий направленных на информирование собственников о возможном возникновении ущерба, аварийных ситуаций, а также о необходимости проведения соответствующих мероприятий на общем имуществе, финансировании указанных работ.
6.13. Порядок фиксации факта неисполнения или ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязательств по договору управления недвижимостью
6.13.1 Управляющая организация должна:
а) вести учет заявок, жалоб и иных обращений от собственников и иных лиц, пользующихся помещениями (журнал регистрации обращений), которые могут быть направлены в управляющую организацию письменно, устно (по телефону), либо иным способом согласованным с собственником (факс, электронная почта и т.п), документально оформление неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору управления недвижимостью;
б) при приеме обращения управляющая организация должна:
- зарегистрировать его, присвоить входящий номер, зафиксировать дату и время поступления обращения;
- сообщить собственнику (пользователю) сведения о лице, принявшем заявку (фамилию, имя и отчество), регистрационный номер заявки и время ее приема, а также записать фамилию, имя и отчество заявителя, точный адрес места его нахождения, а также зафиксировать в чем выразилось неисполнение, ненадлежащее исполнение обязательств по договору управления;
- сообщить заявителю причину неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору управления, в случае, если она известна на момент обращения, сделать отметку в журнале регистрации заявок, а если не известна, то согласовать с заявителем время и дату установления причины;
б) в разумный срок проверить обоснованность заявки (претензии, жалобы) собственников (третьих лиц), которым причинен ущерб, не оказаны или оказаны не в полном объеме услуги по договору.
в) в случае подтверждения обоснованности заявки (претензии, жалобы) в течение трех рабочих дней, если иной срок не установлен законодательством РФ, исчисляемых от даты подачи заявки (претензии, жалобы) составить двухсторонний акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, в котором отражается факт выявления невыполнения или ненадлежащего выполнения услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ. В случае причинения управляющей организацией или привлеченными ею лицами ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу собственника (пользователя), а равно и третьим лицам, управляющая организация и собственник (пользователь) составляет и подписывает акт, в котором фиксируется факт причинения такого ущерба не позднее 12 часов с момента обращения собственника (пользователя) в управляющую организацию. В случае невозможности подписания акта собственником (пользователем) или его представителем он должен быть подписан двумя очевидцами.
В акте должна быть указаны время, причина ненадлежащего исполнения или неисполнения условий договора управления ущерба, выводы о причине должны быть обоснованными, иные необходимые сведения. Формулировки в акте должны давать однозначное представление о причине аварии или иного происшествия.
Акт подписывается собственником (третьим лицом, которому причинен ущерб) и управляющей организацией или их уполномоченными представителями. В случае причинения вреда собственникам жилых помещений/зданий в оформлении акта могут участвовать государственные органы (Государственная жилищная инспекция, Роспотребнадзор).
Акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт недвижимого имущества, возмещения причиненного ущерба.
г) в случае не подтверждения фактов изложенных в заявке (претензии, жалобы), управляющая организация должна в течение пяти суток с момента получения дать обоснованный отказ в письменном виде собственнику (третьему лицу), а также разъяснить заявителю его право обратиться в компетентные органы для защиты своих интересов и разрешения спора (суд, Роспотребнадзор, прокуратура, милиция, государственная жилищная инспекция и др.).
д) после подписания акта ненадлежащего исполнения или неисполнения услуги управляющая организация принимает немедленные меры по их исправлению. После устранения управляющая организация должна подписать у собственника (третьего лица) акт выполненных работ, подтверждающий факт устранения недостатков.
е) при устранении фактов неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору управляющая организация составляет акт об устранении недостатков и приглашает собственника (заявителя) для его подписания. Период не исполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору управления считается оконченным со дня подписания собственником (заявителем) акта об устранении недостатка, либо даты, указанной в акте подписанном управляющей организацией и собственником (заявителем).
ж) во всем остальном, что не оговорено в настоящем стандарте, управляющие организации руководствуются требованиями действующего законодательства РФ и РТ.
6.14 Дополнительная ответственность управляющих организаций перед собственниками и иными третьими лицами
6.14.1. В порядке, предусмотренном законодательством РФ и РТ, управляющие организации для обеспечения своей дополнительной имущественной ответственности перед собственниками или иными третьими лицами, которым может причинен ущерб в результате действий (бездействий) управляющей организации должна:
- застраховать гражданскую ответственность за причинение вреда третьим лицам в результате осуществления деятельности по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту недвижимого имущества, общего имущества в зданиях;
6.14.2 Управляющая организация при заключении договора управления должна уведомить собственника о порядке обращения собственника или иного третьего лица, которым причинен ущерб с требованиями о его возмещении.
6.14.3 Управляющие организации должны разъяснять собственникам (третьим лицам), что порядок о возмещении ущерба.
7. Общие требования к деятельности управляющих организаций в части обеспечения безопасности зданий (сооружений), находящихся в управлении
7.1. Общие положения
7.1.1. Настоящий раздел стандарта устанавливает требования к деятельности управляющей организации при эксплуатации, реконструкции, капитальном ремонте, утилизации (сносе) объекта недвижимости с соблюдением требований:
1) механической безопасности;
2) пожарной безопасности;
3) безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях;
4) безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях;
5) безопасности для пользователей зданиями и сооружениями;
6) доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения;
7) энергетической эффективности зданий и сооружений;
8) безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду.
9) инженерной безопасности.
В случае необходимости выполнения работ по реконструкции, капитальному ремонту на объекте управления управляющая организация обеспечивает идентификацию объекта управления в соответствии с признаками идентификации зданий и сооружений (Федеральный закон РФ от 30.12.2009г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий, сооружений».
7.2 Требования механической безопасности
7.2.1. В целях исключения недопустимого риска механической безопасности, возникновения на конструктивных элементах объекта управления угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений управляющая организация, выполняющая прием, техническое обслуживание, содержание и ремонт объекта управления обеспечивает:
1) проведение осмотров конструктивных элементов и оснований зданий сооружений, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций. Осмотры проводятся не менее 2-х раз в год – весенний и осенний осмотр. Данные, полученные в результате осмотров, фиксируются в акте технического осмотра.
2) формирование плана мероприятий по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту объекта управления на основании данных полученных при осмотре;
3) размещение оборудования или средств для оценки изменений в случае отклонений характеристик объекта управления по прочности и устойчивости конструктивных элементов и оснований в местах повреждения их частей, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе отклонений от вертикальности, деформаций, смещений;
4) соблюдение:
- проектных значений, характеристик безопасности объектов недвижимости,
- требований инструкций эксплуатации объекта недвижимости:
- требований нормативных документов, характеризующих исправное техническое состояние, параметры, режим работы конструктивных элементов, оснований, оборудования и технических устройств, систем инженерно-технического обеспечения зданий, сооружений
5) проведение контрольных мероприятий на соответствие требованиям:
- проектной документации, характеристик безопасности объектов недвижимости,
- инструкций эксплуатации объекта недвижимости:
- требований нормативных документов, характеризующих исправное техническое состояние, параметры, режим работы конструктивных элементов, оснований, оборудования и технических устройств, систем инженерно-технического обеспечения зданий, сооружений
7.3 Требования пожарной безопасности
7.3.1. С целью исключения возможности возникновения пожара, обеспечения предотвращения или ограничения опасности задымления здания или сооружения при пожаре и воздействия опасных факторов пожара на людей и имущество, обеспечения защиты людей и имущества от воздействия опасных факторов пожара и (или) ограничение последствий воздействия опасных факторов пожара на здание или сооружение, а также в случае возникновения пожара управляющая организация должна:
1) обеспечить выполнение работ (услуг) по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту объектов недвижимости персоналом прошедшим противопожарный инструктаж,
2) организовать проведение технических осмотров объектов недвижимости на соответствие требованиям пожарной безопасности:
осмотр пожарных лестниц, лазов, проходов, выходов, систем аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения, противодымной защиты;
осмотр мест общего пользования на предмет отсутствия не предусмотренных проектной документацией здания, либо иной документацией объектов;
осмотр мест общего пользования на соответствие требованиям газо- пожаро- электробезопасности;
3) обеспечить эксплуатацию систем пожарной защиты объектов недвижимости силами обученных специалистов, или специализированными организациями, имеющими соответствующие лицензии;
4) обеспечить исправность (работоспособность) средств противопожарной защиты объектов недвижимости в соответствии с требованиями проектной и технической документации на них;
5) обеспечить исполнение требований пожарной безопасности при проведении работ по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту объекта недвижимости, а также входящих в его состав систем отопления и вентиляции, электроустановок, противопожарного водоснабжения, систем пожарной сигнализации и пожаротушения, систем противодымной защиты;
7.3.2 Управляющие организации должны соблюдать требования ч. 1 ст. 53, ст. 60 Федерального закона от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», а также выполнять следующие действия направленные на обеспечение требований пожарной безопасности:
1) освобождать проходы для передвижения людей на лестницах и противопожарных переходах, на кровлю в соответствии с требованиями пожарной безопасности а также подходов к пожарному оборудованию и инвентарю;
2) оснащать объекты недвижимости наличием первичных средств пожаротушения;
3) обеспечивать освещение на лестничных клетках, в чердачных помещениях и технических подпольях, чистоту, а также доступ к сгораемым конструкциям и противопожарному инвентарю;
4) не допускать установку на лестничных клетках дополнительного оборудования, остекления уменьшающего нормативную ширину прохода по лестничным площадкам и маршам, лоджиям, используемым в качестве переходных через воздушную зону.
5) обеспечить беспрепятственный проезд пожарных машин к объектам недвижимости, а также свободный подъезд к люкам смотровых колодцев и узлам управления инженерными сетями, а также другим источникам пожарного водоснабжения (пожарные гидранты, водоемы), расположенным на обслуживаемой территории.
6) размещать на цоколях зданий, сооружений указатели местонахождения пожарного гидранта и других пожарных знаков;
7) размещать в каждом подъезде в местах доступных для проживающих планы эвакуации каждого подъезда, а также информацию о телефонах аварийно-диспетчерской службы, пожарной охраны, о лице, ответственном за хранение ключей от подвальных, чердачных помещений;
8) своевременно осуществлять остекление слуховых окон и их запирание, запирание дверей на чердачные помещения;
9) разрабатывать и выполнять в соответствии с нормативными правовыми актами органов местного самоуправления мероприятия, направленные на уменьшение риска криминальных проявлений и их последствий, способствующих защите проживающих в жилом доме людей и минимизации возможного ущерба при возникновении противоправных действий: применение взрывозащитных конструкций, установок домофонов, кодовых замков, систем охранной сигнализации, защитных конструкций оконных проемов в первых, цокольных и верхних этажах, в приямках подвалов, а также дверей входных, ведущих в подвал, на чердаках (другие помещения), а также другие мероприятия, направленные на уменьшение рисков криминальных проявлений;
10) обеспечивать необходимые меры безопасности (устройство ограждений и защиту вентиляционных выпусков) на эксплуатируемых кровлях объектов недвижимости (кроме объектов недвижимости с помещениями общественного назначения на верхних этажах), кровлях встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, а также при входной зоне, в летних внеквартирных помещениях, в соединительных элементах между жилыми зданиями, в том числе открытых этажах (первом и промежуточных), используемых для устройства спортивных площадок для отдыха жителей, площадок для сушки белья и чистки одежды или солярия.
11) после производства работ (услуг), а также не менее 2 раз в год удалять из помещений объекта управления, технологического оборудования и коммуникаций пожароопасных отходов производства, отложений пыли, пуха;
12) закрывать располагаемые шкафы с электрощитками и электроизмерительными приборами, а также электромонтажные ниши;
13) периодически окрашивать паропроницаемыми красками или составами для усиления пожаробезопасности и защиты от грибка и гниения фасады деревянных неоштукатуренных зданий (рубленных, брусчатых и сборно-щитовых) с обшивкой и без обшивки;
14) немедленно отключить неисправное оборудование или участок сети до устранения неисправности при выявлении неисправностей, угрожающих целостности электрооборудования жилого здания или системы внешнего электроснабжения, безопасности людей, пожарной безопасности, исправности бытовых электроприборов, компьютеров, теле- и радиоаппаратуры;
15) не допускать при проведении ремонтных работ применения конструкций и материалов, не отвечающих требованиям действующих норм;
16) контролировать соблюдение проживающими правил пожарной безопасности;
17) осуществлять иные организационно-технические мероприятия, направленные на обеспечение пожарной безопасности.
Факт проведения мероприятий по противопожарной безопасности и готовность к эксплуатации противопожарного оборудования подтверждаться соответствующим актом.
7.4 Требования к безопасности внутридомового газового оборудования (ВДГО)
7.4.1 Управляющая организация должна:
1) обеспечить, техническую эксплуатацию, аварийно-диспетчерское обслуживание содержание и ремонт внутридомового газового оборудования, (в соответствии с Приказом Министерства региона России «Об утверждении порядка содержания и ремонта внутридомового газового оборудования» № 239 от 26.06.2009) собственными силами, при наличии полученного в установленном законодательством РФ разрешения, или с привлечением специализированной организации;
2) выполнять работы по устранению дефектов строительного характера, устранению нарушений тяги каналов, выявленных при плановых осмотрах, а также отделочные работы после монтажа или ремонта внутренних устройств газоснабжения, осуществлять эксплуатацию технических подполий и подвалов в объектах недвижимости;
3) обеспечить соблюдение требований технического и санитарного состояния помещений, где установлено газоиспользующее оборудование;
4) систематически, с применение соответствующего оборудования, проверять наличие запаха газа в технических подпольях, подвалах и других помещениях, где имеются газопроводы и оборудование, работающее на газе, соответствие электропроводки предъявляемым к ней требованиям;
5) обеспечить исправность стационарных трубок диаметром 25 мм для отбора проб воздуха из технических подполий и подвалов;
6) осуществлять контроль за работой систем вентиляции, дымоходов и освещения, содержать в технически исправном состоянии;
7) обеспечить исправность, герметичность и плотность дымоходов, исправное состояние и расположение оголовка относительно крыши, а также близко расположенных сооружений и деревьев вне зоны ветрового подпора;
8) не загромождать места расположения газовых колодцев, крышек коверов подземных газопроводов, очищать их в зимнее время от льда и снега;
9) обеспечить соблюдение требований технического и санитарного состояния помещений, где размещены устройства газоснабжения;
10) обеспечить свободный вход персоналу соответствующих специализированных организаций и доступности газопровода;
11) не допускать при любых работах ликвидацию вентканалов в кухонных и иных помещениях, оборудованных газонагревательными приборами. Ремонт дымоходов и вентиляционных каналов допускается производить персоналу организации по обслуживанию жилищного фонда, имеющему соответствующую специальность и подготовку, под наблюдением инженерно-технического работника;
12) по договорам со специализированными организациями обеспечивать периодические проверки вентиляционных каналов, дымоходов, сезонно работающего газоиспользующего оборудования - перед отопительным сезоном, вентиляционных каналов помещений, в которых установлены газовые приборы в установленные сроки. По результатам осмотра должна быть сделана запись в специальном журнале с указанием всех выявленных неисправностей и характера работ, проведенных с целью их устранения.
7.4.2. При обнаружении запаха газа или повреждений ВДГО управляющая организация должна:
1) срочно сообщить аварийной службе эксплуатационной организации газораспределительных систем по телефону;
2) обеспечить проветривание загазованного и ближайшего к нему помещения с предварительным предупреждением людей о немедленном прекращении пользования открытым огнем, газовыми и электрическими приборами, электрозвонками при обнаружении запаха газа в любом помещении дома. При обнаружении запаха газа в техническом подполье, подвале, служебном помещении, колодце запрещается пользоваться открытым огнем, курить, включать и выключать электроосвещение; открытые входы или люки должны быть ограждены, вблизи загазованных мест запрещается производство огневых работ и пребывание машин с работающими двигателями;
7.4.3 Подключение (первичное или после отключения) к газораспределительной сети ВДГО выполняется персоналом специализированной организации, который производит инструктаж работников управляющей организации и население в соответствии с Правилами пользования газом в быту.
7.4.4 Работы по переустановке существующего и установке дополнительного газоиспользующего оборудования, приборов учета потребления газа и соответствующей перекладке (прокладке) газопроводов должны выполняться специализированной организацией на основании проекта, согласованного с газоснабжающей организацией.
7.4.5 Самовольная перекладка (перенос) или новая прокладка газопроводов, перестановка имеющегося и установка дополнительных газоиспользующих приборов и оборудования, самовольные ремонты, переделки и наращивание дымоходов и вентиляционных каналов не допускаются. Проверка и очистка дымоходов и вентиляционных каналов должны оформляться актами. После каждого ремонта дымоходы и вентиляционные каналы подлежат проверке и прочистке независимо от предыдущей проверки и прочистки в сроки, установленные в актах.
7.4.6. По результатам осмотра должна быть сделана запись в специальном журнале с указанием всех выявленных неисправностей и характера работ, проведенных с целью их устранения.
7.5 . Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в объектах недвижимости.
7.5.1 Требования к обеспечению качества воздуха
Управляющая организация должна:
1) обеспечивать работоспособность оборудования предназначенного для воздухообмена. Воздухообмен должен быть достаточным для своевременного удаления вредных веществ из воздуха, проветривания мест общего пользования;
2) проводить технический осмотр, техническое обслуживание, а при необходимости ремонт систем вентиляции Результаты осмотров управляющая организация должна фиксировать в акте технического состояния, сезонного осмотра объекта недвижимости;
3) осуществлять текущий ремонт оконных и дверных заполнений в помещениях общего пользования;
4) замена и восстановление отдельных элементов оконных и дверных заполнений, внутренней отделки помещений общего пользования, мусоропровода, иных конструктивных и инженерных элементов общего имущества, с целью предотвращения проникновения в помещения неприятно пахнущих веществ из атмосферного воздуха, трубопроводов систем и устройств канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования, из воздуховодов и технологических трубопроводов, а также выхлопных газов из встроенных автомобильных стоянок (ст. 20 Федерального закона №384-ФЗ от 30.12.2009 г.);
5) содержать в исправном (работоспособном) состоянии системы вентиляции, обеспечивающие подачу в помещения воздуха с содержанием вредных веществ, не превышающим предельно допустимых концентраций.
7.5.2 Требования к обеспечению качества воды, используемой в качестве питьевой и для хозяйственно-бытовых нужд
Управляющая организация должна:
1) обеспечить доставку по внутридомовым сетям до потребителей питьевой воды и (или) воды для хозяйственно-бытовых нужд по качеству качеством и количеству не хуже, чем она поступила на границу раздела сетей от водоснабжающей организации;
2) производить работы по техническому обслуживанию систем водопровода и канализации, устранению неисправностей, ремонту, подготовке их к сезонной эксплуатации;
3) производить мероприятия по предотвращению загрязнения во внутридомовых сетях воды, используемой в качестве питьевой и для хозяйственно-бытовых нужд;
4) производить осмотр систем холодного водоснабжения. Результаты осмотров управляющая организация должна фиксировать в акте технического состояния, сезонного осмотра объекта недвижимости;
5) надлежащим образом обслуживать и своевременно ремонтировать внутридомовые сети водоснабжения и водоотведения.
7.5.3 Требования к обеспечению инсоляции мест общего пользования
Управляющая организация должна обеспечить мытье окон в местах общего пользования, а также производить, в случае повреждения, своевременную замену стекол. При этом не допускается замена стекол предметами, препятствующими проникновению света (фанера и т.п.).
7.5.4 Требования к обеспечению освещения
Управляющая организация должна обеспечить естественное или совмещенное, а также искусственное освещение мест общего пользования, в том числе лестничных площадок, вестибюлей, подъездов, а в подземных этажах искусственное освещение, достаточное для предотвращения угрозы причинения вреда здоровью людей. В случае, где исключена возможность естественного освещения обеспечить искусственное освещение с постоянным контролем по замене перегоревших лампочек, соответствующих требованиям п. 1 Постановления Правительства РФ «О видах и характеристиках товаров, информация о классе энергетической эффективности которых должна содержаться в технической документации, прилагаемой к этим товарам, в их маркировке, на их этикетках, и принципах правил определения производителями, импортерами класса энергетической эффективности товара» № 1222 от 31.12.2009г..
7.5.5 Требования к обеспечению защиты от шума и вибрации
Управляющая организация должна:
1) устранять сверхнормативные шумы и вибрации в помещениях от работы систем водопровода (гидравлические удары, большая скорость течения воды в трубах и при истечении из водоразборной арматуры и др.), регулирование (повышение или понижение) давления в водопроводе до нормативного в установленные сроки. Эксплуатация систем инженерного оборудования объектов недвижимости, технологического оборудования помещений общественного назначения не должна превышать предельно допустимые уровни шума и вибрации (п. 6.1.6. СанПин 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» от 15.12.2000 г.);
2) для снижения и шума от ударов входных дверей оборудовать входные наружные двери в подъездах жилого здания дверными закрывателями с амортизаторами, обеспечивающими плотное бесшумное закрывание дверей (доводчиками) или при отсутствии самозакрывающих устройств в притворах дверей следует устанавливать упругие уплотняющие прокладки
7.5.6 Требования к микроклимату помещения
Управляющие организации должны содержать в исправном (работоспособном состоянии) системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, в целях обеспечения, в соответствии со ст. 29 Федерального закона №384-ФЗ от 30.12.2009 г, микроклимата помещений требуемым значениям для теплого, холодного и переходного периодов года, исходя из необходимости создания благоприятных санитарно-гигиенических условий:
1) температура воздуха внутри жилого здания;
2) результирующая температура;
3) скорость движения воздуха;
4) относительная влажность воздуха.
7.5.7 Требования к обеспечению защиты от влаги
Управляющая организация должна:
1) осуществлять контроль за температурно-влажностным режимом в помещениях подвалов и технических подполий в соответствии с установленными требованиями п. 4 СанПин 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» от 15.12.2000 г.;
2) следить за недопущением образования конденсата на внутренней поверхности ограждающих строительных конструкций, за исключением светопрозрачных частей окон и витражей;
3) контролировать регулярное проветривание подвалов и технических подполий в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе, проветривание подполья в сухие и неморозные дни;
4) осуществлять меры, направленные на предотвращение разрушения оснований, отмостки, облицовки, штукатурки и окрасочных слоев фасада, краев балконной (лоджии) плиты или трещин между балконной (лоджии) плитой и стенами из-за попадания атмосферной, технологической, бытовой влаги;
5) предупреждать поступление грунтовых вод в подвалы (техподполья), устранять отсыревания нижней части стен (цоколей) вследствие воздействия грунтовой влаги путем восстановления или устройства вновь горизонтальной и вертикальной гидроизоляции фундаментов, цоколя и пола подвала, инъецирования в кладку гидрофобизирующих составов, создающих в стене водонепроницаемую зону, устройства осушающих галерей, дренажной системы, применения электроосмотических и других методов;
6) утеплять стены, промерзающие или конденсирующие вследствие повышенной их теплопроводности;
7) не допускать на зданиях, сооружениях осадку засыпки в каркасных стенах более 5 см, повреждение гидроизоляции, разрушение штукатурки и обшивки, высокую воздухопроницаемость, протекание и промерзание конструктивных элементов и оснований, увлажнение теплоизоляции конденсационной и грунтовой влагой. Устранять указанные недостатки по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.
7.5.7 Требования по обеспечению защиты от воздействия электромагнитного поля и ионизирующего излучения
Управляющая организация собственными силами, при наличии соответствующих разрешений предусмотренных законодательством РФ, или с привлечением специализированной организации, имеющей соответствующую лицензию и штат специалистов, проводит исследования электромагнитного поля и ионизирующего излучения в жилом здании и предпринимает возможные меры по снижению уровня напряженности электромагнитного поля и ионизирующего излучения путем соблюдения требований законодательства РФ о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения Российской Федерации.
7.6 Требования безопасности для пользователей зданиями и сооружениями
Управляющие организации должны
1) осуществлять контроль за уборкой и санитарным содержанием придомовой территории и мест общего пользовании;
2) не допускать наличия в доступных местах незаизолированных электрических проводов, иного электрооборудования;
3) не допускать сжигания всех видов отходов, иных предметов на территории жилого здания и мусоросборников;
4) не допускать захламления и загромождения мест общего пользования;
5) при производстве на территории жилого здания опасных работ производить временное ограждение знаками и сигнальной лентой территории, на которой производятся указанные работы (например, сброс снега с крыш, сбивание сосулек, земляные работы и т.п);
6) не допускать наличия открытых канализационных люков на придомовой территории, осуществлять ограждение открытых канализационных люков, глубоких ям, выбоин и иных углублений на придомовой территории;
7) осуществлять иные меры, направленные на недопущение наступления несчастных случаев и нанесения травм людям в результате скольжения, падения, столкновения, ожога, поражения электрическим током, а также вследствие взрыва.
7.7 Требования к энергетической эффективности зданий и сооружений.
Управляющая компания выполняет:
1) разъяснения собственникам преимущества внедрения программ и проведения мероприятий по энергосбережению и энергоэффективности, показывать экономию денежных средств в случае внедрения таких программ;
2) информирует собственников об их правах и обязанностях по обеспечению и проведению мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, а также о поступивших в управляющую организацию предложениях об оснащении жилых зданий приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также об установленных Федеральным законом №261-ФЗ от 23.11.2009 г., сроках оснащения приборами учета используемых энергетических ресурсов;
3) проводит обязательные мероприятия в соответствии с требований Федеральным законом №261-ФЗ от 23.11.2009 г.
8 Общие требования к деятельности управляющих организаций по сносу и утилизации зданий (сооружений).
8.1.
В соответствии с ч. 1 ст. 37 Федерального закона РФ от 30.12.2009г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», при прекращении эксплуатации здания или сооружения собственник здания или сооружения должен принять меры, предупреждающие причинение вреда жизни и здоровью людей, животных и окружающей среде, в том числе меры, препятствующие несанкционированному доступу людей в здание или сооружение, а также осуществить мероприятия по утилизации строительного мусора.
8.2 Решение о сносе (демонтаже) здания (сооружения) принимается собственниками или уполномоченными государственными органами власти.
8.3. Снос (утилизация) зданий (сооружений) должна производиться в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ, Постановления Правительства Российской Федерации от 2.08.2007. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», СНиП 2.08.01-89*, Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», Методики по определению непригодности жилых зданий и жилы помещений для проживания МДС 13-6.2000, СНиП 1.04.03-85. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений, СНиП 12-01-2004. Организация строительства, МДС 12-29.2006. Методические рекомендации по разработке и оформлению технологической карты, МДС 12-41.2008. Монтажная оснастка для временного закрепления сборных элементов возводимых и разбираемых зданий, МДС 12-43.2008. Нормирование продолжительности строительства зданий и сооружений, ТК-25. Типовая технологическая карта на разборку крупнопанельного жилого здания и иные нормативно-правовые документы.
8.4. При необходимости сноса (демонтажа) здания (сооружения) разрабатывается проект организации работ (ПОР) по сносу или демонтажу зданий (сооружений) в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».
8.4.1. Выбор и обоснование метода сноса (демонтажа) зависят от того, что указано в задании заказчика: снос-разрушение или демонтаж-разборка объекта и определяется в соответствии с ч. 2 ст. 37, ч. 6 ст. 15 Федерального закона РФ от 30.12.2009г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
9. Требования к деятельности организаций, управляющих жилыми зданиями
Настоящий раздел стандарта распространяется на организации, управляющие жилыми зданиями и устанавливает требования к выполнению работ по .техническому обслуживанию, содержанию и ремонту жилых зданий, санитарному содержанию мест общего пользования, а также прилегающего к жилому зданию земельного участка..
9.1 Техническое обслуживание жилого здания
9.1.1 Общие положения
Техническое обслуживание жилого здания включает в себя:
1) технический осмотр, который позволяет определить техническое состояние жилого здания путем проведения плановых (весенних, осенних), внеплановых, частичных осмотров. Первичный осмотр позволяет определить техническое состояние жилого здания при его приеме в управление. Цель осмотров - получение информации о фактическом техническом состоянии жилого здания, его отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования, а также контроль за соблюдением правил их содержания и использования. В соответствии со ст. 40 Федерального закона РФот 30.12. 2009г.№ 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» обязательная оценка соответствия зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов эксплуатации требованиям, установленным в проектной документации, осуществляется лицом, ответственным за эксплуатацию здания и сооружения.
2) мероприятия, направленные на энергоресурсосбережение и повышение энергетической эффективности на управляемом объекте недвижимости, проводимые в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2009г. № 261 – ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
3) мероприятия направленные на исполнение Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2009г. №384-ФЗ «Технический регламент по безопасности зданий, сооружений»;
4) мероприятия по обеспечению газо-, пожаро-, электробезопасности при наличии аттестованных специалистов и соответствующих разрешений, свидетельств о допуске к данным видам работ.
9.1.2 Организация проведения технических осмотров
9.1.2.1 Для проведения технических осмотров в управляющей организации создается комиссия. Персональный состав комиссий и их председатели назначаются приказом руководителя управляющей организации. В работе комиссий участвуют лица, назначенные ответственными за контроль и исполнение работ по техническому содержанию жилого дома, а также собственники жилого здания. Периодичность осмотров элементов и помещений зданий проводятся согласно приложению 1 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Организация технического осмотра жилого дома осуществляется в соответствии с п.2.1 вышеуказанных правил.
9.1.2.2 Плановые осмотры зданий организуются два раза в год – весной и осенью.
Весенние осмотры проводятся для проверки технического состояния зданий и сооружений, инженерного и технологического оборудования, прилегающей территории после окончания эксплуатации в зимних условиях.
В ходе осенних осмотров проводится проверка готовности жилого здания к эксплуатации в зимних условиях.
Результаты работы комиссий по плановому осмотру жилого здания оформляются актом, в котором отмечаются выявленные недостатки, влияющие на эксплуатационные качества и долговечность конструкций, наличие нарушений в процессе эксплуатации жилого здания и меры по их устранению.
Календарные сроки плановых осмотров жилого здания устанавливаются в зависимости от климатических условий. Весенние осмотры осуществляются сразу после окончания отопительного периода. Осенние осмотры проводятся до наступления отопительного сезона, к этому времени должна быть завершена подготовка жилого здания к эксплуатации в зимних условиях.
При плановых осмотрах жилого здания проверяются:
- внешнее благоустройство;
- фундаменты и подвальные помещения;
- встроенные котельные, насосные, тепловые пункты, элеваторные узлы, инженерные устройства и оборудование;
- ограждающие конструкции и элементы фасада (балконы, лоджии, эркеры, козырьки, архитектурные детали, водоотводящие устройства);
- кровли, чердачные помещения и перекрытия, надкровельные вентиляционные и дымовые трубы, коммуникации и инженерные устройства, расположенные в чердачных и кровельных пространствах;
- поэтажно – перекрытия, капитальные стены и перегородки внутри помещений, санузлы, санитарно-техническое и инженерное оборудование;
- строительные конструкции и несущие элементы технологического оборудования; наружные коммуникации и их обустройства; противопожарные устройства.
9.1.2.3 Внеплановые осмотры жилых зданий проводятся после аварий техногенного характера и стихийных бедствий (ураганных ветров, ливней, снегопадов, наводнений - далее неблагоприятные факторы) и иных событий указанных в статье 9 Федерального закона РФ от 30.12.2009г.№ 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» с целью определения работ по устранению последствий указанных аварий.
Внеплановые осмотры жилых зданий проводятся комиссиями, состав которых определяется в зависимости от последствий неблагоприятных факторов.
При внеплановых осмотрах определяется техническое состояние здания или их отдельных конструктивных элементов после воздействия неблагоприятных факторов, степень опасности выявленных повреждений, угрожающих жизни людей и сохранности жилого здания.
Результаты работы комиссий по внеплановому осмотру зданий и сооружений оформляются актом.
9.1.2.4 Частичные осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт.
9.1.2.5 На основании актов осмотров разрабатываются планы и мероприятия по устранению выявленных недостатков с указанием сроков и ответственных лиц за их выполнение, а также выдаются задания и поручения лицам, назначенными ответственными за обслуживание жилого здания.
Данные осмотров применяются при расчете платы на содержание и текущий ремонт недвижимости находящейся в управлении, а также служат основанием для утверждения собственником соответствующего перечня работ (услуг) и сметной документации.
Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем жилым зданиям их конструктивным элементам и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60% (п.
2.1.2. Постановления Госстроя от 27 сентября 2003 года №170 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда»), так как здания с указанным износом потребует значительных материальных затрат для его восстановления.
9.1.2.6 Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования жилого здания, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций жилого здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, возникновению опасности для жизни и здоровья граждан, возникновению ущерба должны быть устранены Управляющей организацией самостоятельно, либо с привлечением специализированной организации, имеющей допуск на проведение таких работ. В случае невозможности устранения источника опасности управляющая организация обязана сообщить об опасности собственникам и гражданам пребывающим в здании, предоставить соответствующую информацию в специализированные органы и службы, обеспечить безопасные пути отхода граждан находящихся в здании с соблюдением требований ст. 8 и 11 Федерального закона РФ от 30.12.2009г.№ 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
9.1.2.7 Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учёту технического состояния жилого дома, паспортах.
Информация о факте проведения осмотра и ответственном исполнителе фиксируется в соответствующем журнале.
9.1.2.8 При проведении плановых, внеплановых и частичных осмотров управляющие организации должны обращать внимание на:
1) сооружения и конструкции, подверженные вибрирующим и другим динамическим нагрузкам, расположенные на вечной мерзлоте, в зонах повышенной сейсмичности, на просадочных, подрабатываемых и карстовых территориях, а также на крупнопанельные здания первых массовых серий, ветхие и аварийные здания и сооружения, объекты, имеющие износ несущих конструкций свыше 60%;
2) конструкции, лишенные естественного освещения и проветривания, подверженные повышенному увлажнению или находящиеся в других условиях, не соответствующих техническим и санитарным нормативам; выполнение замечаний и поручений, выданных предыдущими плановыми проверками.
3) соблюдение требований Федерального закона РФ от 30.12.2009г.№ 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
9.1.2.9 Построенные и реконструированные жилые здания в первый год их эксплуатации дополнительно проверяются на соответствие выполненных работ строительным нормам и правилам.
9.1.2.10 Комиссии, осуществляющие плановые и внеплановые осмотры, определяют меры по обеспечению безопасности людей в случаях обнаружения деформаций, промерзаний, сильных протечек, сверхнормативной влажности, звукопроводности, вибрации, других дефектов, наличие которых и их развитие могут привести к снижению несущей способности или потере устойчивости конструкций, нарушению нормальных условий эксплуатации технологического и инженерного оборудования, работы персонала, проживания граждан.
Для определения причин возникновения дефектов, проведения технической экспертизы, взятия проб и инструментальных исследований, а также в других необходимых случаях управляющая организация обязана привлекать специалистов соответствующей квалификации, назначать сроки и определять состав специальной комиссии по детальному обследованию зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения.
По результатам осмотров в срок не более трех дней устраняются обнаруженные отклонения от требований регламентов и нормативов эксплуатации жилого здания.
9.1.3. Контроль за техническим состоянием жилищного фонда
9.1.3.1 Для управления и контроля за техническим состоянием жилищного фонда управляющей организацией создаются, либо привлекаются на договорной основе диспетчерские службы (далее ДС). Для каждой ДС устанавливается перечень объектов диспетчеризации и контролируемых параметров инженерного оборудования.
9.1.3.2 Средства автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования, средства связи, контрольно-измерительные приборы (КИП) и счетчики должны устанавливаться в соответствии с инструкцией завода-изготовителя по проектам, выполненным специализированной организацией, и обеспечивать соответственно поддержание заданных режимов работы инженерного оборудования, своевременную подачу сигналов о нарушениях режимов работы или аварий, проводить измерение параметров работы оборудования для визуального или автоматического контроля его работы, надежную связь нанимателей, арендаторов и собственников приватизированных жилых помещений с диспетчерской, а также диспетчерской со службами по техническому обслуживанию и аварийными службами.
9.1.2.3 Диспетчерские службы (ДС) должны вести в специальных журналах учет заявок на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования в квартирах, строительных конструкциях и других элементах зданий, контролировать по срокам и качеству выполнения.
9.1.3.4 Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться в соответствии с п. 2.2.6 Постановления Госстроя от 27 сентября 2003 года №170 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда». Аварийные заявки устраняются в сроки согласно приложению 6 согласно ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р). Заявки, связанные с обеспечением безопасности проживания, устраняются в срочном порядке.
9.1.3.5. После устранения источников аварийной опасности, управляющая организация по согласованию с собственником выполняет мероприятия по восстановлению работоспособности и безопасной эксплуатации конструктивных элементов здания, сооружения.
9.1.4 Основные и прочие работы по техническому обслуживанию жилого здания
1) Управляющие организации должны выполнять основные работы по техническому обслуживанию жилого здания, указанные в п. А Приложения №4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, мероприятия по:
- газо- пожаро- электробезопасности;
-энергосервисные мероприятия
- энергоаудит жилых зданий находящихся в управлении.
2) К прочим работам по техническому обслуживанию относятся:
- регулировка и наладка систем центрального отоплени
я в пери
од ее опробовани
я;
- регулировка и наладка систем вентиляции;
- промывка системы центрального отопления;
- очистка и п
ромывка водопроводных баков;
- регулировка и нал
адка систем автоматиче
ского управления инженерным оборуд
овани
ем;
- прочистка ко
лодцев;
- подготовка систе
м водостоков
к сезонной эксплуатации;
- удале
ние с крыш сне
га и наледей;
- очистка кровли
от мусора, грязи
, листьев;
- озеленение территории, уход за зелеными насаждениями;
9.1.5 Подготовка жилого здания к сезонной эксплуатации.
Основной целью подготовки жилого здания к сезонной эксплуатации является обеспечение сроков и качества выполнения по обслуживанию жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования.
Подготовка дома к сезонной эксплуатации в осенне-зимний период должна осуществляться с соблюдением пунктов 2.6.3-2.6.12 и пункта В приложения №4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г.
Состав работ по подготовке дома к сезонной эксплуатации в осенне-зимний период и сроки их выполнения отражаются в плане-графике, который составляется на неделю, месяц и год.
Подготовка жилого здания к сезонной эксплуатации в весенне-летний период должна осуществляться с соблюдением пункта 2.6.13 и пункта Б Приложения №4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г., при этом расчет необходимого количества топлива следует производить в соответствии с Приказом Министерства энергетики РФ « Об организации в Министерстве энергетики РФ работы по утверждению нормативов создания запасов то
9.1.6 Аварийное обслуживание жилого здания.
9.1.6.1 Аварийно-диспетчерские службы (АДС) создаются для оперативного устранения крупных повреждений, отказов, аварий конструкций и инженерного оборудования жилых зданий, оснований, конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, оборудования и технических устройств жилых зданий.
Организация и функционирование аварийно-диспетчерской службы должны осуществляться в соответствии с п. 2.7. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г.
9.1.6.2 Управляющая организация вправе самостоятельно осуществлять аварийно-диспетчерское обслуживание находящихся в управлении жилых зданий или заключить договор на их аварийно-диспетчерское обслуживание с аварийно-диспетчерской службой.
9.2 Текущий ремонт жилого здания
9.2.1 Общие положения
Все работы по текущему ремонту, разделяются на две группы:
- профилактический ремонт, количественно выявляемый и планируемый заранее по объёму и времени его выполнения;
- непредвиденный ремонт, количественно выявляемый в процессе эксплуатации и выполняемый в срочном порядке.
9.2.2 Профилактический ремонт
Профилактический ремонт является основой технического обслуживания и повышения долговечности жилого здания. Своевременное планирование и производство таких ремонтных работ по ликвидации отдельных повреждений, возникающих в процессе эксплуатации, предупреждают дальнейшее их развитие, предохраняют жилое здание от преждевременного износа. Исходными материалами для составления годового и поквартального планов профилактического текущего ремонта должны служить описи работ, составленные на основании результатов технических осмотров и по записям объёмов работ в журнале осмотра жилого здания.
9.2.3 Непредвиденный ремонт
Непредвиденный ремонт заключается в срочном исправлении мелких случайных повреждений и неисправностей в системах водопровода и канализации, в сетях и приборах тепло-,газо-,электроснабжения, которые во избежание крупных аварий следует немедленно устранять.
9.2.4 Организация и проведение текущего ремонта
9.2.4.1 Основанием для определения потребности в текущем ремонте жилого здания, установления или уточнения его объёмов служат результаты плановых общих технических осмотров жилого здания.
9.2.4.2 В ходе проведения текущего ремонта должны быть устранены дефекты и неисправности всех элементов жилого здания с целью приведения их эксплуатационных показателей в соответствие с проектом здания.
9.2.4.3 Опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, разрабатывается и согласовывается с собственником (собственниками) жилого здания, в установленные сроки согласно договору управления жилым зданием.
9.2.4.4 В зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими минимально необходимые условия для обеспечения безопасности проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).
9.2.4.5 Элементы жилого здания и внешнего благоустройства, срок службы которых соизмерим с периодичностью текущего ремонта, могут быть заменены полностью.
9.2.4.6 С целью упорядочения контроля за ходом работ текущего ремонта и приёмки собственником или уполномоченным им органом может быть разработана система управления качеством работ, предусматривающая чёткую регламентацию производственных взаимоотношений, ответственность подразделений и конкретных специалистов Управляющей организации и подрядных организаций за качество работ на всех этапах ремонта здания
9.2.4.7 Проведенный текущий ремонт жилого здания подлежит приемке комиссией в составе: представителя от собственников жилого здания и управляющей организации, ремонтно-строительной организации (подрядной организации).
9.2.5 Перечень основных работ по текущему ремонту, обеспечивающих благоприятные и безопасные условия для жизнедеятельности человека, а также поддержание здания и его элементов в нормальном техническом состоянии:
9.2.5.1 К основным видам по текущему ремонту конструктивных элементов объекта согласно Приложению №7 ведомственных строительных норм ВСН 58-88 (р) относится текущий ремонт:
1) фундаментов и стен подвалов -
устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмосток и входов в подвалы. Работы производятся с учетом состояния фундаментов и стен подвальных помещений.
2) стен и фасада объекта -
герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.
3) перекрытий и полов -
частичная замена отдельных элементов, заделка швов и трещин, укрепление и окраска перекрытий, замена и восстановление отдельных участков полов.
4) крыш -
усиление элементов деревянных крыш, антисептирование и антиперирование, устранение неисправностей стальных, рулонных и других кровель, замена водосточных труб, ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции[1]
.
5) оконных и дверных заполнений в помещениях общего пользования-
замена и восстановление отдельных элементов оконных и дверных заполнений.
6) лестниц, крылец, козырьков над входами в подъезды и подвалы-
восстановление или замена отдельных участков и элементов (ограждений поручней и предохранительных сеток, перил, пандусов), окраска металлических элементов лестниц, крылец, козырьков.
7) внутренней отделки помещений общего пользования-
восстановление отделки стен, теплозащиты, герметизация потолков, полов отдельными участками в помещениях общего пользования.
8) мусоропровода -
восстановление работоспособности ствола мусоропровода и других устройств мусоропровода[2]
.
9) внутридомового инженерного оборудования. Управляющей организации необходимо организовать постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в жилом здании.
К текущему ремонту внутридомового инженерного оборудования жилого здания относится текущий ремонт:
- внутридомовой системы отопления -
установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем отопления, включая стояки, общедомовые приборы учета тепловой энергии, автономной системы отопления, регулирующую и запорную арматуру.
- внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения и водоотведения-
установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутридомовых систем холодного и горячего водоснабжения и водоотведения, включая стояки, общедомовые приборы учета холодной и горячей воды[3]
.
- внутридомовой системы электроснабжения установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания и искусственного освещения, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит[4]
.
Примечание: текущий ремонт внутридомового газового оборудования, лифтового оборудования, информационно-телекоммуникационных сетей, внутридомовых систем вентиляции и кондиционирования осуществляется по договору со специализированной организацией или самостоятельно, но при наличии штата специалистов, необходимых материалов и техники, а также наличие допуска, лицензии к выполнению вышеуказанных работ.
10) объектов внешнего благоустройства, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества относится:[5]
- тротуаров, проездов, дорожек и площадок - ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек и площадок.
- детских, спортивных площадок- ремонт, укрепление, замена отдельных участков ограждений и оборудования детских, спортивных площадок.
- дворовых уборных, мусорных ящиков, урн, площадок и навесов для контейнеров - устройство, оборудование и окраска дворовых мусорных ящиков, урн, площадок и навесов для контейнеров.
Примечание:
- текущий ремонт элементов озеленения (пересадка, вырубка деревьев, в том числе сухостойных и больных) осуществляется только специализированными организациями при наличии порубочного билета и соответствующих допусков) [6]
.
9.2.6 Перечень прочих работ по текущему ремонту указан в Приложении №7 к Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р), утвержденным Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 №312.
9.3 Капитальный ремонт жилого здания
9.3.1 Общие положения
9.3.1.1 Капитальный ремонт производится с целью восстановления ресурса оснований, конструктивных элементов систем инженерно-технического обеспечения, оборудования, улучшения их эксплуатационных показателей, а также при необходимости замена конструктивных элементов систем инженерно-технического обеспечения, оборудования.
9.3.1.2 В капитальный ремонт включаются работы, указанные в п. 5.1., Приложении №9 Ведомственных строительных норм ВСН 58-88 (р), утвержденным Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 №312, в Приложении №8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г.
19.3.1.3 Периодичность проведения капитальных ремонтов определяется в соответствии с действующими инструкциями по проведению планово-предупредительных ремонтов, разрабатываемыми и вводимыми в действие с учетом требований правил и инструкций соответствующих органов государственного надзора. Межремонтные сроки и объемы ремонтов устанавливаются исходя из технического состояния и конструктивных особенностей жилых зданий.
9.3.1.4 В состав капитального ремонта включаются также работы, по характеру относящиеся к текущему ремонту, но выполняемые в связи с производством капитального ремонта[7]
.
9.3.2 Планирование и организация капитального ремонта жилого здания
9.3.2.1 Решение о необходимости проведения капитального ремонта жилого здания, сроки начала и окончания капитального ремонта жилых зданий должны устанавливаться на общем собрании собственников, принимается общим собранием собственников помещений в жилом здании с учетом предложений управляющей организации в соответствии со статьями 44-48, ч. 2 ст. 158 Жилищного кодекса РФ. Указанные предложения управляющая организация должна формировать на основании данных технического осмотра (обследования) жилого здания.
9.3.2.2 Управляющая организация может:
- провести выбор подрядной организации на конкурсной основе (тендер);
-в тендерной документации (условиях конкурса) оговорить исполнение подрядчиком мероприятий по защите прав жильцов дома и обязательства управляющей организации способствовать подрядчику в выполнении ремонтно-реконструктивных работ;
- включить в договор подряда, заключаемый между подрядчиком и Управляющей организацией, особые условия по своевременному информированию Собственников о сроках проведения капитального ремонта, требованиях техники безопасности, сроках и продолжительности отключения систем инженерно-технического обеспечения.
9.3.2.3 Планирование капитального ремонта следует осуществлять в соответствии с ведомственными строительными нормами 61-89 (р) « Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов» и другими нормативными документами настоящего стандарта.
9.3.2.4 Управляющая организация должна осуществлять капитальный ремонт только по утвержденным проектам и сметам. Состав разделов проектной документации на капитальный ремонт жилых зданий и требования к содержанию этих разделов должен соответствовать требованиям раздела Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», а также требованиям Федерального закона РФ от 30.12. 2009г. №384-ФЗ « Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
9.3.2.5 Капитальный ремонт в жилых зданиях, подлежащих сносу, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, в течение ближайших 10 лет, допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок.
9.3.3 Капитальный ремонт жилого здания делится на:
1) комплексный ремонт, который является основным видом капитального ремонта жилого здания и предусматривает одновременное восстановление изношенных конструктивных элементов, отделки, инженерного оборудования и повышения степени благоустройства в них.
2) выборочный капитальный ремонт, который производится в жилых зданиях, находящихся в удовлетворительном техническом состоянии, но отдельные конструктивные элементы, элементы системы инженерно-технического обеспечения или санитарно-технические устройства которого сильно изношены и нуждаются в полной или частичной замене. В таких случаях в первую очередь предусматривается ремонт таких конструкций и оборудования, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций жилого здания и повлечь за собой их повреждение или полное разрушение.
9.3.4 Капитальный ремонт управляющие организации обязаны производить с соблюдением требований Федерального закона РФ от 30.12.2009г. №384-ФЗ « Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
К капитальному ремонту конструктивных элементов жилого здания относится:
1) капитальный ремонт фундаментов и стен подвальных помещений. Комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замена их, в том числе, замена в технических подпольях земляных полов на полы с твёрдым покрытием, предотвращение сырости и замачивания грунтов оснований фундаментов и конструкций подвалов и техподполий, ремонт внутридомовых и наружных дренажей, установка металлических дверей в подвальных помещений.
2) капитальный ремонт наружных ограждающих конструкций-стен и фасадов[8]
. Комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замена их, в том числе, устранение повреждений, вызвавших снижение прочности и устойчивости, водозащитных и теплотехнических свойств, звукоизоляции. Устранение последствий коррозионных повреждений закладных деталей и арматуры. Устранение разрушений и повреждений отделочного слоя, ослаблений крепления выступающих из плоскости стен архитектурных деталей (карнизов, балконов, поясов, кронштейнов, тяг и др.). Создание благоприятных санитарно-гигиенических условий в помещениях:
а) сопротивление теплопередаче ограждающих строительных конструкций здания или сооружения;
б) разность температуры на внутренней поверхности ограждающих строительных конструкций и температуры воздуха внутри здания или сооружения во время отопительного периода;
в) теплоустойчивость ограждающих строительных конструкций в теплый период года и помещений здания или сооружения в холодный период года;
г) сопротивление воздухопроницанию ограждающих строительных конструкций;
д) сопротивление паропроницанию ограждающих строительных конструкций;
3) капитальный ремонт крыш. Комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замена их, в том числе, противогрибковая обработка деревянных несущих конструкций, замена потерявшего свои свойства утеплителя в результате протечек, устройство внутреннего водостока, установка металлических дверей в чердачных помещениях. Устройство специальной системы вентиляции чердачных помещений и подкровельного пространства бесчердачных крыш.
4) капитальный ремонт окон и дверей в помещениях общего пользования. Замена заполнений оконных и дверных проёмов, подвергшиеся значительному износу (вследствие гниения) новыми окнами и дверями. Дополнение окон и балконных дверей с двойным остеклением третьим и переплетом.
5) капитальный ремонт лестниц и крылец, козырьков над входами в подъезд.
Комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замена их на более долговечные, в том числе, устройство пандусов.
6) капитальный ремонт внутридомового инженерного оборудования:
а) капитальный ремонт внутридомовой системы отопления.
Полная замена существующих систем отопления дома, устранение (снижение) шумов от работы инженерного оборудования.
б) капитальный ремонт систем холодного и горячего водоснабжения и водоотведения.
Полная замена существующих систем холодного и горячего водоснабжения и водоотведения в доме с обязательным применением модернизированных трубопроводов из пластика, металлопластика.
в) капитальный ремонт внутридомовой системы электроснабжения производится специализированными подрядными организациями членами строительных саморегулируемых организаций имеющих свидетельство о допуске к данным видам работ. Полная замена существующих систем электроснабжения в многоквартирном доме, перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение.
г) капитальный ремонт внутридомового газового оборудования и газопроводов производится специализированными подрядными организациями членами строительных саморегулирующих организаций имеющих свидетельство о допуске к данным видам работ. Полная замена существующих систем газоснабжения здания.
9.3.5. Также к капитальному ремонту относится:
1) капитальный ремонт лифтового оборудования жилого здания производится специализированными подрядными организациями членами строительных саморегулирующих организаций имеющих свидетельство о допуске к данным видам работ. Полная замена существующего лифтового оборудования жилого здания, автоматизация и диспетчеризация, изоляционные работы по защите от шума, исходящего от работы лифтового оборудования.[9]
2) работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций здания.
3) работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций здания, устройство оконных заполнений с тройным остекление, устройство тамбуров.
4) капитальный ремонт объектов внешнего благоустройства, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества относится:
- замощение, асфальтирование, озеленение, ремонт ограждения, оборудования детских и хозяйственно-бытовых площадок. [10]
9.3.6. Требования к организациям, выполняющим работы по капитальному ремонту:
1) выполнение работ, для которых требуется наличие свидетельства о допуске к работам, влияющим на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться членом саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющих строительство, имеющим свидетельство о допуске к таким работам (Глава 6.1. Градостроительного кодекса РФ).
2) организация, выполняющая ремонтные работы должна выполнять работы по капитальному ремонту в соответствии с заданием заказчика (управляющей организации, собственников помещений), договором, решением общего собрания, проектной и (или) технической документацией с обязательным соблюдением требований строительных норм и правил, требования технических регламентов, стандартов и иных нормативно-правовых актов РФ, требования стандартов и правил саморегулирования, требования СниП III-4-80* по технике безопасности в строительстве.
Подрядная организация обязана обеспечивать в соответствии с действующим законодательством РФ безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, сохранности объектов культурного наследия.
3) Если при выполнении ремонтных работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению задания заказчика, подрядная организация обязана в течение одного дня (если иной срок не установлен договором) поставить его в известность и принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. В случае невозможности устранения препятствий без отклонений от стандартов и правил, строительная организация обязана информировать о таких отклонениях заказчика.
4) Подрядная организация обязана при выполнении капитального ремонта вести общий журнал работ, специальные журналы по отдельным видам работ, журнал авторского надзора проектных организаций (при его наличии), составлять акты освидетельствования скрытых работ, промежуточной приемки ответственных конструкций, испытания и опробования оборудования, систем, сетей и устройств, оформлять другую производственную и исполнительную документацию.
5) Согласно принятым на общем собрании собственников решениям, Управляющая организация проводит работы по ведению технической документации, которая включает в себя данные об объемах ремонтных работ и о потребности замены в основных материалах, конструкциях, изделиях и оборудовании, календарный план ремонта с выделением работ подготовительного периода, график потребности в строительных машинах и транспортных средствах, мероприятия по охране труда, технике безопасности и охране окружающей среды, иные разделы, подготавливаемые с учетом сложности и специфики выполняемых работ, в зависимости от объемно-планировочных и конструктивных решений, степени унификации и типизации этих решений, необходимости применения специальных вспомогательных сооружений, приспособлений, устройств и установок, особенностей отдельных видов работ, а также от условий поставки на строительную площадку материалов, конструкций и оборудования.
6) Ремонт здания или сооружения должен осуществляться с применением строительных материалов и изделий, соответствующих законодательству РФ и РТ о техническом регулировании и проектной документации.
9.3.7 Требования контроля безопасности и качества капитального ремонта
Лицо, осуществляющее строительство здания или сооружения, в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности должно осуществлять контроль за соответствием применяемых строительных материалов и изделий, в том числе строительных материалов, производимых на территории, на которой осуществляется строительство, требованиям проектной документации в течение всего процесса строительства.
Контроль безопасности и качества капитального ремонта проводится лицом, осуществляющим капитальный ремонт. В случае осуществления капитального ремонта на основании договора контроль проводится также представителями Управляющей организации, ответственными за приемку выполненных работ. Об устранении указанных недостатков составляется акт, который подписывается лицом, предъявившим замечания об указанных недостатках, и лицом, осуществляющим капитальный ремонт.
Требуемое качество и надежность выполненных работ по капитальному ремонту жилого здания обеспечиваться строительными организациями путем осуществления комплекса технических, экономических и организационных мер эффективного управления и контроля качества на всех стадиях производства.
Саморегулируемая организация в составе плановых и внеплановых проверок может выборочно проводить контроль организации ремонтных работ на любой стадии, а также проверку эффективности ранее выполненного контроля безопасности и качества ремонтных работ.
9.2 Мероприятия, осуществляемые управляющей организацией по энергосбережению и энергоэффективности жилых зданий
9.2.1 Действия управляющей организации по обеспечению энергосбережения и повышению энергоэффективности в жилых зданиях
9.2.1.1 В целях повышения уровня энергосбережения в жилищном фонде и его энергетической эффективности управляющая организация должна:
1) разъяснять собственникам преимущества внедрения программ и проведения мероприятий по энергосбережению и энергоэффективности, показывать экономию денежных средств в случае внедрения таких программ;
2) информировать собственников об их правах и обязанностях по обеспечению и проведению мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, а также о поступивших в управляющую организацию предложениях об оснащении жилых зданий приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также об установленных Федеральным законом №261-ФЗ от 23.11.2009 г., и Постановлением КМ РТ №604 от 29.07.2010 г. об утверждении долгосрочной целевой программы «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности в Республике Татарстан на 2011 – 2015 годы и на перспективу до 2020 года» сроках оснащения приборами учета используемых энергетических ресурсов;
3) обеспечивать надлежащее состояние указателя класса энергетической эффективности жилого здания и при изменении указанного класса обеспечивать замену такого указателя, требования к которому устанавливаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти;
4) регулярно (не реже чем один раз в год) разрабатывать и доводить до сведения собственников помещений в жилом здании предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, которые возможно проводить в жилом здании, с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов и сроков окупаемости предлагаемых мероприятий;
5) в отопительный сезон проводить действия, направленные на регулирование расхода тепловой энергии в жилом здании в целях ее сбережения, при наличии технической возможности такого регулирования и при соблюдении тепловых и гидравлических режимов, а также требований к качеству коммунальных услуг, санитарных норм и правил. Если расчеты за потребляемую в жилом здании тепловую энергию осуществляются с учетом величины тепловой нагрузки управляющая организация должна определить величину тепловой нагрузки при соблюдении установленных требований к качеству коммунальных услуг, санитарных норм и правил, произвести иные предусмотренные законодательством РФ действия в целях оптимизации расходов собственников помещений в жилом здании на оплату тепловой энергии, а также доводить до сведения собственников информацию о проводимых в соответствии с требованиями настоящей части действиях или об отсутствии возможности их проведения по технологическим причинам;
6) за счет и по поручению собственников помещений в многоквартирном доме, которые введены в эксплуатацию до 27.11.2009 г. завершить оснащение таких зданий приборами учета используемых воды, природного газа, тепловой энергии, электрической энергии, а также ввод установленных приборов учета в эксплуатацию. При этом жилые здания в срок указанный в Федеральном законе №261-ФЗ от 23.11.2009 г. и Постановлении КМ РТ №604 от 29.07.2010 г должны быть оснащены коллективными (общедомовыми) приборами учета используемой воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также индивидуальными и общими (для коммунальной квартиры) приборами учета используемых воды, природного газа, электрической энергии.
9.2.1.2 Управляющие организации от имени и за счет собственников помещений в жилых зданиях:
1) заказывают проведение энергетического обследования жилого здания, которое может проводит только лицо, являющееся членом саморегулируемой организации, в области энергетического обследования. Условиями договора о проведении энергообследования может предусматриваться разработка отчета, содержащего перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности. По результатам энергетического обследования проводившее его лицо составляет энергетический паспорт, отвечающий требованиям ст. 15 Федерального закона №261-ФЗ от 23.11.2009 г. и передает его управляющей организации, которая должна обеспечить его сохранность;
2) запрашивают в организациях, снабжающих энергетическими ресурсами по сетям, которые присоединены к внутридомовым сетям, предложения об оснащении многоквартирных домов, жилых домов, приборами учета используемых энергетических ресурсов, снабжение которыми или передачу которых осуществляют указанные организации;
3) осуществляют иные действия, направленные на снижение объема используемых в жилом здании энергетических ресурсов, в том числе путем заключения с собственниками энергосервисного договора (контракта) отвечающего требованиям ст. 19 Федерального закона ст. 261-ФЗ от 23.11.2009 г. и обеспечивающего снижение объема используемых в жилом здании энергетических ресурсов.
За несоблюдение требований энергетической эффективности, предъявляемых к многоквартирным домам, требований их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований о проведении обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, управляющие организации могут быть привлечены к административной ответственности по ст. 19.6 Кодекса об административных правонарушениях РФ в виде штрафа.
9.2.2 Виды программ по энергосбержению и энергоэффективности
9.2.2.1 В зависимости от сроков внедрения программы по энергосбержению и энергоэффективности делятся на:
- первоочередные со сроком окупаемости до 2 лет (установка приборов учета, утепление оконных и дверных проемов, сокращение потерь и утечек воды, тепловой и электрической энергии и др.);
- среднесрочные, со сроком окупаемости от 2 до 7 лет включают в себя внедрение оптимальных графиков расхода и регулирования температуры материального носителя с использованием средств автоматизации и контроля замена оконных и дверных блоков и др.;
- долгосрочные, требующие значительных капитальных вложений, со сроком окупаемости более 7 лет. К таким мероприятиям относятся – утепление наружных стеновых ограждений зданий с использованием жестких плит, гибких матов и других материалов, и другие.
9.2.3
Общие требования к мероприятиям по энергосбережению и повышению энергоэффективности
9.2.3.1 В соответствии с федеральным законом № 261-ФЗ от 23.11.2009 жилые здания должны соответствовать требованиям энергетической эффективности, которые включают в себя:
1) показатели, характеризующие удельную величину расхода энергетических ресурсов в многоквартирном доме;
2) требования к влияющим на энергетическую эффективность многоквартирных домов архитектурным, функционально-технологическим, конструктивным и инженерно-техническим решениям;
3) требования к отдельным элементам, конструкциям многоквартирных домов и к их свойствам, к используемым в многоквартирных домах устройствам и технологиям, а также требования к включаемым в проектную документацию и применяемым при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте многоквартирных домов технологиям и материалам, позволяющие исключить нерациональный расход энергетических ресурсов как в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта многоквартирных домов, так и в процессе их эксплуатации.
9.2.4 Перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергоэффективности
9.2.4.1 В целях повышения уровня энергосбережения в жилищном фонде и его энергетической эффективности управляющая организация может осуществлять следующие мероприятия:
1) проведение энергетических обследований для выявления первоочередных мер сокращения потерь с составлением энергетического паспорта зданий;
2) организация учета и контроля за использованием энергоносителей путем установки приборов учета используемых воды, природного газа, тепловой энергии, электрической энергии, а также ввод установленных приборов в эксплуатацию;
3) Энергосбережение путем уменьшения потерь воды и тепловой энергии в жилых зданиях и коммуникациях
4) в отношении конструктивных элементов жилых зданий:
а) наружные входные двери в подъезды и лестничные клетки должны иметь самозакрывающие устройства (доводчики), а также ограничители хода дверей (остановы);
б) для снижения теплопотерь при отсутствии самозакрывающих устройств в притворах дверей следует устанавливать упругие уплотняющие прокладки;
в) входные двери или люки (для чердачных помещений с запасными, напорными и расширительными баками) выхода на кровлю должны быть утеплены, оборудованы уплотняющими прокладками, всегда закрыты на замок;
г) для предотвращения протечек и промерзаний в местах сопряжения стен и заполнений оконных (балконных) проемов по периметру оконных (балконных) коробок должна быть герметизация и утепление (войлок, пакля, поролон и др.) с обжатием на 30 - 50%.
д) с целью экономии топлива и улучшения температурно-влажностного режима помещений оконные (балконные) проемы должны оборудоваться уплотняющими прокладками, лучше из пенополиуретана (поролона), которые подлежат замене не реже 1 раза в 5 лет.
е) переохлаждаемые перекрытия должны быть утеплены следующим образом:
- чердачные перекрытия: довести слой теплоизоляции до расчетного; на чердаке вдоль наружных стен на полосе шириной 0,7 - 1 м должен быть дополнительный слой утеплителя или скос из теплоизоляционного материала под углом 45 град.; утепление переохлаждаемых зон перекрытия с теплым чердаком (под вентшахтами и др.) следует осуществлять по расчету;
- междуэтажные перекрытия: усилить теплоизоляцию в местах их примыкания к наружным стенам (после вскрытия пола); теплоизоляцию по торцам панелей и прогонов; оштукатурить внутренние поверхности кирпичных стен в пределах подпольного пространства; уплотнить стыковые соединения панельных стен и сделать скосы из утепляющего материала шириной 25 - 30 см;
- перекрытия над проездами и подпольями: утеплить в зонах расположения входных дверей в подъезд и вентиляционных продухов цокольных стен; при этом увеличить толщину теплоизоляции на 15 - 20% по проекту;
ж) проводить утепление чердачного перекрытия, обеспечить наличие по периметру чердачного помещения дополнительного слоя теплоизоляции, утепление всех трубопроводов инженерных коммуникаций на расчетную наружную температуру, утепление и герметичность вентиляционных коробов и шахт, утепление дверей, ведущих на чердак;
з) стекла входных дверей в подъезд должны быть, как правило, армированные, закрепленные на эластичных резиновых прокладках или защищены решетками;
и) заполнения оконных и дверных проемов, подвергшиеся значительному износу (вследствие гниения, коробления, разрушения в узлах и т.п.), должны заменяться новыми, проантисептированными аналогичной конструкции и формы с однотипными приборами. Все поверхности, соприкасающиеся с каменными стенами, должны быть изолированы;
к) спаренные балконные двери с низкими теплотехническими качествами следует утеплять укладкой между филенками слоя эффективного теплоизоляционного материала: поролон (пенополиуретан), антисептированный оргалит, минеральный войлок и т.п;
л) окна и балконные двери с двойным остеклением в районах с расчетной температурой наружного воздуха минус 30 град. С и ниже необходимо при капитальном ремонте со стороны помещений дополнять третьим переплетом в соответствии с установленными требованиями.
м) уплотняющие прокладки (из полушерстяного шнура, губчатой резины или поролона (пенополиуретана) в притворах оконных переплетов и балконных дверей следует заменять каждые шесть лет. Прокладки должны устанавливаться после окраски переплетов (полотен). Окраска прокладок не допускается.
н) теплоизоляцию ограждающих конструкций жилых зданий следует устраивать в соответствии с действующими нормативными документами;
о) теплозащиту дефектных участков стен и крыш необходимо осуществлять путем:
- устранения неисправностей в ограждающих конструкциях, способствующих увлажнению атмосферной (особенно через стыки панелей), бытовой и грунтовой влагой и повышению инфильтрации;
- просушки отсыревших участков стен и крыш;
- утепления участков ограждающих конструкций с недостаточным сопротивлением теплопередачи (по расчету) дополнительным утепляющим слоем, устройством вертикальных скосов в местах сопряжения наружных стен между собой и с чердачными перекрытиями (покрытиями), установки стояков отопления в наружных углах и др.;
- просушки или замены (в случае целесообразности) отсыревшего утеплителя на более эффективный;
- восстановления герметизации стыковых соединений панелей, сопряжений стен с оконными блоками, балконными плитами и отделкой стен;
- ремонта кровельного покрытия.
5) в отношении внутреннего инженерного оборудования жилого здания:
а) обеспечение исправной, достаточной теплоизоляции внутренних трубопроводов, стояков. Устранение протечек, утечек, закупорок, засоров, срывов гидравлических затворов, санитарных приборов и негерметичности стыковых соединений в системах канализации.
б) обеспечение надежности и прочности крепления канализационных трубопроводов и выпусков, наличие пробок у прочисток и т.д.
в) не допускать подтопление подвалов и техподполий из-за неисправностей и утечек от инженерного оборудования;
г) осуществлять мероприятия по устранению неисправностей внутренних водопроводов и канализаций: устранение утечек, протечек, закупорок, засоров, дефектов при осадочных деформациях частей здания или при некачественном монтаже санитарно-технических систем и их запорно-регулирующей арматуры, срывов гидравлических затворов, гидравлических ударов (при проникновении воздуха в трубопроводы), заусенцев в местах соединения труб, дефектов в гидравлических затворах санитарных приборов и негерметичности стыков соединений в системах канализации, обмерзания оголовков канализационных вытяжек и т.д. в установленные сроки;
д) предотвращать образование конденсата на поверхности трубопроводов водопровода и канализации. Для предупреждения образования конденсата на трубы наносят теплоизоляцию или гидроизоляционные покрытия, а также, при возможности, уменьшают влажность в помещении.
е) обслуживание насосных установок систем водоснабжения и местных очистных установок систем канализации.
6) в отношении системы теплоснабжения:
а) немедленно устранять (с принятием мер безопасности) выявленные аварии во внутриквартальных тепловых сетях (до колодца или до тепловой камеры);
б) месяц до окончания текущего отопительного периода управляюшая организация должна разработать, согласовать с теплоснабжающей организацией и утвердить в органах местного самоуправления графики работ по профилактике и ремонту тепловых сетей, тепловых пунктов и систем теплопотребления с извещением жителей за два дня об остановке.
в) установка теплоотражателей между отопительным прибором и стеной;
г) применение тепловых насосов для повышения эффективности использования располагаемого потенциала теплоносителя;
д) усиление теплозащиты стен и перекрытий (замена старых окон на стеклопакеты, остекление лоджий и балконов);
е) снижение потерь тепла с инфильтрацией воздуха путем уплотнения щелей и неплотностей оконных и дверных проемов, установка доводчиков входных дверей;
ж) теплоизоляция (восстановление теплоизоляции) внутренних трубопроводов систем отопления и ГВС в неотапливаемых подвалах и на чердаках;
з) снижение гидравлических и тепловых потерь за счет удаления отложений с внутренних поверхностей радиаторов и разводящих трубопроводных систем экологически чистыми технологиями без демонтажа оборудования;
и) установка автоматизированных узлов регулирования теплопотребления с балансировочными клапанами;к) установка регуляторами расхода на горизонтальную разводку системы отопления в квартирах; л) установка квартирных приборов учета тепла (счетчиков тепла при горизонтальной разводке труб и радиаторных распределителей при вертикальной разводке), установка радиаторных термостатов;м) снижение температуры воздуха в помещениях в нерабочее время.
7) в отношении систем центрального отопления:
а) поддержание температуры воды, поступающей и возвращаемой из системы отопления в соответствии с графиком качественного регулирования температуры воды в системе отопления;
б) равномерный прогрев всех нагревательных приборов;
в) поддержание требуемого давления (не выше допускаемого для отопительных приборов) в подающем и обратном трубопроводах системы;
г) обеспечить герметичность труб;
д) немедленное устранение всех видимых утечек воды;
е) проводить ремонт или замену неисправных кранов на отопительных приборах;
ж) производить наладку системы отопления, ликвидацию излишне установленных отопительных приборов и установка дополнительных в отдельных помещениях, отстающих по температурному режиму.
з) обеспечить температуру воздуха в помещениях жилых зданий в холодный период года должна быть не ниже значений, предусмотренных стандартами.
и) обеспечить наличие блочного индивидуального автоматизированного теплового пункта;
к) обеспечить наладку систем отопления и опломбирование элеваторов и регуляторов в положении согласно наладочных карт;
л) застеклять лоджии и балконы;
м) обеспечить ликвидацию мостов холода в местах сопряжения оконных переплетов со стеной;
н) производить уплотнение щелей и неплотных оконных и дверных проемов;
о) обеспечить наличие тамбуров и их секционирование во входах в помещение и пружин на дверях;
п) установить квартирных теплосчетчиков;
р) внедрить пофасадного регулирования отпуска с учетом метеофакторов (скорости ветра и солнечного излучения).
Персонал управляющей организации должен следить за исправным состоянием системы отопления, своевременно устранять неисправности и причины, вызывающие перерасход тепловой энергии.
Увеличивать поверхность или количество отопительных приборов без специального разрешения Управляющей организации не допускается.
8) в отношении системы горячего водоснабжения:
1) изолировать стояки систем горячего водоснабжения эффективным теплоизоляционным материалом.
2) обеспечить установку системы автоматического регулирования;
4) устранять капели с запорной арматуры, воды;
9) электроснабжение:
а) модернизация внутриподъездной осветительной системы на основе современных энергосберегающих светильников, светодиодов;
б) оборудование систем освещения подъездов, лестничных клеток системами автоматического регулирования (датчиками движения, присутствия);
в) внедрение многоставочных счетчиков электроэнергии, замена приборов учета по мере истечения межповерочного интервала на многотарифные приборы учета с подключением к информационной магистрали;г) оборудование зданий устройствами компенсации реактивной мощности.
9.3
Санитарное обслуживание жилых зданий
9.3.1 Общие положения
9.3.1.1 В настоящем подразделе устанавливаются:
- требования к организации и проведению мероприятий по санитарному обслуживанию мест общего пользования жилых зданий: придомовой территории, лестничных клеток, мусоропровода, надворных туалетов.
- требования к организации и проведению мероприятий по вывозу твердых бытовых отходов, жидких отходов, дератизации, дезинсекции, содержание зеленых насаждений на территории домовладений
- основной перечень работ по санитарному обслуживанию мест общего пользования жилых зданий.
9.3.1.2 Управляющие организации в своей деятельности проведении работ по санитарному обслуживанию жилых зданий обязаны соблюдать санитарно-эпидемиологические требования, установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации, государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами государственной санитарно-эпидемиологической службы Российской Федерации, нормативными документами территориальных органов государственной санитарно-эпидемиологической службы.
9.3.2 Мероприятия по организации санитарного обслуживания
9.3.2.1 Для поддержания надлежащего санитарного состояния жилого здания управляющая организация должна:
1) определить минимальный перечень работ по санитарной уборке соответствующий санитарным нормам и требованиям: дворовой территории, мест общего пользования, уборке элементов жилого здания (мусоропроводы, подвалы) и санитарной обработке (дезинфекция, дезинсекция, дератизация);
2) определить периодичность выполнения, используя требования действующих нормативно-правовых актов РФ, а также местных нормативно-правовых актов;
3) согласовать и утвердить перечень работ его с собственником или общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, комплекса жилых домов.
9.3.2.2 Работы по санитарной уборке, обработке управляющая организация вправе выполнять самостоятельно или с привлечением специализированной организации.
9.3.2.3 В случае самостоятельного выполнения работ по санитарной уборке и обработке управляющая организация должна иметь:
1) квалифицированный и обученный штат специалистов для выполнения указанных работ;
2) наличие методических документов на конкретное средство, которым будет проводиться обработка элементов жилого здания (п. 3.4. СанПин 3.5.1378-03 «Санитарно-эпидемиологические требования к организации и осуществлению дезинфекционной деятельности»).
3) для осуществления уборочных работ обеспечить специалистов необходимыми материалами и уборочным инвентарем, а также уборочной техникой, если уборка производится механизированным способом.
4) для осуществления уборочных работ, а также работ по санитарной обработке (дератизация, дезинсекция, дезинфекция) обеспечить работников средствами индивидуальной защиты.
5) соблюдать санитарно-эпидемиологические требования к организации и осуществлению работ
9.3.2.4 В случае привлечения подрядной организации к выполнению работ по санитарной уборке и специализированной организации по обработке управляющая организация должна проверить соответствие их требованиям, указанным в п. 9.3.2.3. настоящей главы, и нести полную ответственность перед потребителями в случае причинения им вреда действиями указанных организаций.
9.3.2.5 Управляющая организация должна заблаговременно проинформировать жильцов жилого дома о предстоящем проведении процесса санитарной обработки (дератизации, дезинсекции, дезинфекции), но только в том случае, если жилое здание находится на территории очага инфекционного заболевания (п. 2.4, 3.4 СанПин 3.5.1378-03 «Санитарно-эпидемиологические требования к организации и осуществлению дезинфекционной деятельности») для принятия жильцами всех мер предосторожности.
9.3.3 Перечень обязательных работ для включения в договор управления
Перечень нижеприведенных работ по санитарному содержанию жилого здания и периодичности их выполнения должны быть указаны в договоре управления.
По решению собственника (по решению общего собрания собственников помещений в жилом здании) периодичность и состав работ могут быть изменены. При наличии особых местных условий, вызывающих повышенную засоренность, периодичность выполнения уборочных работ может быть изменена в большую сторону, но при этом условии управляющая организация обязана уведомить собственников о такой проблеме. Решения об увеличении частоты санитарной уборки принимаются на общем собрании собственников.
Перечень работ для обеспечения должного санитарного состояния жилого здания и входящего в него общего имущества:
| № п/п |
Наименование работ |
Периодичность |
| Дворовая территория |
||
| 1 |
Промывка урн |
не реже 1 раза в 10 дней в летний период (п. 2.2.4. СанПин 42-128-4690-88 "
|
| 2 |
Посыпка территории песком или смесью с песка с хлоридами |
Согласно п. 3.6.6., 3.6.8. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003г. №170 с периодичностью, принимаемой огранном местного самоуправления |
| 3 |
Очистка территории от наледи и льда |
периодичность работ определяется местными нормативными актами в зависимости от климатических условий населенного пункта |
| Места общего пользования |
||
| 1 |
периодичность работ определяется органами местного самоуправления |
|
| 2 |
Мытье окон |
п. 4 ст. 10 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384-ФЗ от 30.12.2009г. |
| Содержание мусоропровода |
||
| 1 |
Уборка мусороприемных камер |
1 раз в сутки (Приложение 3 Санитарно-эпидемиологические правила 3.5.3.1129-02) |
| 2 |
Очистка, дезинфекция и дезинсекции всех элементов ствола мусоропровода |
1 раз в неделю (п. 2.2.8. СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территорий населенных мест», утвержденные Минздравом СССР 05.08.1988 г. №4690-88). |
| 3 |
Дезинфекция деревянных мусоросборников |
не реже 1 раза в 10 дней в летний период (п. 2.2.4. СанПин 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территорий населенных мест» |
| Дворовые уборные |
||
| 1 |
Уборка помещения |
1 раз в сутки п. 2.3.5. Санитарные правила и нормы СанПиН 42-128-4690-88 («Санитарные правила содержания территорий населенных мест») |
| 2 |
Дезинфекция помещения |
не реже 1 раза в неделю (п. 2.3.5. Санитарные правила и нормы СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территорий населенных мест») |
| 3 |
Очищение выгреба |
по мере наполнения, но реже 1 раза в полгода (п. 2.3.4. Санитарные правила и нормы СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территорий населенных мест»). |
ТАБЛИЦА 3 Обязательный перечень работ по уборке мест общего пользования
| №
п/п
|
Наименование работ
|
Периодичность
|
Нормативный документ
|
| 1. |
Влажное подметание лестничных площадок и маршей, нижних трех этажей |
проводится ежедневно |
Приложение 3 Приказа Госстроя России от 9 декабря 1999г. № 139 «Об утверждении рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда».
|
| 2. |
Влажное подметание лестничных площадок и маршей выше третьего этажа |
проводится 1-3 раза в неделю в зависимости от оборудования дома (лифт, мусоропровод) |
|
| 3. |
Мытье лестничных площадок и маршей, нижних трех этажей |
проводится 1-2 раза в месяц |
|
| 4. |
Мытье лестничных площадок и маршей, выше третьего этажа |
проводится 1-2 раза в месяц |
|
| 5. |
Мытье пола кабины лифта |
проводится ежедневно |
|
| 6. |
Обметание пыли с потолков |
проводится 1 раз в год |
|
| 7. |
Влажная протирка стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, оконных решеток, чердачных лестниц, шкафов для электросчетчиков и слаботочных устройств, почтовых ящиков |
проводится 1 раз в год |
|
| 8. |
Влажная протирка подоконников, отопительных приборов |
проводится 1-2 раз в год |
|
| 9. |
Мытье окон |
проводится 1-2 раз в год |
|
| 10. |
Очистка металлической решетки и приямка, уборка площадки перед входом в подъезд |
проводится 1 раз в неделю |
|
| 11. |
Уборка чердаков и подвалов |
проводится 1 раз в год |
ТАБЛИЦА 4 Обязательный перечень работ по содержанию мусоропровода
| №
п/п
|
Наименование работ
|
Периодичность
|
Нормативный документ
|
| 1. |
Профилактический осмотр мусоропровода |
проводится 2 раза в месяц |
Приложение 2 Приказа Госстроя России от 9 декабря 1999г. № 139 «Об утверждении рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда». п. 2.2.8. СанПиН 42-128-4690-88 "Санитарные правила содержания территорий населенных мест"(утв. Минздравом СССР 5 августа 1988 г. N 4690-88). |
| 2. |
Удаление мусора из мусороприемных камер |
проводится ежедневно |
|
| 3. |
Уборка мусороприемных камер |
проводится ежедневно |
|
| 4. |
Уборка загрузочных клапанов мусоропроводов |
проводится 1 раз в неделю |
|
| 5. |
Мойка сменных мусоросборников |
проводится ежедневно |
|
| 6. |
Уборка бункеров |
проводится 1 раз в месяц |
|
| 7. |
Очистка и дезинфекция всех элементов ствола мусоропровода |
проводится 1 раз в месяц |
|
| 8. |
Дезинфекция мусоросборников |
проводится 1 раз в месяц |
|
| 9. |
Устранение засора |
производится по мере необходимости |
ТАБЛИЦА 5 Обязательный перечень работ по уборке надворных туалетов
| №
п/п
|
Наименование работ
|
Периодичность
|
Нормативный документ
|
| 1. |
Очистка пола от нечистот |
проводится 1 раз в сутки |
Периодичность устанавливается нормативными документами органов местного самоуправления |
| 2. |
Подметание пола |
проводится 1 раз в сутки |
|
| 3. |
Мытье пола в туалете с помощью метлы и смыванием |
проводится 1 раз в неделю в теплый период |
|
| 4. |
Посыпка песком территорий вокруг туалета в теплый период |
проводится 2 раза в месяц |
|
| 5. |
Побелка туалета высотой 1 м от пола, с помощью щетки стен туалета известковым раствором |
проводится 2 раза в теплый период |
Перечень работ, выполняемых при наличии специальной техники, специальных средств с целью соблюдения нормального санитарного состояния жилого здания и дворовой территории:
| № п/п |
Наименование работ |
Периодичность |
| 1. |
Вывоз твердых бытовых отходов |
в зависимости от климатических условий населенного пункта периодичность вывоза твердых бытовых отходов согласовывается с местными учреждениями санитарно-эпидемиологической службы. (п.2.2.Санитарные правила и нормы СанПиН 42-128-4690-88 "Санитарные правила содержания территорий населенных мест" (утв. Минздравом СССР 5 августа 1988 г. N 4690-88). |
| 2 |
Вывоз крупногабаритного мусора |
по мере накопления, но не реже 1 раза в неделю (П. 2.2.9. Санитарные правила и нормы СанПиН 42-128-4690-88 "Санитарные правила содержания территорий населенных мест" (утв. Минздравом СССР 5 августа 1988 г. N 4690-88). |
| 3. |
Дератизация |
периодичность проведения регулируется нормативно-правовыми актами, принятыми органами местного самоуправления |
| 3. |
Дезинсекция |
проводится не менее 1 раза в месяц (П. 5.2. СанПиН 3.5.2.1376-03 «Санитарно-эпидемиологические требования к организации и проведению дезинсекционных мероприятий против синантропных членистоногих») |
| 4. |
Дезинфекция (профилактическая) |
периодичность проведения регулируется нормативно-правовыми актами, принятыми органами местного самоуправления |
9.3.4 Рекомендуемый перечень работ по санитарному содержанию жилого здания
Управляющая организация при проведении осмотра жилого здания должна учитывать особенности конкретного жилого здания: его техническую оснащенность, свойства инженерного оборудования, конструктивных элементов здания, на основании чего в дальнейшем формировать дополнительный перечень указанных выше работ, например:
- мойка фасада здания, с применением моющих средств;
- полировка металлических поверхностей в местах общего пользования;
- уборка коврового покрытия пылесосом;
- мытье зеркальных и стеклянных поверхностей;
- протирка мебели;
- выкашивание, стрижка газонов;
- подрезка деревьев и кустов;
- иные виды работ.
Решение о выполнении дополнительных видов работ по санитарному содержанию жилого здания и периодичности их проведения принимается собственниками помещений с учетом предложений управляющей организации.
9.3.5 Основные требования к санитарному содержанию жилых зданий, контроль безопасности и качества
Согласно Санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям" (утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г.) и п. 6 Санитарно-эпидемиологических правил и норм СанПин 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территорий населенных мест»требования к соблюдению санитарного состояния жилого здания управляющей организации необходимо:
- выполнять требования санитарного законодательства, а также постановлений, предписаний и санитарно-эпидемиологических заключений осуществляющих государственный санитарно-эпидемиологический надзор должностных лиц;
- обеспечивать контроль за работой по уборке дворовой территории и мест общего пользования жилого здания;
- обеспечивать контроль за недопущением хранения и использования в жилых зданиях и в помещениях общественного назначения, размещенных в жилом здании, веществ и предметов, загрязняющих воздух;
- контролировать выполнение работ или совершение других действий, являющихся источниками повышенных уровней шума, вибрации, загрязнения воздуха, либо нарушающих условия проживания граждан в соседних жилых помещениях;
- не допускать захламление, загрязнение и затопление подвалов и технических подполий, лестничных пролетов и клеток, чердачных помещений, других мест общего пользования;
- обеспечить температурно-влажностный режим помещений подвалов, технических подполий, чердачных помещений, препятствующий выпадению конденсата на поверхностях ограждающих конструкций;
- обеспечивать своевременный вывоз бытовых отходов, содержать в исправном состоянии мусоропроводы и мусороприемные камеры;
- обеспечить установку на обслуживаемой территории сборников для твердых отходов, а в неканализованных зданиях иметь, кроме того, сборники (выгребы) для жидких отходов;
- обеспечить свободный подъезд и освещение около площадок под установку контейнеров и мусоросборников;
- проводить мероприятия, направленные на предупреждение возникновения и распространения инфекционных заболеваний (дезинфекция), связанных с санитарным состоянием жилого здания. По договору со специализированной организацией проводить мероприятия по уничтожению насекомых и грызунов (дезинсекция и дератизация);
- проводить среди населения разъяснительной работы по организации уборки территории.
9.4 Взаимодействие управляющей организации с собственниками
9.4.1 Мероприятия, направленные на установление взаимоотношений с собственниками через их представителей
9.4.1.1 Взаимодействие управляющей организации с собственниками помещений в жилых зданиях по основным вопросам деятельности осуществляется через представителя от собственников
9.4.1.2 Управляющая организация при взаимодействии с представителем от собственников должна:
- предоставлять ежегодный отчет о выполнении условий договора управления;
- предоставлять на подпись акты выполненных работ;
- направлять сообщение о формировании соответствующих комиссий образуемых совместно с представителями управляющей организации и третьими лицами (ресурсоснабжающими организациями и пр.).
- предоставлять необходимую информацию для проверки объемов, качества и периодичности оказанных услуг и выполненных работ;
9.4.2 Отчетность управляющей организации перед собственниками за исполнение обязательств по договору управления
9.4.2.1 Управляющая организация обязана раскрывать перед собственниками информацию об исполнении своих обязательств по договору управления и доводить ее до них в форме:
- ежегодного отчёта о выполнении договора управления за предыдущий год, сметы доходов и расходов за предыдущий год, которые должны быть представлены собственниками, если иное не установлено договором управления, в течение первого квартала текущего года;
- размещения в местах утвержденных общим собранием собственников помещений (например, на информационных досках, расположенных в общедоступных местах: на лестничных площадках подъездов и прочих местах жилого здания) сведений о проделанной, выполняемой или предстоящей работе на определенный период (квартал, год);
- своевременных письменных ответов подготовленных по обращениям собственников помещений, направленных в адрес управляющей организации в письменном виде;
- устных разъяснений по вопросам касающимся деятельности управляющей организации, в случае личного обращения собственников помещений в управляющую организацию.
9.4.2.2 Управляющая организация при выполнении работ (услуг) должна подписать акты выполненных работ (услуг) собственникам, а также акты устраненных недостатков.
9.4.3 Порядок рассмотрения управляющей организацией жалоб, заявок и иных обращений собственников и иных третьих лиц
9.4.3.1 Управляющая организация размещает в общедоступных местах (на лестничных площадках подъездов, в офисе управляющей организации и пр.) образец обращения в управляющую организацию, в котором должны содержаться:
9.4.3.2 Письменное обращение подлежит обязательной регистрации в день поступления в управляющую организацию в книге (журнале) регистрации обращения собственников и иных лиц, пользующихся помещениями в жилом здании.
9.4.3.3 Письменное обращение, поступившее в управляющую организацию, рассматривается в течение 10 дней со дня регистрации письменного обращения.
9.4.4 При рассмотрении обращений управляющая организация обязана:
- обеспечить объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения, в случае необходимости с участием заявителя, направившего обращение;
- давать устный, если это непосредственно указанно в обращении или письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов;
- знакомить заявителя с документами и материалами, касающимися рассмотрения обращения, если это не затрагивает права, свободы и законные интересы других лиц и если в указанных документах и материалах не содержатся сведения, составляющие охраняемую федеральным законом тайну;
- принимать оперативные меры, направленные на восстановление нарушенных прав и законных интересов собственников и иных лиц, пользующихся помещениями в жилом здании;
- обеспечить защиту персональных данных заявителей. Управляющая организация использует полученную от заявителей персональную информацию, такую как имя, отчество и фамилия, адрес, адрес электронной почты, номера телефона и факса, исключительно с целью организации процесса управления жилым зданием.
9.4.5 Ответ на обращение подписывается руководителем управляющей организации, либо уполномоченным на то должностным лицом.
9.4.6 Управляющая организация обязана донести до сведения собственников порядок рассмотрения жалоб и обращений.
9.4.7 Управляющая организация осуществляет контроль за соблюдением порядка рассмотрения обращений, анализирует содержание поступающих обращений, принимает меры по своевременному выявлению и устранению причин нарушения прав и законных интересов собственников и иных лиц пользующихся помещениями в жилом здании.
Библиография
1) Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть первая, от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ.
2) Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ.
3) Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ.
4) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ.
5) Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ.
6) Налоговый кодекс Российской Федерации, часть первая, от 31.07.1998 г. №146-ФЗ.
7) Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» от 01.12.2007 г. №315-ФЗ.
8) Федеральный закон «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами» от 03.06.2009 г. №103-ФЗ.
9) Федеральный закон «О бухгалтерском учете» от 21.11.1996 г. № 129-ФЗ.
10) Федеральный закон «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23.11.2009 г. №261-ФЗ.
11) Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии» от 30.03.1999 г. №52.
12) Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 г. N 384-ФЗ.
12) Постановление Правительства № 307 от 23.05.2006 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».
13) Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».
14) Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
15) Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».
16) Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».
17) Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
18) Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
19) Приказ Госстроя России от 9 декабря 1999 г. №139 «Об утверждении рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда».
20) Приказ Госстроя России от 22.08.2000г. № 191 «Об утверждении рекомендаций по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда».
21) Приказ Минземстроя от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ».
22) Приказ Минрегиона РФ от 01.06.2007 N 45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома».
23) Приказ Минрегиона РФ от 30 декабря 2009 г. № 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства».
24) Приказ Минфина РФ от 06.07.1999 N 43н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету Бухгалтерская отчетность организации (ПБУ 499)».
25) Приказ Минфина РФ от 22.07.2003 N 67н «О формах бухгалтерской отчетности организаций».
26) Приказ Минфина РФ от 29.07.1998 N 34н «Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации».
27) Приказ Росстата от 08.12.2009 №284 «Об утверждении указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения».
28) Положение о порядке экономического стимулирования мобилизационной подготовки экономики, утверждено Минэкономразвития РФ №ГГ-181, Минфином РФ №13-6-5 9564, МНС РФ №БГ-18-01 3 02.12.2002.
29) Письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14316-РМ 07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления».
30) Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утв. Минсельхозом РФ 22.10.2008.
31) ВСН 41-85 (р) Инструкция по разработке проектов организации и проектов производства работ по капитальному ремонту жилых зданий.
32) ВСН 42-85 (р) Правила приёмки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий.
33) ВСН 47-86 (р) Нормы продолжительности проведения работ по ремонту жилищ (квартир, домов) по заказам населения.
34) ВСН 48-86 (р) Правила безопасности при проведении обследований жилых зданий для проектирования капитального ремонта.
35) ВСН 55-87 (р) Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий.
36) ВСН 58-88 (р) Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения.
37) ВСН 61-89 (р) Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов.
38) МДК 2-04.2004 Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда.
39) МДС 12-29.2006 Методические рекомендации по разработке и оформлению технологической карты.
40) МДС 12-41.2008 Монтажная оснастка для временного закрепления сборных элементов возводимых и разбираемых зданий.
41) МДС 12-43.2008 Нормирование продолжительности строительства зданий и сооружений.
42) МДС 13- 6.2000 Методика по определению непригодности жилых зданий и жилы помещений для проживания.
43) МДС 13-1.99 Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий.
44) МДС 81-6.2000 Методическое пособие по определению сметной стоимости капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения.
45) СанПиН 2.1.2.1002-00 Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям.
46) СанПиН 3.5.2.1376-03 Санитарно-эпидемиологические требования к организации и проведению дезинсекционных мероприятий против синантропных членистоногих.
47) СанПин 3.5.1378-03 Санитарно-эпидемиологические требования к организации и осуществлению дезинфекционной деятельности.
48) СанПиН 42-128-4690-88 Санитарные правила содержания территорий населенных мест.
49) СНиП 1.04.03-85 Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений.
50) СНиП 2.01.02-85* Противопожарные нормы.
51) СНиП 2.01.07-85* Нагрузки и воздействия.
52) СНиП 2.03.11-85 Защита строительных конструкций от коррозии.
53) СНиП 2.04.01-85 Внутренний водопровод и канализация зданий.
54) СниП 2.04.05-91У Отопление, вентиляция и кондиционирование.
55) СНиП 2.04.08-87 Газоснабжение.
56) СНиП 2.08.01-89 Жилые здания.
57) СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции.
58) СНиП 3.05.04-85 Наружные сети и сооружения водоснабжения и канализации.
59) СНиП 3.05.06-85 Электротехнические устройства.
60) СНиП 12-01-2004 Организация строительства.
61) СНиП 12-03-2001 Безопасность труда в строительстве.1. Общие требования.
62) СНиП 12-04-2002 Безопасность труда в строительстве.2. Строительное производство.
63) СНиП 21-01-97 Пожарная безопасность зданий и сооружений.
64) СНиП 23-05-95 Естественное и искусственное освещение.
65) СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные.
66) СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование.
67) СНиП 41-03-2003 Тепловая изоляция оборудования и трубопроводов.
68) СНиП 42-01-2002 Газораспределительные системы.
69) СНиП 52-01-2003 Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения.
70) СНиП II-7-81 Строительство в сейсмических районах.
71) СНиП II-22-81 Каменные и армокаменные конструкции.
72) СНиП II-23-81 Стальные конструкции - правильный.
73) СНиП II-23-81 Стальные конструкции.
74) СНиП II-25-80 Деревянные конструкции.
75) СНиП III-4-80 Техника безопасности в строительстве.
76) СНиП III-10-75 Благоустройство территорий.
77) ТК-25 Типовая технологическая карта на разборку крупнопанельного жилого здания.
[1]
Статья 25.Требования к обеспечению защиты от влаги. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2009г. №384-ФЗ « Технический регламент о безопасности зданий и сооружений
[2]
Статья 20 пункт 1-3 Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2009г. №384-ФЗ « Технический регламент о безопасности зданий и сооружений
[3]
Статья 21 Требования к обеспечению качества воды.Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2009г. №384-ФЗ « Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
[4]
Статья 23 Требования к обеспечению освещения. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2009г. №384-ФЗ « Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
[5]
Статья 8.Требования пожарной безопасности. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2009г.№ 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
[6]
Статья 24.Требования к обеспечению защиты от шума. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2009г. №384-ФЗ « Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
[7]
Методическое пособие по определению сметной стоимости капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения МДС 81-6.2000
[8]
Статья 29.Требования к микроклимату помещения. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2009г. №384-ФЗ « Технический регламент о безопасности зданий и сооружений
[9]
Статья 24. Требования к обеспечению защиты от шума. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2009г. №384-ФЗ « Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
[10]
Статья 32.Требования к обеспечению охраны окружающей среды. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2009г. №384-ФЗ « Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»