Введение
Актуальность темы исследования. В Конституции Российской Федерации[1] (далее – Конституции РФ) в ст. 40 закреплено право на жилище. Именно оно относится к наиболее существенным, неотъемлемым правам человека.
Потребность в жилище является одной из самых насущных естественных нужд человека. Без её удовлетворения немыслимо никакое нормальное существование и полноценное функционирование всего человеческого общества. «Люди в первую очередь должны есть, пить, иметь жилище и одеваться, прежде всего, а потом уже заниматься политикой, наукой, искусством, религией и т. д.».
В статье 1 Жилищного кодекса Российской Федерации[2] (далее – ЖК РФ) прописаны основные принципы жилищного права. Вопрос о недопустимости произвольного лишения жилища является одним из них. Согласно указанному выше принципу, никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг. Изменение вышеуказанных правил возможно лишь по основаниям и в порядке, которые предусмотрены по закону.
Сформированные в жилищной сфере рыночные отношения обусловили необходимость внесения в законодательство существенных изменений вообще и по защите жилищных прав граждан при выселении в частности. В связи с этим были приняты важные документы, такие как новый ЖК РФ, постановления Правительства, а также ряд других актуальных законов.
К сожалению, общее повышение уровня жилищных гарантий никаким образом не может выступить гарантом защиты от возможности выселения. В аспекте современных условий его оценка и правила осуществления данного акта приобретают совершенно иное значение. Именно поэтому существует острая необходимость в получении ответов на насущные вопросы, в частности о правомерности выселения в отдельных случаях. Элементы состава различных оснований для выселения граждан являются актуальными. Краеугольным камнем обозначаются требования к предоставляемым помещениям. Вызывает горячие споры вопрос о лицах, обладающих правом на получение другого жилого помещения при выселении. И это далеко не весь перечень волнующих позиций по вопросам жилья.
Многие животрепещущие проблемы в виде расторжения договора найма и выселения не получили достаточно широкой наработки в специальной литературе. Опубликованные ранее исследования по проблемам выселения из жилых помещений, включают в себя достаточно широкий круг вопросов, представленных с точки зрения принципов административно-командной системы и планового хозяйствования. К сожалению, в них нет места для отражения новых социально-экономических условий, которые как раз и привели к становлению рыночных отношений в жилищной сфере.
В новом ЖК РФ и других нормативных актах прописаны значительные поправки в нормах, которые непосредственно связаны с защитой прав на жилище собственников жилья. Затронуты проблемы в том числе в многоквартирных домах. Указанные трансформации касаются всех граждан, пользующихся жильем по договорам найма социального либо коммерческого, а не только отдельных категорий, таких как члены их семей, наниматели жилых помещений, члены кооперативов и другие.
В настоящее время остается нерешенным вопрос практики применения действующего законодательства по жилищным проблемам. На сегодняшний день ощущается потребность в глубоком анализе и системном обобщении имеющихся недоработок. Диссертационные исследования, которые были опубликованы по насущной проблеме ранее, а именно касающейся выселения из жилых помещений, однозначно устарели. Положения и выводы по данному направлению требуют немедленной переоценки и дальнейшего развития обозначенного вектора проблем как в теоретическом, так и практическом направлениях.
Актуальность проблемы, недостаточная разработка в юридической литературе вопросов, возникающих при выселении граждан с предоставлением жилого помещения или без предоставления такового, применительно к новому законодательству, большая практическая значимость задач жилищной сферы обусловили выбор темы исследования.
Все вышесказанное определяет выбор темы научного исследования, ее актуальность и значение.
Глава 1. Общеправовые аспекты прекращения жилищных правоотношений
1.1. Понятие и основания прекращения жилищных правоотношений
Принятие Конституции РФ 1993 г. предоставило РФ возможность попасть в правовое поле международною сообщества, распространить по всей территории положения международного права (ч. 4 ст. 15). Положения именно этой статьи служит основанием для включения не только в Конституцию РФ, но и в другие нормативные акты Российской Федерации, а также норм права международного сообщества; рассмотрим некоторые из них.
Статья 25 Всеобщей декларации прав человека[3], которую Генеральная Ассамблея ООН провозгласила в качестве основы для исполнения всеми государствами и народами, включает принципиальные положения: каждый человек вправе иметь жизненный уровень, в том числе пищу, медицинский уход, жилище, одежду и социальное обслуживание, необходимые для поддержки здоровья и благосостояния его и членов его семьи.
Право на жилище закреплено в ст. 40 Конституции РФ.
Декларация также указывает, что «никто не может подвергаться … произвольным посягательствам на неприкосновенность его жилища…». Конституция РФ содержит в себе эту норму международного права в ст. 25: «Жилище неприкосновенно». В ней также содержится положение запрете проникновения в жилище против воли лиц, которые в нем проживают. Этот запрет может быть отменен в случаях, установленных федеральным законом, либо на основании судебного решения. Неприкосновенность жилища гарантирована, кроме того, в уголовном и жилищном законодательстве России.
Отечественная система права и ее отрасли способствуют претворению в жизнь положений международных правовых актов общего характера, устанавливают порядок их внедрения в повседневную жизнь российского общества.
Содержанием жилищного правоотношения является, с одной стороны, обязанность государства обеспечить наличие и пользование жилья гражданину, а также право требовать от него исполнения возложенных на него в связи с этим обязательств; с другой стороны – право гражданина на удовлетворение жилищных потребностей и обязанность выполнения соответствующих требований.
Право граждан на жилище обеспечивается гарантиями, содержащимися в Конституции РФ, а также нормами законов, которые регулируют жилищные правоотношения, и прежде всего ЖК РФ.
Эти положения Конституции РФ регламентируются жилищным правом, содержание которого детализирует и закрепляет условия для реализации права граждан на жилище.
Одними из основных принципов, на которых строится жилищное право, является неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения (ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 3 ЖК РФ). В соответствии с ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане на свое усмотрение и в своих интересах осуществляют и распоряжаются принадлежащими им жилищными правами. Согласно ч.4 ст. 3 ЖК РФ выселение из жилья или ограничение права пользования жильем может быть осуществлено лишь по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ и другим федеральным законодательством.
Подобные основания предусмотрены, к примеру, ст. 85, 90, 101 ЖК РФ. Принудительный порядок выселения граждан из жилых помещений регулируется ст. 75 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «Об исполнительном производстве»[4].
В настоящее время ст. 4 ЖК РФ устанавливает определенный перечень видов жилищных правоотношений и определяет субъектный состав этих правоотношений, однако, некоторые из вышеуказанных отношений регулируются и нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в частности, например, вопросы, связанные с договором коммерческого найма, и другие.
ЖК РФ, например, регулирует следующие отношения, связанные с:
- возникновением, изменением, осуществлением, прекращением прав владения, пользования, распоряжения жильем государственного и муниципального жилищного фондов;
- пользованием жильем частного жилищного фонда;
- управлением многоквартирными домами;
- пользованием собственниками общего имущества помещений;
- отнесением помещений к числу жилых помещений, а также исключением их из жилого фонда;
- учетом жилого фонда;
- содержанием и ремонтом жилья;
- переустройством и перепланировкой жилья;
- созданием и деятельностью ЖСК, ТСЖ, прав и обязанностей их членов;
- предоставлением коммунальных услуг;
- оплатой за пользование жильем и коммунальными услугами;
- контролем за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилья установленным санитарно-техническим правилам и нормам, другим требованиям закона.
В гл. 8 ЖК РФ предусматривается право на установление, изменение или прекращение правоотношений в сфере социального найма жилья. Так, для того, чтобы вышеуказанное правоотношение появилось, необходимо заключить договор социального найма, который предусмотрен в ст. 60 ЖК РФ. Правила, которые предусматриваются статьями гл. 8 ЖК РФ, нацелены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, в соответствии с которым именно в законодательстве в сфере жилищных правоотношений должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилья. Возникшее правоотношение социального найма жилья может быть изменено при условиях, определенных в ст. 82 ЖК РФ: например, граждане, занимающие одну квартиру на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в единую семью, вправе потребовать заключения с их представителем договора социального найма жилья на оба помещения. В ч. 2 ст. 82 предусматривается, что один из членов семьи при согласии других членов семьи может потребовать признания себя нанимателем заместо первоначального нанимателя. Наконец, договор социального найма расторгается при наличии волеизъявления обеих или одной из сторон либо прекращается в силу событий, которые не зависят от воли сторон, - утраты жилья или смерти нанимателя, проживавшего одиноко.
Договор социального найма жилого помещения прекращает свое действие в силу событий, которые не зависят от воли сторон. К таким событиям относится утрата (разрушение) жилья или смерть нанимателя, проживающего одиноко (ч. 5 ст. 83 ЖК). В указанных случаях исчезает предмет или субъект правоотношения. К сожалению, в некоторых случаях возможна гибель субъекта одновременно с утратой предмета договора.
Прекращение договора жилищного найма происходит по истечению срока, в случае, когда договор был заключен на определенный срок. Так, например, в случае, если при коммерческом найме заключается договор на срок, не превышающий одного года (краткосрочный наем), то по истечении этого срока договор не подлежит расторжению, поскольку он прекращает свое действие, т.к. на то имеется прямое указание закона и наниматель должен освободить занимаемое жилье, если в договоре не предусмотрено иное (п. 2 ст. 683 ГК). Следовательно, по истечению срока, на который в пользование было предоставлено жилье, данный факт выступает в качестве основания прекращения права пользования жильем. В частности, «договор поднайма жилья, которое было предоставлено по договору социального найма, прекращается в случае истечения срока, на который был заключен данный договор», а иным основанием для признания договора поднайма прекратившим действие является прекращение самого договора социального найма жилья ( в соответствии с ч. 1,2 ст. 79 ЖК)[5].
Итак, основаниями для прекращения договора найма жилья являются:
- утрата (разрушение) жилья (ч. 5 ст. 83, ч. 1 ст. 102 ЖКРФ);
- смерть нанимателя, проживающего одиноко (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ);
- истечение сроков заключенного договора (ч. 1,2 ст. 79 ЖК РФ).
От прекращения договора найма жилья необходимо отличать прекращение правоотношений в сфере жилья.
Прекращение жилищного правоотношения выступает понятием более широким, нежели прекращение договора найма жилья. Утрата членства в жилищном кооперативе влечет за собой прекращение соответствующих жилищных отношений, но договор найма не прекращает своего действия, так как в данном случае право пользования жилым помещением базируется на отношениях членства (ст. 130 ЖК РФ). Кроме того, право пользования жилищем между членами семьи собственника и им самим базируется не на договоре найма жилья, а в силу семейных отношений, которые регулируются Семейным кодексом Российской Федерации [6] (далее – СК РФ). Исключением выступают случаи, когда данные отношения оформляются соглашением между членами семьи собственника и им самим (ст. 31 ЖК РФ). В связи с этим прекращение права пользования жильем между бывшими членами семьи собственника и им самим базируется не на прекращении договора найма жилья, а на иных основаниях.
В соответствии с ч. 1 ст. 33 ЖК РФ право пользования жильем у граждан, которым такое право представляется по завещательному отказу на определенный срок, может быть прекращено по истечению срока, который был установлен соответствующим завещательным отказом, если у таких граждан право пользования не возникло на другом правовом основании.
Так как раньше в законодательстве в сфере жилищных правоотношений не было четкого разграничения таких понятий, как расторжение и прекращение договора жилищного найма, то некоторые из ученых проводили деление оснований прекращения договора найма жилья по материально-правовому признаку, по юридическим фактам, с наступлением которых закон связывал прекращение договора найма жилья, к примеру: разрушение и порча жилья, невозможность проживать совместно и т.д. При проведении классификации оснований прекращения договора найма жилья ими выделялась группа оснований для прекращения договора найма жилья, возникающих только в силу наступления некоторых определенных юридических фактов – без нарушения нанимателем своих прав и обязанностей, без виновного нарушения им договорной дисциплины или даже на основании договора, например: замена сторон в договоре, отказ нанимателя от пользования жилым помещением и т.д. Основанием для прекращения договора найма жилья могло быть только расторжение.
Сейчас в законе четко проводится граница между рассмотренными выше понятиями - «прекращение» и «расторжение» договора жилищного найма. Прекращение договора происходит, прежде всего, с истечением срока договора и в результате событий. При этом в законе прямо указано на те нормы законодательства, которые вызывают прекращение договора найма жилья.
Что касается оснований для расторжения анализируемого договора, то ими являются определенные действия участников договора. Жилищное право и регулирует такие общественные отношения людей, действия которых и вызывают возникновение этих правоотношений.
1.2. Основания для расторжения договоров жилищного найма и выселения граждан
Договор найма жилья может быть расторгнут по желанию одной или двух сторон (нанимателя и наймодателя). Расторжение может происходить как в судебном заседании, так и в обычном порядке. Если расторжение происходит по обоюдному желанию обеих сторон или в связи с желанием нанимателя, тогда эта процедура проводится в обычном порядке.
Согласно п.1ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации[7] (далее – ГК РФ), ответственный наниматель вместе с другими проживающими с ним людьми имеет право расторгнуть договор найма при условии оповещения о своем решении наймодателя в письменной форме. Таким же образом договор имеет право разорвать и наниматель, снимающий жилье по договору социального найма. Ч.2 ст.83 ЖК РФ предусматривает, что такое решение ответственный наниматель социального жилья может принимать при условии письменного согласия всех членов его семьи, которые живут вместе с ним.
Что же касается расторжения договора социального найма, происходящего в суде, то это касается тех случаев, когда инициатором разрыва договоренности является наймодатель, причем, строго по причинам, предусмотренным законодательством.
Договор подлежит расторжению в случае изменения отношений наниматель – наймодатель с юридической точки зрения. Основание разрыва договоренностей – волеизъявление каждой из двух сторон. Таким образом, освобождение жилья нанимателем и его семьей юридически считается действием, свидетельствующим о расторжении договора по желанию нанимателя.
В случае нарушения нанимателем условий договора и невыполнением им обязанностей, взятых на себя при подписании договора найма, появляется основание для расторжения договора по инициативе наймодателя. При этом процедура происходит вне зависимости от желания нанимателя, а вследствие только желания наймодателя и (или) других людей, права которых были ущемлены нанимателем, и только в судебном порядке.
Эти ситуации, возникшие вследствие невыполнения нанимателем взятых на себя обязательств, приводят и к расторжению договоренностей, и к принудительному освобождению жилья нанимателем.
Из вышеизложенного следует, что расторжение договоренностей относительно найма жилья происходит в трех случаях:
1-по обоюдному желанию сторон
2- по желанию нанимателя и людей, проживающих с ним
3- согласно решению суда в связи с требованием наймодателя.
Решения государственных органов, служащие основанием для расторжения договоренностей, могут действовать параллельно с действиями сторон договора, а также с иными юридическими событиями.
Иногда возникает необходимость в получении нескольких решений государственных органов. Например, есть решение суда о выселении нанимателя из дома по причине его сноса или переведению его в нежилой фонд. Наниматели категорически не согласны переезжать в другое жилье, которое им предлагается. В этом случае, для того, чтобы принудить нанимателя выехать, нужен иск о прерывании действия договора найма и принудительном выезде с непременным указанием предоставляемого жилья.
Естественно, в случае разрыва договоренностей в связи с неисполнением нанимателем своих обязанностей, принудительный выезд происходит без предоставления другого помещения для проживания. Это касается только случаев, когда использовать данную квартиру или дом для жилья становится невозможным. Само определение «выселение с предоставлением другого благоустроенного жилья» имеет более обширное понятие «переселение», в котором определяются все моменты смены жилья нанимателем.
Остается нерешенной проблема, правомерно ли считать принудительный выезд нанимателя из одного жилья в другое собственно одним из видов «переселения».
В случаях, когда жилье нуждается в серьезных ремонтных работах, в результате проведения которых оно может быть снесено или поменять свое назначение (стать нежилым), наймодатель должен переселить нанимателя и его семью в другое, пригодное для жизни жилье.
Видимо, нет оснований считать тождественным «переселению» такой случай[8]. Согласно действующему законодательству, такое принудительный выезд допускается, прежний договор считается недействительным, и при согласии нанимателя новое жилье считается предоставленным на время, до окончания ремонтных работ. Это временное заселение вполне можно считать переселением в жилье с условием временного пользования.
Из этого следует вывод, что квалифицировать переезд нанимателя в другое выделенное ему жилье в случаях, оговоренных законом, как переселение – неправомерно.
Расторжение договоренностей относительно найма жилья в судебном порядке по желанию наймодателя возможно в случаях:
1 – жилье подлежит разрушению (снесению)
2 – жилье переходит в нежилой фонд
3 – жилье невозможно использовать по прямому назначению
4 – после ремонтных работ или полной перестройки жилье нет возможности сохранить, или его квадратура станет меньше, вследствие чего наниматель с семьей попадает в категорию «нуждающиеся в жилье», или квадратура станет больше, вследствие чего наниматель с семьей превысит необходимую норму площади.
5 – Отсутствие со стороны нанимателя оплаты стоимости найма или коммунальных платежей больше чем пол – года.
6 – Нанесение нанимателем существенного ущерба квартире (дому)
7 – Постоянное нарушение нанимателем правил общежития по отношению к соседям
8 – Сдача нанимателем жилья в субаренду
9 – В случае лишения нанимателя родительских прав и как следствие-незаконность проживания его вместе с несовершеннолетними
Неправомочно также считать тождественными понятия «разрыв договоренностей по найму жилья» и «принудительный выезд». Обычно вследствие разрыва договоренностей по найму жилья происходит выезд нанимателя из занимаемого жилья. Переезд нанимателя из квартиры или дома не может считаться принудительным выездом, если разрыв договоренностей по найму произошло по желанию нанимателя.
Принудительный выезд означает принуждение покинуть место проживания. Принудительный выезд всегда считается мерой насильственной, невзирая на причины и процедуру принудительного выезда и во всех случаях считается исключительной мерой.
По этой причине решение о принудительном выезде принимает только суд, при этом предоставляет перечень оснований для такого решения.
Принудительный выезд нанимателя по договору найма социального жилья производится в соответствии со ст.84-91 ГК РФ. Согласно этим статьям, принудительный выезд может быть:
а) с условием предоставления жилья высокого уровня благоустройства –ст.85-88 ЖК РФ.
б) с условием предоставлением просто жилья – ст. 90 ч.2, ст.103.
в) без условия предоставления – ст.91 ч.5, ст. 79, ч.5 ст.80, ч.1 ст.103, ст.133, ст.687 ГК РФ.
Принудительный выезд в первую очередь касается тех нанимателей, которые отказались добровольно выполнить решение суда по иску наймодателя о разрыве договоренностей по найму. Подобные иски непременно включают требование о принудительном выезде.
Принудительный выезд необходимо считать способом защиты интересов наймодателя тогда, когда жилье, сданное в найм, нуждается в капитальном ремонте, подлежит снесению или переводится в нежилой фонд, но наниматель не согласен переехать в другое жилье, считая его менее соответствующим нормам. В этом случае необходимо обращаться в суд. Но говорить о санкциях к нанимателю в этом случае нельзя[9].
В случае несоответствия нанимаемого жилья нормам и признания его как «непригодного или опасного для жилья», принудительный выезд происходит как способ защиты интересов нанимателя.
Принудительный выезд используется в качестве наказания для нанимателя за невыполнение им условий договоренностей относительно найма жилья как форма суровой ответственности, и в действительности применяется только в особых случаях, когда все другие способы «достучаться» до нанимателя оказались безуспешными.
В соответствии со ст.103 ЖК, принудительный выезд может применяться и относительно специализированного жилья. Признание недействительным договора найма специализированного жилья имеет следствием юридическую обязанность покинуть квартиру (дом) по собственному желанию. Принудительный выезд нанимателей из специализированного жилья возможен как с получением другого жилья (ч. 2-4 ст.103), так и без получения как наказание за невыполнение договоренностей относительно найма (ч.3 ст. 101, ч.1 ст.103 ЖК РФ).
Принудительный выезд применяется также в случае незаконного пребывания в жилом помещении. Это действие имеет возможность быть применимым, если права жить в данной квартире(доме) нет вообще, или оно считается утраченным.
Так как принудительный выезд нанимателя является действием, следующим за признанием недействительными договоренностей относительно найма жилья, то ситуации с принудительным выездом по причине незаконного заселения есть исключением, ведь принудительный выезд здесь не результат исчезновения права на жилье, а из-за отказа в появлении этого права.
И, конечно, принудительный выезд возможен при условии продолжения действия договоренностей относительно найма, например, в случае проведения капитальных строительных работ.
Прекращение действия договоренностей относительно найма жилья не обязательно имеет следствием принудительный выезд. Такие причины, как уход из жизни одинокого нанимателя, разрушение жилья не влекут за собой принудительный выезд.
Приватизация квартиры (дома) тоже не предусматривает принудительного выезда. В этой ситуации вместо правовых отношений относительно жилья появляется правые отношения относительно собственности. Договоренности относительно найма жилья могут быть сохранены, но уже с другим наймодателем (или наймодателями) и некоторыми изменениями по сути договоренностей[10]. Процесс приватизации жилья не подразумевает расторжение договоренностей относительно найма и принудительного выезда. Если помещение занимал поднаниматель, и его приватизировали, то все договоренности сохраняются, но поднаниматель перестает быть таковым, а становится нанимателем на основании договоренностей относительно коммерческого найма, а наниматель – собственником.
Итак, различая разницу между терминами «прекращение» и «расторжение» договоренностей относительно найма жилья, можно заключить, что договор найма жилья может быть прекращен в силу различных причин, не зависящих от человека либо в связи с окончанием срока найма. Во всех остальных ситуациях прекращение или расторжение договоренностей может происходить и по обоюдному желанию, и по желанию нанимателя, и по требованию наймодателя – в последнем случае расторжение договоренностей имеет юридическую силу и наниматель должен подвергнуться принудительному выезду.
1.3. Особенности расторжения договора найма по инициативе сторон и инициативе нанимателя
В соответствии со ст. 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма возможно во внесудебном порядке в следующих случаях:
— если это происходит в любое время по согласию сторон;
— если решение о расторжении договора принято самим нанимателем, но при наличия условия, что другие члены семьи, которые проживают совместно с ним дали свое письменное согласие на расторжение договора;
— если наниматель, а также члены его семьи выехали в иное постоянное место жительства.
При расторжении договора при наличии волеизъявления сторон проблем, как правило, не возникает. В ГК РФ определены общие требования к форме и порядку расторжения договора.
Соглашение о расторжении договора должно быть совершено письменно, то есть в той же форме, что и договор.
Особой чертой правоотношений в сфере жилья является то, что одной стороне (нанимателю) при получении в письменной форме согласия проживающих вместе с ним членов его семьи предоставляется неограниченная возможность прекращения договор социального найма жилья в любое время, другая же сторона такой возможности лишена.
Законом нанимателю предоставлено право расторжения договора по своему усмотрению односторонним действием, не обосновывая при этом мотивов такого действия, поскольку они не имеют юридического значения. Разумеется, в данном случае требуется согласие проживающих совместно с ним членов его семьи в письменном виде. При этом наймодатель не имеет права произвести взыскание с нанимателя квартирной платы за какое-либо время вперед, даже в случае, если он не мог сдать внаем жилье другому нанимателю сразу же после его освобождения, но наниматель, а также члены его семьи теряют право пользования жилым помещением, если они даже производят платежи за жилье.
Однако наниматель не обязан заранее предупреждать о расторжении договора наймодателя. Действующим законодательством основания для такого отказа от договора не предусмотрены. При выезде нанимателя и членов его семьи в иное место жительства, договор считается расторгнутым не с момента, который указывается заявлении нанимателя в письменном виде, а со дня выезда.
Расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя предусматривалась и ранее. Сложившаяся судебная практика подтверждает: все, что должен сделать наниматель при освобождении жилого помещения, это сдать жилье наймодателю в надлежащем состоянии[11].
Расторжение договора, согласно действующему законодательству, также не повлечет негативных правовых последствий для нанимателя, кроме появления обязательства освободить в предусмотренные сроки и передать по акту Наймодателю в надлежащем состоянии жилое помещение, оборудование санитарно-технического назначения, находящееся в нем, произвести оплату стоимости не проведенного Нанимателем, но входящего в его обязанности ремонта квартиры, оборудования санитарно-технического назначения, находящегося в нем, или сделать таковой за счет собственных средств, а кроме этого оплатить долги за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.
Отдельные наниматели во время пользования жилым помещением производят работы по его благоустройству (обкладывают стены керамической плиткой, кладут паркет, осуществляют замену санитарно-технического оборудования и т. Д.). Произведенные улучшения наниматель имеет право демонтировать при расторжении договора найма при условии, что это не должно отрицательно сказаться на техническом состоянии квартиры или комнаты. Если демонтаж не возможен, то неотделимые улучшения переходят в собственность наймодателя, а наниматель не может требовать компенсации его стоимости, если между ними не было заключено другого соглашения (ст. 135 ГК РФ). Доказательством расторжения договора найма, если возникнет необходимость разрешения подобных споров, могут служить документы о снятии нанимателя, а также членов его семьи с регистрационного учета по месту жительства; об их увольнении с работы и трудоустройстве по новому месту жительства и т.п.
Согласно ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. В этом случае споры необходимо решать согласно ст. 83 ЖК РФ, а не в соответствии со ст. 71 ЖК РФ.
Если непроживание лица в жилом помещении носило временный характер, то это не может являться самостоятельным основанием для лишения его права пользования этим жилым помещением. Наниматель совместно с членами его семьи не могут быть признанными утратившими право пользования жилым помещением в случае когда они временно отсутствуют в жилом помещении по месту регистрации.
В случае разрешения споров подобного рода суд должен установить, не устраивались ли выехавшему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в спорном жилом помещении, не было ли иных обстоятельств, которые свидетельствовали бы о вынужденном или временном характере выезда нанимателя. При установлении того обстоятельства, что гражданин не получил право на другое постоянное жилье, положение ч. 2 ст. 83 ЖК РФ применяться не может. В ней отсутствуют четкие критерии, которые позволяют ограничить выезд на постоянное место жительства в иное место и временное отсутствие. Считаем, что необходимым условием сохранения права на жилое помещение должно выступать добросовестное выполнение взятых на себя обязательств по договору жилищного найма. Ненадлежащее исполнение обязательства должно повлечь расторжение договора (например, использование жилья не по назначению, невыполнение обязательств по оплате за содержание жилья и коммунальные услуги) либо признание лица утратившим право пользования жилым помещением (в соответствии с ч. 2, 4 ст. 69 ЖК РФ наступает ответственность по обязательствам члена и бывшего члена семьи нанимателя).
Отдельно возникает вопрос о расторжении договора социального найма жилья в случае получения нанимателем иного жилого помещения. При этом в него переселяются все члены семьи нанимателя, если они дали в письменном виде согласие освободить прежнее жилое помещение и переселиться во вновь предоставленное жилое помещение либо когда обстоятельства неоспоримо свидетельствуют, что эти лица выразили согласие переселиться в это жилое помещение. В ином случае договор найма жилого помещения не будет считаться расторгнутым.
Расторжение договора коммерческого найма жилья подпадает под регулирование ГК РФ. Однако понятие «договор коммерческого найма жилого помещения» в ГК РФ не предусмотрено, а на деле применяется для того, чтобы обозначить договор, где наймодателями являются собственники жилья, относящегося к частному жилищному фонду (физические и юридические лица), а также жилье из фонда государственного и муниципального жилья, которые предоставляются гражданам для коммерческого использования. Иными словами, договор коммерческого найма – правовая форма использования жилых помещений всех форм собственности. Статья 19 ЖК РФ не устанавливает каких-либо ограничений для публичных форм собственности и предусматривает жилищный фонд коммерческого использования как совокупность жилья, которое используется собственниками таких помещений для проживания лиц на условиях платного пользования, предоставлены гражданам по другим договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
Глава 2. Правовое регулирование выселения граждан из жилых помещений с предоставлением жилья по договору социального найма
2.1. Основания и порядок выселения нанимателя и членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого благоустроенного жилья
Согласно ЖК РФ (ст. 84) выселение граждан из жилья возможно:
- если предоставляется другое благоустроенное жилье;
- если предоставляется другое жилье;
- если другое жилье не предоставляется.
Статьей 85 ЖК РФ предусмотрен перечень оснований, по которым возможно выселение граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма:
1) если подлежит сносу дом, в котором проживает гражданин,;
2) если жилое помещение надлежит перевести в нежилое помещение;
3) если занимаемое жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) если в ходе проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилье не может быть сохранено или его общая площадь уменьшается, в итоге, проживающие там наниматель с членами своей семьи вправе признаваться нуждающимися в предоставлении жилья, либо увеличивается, в результате чего общая площадь занимаемого жилья существенным образом превысит норматив по предоставлению в расчете на одного члена семьи
Перечень оснований выселения, установленный этой статьей, является исчерпывающим, а указанные правила установлены в императивных предписаниях[12].
Рассмотрим подробнее основания выселения.
1. Физические лица в судебном порядке выселяются из домов государственного или муниципального жилого фонда с предоставлением другого благоустроенного жилья, если дом, в котором находится их жилье, подлежит сносу. Поскольку динамично развивается городское строительство, а также по причине реконструкции и благоустройства населенных пунктов часто возникает необходимость сноса домов, что обосновывается планами новой застройки и реконструкции населенных пунктов. Застройка и реконструкция городов, связанные со сносом пригодных для проживания домов, осуществляются на основе утверждаемых генеральных планов городов.
Если дом, в котором находится жилье, занимаемое гражданином но договору социального найма, подлежит сносу по причине с отвода земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а наниматель не хочет переезжать в другое жилое помещение, которое ему предоставляется, то договор социального найма жилья расторгается по суду, а наниматель и члены его семьи выселяются с предоставлением другого благоустроенного жилья.
2. Другим основанием для выселения нанимателей вместе с членами его семьи в иное благоустроенное жилье является перевод жилья в нежилое помещение.
В ЖК РФ понятие «нежилое помещение» отсутствует. В части 2 ст. 4 ЖК РСФСР было указано лишь некоторый перечень помещений, которые не относятся к жилому фонду. Это нежилые помещения в жилых домах, которые предназначены для торговли, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Зачастую эти помещения приходятся на первые или цокольные этажи и (или) в подвалы,
В части 2 ст. 15 ЖК РФ предусмотрено, что жилым помещением является изолированное жилое помещение, которое представляет собой недвижимое имущество, пригодное для постоянного проживания граждан. В пунктах 1, 2 ст. 130 ГК РФ перечисляются объекты, которые относятся к недвижимым вещам, при этом нежилые помещения в них не указываются. Тем не менее, согласно ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[13] жилые и нежилые помещения отнесены к недвижимому имуществу, право на которое, подлежит обязательной государственной регистрации в случае и в порядке, установленных законом. В соответствии с ч. 2 ст. 12 этого Закона помещение (жилое и нежилое) относится к «объектам, входящим в состав зданий и сооружений».
Под нежилым понимается здание, которое используется в целом для производственных или социальных (культурных, медицинских, образовательных) и иных целей, исключая цель проживания в нем. Как жилое здание может включать в себя нежилые помещения, так и нежилое может иметь жилые помещения. Соотношение жилых и нежилых частей является дополнительным фактором отнесения здания к жилому или нежилому.
3. Частью 3 ст. 85 ЖК РФ закрепляет подобное основание чтобы выселить нанимателя: признание жилья непригодным для жизни.
До этого указывалось, что многие граждане в России продолжают жить в разрушающихся домах, в которых отсутствуют минимально необходимые условия для проживания.
Состояние кризиса в жилищном фонде во многом вызвано объективными процессами перехода от строгого государственного регулирования к рыночной экономике. ЖКХ, которое в прежние годы содержалось в основном за счет государственных финансовых интервенций, в связи с либерализацией цен и сокращением дотаций оказалось в критическом состоянии. Существенное уменьшение капитальных вложений со стороны государства, определенное движение цен и жесткость налоговой политики способствовали созданию ситуации, при которой в большинстве регионов при существенной нехватке жилых помещений резко сократилось его строительство.
Тем не менее, за последнее время правительство приняло решение поменять столь плачевную ситуацию и скоординировало свою деятельность для решения данных задач.
Чтобы вывести жилищный фонд из состояния кризиса государством было разработано несколько программ, осуществление которых было направлено на решение проблем в жилищной сфере. Среди них можно выделить:
1) программу по строительству жилья для военнослужащих и лиц, которые были уволены с военной службы;
2) программу «доступное и комфортное жилье – гражданам России»;
3) программу помощи молодым семьям, постоянно проживающим и работающим в сельской местности.
4) программу помощи молодым семьям в обеспечении их жильем;
В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции договоры найма жилья расторгаются.
Признание помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, признание его жилым помещением, признание аварийным многоквартирного дома и признание его подлежащим сносу проводится межведомственной комиссией, которая создается специально для этого, на основе производимой оценки соответствия данных дома и помещения установленным требованиям.
Обязанность создания межведомственной комиссии для проведения оценки жилья фондов государственного и муниципального жилья возлагается на орган местного самоуправления и орган исполнительной власти.
Рассматривая документы, приложенные к заявлению и проверяя состояние жилья по факту, комиссия дает оценку заключению органов надзора и государственного контроля, проектных организаций, и в результате исследования предоставляет заключение, где излагаются рекомендации и выводы о соответствии или несоответствии жилья установленным законам требованиям.
По результатам ее работы определенный орган исполнительной власти выносит решение и выдает распоряжение о дальнейшей судьбе жилья, в том числе о порядке выселения физических и юридических лиц при признании дома аварийным и подлежащим сносу.
Данное решение, вынесенное определенным органом, можно обжаловать заинтересованным лицам в порядке судебного производства.
4. Перепланировка и переустройство жилого помещения может производиться как без расторжения договора найма жилья и выселения, так и выселения с предоставлением другого благоустроенного жилья (ч. 4 ст. 85, ст. 88 ЖК РФ).
В гл. 4 разд. 1 ЖК РФ изложены общие правила, соблюдение которых обязательно при перепланировке и переустройстве жилых помещений вне зависимости от того, к какому жилищному фонду оно относится.
Определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений находится в ведомстве органов государственной власти РФ (ч. 10 ст. 12 ЖК РФ).
Под переустройством жилья понимаются замена, установка или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического, а также другого оборудования. Перепланировка жилья - это изменение его конфигурации. При переустройстве и перепланировке вносятся изменения в технический (кадастровый) паспорт жилого помещения, таким образом любые перечисленные действия, которые не требуют внесения изменений в технический (кадастровый) паспорт жилого помещения, не могут быть рассмотрены в качестве переустройства или перепланировки такого помещения.
Перепланировка помещения и его переустройство проводится по согласованию с компетентным органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Инициировать проведение как переустройства, так и перепланировки жилья имеет право лишь собственник соответствующего помещения, а также уполномоченное им лицо.
В случаях, когда проведение капитального ремонта или реконструкции дома не представляется возможным без выселения проживающих в жилом помещении лиц, закон определяет различные варианты предоставления им жилых помещений:
1) предоставление жилья маневренного фонда для временного проживания, не расторгая договор социального найма (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ);
2) предоставление в пользование наймодателем при согласии нанимателя и членов его семьи иного благоустроенного жилого помещения (вместо маневренного) в соответствии с договором социального найма, при этом подлежит расторжению договор найма помещения, находящегося в ремонте (ч. 2 ст. 88 ЖК РФ);
3) в случаях, когда проведение реконструкции или капитального ремонта приводит к невозможности сохранения жилья, либо если общая площадь такого жилья уменьшится, и в результате этого наниматель, а также члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилье, либо площадь жилья увеличится до существенного превышения нормы предоставления, то прежний договор социального найма подлежит расторжению и заключается новый договор социального найма с предоставлением другого благоустроенного жилья.
Для временного переселения на период реконструкции или капитального ремонта дома выселяемым гражданам предоставляется жилье в доме маневренного фонда из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. При этом нужно учитывать, что жилое помещение должно быть пригодным для проживания переселяемых граждан с учетом их состояния здоровья, возраста, располагаться в том же населенном пункте, отвечать требованиям санитарно-технического характера, а также продолжительность проводимого ремонта[14].
Договор социального найма жилья, подлежащего переоборудованию или ремонту, сохраняет силу, однако в ходе проживания нанимателя в жилом помещении маневренного фонда он производит оплату только за использование этого помещения, а также оплату коммунальных платежей.
В случае, когда жилье сохранилось после ремонта, наймодатель должен предоставить его прежнему нанимателю. Наниматель сохраняет право на помещение и тогда, когда оно качественно улучшилось (например, переоборудование смежных комнат в изолированные).
После окончания проводимого капитального ремонта наниматель вместе с членами своей семьи обязаны освободить помещение, предоставленное ему из фонда маневренного жилья и переехать в отремонтированное жилье. При отказе их надлежит переселить в судебном порядке.
Обязанность по предоставлению выселяемым гражданам другого жилого помещения из соответствующего фонда возлагается на орган, который принял решение о сносе дома.
В случаях перевода жилья в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания, а также в связи с проведением капитального ремонта, обязанность по предоставлению иного благоустроенного жилья возлагается на наймодателя того жилого помещения, в котором наниматель и члены его семьи проживали до выселения.
В связи с их выселением по вышеуказанным основаниям, согласно ч. 1 ст. 89 ЖК РФ, жилье, которое предоставляется гражданам по договору социального найма должно соответствовать требованиям о благоустроенности согласно условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемого жилья, а также отвечать установленным требованиям и располагаться в пределах одного населенного пункта.
Предоставление жилого помещения не в этом, а в ином населенном пункте, хотя бы и административно подчиненном первому, ущемляет интересы граждан и нарушает закон.
С учетом изложенного, нами предлагается в ст. 89 ЖК РФ внести соответствующие изменения и дополнения и изложить ее в следующей редакции: «Предоставляемое гражданам другое жилое помещение в связи с выселением по основаниям, предусмотренным статьями 86-88 настоящего Кодекса, по договору социального найма, должно находиться в черте данного населенного пункта, соответствовать санитарно-эпидемиологическим и нормативно-техническим требованиям и состоянию здоровья членов семьи; быть свободным для фактического заселения, не иметь притязаний третьих лиц; изолированным; в доме капитального типа; благоустроенным согласно требованиям соответствующего населенного пункта; а также должно быть равным по общей площади ранее занимаемому жилью.
Если наниматель и совместно с проживающими с ним члены его семьи обеспечены жилым помещением, площадь которого меньше установленной учетной нормы, то в случае выселения им предоставляется жилье, общая площадь которого определяется в соответствии с нормами предоставления по договору социального найма».
2.2. Выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилья
Если члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, и сам наниматель на протяжении более шести месяцев не имея уважительной причины не оплачивают занимаемое жилье и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размером, установленным для вселения граждан в общежитие, то есть жилые помещения предоставляются из расчета не менее 6 кв, м жилой площади на одного человека (ст. 90 и ч. 1 ст. 105 ЖК РФ).
Такая норма, по существу, является основанием для наказания виновных граждан, злостно уклоняющихся от внесения платы за жилье и коммунальные услуги. Отличие оснований для выселения граждан по ст. 90 ЖК РФ состоит в следующем: ответчиками по таким спорам выступают только наниматели и члены их семей, пользующиеся жилым помещением по договору социального найма. На собственников квартир эта норма не распространяется[15].
Следует остановиться на вопросе о том, можно ли выселять граждан за долги по оплате коммунальных услуг? Представляется неудачной формулировка ст. 90 ЖК РФ, устанавливающая выселение граждан при наличии долгов «за жилое помещение и коммунальные услуги». В части 3 ст. 83 ЖК предусмотрено выселение должников за невнесение платы «за жилое помещение и (или) коммунальные услуги». Последняя формулировка более точна, поскольку большинство конфликтов возникает по долгам за коммунальные услуги, что подтверждается и правоохранительной практикой- Конфликт, возникший между коммунальными предприятиями, управляющими компаниями и жителями, привел к тому, что одни не могут обеспечить нормальное качество услуг, ссылаясь на отсутствие денег, которые они не в силах собрать с населения в полном объеме, другие – возмущаются тем, что тарифы, особенно на тепло и электричество быстро растут, а получить за эти деньги нормальное коммунальное обслуживание становится все более проблематично.
Граждане, которые не полностью и (или) несвоевременно внесли плату за коммунальные услуги и жилье, (должники) должны уплатить кредитору пеню, исчисляемую одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, которая действует на день оплаты, от сумм, не выплаченных своевременно, за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после прихода обозначенного срока проплаты и включительно до дня, когда выплата произведена фактически.
Судебной практикой было выработано правило, согласно которому суды нередко отказывали в удовлетворении исков о выселении нанимателей с семьями в связи с уважительными причинами невнесення платы за жилое поме
Если у гражданина просрочка внесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные платежи составляет только шесть месяцев, то о выселении речь не идет, поскольку ст. 90 ЖК РФ устанавливает срок «более шести месяцев».
На наш взгляд, фраза «в течение более шести месяцев», указанная в ст. 90 ЖК РФ неопределенная, из ее содержания непонятно, что имел в виду законодатель – невнесение нанимателем оплаты в течение шести месяцев подряд или суммарное включение в шестимесячный срок любых месяцев в период действия договора социального найма, в которые оплата не производилась. Очевидно, закон предусматривает не суммарный неплатеж более шести месяцев за несколько лет, а именно неоплату за жилье и (или) коммунальные услуги за более чем шесть месяцев подряд.
Предъявляя исковые требования о выселении должника, истец обязан указать точный адрес того жилого помещения (город, улица, номер дома и номер квартиры (комнаты) и ее размеры), которое будет предоставлено конкретному виновному нанимателю и членам его семьи[16].
Исполнение судебных решений о выселении граждан из жилых помещений должно совершаться в рамках закона, без нарушения и унижения человеческого достоинства неплательщиков. К сожалению, на практике встречаются такие возмутительные факты, как, например, в одном из городов дальневосточных районов страны в разгар зимней стужи коммунальщики стали ходить но квартирам и за неоплату коммунальных услуг отрезать с помощью автогена батареи в комнатах. В Кемерово комендант общежития на том же основании приказал заварить металлическую дверь в одну из комнат. Приказ выполнили, фактически замуровав живого человека, хотя и злостного неплательщика. Тот решил выбраться на волю через окно, сорвался и разбился насмерть[17].
Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг не может считаться расторжением договора. Не допускается приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг потребителям, полностью выполняющим обязательства, установленные законодательством РФ и договором.
С учетом всех изложенных аргументов, предлагаем ст. 90 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «ст. 90 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «Если наниматель с совместно проживающими с ним членами его семьи в течение шести месяцев подряд и более без уважительной причины не производят оплату жилого помещения и (или) коммунальных услуг, то они могут быть выселены в судебном порядке с дальнейшим предоставлением другого жилья по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, который установлен для вселения граждан в общежития.
Суд имеет право установить для нанимателя и членов его семьи определенных срок, в течение которого задолженность по оплате жилья и (или) коммунальных услуг должна быть погашена. В случае непогашения задолженности в срок, установленный судом, без уважительной причины, суд может принять решение по повторному иску наймодателя о выселении такого гражданина и членов его семьи в другое жилое помещение, которое указано в исковом заявлении».
Глава 3. Правовое регулирование выселения нанимателей из жилых помещений без предоставления жилья
3.1. Основания для расторжения договора социального найма и выселения граждан из жилых помещений без предоставления другого жилья
Законодательство в жилищной сфере включает широкие гарантии прав граждан на жилье. Одним из основных видов таких гарантий является ограничение оснований для выселения граждан из жилья без предоставления жилого помещения. Такие правовые нормы носят императивный характер и не подлежат расширительному толкованию[18].
Выселение лиц из жилья, лишение их права пользования жилым помещением возможно лишь в случае и порядке, которые предусмотрены законом, и, как правило, за их виновные действия.
Выселение нанимателя и (или) членов его семьи, которые проживают совместно с ним, из жилья без предоставления иного жилого помещения возможно при наличии основания из нижеприведенного перечня;
1) в случае использования жилья не по назначению;
2) при бесхозяйственном обращении с жильем, если допускается его разрушение;
3) если происходит нарушение прав и законных интересов соседей и данные нарушения носят систематический характер;
4) при лишении родительских прав граждан, если совместное проживание этих лиц с детьми, в отношении которых их лишили родительских прав, признается судом невозможным (ст. 91 ЖК);
5) при выселении из специализированного жилья (ч. 1 ст. 103 ЖК);
6) иные основания.
1. Предоставленное нанимателю жилое помещение должно использоваться по прямому назначению. Нарушение жильцами этого предписания является основанием к их выселению.
Использование жилого помещения не по назначению может иметь место, когда жилище используется для разведения диких и домашних зверей и рептилий; в качестве притонов для алкоголиков и наркоманов; для занятий проституцией; содержания несанкционированных игорных притонов и т.д.
Использование жилых помещений не по назначению, безусловно, наносит вред, который нередко ведет к порче или разрушению жилищ. Вместе с тем ЖК РФ не запрещает использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ).
Жильте помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору социального найма, могут использоваться им для размещения адвокатского кабинета в жилом помещении с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с ним. При этом целевое назначение жилого помещения сохраняется.
Запрещается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Сделки, предусматривающие использование жилья в целях, не связанных с проживанием граждан, ничтожны как противоречащие закону.
Разумеется, нельзя расценивать поднаем как разновидность использования жилого помещения не по назначению, поскольку сданное в поднаем жилое помещение не меняет своего назначения, оно продолжает использоваться как жилое помещение. Ранее жилые помещения могли сдаваться в поднаем, но без цели извлечения наживы нанимателя. Поэтому систематическое использование жилого помещения в целях извлечения нетрудового дохода также считалось разновидностью использования жилого помещения не по назначению. Ныне сдача жилья в поднаем легализирована законом.
2. Бесхозяйственное использование жилого помещения, допускающее его разрушение или повреждение (в том числе в результате самовольного переустройства или планировки), служит вторым основанием для выселения правонарушителя из жилого помещения без предоставления другого жилья.
Под разрушением или порчей жилого помещения, являющимися основаниями для выселения, понимаются действия, направленные на повреждение структурных элементов квартиры либо на их уничтожение.
В гражданском праве существует такое понятие, как бесхозяйственно содержимое имущество, то есть имущество, о котором собственник не заботится, вследствие чего оно разрушается (ст. 293 ГК РФ).
В судебной практике иски о выселении за разрушение и повреждение жилых помещений предъявляются нечасто, поскольку бережное отношение к жилью стало нормой поведения граждан и наниматели заинтересованы в исправном его содержании[19].
Лишение нанимателя права на пользование жилым помещением в связи с грубым нарушением им обязанностей по пользованию жильем следует расценивать как форму гражданско-правовой ответственности. Несмотря на то, что главным признаком гражданско-правовой ответственности считается ее компенсационный, восстановительный характер, для отдельных правоотношений законом установлена ответственность иного характера.
Как и всякая форма гражданско-правовой ответственности, лишение права на жилое помещение может наступить при наличии определенных условий: а) вреда; б) причинной связи между действиями (бездействием) нарушителя и возникшим вредом; в) противоправности этих действий (бездействия); г) вины.
Закон допускает выселение, когда причиняется лишь существенный имущественный вред- Под существенным понимается вред, для устранения которого необходимо произвести капитальный ремонт . Независимо от того, как разрешается вопрос о выселении, с нарушителя должен быть взыскан причиненный им имущественный ущерб.
Действующее жилищное законодательство предусматривает возложение на собственников квартир в многоквартирных домах бремени содержания общего имущества и жилых помещений. Представляется, что основанием для расторжения договора социального найма должно являться не только разрушение или повреждение жилого помещения, но и общего имущества многоквартирного дома.
Выселение допускается, если противоправное разрушение или повреждение жилого помещения находится в причинной связи с действиями (бездействиями) выселяемого липа. Если помещение разрушается в результате невыполнения наймодателем своих обязанностей (например, по капитальному ремонту), наниматель не может за это нести гражданско-правовую ответственность.
Использование жилого помещения не по назначению нередко сопряжено с его порчей или разрушением, и выселение по этому основанию, в принципе, производится при наличии тех же условий, что и при разрушении или повреждении жилого помещения.
3- Выселение граждан за нарушение прав и законных интересов соседей допускается, если они систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения не дали положительных результатов.
Неправомерность действий лица может выражаться не только в несоблюдении правовых предписаний, но и в нарушении нравственных норм поведения.
В законе не раскрывается содержание понятия невозможности совместного проживания. Законодатель ограничивается указанием на общее морально-оценочное понятие, без его конкретизации, поскольку дать исчерпывающий перечень обстоятельств, означающих невозможность совместного проживания, не только нельзя, но и нецелесообразно.
Для выселения необходимо установить, что другие жильцы не могут проживать с правонарушителем не в силу своих субъективных особенностей характера или повышенных требований к окружающим их соседям, а в силу невыносимых действий лица, нарушающего правила общежития.
Вместе с тем, нельзя выселять и за житейские неурядицы между соседями или за неуживчивость характера.
Наряду с общими условиями гражданско-правовой ответственности ЖК РФ предусматривает еще одно условие, необходимое для выселения по анализируемому основанию, - система нарушений. Не может служить основанием для выселения единичный случай, пусть даже и значительного нарушения правил общежития. Выселение за нарушение прав и законных интересов соседей допускается тогда, когда неправомерные действия носят систематический характер[20]. Для признания системы нарушений необходимо, чтобы противоправное поведение имело место не менее двух раз.
Систематичность, на наш взгляд, в этом случае представляет собой совершение неоднократных виновных действий нанимателем или другими членами его семьи. Такой позиции придерживается и судебная практика. Один случай подобного поведения, даже если он влечет уголовную ответственность виновного, не дает права на его выселение. Вместе с тем принято считать второе правонарушение повторным, а начиная с третьего – систематическим.
Выселение граждан за виновные действия как крайняя мера допускается, если меры предупреждения оказались безрезультатными. Эти меры являются обязательной предварительной стадией разрешения жилищного спора. Исковые требования не могут быть удовлетворены, если такие меры не применялись.
В ЖК РФ не прописано, в какой форме следует предупреждать правонарушителей об устранении допущенных ими нарушений правил пользования жилым помещением.
Поскольку закон не требует какой-либо определенной формы, в которой наймодателем должно быть выражено предупреждение, то в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, в суд могут быть представлены любые доказательства, свидетельствующие как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения. Очевидно, письменное предупреждение виновному должно вручаться лично под роспись или посылается по почте письмом с уведомлением.
Выселению за нарушения прав и законных интересов подлежат виновные лица, но не члены семьи, проживающие с ними в одной квартире. Если выселяется наниматель, то вместо него нанимателем должен быть признан кто-либо из оставшихся проживать в жилом помещении совершеннолетних членов семьи.
Противоправные действия лица служат основанием для выселения, если они совершаются умышленно. В тех случаях, когда недозволенное поведение вызвано причинами, которые нельзя ему поставить в вину, выселение не допускается. Например, душевнобольной не может быть признан виновным даже в том случае, если совместное с ним проживание сопряжено с опасностью для здоровья и жизни других жильцов той же квартиры. Отказывая в иске о его выселении, суд должен поставить вопрос о принудительном лечении больного. Вместе с тем суд не наделен правом обязывать жилищный орган предоставлять душевнобольному или другим лицам, проживающим с ним в одной квартире, другое жилое помещение. Граждан, болезнь которых создает известные неудобства и даже опасность для здоровья окружающих, а также лиц, признанных недееспособными в силу психического заболевания, нельзя признать злостными нарушителями, виновными в создании условий невозможного совместного проживания, и нельзя выселять их по этим основаниям.
Чаще всего иски о выселении предъявляются к лицам, систематически употребляющим спиртные напитки и на этой почве допускающим буйство, побои, издевательства над другими жильцами квартиры или дома, нецензурную брань и т.д. Такие иски предъявляют женщины к мужчинам, с которыми они ранее состояли в браке или еще состоят в браке.
Их часто предъявляют наниматели или члены их семей к своим родственникам. Суды выселяют также виновных лиц за учинение ссор, оскорблений и нанесение побоев соседям по квартире[21].
4. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
В статье 69 СК РФ приводится перечень оснований для лишения родителей родительских прав, влекущего затем их выселение, к которым относятся:
— уклонение от выполнения обязанностей родителей, в том числе при злостном уклонение от уплаты алиментов. За данное правонарушение даже установлена уголовная ответственность;
— злоупотребление родителей своими родительскими правами. Это может иметь место, когда родители заставляют своих: детей заниматься попрошайничеством, проституцией, заставляют употреблять их спиртные напитки и т.д.;
— жестокое обращение родителей с детьми. В печати и по телевидению передаются судебные процессы над родителями, которые издеваются над своими детьми, систематически наносят им побои, за любую провинность так избивают детей, что поводят их до самоубийства или они погибают либо впоследствии они становятся инвалидами. Насилие над детьми может носить и психический характер, в частности, вовлечение детей в религиозную секту;
— насильное побуждение их к соблюдению таких обрядов, которые калечат духовный облик и здоровье детей;
— покушение родителей на половую неприкосновенность детей. За такое поведение предусмотрена уголовная ответственность;
— родители являются хроническими алкоголиками или наркоманами;
— совершение умышленного преступления против жизни и здоровья своих детей либо против жизни и здоровья супруга;
— вместе с тем нельзя выселять из жилого помещения лиц, страдающих психическими заболеваниями, которые в силу хронической душевной болезни, слабоумия или временного расстройства душевной деятельности не способны понимать значения совершаемых ими действий или руководить ими, т.к. в их действиях нет вины, хотя совместное проживание с ними предполагает определенную опасность. В таких случаях следует решать проблему путем госпитализации больного.
Для удовлетворения требования о выселении родителей, лишенных родительских прав, необходимо, чтобы суд сначала принял решение о лишении их родительских прав, а потом решал вопрос о выселении в связи с невозможностью их совместного проживания с детьми.
Виновность родителей, свидетельствующая о необходимости лишения родительских прав и невозможности совместного их проживания с детьми, может быть доказана свидетельскими показаниями и другими доказательствами, например, постановлением о привлечении их ранее к административной ответственности и др. В качестве обязательного доказательства является заключение органа опеки и попечительства о необходимости лишения их родительских прав и невозможности совместного проживания их с детьми.
В отличие от норм, регулирующих выселение нарушителей прав и законных интересов соседей, закон о выселении лиц, лишенных родительских прав, не содержит специальной оговорки о том, что противоправные действия выселяемых должны носить систематический характер и что принятые к: ним меры не дали положительных результатов. Отсутствие в законе указания на необходимость предварительного принятия к ответчику мер предупреждения объясняется тем, что такие меры, как правило, применялись к нему до лишения родительских прав. Если даже такие меры к ним не применялись, но будет доказано отрицательное влияние родителей на воспитание детей, то этого достаточно как для лишения родительских прав, так и для выселения[22].
Как быть, если исковые требования о лишении родительских прав предъявлены к нанимателям, занимающим жилое помещение в общежитиях? Видимо, в таких случаях спор должен решаться только о лишении нанимателей родительских прав, без лишения их права пользования жилым помещением в общежитии. Содержание ч. 2 ст. 91 ЖК РФ может распространяться только на граждан, занимающих жилое помещение по договору социального найма. Вопрос о месте проживания ребенка с учетом его интересов суд может решить иным способом, исходя из конкретных обстоятельств дела.
3.2. Порядок выселения граждан из жилых помещений, занимаемых по договору коммерческого найма
Правовой статус нанимателей, пользующихся жильем по договорам коммерческого лайма, определяется правовыми нормами гл. 35 ГК РФ.
В пункте 3 ст. 672 ГК РФ приведен перечень статей, которые одновременно применяются как к договорам коммерческого найма, так и социального найма, но о ст. 687 ГК РФ в нем не упоминается. Поэтому вопросы, связанные с выселением нанимателей из жилых помещений, занимаемых по договорам коммерческого найма, регулируются только ст. 687 ГК РФ.
В соответствии с названной статьей досрочное расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе наймодателя допускается в судебном порядке в следующих случаях:
— невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлено иное;
— разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
— использование жилого помещения не по назначению;
— систематические нарушения прав и законных интересов соседей.
Несмотря на то, что вес основания для выселения граждан, указанные в ст. 90 и 91 ЖК РФ и ст. 687 ГК РФ, совпадают, отождествлять их не следует, поскольку условия применения этих оснований имеют отличия, да и сам порядок выселения существенно отличается.
Граждане, пользующиеся жильем по договору коммерческого найма, во-первых, выселяются без предоставления другого жилого помещения по всем основаниям, перечисленным в ст. 687 ГК РФ, в том числе и за невнесение платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок; во-вторых, при краткосрочном найме жилья выселять можно за невнесение платы в установленный срок более двух раз; в-третьих, стороны в договоре могут предусмотреть и более длительный, чем шесть месяцев, срок для выселения за задолженность по оплате жилья.
Следующим основанием для выселения является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Не имеет значения то, какой – краткосрочный или долгосрочный – заключен договор и действием или бездействием причинен вред жилью. Поскольку выселение является крайней мерой, суд может предоставить нанимателю срок не более года для устранения допущенных нарушений.
Если в определенный судом срок наниматель не устранит причиненный вред или не примет всех необходимых мер к его устранению, суд при повторном обращении наймодателя принимает решение о расторжении договора найма и выселении нанимателя со всеми лицами, за действия которых он отвечает. Однако по просьбе нанимателя суд в этом же решении может отсрочить его исполнение на срок не более года. Правило об отсрочке исполнения решения к краткосрочным договорам не применяется, поскольку это превратило бы наказание виновного в его поощрение[23].
Если наниматель жилого помещения или другие лица, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений. Не по назначению жилище может использоваться также для содержания притонов наркоманов, пьяниц, проституции, для содержания животных и т.д. Чаще всего такие нарушения сопряжены с порчей или разрушением жилища.
Выселение нанимателей по договору найма возможно за такие же хулиганские действия, как и при социальном найме.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и законные интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. Однако и в этих случаях суд может предоставить срок не более года для устранения нарушений, явившихся основанием для расторжения договора жилищного найма, а если и такое предупреждение не даст положительных результатов, то суд расторгает договор жилищного найма, и опять-таки по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения о выселении на срок не более года.
Предоставление отсрочек для исправления правонарушителей и устранения причин, явившихся основанием для их выселения, а также отсрочек исполнения решения о выселении – это право, но не обязанность суда, все зависит от конкретных обстоятельств, от того, какой вред причинен противоправными действиями, и от степени вины правонарушителя.
По смыслу ст. 687 ГК РФ выселение нарушителей без предоставления другого жилого помещения за нарушение прав и интересов соседей, а также за невнесение нанимателем квартирной платы в установленный срок допускается, если эти нарушения носят систематический характер. Отсюда следует вывод, что закон не исключает возможность выселения за одноразовое нарушение по другим основаниям, указанным в этой статье, если эти нарушения довольно серьезные. Если, скажем, разрушение или порча жилого помещения не столь существенны, то суд может назначить срок для того, чтобы устранить вред, причиненный наимодателю. Если помещение доведено до такого состояния, что его невозможно использовать по целевому назначению без капитального ремонта, то нарушителя следует не только выселять без предоставления жилища, но и обязать его возместить причиненный вред наимодателю, в том числе и когда противоправное деяние допущено один раз.
При использовании жилого помещения не по назначению вряд ли следует предоставлять время на исправление правонарушителей, если жилище используется ими с целью организации и содержания притонов для потребления наркотических средств или психотропных веществ либо для занятия проституцией. Да и вообще, вряд ли можно оправдать предоставление таких продолжительных сроков (почти до трех лет) за правонарушения, указанные в п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ, в течение которых собственник-наймодатель должен терпеть такие злостные «художества» контрагента.
На наш взгляд, из ст. 687 ГК РФ следовало бы исключить положение о возможности предоставления судом нанимателю дополнительного срока для устранения нарушений и отсрочки исполнения решения, так как это нарушает права и законные интересы собственника. Подобная защита правонарушителей не характерна для договорных отношений, регулируемых ГК РФ, тем более, когда наниматель не является заведомо «слабой стороной».
Ранее указывалось, что Конституция РФ уравняла всех собственников в правах, поэтому признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Очевидно, из п. 2 и 4 ст. 687 ГК следовало бы убрать указание на возможность предоставления указанных отсрочек.
Выселение нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, без предоставления другого жилого помещения является общим последствием расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Из жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, выселяются наниматель и другие граждане, за которых он отвечает, независимо от наличия и степени их вины[24].
Договор коммерческого найма может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (п. 3 ст. 687 ГК РФ).
Новеллой является введение в ЖК РФ такого понятия как «жилищный фонд коммерческого использования». Согласно п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ под жилищным фондом коммерческого использования понимается совокупность жилых помещений, используемых собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездности их пользования, предоставленные гражданам по другим договорам, предоставленные собственниками помещений лицам в их владение и (или) в пользование.
Несмотря на то, что на нанимателя по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования возлагаются такие же права и обязанности, как и на нанимателя по договору социального найма, санкции за ненадлежащее исполнение обязанностей по договору коммерческого использования наступают в соответствии со ст. 687 ГК РФ. Поскольку жилье, сдаваемое в коммерческий наем в домах государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляется гражданам во временное пользование, поэтому и правовые последствия, связанные с расторжением договора коммерческого использования, регулируются от, 687 ГК РФ, то есть выселение производится без предоставления другого жилья.
3.3. Порядок выселения граждан из специализированных жилых помещений
В ст. 83 и 101 ЖК РФ указан исчерпывающий перечень оснований для расторжения договора найма специализированного жилья.
В соответствии с ч. 3 ст. 101 договор найма специализированного жилья может быть расторгнут по суду по заявлению наймодателя в случае неисполнения нанимателем и членами его семьи, проживающими с ним, обязательств по договору найма специализированного жилья, а также в других предусмотренных ст. 83 ЖК РФ основаниях.
К основаниям для расторжения договора найма специализированного жилья по заявлению наймодателя относятся:
— отсутствие платы со стороны нанимателя за жилье и (или) коммунальные услуги на протяжении шести месяцев, за исключением отдельных категорий граждан, которые нуждаются в особой социальной защите, которым предоставляются жилые помещения по договорам безвозмездного пользования;
— разрушение или повреждение жилья нанимателем или иными лицами, если он отвечает за их действия;
— систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, если из-за него становится невозможным совместное проживание в одном помещении;
— использование жилья не по назначению.
Кроме общих оснований для расторжения договора найма установлен ряд дополнительных оснований для расторжения договоров специализированных жилых помещений, в частности:
— служебные жилые помещения в связи с истечением срока трудового договора, окончанием срока службы, истечением срока пребывания на государственной должности РФ, субъектов РФ или на выборной должности;
— жилые помещения в общежитии в связи с истечением срока трудового договора, окончанием срока службы или обучения;
— жильте помещения в маневренном фонде в связи с завершением расчетов с нанимателем, утратившим жилое помещение в результате обращения взыскания на это помещение, а также расчетов с нанимателем за жилое помещение, признанное непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств.
Беженцы и вынужденные переселенцы, кроме того, обязаны еще освободить жилье для временного поселения в связи:
— с утратой или лишением их соответствующих статусов;
— неиспользованием жилья без уважительных причин более шести месяцев;
— выявлением в предоставленных документах, послуживших основанием для предоставления жилья, не соответствующих действительности сведений;
— получением (приобретением) иного жилого помещения.
Следует иметь в виду, что вынужденные переселенцы обязаны освободить жилье для временного поселения после обеспечения их жилым помещением для постоянною проживания или получения компенсации за утраченное жилье.
Беженцев же, не имеющих российского гражданства, закон такими правами не наделяет. Жилье для временного поселения они могут освободить лишь после решения жилищной проблемы по сделкам или иным дозволенным законом способом.
Порядку выселения граждан из специализированного жилья присущи некоторые особенности.
Расторжение договора найма специализированного жилья влечет для нанимателей и членов их семей юридическую обязанность освободить в добровольном порядке жилые помещения, которые они занимают. В случаях отказа названные граждане по общему правилу выселяются по суду без предоставления другого жилья (ч. 1 ст. 103 ЖК).
Без предоставления другого жилья выселяются также военнослужащие и граждане, уволенные со своей службы по контракту, если их увольнение не связано с предельным возрастом пребывания на военной службе, состоянием здоровья или организационно-штатными мероприятиями и стаж их службы на момент увольнения менее двадцати лет[25].
Вместе с тем для отдельных категорий нанимателей жилых помещений специализированного жилищного фонда предусмотрены исключения, указанные в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.
Данной статьей предусматривается, что нельзя выселять из служебного жилья и жилья в общежитиях без предоставления другого жилья лица, не выступающие нанимателями жилья по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилья по договору социального найма либо собственниками жилья или членами семьи собственника жилья и состоящие на учете как лица, нуждающиеся в жилье:
1) члены семьи военнослужащих,
2) члены семьи должностных лиц,
3) члены семьи органов федеральной службы безопасности,
4) члены семьи сотрудников органов внутренних дел,
5) члены семьи умершего работника, которому предоставлялось служебное жилье или жилье в общежитии;
6) члены семьи органов государственной противопожарной службы,
7) члены семьи органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ,
8) члены семьи учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, которые погибли (умерли) или пропали без вести во время исполнения служебных обязанностей или обязанностей военной службы;
9) члены семьи таможенных органов РФ,
10) инвалиды 1 или 2 групп, инвалидность которых наступила по причине трудового увечья по вине работодателя, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами 1 или 2 групп по причине ранения, контузии или увечья, полученного при исполнении воинской обязанности либо вследствие заболевания, связанного с исполнением воинской обязанности, инвалиды 1 или 2 групп, если их инвалидность явилась следствием профессионального заболевания в связи с исполнением трудовой обязанности;
11) пенсионеры по старости.
Таким образом, если нанимателями являются граждане, перечисленные в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, то наймодатель также имеет право требовать по суду их выселения, но с обязательным предоставлением им другого жилья.
В случае прекращения семейных отношений с нанимателем служебного жилья право пользования данным помещением за бывшими членами семьи не сохраняется[26].
3.4. Порядок выселения граждан из жилых помещений по иным основаниям
К иным основаниям, изложенным в данном параграфе следует отнести выселение поднанимателей и временных жильцов, а также выселение самовольных застройщиков.
В качестве основания для прекращения договора поднайма жилья выступает истечение срока действия договора. В данном случае поднаниматель обязан освободить жилье, а при отказе он должен быть выселен без предоставления жилого помещения. В этом же порядке он выселяется и в случае, если право самого нанимателя на жилье досрочно прекратилось, если он занимал его по договору социального найма, так как поднаниматель утрачивает право занимать помещение, которое было предметом поднайма в случае прекращения договора найма по любому основанию.
Так, в ч. 3 ст. 79 ЖК РФ предусматриваются правила расторжения договора поднайма, подобные тем, которые установлены для расторжения договора социального найма жилого помещения.
Наниматель вправе предъявить требование о досрочном расторжении договора поднайма в случае нарушения им своих обязательств, как указанных в ст. 79 ЖК РФ, так и не указанных, таких, например, как невнесение платы за поднаем.
В случае прекращения или расторжения договора поднайма жилья поднаниматель отказывается освободить занимаемое жилье, то его совместно с проживающими с ним гражданами следует выселять по суду без предоставления другого жилья. При этом надлежит учитывать, что положения о сроке исковой давности не применяется к требованиям о выселении из жилого помещения лиц, поселившихся в качестве временных жильцов или поднанимателей, поскольку они независимо от длительности проживания не приобретают права на жилое помещение.
Временные жильцы так же, как и поднаниматели, не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением.
В случае, когда сторонами согласован срок проживания временных жильцов, то по истечении указанного срока они обязаны освободить жилье по требованию нанимателя или проживающего совместно с ним любого члена его семьи в срок не более чем через 7 дней с момента предъявления данного требования. Если будет получен отказ в освобождении жилья при наличии указанных ранее обстоятельств по требованию нанимателя или лиц, совместно с ним проживающих временные жильцы выселяются по суду без предоставления другого жилья.
Проблема самовольного строительства существовала и ранее, но, несмотря на принимаемые меры, решить ее до конца не удалось[27].
Самовольной постройкой является жилой дом, другое сооружение, строение, которое создано на земле, не отведенной для подобных целей в порядке, который установлен законом и иными нормативными актами, либо созданное без получения требуемых на это разрешений или с значительным нарушением строительных и градостроительных правил и норм.
Осуществивший самовольную постройку гражданин не приобретает на нее право собственности, следовательно, не вправе ею распоряжаться – продавать, дарить, совершать другие сделки.
Так как самовольная постройка не может выступать объектом гражданских прав и обязанностей, то не может возникать право на проживание в этом помещении у гражданина. Таким образом, вынесение решения о сносе самовольной постройки судом не затрагивает его права на владение, пользование и распоряжение указанным жильем, следовательно не имеется основания для предъявления отдельных требований о выселении лица из самовольно возведенной постройки.
При подаче заявления о признании в установленном порядке жилья самовольной постройкой не требуется дополнительно заявлять требование о выселении граждан из жилых помещений, подлежащих сносу в дальнейшем, так как решение суда о сносе самовольно возведенного строения не нарушает права лиц на проживание в указанном жилье. Тем не менее, если гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилье, то при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения также необходимо предъявить требование о выселении.
Не может быть признано право собственности на самовольную постройку за указанным лицом в том случае, если сохранность постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других граждан или создает угрозу жизни и здоровью иных лиц.
Заключение
Во всяком обществе право на жилье — естественная насущная потребность для человека. Законодательство, закрепляя право граждан на жилище, устанавливает исчерпывающий перечень оснований, при возникновении которых можно выселять граждан из жилья. Введение более узкого списка оснований, по которым возможно в исключительных случаях выселить граждан без предоставления им другого жилья, не изменяет суть принципа, который создает важнейшую гарантию стабильного владения жилищем.
Основным принципом охраны права пользования жильем выступает норма об единовременном предоставлении иного благоустроенного жилья гражданам, которых выселяют из жилья. В качестве исключения выступают особые случаи выселения правонарушителей по указанным в ст. 91 ЖК РФ основаниям.
По итогам проведенного исследования совокупности проблем, возникающим при выселении граждан из жилья, представляется необходимым сформулировать комплекс теоретических положений и рекомендаций по совершенствованию законодательства в жилищной сфере и практики его применения.
Остаются дискуссионными вопросы о соотношении понятий «расторжение договора жилищного найма» и «выселение из жилых помещений», «прекращение жилищного правоотношения», «прекращение договора жилищного найма». Представляется затруднительным согласиться с авторами, которые отождествляют эти понятия. В частности, не следует уравнивать такие понятия, как «прекращение жилищных правоотношений» и «прекращение договора жилищного найма». Прекращение жилищных правоотношений – понятие более широкое; оно может существовать и отдельно от заключения договора найма. К примеру, согласно ч. 1 ст. 33 ЖК РФ право пользования соответствующим гражданином жильем прекращается по истечении установленного завещательным отказом срока пользования им.
В части 1 ст. 31 ЖК РФ определяются лица, которые выступают в качестве членов семьи собственника жилья, у которых возникает право пользования жильем на основании семеных отношений, а не в силу заключенного договора жилищного найма. ЕВ случае, когда семейные отношения с собственником жилья прекращаются, то у бывших членов семьи право пользования данным жильем прекращается. Следствием прекращение членства в жилищном кооперативе также является прекращение жилищных правоотношений, но договор найма не прекращается (ст. 130 ЖК).
Прекращение договора жилищного найма происходит и в случаях, которые не зависят от воли и сознания граждан. Сюда относятся случаи, которые вызваны событиями или вытекают по истечении срока договора (например, ч. 5 ст. 83, ч. 1 ст. 102, ч. 1. 2 ст. 79 ЖК РФ).
Расторжение договора жилищного найма связано с действиями лиц, которые представляют стороны договора, причем инициатива расторжения может исходить от любой из сторон.
Выселение из жилья во всех случаях относится к мерам государственно-правового воздействия принудительного характера, однако его не следует постоянно квалифицировать в качестве санкции, и тем более как меру юридической ответственности. Так, например, выселение собственника жилого дома с членами его семьи ввиду изъятия у него земельного участка, на котором расположен указанный дом, для государственных или муниципальных нужд и сносом его дома нельзя квалифицировать как санкцию, а тем более как меру государственно-правового воздействия на правонарушителя. С его стороны никаких правонарушений не было, принадлежащие ему на праве собственности жилой дом с земельным участком гарантированы на законодательно уровне, и они вполне устраивают его и членов его семьи. Тем не менее, если для государственных или муниципальных нужд требуется земельный участок, то он может быть изъят у собственника наряду с постройками, которые находятся на нем, поэтому в данном случае выселение проводится в публичных интересах.
По причине перехода отечественной экономики к рыночным отношениям конституционный принцип равноценности возмещения собственнику за изымаемые объекты не всегда обоснован для отдельных граждан с низким уровнем дохода, так как они не решат за сумму денежной компенсации свою жилищную проблему. Статьей 32 ЖК РФ этот вопрос не раскрыт должным образом, поэтому в исследовании предлагается свое решение данного вопроса.
Считаем, что, при определении критерий благоустроенного жилья, которое предоставляется в случае сноса, по основаниям, которые предусмотрены статьями 86-88 ЖК РФ, законодатель не учел несколько важных признаков жилого помещения, которые должны быть обозначены, В связи с этим предлагается формулировка ч. 1 ст. 89 ЖК РФ, которая, на наш взгляд, наиболее полно отражает законные интересы нанимателя , а также членов семьи нанимателя при предоставлении им жилого помещения в случае их выселения.
Выселение граждан ввиду неоплаты жилого помещения и коммунальных услуг вызывает большой общественный резонанс в последнее время. Значительные суммы задолженности по оплате коммунальных услуг приводят к дестабилизации работы управляющих и иных компаний, а непомерное увеличение платы за не всегда качественные предоставленные услуги приводит к неспособности некоторой части населения оплатить эти расходы и к фактическому банкротству таких граждан. Нарушение сроков внесения платы влечет негативные последствия для нанимателей в виде уплаты пени, а также расторжения договора найма с ним и выселение. В связи с этим формулировка указанной статьи должна быть более четкой и понятной с для того, чтобы устранить разночтение и простор для усмотрения чиновников. Целесообразно внести некоторые корректировки и дополнения в вышеуказанную статью.
Представляется, что для единообразного практического применения является необходимым определить легальное толкование понятия круга лиц, которые правомочны предъявлять иск о выселении из предоставленного жилья правонарушителей.
В связи с тем, что в действующем законодательстве нет статей, предусматривающих последствия как признания недействительным решения о предоставлении жилья по договору социального найма, так и выселения лиц, самоуправно занявших жилые помещения, то в исследовании представлена формулировка ст. 91 ЖК РФ.
Правительством РФ были приняты постановления, посвященные вопросам ликвидации ветхого и аварийного жилья, однако в них нет легального определения понятия «помещение, непригодное для проживания», что существенным образом затрудняет практическое применение данных норм. В исследовании приводится определение понятия «жилого помещения, непригодного для проживания».
Также исследованы основания и порядок расторжения договоров социального и коммерческого наймов по инициативе наймодателя, проанализированы последствия расторжения этих договоров. Поскольку большинство оснований выселения по этим договорам совпадают, но порядок выселения обнаруживает существенные различия, что, на наш взгляд, необоснованно, целесообразно в связи с этим в ст. 687 ГК РФ, регулирующей расторжение договора коммерческого найма, отменить установление дополнительных сроков, предоставляемых судьями нанимателям.
Не смотря на то, что вопросы выселения из жилых помещений были предметом изучения многих ученых на протяжении длительного времени, данная тема продолжает оставаться актуальной и значимой, а следовательно нуждается в дальнейшем изучении.
Список литературы
[1] Собрание законодательства Российской Федерации. – 2009. -№ 4. - Ст. 445.
[2] Собрание законодательства Российской Федерации.- 2005. - №1(ч.1).- Ст.14.
[3] Библиотека Российской газеты. - 1999. № 22-23.
[4] Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997. - № 30. - Ст. 3591.
[5] Золотова С.Н. Правовые проблемы выселения граждан из жилых помещений // Законодательные исследования. - Уфа: Диалог, 2010, Вып. 6. - С. 37.
[6] Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. -№ 1. - Ст. 16.
[7] Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. - № 5. - Ст. 410.
[8] Бекренева Т. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при выселении // Жилищное право. - М.: Интел-Синтез, 2012, № 1. - С. 65.
[9] Кокулов Р.Т. Защита прав граждан при выселении // Защита гражданских прав: Материалы круглого стола по гражданскому праву и процессу 20 февраля 2009 г.. - М.: Моск. ун-т МВД России, 2011. - С. 29.
[10] Мосунова Т.А. Особенности правового регулирования жилищных правоотношений при выселении из жилого помещения // Нотариус. - М.: Юрист, 2011, № 6. - С. 43.
[11] Василевская В.П. Обзор судебной практики по рассмотрению судами жилищных споров о выселении // Российское правосудие. - М.: РАП, 2012, № 1 (69). - С. 42.
[12] Сафонова Е.Б. Выселение из жилых помещений нанимателей и членов их семей по договору социального найма // Сборник научных статей курсантов, слушателей и студентов Белгородского юридического института МВД России. - Белгород: БелЮИ МВД России, 2011. - С. 127.
[13] Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997. - № 30. - Ст. 3594.
[14] Цомартова Ф.В. Международно-правовые стандарты в области расторжения договоров найма жилья и выселения // Журнал российского права. - М.: Норма, 2010, № 9. - С. 108.
[15] Шанхаев С.В. Выселение из жилых помещений: обзор и комментарий правоприменительной (судебной) практики (окончание, начало в № 12 за 2010 год) // Право в вооруженных силах. - М.: За права военнослужащих, 2011, № 1. - С. 61.
[16] Василевская В.П. Обзор судебной практики по рассмотрению судами жилищных споров о выселении // Российское правосудие. - М.: РАП, 2012, № 1 (69). - С. 45.
[17] Глухова М.Н. Некоторые вопросы исполнительного производства по делам, связанным с выселением граждан из жилых помещений // Современное право. - М.: Новый Индекс, 2013, № 10. - С. 114.
[18] Гимгина Е.В. Проблемы и перспективы развития института выселения собственника из жилого помещения // Юрист. - М.: Юрист, 2010, № 1. - С. 31.
[19] Василевская В.П. Обзор судебной практики по рассмотрению судами жилищных споров о выселении // Российское правосудие. - М.: РАП, 2012, № 1 (69). - С. 42.
[20] Жилищное право : учебник для вузов / ред. И. А. Еремичев, ред. П. В. Алексий . - 6-е изд., перераб. и доп . - М. : ЮНИТИ-ДАНА , 2009. – С. 189.
[21] Карпухин Д.В. Выселение собственников из жилых помещений: проблемы нормативного регулирования и правоприменительной практики // Жилищное право. - М.: Интел-Синтез, 2011, № 2. - С. 65.
[22] Шанхаев С.В. Выселение из жилых помещений: обзор и комментарий правоприменительной (судебной) практики // Право в вооруженных силах. - М.: За права военнослужащих, 2011, № 2. - С. 48.
[23] Вишневская И. С. Жилищное право : учебник / И. С. Вишневская, Е. С. Селиванова, ред. В. Н. Литовкин . - 2-е изд., перераб. и доп . - М. : Эксмо , 2011. – С. 163.
[24] Кузнецова О.В. Практика судебных споров о выселении // Жилищное право. - М.: Интел-Синтез, 2013, № 9. - С. 67.
[25] Шанхаев С.В. Выселение из жилых помещений: обзор и комментарий правоприменительной (судебной) практики (окончание, начало в № 12 за 2010 год) // Право в вооруженных силах. - М.: За права военнослужащих, 2011, № 1. - С. 61.
[26] Гражданское право: учебник для вузов / общ. ред. М. В. Карпычев, общ. ред. А. М. Хужин. - М.: ИНФРА-М; Форум, 2010. – С. 474.
[27] Кокулов Р.Т. Защита прав граждан при выселении // Защита гражданских прав: Материалы круглого стола по гражданскому праву и процессу 20 февраля 2009 г.. - М.: Моск. ун-т МВД России, 2011. - С. 30.