Определение рыночной стоимости здания

Министерство образования Российской Федерации

Красноярская Архитектурно-Строительная Академия

Кафедра экономики и финансов

Расчетно-графическое задание

По предмету: «Экономика недвижимости»

По теме: «Определение различными подходами

рыночной стоимости здания»

Вариант - 4

Выполнил:

Студент 4 курса

Группа Э-13-Н

Глазков Андрей

Проверила:

Бузина Н.В.

Назарово, 2008

Задание к расчетно-графической работе

Определить затратным подходом рыночную стоимость здания магазина смешанной торговли.

Характеристика здания:

Здание с подвалом, фундаменты – сборные, железобетонные. Стены и перегородки – кирпичные. Перекрытия и покрытия – железобетонные. Кровля - рулонная. Полы - цементные, плиточные, паркетные. Отделка – повышенного качества. Отопление – центральное. Имеется водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства. Группа капитальности – 1. В таблице №1 приведены данные, необходимые для дальнейших расчетов.

Таблица №1

Задание для расчетно-практической работы

Вариант	Год ввода в эксплуатацию	Этажность	Площадь здания, м2	Высота, м	Климатический район	Износ конструктивных элементов здания, %
						Фундаменты	Стены, перегородки	Перекрытия	Крыши	Полы	Проемы	Отделочные работы	Сан.техн. и электротехн. работы	Прочие работы
4	1976	2	1000	6,8	IV	40	30	20	30	40	20	20	40	30

Решение:

Для определения стоимости здания используем метод сравнительной единицы, при этом рыночную стоимость определяем путем реализации этапов оценки:

1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого объекта (магазина)

2. Определение поправочных коэффициентов.

3. Расчет выявленных видов износа (накопление износа)

4. Расчет итоговой стоимости объекта оценки (магазина).

1.) Определяем восстановительную стоимость по сборнику УПВС № 33 и приложению № 1 коэффициент зависимости от района строительства (IV = 1,25).

Территориальный пояс – Красноярский край = 2.

Vзд = 1000 * 6,8 = 6800 м3

Определяем восстановительную стоимость 1м3
здания с объемом 6800 м3
по сборнику № 33 на уровне цен на 1 января 1969 года. (по таблице для объема 6800 м3
стоимость 1м3
равна 25,6 )

Свосст = V * B = 6800 * 25,6 = 174080 руб.

Сср = B * V * Ki * Ii = 174080 * 1,25 * 1,18 * 33,2 = 8524698 рублей.

Согласно данных бюллетеня индексы цен в строительстве определяют по сборнику I1 = 1,18

I2 = 33,2

2.) Определяем величину коэффициентов косвенных издержек (Кки), прибыли предприятия (Кпп), и полной восстановительной стоимости с учетом налога на добавленную стоимость (Кндс).

Определяем по результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объектов схожих с оцениваемым. Для расчета полной восстановительной стоимости здание магазина принимаем Ки – коэффициент косвенных издержек.

Ки = 1,03

Кпп = 1,25

Кндс = 1,2 , отсюда следует полная стоимость будет равна

Свосст = 8524698 * 1,03 * 1,25 *1,2 = 13170659 рублей.

3.) Для определения физического износа используем нормативный метод, удельные веса каждого конструктивного элемента восстановительной стоимости принимаем по сборнику УПВС №33

Величина износа в процентах определена для каждого элемента экспертным путем при обследовании магазина. Полученные данные сводим в таблицу №1.

Таблица №2

Определение накопленного физического износа нормативным методом

Наименование элементов здания.	Удельный вес конструктивного элемента здания.	Износ конструктивного элемента здания.
1.) Фундаменты	4	40	1,6
2.) Стены, перегородки	12	30	3,6
3.) Перекрытия.	13	20	2,6
4.) Крыши	23	30	6,9
5.) Полы	9	40	3,6
6.) Проемы	6	20	1,2
7.) Отделочные работы	4	20	1,2
Сан. Тех и электротех. работы	23	40	9,2
Прочие работы	6	30	1,8
Итого			31,7

Определяем функциональный износ.

Здание (магазин) введено в эксплуатацию в 1976 году, на данный момент не отвечает сантехническим и эстетическим требованиям, предъявляемым к объектам розничной торговли.

1. Необходимы затраты на модернизацию системы кондиционирования.

2. Необходимы затраты на дополнение отсутствующих элементов – установка охранной системы видеонаблюдения.

3. Необходимы затраты на наружную рекламу.

Таблица №3
Расчет функционального износа

№ /п	Наименование затрат на модернизацию и дополнение	Сумма, рублей.
1	Модернизация системы кондиционирования	100000
2	Установка охранной системы видеонаблюдения	1800000
3	Установка наружной рекламы	100000
4	Восстановительная стоимость	13170659
	Итого:	2000000 / 13170659 * 100 = 15%

Общий накопленный физический и функциональный износ равен Иобщ = И физ + Ифункц = 31,7 + 15 = 46,7 %

4.) Определяем рыночную стоимость магазина затратным подходом

Сзат = Свосст * (1 – Иобщ / 100) = 13170659 * 0,533 = 7019961 рублей.

Вывод:

Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости (магазина) по затратному подходу равна 7019961 рублей.

Задача № 2

Определить рыночным подходом стоимость объекта недвижимости. При этом подходе стоимость определяется на основании рыночных данных, недавно завершенных сделок купли – продажи объектов., схожих с оцениваемым.

При оценке вносятся поправки, учитывающие различия между объектами оценки и аналогами. Полученная таким методом скорректированная цена объектов аналогов дает возможность судить о наиболее вероятной цене объектов оценки.

Этапы оценки:

1. Изучаем рынок недвижимости, выявляем наиболее сопоставимые объекты и собираем исходную информацию об объектах сравнения.

2. Определяем существенные различия между объектами аналогами и объектами оценки, и вносим соответствующие поправки в цены аналогов на эти различия.

3. Согласовываем скорректированные цены объектов аналогов и определяем рыночную стоимость объекта оценки, полученные данные вносим в таблицу.

Таблица №4. Определение рыночной стоимости здания

Элементы сравнения	Величина вводимых поправок	Стоимостное выражение поправок
Цена продажи аналога	---	1560000
Поправка на передаваемое право собственности	-1	1558440
Поправка на условия финансирования	-1	1556882
Поправка на изменение экономических условий	6	1650295
Поправка на местоположение	10	1815325
Поправка на износ	4	2541457
Поправка на наличие дополнительных улучшений	420000	2961457
Поправка на масштаб	---	2961457
Итого:	---	2961457

Итого:

Стоимость оцениваемого объекта, с учетом поправок, составляет 2961457 рублей

.

Задача № 3

Дано:

Рассчитать стоимость объекта недвижимости с помощью метода прямой капитализации дохода по данным:

Таблица №5 ЧОД по годам

1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
57000	61000	61500	63000	62000

Таблица № 6 Показатели по объектам аналогам

Объекты - аналоги	ЧОД	Продажные цены	Ставка капитализации	Среднее значение ставки капитализации
1	72000	600000	0,12
2	82500	750000	0,11
3	47250	450000	0,105

R = ЧОД / V, отсюда следует V = ЧОД / R

ЧОД = ( 57000 + 61000 + 61500 + 63000 +62000 ) / 5 = 60900 рублей

Rср = ( 0,12 + 0,11 + 0,105 ) / 3 = 0,11

V = 60900 / 0,11 = 553636 рублей.

Итого:
Цена оцениваемого объекта 553636 рублей

Задача № 4

Оценить стоимость складского комплекса методом ДДП. Для этого предварительно рассчитать денежные потоки по годам прогнозного и постпрогнозного периодов, определить ставку дисконтирования.

Таблица №7
Исходные данные:

Площадь склада. м2	Аренда, р/м2	Капитальные вложения в долях от ЧОД	УПР, %	УПЛ, %	УПИМ, %	СДбр, %
105000	18	15	7	2	5	6

Ставка дисконтирования = 7 + 2 + 5 + 6 = 20%

Таблица №8

Денежные потоки	Прогнозный период			Постпрогнозный период
	1	2	3
ПВД	22680000	21092400	19615932	18242817
Поправка на недозагрузку	5670000 (0,25)	4218488 (0,2)	1961593 (0,1)	1276997 (0,07)
Поправка на недосбор	3402000 (0,15)	2109240 (0,1)	980797 (0,05)	912141 (0,0 )
Прочие доходы	---	---	---	---
ДВД (ПВД – недозагрузка – недосбор)	13608000	14764672	16673542	16053679

Таблица №9

Динамика недозагрузки и недосбора арендных платежей, %

Недозагрузка				Недосбор арендных платежей
1 год	2 год	3 год	4 год	1 год	2 год	3 год	4 год
25	20	10	7	15	10	5	5

Денежные потоки	Прогнозный период – годы			Постпрогнозный период
	1 год	2 год	3 год
ДВД	13608000	14764672	16673542	16053679
Операционные расходы, в том числе: 1. Налоги: а.)Налог на землю б.)Налог на имущество	52500 272160	52500 295293	52500 333471	52500 321074
2.Коммунальные платежи: а.) электр –ия б.) водопровод в.) уборка помещения	630000 21000 26250	667800 22260 27825	707700 23100 29495	749700 25011 31264
3. Оплата труда работников: а.) зарплата б.) отчисления от зарплаты	26250 9581	27300 9965	29295 10766	31264 11411
4. Охрана (3р)	315000	333900	353850	375170
5. Резервный фонд на восстановление (7% ДВД)	952560	1033527	1167148	1123756
6. Управление (8% ДВД)	1088640	1181174	1333883	1284294
7. Реклама услуг	50000	50000	50000	50000
8. Обязательное страхование (10500/1000*60)	6300	6300	6300	6300
9. Оплата услуг сторонних организаций (5 % ДВД)	680400	738234	833677	802684
10. Прочие расходы:	544320	590587	666942	642147
ЧОД	8933039	9728007	11075465	10544104
Кап-вложения	1339956	1459201	1661320	1581616
Обслуж –ие кредита.)	---	---	---	---
денежный поток до уплаты налогов	7503083	8268806	9414145	8962488

Таблица №11

Удельные значения платежей за коммунальные услуги

Электроэнергия	6
Водопровод, канализация	0,2
Уборка помещений	2,5

Ставка дисконтирования = 7 + 2 + 5 + 6 = 20%

Остаточная стоимость = 8962488 * 0,25 = 2240622

Стоимость общая = 7503083 / (1 + 0,2)1
+8268806 / (1 + 0,2)2
+ 9414145 / (1 +0,2)3
+ 8962488 / (1+0,2)4
+2240622 * 1 / (1 +0,2)4
= 6252569 + 5742226 + 5448000 + 4322604 + 106406 = 21871805 рублей.

Ответ:
Общая стоимость здания равна 21871805 рублей.