1.св-ва стоимости-спрос
ст-ть зависит от соотнош. спр. и предлож.Спроса нет,нет ст-ти.Полезнисть
-нет ст-ти если нет полезности.Это основа ст-ти,но сама не устанавливает ст-ть.Дефицитность
-ст-ть возникает в рез-те наличия огран.предлож. полезности.Передоваемость-
юр.возможность передачи прав соб-ти-условие возникнов.ст-ти.
2.Рын.ст-ть-наиб.вероятн.цена продажи на открытом конкурентном рынке при соблюдении всех условий честной продажи(полная инф.,на цену не влияют побочные стимулы)
3.Рын.формулировки:1.пок и прод-цы ведут себя рац.образом.,но не обладают абс.знанием;2. пок и прод-цы дей-ют в усл-ях конк-ии в своих собственных интересах с целью макс выгоды;3. пок и прод-цы дей-ют без сговора и мошенничества;4. пок и прод-цы имеют типичные побуждения и дейст-ют без незаконного давления(продажа за разумный период времени)
4.Ст-ть в исп-ии(потреб ст-ть)-ст-ть недвиж-ти для конкретного пользователя(кот м. и не выставлять объект для открытой прод-жи) удовлетворяющего свои потреб-ти.
5.Инвест.ст-ть-ст-ть недвиж. для конкретного инвестора,предъявляющего свои инвест требования к капиталовложениям
6.Стрх.ст-ть-ст-ть страх частей недвижимости,кот мб разрушены /повреждены
7.Ликвидац ст-ть-цена продажи в срок,меньший среднерыночного маркетингого периода
8.Ст-ть для нал/облож.-база для налог. расчетов
9.Осн.задача при опред. ст-ти-прогнозирование кол-ва,кач-ва и продолж-ти буд.выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в наст.ст-ть.
10-13:Позиции отражающие(.)зрения пользователей:Полезность
-сп-ть конкретной недвижимости удовлетворять потр-ти пользователя(недвиж-ть имеет ст-ть если она полезна для реализации потребностей соб-ка-эконом/личных.Замещения
-макс цена недвижимости опр-ся миним суммой,за кот мб. приобретен др. объект аналог полезности.Т.е пок-ль не будет платить больше чем, стоит аналогичный объект или больше чем его стр-во.Ожидания
х-т (.) зрения пользователя на буд.выгоды и их наст.ст-ть.Ожидание буд.выгод связано с вер-тью изменен. их велич. и х-ра , а это в свою очередь м повлиять на наст. ст-ть соб-ти.в основе принципа лежит теория измен ст-ти денег во времени.
14-21 Позиции отражающие взаимоотнош. компонентов соб-ти:Добавочная продуктивность
–опред-ся чистым доходом,относящимся к земле,после компенсации затрат на труд,кап-л и управление.Это принцип клас.теории:сущ.4 фактора(тр,з,к,управление) при надлежащем использовании кот после возмещ затрат м остаться д/с ,кот относят к земле.Д/П возникает в р-те того что земля позволяет получать доп доходы за счет макс выручки от продаж, миним и-к или удовлетворения особых потр-ей.Вклад-
сумма на кот изменяется ст-ть соб-ти вслед-ии наличия или отсутствия к-либо эл-та факторов пр-ва.Н-Р : из-ки по космет рем дома не приведут к увелич его соб-ти если она не эстетична.Возрастающей и убывающей отдачи
– по мере увеличения к-либо ресурса ф-ров пр-ва,рост чистой отдачи сначала ув.,затем ум.В микроэк.этот принцип соответствует з-ну убывания пред.пр-ти .Принцин баланса
-любому типу соб-ти соот-ет оптимальное сочетание ф-ров пр-ва , при кот достигается макс ст-ть земли.Если нарушается принцип баланса, то появляется «недоулучшеная»/«переулучшенная» соб-ть.В любом из этих случаях земля теряет ст-ть из-за неэф-ного испол-ия , а риск по вероятным сделкам с такой соб-тью увеличивается.Экономического размера
-на любом рынке существует оптимальное кол-во земли, необходимое для наиб. эф-го использования различных типов соб-ти.Оптим-ый размер застройки опр-ся ее функциональным назначением.н-р:отсутствие места для парковки м снизить ст-ть большого универсального маг-на и наоборот слишком большой зем.участок не принесет доп.дохода.
Экономического разделения
-имущественные права на собст-ть следует разделять и соединять т.о. чтобы ст-ть соб-ти при этом увеличилась.
22-28Позиции отражающие (.) зрения рынка-Принцип зависимости
-ст-ть оцениваемой соб-ти зависит от х-ра и ст-ти окруж. соб-ти.Качество месторасполож-ия зависит от соответствующих параметров участка принятому в данном месте типу землепользования и от близости к эк.центрам.(для доходной недвижимости)При изменении эк.связей меняется эк. среда и соответственно м изменится ст-ть соб-ти.Соответствия
-макс.ст-ть возникает тогда ,когда уровень архитектуры,удобств,х-ра использования соб-ти соот-ет потреб-ям и ожиданиям местного рынка.(в р-не котеджной застройки дом без гаража будет не принят рынком,если все окруж.дома имеют гаражи.Этот же эф-т если в р-не небольших домов возвести огром.особняк.В этих случаях ст-ть несоответствующей рынку соб-ти будет меньше)Предложения и спроса
- цена соб-ти опред-ся взаимод-ем предложения и спроса на аналог соб-ть на данном рынке.Вследствии несовершенности рынка недвиж-ти цены на нее не всегда опр-ся только предложением и спросом.Др особенность принципа его большая инерционность на рынке нед-ти.Конкуренции
-прибыль на рынке превышает уровень необ-мый для оплаты факторов пр-ва,конкуренция на данном рынке ув-ся,что приводит к снижению ср.уровня доходов.Этот принцип особенно важен при расм-ии дохода,превышающего рын.норму.Если доход не обеспечен долгоср. арендой , то вер-ть его поступлениия гораздо ниже сред/рыночной, а риск соот-но выше.Изменения-
факт непостоянства ст-ти нед-ти во времени.Измен.ст-ти происходит как в рез-те измен-ия самой нед-ти(износ,реконструкция),так и в рез-те измен внеш условий.Этим принципом объясняется профес-ый стандарт оценки-фиксировать конкретную дату оценки.Наилучшего и эффективного использования-
в любой тек момент макс ст-ть нед-ти соот-ет наиболее эф-му использованию нед-ти,которое в свою очередь опред-ся текущим состоянием рынка.
Глава 5.2.Ситуации в кот.примен-ие затр.метода целесообразно:анализ наилучшего и наиб.эф-го исп-ия участка земли;анализ нового стр-ва и улучшений;оценка рын.ст-ти для целей страх-ия и налогообложения;окончательное согласование величины рын.ст-ти.3.Опр-ие рын.ст-ти нед-ти затр.методом производят в след.послед-ти:1 оценка ст-ти земли,как свободной и доступной для наиб.эф-го исп-ия.2оценка восст-ой /заменяющей ст-ти соор-ия на дейст-ную дату оценки.3Оценка величины общего износа соор-ия.4Оценка восст-ой /заменяющей ст-ти с учетом общего износа (2-3)5.Оценка рын.ст-ти полного права соб-ти нед-ти (1+4)4.Восстановительная ст-ть-оцениваемая ст-ть стр-ва в тек ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же мат-ов,соблюдая такие же стр-ые стандарты,по т.же проекту,т.же планировки и квал.раб силы,имеющего все недостатки абсолютное соотв-ие и износ,как оцен-емое сооруж-ие.5.Замещающая ст-ть- оцениваемая ст-ть стр-ва в тек ценах на дату оценки соор-ия с полезностью=полезности оцен-го соор-ия,с употреб-ием соврем-х м-ов,ст-ов,проекта,планировки..6.Прямые и-ки-раходы,непосред-но связанные со стр-ом/физ улучшением.:ст-ть мат-ов,изделий,оборуд-я;з/п стр-х раб-х;ст-ть мероприятий по тех.безоп-ти;ст-ть стр-х машин и мех-ов;ст-ть временных зданий,сооруж,инж.сетей и коммун-х услуг;рас-ды по хран. м-ов;прибыль и наклад.расходы подрядчика,вкл. Технадзор,пособия по нетрудосп-ти,пож-ую страх-ку,стр-ку по безработ-це.7.Косвенные и-ки-рас-ды/траты,кот. необх-мы для стр-ва,но обычно не вкл-ся в стр-ый контракт:гонорары архитек-ам и инж. за проектирование;оценки,консультирование,б/у и юр.обслуж-ие;ст-ть инвест-ий в землю и контрактные платежи в теч стр-ва;страх-ия и рекламные выплаты в теч стр-ва;доп-ые инвест-ии к-ла в арендуемые помещения/арендная плата;маркет-ые расходы на продажу/передачу соб-ти;адм-ые расходы застойщика;р-ды на изменен.права соб-ти.8.Прибыль пред-ля-устан-ая рынком цифра,отражающая сумму,кот пр-ль ожидает получить в виде премии за исп-ие своего к-ла.Это ст.риска,связанная с развитием проекта. 9.Метод сравнительной ед-цы-основан на сравнении ст-ти ед-цы площади/ед объема оцениваемого объекта со ст-ю ед-цы площади/ед-цы объема подобного типового соор-ия.(недавно постр-го)10.Метод разбивки-ст-ть всего соор-ия опр-ся как сумма ст-тей его стр-х компонентов-фундаментов,стен,перегородок.Ст-ть каждого компонента=сумме пр. и кос.и-к,необходимых для устр-ва единичн-ого объема.(1м2
стены=ст-ти кирпича ,р-ра з/п..)11.Физический износ-вызывается разр-ием строи-х конструкций и мат-ов под дей-ем разл-х факторов(физ и хим выветривание,перегрузки,непр-ая эксп-ия)12.Функциональный износ-вызывается недостаточностью/чрезмерностью размеров здания,несовременным объмно-планировочным решением,устарев-ем мех-го оборуд-ия.13.Внешний износ-вызыв-ся факторами извне:измен.ситуац на рынке,измен фин и законодат-х условий.14.Экономическая жизнь-период времени,в теч кот улучшения нед-ти дают вклад в ст-ть соб-ти.Обновление/реконстр-я старой с-ти обычно удлинняет ее эк жизнь.15.Действительный возвраст—кол-во лет,кот прошли с момента заверш-ия стр-ва соор-ия.16.Эффективный возвраст-показываемый состоянием и полез-тью соор-ия.Эф-й воз-т мб меньше/больше дейст в-та,если его экспл-ли выше среднегоНо если здание не имело соответ-щей экс-ии,его эф-ый в-т мб больше,чем реал.возраст.17Неисправимый физ износ в короткоживущих эл-ах-разность м/д полной вос-ой/заменяющей ст-тью эл-та и суммой исправимого и-са эл-та умножаются на отнош-е действительного возраста к общей физ.жизни эл-та.После опред-ия вел-н испр-го физ износа и суммы восст-ой ст-ти кор-кожив-х эл-ов с неиспр-м физ из-ом,необ-мо вычесть эти вел-ны из полной восст-ой/заменяющей ст-ти для опред-ия базы для подсчета неиспр-го физ из-са в долгожив-х эл-ах.Глава 6
:1.При анализе продаж земли используют ед.сравнения:Цена за ед.площади;цена за ед.длины участка вдоль красной линии;цена за участок.2.При анализе продаж застроеных уч-ов исп-ся ед.сравнения :цена за 1м2
общей площади; цена за 1м2
чистой площади,подлежащей сдаче в аренду; цена за 1м2
здания;цена за комнату;ц. за кв-ру/др.ед-цу недвижимости; цена за 1м2
здания и соор-ия; ц. за ед-цу,приносящую доход.3
. 9 основных эл-ов сравнения порядков в оцен.пр-ке:1Права соб-ти на нед-ть-полное право соб-ти,аренда2.Условия финансирования-% от кредита,кот кредитор требует для оформления кр-та/сделка фин-ся самим продавцом(ипотечный кредит)3.Условия продажи-по цене ниже рыночной(срочно реал-ть прод-ию)/выше рын-ой(если приобрет-аемая соб-ть дорога как семейная реликвия)4.Состояние рынка – инфляция,дефляция,измен.налогового и др. зак-в,измен.в предложении и спросе.5.Месторасположении-величина коректировки вывод-ся из анализа продаж подоб.объектов в разных местах.6.Физ.х-ки-размеры,конструктивные эл-ты,качество мат-ов,износ,внеш.вид.+состояние окр.среды,функциональные возм-ти и эстетич-ие х-ки.7.Эк.х-ки-примен-ся к объектам приносящих доход(на вел.дохода влияют:тек.з-ты,кач-во упр-ия,скидки в арендной плате,условия и сроки аренды.8.Использование-при выборе объ-ов срав-ия следу
1.Реконструированный отчет о доходах-на основе фин.отчетов,к кот относятся бал.отчет и отчет о доходах.Это специфика оценки нед-ти,как части эк-ки нед-ти, и разработан для расчета величины чистого
операц.дохода,применяемого для целей оценкиТ.к опред-ие ЧОДа,применяемого для целей оценки отл-ся от опр-ия чистой операц-ой прибыли,прим-ой в б/у,реконстр-й отчет будет отл-ся от отчетов,выполнен-х бух-м.2.Постоянные расходы-р-ды
,кот не зависят от от степени заполнения объекта.Это налоги на нед-
ть,некоторые.эксплуатац.р-ды и страховка зданий.Постоянные р-ды на замещение предусматривают периодическую замену бытсро изнаш-ся компонентов(кровля,покрытие пола,электроарматура,механ.оборудование,подъездные дороги,сан-но-техническая)3.Переменные р-ды-
связаны с интенсивностью использования соб-ти уровнем предоставл-х услуг.:р-ды на управление,по закл.договоров аренды,з/п обслуж.персон-лу,коммун.р-ды,на уборку,эксплуатацию и рем.,на содер-ие терр-ий и автост-ки.,по обеспечению безопасности.5.Общий к-т капитализации
(Rо
) норма дох-да для всей соб-ти,кот отраж-ет взаимосвязь м/д ЧОД за год и общей ст-тью/ценой соб-ти.Мб><=предполагаемой отдаче инвест-го кап-ла. К-т капитал
.собственного к-ла(
Rе
)-норма дохода,кот отражает взаимосвязь м/д годовым ден.потоком до уплаты нал.и собств-м кап-м. К-т капитал.заемного к-ла
(Rм
)-норма дохода ,кот отражает отношение год.суммы по обслуживанию долга к основной сумме кредита. К-т капитал. для земли(
Ri)
-
нрма дохода,кот отражает взаимосвязь м/ду год.суммой поступлений от арендной платы за землю и ст-тью земли. К-т капитал.для зданий(
R
в)-
норма дохода,кот пок-ет отнош.части год.дохода,приходящегося на здание,к ст-ти здания. Норма прцента-
относится к нормам отдачи,причем употребляется применительно к отдаче заемного к-ла.Опред-ся отнош.ст-ти платы за использ-ие кредита к сумме кредита. Норма дисконта-
норма отдачи,применяемая для перевода буд-х платежей/поступлений в наст.ст-ть.Полученная наст-ая ст-ть опред-ет величину к-ла,кот д вложить инвестор,чтобы получить отдачу=определенной норме дисконта. Внутрен.норма отдачи(
irr
)-
дисконтирует ст-ть всех буд-х выгод и приравнивает их наст.ст-ть к сумме начальных инвест-й. Общая норма отдачи-
отдача всего инвест.к-ла.учитывает изменения доходов в теч. периода владения,т.же как и возврат в конце владения.но не учитывает эф-т заемного финансирования и расчитывыает так,будто бы соб-ть была продана без заемного к-ла.Эта норма-объедин-ая норма на заем. И на соб.к-л. Норма отдачи собственного к-ла-
учитывает все буд.выгоды,приходящ-ся на соб-ый к-л в теч всего срока проекта,включая реверсию.Учитывает влияние заемного финансирования на денежный поток собств-го к-ла.Глава 8
Для анализа перспектив следует рассмотреть след.факторы :перспективность местополож-я(доступность уч-ка,тип застройки);состояние спроса на предлагаемый тип нед-ти(выбирается наиболее целесообразные вар-ты использ-ия участка);юр.нормативы(несоответствие предполагаемых улучшений законод-м нормам м привести к значительным убыткам,штрафам.)Физ.х-ки участка-физ возможность выполнения улучшений.Физ.х-ки-топография,инжен-геологические и гидрогеологические х-ки,эколог.параметры.Финансовая обоснованность-прогнозирование эк целесообразности осуществ-ия конкр-го проекта с учетом величины и времени поступления и расход-ия ден.ср-в.2.Для оценки рын.ст-ти земли –методы:сравнения продаж;распределения;выделения;разбивкина участки;техника остатка для земли;капитализация зем.ренты.3.Общепринятыми элементами сравнения для земли:права соб-ти;условия фин-ия;условия продаж;условия рынка(время)Глава 9
Потенциальный валовый доход-потери при сборе ар.платы+прочие дох=действ.валовый доход-операц-е рас-ды=чистый опер.доход+резерв на замещение-%платежи-аморт.отчисления-аморт-ые фин.из-ки=налогооблагаемый доход(т1)*ставка налога=налоги от операций(т0).Ден.поток после уплаты нал т1-т0.2.Резерв на замещение
-в реконстр-ом отчете входит в позицию операц-х рас-ов и предусм-ет формирование ср-в для замены быстроизнаш-ся эл-ов.Но с(.) зрения формирования налогоблаг.дохода эта позиция рассм-ся как часть доходов инвестора,поэтому ее следует добавить к суммеЧОД.
%
платежи
-по ипотечным обяз-ам вычитаются из налогообл-ой суммы,в то время как выплаты основной суммы кредита-не вычитается.Аморт.отчисления-
позволяет рефинансировать ст-ть активов/инвест-й налогоплат-ка.Аморт.-ия активов-реальный расход,т.к ст-ть актива не будет рефинансирована при его продаже.Амортизируемый базис-
цена,кот инвестор платит при покупке соб-ти+рас-ды на покупку+ст-тьдоп.капиталовлож-й.Амортизируемая сумма=
величине амортиз-ого базиса-ст-ть неаморт-ой части соб-ти(земли).Амортизируемые финансовые изд-ки-
это вычитаемая позиция при расчете налогооблагаемого дохода.К фин.и-ам относ-ся:затраты на орг-ию финансир-ия(гонорары кредитора оценщику,дисконтные пункты,страховой полис кредитора.).3.Денежный поток от продажи/ликвидации инвестиций(реверсия)=ожидаемая цена продажи-рас-ды на продажу=реализ-ая сумма-скорректированный базис=доход от продаж*ставка налога=налог на продажу.Реверсия собственного к-ла после уплаты налога=реверсия собств-го к-ла до уплаты налогов-налог на продажу.4.Скоректированный базис-определяется как начальная цена инвестиций+расх-ды на покупку-накопленные аморт.отчисления за время владения+капиталовл-ия за время владения.6.Чистая наст.ст-ть-NPV=-C0
+Sa
t=1
Ct
/(1+rt
)t..
, C0-
сумма начальных инвестиций, Ct
-денежный поток периода t,rt
-норма дисконта.7.Для применения правила чистой наст.ст-ти необ-мо:спрогнозировать все ден.потоки в теч.срока владения,вкл. ден.поток возможной продажи в конце проекта;опр-ть альтернат-ую ст-ть кап-ла на фин.рынке;опр-ть наст.ст-ть буд-х ден.потоков путем дисконтирования по норме,= альтернативной ст-ти к-ла;опр-ть чист.наст.ст-ть вычитанием из настоящей ст-ти буд.ден.потоков суммы начальных инвестиций;выбрать из нескольких вариантов проект,имеющий макс.значение чист.наст.ст-ти.8.Внутренняя норма отдачи-норма дисконтирования,кот.делает чист.наст.ст-ть=0.Т.е при диск-ии по норме,равной IRR,наст.ст-ть возврата кап-ла=начальным инвестициям.9.Риск-возм-ть того,что какие-то события не состоятся.Если есть полная уверенность относительно будующих событий , то риск =0.Неопределенность-возможность того,что какие-то события состоятся.Вероятность-относительная возможность того,что определенные события состоятся.10.К-т покрытия долга-отношение чистого операционного дохода к годовой сумме обслуживания долга.DCR=NOI/DS исп-ся для простого анализа осуществимости проекта с заемным финансированием.
1
Банк:т.к.заемщик закл-ет 2 незав-х др.от др.дог-ра с Б. и с доч..ф.банка, то заемщик м.расторгнуть дог. с доч.ф. и тогда кв. в его собств-сти незав-мо от того б.ли он платить по долгам,также он м.продать кв..Клиент:на время дог-ра кв.в собств-ти Б.,отсутствие прописки;возм-но банкр-во Б.или доч.ф.(ни кв,ни денег)
2Банкиры утв-ют,что если урегул-ть ? прописки и собств-ти,не кредитовал бы только ленивый.
3Если Б.не разр-ет заем-ку на время дог.пропис-ся в кв,то заемщику н.прописка по др.адресу,что м.б.невозм-но
4СБС-Агро сам оцен-ет кредитоспос-ть заемщика,оформл-ет док-ты,выд-ет кредит,привлек-т деньги иностр.Б. Клиенты м.при получ-и кред.оформить кв.в собств-ть,пропис-ся.
5Н.опл-ть не‹30%ст-ти кв.,r по кред.19%год.в вал.,31 в руб., r рефин-я +3%.Нельзя купить кв.в 5-тиэтажках,с износом ›30%.
6Срок кред.до 10 лет.
7Факторы,учит-емые Б.:декларируемый доход,проф.рост,спрос на проф-ю,наличие иждив-цев и пр.
1
Гос.пошлина-1,5% от Σ дог-ра.
2Баб-аф.прод-ли кв.по рын.ст-ти,оформ-ли по заниженной.Затем водки и в наркодиспансер,мол были не в себе,и дог.аннулир-ся,возвр-ли оформл-ю Σ.
3Если купили по заниж.цене,потом решили улучшить жил.усл.,то вер-ть большого под.налога,т.к.большая разница м-у Σ покупки и продажи.
4Если не указывать реальн.Σ продажи,то м.б. объяснение с органами,откуда ср-ва на нов.кв.
5При продаже кв.м.вычесть из н/облаг.дохода ее ст-ть,но не ›5000 мин.з/п.
6Вы м.продать кв.за 140000$ и не платить под.налог в теч.3 лет,для этого н.купить нов.недвиж-ть.
7Кв.стоит 400милл.,за год зараб-но 107милл.При исп-ии льготы м.списать за год 107милл.,оставшиеся 293 милл.льготы м.растянуть на 3 года при выполнении усл.:вычеты не ›5000 мин.з/п или дохода за 3 льгот-х года;льгота тем,на кого жилье оформлено.
1
Для того,чтобы попасть под н/обл-е подарок-д.б.дорогим (›80 мин.з/п);-входить в оговор-й законом перечень;факт дарения д.б.удостоверен нотариусом.
2Подарочный налог дяди с 20тыс$=77мин.з/п+20% от ст-ти им-ва свыше 850 мин.з/п.(≈16835430руб)
1
”Округление кв.м.”- “круглая”цена
2Долевое строит-во-возм-ть оплатить буд.жилье не сразу,а по частям, 3Рынок долевого инвест-я-
4Рисков-ть вл-й:ответств-ть за сделку несет пок-ль,вер-ть потерять деньги,кв.
5Выгода покупки жилья в кредит-платишь 1/2-1/3 ст-ти кв.,сразу вселяешься.
6Ст-ть недостр.кв.‹ готовой на 10-20%,инв-ру м.б.выгоднее положить деньги на депозит и потом купить гот.кв.7.первоочеред.?-надежность девелоперской ком-ии(застройщика)
8Типовое жилье-$600-900 кв.м.9Тип.жилье нераспродается,т.к.предл-е превыш-т спрос
10Элитн.кв.-от $2тыс кв.м
12Дефицит своб.площ.в домах улучш.план-ки или по индивид-м проектам ($900-1200)
13Принцип 2-го этажа:м.вклад-ть в строит-во,когда коробка дома хотя бы 2 этажа,т.е.до завершения не ›1,5лет.
15Наименьший риск участия в долев.стр-ве:в типовых новостройках и элитн.секторе.
16Элит.сектор:гарантия безопасн-ти-большая разница м-у с/с-ю стр-ва и ценой кв.м; рынок тип.жилья монополизирован крупн.стр.орг-ми,выросшими из гос.структур,f-е сами стр-ли,инв-ры,риэлтеры;гарантия гос.власти.
17Привлек-ть рынка жилья для средн.класса:низкая конкур-я,закрепление на рынке,f-й обещает стать дох-ным.
18Рисков-ть освоения нов.технол-и: из-за неотработанности техн-гии стр-ва м.повыситься с/с-ть стр-ва.
19Макс-я цена элитн.жилья м.б.выше реальной вдвое ($7000-2000).
20Пирамида-полученное первыми участниками оплач-ют последующие.
21Пока рынок жилья для средн.класса формир-ся,ср.классу лучше воздержаться от риск.вл-й.