Министерство образования и науки Российской Федерации
Российская международная академия туризма-
Уральский институт туризма
Контрольная работа
по дисциплине «Финансы и кредит»
тема: «Вложение денег в недвижимость»
Выполнила: студентка гр. 401
Леонтьева М.С.
Проверил: Бронников С.А.
Оценка:______ Дата________
Подпись__________________
Екатеринбург
2010
Вложение денег в недвижимость.
На мой взгляд, надежным и выгодным способом вложения денежных средств является приобретение (покупка, строительство, долевое строительство) объектов недвижимости.
Назначение и размеры приобретаемого объекта зависят исключительно от финансовых возможностей: если человек располагает относительно небольшой суммой свободных денег, то он может приобрести, например, место на платной охраняемой стоянке либо гараж. При наличии большего количества денег есть смысл задуматься над приобретением комнаты, нескольких комнат либо отдельной квартиры. Более состоятельные люди могут вложить свободные средства в крупные объекты недвижимости, например: административные либо производственные помещения, гостиницы или гостиничные комплексы, рестораны, и т.д.
Вложение денежных средств в недвижимость — это надежная их защита в первую очередь от сюрпризов отечественной экономики, которая, как известно, не отличается ни стабильностью, ни надежностью. Банк может быть лишен лицензии либо просто «лопнуть», и плюс ко всему — инфляция, стагнация, дефолт и иные губительные для накоплений явления, которые периодически имеют место быть в современной России. А объект недвижимости — он никуда не денется, свою цену не потеряет (по крайней мере, в обозримом будущем снижение цен на недвижимость нереально), да и в глаза, как правило, не бросается.
Помимо того, что недвижимость дорожает сама по себе, из нее можно извлекать и дополнительный доход путем сдачи в аренду. Объект недвижимости при необходимости в любой момент можно легко и быстро продать.
С начала кризиса (с осени 2008 года) количество россиян, рассматривающих недвижимость в качестве наиболее надежного способа вложения денег, сократилось на 11 процентов. В тот момент инвестировать в недвижимость предпочитали 40 процентов граждан России. Но несмотря на это недвижимость сохранила лидерство в рейтинге инвестиционных предпочтений россиян.
Долевое строительство в Екатеринбурге – это выгодный метод приобретения недвижимости. Суть его заключается в том, что дольщик сначала вносит определенный процент от стоимости квартиры, а потом выплачивает оставшуюся часть равными долями в течение определенного срока. Преимуществом долевого строительства в Екатеринбурге является стоимость приобретаемого жилья, которая существенно ниже стоимости готовой жилплощади.
Однако, вступая в долевое строительство в Екатеринбурге нельзя не брать в расчет некоторые особенности такого способа приобретения жилья. Так, дольщик не может осмотреть объект недвижимости и оценить его качество, поскольку дом еще не построен, не может заключить договор купли-продажи, гарантирующий интересы приобретателя недвижимости.
Нужно отметить, что при долевом строительстве в Екатеринбурге и в других городах России можно участвовать в двух видах долевки – старой (разрешение на строительство дома получено до 1.04.2005 г.) и новой (с разрешением после 1.04.2005 г.). Новое долевое строительство регулируется законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», который направлен на защиту интересов дольщиков.
Если вы решили принять участие в долевом строительстве в Екатеринбурге, то сначала внимательно изучите всю информацию о компании-застройщике, тщательно ознакомьтесь с юридическими документами, подробно оговорите расположение и планировку квартиры, методы отделки и материалы, обсудите стоимость квартиры, ответственность сторон, словом, все, то, что, так или иначе, касается будущего жилья. Ведь все эти моменты касаются очень ответственного приобретения – квартиры!
Новостройки имеют определенные преимущества, в первую очередь, высокий уровень сервиса и заложенная в проекте удобная инфраструктура: подземные парковки, охранные системы, современные средства связи, магазины, расположенные на первых этажах. Кроме того, покупателей привлекает удобная и современная планировка квартир и возможность внести желаемые изменения в процессе строительства.
Еще семь лет назад архитектор, сотрудник УралНИИ проекта Анатолий Раскин заметил, что куда страшнее физического износа жилья – его моральное старение – несоответствие современным представлениям о комфорте. Главная проблема хрущевских и ранне-брежневских квартир, по мнению Анатолия Михайловича – малая площадь. Сегодня же надо строить квартиры, которые не потеряют своей актуальности много десятилетий. С учетом растущих запросов горожан, квартиры «на перспективу» должны быть не очень маленькими (хотя гигантизм тоже ни к чему). Похожие суждения в последнее время стали все чаще высказывать обычные горожане. Недавно ряд застройщиков – независимо друг от друга – заявили, что корректируют проекты новостроек с тем, чтобы на выходе получить большее количество небольших квартир и однокомнатных в частности. В ответ на Интернет-форумы был вброшен тезис, что «однушки», скоро станут никому не нужны. Мол, даже семье из двух человек нужны две комнаты. Если не весь тезис, то его первая часть выглядит весьма спорно. Практика показала, что после увеличения процента однокомнатных в новостройке, интерес покупателей к ней только возрастает. Сегодня застройщики даже рискуют уменьшать площадь квартир ниже хрущевского стандарта (30-32 кв./м). Например, в Москве и Подмосковье сейчас предлагаются квартиры в новостройках с общей площадью от 21-29 кв./м. И ничего, спрос на них есть…
Собственно и в Екатеринбурге однокомнатные, в том числе, маленькие вполне востребованы рынком. Более того, по замечанию специалиста по недвижимости АН «ЛиКом» Аллы Тренихиной, сегодня нет дефицита качественных однокомнатных квартир (улучшенной планировки), но проблематично найти объекты по цене 1,35-1,5 млн. (это как раз жилье хрущевского формата). Можно сказать, что в данном диапазоне цен наблюдается дефицит предложения. Застройщик реагируют вполне адекватно. Как сообщили в УПН
Генеральный директор КБ «Ярмарка» Дмитрий Гусев уверен, что покупка однокомнатной квартиры была, есть и в ближайшем будущем будет достаточно выгодным инвестиционным вложением. Хотя однокомнатные квартиры самые дорогие по цене за квадратный метр, стоимость их как единицы отдельного жилья, несомненно, ниже, чем стоимость двух и трехкомнатных квартир. Поэтому однокомнатные всегда были и с точки зрения инвестиций, и с точки зрения решения проблем собственного жилья более привлекательны. При этом Дмитрий Павлович подчеркивает, что если квартира рассматривается как объект для вложения денег, то не следует приобретать жилье в домах старой застройки. Потребительские предпочтения меняются в пользу более комфортного нового жилья. Поэтому с точки зрения инвестиций следует отдать предпочтение покупке небольшой по площади новостройки эконом - класса.
Сходные мысли высказывает начальник аналитического отдела РИЦ Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков. Он считает, что если рассматривать инвестиционный аспект покупки жилья, то более важными факторами является не количество комнат, а местоположение и качество объекта. «Не стоит приобретать с инвестиционными целями старое жилье - хрущевки, брежневки. Парадокс, но именно эти квартиры, расположенные на окраинах демонстрировали наибольший рост цен в предыдущие периоды стремительного роста цен. (2000-2001, 2006 гг.). Несмотря на заметное снижение цен на старые квартиры в 2008-2009 гг., зачастую такие квартиры остаются переоцененными относительно более качественных предложений. В долгосрочной перспективе спрос на такое жилье будет ослабевать».
Любопытный результат дает анализ цен на однокомнатные квартиры. Все аналитики считают, что именно однокомнатные квартиры быстрее всего реагируют на изменения настроений на рынке. Во всяком случае, если на рынке намечается оживление, то именно однокомнатные дорожают быстрее всего. Этого мнения придерживаются все эксперты, и это же подтверждает статистика. По данным аналитического отдела КБ «Ярмарка» с начала года однокомнатные квартиры в новостройках подорожали на 2%, тогда как «двушки» и «трешки», соответственно, на 0,8% и на 1,4%. На рынке вторичного жилья ситуация сходная: 1-, 2- и 3-комнатные квартиры подорожали соответственно на 4%, 2% и 1%.
Но если рынок начинает проседать, то ситуация получается неоднозначная. Алла Тренихина считает, что при общем понижении цен на рынке – цена однокомнатных квартир держится, в то время как жилье большего метража сразу подхватывает тенденцию и подвергается уценке.
Статистика же кризисного периода говорит с января 2008 г. по январь 2009 г. (первая фаза кризиса в РФ) однокомнатные квартиры в Екатеринбурге подешевели в среднем на 5,4%, тогда как «двушки» и «трешки» только на 4,4% и 4,6% соответственно.
Но можно подойти с другой стороны и рассмотреть динамику на более длинном временном промежутке. И мы обнаружим следующее: за 10 лет (с января 2000 г. по сегодняшний день) однокомнатная квартира в Екатеринбурге подорожала в среднем в 8,9 раза. Двух- и трехкомнатная подорожали в 8,5 раза и в 8,1 раза соответственно. То есть, на каждой волне рынка «однушка» поднималась чуть-чуть выше и проседала чуть-чуть меньше своих многокомнатных собратьев. Это в определенной степени подтверждает правоту Аллы Тренихиной и однозначно говорит о том, что в долгосрочной перспективе «однушки» дорожают быстрее других квартир. Каковое качество очень важно учитывать тем, кто планирует приобретать жилую недвижимость с инвестиционными целями.
Специалисты считают, что если не рассматривать хрущевки и старое жилье, то однокомнатные квартиры улучшенной планировки – всегда ходовой товар. При этом они замечают, что сегодня и на ближайшую перспективу будут пользоваться спросом однокомнатные квартиры, брежневки и хрущевки, в центральных районах, и объекты улучшенной планировки в отдаленных районах (УралМаш, Сортировка и т.д.), стоимостью около 1,7 млн.
Для полноты картины следует рассмотреть еще одну характеристику однокомнатных квартир – их «арендопригодность». В принципе, никто не сомневается, что на рынке аренды «однушки» – самый востребованный сегмент. Но я пойду дальше и постараюсь сравнить экономический эффект от сдачи в аренду квартир с разным количеством комнат. Исходные данные и результат весьма наглядно показаны в табл. 1. Срок окупаемости означает время, за которое владелец квартиры вернет себе деньги, вложенные в ее покупку, если будет сдавать квартиру в аренду. Предполагается, что приобретенная квартира находится в приемлемом состоянии, и дополнительных расходов на ремонт не потребовалось.
| Стоимость покупки, млн. руб. |
Стоимость аренды, тыс. руб. |
Срок окупаемости, лет |
|
| 1-комнатная квартира |
2,0 |
14-15 |
11-12 |
| 2-комнатная квартира |
2,7 |
16-21 |
11-14 |
| 3-комнатная квартира |
4,0 |
24-26 |
13-14 |
Видно, что срок окупаемости «однушки» в среднем короче, чем у других квартир. Хотя и для однокомнатной этот срок достаточно велик. Бизнес ну очень редко берется за проекты с таким сроком окупаемости. Однако в случае с квартирами стоит учесть такой фактор, как подорожание жилья со временем. Этот фактор может сократить срок окупаемости в разы. Причем, как уже говорилось, однокомнатные квартиры , обычно, дорожают быстрее двух- и трехкомнатных.
Приведу пример:
У меня есть определенная сумма денег 1 млн. рублей. Предположим, что я вложу эти деньги в долевое строительство. За один год построится однокомнатная квартира, которую в дальнейшем можно будет продать за 1 млн. 700 тысяч рублей, то есть получим прибыль 700 тысяч рублей либо же эту квартиру мы можем сдавать в аренду, приблизительная выручка в год будет 120 тысяч рублей.
В любом случае мы будем получать выгоду, продадим мы эту площадь или оставим в пользование.