Министерство сельского хозяйства РФ
Федеральное Государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Пермская государственная сельскохозяйственная академия
им. академика Д.Н. Прянишникова»
Кафедра финансов, кредита и экономического анализа
Курсовая работа на тему
«Национальный проект России: «Доступное жилье: цели, механизм реализации и источники финансирования»».
Выполнила: студентка 3 курса
Очного отделения
Экономического факультета
Группы ФК-32
Артамонова Юлия Алексеевна
Проверила: Кузнецова Эльвира Рудольфовна
Пермь-2009
Содержание
Введение……………………………………………………………………….3стр
1. Теоретические аспекты рынка жилья
1.1 Характеристика Основных проблем жилищного рынка…………5стр
1.2 Правовое регулирование рынка жилья…………………………...6 стр
2. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России»
2.1 Социально-экономическое развитие России……………………..9 стр
2.2 Характеристика национального проекта………………………..12 стр
2.3 Анализ национального проекта………………………………….17 стр
2.4 Предложения по совершенствованию национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России»…………………...21 стр
Выводы и предложения…………………………………………………….24стр
Список использованных источников………………………………………27 стр
Приложения………………………………………………………………….28 стр
Введение
Государство принято ругать по всем поводам. По поводу «квартирного вопроса» – особенно. Конечно, есть за что. Но такой ли уж неэффективной всегда была государственная жилищная политика? Если бы не хрущевки, не массовое строительство 60–80-х годов прошлого века, не известно, в каких условиях жили бы большинство граждан сейчас.
В современной России все еще сложнее. Благодаря проведенным в 1991–2005 годах реформам в жилищной сфере мы окончательно ушли от планово-административных методов строительства, и сейчас старые методы и подходы не работают. Поэтому нет нужды вспоминать прошлое – надо думать о будущем и создавать жизнеспособные и эффективные механизмы решения жилищных проблем.
Повышение качества жизни граждан России – ключевой вопрос государственной политики. Казалось бы, бесспорная декларация. Именно так она воспринимается сейчас. В том числе – когда звучит в устах власти. Но еще сравнительно недавний исторический опыт показывает, что всего лишь несколько лет назад ее бесспорность вовсе не была столь очевидной.
Опасная дезинтеграция государственных институтов, системный экономический кризис, издержки приватизации в сочетании с политическими спекуляциями на естественном стремлении людей к демократии, серьезные просчеты при проведении экономических и социальных реформ, – последнее десятилетие XX века стало периодом катастрофической демодернизации страны и социального упадка. За чертой бедности оказалась фактически треть населения. Массовым явлением стали многомесячные задержки с выплатой пенсий, пособий, заработных плат. Люди были напуганы дефолтом, потерей в одночасье своих сбережений. Не верили уже и в то, что государство сможет исполнять даже минимальные социальные обязательства.
Вот с чем столкнулась власть, начавшая работать в 2000 году. Вот в каких условиях необходимо было одновременно и решать острейшие каждодневные проблемы, и работать на то, чтобы заложить новые – долгосрочные – тенденции роста.
Национальный проект призван создать условия для решения всех этих проблем. Однако это не значит, что государство будет самостоятельно строить новые дома, помогать строительным компаниям, вкладывать деньги в развитие их бизнеса и регулировать ценовую политику. Формируя рынок, государство действует по рыночным принципам, и его основной задачей является создание условий для развития жилищного строительства в стране и сбалансированное стимулирование спроса и предложения на жилищном рынке.
Целью курсовой работы и является рассмотреть проект «Доступное жилье», его цели, механизм реализации и источники финансирования и провести анализ этого проекта.
Задачи работы:
а). Ознакомиться с проектом
б). Рассмотреть цели, механизм реализации и источники финансирования проекта
в). Провести анализ
г). Выделить мероприятия для улучшения проекта
д). Сформулировать выводы
Предметом исследования является деятельность проекта.
Объектом исследования-Россия.
Период исследования- 2006-1010 гг.
Для поиска нужной информации использовался Интернет и различные газеты, посвященные вопросам, связанным с жильем. Важнейшим источником информации были материалы с сайта www.rost.ru.
Данная тема очень актуальна исходя из того что жилищный вопрос играет важную роль в наше время.
1. Теоретические аспекты рынка жилья
1.1 Характеристика Основных проблем жилищного рынка
Основными проблемами российского жилищного рынка являются:
а). Большинство людей нуждается в жилье, но не может себе позволить его покупку.
б). В России отсутствует эффективная система долгосрочного жилищного кредитования.
в). Нынешних объемов жилищного строительства не хватает для удовлетворения потребностей населения.
г). В стране не выработана эффективная схема реализации земельных участков и выделения земель под жилищное строительство.
д). В муниципальных образованиях отсутствуют схемы территориального планирования и градостроительная документация.
е). Качество жилищных и коммунальных услуг остается очень плохим, а уровень износа коммунальной инфраструктуры – высоким.
ж). Социальное жилье и жилье для инвалидов, ветеранов и других категорий граждан выделяется очень низкими темпами.
з). Процедуры согласования строительной документации затруднены.
и). Граждане слабо защищены от махинаций при покупке и продаже жилья.
Для решения этих проблем изобретать велосипед вовсе не требуется: во многих странах такой механизм давно работает. Это – сформированный рынок жилья.
Важные предпосылки для его создания есть и в современной России. В предыдущие годы в стране была разработана основная правовая база, принят пакет законов, направленных на формирование жилищного рынка. К 2004 году доля помещений, находящихся в частной собственности, увеличилась с 33 до 73,5%. На сегодняшний день более 90% строительных организаций являются частными компаниями; успешно развивается ипотечное жилищное кредитование и появляются новые инструменты для улучшения жилищных условий.
По данным социологических опросов, к началу реализации национального проекта жилищная проблема стояла перед 61% российских семей. Общая потребность населения России в жилье составляла 1570 млн кв. м, и, чтобы удовлетворить ее, жилищный фонд надо было увеличивать на 46,1%.
На сегодняшний день 12,4% семей в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств, однако даже ограниченный платежеспособный спрос превышает предложение на рынке жилья, что приводит к постоянному росту цен. Развитию жилищного строительства препятствует сложная процедура выделения земельных участков и слабое развитие инженерной инфраструктуры. Огромной проблемой остается высокий уровень износа коммунальных сетей (53% от общего количества аварий в ЖКХ происходит из-за их ветхости).
Сами собой эти проблемы не решатся. Для обеспечения достойной жизни граждан от государства необходимы колоссальные усилия и средства. Нужно увеличить темпы жилищного строительства, предложить возможность приобретения доступного жилья молодежи, выполнить обязательства перед льготниками, ветеранами и инвалидами и совершенствовать существующую законодательную базу.
1.2 Правовое регулирование рынка жилья
Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.
Систему законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости.
Источники права подразделяются на две основные группы:
а). федеральные законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;
б). законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.
В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству. Так, по Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.
Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться как актами РФ, так и актами субъектов РФ. Конкретное разграничение полномочий между РФ и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений.
Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует Федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ).
Жилищный кодекс (ЖК), другие федеральные законы регламентируют жилищные отношения, которые согласно ст. 72 Конституции РФ являются предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ. Поэтому ЖК и федеральные законы выступают одновременно в качестве правовой базы, на основе которой принимаются законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.
В целом федеральные законы являются источниками правового регулирования. Так, среди федеральных законов особое место занимает Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», принятый 24 декабря 1992 г. Данный закон является важнейшим политико-правовым актом, призванным обозначить основные направления жилищной политики.
Особое место занимает Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, определяет правовые, социальные, экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.
Вступление граждан в права собственности на жилье дает им возможность эффективно вкладывать свои средства, выступать со своей недвижимостью на рынке жилья, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем. Закон подробно определяет, как и в каком порядке, с соблюдением каких правил производится приватизация жилья.
Одним из наиболее важных федеральных законов, принятых за последнее время, является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ,
принятый Государственной Думой РФ 17 июня 1997 г. и одобренный Советом Федерации 3 июля 1997 г.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
2. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России»
2
.1 Социально-экономическое состояние России (Социологический анализ статистики за 1990-2007 гг)
Важнейшим показателями социально-экономического развития России являются демографические. Демографические показатели катастрофически ухудшаются. Рост числа умерших за 1990-1995 годы только на 18% обусловлен вхождением в пожилые возраста многочисленных поколений, родившихся во время подъема рождаемости второй половины 20-х годов и относительно слабо затронутых войной. Остальные 82% этого избытка смертей обусловлены исключительно ростом повозрастных интенсивностей смертности. Большой проблемой для современного общества является алкоголизм. Каждая третья смерть среди мужчин связана с алкоголизмом. От алкоголизма ежегодно умирают 426 тысяч человек. Он является причиной смерти 29% мужчин и 17% женщин.
Увеличение смертности населения в период 1990-2001 гг. на 39%, за период 1990-2006 гг. - на 36%. Лишь за период 2001-2006 гг. произошло незначительное ее уменьшение - на 3%. В эти же периоды количество родившихся сократилось, соответственно, на 33% и 22%, а естественный прирост был только в 1990 г, а в 2001 г. - убыль до -6,6, в 2006 г.-4,8.
Следующим показателем является Международная миграция населения. В 2001 г. прибыло в Российскую Федерацию 193450 чел., в 2006 г - 186380 чел., в том числе из Казахстана, соответственно, 65226 и 38606 чел., из Узбекистана - 24873 и 37126 чел., из Украины - 36503 и 32721 чел, из Беларуси 6520 и 5619 чел., из Германии - 1627 и 2900 чел., из США 432 и 411 чел. Выбыло из Российской Федерации за эти годы 121166 и 54061чел., в том числе в Республику Беларусь - 11175 и 6318 чел., в Казахстан 15186 и 11948 чел., в Узбекистан - 1974 и 648 чел., в Украину - 24026 и 11926 чел., в Германию - 43682 и 8229 чел., в Израиль - 4835 и 1408 чел., в США - 4527 и 3109 чел. Значительное число мигрантов из Казахстана и Узбекистана можно объяснить выездом из этих стран русскоязычного населения, ухудшением социального положения местного населения. В связи с ухудшением положения в России и стабильным развитием экономики Беларуси в 2001 году количество выехавших туда людей составило 11175 чел., а приехавших оттуда в Россию 6520 чел. В 2006 году это соотношение было также в пользу Беларуси, но в меньших размерах. Существенная разница имела место между прибывшими в Россию из Украины и выехавшими из России на Украину: в 2001 году она была равна 12477 чел., то в 2006 г. - 20795 чел. Это увеличение можно объяснить лишь ухудшением положения населения в Украине.
Уровень жизни населения еще один важный показатель социально-экономического развития. Реальные располагаемые денежные доходы населения за 2001-2006 гг. росли ежегодно на 10-13%, примерно такими же темпами росла и реально начисленная заработная плата. Численность населения с денежными доходами ниже величины прожиточного минимума сократилась с 40 млн. чел. в 2001 г. до 21,6 - в 2006г. Соотношение с величиной прожиточного минимума и среднедушевых денежных доходов изменилось с 204 до 298% и среднего размера назначенных месячных пенсий с 90 до 100%.
Здравоохранение: в годы реформ повысилась заболеваемость населения, что оказало существенное влияние на общее состояние здоровья народа, на его генофонд, на продолжительность жизни. Об этом свидетельствуют некоторые данные. Из 19 видов болезней в период реформ почти по всем имел место существенный рост. Среди них выделяются: новообразования, болезни крови, эндокринной системы, системы кровообращения, мочеполовой системы, врожденные аномалии. Особенно резко возросло количество заболеваний ВИЧ-инфекцией - в 1,5 раза, больных туберкулезом за 1990-2001 гг. - в 2,5 раза. В РФ наблюдается резкий (в 370 раз) рост количества смертей от СПИДа7. В 2007 году от этой болезни умерли 407 тысяч человек. 1,3 миллиона зараженных - из них 44% женщины в детородном возрасте. Численность больных сифилисом состоящих на учете увеличилось за тот же период с 47,7 тыс. чел. до 679 тыс. чел., т.е. в 14 раз, По данным Российского статистического ежегодника за 2002 год число наркоманов с 1995 по 2001 г. возросло с 85 тыс. до 212 тыс. чел. - в 2,5 раза.
Проведенный анализ состояния социального и экономического положения России свидетельствует о наличии здесь системного кризиса, продолжающегося уже 16 лет. На протяжении этого периода происходит сокращение производства. В первый период (1992-2001 гг.) более чем в 2 раза сократился объем валового внутреннего продукта (ВВП), материальные потери более чем в 2 раза превысили потери понесенные страной в период Великой Отечественной войны. (Тогда эти потери были равны одной трети общественного богатства страны). Людские потери можно приравнять к потерям на фронтах этой войны. В период, охватывающий 2001-2007 гг. произошло увеличение ВВП лишь за счет роста экспортных цен на нефть и газ. Реально же только за счет действия экспортного фактора за период 2001-2006 гг. произошло падение объема ВВП на 15% по сравнению с 2000 годом. Кризис в экономической базе общества привел к обнищанию основной части населения, ухудшению положения в здравоохранении, народном образовании, культуре. Производство обслуживает в основном паразитические слои населения и это также отрицательно сказывается на благосостоянии основной массы народа.
Отсутствие поступательного развития общества в период «демократических» реформ, его деградация свидетельствуют о неспособности российского капитализма оказывать благотворное влияние на развитие производительных сил общества. Этот вывод относится ко всей мировой системе капитализма, которая находится в глубоком кризисе, из которого она вряд ли выйдет.
Выход из кризиса возможен только путем перехода страны к системе обновленного социализма. Это означает: изменение ориентации производства с прибыли на показатели удовлетворения потребностей населения, обеспечение господства государственной собственности, создание хозяйственного механизма способного стимулировать научно-технический прогресс, рост производства, повышение качества продукции.
2.2 Характеристика национального проекта
Национальный проект «Жильё» (проект «Доступное и комфортное жильё — гражданам России») — программа по улучшению жилищных условий граждан, объявленная Президентом Российской Федерации Владимиром Владимировичем Путиным 5 сентября 2005 года на его встрече с правительством, парламентом и главами регионов в рамках Программы приоритетных национальных проектов. ( Приложение. Схема 1.)
Доступное и комфортное жилье - программа, имеющая первостепенное значение для общества. От того, в каких квартирах мы будем жить, в какие сады и школы будут ходить наши дети, зависит будущее всех последующих поколений. Красивый двор и уютный подъезд - это не только эстетика окружающего пространства, но и основа воспитания.
Цели и механизм реализации проекта
Целью приоритетного национального проекта является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания граждан России.
Главным организационно-финансовым механизмом реализации национального проекта является федеральная целевая программа "Жилище", которая является базовым механизмом реализации национального проекта и входящие в ее состав подпрограммы.
Основной целью Программы является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающих доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.
Важной особенностью новой Программы является ее сбалансированность, стимулирование не только спроса, но и предложения на рынке жилья. Государство не сможет способствовать созданию рынка доступного жилья, занимаясь каждым направлением в отдельности.
Обеспечивая сбалансированное стимулирование спроса и предложения на жилищном рынке, поддерживая строительство нового жилья рыночными механизмами, государство рассчитывает уже в течение ближайших пяти лет переломить ситуацию. К 2010 году объемы жилищного строительства должны увеличиться как минимум до 80 млн. кв. м, а ставки по ипотечным кредитам уменьшатся до 8% годовых. При этом каждый третий гражданин страны должен иметь возможность приобрести жилье с помощью собственных или заемных средств.
Согласно Федеральной программе «Жилище» межведомственная группа осуществляет общую координацию хода реализации программы «Жилище».
В 2006 — 2007 приоритетными являлись четыре направления:
а). увеличение объёмов ипотечного жилищного кредитования;
б). повышение доступности жилья;
в). увеличение объёмов строительства жилья и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры;
г). выполнение государственных обязательств по обеспечению жильём установленных категорий граждан.
Конкретными планами по реализации данных направлений стали:
а). улучшение жилищных условий 69,5 тыс. молодым семьям;
б). увеличение объёмов ежегодно выдаваемых ипотечных жилищных кредитов (в 2006 году объём выданных ипотечных кредитов составит 108 млрд. руб., в 2007 году - 151 млрд. рублей), а также снижение в 2006 году ставки по ипотечным кредитам до 12% годовых в рублях, а в 2007 году - до 11%;
в). увеличение общего годового объёма ввода жилья в 2006 году на 4,3 млн кв.м. за счёт мероприятий проекта и на 7,8 млн кв. м. за счёт мероприятий проекта в 2007 году; а также увеличение доли частных инвестиций в коммунальном секторе до 20% и снижение износа коммунальной инфраструктуры до 55%.
г). улучшение жилищных условий 76,2 тыс. семьями, включая ветеранов и инвалидов.
В 2007 году Правительство обнаружило дефицит промышленных мощностей для увеличения строительства жилья. По данным Росстата за девять месяцев 2007 года, темпы прироста строительства жилья составили 31 %, а рост производства стройматериалов — 11 %. По оценке «Евроцемент», ежегодный дефицит цемента в России составляет 20 млн тонн.
Объём ипотечного кредитования значительно превзошёл ожидания правительства — в
Годовой объём ввода жилья
а). 2005 — 43,6 млн м²
б). 2006 — 50,2 млн м² (рост на 6,6 млн м2 при плане в 4,3 млн м²)
в). 2007 — 60,9 млн м² (рост на 10,7 млн м2 при плане в 7,8 млн м²)
В 2008 году приоритетными являлись три направления:
а). улучшение жилищных условий молодых семей;
б). увеличение объёмов ипотечного жилищного кредитования;
в). увеличение объёмов жилищного строительства.
Конкретными планами по реализации данных направлений стали:
а). предоставление субсидий 50 тыс. молодых семей на приобретение жилья, оплату первоначального взноса при получении или на погашение ипотечного кредита на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья;
б). увеличение объёма ежегодно выдаваемых ипотечных жилищных кредитов до 600 млрд руб. в 2008 г., увеличение доли семей, имеющих возможность приобрести жильё, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заёмных средств до 25%;
в). увеличение годового объёма ввода жилья в 2008 г. до 72,5 млн м².
По данным заместителя Председателя Правительства Александра Жукова в 2008 году на реализацию проекта было выделено 90,5 млрд руб.
Объем ипотечного кредитования вырос до 630 млрд руб., превысив плановый показатель на 5%.
28 февраля 2008 года Президент РФ переформировал Межведомственную рабочую группу по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и назначил ее руководителем министра регионального развития РФ Дмитрия Козака. Однако через несколько месяцев в связи с уходом Дмитрия Козака с поста министра регионального развития состав группы снова пришлось менять, и 30 октября 2008 года ее руководителем был назначен новый министр Виктор Басаргин.
К последнему в 2008 году заседанию Совета по национальным проектам были подготовлены программа реализации проекта на 2009 - 2012 год.
Основными направлениями проекта продекларированы:
а). развитие массового жилищного строительства;
б). государственная поддержка спроса на рынке жилья;
в). повышение качества жилищного фонда, жилищных и коммунальных услуг.
Установленный план ввода жилья на 2009 год - 52 млн м², выход на показатели 2008 года ожидается лишь в 2012 году.
Самым затратным мероприятием в 2009 году станет увеличение уставного капитала АИЖК на 200 млрд рублей в рамках поддержки спроса на жилье. Включены в проект расходы на выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем увольняемых военнослужащих, работников органов внутренних дел, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера, участников Великой Отечественной войны и других льготников. Выделяются деньги на переселение граждан из аварийного жилищного фонда, капитальный ремонт многоквартирых домов. Предусмотрены инвестиции в развитие и модернизацию инфраструктуры (коммунальной, социальной, инженерной).
Источники финансирования проекта
Бюджет приоритетного национального проекта (средства федерального бюджета) на первом этапе (2006–2007 гг.) составлял 134,3 млрд руб., в том числе прямые расходы – 84,7 млрд руб. и государственные гарантии – 49,6 млрд руб.
Впрочем, это не значит, что государство будет платить за все. Основной объем финансирования обеспечат внебюджетные источники. Благодаря государственной поддержке, субсидированию процентных ставок по кредитам и предоставлению государственных гарантий строительным компаниям, банкам и другим предприятиям станет выгоднее работать на рынке жилищного строительства. Они будут нести меньше расходов, снизятся экономические риски и, как следствие, цены на жилье.
2009 году объем финансирования программ в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» составит более 1 трлн. рублей. Об этом 24 декабря сообщил министр регионального развития РФ Виктор Басаргин на заседании Совета по реализации нацпроектов в Кремле.
По его словам, в общей сложности в следующем году на реализацию данного нацпроекта планируется направить более 1 трлн. рублей. Более 320 млрд. рублей будет выделено из федерального бюджета, около 80 млрд. рублей направят бюджеты регионов РФ и местные бюджеты. Свыше 80 млрд. рублей будут выделены из средств фондов ЖКХ и «Строительство». Кроме того, порядка 570 млрд. в нацпроект планируется привлечь за счет частных инвесторов и кредиторов.
На господдержку спроса на рынке жилья планируется направить из федерального бюджета 294,5 млрд. рублей. В том числе 20,8 млрд. рублей пойдет на обеспечение жильем ветеранов Великой Отечественной войны до мая 2010 года, 4,7 млрд. рублей будут выделены на жилье для молодых семей. Кроме того, 200 млрд. рублей планируется вложить в увеличение уставного капитала агентства ипотечного жилищного кредитования.
На повышение качества жилищного фонда РФ планируется потратить 6,1 млрд. рублей в виде субсидий из федерального бюджета на модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры.
На реализацию приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в 2006-2008 годах из федеральной казны было выделено 191,7 млрд. рублей. Также были предоставлены государственные гарантии в объеме 88 млрд. рублей. За этот период жильем было обеспечено 82 тыс. семей, а 30 тыс. семей стали обладателями государственных жилищных сертификатов. За время реализации нацпроекта годовой объем ввода жилья увеличился более чем на 40 % и составит в 2008 году свыше 60 млн. квадратных метров.
2.3 Анализ национального проекта
В течение последних лет государство предприняло ряд серьезных усилий для развития ипотеки в России. В первую очередь это касается нормативно-правовой базы. Однако еще остаются проблемы в области законодательства, решение которых позволит развиваться рынку доступного жилья и ипотеки в России.
По оценкам экспертов, возможность приобретения жилья сегодня имеют лишь 10% населения, а по некоторым данным, и того меньше — всего 4-5%. Основная часть россиян – почти 100 млн. человек — не имеет возможности единовременно оплатить стоимость квартиры, а кредитования под доступные проценты практически не существует. На Ипотечное кредитование развивается неравномерно, в основном в крупных городах.
Для того чтобы ипотека стала доступной для большинства граждан страны, надо решить ряд вопросов:
1. нужна система привлечения долгосрочных, недорогих ресурсов;
2. меры, направленные на повышение уровня платежеспособности населения, а также четкая и ясная система поддержки людей. На сегодняшний день нет закона, гарантирующего льготы врачу, учителю, военному, молодой семье, чтобы они получили льготный процент по кредиту или сниженный первоначальный взнос;
3. строительство недорогого жилья. Нужна развернутая программа, зафиксированная отдельной строкой в бюджете.
Косвенное отношение к ипотеке имеет закон «О жилищных накопительных кооперативах», который входит в пакет «Доступное жилье». Но как форма долгосрочного кредитования, возникшая стихийно, она должна была рано или поздно обрести законодательную поддержку. С моей точки зрения, закон не совершенен.
Российская академия архитектуры и строительных наук в своей научно-исследовательской работе уделяет значительное внимание основным направлениям жилищного строительства на перспективу в части формирования теоретических основ архитектурной типологии жилища для различных слоев населения с учетом региональных особенностей и места строительства.
Определены основные принципы для дальнейшей разработки параметров и критериев доступности жилья на данный этап экономического развития страны, исходя из потребностей большинства нуждающихся семей для улучшения условий проживания.
Доступность жилья - это приемлемая доля оплаты за приобретение жилья в совокупном доходе семьи, выраженная в процентах, когда влияние на доступность оказывает соотношение стоимости жилья и доходов семьи, т.е. доступность - это умеренная цена, которая не превышает определенную меру оплаты за жилье, не причиняя покупателю ущерба.
Основным показателем доступности, характеризующим состояние рынка жилья, с точки зрения возможности его приобретения гражданам является коэффициент доступности жилья, измеряемый как соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метров к среднему годовому доходу семьи из 3-х человек.
Коэффициент доступности характеризует способность граждан приобретать жилье за счет собственных доходов за определенное число лет, причем, чем выше значение коэффициента доступности, тем ниже доступность жилья.
Исследования показали, что коэффициент доступности жилья в 2004 г. составлял: по г. Москве - 5.7, Санкт-Петербургу - 8.9, Нижегородской об - 9.7. На основании данных показателей каждая семья может определить свои возможности по приобретению жилья.
Если единственным критерием доступности жилья будет уровень доходов, то значительная часть нуждающихся семей окажется не в состоянии оплатить даже скромное жилье.
В мировой практике доступное или не доступное жилье определяется по доле расходов на его приобретение от доходов семьи и доле расходов погашению ежегодных долговых услуг по текущим процентам ставке банка.
В этом случае Академия считает правильным различать на строительном рынке готовой продукции социально доступное жилье и коммерческую доступность.
Что касается коммерческой доступности - это жилье, за которое потребитель в состоянии оплатить. Жилье на рынке, как правило, не имеет верхних пределов по площади и комфорту, цену определяет рынок.
Социально доступное жилье - это возможность для семьи оплатить приобретение жилья, которое по площади, физическому состоянию и инженерному оборудованию отвечает стандарту потребительского качества для семьи данного состава в данное время, при этом расходы на приобретение такого жилья составляют такую долю, которая рассматривается как приемлемая и возможная. Это жилье, дифференцированное по уровню потребительских качеств, а также по форме и степени финансового содействия государства в создании кредитно- финансовой системы с представлением долгосрочного кредита по минимальной ставке возврата.
Следовательно, есть необходимость создать модель социально доступного жилья, удовлетворяющую спрос большинства нуждающихся слоев населения на приобретение данного жилья в собственность по доступной цене с привлечением приемлемой доли собственных средств и представления долгосрочного кредита с приемлемой для семьи ставкой возврата.
При этом жилище считается социально доступным, если потребительские качества его не ниже гарантированного законом (нормой) минимума и не выше установленного законом (нормой) максимума. Эту норму надо определить и принять.
В условиях стран с социально ориентированной рыночной экономикой гражданам гарантировано социально доступное, с точки зрения его оплаты, жилье, которое по своим размерам и стоимости отвечает минимальному стандарту, принятому для семьи данного состава. Гарантия доступности означает, что оплата за это жилье не может превышать определенный процент от совокупного дохода семьи. Долю жилищных расходов в используемом доходе семьи принято называть коэффициентом жилищных расходов, а наиболее высокое допустимое его значение при представлении гарантированного минимального жилья — пределом или порогом допустимости.
Каков должен быть этот порог, каждая страна решает исходя из сложившегося соотношения стоимости жилья и доходов, которое меняется при изменении общей и экономической ситуации страны.
Для социально доступного жилища необходимы определенные ориентиры нормирования, основой которых являются разные уровни стандарта проживания. Одним из основных типообразующих факторов жилья служит величина семьи (количество членов) - показатель дифференцированного подхода к выбору размеров жилища и формированию их типов. С величиной семьи связан важнейший показатель потребительского качества жилья - обеспеченность каждого проживающего площадью квартиры. Для социального жилища рекомендуются стандарты проживания, равные уровню экономического и комфортного жилища.
2.4 Усовершенствование национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России»
Для улучшения проекта «Доступное жилье» я попыталась разработать программу для его усовершенствования. Суть ее состоит в том, чтобы снизить проценты по жилищному кредитованию.
Население не может покупать жилье из-за того, что оно очень дорогое, а ипотеку брать тоже не каждый сможет, так как проценты по ипотечному кредитованию сложно оплатить каждому, они очень велики. Следовательно, если бы банки снизили проценты по жилищным кредитам, то тогда большее количество человек смогло бы взять кредит на покупку жилья. Но для банков невыгодно снижать проценты по кредитам, так как нет никаких гарантий что человек, взявший кредит оплатит его полностью. Ведь многие, думая что смогут погасить кредит, не рассчитывают свои силы и возможности и в итоге становятся не способными рассчитаться с банком.
А так, с помощью больших процентов банки заранее получают большее количество денег, чем должны были. Допустим, из 10 взявших кредит, смогут погасить его полностью два человека, но с помощью больших процентов банки не останутся в минусе, так как люди платят больше чем должны были. Ведь темпы инфляции меньше чем проценты по ипотечному кредитованию. Таким образом, получается, что банки сами себя подстраховывают на случай невыплаты должником денег по погашению кредита.
Но все же можно добиться снижения процентов по кредиту, хоть это и будет очень сложно.
За территорией городов есть большое количество бесхозной земли, которая ничем и некем не используется. Ее можно дать безвозмездно в собственность населению, а население, в свою очередь, может это землю закладывать в банк, как гарантию выплаты кредита. То есть государство в этом случае поручается за выплату кредита. Население берет кредит, обеспеченный государством под небольшие проценты. В случае невозможности погасить кредит у банка остается эта земля, которой он может распоряжаться по своему усмотрению. Так же банк может вернуть эту землю государству с последующей выплатой государства денег за эту землю банку.
Участниками этой программы являются банк, население и государство при помощи передачи земли в пользование. Государство в данном случае выступает гарантом для банка.
Если рассмотреть плюсы для каждого участника то получится такая «картина».
Плюсы:
а). Государство:
· Растет численность населения
· Снижение стоимости м2
· Увеличение налогооблагаемой базы на землю и строение
б). Население
· Доступное жилье
· Возможность заводить семьи
· Увеличение среднего класса
в). Банк
· Зарабатывает проценты
· Увеличивает свой бизнес
Таким образом, все участники этого процесса останутся в выигрыше. Даже для государства находятся положительные стороны в этом проекте, хотя оно только «дает», но все же со временем для страны тоже будет наблюдаться улучшение в виде роста численности населения.
Схема 2-Участники проектной программы по улучшению проекта
«Доступное и комфортное жилье гражданам России».
С помощью этого проекта может улучшится жилищный вопрос в нашей стране, но для введения этого понадобится большое количество времени и сил.
Выводы и предложения
При успешной реализации проекта к 2010 году планируется:
а). Увеличение объёмов ввода нового жилья до 80 млн кв. м.;
б). Увеличение с 9 до 30 % доли семей, способных приобрести жильё;
в). Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования (до 415 млрд руб.);
г). Содействовать в приобретении или строительстве жилья 181,7 тыс. молодых семей;
д). Совершенствование нормативной правовой базы;
е). Повышение качества коммунальных услуг, снижение уровень износа основных фондов предприятий ЖКХ с 60 до 50 %.
ж). Увеличить ежегодные объемы жилищного строительства в России до 80 млн кв. м.
з). Увеличить долю семей, которым будет доступно приобретение жилья (соответствующего стандартам), с 9 до 30%.
и). Добиться существенного увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования (до 415 млрд руб.).
к). Внедрить новые институты, позволяющие приобрести жилье в кредит, и совершенствовать механизм долевого строительства жилья.
л). Содействовать в приобретении или строительстве жилья 181,7 тыс. молодых семей.
м). Улучшить жилищные условия более 132,3 тыс. семей граждан, относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством.
о). Совершенствовать процедуры предоставления земельных участков под застройку.
п). Существенно сократить сроки согласования разрешительной документации на строительство жилья и государственной экспертизы.
р). Увеличить долю малоэтажного жилья в общем объеме строительства.
с). Обеспечить поддержку крупным инвестиционным проектам в области жилищного строительства.
т). Снизить среднюю продолжительность ожидания в очереди на улучшение жилищных условий с 20 до 5–7 лет.
у). Повысить уровень адресной поддержки населения, связанной с оплатой жилых помещений и коммунальных услуг.
ф). Повысить качество коммунальных услуг, снизить уровень износа основных фондов предприятий ЖКХ с 60 до 50%.
Для достижения цели по приведению существующего жилищного фонда в соответствие со стандартом качества необходимо сохранение и обновление существующего жилищного фонда. Сегодня мы имеем 90 млн. кв. метров общей площади ветхого и аварийного жилья. Недостаточное финансирование капитального ремонта и реконструкции может привести к тому, что в ближайшие 10-15 лет 300 млн. кв. метров жилья придет в состояние непригодное для проживания. Это впрямую влияет и на динамику воспроизводства жилищного фонда.
Поэтому важной частью нового этапа жилищной политики должно стать не только новое строительство, но и реконструкция существующего жилищного фонда.
Опыт стран с развитой экономикой показывает, что наиболее гармонично развитие жилищного фонда проходит в том случае, если затраты на наращивание фонда и на восстановление его ресурсов примерно равны.
К тому же реконструкция жилых зданий и в целом жилой застройки позволяет получить не менее 30% дополнительного жилья на существующей инженерно подготовленной территории с транспортной и социальной инфраструктурой, которое будет значительно дешевле, чем строительство на новых территориях.
Необходим подъем индустриального домостроения, как основного способа возведения жилья массового строительства. Негативное отношение к индустриальному домостроению, как преимущественно крупнопанельному, из-за архитектурного убожества, недостаточной эффективности инженерно-технических решений, значительных энергозатрат на производстве, высокой стоимости готовой продукции явилось отказом, а не поводом к созданию новых архитектурно- строительных систем и прогрессивных технологий.
Необходим качественный скачок в развитии домостроения за счет внедрения рациональных проектных решений, совершенствования организационно-технических методов производства, современных способов строительства с широким применением открытых архитектурно- строительных систем, эффективных утеплителей, новых изолирующих и отделочных материалов, существенно изменяющих конструкцию и архитектуру жилых домов.
В заключении хотелось бы отметить, что все перечисленные меры по оздоровлению жилищного строительства в России требуют комплексного подхода. Накоплен огромный опыт, но сегодня необходим прорыв. А для этого нужно сконцентрировать усилия всех участников этого процесса.
Список использованных источников
1. Асаул А.Н., Карасев А.В. «Экономика недвижимости» 304 с.
2. Постановление Правительства РФ от 31 декабря 2005 г. № 865 «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы»
3. Приказ Минфина РФ от 21 декабря 2005 г. № 152н «Об утверждении Указаний о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации» (с изменениями от 1, 30 марта, 20 июля, 25 августа, 22 сентября, 31 октября 2006 г.), Приказ Минфина РФ от 8 декабря 2006 г. № 168н «Об утверждении Указаний о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации» (с изменениями от 9 февраля, 10 апреля, 27 июня, 21 августа, 9, 18 октября, 15 ноября, 11 декабря 2007 г.)
4. . Приказ Минфина РФ от 24 августа 2007 г. № 74н «Об утверждении Указаний о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации» (с изменениями от 29 декабря 2007 г., 28 января, 28 марта, 10 июня, 7, 14 августа, 5 сентября 2008 г.), Приказ Минфина РФ от 25 декабря 2008 г. № 145н «Об утверждении Указаний о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации»
5. www.altairegion22.ru
6. www.restate.ru
7. www.rost.ru
8. www.vedomosti.ru
Приложения
Схема 1-Структура национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России»