СОДЕРЖАНИЕ КУРСОВОЙ РАБОТЫ №001
ВНИМАНИЕ!!!
в аннотации приведены сжатые и обрезанные
выдержки из работы;
в полной версии курсовой работы все расчеты сопровождены подробными комментариями и пояснениями к расчетам.
Тема курсовой работы №001:
«Оценка стоимости недвижимости на примере двухэтажного здания торгового центра, расположенного в г. Хабаровске, по состоянию на 21 декабря 2009 года»
Содержание курсовой работы №001
| Введение…………………………………………………………………………..................... |
4 |
| 1. Методологические основы оценки недвижимости………………………………… |
6 |
| 1.1 Назначение и функции оценки недвижимости…………………………….. |
6 |
| 1.2. Принципы оценки объектов недвижимости……………………………….. |
8 |
| 1.3. Подходы и методы оценки объектов недвижимости…………………….. |
13 |
| 2. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости …………………………... |
18 |
| 2.1. Цель оценки………………………………………………………………………….. |
18 |
| 2.2. Идентификация объекта недвижимости……………………………………. |
18 |
| 2.3. Права собственности, подлежащие оценке…………………………………. |
19 |
| 2.4. Наименование собственника и его адрес…………………………….......... |
19 |
| 2.5. Инспекция объекта и дата оценки……………………………………........... |
20 |
| 2.6. Описание местоположения объекта…………………………………………… |
20 |
| 2.7 Описание характеристик объекта……………………………………………… |
22 |
| 2.8. Обзор рынка торговой недвижимости г. Хабаровска……………………. |
24 |
| 2.9. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования……….. |
27 |
| 2.10. Определение стоимости объекта затратным подходом………………… |
34 |
| 2.11. Определение стоимости объекта сравнительным подходом…………. |
44 |
| 2.12. Определение стоимости объекта доходным подходом……………....... |
49 |
| 2.13. Согласование результатов объекта оценки……………………………….. |
57 |
| Заключение………………………………………………………………………………………. |
59 |
| Список литературы……….……………………………………………………………………. |
60 |
| Приложение А – Технический паспорт на здание торгового центра |
АННОТАЦИЯ К КУРСОВОЙ РАБОТЕ №001
Общие сведения об объекте оценки:
| Адрес объекта оценки |
г. Хабаровск, … |
| Собственник объекта оценки |
ООО «…» |
| Наименование объекта оценки |
Здание торгового центра |
| Тип объекта оценки |
Отдельно стоящее здание |
| Состав объекта оценки |
Земельный участок –1812 кв.м. Здание – 498,3 кв.м. |
| Функциональное назначение |
Торговое |
| Год постройки |
2003 |
| Количество этажей |
2 |
| Общая площадь |
498,3 кв.м. |
| Строительный объем |
3030 куб.м. |
| Техническое состояние |
Хорошее |
| Группа капитальности |
I |
| Фундамент |
Бетонные блоки |
| Стены |
Кирпичные |
| Перекрытия |
Железобетонные |
| Кровля |
Металлочерепица |
| Инженерные коммуникации |
Электроснабжение, водоснабжение, канализация, газ, центральное отопление, телефон |
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования:
Рассматриваются два варианта:
ННЭИ земельного участка как вакантного
Для определения наиболее эффективного использования был проведен анализ объекта в соответствии с четырьмя критериями: физической возможности; законодательной разрешенности; финансовой оправданности и максимальной продуктивности.
В качестве ННЭИ земельного участка как свободного предложены 2 варианта застройки:
1 вариант
: строительство административно-офисного здания (5-ти этажное, общей площадью 1000 кв.м.; общий строительный объем 15200 кв.м.; группа капитальности I; фундаменты железобетонные; стены кирпичные, перегородки кирпичные оштукатуренные; перекрытия - железобетонные; полы: в складских помещениях - асфальтовые или цементные, в санитарных узлах - из метлахских плиток, в вестибюлях - мозаичные; кровля рулонная по железобетонным плитам).
2 вариант
: строительство торгового центра (5-ти этажное, общей площадью 1000 кв.м.; общий строительный объем 15200 кв.м.; группа капитальности I; фундаменты железобетонные; стены кирпичные, перегородки кирпичные оштукатуренные; перекрытия - железобетонные; полы: в складских помещениях - асфальтовые или цементные, в санитарных узлах - из метлахских плиток, в вестибюлях - мозаичные; кровля рулонная по железобетонным плитам).
Произведем выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность. Оценка максимальной продуктивности зависит от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости. Этапы расчета наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как незастроенного:
1. Определяются затраты на ….
2. Определяется стоимость строительства ... .
3. Определяется рыночная стоимость (стоимость продажи) готового объекта недвижимости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке.
4. Оценивается стоимость земельного участка как разница между ….
Таблица … - Определение ННЭИ земельного участка как «свободного»
| № |
Показатель |
Вариант застройки |
|
| Административно-офисное здание |
Здание торгового назначения |
||
| 1 |
Затраты на …, руб./кв.м. |
||
| 2 |
Затраты на …здания, руб. |
||
| 3 |
Площадь возводимого объекта, кв.м. |
||
| 4 |
Стоимость строительства объекта, руб./кв.м. |
||
| 5 |
Стоимость строительства объекта, руб. |
||
| 6 |
Цена продажи объекта, руб./кв.м. |
||
| 7 |
Цена продажи объекта, руб. |
||
| 8 |
Стоимость права аренды земли |
||
Как видно из расчетной таблицы, приведенной выше, максимальная стоимость права аренды земельного участка достигается при строительстве здания торгового назначения. Поэтому ННЭИ земельного участка как «свободного» является строительство здания торгового назначения.
ННЭИ земельного участка как застроенного
Определения наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости в текущем состоянии базируется также на вышеприведенных 4-х критериях: физической возможности; законодательной разрешенности; финансовой оправданности и максимальной продуктивности.
Таблица …. - Определение ННЭИ земельного участка как «застроенного»
| № |
Показатель |
Вариант использования |
||
| Офисные помещения |
Ресторан |
Торговый центр |
||
| 1 |
Площадь арендуемая, кв.м. |
|||
| 2 |
Ставка арендной платы |
|||
| 3 |
Потенциальный валовой доход |
|||
| 4 |
Коэффициент недозагрузки |
|||
| 5 |
Действительный валовой доход |
|||
| 6 |
Операционные расходы |
|||
| 7 |
Чистый операционный доход |
|||
| 8 |
Коэффициент капитализации |
|||
| 9 |
Рыночная стоимость, руб. |
|||
На основе данных расчетов и проведенного анализа, очевидно, что использование анализируемого здания в качестве торгового центра является наиболее прибыльным. Таким образом, в качестве варианта ННЭИ участка с имеющимися улучшениями нами был принят вариант его текущего использования, то есть в качестве торгового центра.
Затратный подход оценки недвижимости
При оценке недвижимости затратным подходом, рекомендуется следующая последовательность действий:
- определение рыночной стоимости участка земли;
- определение стоимости восстановления объекта;
- определение величины накопленного износа объекта;
- определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.
Оценка стоимости земельного участка
Как правило, при оценке земельных участков используют метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной арендной платы, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования.
В данном случае земельный участок является застроенным и принадлежит на праве долгосрочной аренды, поэтому произведем расчет рыночной стоимости методом остатка, который предполагает следующие этапы:
1. расчет …;
2. расчет ….на основе рыночных ставок арендной платы;
3. расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения …;
4. расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как …;
5. расчет стоимости земельного участка путем деления ….
Определение коэффициента капитализации для земельного участка произведем методом ….
В качестве безрисковой
используем …, которая на 21.12.2009 года (момент оценки), по данным … составляла 8,76%.
Поправка на риск вложения
в данный тип недвижимости принята на уровне 4%, так как ….
Поправка на неликвидность
представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта и время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора. Расчет поправки на недостаточную ликвидность осуществлялся по следующей формуле: …
Iб/р
– безрисковая ставка;
Тэк
– срок экспозиции объекта недвижимости, т.е. …
Поправка на неликвидность = ….
Поправка на инвестиционный менеджмент. …
Поэтому данный вид поправки учтем в размере 2%.
…
Таблица … - Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка методом остатка
| № |
Показатель |
Значение |
| 1 |
Остаточная стоимость восстановления |
|
| 2 |
ЧОД от единого объекта недвижимости |
|
| 3 |
Коэффициент капитализации для улучшений |
|
| 4 |
ЧОД улучшений |
|
| 5 |
ЧОД земельного участка |
|
| 6 |
Коэффициент капитализации для земельного участка |
|
| 7 |
Рыночная стоимость права аренды земельного участка |
Таким образом, рыночная стоимость права аренды земельного участка, рассчитанная методом остатка составила … рублей.
Определение восстановительной стоимости улучшений
Восстановительная стоимость здания по сборникам УПВС определяется в следующей последовательности:
а) по приложению … устанавливается территориальный пояс и климатический район, к которым относится город;
б) выявляется техническая характеристика оцениваемого объекта (строительный объем здания, этажность, назначение, характеристика основных конструкций, степень благоустройства и т. п.);
в) в соответствующем разделе … подбирается таблица укрупненных показателей восстановительной стоимости, подходящая по характеристике;
г) по данным Общих указаний, Технической части соответствующего раздела Сборника УПВС, примечаниям к таблицам укрупненных показателей устанавливают все надбавки и скидки, связанные с отклонениями в характеристике и степени благоустройства оцениваемого объекта относительно описания, приведенного в Сборнике. При этом надбавки, выраженные в процентах, должны быть преобразованы в коэффициенты; путем перемножения коэффициентов исчисляется общий поправочный коэффициент к табличному показателю;
д) полная восстановительная стоимость оцениваемого здания определяется умножением ….
е) Далее восстановительную стоимость необходимо умножить на индексы ….
Полная восстановительная стоимость определяется по формуле:
ВС = V*С1969*Ккр*Кр*I1984/1969*КТЕР
*I1991/1984*КТЕР
*Iдо/1991*Пп*Кндс,
где: …
Расчет прибыли предпринимателя произведем по формуле, приведенной в в учебнике Озерова Е.С. «Экономика и менеджмент недвижимости». СПБ.: Издательство «МКС», 2003. Формула: …
Накопленный физический износ
определим в соответствии с правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р). Для расчета используем формулу: Иф = ∑(Ифi*d), где: …
Таблица … - Расчет устранимого физического износа
| Наименование конструктивных элементов |
Уд. вес конструкт элементов |
ВС конструкт элементов |
Износ, % |
Исправимый физический износ, руб. |
Остаточная стоимость, руб. |
| Фундамент |
|||||
| Стены и перегородки |
|||||
| Перекрытия |
|||||
| Крыша |
|||||
| Полы |
|||||
| Проемы |
|||||
| Отделочные работы |
|||||
| Инженерные коммуникации |
|||||
| Прочие работы |
|||||
| ИТОГО: |
Таблица … - Расчет неустранимого физического износа короткоживущих элементов здания
| Наименование конструктивных элементов |
Остаточная стоимость, руб. |
Действит. возраст |
Общая физич жизнь |
Коэфф износа |
Неисправимый физ износ короткожив элементов |
| Крыша |
|||||
| Полы |
|||||
| Проемы |
|||||
| Внутренняя отделка |
|||||
| Инженерные коммуникации |
|||||
| Прочие работы |
|||||
| ИТОГО: |
Таблица …- Расчет неустранимого физического износа долгоживущих элементов здания
| № |
Показатель |
Значение |
| 1 |
Стоимость нового строительства, руб. |
|
| 2 |
Минус Исправимый физический износ (отложенный ремонт), руб. |
|
| 3 |
Минус Стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом, руб. |
|
| 4 |
Итого стоимость долгоживущих элементов с неисправимым физическим износом, руб. |
|
| 5 |
Фактический возраст здания, лет |
|
| 6 |
Нормативный срок эксплуатации, лет |
|
| 7 |
Коэффициент к определению износа |
|
| 8 |
Неисправимый физический износ долгоживущих элементов, руб. |
Таблица … - Расчет накопленного физического износа
| Вид износа |
Стоимость, руб. |
| Исправимый физический износ (отложенный ремонт) |
|
| Неисправимый физический износ короткоживущих элементов |
|
| Неисправимый физический износ долгоживущих элементов |
|
| Итого физический износ, руб. |
Расчет функционального износа
Функциональный износ (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности, избытке переменных производственных затрат и т. д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. …
Расчет внешнего износа
Экономический износ (устаревание, обесценивание) - есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.…
Таблица … - Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом
| № |
Показатель |
Сумма, руб. |
| 1 |
Полная восстановительная стоимость, руб. |
|
| 2 |
Совокупный износ, в том числе: |
|
| 3 |
- физический износ |
|
| 4 |
- функциональный износ |
|
| 5 |
- внешний износ |
|
| 6 |
Остаточная стоимость здания, руб. |
|
| 7 |
Стоимость участка земли, руб. |
|
| 8 |
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. |
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки полученная на основе затратного подхода составляет … рублей.
Сравнительный подход оценки недвижимости
На основе анализа …, а также опроса … были отобраны следующие объекты, аналогичные объекту оценки по своим конструкторским особенностям.
Таблица …- Характеристика подобранных объектов-аналогов
| Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
| Источник информации |
|||
| Местоположение |
|||
| Тип объекта |
|||
| Функциональное назначение |
|||
| Площадь объекта, м2
|
|||
| Износ, % |
|||
| Группа капитальности |
|||
| Право собственности |
|||
| Условия продажи |
|||
| Условия финансирования |
|||
| Цена продажи/ предложения |
|||
| Обременения |
|||
| Цена продажи/предложения |
Введенные корректировки
Поправка на условия финансирования.
Сделки купли-продажи в аспекте финансовых расчетов могут иметь разнообразные варианты …
Поправка на условия продажи
. Корректировка не вносится, так как …
Поправка на право собственности.
Юрисдикция объекта оценки играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи, то есть введение тех или иных ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта оценки, а, соответственно, и цену продажи. В данном случае …
Поправка на дату продажи.
Данный вид поправки учитывает разницу в рыночных ценах на дату продажи аналога с учетом инфляции по истечению времени. … В нашем случае таким объектом является …
Поправка на торг.
Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более …
Поправка на местоположение.
Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости …. Так как объект оценки и отобранные объекты аналоги расположены в разных оценочных зонах, необходимо внести корректировку, учитывающую данный фактор.
Местоположение оцениваемого объекта относится к … оценочной зоне, базовая ставка аренды для земли составляет … руб./кв.м. в соответствии с постановлением Мэра г. Хабаровска от … . Местоположение объектов-аналогов следующее:
Аналог 1 – оценочная зона …, базовая ставка – …
Аналог 2 – оценочная зона …, базовая ставка – …
Аналог 3 - оц
Поправку на местоположение по оценочной зоне рассчитаем как: …
Поправка на износ.
Поправка на износ рассчитывалась по формуле:
Поправка на износ = …, где:
Иа – износ объекта-аналога
Ио – износы объекта оценки.
Износ аналогов выяснен …, который сообщил сведения, известные ему из технического паспорта БТИ. Износ объекта оценки рассчитан …
Поправка на функциональное назначение.
Функциональное назначение аналога 3 (административное) не соответствуют функциональному назначению оцениваемого объекта (торговое).
Расчет поправки произведем сравнением стоимости строительства 1 куб.м. торгового здания (согласно ….) и здания административного (согласно …)
Поправка на функциональное назначение = …
Расчет стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж
приведен ниже в таблице.
Таблица… – Расчет стоимости объекта методом сравнения продаж
| Характеристики |
Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
| Стоимость предложения продажи, руб. |
||||
| Общая площадь кв.м. |
||||
| Стоимость продажи 1 кв.м., руб. |
||||
| Условия финансирования |
||||
| Поправка на условия финансирования
|
||||
| Скорректированная стоимость, руб./кв.м. |
||||
| Условия продажи |
||||
| Поправка на условия продажи
|
||||
| Скорректированная стоимость, руб./кв.м. |
||||
| Право собственности |
||||
| Поправка на право собственности
|
||||
| Скорректированная стоимость, руб./кв.м. |
||||
| Дата продажи |
||||
| Поправка на дату продажи
|
||||
| Скорректированная стоимость, руб./кв.м. |
||||
| Цена предложения/продажи |
||||
| Поправка на торг при продаже
|
||||
| Скорректированная стоимость, руб./кв.м. |
||||
| Местоположение (оценочная зона) |
||||
| Поправка на местоположение
|
||||
| Скорректированная стоимость, руб./кв.м. |
||||
| Износ объекта, % |
||||
| Поправка на износ
|
||||
| Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб./кв.м. |
||||
| Функциональное назначение |
||||
| Поправка на функциональное назначение
|
||||
| Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб./кв.м. |
||||
| Удельный вес |
||||
| Средняя стоимость 1 кв.м., руб./кв.м. |
||||
| Рыночная стоимость объекта, руб.
|
||||
Средневзвешенная стоимость
оцениваемого здания определяется с использованием … Удельные веса присвоим в соответствии с …
Средневзвешенная стоимость = ….
Рыночная стоимость = ….
Т.о., стоимость объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом, методом сравнимых продаж, на дату оценки составила … рублей.
Доходный подход оценки недвижимости
…
В рамках доходного подхода был использован метод прямой капитализации прибыли, так как ожидается, что … С целью определения рыночной стоимости объекта данным методом были предприняты следующие действия:
- путем анализа найденных на рынке сделок с аналогами, выявлены арендные ставки, сложившиеся на локальном рынке при сдаче в аренду аналогичных зданий;
- учетом расходов собственника, неплатежей и потерь от неполной загрузки получена величина чистого операционного дохода (ЧОД) от объекта оценки;
- методом кумулятивного построения на основе безрисковой ставки и рисков инвестирования в недвижимость рассчитана ставка капитализации;
- капитализацией ЧОД с помощью полученной ставки капитализации рассчитан доходный ориентир рыночной стоимости объекта.
Определение средней ставки арендной платы торговых комплексов
Расчет ставки аренды для оцениваемого здания проведем методом сравнения ставок арендной платы по аналогичным зданиям г. Хабаровска.
Таблица … - Расчет ставки аренды для оцениваемого объекта
| Показатель |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
| Местоположение |
||||
| Функциональное назначение |
||||
| Ставка аренды, руб./кв.м./мес. |
||||
| Среднее значение ставки аренды, руб./кв.м./мес. |
Расчет потенциального валового дохода (ПВД)
Потенциальный валовой доход определяется путем …
ПВД = …
Определение поправки на возможную недозагрузку площадей и потери при сборе арендной платы.
На основании анализа рыночных данных по сданным торговых помещениям, обычной практикой является … Однако, мы решили заложить небольшую величину потерь, которые могут возникнуть …
Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды коммерческих помещений …
Таким образом, коэффициент на возможную недозагрузку площадей и потери при сборе арендной платы = …
Расчет действительного валового дохода (ДВД)
Действительный валовой доход определяется как разница ….
ДВД = …
Определение величины операционных расходов.
Операционные расходы на содержание здания подразделяются на условно-постоянные, условно-переменные и резерв на замещение.
К условно-постоянным расходам относят …
К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых ….
Расходы на замещение – расходы на периодическую замену …
Определение условно-постоянных расходов:
1. Земельные арендные платежи. Так как рассматриваемый земельный участок находится в аренде …. Расчет арендных платежей произведем в соответствии постановлением ….
Арендные платежи = …
2. Налог на имущество составляет …
Налог на имущество = ….
3. Страховые платежи составляют …
Страховые платежи = ….
Таким образом, условно-постоянные платежи для оцениваемого объекта составляют … рублей в год.
Определение условно-переменных расходов
1. Коммунальные платежи. Коммунальные платежи …
2. Заработная плата обслуживающего персонала …
3. Налоги на заработную плату …
4. Расходы на охрану оцениваемого здания ….
5. Расходы на управление объектом ….
6. Прочие расходы. Прочие расходы для подобного типа объектов обычно составляют порядка …
Таблица …– Итоговая таблица расчета условно-переменных расходов
| Показатель |
Значение |
| а) коммунальные платежи |
|
| б) заработная плата обслуживающего персонала |
|
| в) налоги на заработную плату |
|
| г) расходы на охрану |
|
| г) расходы на управление |
|
| д) прочие расходы |
|
| Итого условно-переменные расходы |
Определение величины резерва на замещение
Резерв на замещение - предполагает …
Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем …
Формула расчета фактора фонда возмещения: …, где:
SFF - коэффициент фонда возмещения,
i - ставка дисконтирования,
n - период дисконтирования (остаточный срок службы).
Таблица … - Расчет резерва на замещение
| Конструктивный элемент |
Удельный вес в общем объеме |
Стои-мость восстановления |
Типичный срок жизни |
Фактический срок жизни |
Оставшийся срок жизни |
Фактор фонда возмещ |
Резерв на замещение |
| 1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
| Крыша |
|||||||
| Полы |
|||||||
| Проемы |
|||||||
| Отделочные работы |
|||||||
| Инженер. коммун. |
|||||||
| Прочие работы |
|||||||
| Итого резерв на замещение, руб./год |
|||||||
Таким образом, резерв на замещение составляет … рублей в год.
Расчет ставки капитализации
Понятие коэффициента капитализации применительно к недвижимости включает доход на капитал и возврат капитала.
Доход на капитал - это …
Возврат капитала означает …
Расчет ставки капитализации производился по формуле: …, где
R - коэффициент капитализации;
On - ставка дохода на капитал;
Of - норма возврата капитала.
Ставка капитализации представляет собой коэффициент, …, и определяется методом …:
а) В качестве безрисковой используем …, которая на 21.12.2009 года (момент оценки), по данным … составляла 8,76%.
б) Расчет надбавки за относительный риск инвестирования произведем в виде следующей таблицы.
Таблица … – Расчет надбавки за относительный риск инвестирования
| № |
Риски |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
| 1 |
Секторный риск – вероятность того, что соотношение спроса и предложения может существенно повлиять на арендную плату |
||||||||||
| 2 |
Риск износа – дополнительные ремонтные работы, связанные с бизнесом арендатора |
||||||||||
| 3 |
|||||||||||
| 4 |
|||||||||||
| 5 |
|||||||||||
| 6 |
|||||||||||
| 7 |
|||||||||||
| 8 |
Юридический риск |
||||||||||
| 9 |
Увеличение числа конкурирующих объектов |
||||||||||
| 10 |
Ухудшение общеэкономической ситуации |
||||||||||
| 11 |
Бизнес-риск (неопределенность денежных потоков, вызванная бизнесом, которым занимается арендатор) |
||||||||||
| 12 |
Риск управления объектом |
||||||||||
| 13 |
Количество наблюдений |
||||||||||
| 14 |
Взвешенный итог (…) |
||||||||||
| 15 |
Сумма взвешенных итогов (итог по строке …) |
||||||||||
| 16 |
Количество рисков |
||||||||||
| 17 |
Средневзвешенное значение риска … Риск надбавки за относительный риск инвестирования |
в) Надбавка за низкую ликвидность. Это компенсация за …. Расчет надбавки за низкую ликвидность произведем по формуле: …, где:
П – премия за низкую ликвидность;
Rб - безрисковая ставка;
L- период экспозиции (в месяцах);
Q- общее количество месяцев в году.
Среднерыночный период экспозиции на данный момент …
Премия за низкую ликвидность = …
г) Поправка на инвестиционный менеджмент …
Надбавка была принята на основании …. Для объекта оценки надбавка за необходимость ….
Ставку нормы возврата капитала
рассчитываем с учетом оставшегося срока экономической жизни. …
Остаточный срок жизни здания = ….
Норма возврата капитала = …
Таблица …- Расчет ставки капитализации для объекта недвижимости
| № |
Показатель |
Улучшения |
| 1 |
Безрисковая ставка |
|
| 2 |
Поправка на риск инвестирования |
|
| 3 |
Поправка на ликвидность |
|
| 4 |
Поправка на инвестиционный менеджмент |
|
| 5 |
Норма возврата капитала |
|
| 6 |
Ставка капитализации для улучшений |
Таблица …- Расчет стоимости методом капитализации дохода
| № |
Показатель |
Значение |
| 1 |
Площадь, кв.м. |
|
| 2 |
Арендная ставка, руб./кв.м./мес. |
|
| 3 |
Потенциальный валовой доход, руб./год |
|
| 4 |
Потери от недоиспользования, руб./год |
|
| 5 |
Действительный валовой доход, руб./год |
|
| 6 |
Операционные расходы, руб./год |
|
| 6.1 |
||
| 6.1.1 |
||
| 6.1.2 |
||
| 6.1.3 |
||
| 6.2 |
||
| 6.2.1 |
||
| 6.2.2 |
||
| 6.2.3 |
||
| 6.2.4 |
||
| 6.2.5 |
||
| 6.2.6 |
||
| 6.3 |
3. Резерв на замещение |
|
| 7 |
Чистый операционный доход, руб./год |
|
| 8 |
Общий коэффициент капитализации |
|
| 9 |
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. |
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом на дату оценки составляет … рублей.
Согласование результатов оценки стоимости
Основываясь на разных подходах к оценке, мы получили результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости объекта оценки с учетом как количественного, так и качественного их значения.
В итоговом согласовании каждому из результатов, полученных всеми подходами, придается свой вес. Логически обосновываемое численное значение весовой характеристики соответствующего подхода зависит от использованных уместных подходов к оценке, развитости на местном рынке собственно рыночных отношений, и, наконец, непосредственно от объекта и цели оценки.
Затратный подход
в большей степени приемлем для ….
Сравнительный подход.
Стоимость, полученная данным подходом наименее объективна в данном случае, так как …
Доходный подход.
Так как оценке подвергается объект, приносящий доход, а на стоимость объекта оценки в большей мере влияют …
Таблица …- Согласование результатов оценки
| Вид подхода к оценке |
Величина стоимости, рублей |
Удельный вес подхода |
Скорректированная стоимость, рублей |
| Затратный |
|||
| Сравнительный |
|||
| Доходный |
|||
| Рыночная стоимость объекта, руб.
|
|||
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, полученная путем согласования результатов составила … рублей.
Список используемой литературы
1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: ФЗ Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ. — М.: Проспект, 2000.
3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21.07.1997г. № 122 – ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
4. Об утверждении границ оценочных зон г. Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам: Решение Хабаровской городской Думы от 28.03.2000 г. № 413.
5. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»
6. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»
7. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)»»
8. Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчётов (сводных смет) строек»
9. Постановлению мэра города Хабаровска от 24 октября 2008 года №3263 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки на 2009 год»
10. Письмом Государственного строительного комитета СССР от 06.09.1990 г №14-Д
11. Решение Хабаровской городской Думы от 28 марта 2000 г. N 413 «Описание границ оценочных зон города Хабаровска»
12. Решение Хабаровской городской думы №571 от 23.11.2004 «Об утверждении Положения о местных налогах на территории городского округа «Город Хабаровск»».
13. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества РФ №1102-р от 10.04.2003 года
14. СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»
15. Багиев Г.Л., Асаул А.Н. Организация предпринимательской деятельности. Учебное пособие / Под общей ред. проф. Г.Л. Багиева. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2001. - 231с.
16. Бернстайн Л.А. Анализ финансовой отчетности: теория, практика и интерпретация: Пер. с англ./Научн. Ред. перевода член-корр. РАН Елисеева Н.Н. Гл. редактор серии проф. Соколов Я.В. – М.: Финансы и статистика, 2002 с. 624
17. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений: Пер. с англ. – М.: ИНФРА-М, 2006.
18. Башкатов В.С., Бузова И.А. Основы оценки стоимости недвижимости: учеб.-методич. пособие. СПб.: Изд-во СПбГУ, 2005.
19. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 1999.
20. Виноградов Д.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие. Владимирский государственный университет, 2007.
21. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М.: Маркетинг, 2002.
22. Грибовский СВ., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. М.: Интерреклама, 2003.
23. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: учеб.-практич. пособие. М.: Дело, 2001.
24. Гриненко С.В., «Экономика недвижимости». Конспект лекций. Таганрог. Издательство ТРТУ, 2004г, а также сетевая версия публикации http://www.aup.ru/books/m94/3_5_3.htm
25. Гровер Р., Соловьев М.П. Управление недвижимостью. М.: ВШПП, 2001.
26. Долгова О.В. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Воронеж. 2004.
27. Жилкин И.Е., Галеев А.З.. Сервейинг как механизм вовлечения в хозяйственный оборот неэффективно используемой недвижимости. Казань 2002. http://www.pai.ru/metods/gilkin.htm
28. Иваницкая И.П. Введение в экономику недвижимости: учеб. пособие. М.: КНОРУС, 2007.
29. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб: МКС, 2003.
30. Озеров Е.С, Тарасевич ЕМ. Экономика недвижимости: учеб. пособие. СПб.: Изд-во СПбГПУ, 2005.
31. Организация оценки и налогообложения недвижимости: учебник. В 2 т. / под общ. ред. Дж.К. Эккерта пер. с англ. А.В. Воронкина. М.: Российское общество оценщиков. Академия оценки. Старинтер, 1997.
32. Оценка бизнеса / под ред. Грязновой А.Г., Москва, «Финансы и статистика», 2003.
33. Смирнова И.В. Экономика недвижимости: учеб. пособие. СПб.: СПбГИЭУ, 2003.
34. Сивец С.Г., к.т.н., «О проблеме согласования результатов оценки», доклад на международной конференции «Актуальные вопросы оценки бизнеса и имущественных прав» 25-27 сентября 2003г, г. Алушта.
35. Смирнова И.В. Управление имуществом мегаполиса: проблемы и развитие. СПб.: СПбГИЭУ, 2004.
36. Управление государственной собственностью: учебник / под ред. д.э.н. проф. В.И. Кошкина). М.: ЭКМОС, 2002.
37. Управление недвижимым имуществом: учебник / под ред. С.Н. Максимова. СПб.: СПбГИЭУ, 2005.
38. Управление недвижимостью: учебник / под ред. С.Н. Максимова. – М.: Издательство «Дело» АНХ, 2008.
39. Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса: учебник/ М. А. Федотова, Э. А. Уткин. — М. : Экмос, 2000.
40. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй; пер. с англ. — М.: Дело ЛТД, 1995.
41. Экономика и управление недвижимостью: учеб. пособие/ А.В.Марченко. – Ростов н/Д: Феникс, 2007.
42. Экономика и финансы недвижимости / под ред. Ю.В. Пашкуса. СПб.: Изд-во СПбГУ, 2000.
43. Экономика недвижимости / под ред. В.И. Ресина. М.: Дело, 1999.
44. Экономика недвижимости: учеб. пособие / В.Н. Смагин, В.А. Киселева. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Эксмо, 2008.
ВНИМАНИЕ!!!
За дополнительную оплату
(по договоренности) возможно:
произвести пересчет рыночной стоимости данного объекта оценки в соответствии с нужной Вам датой оценки
;
доработать курсовую работу по рецензии преподавателя
;
переделать курсовую работу в соответствии с нужным Вам местоположением (любым другим городом РФ).