Определение рыночной стоимости имущественного здания административно-организационного типа ОАО «Бенефис»
Дата оценки: 6 декабря 2010г.
Заказчик: президент фирмы ОАО «Бенефис»
гражданин Петров И.И.
Исполнитель: стажер-оценщик Калашникова А.Д.
г. Апатиты – 2010
Оглавление
1. Введение
1.1 Определение задания на оценку
2. Определения и понятия
3. Основные предположения и ограничивающие условия
4. Применяемые подходы и методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения
4.1 Основные подходы к оценке
4.2 Методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения
5. Расчет рыночной стоимости
6. Определение показателя рыночной стоимости объекта оценки
Заключение
Используемая литература
1. Введение
Развитие рыночной экономики в России привело к разнообразию форм собственности. Появилась особенность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.
У каждого, кто задумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этой проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов и прав собственности.
В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д. Отсюда возникает потребность в специалистах по оценочной деятельности. Оценочная деятельность является основной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.
Продолжающийся в нашей стране процесс инфляции активно обуславливает необходимость проведения периодической переоценки основных фондов организациями всех форм собственности, что помогает приводить их балансовую стоимость в соответствие с действующими ценами и условиями воспроизводства.
Государство, продавая экономические объекты по минимальным ценам, теряет право присвоения будущих доходов, причем зачастую теряют эти права и действительные собственники предприятий – их работники. Следовательно, не учитывать будущие доходы от собственности при ее продаже неправомерно. Поэтому оценка бизнеса с каждым годом становится более актуальной, т.к. в условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий.
При покупке-продаже имущества, при оценке интеллектуальной собственности, при переоценке основных фондов, при осуществлении амортизационной политики и при большинстве других рыночных действий реальная оценка объективно необходима. Без профессиональной оценки невозможно, в частности, цивилизованное становление рынка недвижимости.
1.1 Определение задания на оценку
По поручению заказчика оценщик производит оценку рыночной стоимости здания административно-офисного типа ОАО «Бенефис», расположенного по адресу: г. N, улица Цветочная, дом 5.
2. Определения и понятия
1) Рыночная стоимость объекта оценки
– наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.[1, c. 246]
2) Виды стоимостей:
а) Ликвидационная стоимость объекта оценки
– стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.[2, c. 18]
б) Стоимость замещения объекта оценки
– сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
в) Стоимость воспроизводства объекта оценки
– сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
3) Метод оценки
– способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.[1, c. 117]
4) Дата проведения оценки
– календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
5) Аналог объекта оценки
– сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки (или предложения на продажу), состоявшейся при сходных условиях.
6) Итоговая величина стоимости объекта оценки
– величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
7) Срок экспозиции объекта оценки
– период времени, начиная от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.[3, c. 352]
8) Цена —
количество денег, в обмен на которые продавец готов передать (продать), а покупатель согласен получить (купить) единицу товара
9) Стоимость
– деньги (денежный эквивалент) которые показатель готовы обменять на какой-либо предмет или объект.[4]
10) Затраты
– мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект недвижимости, сходный с оцениваемым. [4]
11) Аренда
- юридически оформленное право пользования чужой собственностью на определенных условиях.
12) Арендная плата -
плата за право пользования чужим имуществом. Величина и периодичность арендной платы устанавливается договором между арендодателем и арендатором.
3. Основные предположения и ограничивающие условия
3.1. Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях
3.2. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными.
3.3. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки.
3.4. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в этом отчете.
3.5. Настоящий отчет был подготовлен в соответствии и на условиях требований стандартов.
4. Применяемые подходы и методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения
4.1 Основные подходы к оценке
При определении стоимости недвижимости используют три основных подхода:
1) Затратный подход (ЗП).
Сущность ЗП заключается в том, что стоимость объекта недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройства и строительства на нем оцениваемого объекта недвижимости(зданий, сооружений) с учетом их износа
Преимущества ЗП:
подход основывается на существующих активах и, поэтому менее умозрителен.
Недостатки ЗП:
ЗП не учитывает будущие перспективы, не рассматривает показатели доходности, считается, что он трудоемкий.
2)
Рыночный подход (РП).
РП предполагает использование методов, предполагающих произвести сравнение объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделки с ними, и на основе этого анализа установить стоимость объекта оценки.
Преимущества РП:
-наиболее простой метод
-предполагает различные способы корректировки
-обеспечивает данные для других подходов оценки
Недостатки РП:
- требует активного рынка
- сравнительные данные не всегда имеются
- требует внесения корректировок, большое количество которых влияет на достоверность результатов
-основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания
3) Доходный подход (ДП).
ДП основан на оценке текущей стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесет эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем имущества
Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик имущества.
4.2 Методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Для оценки объекта мы пользовались такими методами как, метод сравнения продаж, метод прямой капитализации и метод, основанный на восстановительной стоимости.
Метод сравнения продаж:
Метод СП основан на прямом, на непосредственном сравнении аналогов, которые были проданы недавно.
Область применения:
- метод применяется, когда имеется информация о недавних, надежных сделках на аналогичных объектах.
«+» метода СП
:
- наиболее простой метод;
- предлагает способы корректировки;
- этот метод обеспечивает данные для других подходов;
«-» метода СП
:
- требует активного рынка;
- сравнительные данные не всегда имеются;
- требует внесений корректировок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность информации;
- метод основан на прошлых событиях;
Метод сравнительного анализа продаж сводится к исследованию информации о сделках с аналогичным товаром (компьютерной техникой и комплектующими близких по техническим параметрам, но других производителей или иных модификаций) о которых имеется достоверная информация.
Метод прямой капитализации
V= ЧОД/R
Схема:
1) определяем размер стабилизированного ЧОД за год (как правило, путем усреднения за n лет);
2) определяем величину коэффициента капитализации (служит для приведения ЧОД к стоимости);
3) определение стоимости путем деления.
Преимущества:
1. простота расчетов;
2. мало предположений;
3. отражение состояния рынка;
4. дает хорошие результаты для стабильно-функционирующего объекта малыми рисками.
Не следует применять:
-
когда отсутствует информация о рыночных сделках;
- когда объект находится в режиме стабильно функционирования.[2.4]
Определение восстановительной стоимости
(стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.
Прямые затраты
— затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:
стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
основную заработную плату строительных рабочих;
стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
прибыль и накладные расходы подрядчика.
Косвенные затраты
— расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:
затраты на подготовку территории строительства;
затраты на проектные и изыскательские работы;
прочие затраты и работы;
содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
другие виды косвенных издержек.
Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.
Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:
пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
путем составления восстановительной сметы на объект оценки.
5. Расчет рыночной стоимости
Оценка офисного здания для купли-продажи.
Оценивается отдельно стоящее здание с земельным участком. Здание предлагается на продажу как административно-офисное.
Собственники недвижимости: здание – ОАО «Бенефис»
рыночная стоимость оценка недвижимость
Исходные данные: Таблица 1.
| № пп |
Показатель |
Значение показателя |
1 |
Тип объекта недвижимости |
здание офисного типа |
| 2 |
Местоположение |
г. N, улица Цветочная, дом 5. |
| 3 |
Оцениваемые права: -на здание -на землю |
право собственности право долгосрочной аренды |
| 4 |
Дата оценки |
06 декабря 2010 года. |
| 5 |
Цель оценки |
определение рыночной стоимости объекта недвижимости для обоснования цены продажи объекта |
| 6 |
Описание земельного участка |
Участок земли площадью 0.1 га(1 га=10 000м2
с ровным рельефом, к участку подходит дорога с твердым покрытием. Ставка земельного налога составляет 10 млн. руб / га в год, коэффициент аренды составляет 0.8. |
| 7 |
Описание здания |
на земельном участке находится здание постройки 1984 года. Здание состоит из технического подвала и одного этажа. Общая площадь здания (Sобщ
Прямые издержки (Спрям
|
| 8 |
Существующее использование здания |
Здание сдается в аренду, ставка арендной платы за 1 м2
|
| 9 |
Определить рыночную стоимость объекта по трем методам: -затратный подход -рыночный подход -доходный подход (метод прямой капитализации) |
|
Таблица 2.
| № пп |
Наименование издержек |
% от прямых издержек |
ПВС |
% Ифиз
|
∑ И физ
|
∑ И функц
|
Сост зд
|
| 1. |
Прямые издержки по устройству: |
||||||
| 1.1. |
фундамента |
5 |
40 350 000 |
40 350 000 |
|||
| 1.2. |
наружных стен |
18 |
145 260 000 |
145 260 000 |
|||
| 1.3. |
перекрытия |
13 |
104 910 000 |
104 910 000 |
|||
| 1.4. |
кровли |
5 |
40 350 000 |
10 |
4 035 000 |
36 315 000 |
|
| 1.5. |
перегородок |
8 |
64 560 000 |
64 560 000 |
|||
| 1.6. |
потолков |
4 |
32 280 000 |
5 |
1 614 000 |
30 666 000 |
|
| 1.7. |
полов |
4 |
32 280 000 |
5 |
1 614 000 |
30 666 000 |
|
| 1.8. |
внутренней отделки |
6 |
48 420 000 |
50 |
24 210 000 |
24 210 000 |
|
| 1.9. |
наружной отделки |
4 |
32 280 000 |
32 280 000 |
|||
| 1.10. |
системы водоснабжения и канализации |
10 |
80 700 000 |
80 700 000 |
|||
| 1.11. |
системы электроснабжения |
8 |
64 560 000 |
30 |
19 368 000 |
45 192 000 |
|
| 1.12. |
системы отопления |
9 |
72 630 000 |
72 630 000 |
|||
| 1.13. |
системы вентиляции |
2 |
16 140 000 |
5 000 000 |
21 140 000 |
||
| 1.14. |
системы пожаротушения |
3 |
24 210 000 |
24 210 000 |
|||
| 1.15. |
охранной системы |
1 |
8 070 000 |
8 070 000 |
|||
| ИТОГО прямые издержки |
100 |
807 000 000 |
761 159 000 |
||||
| 2. |
косвенные издержки |
7 |
56 490 000 |
56 490 000 |
|||
| 3. |
ПП |
20 |
172 698 000 |
172 698 000 |
|||
| Всего |
1 036 188000 |
50 841 000 |
990547000 |
||||
Затратный подход
Заполним колонку ПВС:
Икосв
= 807 000 000*7% = 56 490 000
ПП = (807 000 000+ 56 490 000)*20% =172 698 000
Всего = Ипрям
+ Икосв
+ ПП = 807 000 000 + 56 490 000 + 172 698 000 = 1 036 188 000
Сзем = кратность ставки зем.налога *ставка земельного налога * Sзем.участка
Сзем = 10 * 1000 * 1000 * 0,8 = 8000000 руб.
Сзат = Сзем + Сост
Сзат = 8000000 + 990547000 = 998547000 руб.
Рыночный подход. МСП
Таблица 3
| № пп |
Характеристики |
Единица измерения |
аналог |
|
| А |
Б |
|||
| 1 |
Цена продажи |
млн. руб. |
1 150 |
1 200 |
| 2 |
% корректировки цены |
|||
| 2.1 |
по времени продажи |
% |
3 месяца назад (+51,75) |
1 месяц назад (+ 18) |
| 2.2 |
по месту положения |
% |
схожее |
лучше, увелич. на 5 % (-60) |
| 2.3 |
по физическим характеристикам |
% |
лучше на 10% (-115) |
хуже, на 8% (+96) |
| 2.4 |
общий % от снижения (увеличения) |
% |
4.5% -10% = -5.5% |
1,5%-5%+8% =4,5% |
| 3 |
скорректированная цена аналогов |
млн. руб. |
1086,75 |
1 254 |
Уровень инфляции 18% в год, следовательно, в месяц 1,5 %.
У объекта А корректировка на 4,5 %, у объекта Б на 1,5 %.
Путем принятия среднего арифметического цен аналога А и аналога Б получим, что стоимость оцениваемого объекта = 1170,375 млн. руб.
Доходный подход
Потенциальный валовый доход (ПВД) = арендная плата (кв. м.) * S *12 месяцев;
ПВД = 1000*167000 = 167000000 руб.
Действительный валовый доход (ДВД) = ПВД (т.к. сразу используем полезную площадь);
Чистый операционный доход (ЧОД) = ДВД – «текущие операционные расходы»;
ЧОД = 167000000 – 57000*1300 = 92900000 руб.
V (стоимость) = ЧОД / R
R – коэффициент капитализации – 0,1
V = 92900000/ 0,1 = 929000000 + Сзем. уч. = 929000000 + 8000000 = 937000000 руб.
6. Определение показателя рыночной стоимости объекта оценки
Для того чтобы определить рыночную стоимость объекта оценки недвижимости, мы должны найти среднее значение стоимостей по трем подходам. Поэтому, мы должны сложить все три стоимости объекта, полученные по трем походам, и разделить на три.
(998547000 (ЗП) + 1170375000 (РП) + 937000000 (ДП))/3= 1 035 307 333 руб.
Заключение
Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода в оценке рассматриваемых объектов недвижимости определяются по следующим критериям:
- Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
- Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ.
- Способность параметров, используемых подходов, учитывать коньюнктуpные колебания и стоимость денежных средств.
- Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением различных подходов к оценке, можно сделать следующее заключение:
Рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: город N, улица Цветочная, дом 5, на 06.12.2010 составляет: 1 035 307 333 рублей.
Используемая литература
1. Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой – 2-е изд., перераб. И доп. – М.: Финансы и статистика, 2007. – 560 с.: ил.
2. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2002. – 224 с.
3. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. –М.: Финансы и статистика, 2003. -496с.: ил.
4. Лекции по Оценке бизнеса, автор - Новосельцева В.Д.,2010.