НАЦИОНАЛЬНАЯ ОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ПРОГРАММА
«ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНО-ТВОРЧЕСКИЙ ПОТЕНЦИАЛ РОССИИ»
Конкурс исследовательских работ «ЮНОСТЬ, НАУКА, КУЛЬТУРА»
Секция: ЭКОНОМИКА
Недвижимость как объект вложения капитала
Колесников Павел
Мурманский политехнический лицей,
11 класс, г. Мурманск
Научный руководитель:
Гаврилов Валериан Анатольевич,
кандидат экономических наук, доцент
г. Обнинск, 2008/2009 учебный год
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
1. Теоретические основы недвижимости
2. Вложение капитала как способ регулирования недвижимости
3. Индекс доходности недвижимости
Заключение
Библиографический список
ВВЕДЕНИЕ
Операции с недвижимым имуществом являются относительно новым институтом.
В советский период недвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота. С переходом к новым рыночным отношениям регулирование порядка приобретения частной собственности стало одной из первоочередных задач.
Страна столкнулась с проблемой полнейшего отсутствия, какого либо законодательного закрепления в этой сфере. Сразу же появилась работа по созданию законов и иных нормативных актов, регулирующих данные отношения.
Актуальность и значимость вопросов, связанных с недвижимостью, заключена как в теоретическом, так и практическом плане, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований.
Постоянно исследуются элементы договора купли-продажи недвижимости, проводятся сравнительные анализы сферы действия договора в различные исторические эпохи, а также изучаются особенности применения к отдельным видам недвижимого имущества.
В связи с актуальностью рассматриваемой темы целью написания данной работы является рассмотрение недвижимости как объекта вложения капитала
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- раскрыть понятие «недвижимость» и рассмотреть его классификацию, рынка недвижимости и рыночные методы распоряжения недвижимым имуществом;
- изучить «капитал», его функцию и дать понятие «инфляция», «инвестиция», «акция»;
-провести анализ и охарактеризовать тенденции развития рынка недвижимости в условиях инфляции, относительно ценных бумаг (акция и депозиты) на общероссийском и региональном уровне.
Объектом исследования является недвижимость федеральных округов и Мурманской области.
Предметом исследования является рыночные отношения недвижимости.
Методологической основой исследования, для решения поставленных целей и задач работы, являются общеизвестные методы: обобщения, элементы моделирования, элементы исторического, сравнительно-правовой анализ литературных источников и документов, информационно-правовой и иные методы научного анализа и исследования.
В соответствии с поставленными целью и задачами структура работы состоит из введения, трех параграфов, заключения, библиографического списка и приложений.
1. Теоретические основы недвижимости
В Российской Федерации сам термин «недвижимость» проявился только в начале 1990-х годов в связи с происходящими процессами приватизации предприятий и быстрым развитием частной собственности, других видов собственности. Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991 году, на первой волне реформирования не только советского права, но и советского государства, уже содержали деление имущества на движимое имущество и недвижимое имущество. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана связь с землёй. Однако «Основы» дальше констатации этого факта не пошли, поскольку не предусматривали особого правового режима для недвижимых вещей.
С переходом к новым рыночным отношениям регулирование порядка приобретения частной собственности стало одной из первоочередных задач. Решающий шаг в становлении понятия «недвижимость» сделал новый Гражданский кодекс Российской Федерации, принятый в 1994 году, (далее ГК), который не только дал определение недвижимым вещам, но и определил общие контуры правового режима недвижимости.
К недвижимости относятся объекты естественного происхождения - участки земли, участки недр и обособленные водные объекты.
Земельный участок - часть поверхности земной коры, включая поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоёмы, находящиеся на ней лес и растения, имеющая в составе территории муниципального образования, фиксированные границы, площадь, местоположение и правовой статус. Он представляет собой земли, отделённые на местности (в натуре) от иных земель при помощи границ.
Рынок недвижимости в России только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные дома, модное ныне у нас котеджное строительство и т.д.
Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.
На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.
Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.
Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка-это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.
Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.
По информации Мурманского регионального центра ценообразования и строительства, стоимость проектирования за последние 8 лет (по сравнению с 1 января 2001 года) увеличилась в 2,76 раза. Изыскательные работы (это комплекс экономических и технических исследований, позволяющих обосновать целесообразность и местоположение строительства и представляющих необходимые данные для проектирования) подорожали за этот же период в 2,83 раза.
Себестоимость возведения жилых зданий в г. Мурманске в начале года составляла 700-750 долларов за один кв. метр. Сразу после завершения стройки цена «квадрата» возрастала до 1000 долларов США. Сейчас же себестоимость строительства выросла примерно на 20-25 процентов.
Из чего складывается стоимость строительства «квадратов»?
| Наименование элементов затрат
|
Доля в среднем, % в структуре
|
|
| 1 |
Получение прав на участок строительства («пятно застройки») – приобретение в собственность или аренда |
11,4 |
| 2 |
Затраты на проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы (строительная себестоимость) в том числе:
|
69,8 |
| 2.1 |
Проектирование и авторский надзор |
4,9 |
| 2.2 |
Затраты на строительные материалы, изделия и конструкции, в том числе:
|
47 |
| 2.2.1 |
Цемент |
6,74 |
| 2.2.2 |
Металлопрокат (арматура, металлоизделия) |
8,44 |
| 2.2.3 |
Щебень |
0,3 |
| 2.2.4 |
Песок строительный |
1,3 |
| 2.3 |
Затраты на заработную плату |
7 |
| 2.4 |
Затраты на машины и механизмы |
3,1 |
| 2.5 |
Накладные расходы |
7,9 |
| 3 |
Получение и исполнение технических расходов по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры (в том числе тариф за технологическое присоединение к электрическим сетям за 1 кВт электроэнергии) |
2,2 |
| 4 |
Платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций |
7,4 |
| 5 |
Платежи за развитие не связанной со строительством объекта внеплощадной инженерной и социальной инфраструктуры |
9 |
| ИТОГО |
100 |
По Северо-Западному федеральному округу, согласно данным федеральной службы статистики, наш регион уверенно занимает последнее место по возведению жилых «квадратов». У идущей на втором месте с конца Псковской области показатели выше заполярных в 3 раза! В Мурманской области выше, чем где-либо по Северо-Западу с начала года выросла стоимость одного жилого квадратного метра – на 14,4 процента. По итогам третьего квартала, средняя цена 1 кв. м. в регионе составила – 27116,79 рубля, а конкретно в Мурманске – 32391,29 р.
2. Вложение капитала как способ регулирования недвижимости
В процессе своего развития теория капитала приобретала самые разнообразные и причудливые трактовки, «окрашенные» то в социально-психологические, то в социально-классовые, то в субъективные, то в объективные тона. Однако их объединяет то, что с категорией «капитал» так или иначе всегда в неразрывной паре находится прибыль. Не вдаваясь в историю экономической мысли, обратим внимание на два основных воззрения на капитал.
Первое из них состоит в том, что любое средство производства, любая вещь, деньги — это капитал. Как только они пускаются в дело, используются в хозяйственной деятельности, так приносят прибыль. В одних случаях прибыль объявляется продуктом труда машин (Дж. Милль), в других — затратами накопленного труда (Дж. Мак-Куллох), в третьих — это возмещение жертвы предпринимателя за то, что он воздержался от немедленного потребления капитала и авансировал его для дела (Н. Сениор), в четвертых — это соответствующая доля продукта, вменяемая, приписываемая производительности капитала (Ф. Визер, Дж. Кларк), в пятых — она рассматривается как плата предпринимателю за организацию и управление производством и как квазирента, которая обусловлена негибкостью предложения товаров и услуг в краткосрочном периоде (А. Маршалл), в шестых — это плата за риск, и т.д.
Капитал является одним из основных элементов общественного богатства. Капитал в широком смысле слова – это любой ресурс, создаваемый с целью производства большего количества экономических благ. Получение определенного потока товаров и услуг в будущем предполагает наличие в производственном процессе определенного запаса ресурсов длительного пользования, т.е. капитала.
Различают две основные формы капитала: физический (материально-вещественный) капитал (машины, здания, сооружения, сырье и т.д.) и человеческий капитал (общие и специальные знания, трудовые навыки, производственный опыт и т.д.). Строго говоря, человеческий капитал – это особая разновидность трудовых ресурсов. Поэтому под капиталом в собственном смысле этого слова обычно подразумевают только физические, материальные факторы. Физический капитал разделяется, в свою очередь, на основной капитал, куда относятся реальные активы длительного пользования, такие как здания, сооружения, машины, оборудование, и оборотный капитал, расходуемый на покупку средств для каждого цикла производства: сырья, основный и вспомогательных материалов труда.
Основной капитал служит в течение нескольких лет и подлежит замене (возмещению) лишь по мере его физического или морального износа. Оборотный капитал полностью потребляется в течение одного цикла производства, и его стоимость включается в издержки производства целиком, в отличие от основного капитала, стоимость которого учитывается к издержкам по частям.
Для создания и увеличения капитала необходимы вложения денежных средств – инвестиции.
Инвестиции (капитальные вложения) - совокупность затрат материальных, трудовых и денежных ресурсов, направленных на расширенное воспроизводство, основных фондов всех отраслей народного хозяйства.
Инфляция (лат. Inflation – вздутие) означает переполнение сферы обращения денежными знаками сверх действительной потребности национального хозяйства. Обычно инфляция имеет в своей основе не одну, а несколько взаимосвязанных причин, и проявляется она не только в повышении цен – наряду с открытой, ценовой имеет место скрытая, или подавленная, инфляция, проявляющаяся, прежде всего в дефиците, ухудшении качества товаров.
Акция – ценная бумага, выпускаемая акционерным обществом и удостоверяющая право собственности на долю в уставном капитале общества.
Данное определение предполагало акцию как ценную бумагу, удостоверяющую вещное право акционера. Но ГК РФ в ч. 4 исключил эту возможность. В соответствии с ГК РФ гл. 4 ст. 48. Акционеры имеют по отношению к АО только обязательственные права. Более удачное определение содержалось в Законе "О рынке ценных бумаг". Так ст. 2 говорит, что: акция – эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управление акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации.
3. Индекс доходности жилья (Экономическая целесообразность инвестиций в жилье)
Логический смысл индекса доходности жилья состоит в сравнении эффективности двух финансовых инструментов. Один из них – вложение крупной суммы денег (как правило, в валюте) в банк, на депозит. Другой – приобретение квартиры с целью сдачи ее в аренду. Более того, в случае с квартирой можно играть еще и на изменении ее цены, что приносит доход от перепродажи.
Индекс доходности рассчитывается на основании вычисления потенциальной ставки доходности от владения квартирой. Она складывается из двух источников, которые были перечислены выше. Для оценки изменения уровня стоимости жилья в этом случае следует брать не один месяц, а интегральный темп изменения цен за более длительный период времени. В идеале за год, но чтобы сделать заметными изменения в тенденциях периодом может быть полгода или квартал. Можно взять период в полгода с учетом последних трех месяцев и тренда цен на ближайшие три месяца.
Для получения индекса доходности потенциальная ставка относится к средней ставке доходности по долгосрочным банковским валютным депозитам. Такие условия в большей степени аналогичны вложению средств в квартиру (длительный срок – от года, деньги в валюте). Используется среднее значение процентов по депозитам в наиболее стабильных московских банках.
Индекс доходности = (Доход от аренды + Изменение стоимости квартиры)/(Доход в банке)
Относительная величина индекса доходности позволяет исключить из рассмотрения ряд дополнительных факторов, таких как уровень инфляции, соотношение курсов доллара и рубля и т.п., потому что эти факторы одинаковым образом изменяют реальный уровень доходности от различных инструментов. В данном случае имеется ввиду формальный доход, принесенный на каждый вложенный доллар (или рубль), без учета изменения реальной покупательской способности этой валюты.
Другой причиной такого подхода к вычислению индекса доходности является тот факт, что как и индекс стоимости, он не определяет доходность от какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке недвижимости в целом. Важным индикатором служит его изменение, указывающее на повышение или снижение доходности рынка недвижимости.
Таблица 1.
| Первичный рынок.
|
||||||||||
| Федеральные округа
|
2000 год
|
2001 год
|
2002 год
|
2003 год
|
2004 год
|
2005 год
|
2006 год
|
2007 год
|
2008 год
|
|
| Центральный |
105,10 |
122,76 |
151,11 |
187,53 |
220,73 |
251,19 |
389,84 |
467,03 |
518,87 |
|
| Северо-Западный |
112,00 |
134,62 |
="text-align:center;">163,43
|
212,79 |
249,39 |
272,58 |
398,79 |
486,13 |
560,50 |
|
| Южный |
106,20 |
126,27 |
155,19 |
182,04 |
216,44 |
258,00 |
318,11 |
417,68 |
501,21 |
|
| Приволжский |
124,60 |
158,37 |
187,35 |
209,27 |
255,10 |
309,94 |
480,10 |
623,65 |
677,91 |
|
| Уральский |
120,60 |
207,07 |
261,32 |
270,99 |
304,59 |
406,63 |
632,72 |
732,06 |
784,04 |
|
| Сибирский |
121,60 |
189,21 |
231,59 |
253,36 |
317,46 |
401,27 |
500,79 |
675,56 |
749,88 |
|
| Дальневосточный |
116,10 |
149,89 |
175,67 |
213,26 |
250,58 |
319,24 |
376,70 |
441,11 |
528,45 |
|
Таблица 1 свидетельствует, что наиболее высокий уровень индекса цен одного кв. м жилплощади на первичном рынке жилья по отношению к ценам 4 квартала 1999 года в условиях инфляции в Уральском федеральном округе. Также данные графика 1 (Приложение 1) показывают, что динамика роста индекса цен одного кв. м жилплощади на первичном рынке жилья по отношению к ценам 4 квартала 1999 года в Северо-западном федеральном округе росли более умеренными темпами.
Таблица 2.
| Вторичный рынок
|
||||||||||
| Федеральные округа
|
2000 год
|
2001 год
|
2002 год
|
2003 год
|
2004 год
|
2005 год
|
2006 год
|
2007 год
|
2008 год
|
|
| Центральный |
106,20 |
129,88 |
172,09 |
213,23 |
262,05 |
301,36 |
514,12 |
528,00 |
562,32 |
|
| Северо-Западный |
114,40 |
137,39 |
165,42 |
216,37 |
275,23 |
297,24 |
464,59 |
571,45 |
591,45 |
|
| Южный |
111,00 |
139,53 |
176,36 |
210,93 |
248,47 |
294,69 |
367,48 |
372,26 |
389,01 |
|
| Приволжский |
127,30 |
163,45 |
198,92 |
225,58 |
280,17 |
336,20 |
530,53 |
597,90 |
608,07 |
|
| Уральский |
123,80 |
210,46 |
244,13 |
257,07 |
314,40 |
410,61 |
600,72 |
725,67 |
734,37 |
|
| Сибирский |
121,10 |
190,61 |
231,97 |
258,42 |
344,21 |
426,48 |
571,49 |
581,20 |
588,17 |
|
| Дальневосточный |
118,20 |
163,35 |
210,89 |
256,44 |
305,68 |
371,70 |
462,40 |
602,97 |
624,07 |
|
| Мурманская область |
100,00* |
115,40 |
158,91 |
219,61 |
270,12 |
331,70 |
790,45 |
814,17 |
840,22 |
|
Наиболее высокими темпами рос уровень индекса цен одного кв. м жилплощади на вторичном рынке жилья по отношению к ценам 4 квартала 1999 года в условиях инфляции ( таблица 2 ) на общероссийском рынке в Мурманской области, за ним следует - Уральский федеральный округ. ( Приложение 2 ). Эти тенденции вызваны тем, что в Мурманской области практически не ведется строительство жилья.
Таблица 3.
| Индексы
|
|||||||||
| Компания |
2000 год |
2001 год |
2002 год |
2003 год |
2004 год |
2005 год |
2006 год |
2007 год |
2008 год |
| Сбербанк |
317,14 |
872,86 |
1082,86 |
1987,14 |
5378,57 |
13171,43 |
14571,43 |
3285,71 |
|
| СургутНГ |
160,14 |
172,76 |
292,71 |
349,57 |
529,81 |
683,99 |
502,57 |
281,94 |
|
| Аэрофлот |
183,33 |
190,35 |
349,12 |
620,00 |
701,75 |
1008,77 |
1629,82 |
483,33 |
|
| Лукойл |
123,05 |
252,14 |
337,81 |
305,33 |
142,56 |
||||
| МТС |
100,26 |
118,13 |
195,60 |
57,85 |
|||||
| Портфель |
171,73 |
181,56 |
320,92 |
364,21 |
395,99 |
537,18 |
658,33 |
241,42 |
|
Таблица 3 свидетельствует о том, что цены котировок акций крупный компаний изменялись не равномерно. Наибольший рост замечен у акций Сбербанка за 8 лет исследования рост составил 3285%! Но это лишь единичный случай. Изучая таблицу можно заметить сравнительно небольшой рост портфеля инвестиций, состоящего из акций 4-х крупнейших компаний РФ – СургутНГ, Аэрофлот, Лукойл, МТС.
Таблица 4.
| Депозиты (среднее за год) Индексы
|
|||||||||
| 2000 год |
2001 год |
2002 год |
2003 год |
2004 год |
2005 год |
2006 год |
2007 год |
2008 год |
|
| Депозитные ставки |
137,82 |
177,51 |
216,56 |
253,37 |
287,58 |
322,09 |
358,32 |
395,05 |
439,49 |
Данная таблица демонстрирует сравнительно небольшой рост индексов котировок средних депозитных ставок в коммерческих банков РФ.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В соответствии с Гражданским кодексом к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.
Преимущества инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг. В отличие от корпоративных ценных бумаг, например акций, по которым дивиденды выплачиваются ежеквартально, владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью, так как ежемесячная оплата аренды ведет к ежемесячным выплатам инвестору.
Причины привлекательности вложений в недвижимость в условиях инфляции:
– ограниченность более доходных направлений инвестирования;
– остаточная доступность и простота инвестирования в жилье;
– инвестирующий в недвижимость, приносящую доход, может в этих условиях повышать арендную плату, сохраняя тем самым вложенные средства.
И все же рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:
– инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором;
– в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности; – вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;
– рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен;
– вложения в недвижимость сопровождаются приемлемой доходностью операций на этом рынке.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Гражданский кодекс РФ
2. Жилищный кодекс РСФСР
3. Закон РФ от 24.12.92 г. №4210-1 “Об основах федеральной жилищной политики”
4. Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 г. №4462-1
5. Указ Президента РФ от 14.02.96 г. №198 “О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности”
6. Указ Президента РФ от 27.08.96 г. №1270 “Об утверждении Порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество”
7. Закон РФ “Об акционерных обществах”
8. Закон РФ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ”
9. Закон РФ от 20.07.95 г. “О федеральном железнодорожном транспорте” Постановление Правительства РФ от 24.12.94 г. №1418 “О лицензировании отдельных видов деятельности»
10. Григорьев В.В. Управления муниципальной недвижимостью. – Дело, 2001. – 704 с.
11. Жилищное законодательство: сборник нормативных актов и документов / Составители: Крашенинников П.В., Славинская Г.А., Федосова Е.Г. – М.,2006 – 451 с.
12. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарий и разъяснения. – М.: 2004. – 456 с.
13. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова – М., Издательство Тихомирова М.Ю., 2005. – 567 с.
14. Крашенинников П.В. Жилищное право: Учебник / П.В. Крашенинников. – М.: Статут, 2004. – 284 с.
15. Седугин П. И. Жилищное право: Учебник для ВУЗов – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Норма, 2004. – 384 с.
16. Управление государственной собственностью / Талапина Э.В. – С.-Пб.: Юрид. Центр Пресс, 2002. - 455 с.