Федеральное агентство по образованию
РФ Нижегородский государственный университет им. Н.И.Лобачевского
ПЕРВЫЙ ФАКУЛЬТЕТ ДИСТАНЦИОННОГО ОБУЧЕНИЯ (г. Бор)
Специальность «Финансы и кредит»
Дисциплина «Деньги, кредит, банки»
КУРСОВАЯ РАБОТА
по теме: Ипотечное жилищное кредитование
Выполнила студентка 4 курса
Группы 1-24 ФК/14 з/о
Овчиникова Наталья Валентиновна
Научный руководитель
Шашкина Мария Евгеньевна
г. Бор
2010
Содержание
Введение.. 3
Глава 1. Сущность и нормативно - правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования.. 4
1.1. Понятие ипотечного жилищного кредитования. 4
1.2. Требования и оценка кредитоспособности заемщика. 9
1.3. Последовательность ипотечной сделки. 11
1.4. Нормативно - правовая база ипотечного жилищного кредитования. 13
Глава 2. Основные программы ипотечного жилищного кредитования в банках г. Бор.. 17
2.1. Программы, предлагаемые Борским отделением № 4335 Волго-Вятского банка Сбербанка России. 17
2.2. Программы, предлагаемые НБД -
банком.. 26
2.3. Расчет оптимальной программы ипотечного жилищного кредитования в банках г. Бор 32
Глава 3. Проблемы ипотечного жилищного кредитования и пути их решения.. 37
Заключение.. 42
Список использованной литературы... 43
Введение
Поставленная в курсовой работе проблема является в настоящее время очень актуальной. Цены на квартиры и дома с каждым годом растут. Многие семьи хотели бы приобрести жилье за наличные деньги, но доходы не могут им этого позволить. Остается один выход – взять кредит в банке.
Банки аккумулируют огромные денежные средства, за которые они выплачивают проценты. Им необходимо эти деньги разместить с целью получения прибыли и возмещения понесенных затрат. Таким образом, банки также заинтересованы в предоставлении долгосрочного ипотечного жилищного кредита.
Целью работы
является выбор программы ипотечного жилищного кредитования, которая будет оптимальной для семьи со средними доходами в г. Бор.
Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач:
· понять сущность, нормативное регулирование ипотечного жилищного кредитования;
· рассмотреть имеющиеся в банках г. Бор программы ипотечного жилищного кредитования;
· рассчитать понесенные расходы и выбрать оптимальную для меня программу;
· рассмотреть основные проблемы ипотечного жилищного кредитования и пути их решения.
Объектом исследования в курсовой работе является ипотечное жилищное кредитование, а предметом – программы ипотечного жилищного кредитования, предоставляемые банками г. Бор.
Глава 1. Сущность и нормативно - правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования
1.1. Понятие ипотечного жилищного кредитования
Ипотечный жилищный кредит
– это долгосрочный кредит, предоставляемый физическим лицам (гражданам) на цели приобретения жилья. Кредит предоставляется под обеспечение. Обеспечением кредита выступает приобретаемое жилье, на которое оформляется договор залога (ипотеки).
Ипотечный жилищный кредит носит долгосрочный характер. Он предоставляется на срок
до 30 лет. Чем больше срок кредита, тем меньше сумма ежемесячных платежей в счет его погашения и тем большую сумму заемщик может запрашивать в банке.
Первоначальный взнос
– это часть стоимости жилья, которую покупатель должен оплатить из собственных средств (ими могут считаться сбережения, субсидии, подарки, текущие доходы, получение которых вы можете подтвердить документально). Наличие этих средств у клиента позволяет банку судить о нем как о платежеспособном заемщике, умеющем делать сбережения.
Процентная ставка
по кредиту, может быть фиксированной или переменной (плавающей). Фиксированная процентная ставка означает, что величина процента, устанавливаемая при предоставлении кредита, является неизменной в течение всего срока кредита. Во втором случае величина процентной ставки может меняться на протяжении срока кредита. Основанием для изменения процентной ставки является, как правило, существенное изменение стоимости ресурсов на финансовом рынке. Банк должен известить заемщика об изменении процентной ставки не менее чем за 30 дней до вступления в силу новой процентной ставки. Ипотечный жилищный кредит предоставляется в рублях либо долларах США путем перечисления средств на оплату приобретаемого жилья на счет продавца[1]
.
Приобретенное в кредит жилье может служить обеспечением кредита, и оно передается в залог кредитору. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором.
Обращение взыскания может носить как судебный, так и внесудебный характер. В последнем случае при достижении договоренности о начале обращения взыскания и продаже предмета залога стороны могут избежать судебных издержек и реализовать жилое имущество на лучших условиях. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободно от каких - либо ограничений (обременений) и не может быть заложено в обеспечение другого обязательства. Желательно, чтобы приобретенное за счет кредита жилье использовалось заемщиком преимущественно для личного проживания. Сдача в наем заложенного в ипотеку жилья возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном соглашении[2]
.
Ежемесячный платеж
заемщика по кредиту состоит из двух частей: платежа в счет погашения части основного долга по кредиту и платежа в счет уплаты процентов за пользование кредитом. Размер ежемесячного платежа зависит от суммы кредита, срока, процентной ставки по кредиту.
Заемщиком
по ипотечному жилищному кредиту может стать любой совершеннолетний гражданин, имеющий достаточные и стабильные источники дохода для погашения кредита. Кредит может быть предоставлен не одному, а нескольким гражданам, которые становятся в этом случае созаемщиками.
Созаемщик
– это лицо, несущее солидарную ответственность по кредиту. Созаемщик отвечает по обязательствам заемщика в случае, если последний перестает платить по кредиту. Созаемщиками могут быть члены семьи заемщика, непосредственно с ним проживающие, близкие родственники, другие граждане, берущие на себя совместно с заемщиком кредитные обязательства. Как правило, банки устанавливают ограничения на возраст заемщика: срок возврата кредита должен наступать до достижения заемщиком пенсионного возраста.
Заемщик обязан:
· осуществлять страхование этого имущества в полной его стоимости от рисков утраты или повреждения, а также риска утраты права собственности;
· принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенной квартиры, включая текущий и капитальный ремонт;
· немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;
· своевременно вносить квартирную оплату, налоговые и коммунальные платежи;
· не сдавать заложенную квартиру в наем или передавать в безвозмездное пользование, не распоряжаться ею иным образом без предварительного письменного согласия залогодержателя;
· предоставлять возможность залогодержателю периодически (не менее двух раз в год) проверять фактическое наличие, состояние и условия содержания заложенной квартиры[3]
.
Как правило, банк придерживается определенных правил расчета суммы стандартного долгосрочного ипотечного кредита, на основании которых определяется максимально возможная сумма кредитных средств, которую банк может предоставить заемщику.
Сумма кредита
определяется на основе двух факторов: стоимости приобретаемого жилья и дохода заемщика. Сумма предоставляемого кредита, как правило, не превышает 70 – 80% стоимости приобретаемого жилья. В расчет принимается меньшая из двух величин: оценочная стоимость жилья или цена его продажи.
Сумма предоставляемого кредита ограничивается совокупным семейным доходом заемщика: размер ежемесячного платежа не должен превышать 30 – 40% от суммы месячного совокупного дохода (за вычетом налогов). [4]
Кредитный договор
Финансовые и правовые взаимоотношения, возникающие между заемщиком и кредитором, регулируются кредитным договором. Кредитный договор заключается между банком и заемщиком. Кредитный договор – это договор, в котором оговорены все условия предоставления кредита и его дальнейшего погашения. Любые изменения к этому договору возможны только по соглашению обеих сторон. Заемщики практически ничего не могут поправить в тексте договора. Подписание кредитного договора происходит в банке в день сделки или накануне. Заемщик подписывает также график платежей по кредиту[5]
.
До подписания кредитного договора заемщик оплачивает за счет личных средств комиссию за выдачу кредита. Обычно такая комиссия составляет порядка 1 % от суммы кредита. Но иногда эту сумму ограничивают нижней и верхней планками. Например, может быть указано, что размер комиссии составляет 1 % от суммы кредита, но не менее 250 долл. (6000 руб.) и не более 1000 долл. (30 000 руб.).
К числу основных договоров, которые заключают субъекты ипотечного жилищного кредитования, можно отнести договор кредитования, договор ипотеки и договор купли-продажи жилого помещения, договор об инвестировании строительства и другие. Данные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, Федеральными законами РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и другими федеральными законами.
По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
На практике зачастую учитываются доходы мужа и жены. Равно как и кредитный договор оформляется на обоих супругов. Заемщиком выступает один из них, созаемщиком – второй. Квартира может оформляться на одного члена семьи, но кредит – обязательно на обоих, что повышает ответственность семьи за возврат кредита и шансы банка на то, что деньги будут возвращены.
Ст. 820 ГК РФ регламентирует письменную форму кредитного договора. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным[6]
.
Договор ипотеки
Договор ипотеки также составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению с последующей государственной регистрацией.
Суть договора в том, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случаи неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Согласно Федеральному закону от 16. 07. 1998 г. №102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договор об ипотеке жилого помещения обязательно должны быть включены следующие существенные положения:
· предмет ипотеки: жилое помещение, передаваемое в залог;
· оценка передаваемого в ипотеку помещения;
· суть основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой: предоставление кредитных средств;
· размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и процентов за пользование денежными средствами.);
· срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит)[7]
.
1.2. Требования и оценка кредитоспособности заемщика
Прежде, чем подавать в банк заявление о предоставлении ипотечного кредита, каждому заемщику полезно оценить свое соответствие требованиям банка.
Как правило, эти требования формулируются банком по следующим параметрам:
· стабильность трудоустройства заемщика;
· доход, достаточный для погашения кредита;
· наличие собственных денежных средств в сумме, достаточной для оплаты первоначального взноса, а также для покрытия других расходов, связанных с оформлением кредита и покупкой жилья;
· возможность обеспечения возвратности кредита в форме залога приобретенной на кредитные средства квартиры (дома);
· согласие всех членов семьи и в требуемых случаях органов опеки и попечительства на ипотечный кредит с оформлением залога на приобретаемое жилье.
Банк оценивает платежеспособность заемщика на основании анализа его доходов и расходов. Доходы заемщика должны быть стабильны, а источники и размеры их получения подтверждены документально[8]
.
Оценку заемщика и его платежеспособности проводит сотрудник Отдела рассмотрения заявок, например кредитный эксперт. Как правило, при первой встрече заемщик заполняет заявку на кредит и получает список документов, минимальный набор которых, может выглядеть следующим образом:
· документы, удостоверяющие личность и семейное положение заемщика, созаемщика, а также наличие детей;
· документы, характеризующие трудовую деятельность заемщика, созаемщика (копия трудовой книжки, заверенная работодателем, и трудовой контракт);
· документы, подтверждающие сведения о доходе заемщика, созаемщика (формы документов зависят от того, какие виды доходов принимает в расчет банк);
· документы, характеризующие место постоянного жительства заемщика, созаемщика (документ о постоянной или временной регистрации, документы, подтверждающие право собственности на жилье).
Некоторые банки запрашивают документы, подтверждающие наличие в собственности заемщика каких-либо активов, документы об образовании, краткие характеристики компаний-работодателей и служебных обязанностей заемщика в зависимости от политики банка.
Для оценки платежеспособности заемщика ипотечного жилищного кредита банками выработаны различные подходы. Однако при всем разнообразии этих подходов целесообразно выделить общие принципы:
1. тщательный анализ еще на стадии рассмотрения заявки потенциального заемщика;
2. системный подход при осуществлении оценки (в том числе оценки предполагаемого обеспечения);
3. изучение личности потенциального заемщика.
Основания для отказа в предоставлении кредита:
1. Недостаточный уровень платежеспособности клиента;
2. Отсутствие законных прав собственности на приобретаемую квартиру;
3. Несоответствие стоимости обеспечения и требуемой суммы кредита;
4. Нарушение требований банка при заполнении заявления илиста предварительной квалификации, предоставление недостоверных данных;
5. Намерение клиента приобрести квартиру, несоответствующую требованиям банка (например, в старом, подлежащем капитальному ремонту доме, в «хрущевке», в запущенном состоянии;
6. Отсутствие у клиента собственных средств в размере первоначального взноса[9]
.
1.3. Последовательность ипотечной сделки
Этап 1. Получение предварительного разрешения
· Заемщик обращается к представителю банка в своем регионе либо по месту нахождения приобретаемого жилого помещения за получением кредита (займа).
· Предоставление кредитору необходимых документов, подтверждающих доходы заемщика, а также дополнительных документов по требованию кредитора для возможности принятия решения о выдаче/отказе в выдаче ипотечного кредита на предусмотренных для этого условиях. При этом перечень таких документов устанавливается каждой конкретной организацией самостоятельно
Этап 2. Подбор жилого помещения
Подбор жилого помещения с учетом суммы кредита и требований к жилому помещению.
Этап 3. Сбор документов для андеррайтинга (оценки банком вероятности погашения заемщиком кредита) предмета залога.
· Предоставление заемщиком копий необходимых документов для предварительного одобрения банком выбранной квартиры, а также дополнительных документов по требованию кредитора.
· Оценка подобранного и имеющегося жилого помещения в оценочных компаниях, согласованных с банком.
· Передача кредитору и страховой компании копий документов на жилое помещение для принятия кредитором предмета ипотеки в качестве обеспечения.
· Заполнение заявления на ипотечное страхование в страховую компанию
Этап 4. Оформление кредита
· Заключение кредитного договора происходит до фактической выдачи кредита.
· Заключение договора купли-продажи жилого помещения – до фактической выдачи кредита.
· Заключение договора об ипотеке жилого помещения, составление закладной – до фактической выдачи кредита.
· Заключение договоров страхования. Оплата страховой премии – до фактической выдачи кредита.
· Первоначальный взнос – оплата продавцу разницы между стоимостью квартиры и суммой предоставляемого кредита (до фактической выдачи кредита или иное по согласованию с кредитором).
· Выдача кредита заемщику. Зачисление кредитных средств на счет заемщика или выдача наличными через кассу – в день фактической выдачи кредита.
· Распоряжение заемщика кредитору о передаче кредитных средств в счет оплаты по договору купли-продажи (договору об ипотеке) – в день фактической выдачи кредита.
· Государственная регистрация договора купли-продажи, договора об ипотеке жилого помещения, права собственности заемщика.
Оформление акта приема-передачи жилого помещения осуществляется после государственной регистрации права собственности заемщика
При положительном решении о предоставлении клиенту ипотечного жилищного кредита банк заключает с заемщиком кредитный договор и договор ипотеки (залога приобретаемого жилья), а также подписывает, нотариально удостоверяет и регистрирует договор купли – продажи квартиры. После подписания всего комплекта договоров деньги путем безналичного перечисления направляются на счет продавца квартиры[10]
.
1.4. Нормативно - правовая база ипотечного жилищного кредитования
Задача формирования законодательной и нормативной базы, необходимой для развития жилищного финансирования, постоянно находилась в центре внимания. Основы этой системы были заложены в Законе Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной ипотеки».
Во исполнение требований Гражданского кодекса Российской Федерации в 1997 году был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Вторым важным законодательным актом стал принятый в 1998 году Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита[11]
.
Имущество, которое может быть предметом ипотеки, включает в себя:
1) земельные участки;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты[12]
.
Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.
Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подготовленная в развитие федеральной целевой программы «Свой дом», утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. N 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы. В концепции перечислены основные участники рынка ипотечного жилищного кредитования, такие как:
1) заемщики
– физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами.
2) продавцы жилья
– физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;
3) кредиторы
– банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).
4) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию)
– специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.
5) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
– государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
6) страховые компании
– страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
7) оценщики
– юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;
8) риэлтерские фирмы
– юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке жилья. К функциям риэлтеров относятся подбор вариантов жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле - продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;
9) инвесторы
– юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.;
10) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования:
нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
Особую роль особенно на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения призвано играть государство
. Оно определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.
Главная цель
развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Таким образом, на сегодняшний день сформирована основа законодательной базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, регламентирована деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлтерских и страховых компаний).
Однако необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регулировать привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования, создавать благоприятную налоговую среду для участников этой деятельности и обеспечивать условия для их эффективной работы.
Глава 2. Основные программы ипотечного жилищного кредитования в банках г. Бор
2.1.
Программы, предлагаемые Борским отделением № 4335 Волго-Вятского банка Сбербанка России
«Кредит на недвижимость
»
Особенности кредита
Кредит может быть предоставлен, в том числе и на ремонт объекта недвижимости. Предоставляется под любые виды обеспечения. В расчет суммы кредита банк принимает совокупный доход супругов.
Цель кредитования
Приобретение, строительство (за исключением кредитов на цели индивидуального строительства), реконструкцию, ремонт квартиры, комнаты, жилого дома, дачи, садового домика, гаража, земельного участка, других строений потребительского назначения, расположенных на территории Российской Федерации, а также незавершенных строительством объектов.
Процентная ставка
По кредитам в рублях:
на срок до 10 лет – 13% годовых,
на срок от 11 до 20 лет –13,25% годовых,
на срок от 21 до 30 лет – 13,5% годовых.
Сумма кредита
До 90% от стоимости квартиры
при условии обязательной оплаты заемщиком разницы между стоимостью объекта недвижимости и суммой предоставляемого кредита, но не менее 15 тыс. рублей (или эквивалента этой суммы в иностранной валюте). Размер кредита рассчитывается исходя из платежеспособности заемщика или суммарной платежеспособности созаемщиков.
Дополнительно к доходу заемщика или созаемщика по основному месту работы в расчет платежеспособности банк принимает следующие виды доходов:
· доходы, получаемые им по другим местам работы, если трудовой договор заключен на срок свыше одного года;
· доходы, получаемые им от занятия частной практикой, либо от иных источников, разрешенных законодательством и документально подтвержденных;
· доход супруги или супруга заемщика (учитывается аналогично доходам заемщика);
· сумму пенсии, досрочно назначенную по старости или за выслугу лет и получаемую заемщиком (созаемщиком), не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет – для женщин, 60 лет – для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.
Срок кредитования
До 30 лет (возможно предоставление отсрочки в погашении основного долга на период строительства на 2 года с увеличением срока кредитования)
Обеспечение по кредиту
Поручительство физических лиц, поручительство юридических лиц, залог ликвидного имущества, залог недвижимого имущества. Кредиты свыше 750 000 руб. предоставляются с обязательным оформлением залога имущества[13]
.
Необходимые документы
1. Заявление - анкета;
2. Справка о доходах заемщика или созаемщиков и поручителей за последние 6 месяцев;
3. Документ, подтверждающий стоимость объекта недвижимости (договор купли продажи, долевого участия в строительстве);
4. На цели покупки - свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости;
5. На цели строительства - документы, подтверждающие право застройщика на строительство объекта недвижимости (копии, заверенные застройщиком)[14]
.
Срок рассмотрения заявки
Не более 18 рабочих дней
с момента представления заемщиком полного пакета документов.
Порядок предоставления кредита
· кредиты предоставляются по месту регистрации заемщика или одного из созаемщиков;
· по месту нахождения или по месту строительства объекта недвижимости;
· по месту нахождения предприятия (клиента банка) - работодателя заемщика или одного из созаемщиков, по ходатайству этого предприятия и при условии предоставления им поручительства как наличными деньгами, так и в безналичном порядке (кредиты в иностранной валюте – только в безналичном порядке) путем зачисления суммы кредита на:
· счет заемщика по вкладу, действующего в режиме «до востребования» (сумма кредита может быть перечислена банком в соответствии с целевым назначением кредита на оплату счета организаций, осуществляющих продажу объектов недвижимости);
· счет банковской карты.
Порядок погашения кредита
Кредит погашается ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом.
«Кредит ипотечный»
Особенности кредита
Кредит предусмотрен для приобретения как первичного, так и вторичного жилья. В качестве обеспечения по кредиту в залог оформляется покупаемая недвижимость. В расчет суммы кредита банк принимает совокупный доход супругов
Цель кредитования
Приобретение, строительство, реконструкция квартиры, жилого дома, дачи, гаража и других строений потребительского назначения. Приобретение земельного участка.
Таблица 1
Процентная ставка по программе «Кредит ипотечный» в зависимости от срока кредита
| От 5 до 10 лет
|
От 10 до 20 лет
|
От 20 до 30 лет
|
| В зависимости от суммы первоначального взноса: от 30% до 50%
|
В зависимости от суммы первоначального взноса: от 30% до 50%
|
В зависимости от суммы первоначального взноса: от 30% до 50%
|
Сумма кредита
Сумма кредита зависит от платежеспособности заемщика и может составлять до 90% от стоимости квартиры. Для молодой семьи (если один из супругов не достиг тридцатилетнего возраста) сумма кредита может рассчитываться исходя из совокупной платежеспособности членов семьи и их родителей. Максимальная сумма кредита для молодой семьи с детьми может составлять до 95% стоимости квартиры. Созаемщики по кредиту - супруги, оформляющие объект недвижимости в общую долевую собственность и заключившие с банком кредитный договор (или предоставившие в банк документы для получения кредита).
Размер кредита рассчитывается исходя из платежеспособности заемщика или суммарной платежеспособности созаемщиков. Дополнительно к доходу заемщика или созаемщика по основному месту работы в расчет платежеспособности банк принимает и другие видов доходов (смотри «Кредит на недвижимость»).
Банк может рассмотреть вопрос о предоставлении ипотечного кредита на приобретение квартир, земельных участков, индивидуальных жилых домов (в том числе коттеджного типа) с учетом суммарного актива без учета платежеспособности заемщика или созаемщиков в размере, одновременно не превышающим 50% оценочной стоимости суммарного актива и 65% покупной стоимости объекта недвижимости. Оценочная стоимость суммарного актива должна быть не менее 30 млн руб.
Суммарный актив
– принадлежащие на праве собственности заемщику, его супругу: квартиры и индивидуальные жилые дома, в которых никто не зарегистрирован, дачи, земельные участки, нежилые помещения (офисы, склады, торговые точки), помещения для кратковременного проживания (гостиницы, мотели, кемпинги), транспортные средства, эмиссионные и неэмиссионные ценные бумаги.
При включении в суммарный актив:
· квартиры, индивидуального жилого дома, дачи, нежилого помещения – оценочная стоимость каждого должна быть не менее 1 млн руб
.
· автомобиля и иных транспортных средств – оценочная стоимость каждого должна быть не менее 600 тыс. руб.
при сроке эксплуатации каждого не более 3 лет.
Срок кредитования
До 30 лет (возможно предоставление отсрочки в погашении основного долга на период строительства на два года с увеличением срока кредитования).
Обеспечение по кредиту
До оформления залога кредитуемого объекта недвижимости:
· поручительство физических лиц, имеющих постоянный источник доходов;
· поручительство юридических лиц – платежеспособных организаций и предприятий, являющихся клиентами Сбербанка России;
· залог ликвидного имущества;
· залог ценных бумаг;
· залог имущества.
После оформления ипотеки:
· Залог кредитуемого объекта недвижимости[15]
.
Необходимые документы
· заявление - анкета;
· справка о доходах заемщика или созаемщиков и поручителей за последние 6 месяцев;
· документ, подтверждающий стоимость объекта недвижимости (договор купли продажи, долевого участия в строительстве и т.п.);
· на цели покупки – свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости;
· на цели строительства – документы, подтверждающие право застройщика на строительство объекта недвижимости (копии, заверенные застройщиком)[16]
.
Срок рассмотрения заявки
Не более 18 рабочих дней с момента представления заемщиком полного пакета документов.
Порядок предоставления кредита (смотри «Кредит на недвижимость»)
Порядок погашения кредита
Ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. [17]
Кредит «Молодая семья»
При расчете максимальной суммы кредита банк принимает доходы членов молодой семьи и их родителей (созаемщиков). При анализе платежеспособности членов молодой семьи и их родителей наряду с доходом по основному месту работы в ряде случаев может учитываться их дополнительный доход, что также влияет на сумму кредита в сторону увеличения. Для молодых семей с детьми максимальная сумма кредита увеличена до 95% стоимости объекта недвижимости, что позволяет приобрести жилье с минимальными собственными накоплениями.
Максимально возможная сумма кредита может определяться банком до выбора заемщиком объекта недвижимости исходя из его платежеспособности. В течение трех месяцев с момента подачи в банк заявления на получение кредита заемщик имеет возможность подобрать доступное по цене жилье. Недвижимое имущество принимается в залог на полную покупную (сметную, инвестиционную) стоимость (без применения понижающего коэффициента) и т.д.
Цель кредитования
Приобретение или строительство квартиры, комнаты, жилого дома, земельного участка с построенным или строящимся жилым домом.
Сумма кредита
Для семьи с детьми – 95% стоимости недвижимости, без детей – 90%. Сумма кредита рассчитывается исходя из совокупной платежеспособности членов молодой семьи и их родителей. Минимальная сумма кредита -
150 тыс. рублей (или эквивалент этой суммы в иностранной валюте)[18]
.
Срок кредитования
До 30 лет. Возможно предоставление отсрочки по уплате основного долга с увеличением срока кредитования:
- на время строительства недвижимости до двух лет;
- при рождении ребенка в период действия кредитного договора не более чем до достижения ребенком возраста трех лет.
Суммарный период отсрочек не может превышать 5 лет.
Обеспечение по кредиту
· поручительство физических лиц;
· поручительство юридических лиц;
· залог ликвидного имущества;
· залог недвижимого имущества.
Кредиты свыше 750 000 руб. предоставляется с обязательным оформлением залога имущества.
Необходимые документы
· заявление-анкета;
· свидетельство о браке (не требуется в случае предоставления кредита лицам из неполных семей);
· справка о доходах заемщика или созаемщиков и поручителей;
· свидетельство о рождении ребенка (в случае его наличия);
· в случае принятия в расчет платежеспособности дохода родителей - документы, подтверждающие родство;
· документ, подтверждающий стоимость объекта недвижимости (договор купли продажи, долевого участия в строительстве и т.п.);
· на цели покупки – свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости;
· на цели строительства – документы, подтверждающие право застройщика на строительство объекта недвижимости (копии, заверенные застройщиком).
Срок рассмотрения заявки
Не более 18 рабочих дней с момента предоставления заемщиком полного пакета документов.
Порядок предоставления кредита
По месту регистрации заемщика или по месту приобретения (строительства) жилья как наличными деньгами, так и в безналичном порядке (кредиты в иностранной валюте – только в безналичном порядке) путем зачисления суммы кредита на счет заемщика по вкладу, действующего в режиме «до востребования», с последующим перечислением денежных средств по распоряжению заемщика на банковский счет застройщика или инвестора.
Порядок погашения кредита
Ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом[19]
.
Структура кредитного портфеля Борского отделения № 4335 Волго-Вятского банка Сбербанка России
2.2. Программы, предлагаемые НБД -
банк
ом
«Кредит на покупку построенного жилья»
На вторичном рынке жилья квартиру или дом можно купить под залог имеющейся недвижимости (по условиям кредитования на первичном рынке жилья) или под залог приобретаемой недвижимости.
Основные условия кредитования под залог приобретаемого жилья
:
· ипотечный кредит предоставляется в рублях на срок от 1 года до 30 лет
· можно получить — от 150 000 до 4 000 000 рублей. Максимальная сумма кредита зависит от совокупного дохода заемщиков
· погашение кредита происходит ежемесячно равными долями
· процентная ставка по кредиту зависит от размера первоначального взноса и срока кредита:
Таблица 2.
Процентная ставка по кредиту «На покупку построенного жилья» в зависимости от срока кредита
| Размер кредита (% стоимости приобретаемой недвижимости) |
Процентная ставка (% годовых) |
||
| От 1 года до 10 лет |
Свыше 10 до 20 лет |
Свыше 20 до 30 лет |
|
| От 30% до 50% (включительно) |
10,75 |
11 |
11,25 |
| Более 50% до 70% |
12 |
12,25 |
12,5 |
| Более 70% до 90% |
13,5 |
13,75 |
14 |
Преимущества ипотеки НБД - банка:
Можно получить кредит в размере до 90% от стоимости приобретаемого жилья. Для получения кредита на большую сумму можно привлечь до четырех созаемщиков из числа ближайших родственников. Заявку на кредит в НБД - банке рассмотрят в течение 2-3 дней.
НБД - банк работает по федеральной программе кредитования, а значит, ставки по кредитам являются наиболее лояльными и не повышаются. Более того, взяв кредит в НБД - банке под действующую ставку, при ее понижении Вы сможете перекредитоваться под новый – пониженный – процент. При желании можно досрочно погасить кредит уже через 6 месяцев с момента его получения (без штрафных санкций).
Основные условия кредитования
· валюта кредита – рубли;
· погашение – ежемесячно равными долями;
· созаемщик – старше 18 лет, имеющий стабильный доход. Предельный возраст окончания выплаты кредита – 75 лет;
· кредиты предоставляются на недвижимость в Нижнем Новгороде, Нижегородской, Ивановской областях[20]
.
Документы, обязательные к предоставлению
1. Паспорт или заменяющий его документ (для военнослужащих).
2. Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования.
3. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе физического лица (ИНН).
4. Документы об образовании (аттестаты, дипломы).
5. Военный билет или водительские права.
6. Трудовая книжка заемщика (с отметкой о занятости на день заверения) копия, заверенная работодателем.
7. Справка с места основной работы о размере дохода за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ.
8. Резюме организации - работодателя (в форме, установленной банком).
Список документов по приобретаемой квартире:
· паспорт продавца жилого помещения;
· документы на квартиру (договор приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права, справка ЖКС);
· справка БТИ, инвентаризационный план, экспликация;
· справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество по квартире и отсутствии задолженности (в случае дарения или наследства);
· выписка из Единого государственного реестра прав;
· выписка из лицевого счета[21]
.
Платежи по кредиту:
Единовременные платежи включают в себя:
· комиссия за выдачу кредита – 1% от кредита (но не менее 4500 руб.);
· комиссия за безналичный перевод денежных средств со счета покупателя на счет продавца – 0,2% от суммы кредита;
· платежи сторонним организациям: платеж по оценке жилья независимым оценщиком, оплата регистрации сделки в ФРС.
Ежегодная оплата страховых взносов по договору страхования жизни и трудоспособности заемщика, по договору страхования приобретаемого (имеющегося) имущества – 1% от остатка по кредиту.
Порядок погашения кредита
Кредит погашается ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом[22]
.
«Кредит на покупку жилья в новостройке»
Для тех, кто уже имеет собственную квартиру/дом и хочет улучшить свои жилищные условия, построить собственный загородный дом или помочь родным приобрести жилье, НБД - банк предлагает воспользоваться кредитом под залог имеющейся недвижимости.
Основные условия кредитования под залог имеющегося жилья:
- размер кредита – до 70% стоимости залога;
- минимальная сумма – 150 000 рублей;
- процентная ставка по кредиту зависит от размера и срока кредита:
- залогом могут выступать несколько квартир, собственниками которых являются созаемщики или третьи лица.
Таблица 3
Процентная ставка по кредиту «На покупку жилья в новостройке» в зависимости от срока кредита
| Размер кредита (% от стоимости залога) |
Процентная ставка (% годовых) |
||
| От 1 года до 10 лет |
Свыше 10 до 20 лет |
Свыше 20 до 30 лет |
|
| От 30 до 50 (включительно) |
10,75 |
11 |
11,25 |
| Более 50 до 70 |
12 |
12,25 |
12,5 |
Основные условия кредитовании:
· валюта кредита – рубли;
· погашение – ежемесячно равными долями;
· созаемщик – старше 18 лет, имеющий стабильный доход. Предельный возраст окончания выплаты кредита – 75 лет;
· кредиты предоставляются на недвижимость в Н. Новгороде, Нижегородской, Ивановской областях[23]
.
Список документов по приобретаемой квартире:
1. Паспорт продавца жилого помещении.
2. Документы на квартиру (договор приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права, справка ЖКС).
3. Справка БТИ, инвентаризационный план, экспликация.
4. Справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество по квартире и отсутствии задолженности (в случае дарения или наследства).
5. Выписка из Единого государственного реестра прав.
6. Выписка из лицевого счета.
7. Договор инвестирования или договор долевого участия[24]
.
Платежи по кредиту:
Единовременные платежи включают в себя:
· комиссию за выдачу кредита – 1% от кредита (но не менее 4500 руб.);
· комиссию за безналичный перевод денежных средств со счета покупателя на счет продавца – 0,2% от суммы кредита;
· платежи сторонним организациям: платеж по оценке жилья независимым оценщиком, оплата регистрации сделки в ФРС.
Ежегодная оплата страховых взносов по договору страхования жизни и трудоспособности заемщика, по договору страхования приобретаемого (имеющегося) имущества – 1% от остатка по кредиту.
Порядок погашения кредита
Кредит погашается ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом[25]
.
Структура кредитного портфеля НБД-банка
Балансовая прибыль ОАО «НБД-банк» за первое полугодие 2010 г. составила 372,6 млн рублей по сравнению с 248,8 млн рублей за аналогичный период 2009 г. Активы банка на 1 июля 2010 г. составляют 6506,3 млн рублей, собственные средства - 5515,1 млн рублей (по состоянию на 1 января 2010 г. - 6451,6 млн рублей и 5196,4 млн рублей соответственно). По состоянию на июль 2010 г. объем кредитного портфеля, включая открытые кредитные линии и предоставленные гарантии, увеличился в 1,22 раза по сравнению с аналогичным показателем на 1 января 2010 г. и составил 1832,6 млн рублей.
Кредитный портфель банка имеет следующую структуру: промышленные коммерческие кредиты (34% кредитных вложений), сельскохозяйственные кредиты (29%), кредиты на недвижимость (12%), потребительские кредиты (12%.), автокредитование (8%), овердрафты клиентам (1%), прочие (4%). 96,2% кредитного портфеля банка составляют среднесрочные и долгосрочные кредиты.
2.3. Расчет оптимальной программы ипотечного жилищного кредитования в банках г. Бор
«Кредит на недвижимость» Борского отделения № 4335
Волго-Вятского банка Сбербанка России
Семья, имеющая средний доход (55000 руб.) в месяц желает получить ипотечный кредит сроком на 10 лет на покупку жилья в новостройке под залог приобретаемого жилья. Семья подобрала двухкомнатную квартиру в строящемся доме в центре г. Бор. Стоимость квартиры 1 700 000 руб. Максимальный размер кредита – 90% стоимости приобретаемого жилья. Таким образом, минимальный первоначальный взнос составит:
Семья хотела бы внести первоначальный взнос в размере 200 000 рублей
Следовательно, сумма кредита составит:
Данной программой предполагается выплата единовременного платежа на обслуживание ссудного счета в размере 3% от суммы кредита по договору, min 5 000 руб. max 40 000 руб:
, т. е. в нашем случае он составит 40 000 руб.
Кредит погашается ежемесячными равными долями: с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. На срок 10лет процентная ставка по кредиту составит 12% годовых. Проценты начисляются на остаток непогашенного долга.
Например, за пятый месяц проценты по кредиту составят:
Таблица 4. Ежемесячные платежи заемщика
| Месяц |
Остат. долга (руб.) |
Погашение долга (руб.) |
Погашение % (руб.) |
Ежемес. плат. (руб.) |
| 1 |
1 500 000 |
12 500 |
14 794,52055 |
27 294,52055 |
| 2 |
1 487 500 |
12 500 |
14 671,23288 |
27 171,23288 |
| 3 |
1 475 000 |
12 500 |
14 547,94521 |
27 047,94521 |
| 4 |
1 462 500 |
12 500 |
14 424,65753 |
26 924,65753 |
| 5 |
1 450 000 |
12 500 |
14 301,36986 |
26 801,36986 |
| 6 |
1 437 500 |
12 500 |
14 178,08219 |
26 678,08219 |
| 7 |
1 425 000 |
12 500 |
14 054,79452 |
26 554,79452 |
| 8 |
1 412 500 |
12 500 |
13 931,50685 |
26 431,50685 |
| 9 |
1 400 000 |
12 500 |
13 808,21918 |
26 308,21918 |
| 10 |
1 387 500 |
12 500 |
13 684,93151 |
26 184,93151 |
| . 111 |
125 000 |
12 500 |
1 232,876712 |
13 732,87671 |
| 112 |
112 500 |
12 500 |
1 109,589041 |
13 609,58904 |
| 113 |
100 000 |
12 500 |
986,3013699 |
13 486,30137 |
| 114 |
87 500 |
12 500 |
863,0136986 |
13 363,0137 |
| 115 |
75 000 |
12 500 |
739,7260274 |
13 239,72603 |
| 116 |
62 500 |
12 500 |
616,4383562 |
13 116,43836 |
| 117 |
50 000 |
12 500 |
493,1506849 |
12 993,15068 |
| 118 |
37 500 |
12 500 |
369,8630137 |
12 869,86301 |
| 119 |
25 000 |
12 500 |
246,5753425 |
12 746,57534 |
| 120 |
12 500 |
12 500 |
123,2876712 |
12 623,28767 |
| – |
– |
1 500 000
|
895 068,4932
|
2 395 068,493
|
При использовании кредита приобретаемую квартиру необходимо застраховать. Семья для страхования своего жилья выбрала страховую компанию «РЕСО - Гарантия». Страховой тариф в данной компании составляет 0,2% от стоимости покупаемого жилья. Страховые взносы осуществляются ежегодно, величина которых составит:
В итоге на приобретение данной квартиры с помощью кредита «На недвижимость» в Сбербанке России семья потратит следующую сумму:
;
.
«Кредит ипотечный» Борского отделения № 4335
Волго-Вятского банка Сбербанка России
Стоимость квартиры 1 700 000 руб. Максимальный размер кредита – 90% стоимости приобретаемого жилья. Таким образом, минимальный первоначальный взнос составит:
Семья хотела бы внести первоначальный взнос в размере 200 000 рублей.
Следовательно, сумма кредита составит:
Данной программой предполагается выплата единовременного платежа на обслуживание ссудного счета в размере 3% от суммы кредита по договору, min 5 000 руб. max 40 000 руб.:
, т. е. в нашем случае он составит: 40 000 руб.
Кредит погашается ежемесячными равными долями: с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. На срок 10лет процентная ставка по кредиту составит 11,5% годовых. Проценты начисляются на остаток непогашенного долга.
Например, на 118-м месяце проценты по кредиту составят:
Таблица 5. Ежемесячные платежи заемщика (руб.)
| Месяц |
Остат. долга |
Погашение долга |
Погашение % |
Ежемес. плат. |
| 1 |
1 500 000 |
12 500 |
14 178,08219 |
26 678,08219 |
| 2 |
1 487 500 |
12 500 |
14 059,93151 |
26 559,93151 |
| 3 |
1 475 000 |
12 500 |
13 941,78082 |
26 441,78082 |
| 4 |
1 462 500 |
12 500 |
13 823,63014 |
26 323,63014 |
| 5 |
1 450 000 |
12 500 |
13 705,47945 |
26 205,47945 |
| 6 |
1 437 500 |
12 500 |
13 587,32877 |
26 087,32877 |
| 7 |
1 425 000 |
12 500 |
13 469,17808 |
25 969,17808 |
| 8 |
1 412 500 |
12 500 |
13 351,0274 |
25 851,0274 |
| 9 |
1 400 000 |
12 500 |
13 232,87671 |
25 732,87671 |
| 10 |
1 387 500 |
12 500 |
13 114,72603 |
25 614,72603 |
| . 110 |
137 500 |
12 500 |
1 299,657534 |
13 799,65753 |
| 111 |
125 000 |
12 500 |
1 181,506849 |
13 681,50685 |
| 112 |
112 500 |
12 500 |
1 063,356164 |
13 563,35616 |
| 113 |
100 000 |
12 500 |
945,2054795 |
13 445,20548 |
| 114 |
87 500 |
12 500 |
827,0547945 |
13 327,05479 |
| 115 |
75 000 |
12 500 |
708,9041096 |
13 208,90411 |
| 116 |
62 500 |
12 500 |
590,7534247 |
13 090,75342 |
| 117 |
50 000 |
12 500 |
472,6027397 |
12 972,60274 |
| 118 |
37 500 |
12 500 |
354,4520548 |
12 854,45205 |
| 119 |
25 000 |
12 500 |
236,3013699 |
12 736,30137 |
| 120 |
12 500 |
12 500 |
118,1506849 |
12 618,15068 |
| – |
– |
1 500 000
|
857773,9726
|
2 357 773,973
|
При использовании кредита приобретаемую квартиру необходимо застраховать. Семья для страхования своего жилья выбрала страховую компанию «РЕСО - Гарантия». Страховой тариф в данной компании составляет 0,2% от стоимости покупаемого жилья. Страховые взносы осуществляются ежегодно, величина которых составит:
В итоге на приобретение данной квартиры с помощью кредита «Ипотечный» в Сбербанке России семья потратит следующую сумму:
;
.
Глава 3. Проблемы ипотечного жилищного кредитования и пути их решения
На сегодняшний день главная проблема - активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что ведет к повышению цен. Увеличение объемов рынка ипотечного кредитования, не подкрепленное ростом объемов возводимого жилья, вызывает удорожание недвижимости и сокращение потенциальной базы ипотеки. Рост цен на недвижимость девальвирует предпринимаемые банками снижение ставок и оптимизацию требований к заемщикам.
Кардинально изменить ситуацию может только рост объема возводимого жилья. Без увеличения объемов нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке невозможно сделать жилье доступным, иначе рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос.
Даже при снижении процентных ставок до уровня инфляции ипотека сама по себе не в состоянии решить проблему обеспечения граждан жильем. В связи с этим хотелось бы обратить внимание на следующие актуальные проблемы ипотеки:
1. Высокие процентные ставки
, не позволяющие значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов. Ставка по ипотечным кредитам в среднем по России сегодня колеблется от 12 до 14% годовых.
В то же время следует помнить: непродуманное и экономически непросчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительному росту цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке.
2. Необходимость поддержки государством финансовых институтов
, работающих с ипотекой.
В данном случае речь может идти о создании особого режима налогообложения банковских доходов, получаемых от этой деятельности, а также о совершенствовании требований по обязательным нормативам и резервированию.
Среди факторов, осложняющих процесс оформления и обслуживание выдаваемых банками ипотечных кредитов - существующие нормы регуляторов рынка, в частности некоторые пункты действующего Положения № 254-П от 26 марта 2004 г. «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».
Изменения Положения позволят:
- уменьшить резервы, создаваемые банками на случай потери по ссудам;
- брать в залог инвестиционные права в качестве обеспечения обязательств
заемщика,
- учитывать специфику строительного бизнеса, где выручка отражается на балансе застройщика только после сдачи объекта госкомиссии и подписания акта приемки объекта.
3. Необходимость увеличения срока государственных гарантий по кредитам
, предоставляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под строительство жилья с 3 (как предлагается Федеральной целевой программой «Жилище») до 5 лет. Это объясняется тем, что только оформление различного рода разрешений на строительство занимает на практике не менее 2 лет.
Кроме того, необходимо принять комплекс мер, направленных на снижение административных барьеров при получении застройщиком пакета необходимых разрешений на строительство объекта.
4.
Недостаточный объем финансовых ресурсов в ипотечном кредитовании.
Для решения проблемы необходимо:
- привлечь на российский ипотечный рынок, в том числе на рынок ипотечных ценных бумаг, долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов;
- вовлечь в действующую унифицированную систему рефинансирования ипотечного кредитования большее число банков;
- постоянно увеличивать уставный капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и его региональных операторов, а также объемы предоставляемых гарантий РФ по обязательствам АИЖК и гарантий субъектов РФ по обязательствам региональных операторов;
- сформировать новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования.
5. Решение проблемы снижения рисков
для инвесторов
в ипотечном кредитовании позволит повысить надежность ипотечных ценных бумаг, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить заимствования путем снятия рисков, связанных с движением денежных средств, поступающих в погашение обязательств, лежащих в основе ипотечного покрытия.
6. Высокие транзакционные издержки
(материальные, административные и временные) при выдаче кредита, рефинансировании, выпуске ипотечных ценных бумаг и их обеспечении.
Для решения проблемы необходимо:
• законодательно закрепить электронный (бездокументарный) учет прав требования по обеспеченным ипотекой обязательствам (закладные);
• унифицировать документы и стандартизировать процедуру выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов.
Перечисленные меры следует осуществить на всей территории Российской Федерации и для всех участников ипотечного рынка страны, возможно, с постепенным переходом к национальным стандартам.
7. Отсутствие должной защиты прав кредиторов
. В данном случае банков, выдающих ипотечные кредиты на приобретение жилья.
В соответствии с законодательством РФ ипотечный кредитор имеет преимущественное право удовлетворения своих требований за счет предмета ипотеки перед другими кредиторами. Вместе с тем, в исполнительном законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие ипотечному кредитору реализовывать указанное право.
Необходимо внести изменения в Гражданский процессуальный кодекс, позволяющие ипотечному кредитору подавать в суд заявление об освобождении предмета ипотеки от арестов иных кредиторов, и изменения в Закон «Об исполнительном производстве», позволяющие судебному приставу своим постановлением освобождать предмет ипотеки от арестов прочих кредиторов по заявлению ипотечного кредитора.
В законодательстве РФ отсутствует надлежащее регулирование порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для подготовки публичных торгов.
Ведомственное же регулирование процедуры реализации заложенного имущества затягивает реализацию предмета ипотеки и способствует целому ряду нарушений законных прав и интересов ипотечного кредитора.
Представляется необходимым закрепить порядок отбора указанных уполномоченных организаций и требований к ним на уровне нормативно-правового акта Правительства РФ, а также издать ряд документов, четко и подробно расписывающих процедуру реализации предмета ипотеки.
Как результат, внесение предлагаемых изменений и дополнений в действующее законодательство, направленных на обеспечение прав кредиторов, безусловно, вызовет рост заинтересованности банков в наращивании объемов ипотечного жилищного кредитования, в том числе и кредитования жилищного строительства.
8.
С принятием поправок к Закону «Об ипотечных ценных бумагах» банки надеются получить финансовый инструмент секьюритизации и приступить к выпуску ипотечных облигаций. Однако в погоне за клиентами нередко страдает качество ипотечных портфелей, возникает недобросовестная конкуренция, что приводит к подрыву доверия к банковской системе в целом и ипотечному кредитованию в частности. Таким образом, необходимо ввести стандартизацию и рейтингование ипотечных портфелей.
Становление ипотечного жилищного кредитования предусматривает решение ряда фундаментальных задач:
· совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов;
· создание и внедрение механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;
· налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование;
· создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;
· создание механизма социальной защиты заёмщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита.
Решение этих задач предусматривает: ориентацию ипотечного кредитования на ту категорию населения, которая нуждается в небольшом ипотечном кредите, что позволит обеспечить кредитами большое количество заёмщиков (доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия), а также возможность оплаты нового жилья за счёт продажи имеющегося в собственности жилья.
Перечисленные актуальные проблемы российской ипотеки, разумеется, не исчерпывают всего спектра.
Кардинально изменить ситуацию может только рост объема возводимого жилья. Без увеличения объемов нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке невозможно сделать жилье доступным, иначе рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос.
Заключение
Проанализировав программы ипотечного жилищного кредитования, предоставляемые банками г. Бор с учетом поставленных цели и задач, можно сделать вывод: для семьи со средними доходами оптимальной программой является «Кредит ипотечный» Борского отделения № 4335 Волго-Вятского банка Сбербанка России.
Для решения поставленной проблемы в своей работе я рассматривала семью, которая имеет средний доход и желает получить ипотечный кредит сроком на 10 лет на покупку жилья в новостройке под залог приобретаемого жилья. Семья подобрала двухкомнатную квартиру в строящемся доме в центре г. Бор. Стоимость квартиры 1 700 000 руб. Воспользовавшись программой «Кредит на недвижимость» Сбербанка России семья заплатит 2 669 068,493 руб. Сумма по программе «Кредит ипотечный» Сбербанка России составит 2 631 773,973 руб.
Молодой семья не является: оба супруга уже достигли тридцатилетнего возраста. Поэтому программу Сбербанка России «Молодая семья», предназначенную для молодой семьи, я исключаю из рассмотрения.
«Кредит на покупку построенного жилья» и «Кредит на покупку жилья в новостройке», предоставляемые НБД - банком для этой семьи не подходят: первый кредит предназначен для вторичного рынка жилья, а второй выдается под залог имеющейся недвижимости. Эта семья хотела бы приобрести жилье в новостройке под залог приобретаемого жилья.
Список использованной литературы
1) Гражданский кодекс Российской Федерации (2 часть) от 20. 01. 1996 № 14 - ФЗ.
2) Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16. 07. 1998 № 102 - ФЗ.
3) Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» от 11. 01. 2000 № 28.
4) Морозова Ж. А. Ипотека сегодня: правовые, жилищные, залоговые, кредитные, налоговые, страховые и другие аспекты//Библиотечка «Российской Газеты». 2010. Вып. № 15.
5) Рогожина Н.Н. Как получить ипотечный жилищный кредит. – М., 2006.
6) www. nnb.ru.
7) www. vvb. sbrf. ru.
[1]
Рогожина Н.Н. Как получить ипотечный жилищный кредит. – М., 2006. С. 7.
[2]
Рогожина Н.Н. Как получить ипотечный жилищный кредит. – М., 2006. С. 8.
[3]
Рогожина Н.Н. Как получить ипотечный жилищный кредит. С. 27.
[4]
Рогожина Н.Н. Как получить ипотечный жилищный кредит. – М., 2006. С. 12.
[5]
Морозова Ж. А. Ипотека сегодня: правовые, жилищные, залоговые, кредитные, налоговые, страховые и другие аспекты // Библиотечка «Российской газеты». 2010. Вып. № 15. С.39.
[6]
Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» от 11. 01. 2000 № 28, п. 2.1.
[7]
Рогожина Н.Н. Как получить ипотечный жилищный кредит. С. 26.
[8]
Рогожина Н.Н. Как получить ипотечный жилищный кредит. С. 11.
[9]
Рогожина Н.Н. Как получить ипотечный жилищный кредит. С. 21.
[10]
Морозова Ж. А. Ипотека сегодня: правовые, жилищные, залоговые, кредитные, налоговые, страховые и другие аспекты. // Библиотечка «Российской газеты». 2010. Вып. № 15. С. 34.
[11]
Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» от 11. 01. 2000 № 28, п. 4.1.
[12]
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16. 07. 1998 № 102 - ФЗ. Ст. 5.
[13]
Информация, предоставленная Борским отделением № 4335 Волго-Вятского банка Сбербанка России.
[14]
www. vvb. sbrf. ru.
[15]
Информация, предоставленная Борским отделением № 4335 Волго-Вятского банка Сбербанка России.
[16]
www. vvb. sbrf. ru.
[17]
Информация, предоставленная Борским отделением № 4335 Волго-Вятского банка Сбербанка России.
[18]
www. vvb. sbrf. ru.
[19]
www. vvb. sbrf. ru.
[20]
Информация, предоставленная НБД - банком.
[21]
www. nnb.ru.
[22]
Информация, предоставленная НБД – банком.
[23]
Информация, предоставленная НБД - банком.
[24]
www. nnb.ru.
[25]
Информация, предоставленная НБД - банком.