Министерство образования И НАУКИ РоссиЙской Федерации
новосибирский государственный технический университет
Кафедра экономической теории
Курсовая работа
по экономической теории на тему:
Ценообразование в рыночной экономике
Факультет бизнеса
Группа
Выполнила:
Проверила:
Новосибирск
2008
содержание
Введение 3
1 Цены и ценообразование как элементы рыночной экономики 5
1.1 Цена: понятие, виды и функции 5
1.2 Процесс ценообразования: ценовая политика и стратегия фирмы 16
1.3 Государственное регулирование механизма ценообразования 32
2 Уровень и динамика цен на рынке жилья 35
2.1 Методология расчета индексов цен на рынке жилья 35
2.2 Динамика цен на рынке жилья в Москве, Санкт-Петербурге, и в целом по России 46
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 55
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 57
ВВЕДЕНИЕ
Цена – одна из основ рыночной экономики, а ценообразование – основа рыночного экономического учения.
Сложность ценообразования состоит в том, что цена – категория конъюнктурная. Сегодня цена может определяться фактором затрат, а завтра ее уровень может зависеть от психологии поведения покупателей.
Однако в настоящее время значительная часть предпринимателей нашей страны не имеет необходимых теоретических и практических знаний сложного механизма ценообразования на товары и услуги. В результате они допускают серьезные при установлении цен, что немедленно сказывается на конечных финансовых результатах, ведет в ряде случаев к существенным убыткам, а иногда и банкротству предприятий.
Поэтому актуальной задачей в данной работе я ставлю перед собой овладение теоретическими основами ценообразования, а также проанализировать динамику ценообразования на рынке жилья России
Для выполнения этой задачи я поставила следующие цели:
-рассмотреть цены как один из элементов рыночной экономики;
-выявить основы механизма ценообразования, основные методы ценообразования;
-показать влияние государственного регулирования ценообразования на установление окончательной рыночной цены;
-проанализировать динамику цен на рынке жилья в России, в частности, в Москве и Санкт-Петербурге.
При написании курсовой работы мною были использованы такие методы экономической теории как формальная логика, анализ, сравнения, аналогия.
Информационной базой курсовой работы являются учебники, учебные и учебно-практические пособия, научные статьи, статистические сборники и интернет - источники. Общее количество использованных источников – 18. Курсовая работа состоит из введения, двух глав (в первой идет речь о теоретических основах цен, ценообразования и государственного регулирования ценообразования; во второй дается анализ динамики цен на рынке жилья России), заключения и списка литературы. Всего в курсовой работе автором приведено 8 рисунков, 6 таблиц и 12 формул.
1 Цены и ценообразование как элементы рыночной экономики
1.1 Цена: понятие, функции, виды
Дать общее, единое определение понятия «цена» столь же сложно, как найти всеобщую дефиницию термина «деньги». Тем более что эти понятия тесно связаны между собой и что термин «цена» производен от слова «деньги». Для покупателя цена – это количество денег, которое ему приходится платить за единицу товара, за вещь, за услугу. Для продавца – это количество денежных единиц, которое можно получить за продаваемую вещь. В принципе эти естественные, эмпирические определения вполне корректны.
Однако такие понятия не дают возможности понять то, какой должна быть цена, как она появляется, как действует ценовой механизм.
Я считаю, что наиболее правильным будет следующее определение: «Цена– это форма выражения ценности благ, проявляющаяся в процессе их обмена». В такой формулировке выделяются два основных акцента. Во-первых, подчеркивается непосредственная связь цены товара с ценностью, полезностью, которой он обладает как объект потребления. Во-вторых, согласно такой трактовке цена товара проявляется как экономическая сущность только в условиях его обмена на деньги или другой товар. Так что вне рынка, без купли-продажи о цене говорить не приходиться, цену способен установить только рынок.
С помощью цен соизмеряются затраты и результаты хозяйственной деятельности предприятия, экономически обосновывают наиболее выгодные варианты осуществления капитальных вложений, стимулируют производство и потребление, а также качество товар
а. [
3, 13, 14]
Многообразие цен и оснований для их классификации позволяет на практике объединять их в различные группы. Некоторые из наиболее часто используемых классификаций приведены в таблице 1.
Таблица 1 – Виды цен. Составлено автором по [3, 10, 13, 14, 16]
| Основание для классификации | Виды цен |
| 1. Стадия товародвижения (характер обслуживаемого оборота) | 1.1 Оптовые (отпускные) 1.2 Закупочные 1.3 Розничные 1.4 Сметная стоимость |
| 2. Государственное воздействие | 2.1 Свободные (рыночные) 2.2 Регулируемые |
| 3. Вид товара | 3.1 Цены товаров или услуг 3.2 Тарифы 3.3 Курсы валют или ценных бумаг |
| 4. Способ установления, фиксации | 4.1 Твердые 4.2 Подвижные 4.3 Скользящие |
| 5. Способ получения информации об уровне цены | 5.1 Публикуемые 5.2 Расчетные |
| 6. Фактор времени | 6.1 Текущие 6.2 Сопоставимые 6.3 Средние |
| 7. Вид рынка | 7.1 Цены товарных аукционов 7.2 Биржевые котировки 7.3 Цены торгов |
| 8. Условия поставки и продажи | 8.1 Цена-нетто 8.2 Цена-брутто |
| 9. Территория действия | 9.1 Мировые 9.2 Единые по стране 9.3 Региональные 9.4 Трансфертные |
Рассмотрим подробнее некоторые виды цен:
● Отпускные (оптовые) цены
на товары народного потребления, продукцию производственно-технического назначения, услуги устанавливаются изготовителями по согласованию на равноправной основе с потребителями продукции и применяются при расчетах изготовителей и импортеров со всеми потребителями, кроме населения, с посредниками, включая торгово-закупочные, снабженческо-сбытовые и иные предприятия и организации, в том числе с физическими лицами, зарегистрированными в качестве индивидуальных предпринимателей, если эти последние приобретают продукцию (услуги) для целей предпринимательской деятельности. Отпускная (оптовая) цена определяется исходя из сложившегося спроса и предложения: качества и потребительских свойств продукции (услуг) на условиях франко-станция (порт, пристань) отправления, а при одногороднем отпуске – франко-склад предприятия поставщика, если иное не установлено законодательством Российской Федерации и края или договором.
Оптовую цену предприятия определяют по формуле (1).
Цопт.пред.=Сп*(1+Rcc) (1),
где Сп – полная плановая себестоимость единицы продукции;
Rcc – уровень рентабельности, рассчитанный по себестоимости, т.е. прибыль, полученная от реализации годового объема продукции, приходящейся на 1 руб. годовых текущих затрат, которую можно определить по формуле (2)/
Rcc=( Rпр*ПФсг)/Сп.г. (2),
где Rпр – уровень рентабельности предприятия в долях единицы;
ПФсг – среднегодовая стоимость производственных фондов, т.е. основного и оборотного капитала;
Сп.г. – полная плановая себестоимость годового объема производства и реализации продукции.
Оптовая цена промышленности формируется на основе оптовой цены предприятия и дополнительного включения в цену издержек, прибыли сбытовых организаций и налога на добавленную стоимость (формула 3).
Цопт.пром.=Цопт.пред.+(Цопт.пред.-МЗ)*НДС+ПРсб+ТЗсб (3),
где МЗ – фактическая или плановая стоимость материальных затрат на единицу продукции;
НДС – налог на добавленную стоимость (20% при реализации по рыночным ценам);
ПРсб и ТЗсб – соответственно прибыль и расходы сбытовых организаций. [3]
● Розничные цены
на продукцию (услуги) производственно-технического назначения и товары народного потребления применяются при расчетах изготовителей и импортеров, розничных торговых, иных предприятий и организаций с населением. Розничная цена включает в себя отпускную (оптовую) цену или цену закупа и торговую наценку. Цены на предприятиях общественного питания включают в себя отпускные (оптовые) цены или цены закупа и наценки. Торговая наценка (надбавка) включает в себя налоги, издержки обращения (себестоимость), в том числе транспортные и иные расходы продавца (кроме стоимости приобретенного товара), а также прибыль (убытки) продавца.
Государственная розничная цена является конечной ценой, по которой товары народного потребления и некоторые орудия и предметы труда реализуются через торговую сеть, и отражает процесс нарастания общественно необходимых затрат по всем последовательным стадиям производства товара. Она может быть рассчитана по следующей формуле (4).
Цр=Цопт.пром.+ТЗр+Пр (4)
где ТЗр и Пр – текущие издержки и прибыль розничных торговых организаций. [3]
● Закупочные цены
(продажные цены оптового посредника) применяются при расчетах посредников с потребителями товаров народного потребления, продукции производственно-технического назначения (кроме населения). Цена закупа включает в себя отпускную (оптовую) цену и снабженческо-сбытовую надбавку. Снабженческо-сбытовая надбавка включает в себя налоги, издержки обращения (себестоимость), включающие затраты посредника на реализацию и хранение продукции, в том числе транспортные, кроме стоимости приобретенного товара, а также прибыль (убытки) торгово-закупочной, снабженческо-сбытовой и иной организации или гражданина, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя.
При наличии нескольких оптовых посредников может увеличиться доля снабженческо-сбытовой надбавки в цене.
●Регулируемые цены
называются так потому, что их величина регулируется государственными органами. При регулировании воздействие со стороны государства на цены носит ограниченный, косвенный характер, осуществляется посредством воздействия на изменение спроса и предложения товара.
●Свободные рыночные цены
, как ясно из их названия, освобождены от непосредственного ценового вмешательства государственных органов, формируются под воздействием конъюнктуры рынка, законов спроса и предложения и носят название равновесных цен, то есть таких цен, при которых объем спроса равен объеме предложения товаров на рынке. Теоретически, в идеале рыночные цены должны складываться в процессе свободного торга между покупателями и продавцами. Однако реально не удается избежать воздействия на процесс установления рыночных цен ряда факторов не только экономической, но и психологической природы, связанных с поведением, интересами покупателей и продавцов. В этом смысле корректно определить свободные рыночные или равновесные цены как цену, равную, с одной стороны, ценности для потребителей дополнительной единицы приобретаемого блага и, с другой стороны, издержкам производства и продажи дополнительной единицы данного блага для продавца.
Переход от фиксированных государственных цен к свободным, рыночным ценам называют либерализацией цен.
● Твердые цены
(постоянные) устанавливаются в момент подписания договора и не меняются в течение всего срока поставки продукции по данному договору, соглашению, контракту. Обычно в договоре делается оговорка "цена твердая, изменению не подлежит". Твердые цены применяются в сделках с немедленной поставкой или с поставкой в течение короткого срока. Если твердые цены применяют в договорах, предусматривающих длительные сроки поставки, то оговорка "цена твердая, изменению не подлежит" должна присутствовать в контракте обязательно.
Риск инфляционных потерь полностью берет на себя изготовитель, если же цены снижаются продавцу гарантирована продажа товара по стабильной цене.
● Подвижная цена
– в договоре предусмотрено, что цена, фиксированная в момент заключения договора, может быть пересмотрена в дальнейшем, если к моменту исполнения договора рыночная цена изменится (повысится или понизится). В этом случае в договоре делается оговорка о повышении или понижении цены.
При установлении подвижной цены в договоре указывается источник информации, по которому можно судить об изменении рыночной цены. Подвижные цены обычно устанавливаются на промышленные сырьевые, продовольственные, поставляемые по долгосрочным договорам товары. Риск инфляции полностью ложится на покупателя.
● Скользящая цена
– исчисляется в момент исполнения договора путем пересмотра первоначальной договорной цены с учетом изменений в издержках производства, за период времени, необходимый для изготовления продукции. Скользящие цены обычно устанавливаются на товары с длительным сроком изготовления.
При подписании договора фиксируется так называемая исходная, базисная цена, т.е. цена, применяемая в качестве базы для расчетов, оговаривается ее структура. В договоре может быть установлен предел в процентах к договорной цене, в рамках которого пересмотр цены не производится, определен лимит скольжения – процент возможного изменения цены.
В договоре могут быть выделены скользящая и постоянная часть цены. Определен период скольжения, который может не совпадать со сроком действия договора, а соответствовать периоду времени, который требуется для осуществления данной части затрат.
● Публикуемые (справочные) цены
– это цены, сообщаемые в специальных и фирменных источниках информации. К публикуемым ценам относятся прейскурантные цены, биржевые котировки, цены аукционов и торгов.
Источниками информации о справочных ценах являются экономические газеты и журналы, специальные бюллетени, фирменные каталоги, прейскуранты. В целом справочные цены играют роль отправной точки, с которой начинается уторговывание цен при заключении сделок.
Виды публикуемых (справочных) цен:
Номинальные
, т.е. не связанные с реальными коммерческими операциями. Номинальные цены применяются в качестве базы при заключении сделок. Начисление скидок, надбавок производится с номинальной цены. Номинальную цену часто называют базовой или базисной, т.к. она применяется в качестве базы при установлении цены на аналогичные изделия. В качестве базовой цены принимают цену товара определенного качества, спецификации, в заранее оговоренном географическом пункте. Эти цены, как правило, завышены по сравнению с ценами реальных сделок. Поэтому размер скидок со справочных цен в процессе переговоров достигает 15-30 и даже 50%.
Номинальной называют также биржевую котировальную цену за товар, по которому в день котировки не было заключено сделок.
Цены прошлых сделок
также называют базовыми ценами. Базовые цены широко применяются в кредитной практике. Так, при исчислении процентной ставки за пользование кредитом на пополнение оборотных средств используются базовые цены. Базовыми считают цены, действовавшие на 1 число месяца, в котором получен кредит, что должно быть оговорено в соглашении.
Цены предложения
крупных фирм также являются справочными, так как первоначальные цены в результате уторговывания обычно снижаются.
Прейскурантные цены
– это вид справочной цены, публикуемый в прейскурантах, т.е. справочниках фирм-продавцов. Цены прейскурантов и каталогов обычно предоставляются фирмами поставщиками в ответ на запросы покупателей.
● Расчетная цена
применяется в договорах, контрактах на нестандартное оборудование, производимое обычно по индивидуальным заказам. Цены на такое оборудование рассчитываются и обосновываются поставщиком для каждого конкретного заказа с учетом технических и коммерческих условий данного заказа, а в некоторых случаях окончательно устанавливаются лишь после выполнения заказа. На уровень расчетной цены определенное влияние оказывает то обстоятельство, что специальные машины и оборудование чаще всего выпускаются фирмами, фактически господствующими в данной сравнительно узкой области. Производимое ими оборудование связано с запатентованными изобретениями, усовершенствованной технологией, наличием высококвалифицированного персонала. Сведения о ценах на специальное оборудование встречаются в печати эпизодически, и их практически невозможно использовать для сравнения при выборе уровня цены.
● Относительные (сопоставимые) цены
– это цены, приведенные в сопоставимый вид. Потребность в них возникает при исследовании изменения цен в динамике. Вычисление относительных цен, сравнимых, сопоставимых для различных моментов времени, т.е. скорректированных, в известной мере, очищенных от общего влияния инфляции, необходимо, чтобы выявить влияние цены данного товара, услуги на его спрос и предложение по отношению к другим товарам, услугам исследуемого периода. Относительные цены могут быть рассчитаны на базовый период или на период исследования. [10, 13, 14, 16]
Цена выполняет ряд функций. Они характеризуют роль, которую цены играют в экономике. При этом надо иметь в виду, что функции цен и способы их реализации различаются в зависимости от природы той экономической среды, в которой действуют, используются цены.
Первичной функцией цены следует считать измерительную.
Благодаря цене удается измерить, определить стоимость товара, иначе говоря, определить, какое количество денег покупатель должен заплатить, а продавец получить за проданный товар. Цены дают возможность деньгам как платежному средству обрести количественную определенность в акте купли-продажи. Зная цену весовой, объемной, штучной единицы товара и умножая ее на количество продаваемых продавцом и приобретаемых покупателем единиц, мы устанавливаем величину денежного платежа за товары и услуги. Исходя из цены рабочей силы, труда, измеряется заработная плата.
С измерительной функцией цены соседствует соизмерительная
, заключающаяся в сопоставлении ценностей разных товаров. Сравнивая цены, мы получаем возможность различать более или менее дорогие товары, дорогие и дешевые. Если цена адекватно отражает полезность, то она может использоваться и при сопоставлении не только денежной ценности, но и полезности товаров.
Благодаря соизмерительной функции цена обретает учетную функцию.
Переводя показатели количества и качества товаров в материально-вещественном выражении, измеренные в физических единицах, в адекватные показатели, измеренные в денежных единицах, цена становится вспомогательным инструментом учета. Учетная функция цены позволяет также учитывать затраты на производство продукции.
Наряду с учетом цена как измеритель может быть одним из важных инструментов анализа, прогнозирования, планирования, при которых используются показатели в денежном выражении.
Из перечисленных функций цен вытекает возможность их использования в качестве инструмента регулирования экономических процессов или сбалансирования спроса и предложения
– через цены осуществляется связь производства и потребления, предложения и спроса. Цена свидетельствует о равновесном состоянии или о наличии диспропорций на рынке товара. На конкурентном рынке цена устанавливается в результате стихийного взаимодействия предложения и спроса, а на монополизированном или регулируемом государством, на формирование цены могут оказывать влияние нерыночные силы.
Цена может выполнять распределительную функцию
, заключающуюся в возможности за счет перераспределения спроса на тот или иной продукт, связанного с его ценой, влиять на предложение товара, на расширение производства недостающего (дефицитного) товара и сокращения производства избыточного товара. В итоге инвестиции направляются преимущественно в малоразвитые отрасли и области производства за счет оттока средств из устаревших отраслей.
Особенно наглядно эта функция отражается в ценах, регулируемых государством. Государство, регулируя с помощью цен накопление отдельных отраслей экономики, влияет на темпы их развития, обеспечивая достижения национальных приоритетов. Одновременно перераспределение накоплений через систему цен из одних отраслей в другие может привести к отставанию в развитии, снижению конкурентоспособности отдельных отраслей.
Функция
цены как критерия рационального размещения производства
обеспечивает перелив капиталов из одного сектора экономики в другой и внутри отдельных секторов, туда, где норма прибыли более высокая.
Цена выполняет очень важную социальную функцию
. С ценами и их изменением связаны структура и объемы потребления благ и услуг, расходы, уровень жизни, прожиточный минимум, потребительский бюджет семьи. Социальная реакция людей на уровень цены, его изменение чувствительна и высока. В бытовом восприятии розничных цен на потребительские товары и услуги люди считают, что рост цен снижает уровень жизни, тогда как снижение цен заведомо улучшает жизнь. При этом обычно не принимаются во внимание другие, неценовые факторы, такие, как доходы, наличие товаров на рынке, структура потребления. Манипулируя ценами, правительство регулирует уровень потребления различных слоев общества.
Цены выполняют стимулирующую функцию
, влияя на заинтересованность производителей в повышении объемов производства и качества продукции во имя увеличения выручки от продажи. Механизм этого влияния пролегает через желание производителя увеличивать доход и прибыль, которые непосредственно связаны с ценами на продукцию, товары и услуги. Желание покупателя – минимизация затрат на приобретение товара определенного качества. Цена оказывает непосредственное влияние на достижение этих результатов. На производителя стимулирующее или сдерживающее воздействие оказывают: уровень цены; уровень рентабельности; таможенные пошлины – для защиты отечественного производителя.
На потребителя стимулирующее или сдерживающее воздействие цен может проявляться через уровень цены; надбавки и скидки к цене; акциз; дифференцированное ценообразование; продажу товаров в кредит и т.п.
Также цена выполняетинформационную
функцию
, которая дает покупателям и продавцам информацию об изменениях в спросе и предложении, о потребностях в тех или иных товарах, дефиците при избытке ресурсов и т.п. Тем самым покупатели и продавцы ориентируют свои действия.
Наряду с внутренними функциями, реализуемыми в пределах народного хозяйства страны, цены выполняют внешнеэкономические функции
, выступая в роли инструмента торговых сделок, внешних платежей, взаимных расчетов между странами.
Функции цены отражают ее сущность, роль в экономике, место среди других экономических категорий и взаимосвязь с этими категориями. [10, 13, 14]
Все функции тесно взаимосвязаны, и административное ограничение одной из них отрицательно сказывается и на других.
Стимулирующая функция цены содействует реализации функции сбалансированности спроса и предложения, способствует наращиванию производства товаров, пользующихся спросом. Цена может играть и противоположную роль, способствуя сокращению предложения товаров. Это также приводит к балансированию спроса и предложения, когда последнее превышает спрос.
Распределительная функция действует совместно с функцией цены в качестве средства оптимизации размещения производства, способствуя переливу капиталов в те сферы хозяйства, в которых имеется повышенный спрос на конкретные товары и характерна высокая норма прибыли.
Учетная функция цены вступает в противоречие со всеми прочими функциями, так как в рыночных условиях цены часто существенно отклоняются от издержек производства и реализации. Поэтому взаимосвязи между различными функциями цены должны быть предметом специальных маркетинговых исследований. [13]
1.2 Процесс ценообразования: ценовая политика и стратегия фирмы
Процесс ценообразования можно представить в виде схемы (рис. 1).
Рисунок 1 – Процесс ценообразования. Составлено автором по[2, 4, 15]
Рассмотрим подробнее каждый этап.
1.Постановка целей ценообразования
.
Прежде всего фирме предстоит решить, каких именно целей она стремится достичь с помощью конкретного товара. Если выбор целевого рынка и рыночное позиционирование тщательно продуманы, тогда подход к формированию комплекса маркетинга, включая и проблему цены, довольно ясен. Чем яснее представление фирмы о целях ценообразования, тем легче установить цену. Примерами таких целей могут быть:
-рост. Если компания стремится к тому, чтобы ее товар, обладающий отличительным преимуществом, занял место на привлекательном рынке, она использует цены как основное оружие в завоевании рыночного «плацдарма» или его расширении.
-обеспечение выживаемости, которое становится основной целью фирмы в тех случаях, когда на рынке слишком много производителей и царит острая конкуренция или резко меняются потребности клиентов. Чтобы обеспечить работу предприятий и сбыт своих товаров, фирмы вынуждены устанавливать низкие цены в надежде на благожелательную ответную реакцию потребителей. Выживание важнее прибыли.
-максимизация текущей прибыли, для чего фирмы производят оценку спроса и издержек применительно к разным уровням цен и выбирают такую цену, которая обеспечит максимальное поступление текущей прибыли и наличности и максимальное возмещение затрат.
-завоевание лидерства по показателям доли рынка. Вариантом этой цели является стремление добиться конкретного приращения доли рынка. Добиваясь лидерства по показателям доли рынка, фирмы идут на максимально возможное снижение цен.
-завоевание лидерства по показателям качества товара, что обычно требует установления на товар высокой цены, чтобы покрыть издержки на достижение высокого качества и проведение дорогостоящих НИОКР. [2, 5, 9, 15]
2. Определение спроса.
Любая цена, назначенная фирмой, так или иначе, скажется на уровне спроса на товар. Зависимость между ценой и сложившимся в результате этого уровнем спроса представлена кривой спроса, которая показывает, какое количество товара будет продано на рынке в течение конкретного отрезка времени по разным ценам, которые могут взиматься в рамках данного отрезка времени (рис. 2)
Рисунок 2 – Два возможных варианта кривой спроса [4, c.359]
В обычной ситуации спрос и цена находятся в обратно пропорциональной зависимости, т.е. чем выше цена, тем ниже спрос. И, соответственно, чем ниже цена, тем выше спрос. Так что, подняв цену с Ц1 до Ц2, фирма продаст меньшее количество товара.
Большинство кривых спроса имеют отрицательный наклон. Однако в случаях с престижными товарами кривая спроса иногда имеет положительный наклон. Подняв цену с Ц1 до Ц2, фирма продаст больше товара. Однако при слишком высокой цене (Ц3) уровень спроса ниже, чем при цене Ц2. [4]
3. Оценка издержек.
Спрос, как правило, определяет максимальную цену, которую фирма может запросить за свой товар. Минимальная цена определяется издержками фирмы. Компания стремится назначить на товар такую цену, чтобы она полностью покрывала все издержки по его производству, распределению и сбыту, включая справедливую норму прибыли за приложенные усилия и риск.
Издержки фирмы бывают двух видов – постоянные и переменные. Постоянные издержки («накладные расходы») – это расходы, которые остаются неизменными. Так, фирма должна ежемесячно платить за аренду помещения, теплоснабжение, выплачивать проценты, жалованье служащим и т.д. Постоянные издержки присутствуют всегда, независимо от уровня производства.
Переменные издержки меняются в прямой зависимости от уровня производства. В расчете на единицу продукции эти издержки остаются неизменными, а переменными называются потому, что их общая сумма меняется в зависимости от числа произведенных единиц товара.
Валовые издержки представляют собой сумму постоянных и переменных издержек при каждом конкретном уровне производства. Руководство стремится взимать за товар такую цену, которая как минимум покрывала бы все валовые издержки производства. [4]
4. Анализ цен и товаров конкурентов.
На установление фирмой среднего диапазона цен влияют цены конкурентов и их рыночные реакции. Фирме необходимо знать цены и качество товаров своих конкурентов. Добиться этого можно несколькими способами. Фирма может поручить своим представителям произвести сравнительные покупки, чтобы сопоставить цены и сами товары между собой. Она может заполучить прейскуранты конкурентов, закупить их оборудование и разобрать его. Она может также попросить покупателей высказаться по поводу того, как они воспринимают цены и качество товаров конкурентов. [4]
5. Политика ценообразования
– общие принципы, которых фирма собирается придерживаться в сфере установления цен на свои товары и услуги. Стратегия ценообразования
– набор методов, с помощью которых эти принципы можно реализовать на практике.
Ценовая политика существенным образом зависит от того, на каком типе рынка продвигается товар. Можно выделить четыре типа рынков, в каждом из которых стоят свои проблемы в области ценообразования (таблица 2).
Таблица 2 – Особенности ценообразования на различных типах рынков. Составлено автором по [3, 4, 12, 13, 16]
| Параметры | Типы рынков | |||
| Свободная конкуренция | Монополистическая конкуренция | Олигополия | Чистая монополия | |
| 1.Характер ценообразования | Свободное, конкурентное | Конкурентное ценообразование с приоритетом монополизма в пределах рынка дифференцированного фирменного продукта | Монополизированное, но обусловленное зависимостью немногих конкурентов | Монополизированное ценообразование |
| 2.Особенность продукта | Однороден, часто стандартизирован | Дифференцирован, но входит в группу заменителей | Может быть однородным, стандартизированным и дифференцированным | Уникален, нет близких заменителей |
| 3.Число предприятий-агентов рынка | Очень большое | Много | Немного | Одно |
| 4.Контроль рыночной цены предприятием | Не контролируется, соглашается с рыночной ценой | Контролируется в весьма ограниченных пределах | Контролируется, но с учетом реакции конкурентов, возможен сговор | Контролируется монополистом |
| 5.Неценовая конкуренция | Отсутствует | Имеет значительную роль | Является типичной | Является главной, имеет различные формы |
| 6.Условия вхождения в отрасль, на рынок и выходы | Препятствия отсутствуют | Относительно легкие | Затруднены или трудные | Блокированы |
В зависимости от типа товаров (рынков) и позиции, занимаемой фирмой, ее можно отнести к одной из двух групп:
-Ценоискатели
– фирмы, формирующие цены. Эти фирмы обладают рыночной силой, достаточной для того, чтобы на свои товары устанавливать цены, отличные от цен конкурентов. Такие ситуации характерны для рыков монополистической конкуренции и олигополии.
-Ценополучатели
– фирмы, следующие рыночным ценам. Эти фирмы обладают слишком малой властью над рынком, чтобы проводить собственную ценовую политику. Поэтому им остается только продавать свои товары по сложившейся на рынке цене. Такие ситуации характерны для рынков совершенной конкуренции и рынков с доминирующими фирмами-лидерами.
В какой бы рыночной позиции ни находилась фирма, она не может позволить себе устанавливать цены без серьезного анализа возможных последствий каждого из вариантов решений. В таблице 3 представлены вопросы, которыми задаются менеджеры и специалисты по ценообразованию. Судя по тому, как они сформулированы, фактически можно говорить о том, есть ли у фирмы четкая ценовая политика или нет.
Таблица 3 – Вопросы, которыми задаются менеджеры и специалисты по ценообразованию [15, c. 9]
| У фирмы нет ценовой политики | У фирмы есть ценовая политика |
| Какую цену надо установить, чтобы покрыть затраты и получить хорошую прибыль? | Какие затраты мы можем себе позволить, чтобы заработать прибыль при тех рыночных условиях, которых мы можем добиться? |
| Какую цену будет готов заплатить за этот товар покупатель? | Какую ценность представляет товар для покупателей и как убедить их в том, что цена соответствует этой ценности? |
| Какие цены позволят добиться желаемых объемов продаж или доли рынка? | Какой объем продаж или доля рынка для нас могут быть более прибыльны? |
Анализ деятельности преуспевающих фирм показывает, что они обладают, как правило, четкой политикой цен и определенной стратегией ценообразования.
Можно выделить два подхода к ценообразованию: затратный
и ценностный
.
Механизм затратного метода ценообразования может быть представлен в виде схемы (рис. 3).
Рисунок 3 – Механизм затратного ценообразования [16, c. 18]
Суть затратного подхода состоит в том, что величина цены товара становится в непосредственную зависимость от издержек производства и обращения, представляющих затраты, расходы в денежной форме на производство и реализацию единицы товара.
В целом в экономике большая часть затрат (производственных издержек) приходится на труд, поэтому основной составляющей цены любого продукта будут выступать издержки, связанные с оплатой труда, затрачиваемого на производство как товара, так и материалов, из которых он производится. Средние издержки на труд в расчете на единицу продукции представляют собой число рабочих часов A, необходимых для производства единицы продукции, умноженное на почасовую заработную плату W, то есть AW. Иначе говоря, при рассмотрении издержек на оплату труда всегда рассматривается два фактора – производительность труда A и заработная плата W.
Но помимо издержек на оплату труда любой предприниматель несет затраты (издержки), связанные с привлечением основного капитала, и, следовательно, цена должна включать и эти издержки, иначе предприниматель не сможет возместить их и понесет убытки. Чтобы возместить издержки на капитал, предприниматель устанавливает фиксированный коэффициент N по отношению к издержкам на оплату труда и определяет издержки на капитал как NAW. Таким образом, уравнение цены P для предпринимателя будет выглядеть следующим образом:
P=AW(1+N) (5)
Затратный механизм ценообразования строится с учетом того обстоятельства, что производитель и продавец товара должны, продавая товар по определенной цене, не только возмещать издержки, но и получать дополнительно доход в виде прибыли. Соответственно формула цены, определяемой на основе затратного подхода, имеет следующий вид:
P=AC+R (6),
где AC – средние издержки производства и обращения единицы товара;
R – прибыль, получаемая производителями (продавцами) за счет производства и продажи единицы товара. [14]
Суть ценностного ценообразования заключается в том, чтобы установить цены таким образом, чтобы это обеспечивало фирме получение большей прибыли за счет достижения выгодного для неё соотношения «ценность/затраты». Кратко ценностное ценообразование можно показать в виде схемы (рис. 4). [14]
Рисунок 4 – Механизм ценностного ценообразования [16, c. 18]
Для проведения политика ценообразования компания должна разработать стратегию
образования цен
. Стратегии ценообразования отличаются тем, что одни направлены на проникновение на рынок, а другие – на «снятие сливок». В первом случае компания устанавливает максимально низкие цены для того, чтобы расширить рынок и увеличить свою долю в нем. Стратегия «снятия сливок» заключается в достижении высокой чистой прибыли на единицу продукции путем установления высоких цен, т. е. привлечения небольшого слоя не чувствительных к цене покупателей.
В таблице 4 отражены факторы, влияющие на выбор той или иной стратегии. Стратегия проникновения говорит о больших амбициях компании в том, что касается доли рынка и лидерства в отрасли. Однако она сопряжена с большим риском, так как ответные действия конкурентов, возможно, приведут к значительному сокращению прибыли компании, а изменения в потребительском спросе и технологиях – к устареванию товара еще до того, как окупятся производственные инвестиции.
Таблица 4 – Выбор между стратегиями проникновения на рынок и «снятия сливок» [2, c. 304]
| Определяющий фактор | Проникновение на рынок | «Снятие сливок» |
| Задача | Сохранение доли рынка в долгосрочном периоде Сознательный риск |
Получение высокой прибыли в краткосрочном периоде Неприятие риска |
| Спрос | Эластичность цен Сегментов рынка немного |
Жесткость цен Большое количество сегментов рынка |
| Конкуренция | Предотвращение появления на рынке новых конкурентов Низкие барьеры на входе на рынок |
Допущение новых конкурентов Высокие барьеры на входе на рынок |
| Товар | Имидж не играет особой роли Длинный жизненный цикл товара |
Имидж престижного товара Короткий жизненный цикл товара |
| Цена | Давление на цены – тенденция к их снижению Необходимость быстрой реакции |
Цены поддерживаются на одном уровне Отсутствие давления на цены |
| Мероприятия по продвижению | Покупатели знакомы с товаром | Неизвестный товар |
| Распределение | Уже существующая система | Незнакомые каналы распределения |
| Производство | Экономия в больших масштабах Значительные инвестиции |
Экономия в малых масштабах Низкий уровень инвестиций |
| Финансы | Медленная окупаемость | Быстрая окупаемость |
С финансовой точки зрения стратегия «снятия сливок» связана с меньшим риском и особенно подходит для совершенно новых, незнакомых товаров или рынков с большим количеством сегментов. Недостатком этой стратегии становятся издержки упущенных возможностей, появляющиеся у компании при быстром использовании конкурентами потенциала рынка путем предложения покупателям товаров более высокого качества по низким ценам.
| Стратегия ценового ограбления | Стратегия завышения цен | Стратегия премиальных наценок |
| Стратегия низкой ценностной значимости | Стратегия средней ценностной значимости | Стратегия высокой ценностной значимости |
| Стратегия экономии | Стратегия достаточной ценностной значимости | Стратегия наивысшей ценностной значимости |
Рисунок 5 – Альтернативные стратегии ценообразования и ценность [2, c. 305]
На рисунке 5 отражены проблемы, связанные с выбором стратегии ценообразования. Позиции, пересекаемые диагонально и находящиеся справа от нее представляют собой комбинации цен и качества, имеющие ценностную значимость для покупателя. Стратегии установления высоких цен имеют смысл лишь тогда, когда они разрабатываются для товаров высочайшего качества. Но и в этом случае остается опасность того, что конкуренты предложат потребителям большую ценность, т. е. товар аналогичного качества по относительно низкой цене. Точно так же экономические стратегии низких цен и низкого качества эффективны лишь до тех пор, пока конкуренты не предложат по тем же ценам товар более высокого качества. Любая позиция слева от диагонали представляет собой нереальную стратегию. [2]
6. Выбор метода ценообразования
Зная график спроса, расчетную сумму издержек и цены конкурентов, фирма готова к выбору цены собственного товара. Цена эта будет в промежутке между слишком низкой и слишком высокой (рис. 6). Минимально возможная цена определяется себестоимостью продукции, максимальная – наличием каких-то уникальных достоинств в товаре фирмы. Цены товаров конкурентов и товаров-заменителей дают средний уровень, которого фирме и следует придерживаться при назначении цены.
Рисунок 6 – Основные соображения при назначении цены [4, c.364]
Фирмы решают проблему ценообразования, выбирая себе методику расчета цен, в которой учитывается как минимум одно из этих трех соображений. Существует несколько методов ценообразования:
- Ценообразование, основанное на издержках («издержки плюс» или «средние издержки плюс прибыль») Предприятие на рынке запрашивает цену товаров, способную возместить затраты и обеспечить максимально возможную прибыль на основе стандартной наценки в зависимости от вида товара. Данный метод стыкуется с существующей практикой калькулирования себестоимости, что также объясняет его предпочтение для многих отечественных производственных структур. Вместе с тем налицо и существенные недостатки: затратный механизм ценообразования, обуславливающий слабую заинтересованность к их снижению; понижается конкурентоспособность товара; слабая связь с уровнем спроса. Главная трудность его применения – сложность определения уровня добавочной суммы, поскольку нет точного способа или формы ее расчета. Все меняется в зависимости от вида отрасли, сезона, состояния конкурентной борьбы. Уровень добавленной суммы к себестоимости товара или услуги, устраивающий продавца, может быть не принят покупателем.
- Анализ безубыточности и ценообразование по целевой прибыли. Фирма стремится установить цену, обеспечивающую ей желаемый объем прибыли. Строятся специальные графики общих издержек (постоянных, временных) и ожидаемой выручки при различных объемах продаж. Кривая выручки зависит от цены товара. Подбирается такое сочетание объема выпуска и цены, которое обеспечивает нужную прибыль. Такой метод ценообразования требует от фирмы рассмотрения различных вариантов цен, их влияния на объем сбыта, необходимый для обеспечения безубыточности и обеспечения целевой прибыли.
- Ценообразование, основанное на отношении покупателей к цене (ощущаемой ценности товара). Основным фактором выступают не издержки предприятия, а восприятие потребителя. Для этого в маркетинговой и сбытовой политике фирм используются специальные приемы, а цены призваны соответствовать ощущаемой ценности товара. Для этого исследуются модели потребительского поведения, ценностные представления покупателей. Также применяются неценовые методы воздействия: сервисное обслуживание, гарантии покупателям и т.д.
- Ценообразование на основе уровня текущих цен. В тех случаях, когда затраты трудноизмеримы, некоторые фирмы считают, что метод текущей цены, или цены, обычно получаемой за товар на рынке, представляет собой результат совместного оптимального решения предприятий данной отрасли промышленности. Использование метода текущей цены особенно привлекательно для тех фирм, которые хотят следовать за лидером. Этот метод используется в первую очередь на рынках однородных товаров, поскольку фирма, продающая однородные товары на рынке с высокой степенью конкуренции, имеет ограниченные возможности влияния на цены. В этих условиях главной задачей фирмы является контроль за издержками.
- метод «запечатанного конверта» или тендерного ценообразования используется в отраслях, где несколько компаний ведут серьезную конкуренцию за получение определенного контракта. При определении тендера исходят прежде всего из цен, которые могут назначить конкуренты, и цена определяется на более низком по сравнению с ними уровне. [2, 5, 9,14]
Существует ряд методов построения цен на новую продукцию в зависимости от уровня ее потребительских свойств с учетом нормативов затрат на единицу параметра. Такие методы можно назвать нормативно-параметрическими. К их числу относят следующие методы: удельных показателей, регрессионного анализа, балловый, агрегатный. Рассмотрим их в таблице 5.
Таблица 5 – Эконометрические методы определения цен. Составлено автором по [10, 11]
| Название метода | Сущность | Расчет цены |
| Удельных показателей | Определение и анализ цен небольших групп продукции | Цуд
Цн
|
| Регрессивного анализа | Определение зависимости цены от изменения технико-экономических параметров продукции | Ц=f(Х1
,Х2 …..Хn ), ГДЕ Х - параметры изделия. При этом могут быть получены различные уравнения: линейное, степенное, параболическое и др. |
| Балловый | Каждому параметру присваивается определенное число баллов, суммирование которых дает своего рода оценку технико-экономического уровня изделия. | Цн
Цн
Ц′- цена одного балла; Бni
Vi
|
| Агрегатный | Суммирование цен отдельных конструктивных частей изделий, входящих в параметрический ряд, с добавлением стоимости оригинальных узлов, затрат на сборку и нормативной прибыли. | |
Сопоставление подходов ценовой политики свидетельствует о необходимости избавления от пассивных методов ценообразования, все большей его активизации в прогрессивном преобразовании экономики российских предприятий, устранении ее затратного характера.
7. Установление окончательной цены
Самый последний шаг – установление окончательной цены. Выбрав один из методов ценообразования, необходимо принять само ценовое решение, определить конкретную цену. Здесь учитывается целый ряд аспектов, таких как психологическое воздействие, влияние разных элементов маркетинга, соблюдение базовых целей ценовой политики, анализ возможной реакции на принимаемую цену. Роль психологического воздействия определяется тем, что цена служит для многих потребителей главным показателем качества изделия. Цены, создающие имидж, характерны прежде всего для продукции, воздействующей на самосознание покупателя. Потребитель может предпочесть более дорогую вещь, если она представляется ему более оригинальной и престижной.
Полученные в результате проекты цен целесообразно перепроверить с позиций достижения исходных целей ценовой политики. Следует оценить, какую реакцию рынка вызовет цена? Как воспримет эту цену торговля? Какой будет конечная рознич
По мере развития рынка растущая конкуренция и чувствительность покупателей к ценам вынуждают компанию снизить реальные цены на товары. С другой стороны, инфляция, ожидание роста прибыли заинтересованными группами, трудности в разработке новых товаров – все это заставляет руководителей компаний искать новые пути повышения чистой прибыли. Один из самых эффективных способов – повышение цен на продукцию компанию. [2, 4]
Стратегии повышения цен на товары:
1. Изменение психологии работников службы сбыта.
Изменение психологии торговой команды компании предполагает проведение тренингов для торговых агентов и повышение их мотивации. Обычно продавцы озабочены прежде всего получением заказа и под давлением покупателей легко идут на снижение цен. Менеджмент компании должен быть ориентирован на изменение психологии торговых агентов, подвигая их к осознанному риску. Необходимо пересмотреть систему стимулов работников отдела сбыта, отказаться от премирования за объем продаж. Необходимо построить систему стимулирования, ориентированную на высокую валовую прибыль или конкретные цены. И наконец, «фронтовикам» современного рынка не обойтись без профессиональных навыков ведения переговоров.
2. Контакты и переговоры.
При заключении долгосрочных договоров и соглашений, которые подразумевают существование значительного разрыва во времени между заказом и доставкой, опытные менеджеры часто оговаривают условие скользящих цен, позволяющих поставщику автоматически повышать их уровень в соответствии с темпами инфляции. Еще одна контрактная форма зашиты прибыли компании – следование формуле «издержки плюс…», когда поставщики идут навстречу запросам нового покупателя при условии, что их чистая прибыль защищена; гарантированная надбавка к издержкам позволяет минимизировать риски выхода на рынок с усовершенствованными товарами. Также уменьшение размеров скидок равнозначно повышению цен.
3. Демонстрация ценности товара.
Когда поставщики нацелены только на продажу товара, они упускают из виду возможности дифференцирования своего предложения, в отсутствие которой на первый план выходит ценовая конкуренция. Во избежание этого компании необходимо продавать «пакеты», а не товары. «Пакеты» включают в себя обслуживание, техническую поддержку, условия и гарантии, предлагаемые вместе с товаром.
Следующий шаг – демонстрация покупателю экономической выгоды товара (ЭВП), а не цены. Необходимо показать, что принятие потребителем предложения компании позволит ему сэкономить деньги на протяжении всего жизненного цикла товара. Более общее направление деятельности компании – создание и продвижение торговой марки, направленное на формирование убеждения покупателей в гарантированном качестве товара.
4. Сегментирование и позиционирование.
В основе любой политики ценообразования – понимание того, что чувствительность покупателей к цене варьируется в очень широкой степени. Огромное значение имеет сегментирование покупателей по чувствительности к цене. Оно требует понимания факторов, оказывающих наибольшее влияние на решения о покупке отдельных потребителей. Компании необходимо создавать различные пакеты и цены для разных сегментов рынка.
5. Барьеры, удерживающие покупателей.
Опытные компании воздвигают барьеры, затрудняющие переключение покупателей на дешевые товары конкурентов: первоклассное обслуживание, программы повышения лояльности потребителей, электронные системы обмена информацией (ЭСОИ) между поставщиком и розничной торговлей или пользователями, специализированное оборудование и партнерство в области исследований и опытных разработок. Барьеры превращают потребителя в партнера, оправдывая инвестиции, направленные на укрепление отношений между ним и компанией.
6. Инновации.
В долгосрочном плане инновации, направленные на предоставление потребителям высшего качества, – единственно возможный путь увеличения цен на товар. Все остальные методы и приемы либо носят одноразовый характер, либо имеют ограниченные возможности. Разработка новых товаров – наиболее очевидный вид инноваций, но также существуют маркетинговые инновации в форме новых разновидностей товара, новых видов его упаковки, новых услуг. Если компания не умеет предложить покупателям новые ценности, ее товары и цены обречены на поражение в «бою» с конкурентами и товарами-новинками. [2]
На рисунке 7 представлены стратегии повышения цен.
Рисунок 7 – Стратегии повышения цен на товар [2, c.316]
1.3 Государственное регулирование механизма ценообразования
Политика ценообразования является частью экономической политики государства и в условиях рыночных отношений имеет особо важное значение, что проявляется в следующем:
-она содействует развитию рыночных отношений через создание условий для конкуренции, свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств, свободной экономической деятельности;
-служит средством защиты частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности;
-способствует замедлению инфляции и смягчению ее негативных экономических и социальных последствий.
Государственные мероприятия по регулированию цен могут носить законодательный, административный и судебный характер. Государство с помощью законодательных, административных и бюджетных мероприятий воздействует на цены таким образом, чтобы способствовать стабильному развитию экономической системы в целом, т.е. посредством цен сглаживать циклические колебания процессов воспроизводства. С учетом конкретной хозяйственной конъюнктуры регулирование цен носит обычно антикризисный характер. Государственное регулирование заключается в том, чтобы не допустить серьезного роста цен в результате возникновения устойчивого дефицита бюджета, резкого роста цен на сырье и топливо, монополизма производителей, способствовать созданию нормальной конкуренции. Важной задачей при этом является и достижение серьезных социальных результатов.
Степень государственного регулирования цен изменяется в зависимости от состояния экономики: усиливается в кризисных ситуациях и ослабевает по мере преодоления кризиса.
Основные направления государственной ценовой политики:
-последовательное проведение либерализации цен и тарифов;
-осуществление государственного регулирования цен и тарифов в отраслях, относящихся к естественным монополиям.
Государство может ставить две цели вмешательства в процесс ценообразования:
1. Обеспечить доступ большинству потребителей к потреблению определенного товара. В этом случае устанавливается законодательно максимальная цена, которую продавцу разрешается запрашивать за свой товар или услугу. Это называется потолком цены. Выше этой цены производители не имеют право поднимать цену. Если потолок цены окажется ниже равновесного уровня, то может возникнуть устойчивый дефицит этого товара. Следовательно, первоначальная цель обеспечит доступ большинства потребителей к потреблению этого товара будет не достигнута из-за дефицита.
2. Обеспечить определенный уровень доходов некоторым группам поставщиков ресурсов или помочь производителям покрыть свои издержки. В этом случае устанавливается минимальная цена законодательно. Она, как правило, превышает цену равновесия. В результате этого может возникнуть довольно устойчивый излишек продукта или ресурсов. Для производителей это будет означать, что продукция не реализуется, и издержки все равно не покрываются. Для поставщиков ресурсов означает, что ресурсы все равно не продается, следовательно, не обеспечивается желаемый уровень дохода, т.е. первоначально поставленная цель может быть не достигнута. Критерий вмешательства можно определить по тому достигнута ли первоначально поставленная цель и не превышают ли затраты по вмешательству в ценовой механизм ту пользу, которую мы получаем в результате.
Первичной формой государственного воздействия на цены является наблюдение за ценами, оно служит основой, на которой базируются все мероприятия государства по прямому или косвенному регулированию цен. Наблюдение занимаются статистические органы, научно-исследовательские центры. Главная цель наблюдений за ценами со стороны государственных органов и социальных партнеров – измерение стоимости жизни для определения индекса ежегодного номинального повышения заработной платы, пенсий, пособий, а также выяснение влияния роста цен на издержки производства и национальную конкурентоспособность.
Основные методы государственного регулирования цен представлены в рисунке 8.
Прямое регулирование цен – административное вмешательство государства в установление действующих цен, участие государства в формировании уровней, структуры и движения цен, установление определенных правил ценообразования.
Рисунок 8 – Государственное регулирование цен [14, c. 131]
Косвенное регулирование цен – вмешательство в ценообразование, которое обеспечивается применением совокупности способов и средств, способствующих расширению товарного предложения на рынке, увеличению рыночного спроса, управлению доходами населения, регулированию налогов. Это регулирование не самих цен, а факторов, влияющих на них. Осуществляется с помощью учетной ставки процента налогов, дотаций, доходов, валютного курса, экспортно-импортных пошлин и квот. [12, 13, 14]
2 Уровень и динамика цен на рынке жилья
2.1 Методология расчета индексов цен на рынке жилья
Рынок жилья в России начал развиваться в начале 1990-х годов, когда была разрушена ранее существовавшая система обязательной принадлежности объектов недвижимости к государственному сектору. Реформа жилищного сектора привела к легализации операций в данной сфере, участию в этих процессах физических и юридических лиц. Переход жилищной сферы на рыночные отношения потребовал внесения изменений в соответствующую информационную базу и методы статистического наблюдения.
Организация статистического наблюдения за уровнем и динамикой цен на рынке жилья является составляющей общероссийской системы индексов цен.
Традиционно в России рынок недвижимости делится на три основные группы:
-рынок жилья;
-рынок нежилых помещений;
-рынок земли.
В каждой из этих групп можно отметить наличие двух составляющих: первичной и вторичной.
Первичным рынком жилья является рынок, на котором в процессе купли -продажи реализуется новое жилье, собственниками которого являются государство в лице федеральных, региональных и местных органов исполнительной власти, частные инвесторы, принимавшие участие в строительстве этого жилья или владеющие им на правах собственности, а также в отдельных случаях физические лица.
На вторичном рынке жилья собственниками квартир могут выступать как физические, так и юридические лица (как правило, риэлторские фирмы и тому подобные организации, осуществляющие операции по купле - продаже недвижимости). Объектом наблюдения на вторичном рынке жилья являются квартиры функционирующего в течение некоторого времени и обладающего определенной степенью износа жилого фонда.
Наблюдение за средними ценами и индексами цен на реализуемое жилье организовано с целью изучения ценовых процессов на рынке недвижимости.
Информация о средних ценах жилья используется для определения его рыночной стоимости при определении выплат различного вида субсидий за утраченное жилье. Показатели динамики цен на рынке жилья используются для сравнительного анализа цен во времени и по субъектам Российской Федерации, т. е. для проведения межвременных и межрегиональных сопоставлений. Кроме того, индексы цен 1 квадратного метра общей площади квартир используются при исчислении темпов изменения валового внутреннего продукта (ВВП) в сопоставимых ценах и других макроэкономических показателей. Индексы цен на рынке жилья используются при проведении ретроспективного анализа и прогнозирования, а также в научных исследованиях.
Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья в целом по Российской Федерации определяются из уровней цен на жилье в отдельных регионах. Они формируются под влиянием многообразных ассортиментных, структурных и территориальных сдвигов, а также сезонных колебаний и других факторов.
Индексы цен на рынке жилья исчисляются на основе постоянной структуры весов и позволяют определить динамику цен за отчетный период, не подверженную влиянию изменений объема реализации различных типов жилья. Индексы цен на первичном и вторичном рынках жилья рассчитываются на основании зарегистрированных цен соответственно на реализованные вновь построенные квартиры и на квартиры функционирующего приватизированного жилого фонда, обладающего определенной степенью изношенности, если они являются объектами совершения рыночных сделок.
Средние цены на жилье по своему экономическому содержанию отличаются от индексов цен, исчисленных по отдельным его видам, прежде всего тем, что динамика средних цен на жилье учитывает не только изменение цен на отдельные его виды, но и структурные, ассортиментные и тому подобные факторы.
Сводный индекс цен на жилье определяется на основании индексов цен на первичном и вторичном рынках.
Организация расчетов средних цен и индексов цен на первичном и вторичном рынках жилья состоит из нескольких уровней. Рассмотрим их в таблице 6.
Таблица 6 – Уровни организации расчетов средних цен и индексов цен на рынке жилья [6]
| Наименование организации | Этап расчета |
| Организации, осуществляющие операции с недвижимостью в регионах России | Заполнение и расчет первичных показателей (средней цены и доли общей площади квартир каждого вида, являющихся объектом совершения рыночных операций) |
| НИПИстатинформ Росстата | Программное обеспечение расчетов средних цен и индексов цен на рынке жилья |
| Территориальные органы государственной статистики | Расчет сводных показателей по типам жилья (низкого качества, типового, улучшенной планировки и элитного) и квартир с разным числом комнат по субъекту Российской Федерации |
| ГМЦ Росстата | Расчет средних цен и индексов цен на рынке жилья в целом по России и по федеральным округам (экономическим районам) |
| Росстат | Методологическое обеспечение расчетов и анализ полученной информации |
Построение индексов цен на рынке жилья состоит из следующих этапов:
-отбор товаров - представителей, участвующих в построении индексов цен;
-отбор базовых организаций, осуществляющих продажу жилья;
-определение порядка регистрации и сбора информации о ценах;
-расчет средних цен 1 квадратного метра общей площади квартир;
-выбор системы взвешивания показателей для исчисления сводных индексов цен на жилье различных уровней агрегации;
-выбор формулы расчета индексов цен.
▪ Отбор товаров - представителей
Под товаром - представителем, на который осуществляется регистрация цен на рынке жилья, понимается предназначенная для продажи на первичном или вторичном рынках жилья в "престижном" или "спальном" районах квартира с определенным количеством комнат в крупнопанельном (крупноблочном) или кирпичном доме городской застройки.
Продажа участвующих в наблюдении видов квартир должна характеризоваться относительной стабильностью и отражать динамику цен того типа жилья, который они представляют.
Наблюдение охватывает только городской жилищный фонд, который подразделяется на жилищный фонд в так называемых "престижных" и "спальных" районах.
▪ Отбор базовых организаций, осуществляющих продажу жилья
Регистрация цен на рынке жилья для расчета средних цен и индексов цен осуществляется во всех субъектах Российской Федерации. Перечень организаций, производящих операции по купле - продаже жилья, для участия в наблюдении за ценами формируется на региональном уровне.
Базовые организации для наблюдения за уровнем и изменением цен на рынке жилья отбираются выборочно из общего количества организаций, осуществляющих операции купли - продажи. Территориальные органы государственной статистики отбирают для регистрации цен организации, совершающие операции на рынке жилья таким образом, чтобы их ценовая информация характеризовала полноту и специфику изменения цен на квартиры всего городского жилищного фонда региона.
В случаях, если в территориальных центрах операции по купле - продаже жилья осуществляют всего две-три организации, они в обязательном порядке должны попасть в наблюдение.
▪ Порядок регистрации цен
Статистическая информация о ценах на жилье представляется ежеквартально юридическими лицами или их обособленными подразделениями, осуществляющими операции с недвижимостью.
Представление информации о цене 1 квадратного метро общей площади квартир производится на бланках формы федерального государственного статистического наблюдения № 1 – "Сведения об уровне цен на рынке жилья" по состоянию на конец отчетного квартала. Отчеты о ценах на рынке жилья представляются отчитывающимися организациями 1-го числа после отчетного периода.
Регистрации подлежит фактически сложившаяся в отчетном квартале средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир отдельно на первичном и вторичном рынках жилья (с учетом налога на добавленную стоимость). Цены на жилье в бланке формы приводятся в рублях. В случае оценки 1 квадратного метра общей площади квартир в иностранной валюте необходимо произвести пересчет в рублях по курсу, действующему на момент сделки.
В бланке формы проставляется средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир с указанием спецификации жилья в зависимости от его качества, числа комнат, материала стен домов, типа домов, в которых они расположены, и их местонахождения в городе, а также доля проданной общей площади квартир определенного вида в общем количестве реализованной площади в этой организации.
▪ Расчет средних цен 1 квадратного метра общей площади квартир
Средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир с разным числом комнат каждого типа отдельно на первичном и вторичном рынках жилья в целом по региону определяется как простая средняя арифметическая невзвешенная величина из цен каждого вида квартир всех базовых организаций.
В целом по России и по федеральным округам (экономическим районам) средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир каждого типа и квартир с разным числом комнат определенного вида дома на первичном рынке жилья рассчитывается на основании цен 1 квадратного метра общей площади квартир в субъектах Российской Федерации и данных о вводе в действие жилья (форма № С-1 "Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений и реализации инвестиционных проектов" за базисный год).
Формула (7) –формула расчета средних цен 1 квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья по федеральному округу (экономическому району) по каждому из типов квартир.
(7),
где р
ki
– средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир по федеральному округу (экономическому району) k,
рассчитанная по типу квартир l;
k
=2,...7, (13)
– идентификатор федерального округа (экономического района, включая Калининградскую область);
i
=4,...,21 – идентификатор типа квартиры c определенным количеством комнат;
mk -
число субъектов в составе федерального округа (экономического района) k;
pk i
- средняя цена 1 квадратного метра общей площади типа квартир i
в субъекте Российской Федерации j
в составе федерального округа (экономического района) k;
j
- введено в действие квадратных метров общей площади в субъекте Российской Федерации j
в федеральном округе (экономическом районе) k.
Аналогичным образом, исходя из данных по федеральным округам (экономическим районам), определяются средние цены 1 квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья по России в целом.
Средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир каждого типа и квартир с разным числом комнат определенного вида дома в целом по России и федеральным округам (экономическим районам) на вторичном рынке жилья определяется на основании цен на квартиры в субъектах Российской Федерации и численности городского населения (на начало отчетного года).
Формула (8) расчета средних цен 1 квадратного метра общей площади квартир на вторичном рынке жилья по федеральному округу (экономическому району) по каждому из типов квартир.
(8),
где pki
- средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир по федеральному округу (экономическому району) k,
рассчитанная по типу квартир i;
к=2,...7,
(13)- идентификатор федерального округа (экономического района, включая Калининградскую область);
i=4,...
, 21- идентификатор типа квартиры c определенным количеством комнат;
j=
1,...,mk
-
идентификатор субъекта Российской Федерации, входящего в состав федерального округа (экономического района) k;
mk -
число субъектов в составе федерального округа (экономического района) к;
qk
j
- введено в действие квадратных метров общей площади в субъекте Российской Федерации j в федеральном округе (экономическом районе) k;
Аналогичным образом, исходя из данных по федеральным округам (экономическим районам), определяются средние цены 1 квадратного метра общей площади квартир на вторичном рынке жилья по России в целом.
Средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир в целом на рынке жилья по России и федеральным округам (экономическим районам) определяется как средняя арифметическая невзвешенная величина из цен 1 квадратного метра общей площади квартир на первичном и вторичном рынках.
▪ Выбор системы взвешивания и порядок формирования структуры базисных весов
Для расчета индексов цен на рынке жилья в качестве базисной цены в течение текущего года принимается цена на конец предыдущего квартала.
Поскольку базисной ценой для расчета индекса цен в I квартале отчетного года является цена IV квартала предыдущего года, при расчете индексов цен за I квартал необходимо обеспечить полное заполнение информации за IV квартал по всем видам квартир, по которым будет осуществляться наблюдение за ценами в отчетном году.
При формировании сводных индексов цен на рынке жилья в качестве весов используются данные о вводе в действие жилья за базисный период - для первичного рынка и о численности городского населения на начало отчетного года - для вторичного рынка жилья.
▪ Выбор формулы расчета индексов цен
Расчет индексов цен может производиться двумя методами: базисным и цепным.
Базисный метод расчета индексов цен заключается в отнесении зарегистрированной цены отчетного квартала к постоянной базисной цене. За базисную цену может быть принята цена на квартиры за любой период, выбранный в качестве базисного (например, IV квартал предыдущего или любого предшествующего года). В качестве базисной цены также может быть принята среднегодовая цена за предыдущий год или любой другой год, принятый за базисный. Индекс цен за отчетный квартал при базисном методе определяется путем деления базисного индекса текущего периода на базисный индекс предыдущего периода. Как правило, базисный метод применяется в условиях стабильной динамики развития экономических процессов при устойчивом предложении на рынке жилья всех типов квартир в течение нескольких лет.
При цепном методе расчета индекс цен за отчетный квартал определяется путем отнесения цены на квартиру в отчетном квартале к ее цене в предыдущем квартале. Цепной индекс за длительный период времени определяется путем перемножения квартальных индексов цен. Этот метод применяется, как правило, при нестабильном характере предложения квартир на рынке жилья, частой смене организаций, участвующих в наблюдении за ценами, качественных изменениях объектов наблюдения.
Исходя из особенностей развития экономики в переходный период, быстрой сменяемостью ассортимента и условий продажи квартир, в настоящее время при расчете индексов цен на рынке жилья целесообразно применять цепной метод расчета.
Расчет индивидуальных индексов цен
Индивидуальные индексы цен на рынке жилья определяются как частное от деления средних цен на отобранные для наблюдения квартиры в отчетном и базисном периодах по формулам (9) и (10).
К предыдущему кварталу
(9),
к IV кварталу предыдущего года
(10),
где Iit/t-1
-
индекс цен на квартиры типа i
в отчетном квартале по отношению к предыдущему кварталу;
pi,t
-
цена квартир типа i
в отчетном квартале; Pit
_i
- цена квартир типа i
в предыдущем квартале;
Ii
,t/d
- индекс цен на квартиры типа i
отчетного квартала по отношению к IV кварталу предыдущего года;
Ii,t-1/d
-
индекс цен на квартиры типа i
предыдущего квартала по отношению к IV кварталу предыдущего года.
Индексы цен отчетного квартала к предыдущему по отдельным видам квартир рассчитываются путем деления их цен в отчетном квартале на цены в предыдущем квартале. Индексы цен отчетного квартала к IV кварталу исчисляются путем умножения индекса цен предыдущего квартала к IV кварталу на индекс цен отчетного квартала к предыдущему, либо путем последовательного перемножения квартальных индексов цен за период с начала года.
Расчет сводных индексов цен
На базе индивидуальных индексов цен, рассчитанных по типам квартир, определяются сводные индексы цен по России и федеральным округам (экономическим районам) на первичном и вторичном рынках жилья.
Сводные индексы цен на рынке жилья исчисляются на основании следующей статистической информации:
-индивидуальные индексы цен по типам квартир по субъектам Российской Федерации;
-структура весов базисного периода - данные о вводе в действие жилья и о численности городского населения.
Сводные индексы цен на первичном рынке жилья рассчитываются исходя из исчисленных ранее индивидуальных индексов цен на квартиры по субъектам Российской Федерации в базисном периоде в ценах отчетного и предыдущего кварталов (формулы (11) и (12)).
К предыдущему кварталу
,
(11),
к IV кварталу предыдущего года
(12),
где It/t-1
ki
– сводный индекс цен отчетного квартала к предыдущему кварталу по федеральному округу (экономическому району) к,
рассчитанный по типу квартир i;
к=2,...7,
(13) – идентификатор федерального округа (экономического района, включая Калининградскую область);
i=4,...
,21 – идентификатор типа квартиры c определенным количеством комнат;
j
=1 ,...,тк
– идентификатор субъекта Российской Федерации, входящего в состав федерального округа (экономического района) k;
mk
– число субъектов в составе федерального округа (экономического района) k;
I-t/t
_j –
индекс цен на квартиры типа i
в отчетном квартале по отношению к предыдущему кварталу в субъекте Российской Федерации j
в составе федерального округа (экономического района) k;
qk
j
–
введено в действие квадратных метров общей площади в субъекте Российской Федерации j
в федеральном округе (экономическом районе) k
;
It/d
ki
–
сводный индекс цен отчетного квартала к IV кварталу предыдущего года по федеральному округу (экономическому району) к,
рассчитанный по квартирам типа i;
If-i/d
–
сводный индекс цен предыдущего квартала к IV кварталу предыдущего года по федеральному округу (экономическому району) к,
рассчитанный по квартирам типа i;
Подобным образом, исходя из данных по федеральным округам (экономическим районам), определяются индексы цен на первичном рынке жилья по России в целом.
Индексы цен на вторичном рынке жилья исчисляются по аналогичным формулам. Однако в качестве весов в этом случае выступает численность городского населения в субъектах Российской Федерации.
Обновление системы весов, используемых при расчетах индексов цен на рынке жилья, рекомендуется производить ежегодно. [6]
2.2 Динамика цен на рынке жилья в Москве, Санкт-Петербурге, и в целом по России
В данном разделе я буду исследовать динамику изменения цен на российском рынке жилья.
Рост цен на рынке недвижимости хоть и замедлился, но цена за квадратный метр продолжает оставаться на очень высоком уровне. Цены на недвижимость в российских городах за 2006 год побили все исторические рекорды. К макроэкономическим факторам повышения цен добавились ограниченность предложения на фоне растущего спроса, обусловленного, помимо прочего, развитием схем ипотечного кредитования, а также активизацией ряда национальных и программ, что привело к небывалому росту цен на рынке недвижимости. За год стоимость квадратного метра увеличилась более чем в 2 раза, и, несмотря на стабилизацию и маркетинговые акции, на прежний уровень уже не возвратиться.
Темпы роста цен во втором полугодии 2008 года во многих городах можно назвать умеренными. Общая тенденция к уменьшению темпов роста продолжается с незначительными всплесками в некоторых регионах.
Вместе с тем, на фоне снижения темпов роста цен и стабилизации рынка явно выделились города, в которых показатель семилетнего роста цены гораздо выше средних по остальным городам - миллионерам. Это такие города как Екатеринбург, Омск, Пермь и Новосибирск. Интрига возможного прогноза состоит в том, насколько цены в этих городах скорректируются в ближайшее время.
В ближайшие месяцы на рынке жилья крупнейших городов страны продолжится рост цен с постепенным замедлением темпов. Однако, по-прежнему продолжит дорожать ускоренными темпами (2-4%) недвижимость во многих крупнейших городах страны, которые недооценены.
Причины роста цен лежат не столько в сфере собственно строительного бизнеса. Они гораздо глубже.
Основным фактором роста цен на жилье в 2006 году явился большой платежеспособный спрос, в том числе отложенный. Он был сформирован в результате притока в страну денежных средств от экспорта, уже несколько лет подряд превышающего импорт. Объем жилья не растет такими темпами, которыми растет сальдо торгового баланса накопленным итогом из года в год. Положительное сальдо торгового баланса РФ в 2006 году составило 164,4 млрд. долл. США. Эти средства так или иначе стали доходами граждан России, и часть из них была вложена в наиболее надежный, хотя и один из самых консервативных, инвестиционный инструмент – недвижимость.
В 2006 году прирост жилого фонда составил всего 1,79%, а если учитывать выбытие ветхого жилья, то и того меньше. Следствием этой диспропорции стало значительное превышение спроса на жилье над предложением, что обусловило рост цен в 2006 году в среднем по стране на 75%.
На фоне высокого спроса на жилье в мегаполисах количество участков под застройку уменьшается, а имеющиеся площадки предполагают значительные затраты на вывод промышленных предприятий, аренду земли, подключение к инженерным сетям, а также обременения в виде социальной инфраструктуры.
В результате высокой стоимости строительства в крупных городах менее качественное панельное жилье вытесняется в пригороды, а в мегаполисах растет доля жилья бизнес и премиум - класса. Такое жилье сегодня является наиболее рентабельным для девелоперов и привлекательным по качеству для обеспеченных городских жителей. Рост цен на жилье приводит к тому, что строительный бизнес становится рентабельным не только в столице, но и в региональных центрах, причем в последнее время рентабельность строительства, например, в Подмосковье, превышает московские показатели.
В 2007 году при растущих доходах населения, относительной развитости ипотечного кредитования и дефиците площадок под строительство говорить о заметном "проседании" рынка не стоит. Остановка роста цен в конце 2006 года и в начале 2007 года была вызвана в основном тем, что цены стали недоступными для людей с относительно высокими доходами, значительная часть которых прибегала к услугам ипотечного кредитования.
Мировые события, произошедшие осенью 2008 года, определенно скорректировали стоимость квадратного метра жилья.
Средняя цена квадратного метра в сегменте эконом - класса составляет порядка 4–4,5 тыс. долларов. В настоящее время стоимость квадратного метра в этом классе корректируется. В некоторых случаях цена может понижаться на 20–30%. Если говорить о средней цене в сегменте бизнес - класса, то она составляет 7–10 тыс. долларов. Здесь, как и в сегменте эконом - класса, возможно изменение стоимости.
Средняя стоимость квадратного метра в сегменте элитного класса составляет порядка 15–40 тыс. долларов. В ноябре средняя удельная цена предложения на вторичном рынке элитного жилья составила 418,4 тыс. руб./кв. м (-1,2%).
Еще месяц назад цены падали в основном в долларах, поэтому на рынке наблюдалась скорее стагнация, чем коррекция. Сейчас коррекция, хоть и не такая ощутимая, как в долларах, происходит и в рублях. В рублевом эквиваленте в прошедшем месяце коррекция была на уровне -1%, а в долларах цены снизились на 1,5–2,5% в зависимости от класса.
Учитывая отрицательную динамику цен на вторичном рынке жилья, можно говорить о начале тенденции снижения в этом сегменте. В дальнейшем все будет зависеть от общеэкономической ситуации, в первую очередь – на финансовом рынке, а также от настроений потенциальных покупателей, которые сегодня заняли выжидательную позицию. В результате кризиса банки ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов, ряд из них отказались от предоставления займа на покупку квартиры. Это в первую очередь сказывается на потребителях эконом - класса, где, по нашей оценке, возможна коррекция цен, и именно в этом сегменте в ноябре зафиксировано снижение на 1,1%.
Что касается прогнозов по рынку элитного жилья, то не видно предпосылок для резкого снижения цен. Однако некоторые люди будут торговаться, и отдельные застройщики тоже. Особенно это относится к застройщикам, обремененным большими долгами по кредитам. Если какие-либо застройщики не смогут рассчитаться по кредитам, то их товар, который сегодня фиксируется по достаточно низким ценам, отойдет к банковским структурам.
Из приведенных данных становится ясно, что, скорее всего, все сегменты вторичного рынка жилья ожидает еще большее снижение; вопрос только в том, насколько оно будет сильным и к каким последствиям приведет такая коррекция цен на рынке недвижимости.[1, 8, 18]
Рассмотрим отдельно динамику цен на рынках жилья Санкт-Петербурга и Москвы.
Рынок жилой недвижимости – один из самых развитых и до недавнего времени самый предсказуемый из рынков недвижимости Санкт-Петербурга. Однако после длительного периода ценового роста и высокой (за исключением отдельных периодов) активности рынка – как первичного, так и вторичного – наступил период снижения активности спроса и цен на жилую недвижимость. Это соответствует мировой тенденции в условиях финансового кризиса.
Рассмотрим динамику цен на первичном и вторичном рынке:
Первичный рынок
В целом прирост цен предложения на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга за 2007 год составил 23% (за 2006 – 89%, за 2005 – 21%). За январь-ноябрь 2008 года прирост составил те же 23%. Правда, основной рост пришелся на период с января по апрель (22%), май-сентябрь показали относительно низкий прирост – 4,8%, а затем, ставший уже привычным, тренд на повышение сменился, вполне ожидаемым на фоне кризиса снижением (октябрь - на 1,3%, ноябрь - на 1%), что может стать тенденцией как минимум на ближайшие полгода.
В 2007 году быстрее всего росла стоимость жилья в центральных районах Санкт-Петербурга (Центральном и Петроградском) и некоторых других (Красногвардейском). Однако за 11 месяцев 2008 года наибольший рост цен отмечен в спальных и пригородных районах города: Фрунзенском (35%), Невском (31%), Красносельском (30%), Кировском (28%) и Московском (27%) районах. Наименьший рост продемонстрировал центр: Петроградский (16%), Центральный (19%) и Василеостровский (22%) районы (табл. 4)
Сегодня средняя цена предложения квартир на первичном рынке Санкт-Петербурга составляет 97,9 тыс. руб./кв. м.
Вторичный рынок
За 2007 год средняя стоимость кв. м жилья на вторичном рынке (цена предложения) выросла на 18,4%, и на конец декабря составила 80,9 тыс. руб./ кв. м. За 11 месяцев 2008 года рост цен составил уже больше, чем за весь 2007 год, - 27,9% (табл. 7). Однако весь рост пришелся на январь-сентябрь (33,6%), тогда как в октябре-ноябре цены снизились уже более чем на 5% - и это (как и на первичном рынке) может стать тенденцией, как минимум, до весны.
В январе-ноябре 2008 года быстрее всего росли цены в Петроградском (40%), Фрунзенском (34%), Невском (32%), Адмиралтейском (35%) и Центральном (34,8%) районах. Медленнее всего – в Приморском (28%) и Московском (27%) районах.
Средняя цена по рынку по состоянию на начало декабря 2008 года составила 103,5 тыс. руб./кв. м.
За 11 месяцев 2008 года наибольший рост цен в центре Санкт-Петербурга зафиксирован в Петроградском районе (40%), в остальных районах прирост практически одинаковый: в Адмиралтейском и Центральном – по 35%, Василеостровском – 32%.
На начало декабря 2008 года средняя стоимость жилья в центре Санкт-Петербурга на вторичном рынке составляет 118,4 тыс. руб./кв. м. [7]
Теперь рассмотрим динамику цен на рынке жилья Москвы.
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения
В последнее время наблюдается тенденция снижения цены предложения 1 кв. метра на рынке жилья.
Изменение среднего значения индекса стоимости московского жилья в августе по отношению к июлю составило 2,7%. Это меньше, чем прирост цен за июль, который в свою очередь меньше прироста цен в июне и мае. Если же опираться не на изменение среднего значения индекса за август к среднему значению за июль, а на более динамичные еженедельные индексы, то прирост цен на московское жильё с конца июля по конец августа составил менее 2%. Более того, если еще в начале августа темпы роста цен составляли около полпроцента в неделю, то к концу месяца они упали до 0,2%.
Проще говоря, по мере приближения осени московский рынок недвижимости не разгонялся, а наоборот тормозил. Такое поведение было характерно только для 2006 года, когда вместо нового рывка цен вверх с наступлением осени рынок недвижимости Москвы окончательно остановился и свалился в состояние стагнации уже к концу осени. Очевидно, что торможение московского рынка последние месяцы делает более вероятным именно такой сценарий.
В августе динамика цен на квартиры бизнес-класса сравнялась с приростом цен в сегменте типового жилья. Однокомнатные квартиры уступили пальму первенства многокомнатным квартирам. Как показывают прежние годы, такое положение дел служит признаком стабилизации рынка, когда остаточный рост ценовых показателей в большей степени становится обусловленным менее ликвидным дорогим жильем, которое дорожает с задержкой.
Таким образом, у рынка в 2008 году появился своего рода лаг по сравнению с 2006 годом в 2 месяца. И вплоть до осени динамика темпов изменения цен на московскую недвижимость в 2008 году с учетом этого лага совпадала с соответствующей динамикой 2006 года. Но к концу августа цены на квартиры в Москве перестали расти, и началась стагнация. Тогда как в прошлый раз стагнация началась лишь в последние недели декабря. Таким образом, лаг между динамикой развития московского рынка недвижимости в 2006 и 2008 годах увеличился до 3 месяцев.
Но и на этом уровне лаг не удержался. В октябре началось падение цен. И за последующие 7 недель цены на московское жилье в среднем упали более чем на 6%, тогда как в 2006 году снижения цен зафиксировано не было. И общее падение цен на квартиры в Москве за 35 недель стагнации 2006-2007 года составило всего 7,3%. Так что, на данный момент можно считать весь объем падения, продемонстрированный рынком в 2006-2007 годах, выбранным. Между тем, ожидать, что снижение цен будет менее продолжительным, чем в прошлый раз, не приходится.
Следует отметить, что отличие динамики цен на московскую жилую недвижимость в 2008 году от таковой же динамики 2006 года стало заметно уже с первых недель марта. Если в 2006 году темпы роста цен увеличивались вплоть до последних недель апреля, то в 2008 году уже с первых недель марта началось торможение.
В итоге, для того, чтобы оценить потенциал падения рынка сегодня, можно попытаться оттолкнуться от простой пропорции. Уже известны средние темпы падения цен за первые 2 месяца от начала нынешнего снижения. Если посмотреть, как соотносились среднемесячные темпы падения цен спустя 2 месяца после начала коррекции 1998-1999 годов со среднемесячными темпами падения цен на протяжении всего периода снижения рынка 1998-1999 годов, то можно вычислить каково будет среднемесячное падение цен по итогам всего периода снижение рынка на этот раз.
В ситуации 1998-1999 годов среднемесячное падение цен по итогам первых 2 месяцев после начала коррекции составляло 1,6%, а по итогам всего периода снижения рынка 1998-1999 годов среднемесячное падение цен составляло уже 2,5%. Сейчас среднемесячный уровень падения цен составляет около 2,9%. Таким образом, по итогам всего периода снижения рынка среднемесячный темп падения цен может составить около 4,5%. При этом нужно иметь в виду, что это усредненный показатель. Темпы падения будут сначала ускоряться, а потом замедляться. И период максимального падения цен темпы такового будут, по всей видимости, выше, чем 4,5%. А к концу снижения рынка, которое наступит в конце июля – начале августа 2009 года, общее падение цен на московскую недвижимость может составить порядка 40%.
Таким образом, 2009 год будет походить на 2007 год тем, что падение цен продлится до осени. А главным их отличием друг от друга будет глубина падения и то, что осенью 2007 года рынок начал расти, а в 2009 году этого роста вряд ли стоит ожидать, так как для возобновления значительных темпов роста после глубокого снижения требуется определенное время. После снижения рынка 1998-1999 годов рынку потребовалось для этого около 8 месяцев. Даже после снижения рынка 2006-2007 годов, рынок, прежде чем начал снова расти, постоял почти 2 месяца. Логично предположить, что в этот раз период итоговой стагнации продлится где-то около полугода. Учитывая, что теперь на московском рынке недвижимости силен спекулятивный элемент, возможно, что на оживление рынку в этот раз потребуется меньшее время, чем это было после снижения рынка 1998-1999 годов, но оно в любом случае необходимо. Так что, скорее всего, цены на недвижимость снова начнут расти лишь после январских праздников 2010 года. [1, 17]
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Итак, в своей работе я дала некоторые представления о цене и ценообразовании как элементах рыночной экономики, выявила основы механизма ценообразования; основные методы ценообразования и показала влияние государственного регулирования ценообразования на установление окончательной рыночной цены. Также я проанализировала ценовая динамику на рынке жилья РФ и, в частности, в Москве и Санкт-Петербурге.
Цены представляют собой мощный рычаг управления экономикой, хотя их реальные возможности воздействия на экономику вообще и на уровень жизни в частности намного меньше надежд, возлагаемых людьми. В рыночной экономике цены образуют часть механизма саморегулирования. В условиях рынка ценообразование является сложным процессом, подверженным воздействию многих факторов. Выбор общей ориентации в ценообразовании, подходов к определению цен на новые и уже выпускаемые изделия, оказываемые услуги в целях увеличения объемов реализации, товарооборота, повышения уровня производства, максимизации прибыли, и укрепления рыночных позиций фирмы осуществляется в рамках маркетинга.
Цены находятся в тесной зависимости со всеми составляющими маркетинга и деятельности фирмы в целом. От цен во многом зависят реальные коммерческие результаты, а верная или ошибочная ценовая политика оказывает долговременное воздействие на положение фирмы на рынке.
Таким образом, ценовая политика заключается в том, чтобы устанавливать на товары такие цены, так варьировать ими, в зависимости от ситуации на рынке, чтобы овладеть его максимально возможной долей, добиться запланированного объема прибыли и успешно решать все стратегические и тактические задачи.
В зависимости от сферы деятельности, от доли занимаемого рынка предприятие должно выбрать один из методов ценообразования. В основном фирмами используются затратные методы подхода к ценообразованию.
В некоторых случаях государство может вмешиваться в механизм ценообразования, и, как правило, это осуществляется, чтобы способствовать стабильному развитию экономической системы в целом. Что касается государственного регулирования в России, то можно сделать вывод, что оно осуществляется в основном путем установления коэффициентов изменения цен и предельных нормативов рентабельности, фиксирования их предельного уровня и ограничение предельное ограничение уровня.
В курсовой работе мною была исследована система цен на рынке жилья РФ путем изучения общего уровня, структуры и динамики цен. Можно сделать вывод, что на современном этапе развития в России происходит довольно быстрый рост цен на жилье. Но в последние месяцы заметна тенденция к их снижению. Это вызвано прежде всего тем, что банки ужесточают условия выдачи ипотеки населению. У большей части населения недостаточно денег для покупки жилья, спрос на него падает, следовательно компании вынуждены снижать цены.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Бекетов А. Анализ рынка недвижимости. Ноябрь 2008 [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.arn.ru/Analiz.htm.
Дойл Питер. Менеджмент: стратегия и тактика/ Питер Дойл; [пер. с англ. под ред. Ю.Н. Каптуревского]. – СПб.: Питер, 1999. – 559с. ил.
Зайцев Н.Л. Экономика организации: Учебник. – М.:Экзамен, 2004. – 622с.
Котлер Филип. Основы маркетинга: Пер. с англ. В.Б.Боброва/ общ. ред. и вступит. статья Е.И. Пеньковой. – М.: Прогресс, 1993. – 734с.
Котлер Филип, Боуэн Джон, Мейкенз Джеймс. Маркетинг. Гостеприимство, туризм/ Филип Котлер; [пер. с англ. под ред. Профессора Р.Б. Ноздревой]. – М.: Юнити, 1998. – 764с.
Методологические положения по наблюдению за уровнем и динамикой цен на рынке жилья [Электронный ресурс] – Режим доступа: http//www.gks.ru/free_doc/new_site/prices/housing/meta.html – Загл. с экрана.
Отчет ГК «РМС-ОЦЕНКА». Анализ рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.rway.ru/anlinf/19038.htm 2.12.2008.
Петрова О. Вторичный рынок жилья поддался коррекции [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.rbk.ru/glide/90349.html 8.12.2008 – Загл. с экрана.
Пунин. Е.И. Ценообразование и рынок: Пер. с англ./ Общ. Ред. И предисл. Е.И. Пунина и С.Б. Рычкова. – М.: Прогресс,1992. – 320с.
Слепнева. Т.А. Цены и ценообразование – М.: Инфра-М, 2001. – 200с. табл.
Тарасевич В.М. Экономико-математические методы и модели в ценообразовании. – Издательствово Ленинградского финансово–экономического Института,1991. – 225с.
Фишер С. Экономика. Пер. с англ. /С. Фишер, Р. Дорнбуш, Р. Шмалензи. – М.: Дело, 2001. – 829с.
Цены и ценообразование: конспект лекций./Авт.– сост. Оганесян./М.: Приор,2001. – 125с.
Ценообразование и налогообложение/Под ред. И.К. Салимжанова. – М.:Проспект,2003. – 424с.
Чурина Л.И. Ценообразование. – Новосибирск, НГТУ,2003. – 43с.
Шуляк П.Н. Ценообразование.– М.: «Дашков и Ко »,2003 – 192с.
IRN.RU, аналитический центр. Обзор московского рынка недвижимости по итогам августа 2008 года [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.irn.ru/new/29924.html02.09.08.
2009 год может оказаться схожим с 2007 [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.irn.ru/articles/17189.html03.1208 – Загл. С экрана.