Процесс развития в России рыночных отношений обусловил появление потребности в специалистах, владеющих навыками, позволяющих обеспечить нормальное, полноценное функционирование рыночных структур. Это привело к возникновению ряда новых профессий, одной из которых стала профессия оценщика (эксперта по оценке различных объектов собственности).
Оценка – это деятельность специалиста, имеющая целью определение вероятной денежной суммы, которую реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях. В рамках оценки недвижимость (в том числе земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, интеллектуальная собственность, ценные бумаги, действующие предприятия, природные ресурсы. Оценке подлежит их рыночная, инвестиционная и залоговая стоимость. Оцениваемые данные свидетельствуют о приросте стоимости в результате реструктуризации предприятия, разработки и реализации инноваций. Оценка – инструмент в системе госрегулирования экономики. Она содействует практической реализации намеченного с учетом конкретных условий. Оценочная деятельность в России за последние годы быстро развивалась и полученный опыт был материализован в принятом 1998 году федеральном законе «Об оценочной деятельности».
Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценивание) оцениваемых улучшений со времени эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа «наилучшего и наиболее эффективного использования». В основу затратного подхода положен принцип «замещения», согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в применяемый период времени. Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:
1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.
2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).
3. Расчет выявленных видов износа.
4. Оценка рыночной стоимости земельного участка.
5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Необходимо помнить также и о том, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют различия в терминах «затраты» и «стоимость». Понесенные инвесторами затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив – затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода.
Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценят оценщиком как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае. Исходя из вышесказанного, можно определить следующие ситуации, где для применения затратного подхода имеются предпочтительные, а порой и единственные основания:
1. Оценка новых или недавно построенных объектов. В данном случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.
2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Наилучшее и наиболее эффективное использование – это такое использование не занятого земельного участка, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода. Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.
3. Технико-экономическое обоснование нового строительства. Технико-экономический анализ нового строительства позволяет сделать вывод об экономической целесообразности вложения инвестиций на основе прогнозируемого уровня дохода от будущей эксплуатации конкретного объекта.
4. Оценка объектов незавершенного строительства. Оценка объектов незавершенного строительства носит специфический характер и производится в основном затратным подходом. Метод сравнительного анализа продаж не применим по причине отсутствия необходимой информации по аналогичным объектам. Доходный подход может быть применен с целью, указанной в предыдущей ситуации.
5. Оценка в целях владения объектов налогообложения (здание, земельный участок). Затратный подход позволяет выделить объект налогообложения, поскольку предполагает отдельную оценку земельного участка и находящихся на ней улучшений.
6. Оценка в целях страхования. Затратный подход позволяет разделить в стоимостном выражении страхуемые объекты (здания, улучшения) и не страхуемые (земля).
7. Переоценка основных фондов предприятий.
8. Недостаток информации для применения других подходов к оценке. Недостаток информации для применения других подходов к оценке недвижимости осуществляется при неразвитых или слабоактивных сегментах рынка недвижимости, что характерно на долгий момент для большинства регионов России.
Рассмотрим более подробно этап затратного подхода.
I. Оценка восстановительной стоимости.
Восстановительная стоимость (ВС) – рассчитывается в текущих ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа и соотнесенная к дате оценки. Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства, или стоимости замещения. При этом перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета указанных стоимостей и, как следствие, соответствующих методик их определения. Под стоимостью воспроизводства подразумевают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.
Стоимость замещения – определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений. Как видно из приведенных определений, более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае рассчитываются затраты на строительство здания, отличающего от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер. С другой стороны, выбор расчета стоимости «замещения» может быть также обоснованным по причине имеющегося у оцениваемого здания признаков прежде всего функционального износа, что не может не снижать коммерческую привлекательность для потенциального покупателя. В общем случае выбор между стоимостью «воспроизводства» и стоимостью «замещения» зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.
Полная восстановительная стоимость (ПВС) – восстановительная стоимость основных фондов с учетом затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансовой стоимости. Согласно теории оценочных стоимостей ПВС относится к блоку оценочных стоимостей «в пользовании». В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.
Прямые затраты – это затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включает в себя:
a. Стоимость строительных материалов, изделий и оборудования,
b. Заработную плату рабочих,
c. Стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей,
d. Стоимость коммунальных услуг,
e. Стоимость доставки и хранения материалов и пр.
Косвенные затраты – это расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:
- стоимость инвестиций в землю,
- гонорар проектно-сметным организациям,
- маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.
К косвенным расходам относят накладные расходы. Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания. Прибыль застройщика представляет собой предпринимательский доход, отражающий вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.
Выделяют следующие методы определения восстановительной стоимости:
1. Метод сравнительной единицы.
Данный метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах. Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величин затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.).
2. Метод разбивки по компонентам.
Отличие данного метода от предыдущего заключается в том, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема. Стоимость всего здания рассчитывают по формуле:
, где
С33
– стоимость строительства здания в целом,
Vj
– объем j-го компонента,
С
j
– стоимость единицы объема,
n
– количество выделенных компонентов здания,
Kn
– коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для оцениваемого идентичного объекта Kn
-1
).
Могут применяться несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:
- метод субподряда,
- метод разбивки по профилю,
- метод выделения затрат.
3. Метод количественного обследования.
Этот метод основан на детальном количественном и стоимостном расчете затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат, необходим учет накладных расходов и иных затрат. Иными словами, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.
II. Оценка величин предпринимательской прибыли.
Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок. Сметная стоимость строительства зданий и сооружений – это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектными материалами. На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных цен на строительную продукцию. Базой для расчета являются:
- проект и рабочая документация,
- действующие сметные нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь,
- отдельные решения центральных и других органов государственного управления.
В соответствии с технологической структурой капитальных вложений и существующим порядком деятельности строительных организаций сметная стоимость строительства включает в себя следующие этапы:
- строительные работы,
- работа по монтажу оборудования,
- затраты на приобретение оборудования, мебели и т.п.
Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, свободных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.
Локальные сметы – составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям. Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и представляют собой сметные документы, позволяющие формировать свободные цены на строительную продукцию.
Свободные сметные расчеты составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат.
Действующая система ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает в себя строительные нормы и правила – часть 4 СНиП и другие сметные нормативные документы. Главное назначение сметных норм состоит в определении нормативного количества ресурсов, требующая для выполнения определенного вида работ и, как следствие, их стоимостных показателей. Классификация сметных нормативов, формирующих сметно-нормативную базу системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве, возможна по трем признакам: структуре, времени опубликования и степени укрупнения (рис. 1).
Рис. 1. Схема классификации сметных нормативов по структуре, времени опубликования и степени укрупнения
Методы определения полных затрат при составлении смет. Сметы (расчет инвестора и подрядчика) могут составляться различными методами, выбор которых осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от договорных условий и общей экономической ситуации. При составлении сметной документации рекомендуется использовать сметно-нормативную базу, введенную в действие с 1 января 1991 года, и уточняемую в последующем под методическим руководством Госстроя России, однако практикующими оценщиками также используется и сметно-нормативная база 1984 года, привлекательность использования которой вызвана наиболее детальной разработкой. Стоимость строительства в сметной документации инвестора рекомендуется приводить в двух уровнях цен:
- в базисном (постоянном) уровне, определенном на основе действующих на момент разработки сметных норм и цен,
- в текущем или прогнозном уровне, определенном на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозирования к периоду осуществления строительства.
Для определения стоимости строительства на различных стадиях инвестиционного процесса в текущем уровне цен рекомендуется использовать систему текущих и прогнозных индексов, дифференцированную по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции. Подробнее положения по указанным индексам приведем в Методических рекомендациях (письмо Госстроя России от 31.05.93 № 12-133). При составлении смет инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:
- ресурсный,
- ресурсно-индексный,
- базисно-индексный,
- базисно-комплектующий,
- на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.
Ресурсный – расчет в текущих ценах и тарифах ресурсов, необходимых для реализации проектного решения. Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, использующие в строительстве.
Базисно-индексный метод – перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.
Базисно-компенсационный – суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства. В практической деятельности большой популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.
III. Расчет выявленных видов износа.
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, положением ограничений на определенное использование зданий и т.д. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:
- физический,
- функциональный,
- внешний.
Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом. При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановленной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель.
Физическая жизнь здания (ФЖ) – определяется периодом эксплуатации здания, в течении которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) – это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) – определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭВ) – определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.
Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина – амортизации. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.
Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:
- нормативный (для жилых зданий),
- стоимостной,
- метод срока жизни.
Нормативный метод физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВНС 53-86 Госгражданстроя, применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах дана характеристика физического
, где
Fф
– физический износ здания, %,
Fi
–
физический износ i-го конструктивного элемента, %
Li
– коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания,
n
– количество конструктивных элементов в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (%) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости. Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике, т.к. ей присущи следующие недостатки:
- по причине своей «нормативности» изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта,
- трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания,
- невозможность измерения функционального и внешнего износа,
- субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.
Стоимостной метод определения физического износа. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкций, систем или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания. Исходя из сумм ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой
, где
И (%)
– износ в процентах,
ЭВ
– эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом.
ФЖ
– типичный срок физической жизни,
ОСФЖ
– оставшийся срок физической жизни.
При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценивании, так и для здания в целом. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты оценщики могут использовать также упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:
, где
И (%)
– износ в процентах
ФЖ
– типичный срок физической жизни.
Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в расчетной формуле (1). Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценивание):
, где
И
– износ в процентах,
ВС
– восстановительная стоимость.
Как отмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимый износ. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устраняемый и не устраняемый износ, делят на:
- долгоживущие (ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни и всего сооружения),
- короткоживущие (элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом),
Рассмотрим устранимый физический износ этих элементов.
Устранимый физический износ короткоживущих элементов. Причиной его возникновения является естественное изнашивание элементов здания со временем, а также небрежная эксплуатация. В этом случае цена продажи здания соответствующее обесцениванию, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложений ремонт», чтобы восстановить нормальное эксплуатационные характеристики сооружения. Итак, устранений физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному.
Устранимый физический износ долгоживущих элементов в стоимостном выражении может быть определен разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическому износу короткоживущих элементов.
Неустранимый физический износ короткоживущих элементов представляет собой затраты на восстановление этих быстроизнашивающихся компонентов и определяется разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разницей между восстановительной стоимостью всего здания и суммы устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.
Функциональный износ.
Признаками функционального износа в оцениваемом здании являются несоответствие его объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием. В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения.
Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Он вызывается:
-недостатками, требующими добавления элементов,
-недостатками, требующими замены или модернизации элементов,
-сверхулучшением.
К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам. Износ измеряется как стоимостью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов.
К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Износ измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «Сверхулучшенный» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов. Пример расчета функционального устранимого износа.
| Затраты на необходимый ремонт и отделку помещений под предполагаемое использование (у.е.) | 18000 |
Затраты на модернизацию, (у.е.) 1. систем кондиционирования 2. …. |
12000 |
Затраты на дополнение отсутствующих элементов (у.е.) 1. установка охранной системы видеонаблюдения 2. …. |
8000 |
| Всего устранимый функциональный износ (у.е.) | 38000 |
Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшим объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий, относительно современных стандартов строительства. В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определятся двумя способами:
-как капитализированная потеря в арендной плате;
-капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.
Для определения необходимых расчетных показателей (величин арендных ставок, ставки капитализации и другие) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого физического износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного потока для здания или метод анализа соотношение стоимости земельного участка и общей цели продажи имущественного комплекса. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых, тем не менее, размер арендной платы по современным объектам-аналогам в отличие от величин эксплуатационных затрат.
Внешний (экономический) износ представляет собой обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраняться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
- капитализации потерь в арендной плате,
- сравнительных продаж,
- срока экономической жизни.
Расчет внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.
Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.
Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической жизни здания по причине его скорого сноса. Причиной скорого сноса, например, может являться необходимость перепланировки и расширение транспортных магистралей. При этом техническое состояние сносимых зданий во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течении довольно длительного периода времени. Рассмотрим условный пример расчета внешнего износа, отражающий данную ситуацию: оценке подлежит здание, ранее выведенное из жилого фонда и приспособленное под административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания по данным БТИ на момент оценки составляет 40%. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорит о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу по истечении двух лет с момента оценки. При осмотре объекта экспертом были определены следующие показатели:
1. Эффективный возраст оцениваемого здания – 30 лет.
2. Оставшийся срок экономической жизни – 60 лет.
Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора:
Процент износа с учетом действия внешнего фактора:
Рассчитанный в данном случае накопленный износ в 93% обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать этот результат внешним износом.
После определения восстановительной стоимости, а также расчета совокупного износа определяют стоимость оцениваемого объекта. В заключении хотелось бы отметить, что в условиях слаборазвитого и малоинтенсивного рынка затрат подход был и остается одним и чуть ли не единственным применимым в отечественной практике.
Определение стоимости комплекса зданий и сооружений затратным методом.
Известны следующие данные:
1. Стоимость прав аренды земли рассчитать исходя из таблицы № 1.
| № | Характеристики | Объект оценки | Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 |
| 1 | Цена за сотку, у.е. | 47 | 50 | 40 | |
| 2 | Условия финансирования |
Рыночное | Рыночное | Льготное 2% | Рыночное |
| 3 | Дата продажи | Сейчас | 9 мес. | 1 мес. | 6 мес. |
| 4 | Размер участка, сотка |
220 | 90 (5%) | 120 (2%) | 200 (1%) |
| 5 | Состояние | Без улучшений | Без улучшений | Без улучшений | Есть улучшения, 10% |
| 6 | Место расположения |
Среднее | Хорошее 5% | Хорошее 5% | Среднее |
Рост стоимости земли (прав аренды) 1% за квартал (приблизительно принимаем 1 у.е.=30 руб.).
Объект №1.
1. Цена за сотку у.е. = 47
2. Условия финансирования – рыночные
3. Дата продажи 9 мес. – 3 кв. следовательно 3%. 47х0,03=1,41 у.е.
4. Размер участка: 47х0,05 = - 2,35 у.е.
5. Состояние – без улучшений.
6. Место расположения – 47х0,05 = - 2,35 у.е.
47-2,35-2,35+1,41=48,41=44 у.е.
Объект №2.
50-1-1+0,165-2,5=46 у.е.
Объект №3.
40+0,8-0,4+4=44 у.е.
(44+44)/2=44 у.е., следовательно если площадь оцениваемого объекта 220 соток, по 220х44 = 9680.
Выбрав наиболее близкие значения, получившихся результатов, получим стоимость прав аренды равную 10560 у.е.
2. Восстановительная стоимость комплекта на момент оценки составляет 825000 у.е.
3. Оценка износа.
3.1. Устранимый физический износ.
Оцениваемые здания требуют капитального ремонта и реконструкции для приведения их в состояние, которое соответствует наиболее эффективному их использованию.
Реконструкции и ремонту подлежат: здания S = 4580 м2
, в т.ч.:
- производственные здания S = 2748 м2
,
- бытовые помещения S = 458 м2
,
- складские помещения S = 916 м2
,
- гаражи S = 458 м2
.
Планируемая замена на:
- производственное здание под помещение по выпуску медицинского оборудования,
- бытовые помещения под офис,
- складские помещения под выставочный комплекс,
- гаражи – ремонт.
Стоимость ремонта и реконструкции составит:
1) по производственным помещениям – 90 у.е. за 1 м2
,
2) по офисам, магазинам, выставочным залам – 110 у.е. за 1 м2
.
Общие затраты на ремонт и реконструкцию составят:
- 2748х90 = 247320 у.е.
- 916х110 = 100760 у.е.
- 458х110 = 50380 у.е.
- 458х110 = 50380 у.е.
Устранимый физический износ составит:
247320+100760+50380+50380 = 448840 у.е.
3.2. Неустранимый физический износ.
Табл. 2
| Наименование | Доля зданий и сооружений в об.ст-ти (%) | Восстано- вительная ст-ть (у.е.) |
Физический износ (%) | Средний износ (%) |
| 1. Производственные строительные здания | 60 | 495000 | 50 | 30 |
| 2. Бытовые помещения | 10 | 82500 | 35 | 3,5 |
| 3. Складские помещения | 20 | 165000 | 45 | 9 |
| 4. Гаражи | 10 | 82500 | 35 | 3,5 |
| Итого | 100 | 825000 | 47 |
Графа 5 = графа 2 х графу 4 / 100.
1. Стоимость нового строительства – 825000 у.е.
2. Устранимый физический износ – 448840 у.е.
3. Остаточная стоимость 825000-448840 = 376160 у.е.
4. Неустранимый физический износ 376160х0,47 = 176795 у.е.
3.3. Устранимый функциональный износ – 1200 у.е. (затраты на снос и на строительство нового объекта).
3.4. Неустранимый функциональный износ
3.4.1. стоимость строительства при высоте 8,1 м = 180 у.е./м
3.4.2. стоимость строительства при высоте 5 м = 160 у.е./м.
«Излишняя» площадь строительства 2748 м2
при износе «лишних» элементов 50%.
«Излишняя» площадь строительства 275 м2
при износе «лишних» элементов 45%.
1) находим разницу, стоимости строительства: 180 – 160 = 20 у.е.
2) 2748 х 20 = 54960 у.е.
54960 х 50% = 27480 у.е.
54960 – 27480 = 27480 у.е.
3) 275 х 20 = 5500 у.е.
5500 х 0,45 = 2475 у.е.
5500 – 27480 = 3025 у.е.
Неустранимый функциональный износ:
27480 + 3025 = 30505 у.е.
Расчет стоимости объекта затратным методом представлен в таблице 3.
Табл. 3
| № | Показатели | Значения, у.е. | ||
| 1 | Стоимость здания | 825000 | ||
| 2 | Устранимый физический износ | 448840 | ||
| 3 | Неустранимый физический износ |
176795 |
||
| 4 | Функциональный устранимый износ | 1200 | ||
| 5 | Функциональный неустранимый износ | 30505 | ||
| 6 | Стоимость здания, сооружения с учетом износа | 825000-657340=167660 | ||
| 7 | Стоимость прав аренды земли | 9680 | ||
| 8 | Стоимость объема с учетом износа | 167760+9680=177440 |
Вывод: рыночная стоимость объекта оценки составляет 177440 у.е.
Список литературы:
1. Е.И. Тарасович. Оценка недвижимости. С.-П., Санкт-Петербургский технический университет, 1997 г.
2. Д. Фридман, Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1995 г.
3. М.А. Федотова, Э.А. Уткин. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ».
4. Г.С. Харрисон. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: РОО, 1994 г.
5. Е.И. Нейман и др. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело, 1998 г.
Содержание
I. Введение 2
II. Затратный подход к оценке недвижимости 2
1. Оценка восстановительной стоимости 3
2. Расчет выявленных видов износа 12
а) физический износ 13
б) функциональный износ 17
в) внешний (экономический) износ 19
III. Определение стоимости комплекса зданий и сооружений
затратным методом 22
IV. Список литературы 26