Оценка недвижимости

Министерство сельского хозяйства РФ

Кемеровский Государственный сельскохозяйственный

институт

Кафедра «Маркетинга и управления»

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Методические указания по изучению курса

для студентов заочной формы обучения специальности
06.10.00
"Государственное и муниципальное управление"
Кемерово 2009

Содержание

1. Оценка исключительных прав

2. Современное понимание оценки бизнеса

3. Какова рыночная стоимость дебиторской задолженности по продажам в рассрочку, если балансовая величина этой задолженности составляет 1,5 млн. руб. и предусмотрено ее погашение в два приема поровну через 1 и 3 месяца? Ставка дисконта, учитывающая риски неплатежа, рана 12% годовых.

4. Рыночная стоимость ликвидной облигации на конкурентном рынке равна 120 руб. Ее номинальная стоимость – 140 руб., номинальная ставка годового купонного процента – 19%. Срок до погашения облигации – 2 года. Ставка налога – 15%. Какова фактическая ставка дохода по этой облигации?

Объекты интеллектуальной собственности и методы их оценки

1.1. Определение объектов интеллектуальной собственности

Согласно Положения по бухгалтерскому учету "Учет нематериальных активов" ПБУ 14/2000, утвержденному министерством финансов Российской федерации, приказом от 16 октября 2000 года N 91н, к нематериальным активам могут быть отнесены следующие объекты интеллектуальной собственности (исключительное право на результаты интеллектуальной деятельности):·исключительное право патентообладателя на изобретение, промышленный образец, полезную модель;·исключительное авторское право на программы для ЭВМ, базы данных;·имущественное право автора или иного правообладателя на топологии интегральных микросхем;·исключительное право владельца на товарный знак и знак обслуживания, наименование места происхождения товаров;·исключительное право патентообладателя на селекционные достижения.В составе нематериальных активов учитываются также деловая репутация организации и организационные расходы (расходы, связанные с образованием юридического лица, признанные в соответствии с учредительными документами частью вклада участников (учредителей) в уставный (складочный) капитал организации).Объекты интеллектуальной собственности должны отвечать следующим условиям:а) отсутствие материально-вещественной (физической) структуры;б) возможность идентификации (выделения, отделения) организацией от другого имущества;в) использование в производстве продукции при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации;г) использование в течение длительного времени, т.е. срока полезного использования, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;д) организацией не предполагается последующая перепродажа данного имущества;е) способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем;ж) наличие надлежаще оформленных документов, подтверждающих существование самого актива и исключительного права у организации на результаты интеллектуальной деятельности (патенты, свидетельства, другие охранные документы, договор уступки (приобретения) патента, товарного знака и т.п.).Обобщая вышесказанное можно разделить нематериальные активы на три группы:1. Объекты интеллектуальной собственности.2. Организационные расходы.3. Гудвилл (цена деловой репутации).Объекты интеллектуальной собственности в свою очередь делятся на:1. Объекты интеллектуальной собственности научно-технической и производственной сферы:·Промышленная собственность (изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки и знаки обслуживания, селекционные достижения, право на пресечение недобросовестной конкуренции).·Права на секреты (ноу-хау).·Объекты авторского права (программы ЭВМ, базы данных, топологии интегральные, научные публикации).2. Объекты интеллектуальной собственности гуманитарной сферы:·объекты авторского права (литературные произведения, музыкальные произведения, произведения искусства).Организационные расходы это издержки, представленные в виде отложенных (или отсроченных) расходов – гонорары юристам за составление учредительных документов, услуги за регистрацию фирмы и т.п. Все эти расходы возникают в момент создания предприятия.Под ценой фирмы (гудвилл) понимается стоимость ее деловой репутации. В процессе оценки гудвилл определяется как величина, на которую стоимость бизнеса превосходит рыночную стоимость его материальных активов и той части нематериальных активов, что отражена в бухгалтерской отчетности. Гудвилл возникает, когда предприятие получает стабильные, высокие прибыли, ее доход на активы 9или собственный капитал) выше среднего, в результате чего стоимость бизнеса превосходит стоимость его чистых активов. Гудвилл как экономическая величина принимается на баланс только в момент смены владельца предприятия. В данной курсовой работе будет рассмотрена оценка нематериальных активов на примере оценки изобретения.Объекты интеллектуальной собственности считаются изобретениями, если они представляют собой устройство, способ, вещество, штамм микроорганизма, культуры клеток растений и животных, а также применение известного устройства, способа, вещества по новому назначению. К устройствам как объектам изобретения относятся конструкции и изделия. Например, к устройствам, как объектам изобретений, относятся - машины, приборы, механизмы, инструменты, транспортные средства, сооружения, оборудование и т.п.Изобретением является такая новая идея, которая позволяет на практике решить определенную проблему в области техники. Поэтому в соответствии с законодательством в области изобретательства большинства стран для того, чтобы какая-либо идея могла стать объектом правовой охраны (быть “патентоспособной”), требуется, чтобы она была новой в том смысле, что не имеется никаких сведений о том, что она уже была опубликована или публично использована; она должна быть неочевидной в том смысле, что она не возникла бы у любого специалиста соответствующей области промышленности, если бы его попросили найти решение данной конкретной проблемы; она должна сразу же быть пригодной для применения в промышленности в том смысле, что она может быть произведена или использована промышленным путем. Патент представляет собой документ, выданный правительственным органом, содержащий описание изобретения и создающий такой правовой режим, когда запатентованное изобретение обычно может быть использовано (изготовлено, использовано, продано, ввезено) только с разрешения патентовладельца. Эта охрана изобретения ограничена во времени (как правило, 15-20 годами).В практической деятельности проблема оценки нематериальных активов возникает в связи с:1. Куплей-продажей прав на объекты интеллектуальной собственности.2. Добровольной продажей лицензий на использование объектов интеллектуальной собственности.3. Принудительным лицензированием и определением ущерба в результате нарушения прав интеллектуальной собственности.4. Внесением вкладов в уставный капитал.5. Оценкой бизнеса.6. Акционированием, приватизацией, слиянием и поглощением.7. Оценкой нематериальных активов предприятия, проводимой в целях внесения изменений в финансовую отчетность.Работа по оценке нематериальных активов, прежде всего интеллектуальной собственности в составе нематериальных активов, производиться в определенной последовательности.На первом этапе осуществляется экспертиза объектов интеллектуальной собственности. Проверяется факт наличия объектов интеллектуальной собственности, а также факт их использования.На втором этапе проводится экспертиза охранных документов (патентов и свидетельств).Проверка охранных документов проводится, прежде всего, по срокам действия.

Таблица 1

Объект интеллектуальной собственности	Охранный документ	Срок действия (лет)
Изобретение	Патент	20
Промышленный образец	Патент	10 (на 5 лет возможность продления)
Полезная модель	Свидетельство	5 (на 3 года возможность продления)
Товарный знак	Свидетельство	10 (возможность продления каждые 10 лет)
Объект авторского права –Личные неимущественные права (право авторства, право на имя, право на защиту репутации, право на обнародование)	Бессрочны и неотчуждаемы.Авторское право действует в течение всей жизни автора и 50 лет после его смерти.
Объект авторского права- Имущественные права	Имеют сроки действие и отчуждаемы

При оценке объектов интеллектуальной собственности оцениваются только имущественные права.При проведении экспертизы охранных документов необходимо обратить внимание на то, что были ли произведены выплаты ежегодных пошлин на поддержание охранных документов в силе (иначе охранный документ теряет силу).На следующим этапе необходимо произвести экспертизу правоустанавливающих документов.В документах должен быть четко обозначен правообладатель. Автор и правообладатель могут не совпадать. Оцениваются только имущественные права, которые находятся у правообладателя.Обязательно необходимо проверить государственную регистрацию лицензионного договора и договора переуступки.1.2. Методы оценки.
Нет универсального, точного метода определения стоимости нематериальных активов, поскольку каждый из них настолько индивидуален, что невозможно создать математический алгоритм для достоверного и точного расчета стоимости рассматриваемого нематериального актива.Кроме того, на стоимость нематериальных активов влияет множество самых разнообразных факторов. Тем не менее, практикующим экспертам-оценщикам необходимо знать о теоретических разработках в этой области и по возможности использовать результаты этих исследований в своей практической работе.Сложность оценки объектов интеллектуальной собственности обусловлена, в первую очередь, трудностями количественного определения результатов коммерческого использования данного объекта, находящегося на той или иной стадии разработки, промышленного освоения или использования, в силу влияния многих, порой разнонаправленных по своему воздействию факторов. Как свидетельствует практика, из 100 охраняемых объектов промышленной собственности (т. е. из тех, на которые получены соответствующие патенты или свидетельства) лишь 2-3 при их коммерческом использовании действительно оказываются ценными и приносят высокие прибыли и до 10 позволяют восполнить затраты на их разработку. Остальные охраняемые объекты промышленной собственности — убыточные.Для практической оценки стоимости нематериальных активов специалисты рекомендуют затратный, доходный и комбинированный подходы, обычно используемые в оценке других видов активов.Доходный подходоснован на определении текущей стоимости будущих доходов.Первый метод –метод избыточных прибылейиспользуется для оценки гудвилла (деловой репутации). Задача оценщика – определить ось вокруг, которой колеблется цена предстоящей сделки. Оценка ведется по принципу «большого котла», т.е. все преимущества соединяются и усиливают друг друга.На первом этапе определяется рыночная стоимость активов или собственного капитала.На втором этапе необходимо произвести нормализацию бухгалтерской формы № 2 «Отчет о прибылях и убытках» на предмет нетипичных доходов и расходов. Нормализация всегда проводится на доналоговой основе. В результате получаем нормализованную прибыль. С ней оценщик и работает.На третьем этапе определяем ожидаемую прибыль, т.е. прибыль которую получило бы предприятие, если бы оно работало, так как в среднем работает предприятие данной отрасли. Для этого рыночную стоимость активов или собственного капитала умножаем на среднеотраслевую доходность на активы (или собственного капитала).На следующем этапе определяется избыточная прибыль. Она составляет разницу между нормализованной чистой прибылью, получаемой предприятием и ожидаемой прибылью, определенной на предыдущем этапе.На пятом этапе определим коэффициент капитализации. Существует два варианта:·для предприятий акции, которых котируются на рынке ценных бумаг.;·для предприятий акции, которых не котируются на фондовом рынке.На заключительном этапе рассчитывается стоимость гудвилла путем деления избыточной прибыли на коэффициент капитализации, определяем рыночную стоимость собственного капитала с учетом гудвилла.Метод освобождения от роялтииспользуется для оценки стоимости патентов и лицензии. Владелец патента предоставляет другому лицу право на использование объекта интеллектуальной собственности за определенное вознаграждение (роялти). Роялти выражается в процентах от общей выручки, полученной от продажи товаров, произведенных с использованием патентованного средства. Согласно данному методу стоимость интеллектуальной собственности представляет собой текущие стоимость потока будущих платежей по роялти в течение экономического срока службы патента или лицензии. Размер роялти определяется на основании анализа рынка.Метод освобождения от роялти существует в трех модификациях, отличающихся базой расчета (валовая выручка, дополнительная прибыль, валовая прибыль).Расчет стоимости ОИС методом освобождения от роялти производится в несколько этапов.На первом этапе составляется прогноз объема продаж, по которым ожидаются выплаты по роялти (учитываю жизненный цикл продукции).На втором – определяется ставка роялти. Данные берутся из таблиц стандартных размеров роялти, напечатанных в специальной литературе.На третьем – определяется экономический срок службы патента или лицензии. Юридический и экономический сроки службы могут не совпадать, поэтому следует реалистический прогноз относительно продолжительности платежа.На сведущем этапе рассчитываются ожидаемые выплаты по роялти путем расчета процентных отчислений от прогнозируемого объема продаж.На пятом – из ожидаемых выплат по роялти вычитаются все расходы, связанные с обеспечением патента или лицензии.На шестом – рассчитываются дисконтированные потоки прибыли от выплат по роялти.На седьмом - определяется сумма текущих стоимостей потоков прибыли от выплат по роялти.Формула стоимости патента или лицензии на базе роялти имеет следующий вид:

Р
E =
S
I=T V
i * R
i * Z
i * K
¶, где
(1)

I=1Vi– объем определяемого выпуска продукции по лицензии в i-м году (шт., кг, м3);Ri– размер роялти в i-м году, усл.ед.;Zi– продажная цена продукции по лицензии в i-ом году, усл.ед.;T – срок действия лицензионного договора, лет;i – порядковый номер рассматриваемого периода действия лицензионного договора;K¶- коэффициент дисконтирования.Метод дробления прибылиприменяется при оценке лицензии.Этим методом стоимость лицензии определяется как доля лицензиара в дополнительной прибыли полученной в результате применения ОИС право на использование, которого передается при заключении лицензионного договора.

Р
лиц =
S
I=T (
Пр
1 –
Пр
2
)
i * V
i *
Д
л-р * K
д, , где
(2)

I=1Рлиц- стоимость лицензии,

SI=T(Пр1 –Пр2)i- дополнительная прибыль на единицу продукции,I=1Vi- объем продаж в физических единицах,Дл-р- доля лицензиара,Kд- фактор текущей стоимости,T - количество прогнозных лет.В мировой практике при заключении лицензионных договоров доля лицензиара устанавливается в пределах от 10 – 30%.Для определения доли лицензиара учитывают пять ценообразующих факторов:1. Показатель территории.2. Показатель объема прав по лицензии.3. Показатель правовой охраны.4. Показатель патентной чистоты5. Показатель объема передаваемой документации.Метод преимущества в прибыляхчасто применяется при оценке стоимости изобретений.Стоимость изобретения определяется тем преимуществом в прибыли, которое ожидается получить от их использования. Под преимуществом в прибыли понимается дополнительная прибыль, обусловленная оцениваемым объектом интеллектуальной собственности. Она равна разности между прибылью, полученной при использовании изобретений, и той прибылью, которую производитель получает от реализации продукции без использования изобретения. Это ежегодное преимущество в прибыли дисконтируется с учетом предполагаемого периода его получения.Таким образом стоимость изобретения можно рассчитать по формуле:

Р
лиц =
S
I=T (
Пр
1 –
Пр
2
)
i * V
i * K
д, , где
(3)

I=1Рлиц- стоимость лицензии,SI=T(Пр1 –Пр2)i- дополнительная прибыль на единицу продукции,I=1Vi- объем продаж в физических единицах,Kд- фактор текущей стоимости,T - количество прогнозных лет.Для расчета дополнительной прибыли в рамках данного метода может быть использована методика метода освобождения от роялти (модификация вторая).Метод оценки стоимости ОИС через коэффициент долевого участияиспользуется только для оценки изобретений и полезных моделей. Разработана данная методика «Роспатентом».При производстве продукции может использоваться как одно изобретение, так несколько.В первом варианте базовая формула:

П
ои = П
общ. * К
ду , где (4)

Пои– прибыль, которая приходится на оцениваемое изобретение,Побщ.– прибыль, получаемая предприятием в результате реализации продукции, которая создается с использованием данного изобретения.Кду– коэффициент долевого участия оцениваемого изобретения.

К
ду = К
'1 * К
'3* К
'4 , где (5)

К'1– коэффициент достижения результата,К'3– коэффициент сложности решенной технической задачи,К'4– коэффициент новизны.Во втором варианте базовая формула:

П
ои = П
всех изобретений. * К
ду оцениваемого изобретения (6)
П
всех изобретений = П
общ. * К
ду всех изобретений (7)

К
ду всех изобретений = К
'1max * К
'3 max * К
'4 max . (8)
т.е. выбираем максимальные значения данных коэффициентов среди коэффициентов всех оцениваемых изобретений.К
'1 оценв. изобр. * К
'3 оценв. изобр. * К
'4 оценв. изобр.

К
ду оцениваемого = (К
'1оцен. изобр. * К
'3 оцен. изобр. * К
'4 оцен. изобр. + ...+ К
'1 n изобр.* К
'3 n изобр.* К
'4 n изобр. )
изобретения.(9)

Методызатратного подходаиграют вспомогательную роль.Методом стоимости созданиярассчитывается остаточная стоимость нематериального актива.Основные этапы метода стоимости создания:1. Определяется полная стоимость замещения или полная стоимость восстановления нематериальных актива. Выявляются все фактические затраты, связанные с созданием, приобретением и введением его в действие.При приобретении и использовании нематериального актива необходимо учитывать затраты на приобретение имущественных прав, на освоение в производстве товаров с использованием нематериального актива, на маркетинг.При создании нематериального актива на самом предприятии необходимо учитывать затраты на поисковые работы и разработку темы, на создание экспериментальных образцов, на услуги сторонних организаций, на уплату патентных пошлин, на создание конструкторско-технической документации, технологической, проектной документации, на составление и утверждение отчета.Сумма всех затрат, связанных с созданием и охраной нематериального актива (Зс) вычисляется по сведущей формуле:

З
с =
S
[
(З
pi + З
noi +З
m ) *(1 +P/100)*К
¶ ]
, где (10)

Зp– стоимость разработки нематериального актива, ден. ед.,Зno– затраты на правовую охрану объекта, ден. ед.,Зm– затраты на маркетинг, ден. ед.,P – рентабельность, %,К¶- коэффициент приведения, с помощью которого разновременные затраты приводятся к единому моменту времени,i – порядковый номер рассматриваемого года действия.В свою очередь затраты на разработку рассчитываются по формуле:

З
р = З
нир + З
ктд , где (11)

Знир– затраты на проведение НИР, ден. ед.,Зктд– затраты на разработку конструкторско-технической, технологической и/или проектной документации, связанные с созданием объекта, ден.ед.

З
нир = З
п + З
ти + З
э + З
и + З
о + З
др + З
со , где (12)

Зп- затраты на поисковые работы, ден.ед.,Зти– затраты на проведение теоретических исследований, ден. ед.,Зэ– затраты на проведение экспериментов, ден. ед.,Зи- затраты на составление, рассмотрение и утверждение отчета, ден. ед.,Зо- затраты на проведение испытаний, ден. ед.,Здр- другие затраты, ден. ед.,Зсо– затраты на оплату услуг сторонних организаций, ден. ед.

З
ктд = З
эп + З
тп + З
рп + З
р + З
и + З
ан + З
д , где (13)

Зэп- затраты на выполнение эскизного проекта, ден.ед.,Зтп- затраты на выполнение технического проекта, ден. ед.,Зрп- затраты на выполнение рабочего проекта, ден. ед.,Зр– затраты на выполнение расчетов, ден. ед.,Зи- затраты на проведение испытаний, ден. ед.,Зан- затраты на проведение авторского надзора, ден. ед.,Зд- затраты на дизайн, ден. ед.На втором этапе определяется величина коэффициента, учитывающего степень морального старения нематериального актива.

К
мс - = 1- Т
д /Т
н , где (14)

Тд– номинальный срок действия охранного документа,Тн– срок действия охранного документа по состоянию на расчетный год.На третьем этапе рассчитывается остаточная стоимость нематериального актива с учетом коэффициента технико-экономической значимости, коэффициента морального старения.

С
о = З
с * К
мс * К
т (15)

Кт– коэффициент технико-экономической значимости (определяется только для изобретений и полезных моделей).Значение коэффициента технико-экономической значимости рекомендуется брать из «Методических рекомендаций по оценке стоимости и учету ОИС в составе нематериальных активов».Метод выигрыша в себестоимости.Стоимость объекта нематериального актива составляет экономию на затратах в результате его использования. При расчете стоимости данным методом необходимо учитывать фактор текущей стоимости аннуитета.Рыночный подходоснован на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают активы аналогичного типа.Рыночная стоимость— это наиболее вероятная цена, которой должен достичь нематериальный актив на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой торговли, сознательных действий продавца и покупателя, без воздействия незаконных стимулов. При этом должны соблюдаться следующие условия:·мотивации покупателя и продавца имеют типичный характер;·обе стороны хорошо проинформированы, проконсультированы и действуют, по их мнению, с учетом своих интересов;·нематериальный актив был выставлен на продажу достаточное количество времени;·оплата произведена в денежной форме;·цена является нормальной, не затронутой специфическими условиями финансирования и продажи.Это определение рыночной стоимости полностью соответствует стандартному определению, сформулированному в принятом Госдумой РФ законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми объектами нематериальных активов. Преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.Необходимо учесть, что в силу специфики оцениваемого объекта существуют значительные ограничения на применение рыночного подхода при оценке нематериальных активов.Комбинированный метод сочетает в себе как методы доходного, так и затратного подходов и используются преимущественно для оценки объектов интеллектуальной собственности, вносимых в уставный капитал предприятия.Базовая формула:

С
оис =
[
(З
р +З
по + З
м ) * (1 + Ретабельность/100) * К
мс * К
тэз * А
r *роялти
]
* R
риски , где (16)

Соис– стоимость объекта интеллектуальной собственности, ден. ед.; Зр- приведенные затраты на разработку, ден. ед;Зпо- приведенные затраты на правовую охрану, ден. ед;Зм- приведенные затраты на маркетинг, ден. ед;Кмс- коэффициент морального старения;Ктэз- коэффициент технико – экономической значимости;Аr- приведенная величина в выручке от реализации продукции, произведенной с помощью объекта интеллектуальной собственности в рамках прогнозного периода;Rриски– коэффициент распределения вероятности от уровня внедрения лицензионной технологии

Оценка бизнеса

Swiss Appraisal использует самую передовую методологию оценки бизнеса.В условиях, когда вектор деятельности компаний в России все сильнее тяготеет к международным рынкам, для успеха многих компаний ключевое значение имеет укрепление доверия инвесторов.Swiss Appraisal является признанным лидером в области оценки бизнеса как по российским, так и международным стандартам. Работая с российскими и международными компаниями, Swiss Appraisal не только проводит полную оценку бизнеса в соответствии с международными стандартами, но и способствует в достижении целей Клиентов и Партнеров, повышении эффективности управления рисками и улучшении прозрачности бизнеса.Определение стоимости и оценка бизнеса является сложной задачей, требующей четкого понимания макроэкономических и отраслевых аспектов, финансовых, бухгалтерских, юридических и налоговых вопросов, а также детального знания методик и подходов оценки бизнеса.Swiss Appraisal может предоставить Вашей компании полный комплекс услуг, позволяющих повысить доверие к предоставляемой финансовой информации, а также помочь компании оценить реальную рыночную стоимость бизнеса.В процессе оценки стоимости бизнеса Swiss Appraisal проводит расчет стоимости всех активов компании - оценка недвижимости, оценка земли, оценка оборудования и машин, оценка складских запасов, оценка финансовых вложений, оценка нематериальных активов. Также обязательно проводится оценка эффективности работы компании, финансовых потоков и доходов, перспективности развития, анализ конкурентов.

Направления оценки бизнеса

· Оценка стоимости бизнеса / компании

· Инвестиционная оценка бизнеса / компании

· Оценка состояния бизнеса / компании

· Оценка производства

· Оценка компаний / оценка фирм

· Оценка холдингов

· Оценка Закрытых акционерных обществ (оценка ЗАО)

· Оценка Обществ с ограниченной ответственностью (оценка ООО)

· Оценка активов компании

· Оценка капитала компании

· Оценка капитализации

· Оценка капитальных вложений

· Оценка средств компании

Узнайте подробности об оценке бизнеса - оставьте Вашу заявку на сайте
или позвоните нам по телефону 8-800-200-7444 (Бесплатный звонок по России).

Цели проведения оценки бизнеса

Swiss Appraisal выделяет следующие цели проведения оценки и подготовки Отчета об оценке бизнеса:

· Оценка для акционирования (распределения долей)

· Оценка арендной ставки

· Оценка при банкротстве и ликвидации компании

· Оценка при внесении взноса в уставной капитал

· Оценка для выкупа

· Оценка для инвестирования

· Оценка при разделе имущества и имущественных спорах

· Оценка для получения кредита

· Оценка для купли / продажи

· Оценка объекта лизинга

· Международные Стандарты Финансовой Отчетности

· Оценка для оптимизации налогообложения

· Оценка для обеспечения залога

· Оценка для передачи в доверительное управление

· Паевые Инвестиционные Фонды

· Переоценка

· Оценка при подготовке к IPO

· Оценка при постановке на баланс

· Оценка при приобретении активов

· Оценка для реструктуризации (реорганизации) бизнеса предприятия

· Оценка при санации

· Оценка при слиянии / поглощении

· Оценка для создания компании

· Оценка для списания имущества

· Оценка при страховании

· Оценка для судебного процесса

· Оценка для таможенного контроля

· Оценка при уступке прав на ИС и выдачи лицензий

· Оценка ущерба и упущенной выгоды

· Оценка для финансирования

· Оценка для выхода на фондовый рынок

· Оценка для эмиссии ценных бумаг

Отрасли оценки бизнеса

Swiss Appraisal имеет в штате как узко профильных специалистов, так и специалистов широкого профиля, которые обладают большим опытом оценки бизнеса в следующих отраслях:

· IT

· Start-up компании

· Банковский сектор

· Гостиничный бизнес

· Здравоохранение

· Инвестиции

· Инвестиционные фонды

· Лесоперерабатывающая промышленность

· Логистика

· Медиа

· Нефтегазовая отрасль

· Отрасли сферы услуг

· ПИФы

· Продукты питания (F&B)

· Промышленность

· Розничная торговля

· Страхование

· Строительство

· Телекоммуникации

· Туризм

· Финансовые услуги

· Химическая промышленность

· Цифровая связь

· Электроэнергетика

· Другие отрасли

Необходимые документы для оценке бизнеса

Минимальный набор предоставляемых документов:

· Правоустанавливающие документы

· Минимальный перечень документов при оценке бизнеса, предприятий и акций уникален для каждого случая

Основные документы:

· Свидетельство о государственной регистрации, учредительные документы (учредительный договор, устав) и свидетельства о регистрации изменений в них

· Структура уставного капитала (количество и номинальная стоимость обыкновенных и привилегированных акций). Решения о выпуске ценных бумаг, отчеты об итогах выпуска и свидетельства об их регистрации. Выписка из реестра акционеров

· Копии проспектов эмиссии, отчетов об итогах выпуска ценных бумаг (Если применимо)

· Дивидендная история предприятия за последние 4 года (Если применимо)

· Бухгалтерский баланс за последние 3 года и за последний год - по кварталам. Формы 1-4, 5.1-5.9

Отчет о прибылях и убытках

Расшифровки всех статей баланса, составляющих более 1,5% от общей суммы баланса.

Расшифровка основных средств (статья 120), оформленная в сводном виде

· Незавершенное строительство - полный или укрупненный перечень

· Оборудование к установке - полный или укрупненный перечень

· Нематериальные активы (в том числе торговые марки и товарные знаки)

· Финансовые вложения (долгосрочные и краткосрочные)

· Дебиторская задолженность

· Прочие внеоборотные и прочие оборотные активы

· Кредиторская задолженность (кроме задолженности перед бюджетом и внебюджетными фондами)

· Основные направления деятельности предприятия

· Информация о системе сбыта

· Объемы продаж по выбранным основным видам продукции за последние 3 года (за последний год - с разбивкой по кварталам) в натуральном и стоимостном выражении

· Линийка цен по выбранным основным видам продукции.

· План реализации основных видов продукции на будущий год в разбивке по кварталам.

· Основные покупатели

· Основные конкуренты

· Основные поставщики

· Бизнес-план (если применимо)

· Организационная структура предприятия

Что Вы получите в Отчете об оценке бизнеса

· Глубокий анализ отрасли бизнеса (в локальном и в международном разрезах)

· Анализ географии бизнеса

· Анализ предоставленных документов

· Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия в ретроспективе (3-5 лет)

· Анализ основных поставщиков и потребителей (модель Портера)

· Выбор адекватных методов и методологий расчетов

· Проведение расчетов и оценки затратным, сравнительным и доходным подходами

· Построение уникальной модели развития бизнеса в среднесрочной перспективе и постпрогнозном периоде

· Применение уникальных моделей оценки бизнеса

· Обоснование выбранных коэффициентов

· И многое другое

Уникальный подход Swiss Appraisal к оценке бизнеса

· Swiss Appraisal использует уникальные международные источники для анализа бизнеса. Swiss Appraisal проводит анализ компаний-аналогов практически для любого бизнеса в локальном и в международном разрезах

· Swiss Appraisal применяет уникальную модель оценки бизнеса путем прогнозирования всех показателей деятельности предприятия в среднесрочной и в долгосрочной перспективах

· Swiss Appraisal использует всю имеющуюся на рынке в свободном доступе информацию обо всех объектах сравнения

· Swiss Appraisal следит за всеми крупными сделками рынков в международном масштабе. Центр обработки данных и анализа рынка обновляет информацию еженедельно

За более подробной информацией об оценке бизнеса мы просим Вас обр

Оценка бизнеса предприятия в современных экономических условиях

Переход России к рыночной экономике кардинально изменил отношения собственности, структуру и механизм работы хозяйствующих субъектов, формы взаимоотношений между ними. Это с неизбежностью привело к возникновению новых, не свойственных административно-командной экономике структур, призванных обеспечить эффективную работу рыночных механизмов. Одной из таких структур является институт независимых оценщиков.

Оценка стоимости любого объекта представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости данного объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в конкретных рыночных условиях. Основной задачей, которая стоит перед оценкой, как инструментом рынка, является установление обоснованного и независимого от заинтересованных сторон суждения о стоимости той или иной собственности (объекта оценки).

Предприятие (бизнес) в рыночных условиях является наиболее сложным объектом оценки, требующим от оценщика помимо владения всеми методами собственно оценки, еще и определенного знания основ инвестиционного и макроэкономического анализа, знакомства с разными методиками исследования рынков.

По мере развития рыночных отношений потребность в независимой оценке будет возрастать. Уже сейчас существуют законодательные требования по проведению независимой оценки в целом ряде случаев. Так, согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ, либо муниципальным образованиям, является обязательной при их приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, передаче в качестве вклада в уставные капиталы. Этим же Федеральным законом определены случаи проведения обязательной оценки собственности в контексте судебных разбирательств. И судебные власти, и стороны – участники процессов уже осознали важность независимой оценочной экспертизы для объективного рассмотрения и выноса обоснованного решения по широкому кругу арбитражных и гражданских исков.

Закон Российской Федерации «Об акционерных обществах» также требует проведения оценки рыночной стоимости акционерного капитала независимыми оценщиками в определенных ситуациях. Например, эта процедура предусмотрена при дополнительной эмиссии, выкупе акций и т.д.

Одна из особенностей современной российской экономики – наличие большого количества неэффективных предприятий, зачастую с большими материальными активами. Реструктуризация таких предприятий – достаточно сложный процесс, в котором есть место и для независимой оценки. Действительно, оценка предприятия необходима для выбора обоснованного направления его реструктуризации, в процессе оценки выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену, что и является основной целью собственников и задачей управляющих фирм в рыночной экономике.

Независимая оценка различных видов стоимости предприятий (рыночной, восстановительной, ликвидационной) играет заметную роль и в процессе функционирования финансовых институтов рынка – банков, страховых компаний, фондовых бирж. Например, банки зачастую заинтересованы в оценке рыночной стоимости предмета залога или в определении ликвидационной стоимости предприятия – заемщика; страховым компаниям при заключении договоров страхования и выплате возмещения приходится определять восстановительную стоимость объектов; фондовые биржи и другие участники фондового рынка опираются на данные независимой оценки предприятия при определении курсовых цен на его акции.

Возрастающий поток иностранных инвестиций в российскую экономику также способствует увеличению спроса на услуги независимых оценочных организаций. Инвесторы, большинство которых из стран Западной Европы и США, приносят с собой свое понимание культуры и методологии осуществления инвестиционного процесса, в котором роль независимых оценщиков намного более значима, чем в представлении их российских коллег. Но, несмотря на формирование условий, способствующих повышению роли независимой оценки предприятий среди других механизмов рыночной экономики, на пути развития оценки бизнеса существует немало и препятствий. Основными препятствиями являются недоступность необходимой информации по параметрам сделок купли-продажи предприятий в различных отраслях (а зачастую и отсутствие самих сделок) и непрозрачность системы ведения финансовой документации на предприятиях. Кроме того, общая нестабильность экономики и недостаток ретроспективной информации по оцениваемому бизнесу часто делают ненадежными любые прогнозы по поводу возможных результатов хозяйственной деятельности того или иного предприятия. Все это накладывает серьезные ограничения на применимость современных подходов к оценке бизнеса, например, таких как сравнительный и доходный подход, а опыт российских оценщиков в области оценки бизнеса, в основном, сводится к применению традиционных для отечественной экономики затратных методов.

Можно сказать, что качество оценки бизнеса, как рыночной услуги, (а значит и спрос на эту услугу) в России будет зависеть от дальнейшего совершенствования всех механизмов фондового рынка, повышения его активности, формирования рынка слияний и поглощений, появления доступных потоков необходимой рыночной информации и общей стабилизации экономической ситуации в стране.

Особенности оценки бизнеса в России

Предприятие (бизнес) является наиболее сложным объектом оценки, требующим от оценщика помимо владения всеми методами собственно оценки, еще и определенного знания основ инвестиционного и макроэкономического анализа, знакомства с разными методиками исследования рынков.

По мере развития рыночных отношений потребность в независимой оценке будет возрастать. Уже сейчас существуют законодательные требования по проведению независимой оценки в целом ряде случаев. Так, согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценка объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ, либо муниципальным образованиям, является обязательной при их приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, передаче в качестве вклада в уставные капиталы. Этим же Федеральным законом определены случаи проведения обязательной оценки собственности в контексте судебных разбирательств. И судебные власти, и стороны - участники процессов уже осознали важность независимой оценочной экспертизы для объективного рассмотрения и выноса обоснованного решения по широкому кругу арбитражных и гражданских исков.

Закон Российской Федерации "Об акционерных обществах" также требует проведения оценки рыночной стоимости акционерного капитала независимыми оценщиками в определенных ситуациях. Например, эта процедура предусмотрена при дополнительной эмиссии, выкупе акций и т.д.

Одна из особенностей современной российской экономики - наличие большого количества неэффективных предприятий, зачастую с большими материальными активами. Реструктуризация таких предприятий - достаточно сложный процесс, в котором есть место и для независимой оценки. Действительно, оценка предприятия необходима для выбора обоснованного направления его реструктуризации, в процессе оценки выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену, что и является основной целью собственников и задачей управляющих фирм в рыночной экономике.

Независимая оценка различных видов стоимости предприятий (рыночной, восстановительной, ликвидационной) играет заметную роль и в процессе функционирования финансовых институтов рынка - банков, страховых компаний, фондовых бирж. Например, банки зачастую заинтересованы в оценке рыночной стоимости предмета залога или в определении ликвидационной стоимости предприятия - заемщика; страховым компаниям при заключении договоров страхования и выплате возмещения приходится определять восстановительную стоимость объектов; фондовые биржи и другие участники фондового рынка опираются на данные независимой оценки предприятия при определении курсовых цен на его акции.

Основные принципы оценки бизнеса (предприятия)

Процесс оценки бизнеса предприятия базируется на определенных принципах. Эти принципы были сформулированы в результате многолетнего опыта зарубежных оценщиков и являются теоретической базой оценки. Все принципы взаимосвязаны между собой, но условно их можно разделить на несколько категорий.

Принципы, основанные на представлении собственника (пользователя):

· Принцип полезности говорит о том, что предприятие обладает стоимостью лишь в том случае, если оно может быть полезно собственнику (т.е. способно удовлетворять какие-либо потребности собственника).

· Принцип ожидания заключается в том, что стоимость бизнеса предприятия зависит от прибыли, которая может быть получена от использования предприятия в будущем.

· Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью.

Принципы, связанные с эксплуатацией собственности:

· Принцип вклада говорит, что сумма прироста стоимости бизнеса в результате привнесения какого-либо нового фактора (актива) должна быть больше затрат на привнесение этого фактора (актива).

· Принцип остаточной продуктивности приписывает земле, на которой расположено предприятие ту часть дохода от его бизнеса, которая остается после вознаграждения других привлеченных ресурсов - труда, капитала и предпринимательства.

· Принцип предельной производительности говорит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако при достижении определенной точки, общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

· Принцип сбалансированности гласит, что максимальный доход от бизнеса предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин всех факторов производства.

Принципы, связанные с рыночной средой:

· Принцип соответствия заключается в том, что для максимизации стоимости бизнеса предприятия, он должен соответствовать требованиям рынка по оснащенности производства, требованиям доходности, градостроительным решениям и т.д.

· Принцип регрессии говорит, что рыночная цена бизнеса предприятия с излишними, с точки зрения рынка, улучшениями, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и затраты на его формирование.

· Принцип прогрессии предполагает возможность увеличения рыночной цены бизнеса предприятия в результате положительного влияния от функционирования объектов, расположенных рядом.

· Принцип конкуренции сводится к следующему: конкуренция ведет к снижению чистых доходов, поэтому при прогнозировании будущих доходов бизнеса предприятия, конкуренцию необходимо учитывать либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо за счет увеличения фактора риска.

· Принцип зависимости от внешней среды достаточно очевиден - политические, экономические, социальные изменения влияют на конъюнктуру рынка, уровень цен и, соответственно, стоимость бизнеса предприятия меняется.

· Принцип изменения - стоимость бизнеса предприятия изменяется с течением времени.

· Принцип экономического разделения: при возможности, имущественные права нужно разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

· Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это поиск разумного и возможного варианта использования предприятия, которое обеспечит ему наивысшую стоимость.

Основные подходы к оценке бизнеса (предприятия)

Оценку предприятия (бизнеса) осуществляют с позиций трех подходов: имущественного (затратного), доходного, и сравнительного (рыночного), которые в свою очередь, опираются на оценочные принципы, сформулированные здесь.

Эти подходы, как правило, не используются изолированно, а взаимно дополняют друг друга. Для оценки конкретного предприятия стараются использовать методы из разных подходов. При этом, каждый подход основан на использовании определенных групп свойств объекта оценки и соответствующих оценочных принципов.

Так, при оценке с позиции имущественного (затратного) подхода во главу угла ставится стоимость имущества (материальных и нематериальных активов) предприятия. Имущественный подход базируется на принципах замещения, сбалансированности, наилучшего и наиболее эффективного использования, экономического разделения.

При оценке с позиции доходного подхода основой для расчетов служит доход, который, как предполагается, может принести предприятие в будущем. Этот подход основан на принципе ожидания.

При использовании сравнительного подхода в оценке, основой для определения стоимости предприятия является мнение свободного рынка, выраженное в ценах совершенных сделок купли - продажи аналогичных предприятий. Сравнительный подход основан на принципе замещения.

Все эти три подхода к оценке бизнеса предприятия имеют свои преимущества и недостатки, свои предпочтительные области применения и объединяют в себе достаточно большое количество методов оценки, основные из которых описаны соответствующих страницах нашего сайта.

Особенности оценки бизнеса в России

По мере развития рыночных отношений потребность в независимой оценке будет возрастать. Уже сейчас существуют законодательные требования по проведению независимой оценки в целом ряде случаев. Так, согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценка объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ, либо муниципальным образованиям, является обязательной при их приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, передаче в качестве вклада в уставные капиталы. Этим же Федеральным законом определены случаи проведения обязательной оценки собственности в контексте судебных разбирательств. И судебные власти, и стороны - участники процессов уже осознали важность независимой оценочной экспертизы для объективного рассмотрения и выноса обоснованного решения по широкому кругу арбитражных и гражданских исков.

Независимая оценка различных видов стоимости предприятий (рыночной, восстановительной, ликвидационной) играет заметную роль и в процессе функционирования финансовых институтов рынка - банков, страховых компаний, фондовых бирж. Например, банки зачастую заинтересованы в оценке рыночной стоимости предмета залога или в определении ликвидационной стоимости предприятия - заемщика; страховым компаниям при заключении договоров страхования и выплате возмещения приходится определять восстановительную стоимость объектов; фондовые биржи и другие участники фондового рынка опираются на данные независимой оценки предприятия при определении курсовых цен на его акции.

Основные принципы оценки бизнеса (предприятия)

Принципы, основанные на представлении собственника (пользователя):

Принципы, связанные с эксплуатацией собственности:

Принципы, связанные с рыночной средой:

· Принцип зависимости от внешней среды достато

чно очевиден - политические, экономические, социальные изменения влияют на конъюнктуру рынка, уровень цен и, соответственно, стоимость бизнеса предприятия меняется.

· Принцип изменения - стоимость бизнеса предприятия изменяется с течением времени.

Основные подходы к оценке бизнеса (предприятия)

Оценка страховой компании

Оценка страховой компании, как и оценка любого другого предприятия, должна проводиться методами трёх оценочных подходов - сравнительного, затратного и доходного.

Особенности процесса оценки страховой компании обусловлены природой страхового дела , особенностями учета страховой компании и наличием строгих нормативных требований со стороны страхового надзора , регулирующего страховую деятельность.

Как правило, сравнительный подход при оценке российских страховых компаний в настоящее время не используется из-за недоступности информации по сделкам купли-продажи страховых компаний, их пакетов акций или долей. Действительно, с одной стороны, акции российских страховых компаний, зарегистрированных в форме открытых акционерных обществ, пока еще не котируются на открытом рынке ценных бумаг, а с другой стороны, информация о сделках по продаже акций (долей) страховых организаций является конфиденциальной и обычно не разглашается участниками сделки. Поэтому реальная оценка страховой компании может быть проведена только с помощью методов затратного и доходного подходов.

Рассмотрим особенности применения затратного подхода. Согласно общей концепции оценки предприятия затратным подходом, для того чтобы получить величину рыночной стоимости предприятия, необходимо сначала оценить рыночную стоимость каждого актива предприятия, а затем из общей рыночной стоимости активов необходимо вычесть общую величину обязательств предприятия.

При оценке материальных активов страховой компании, затруднений, как правило, не возникает. Основные средства, отраженные в балансе страховой организации, как правило, невелики по сравнению с валютой баланса, и обычно представляют собой оргтехнику, мебель, автомобили, недвижимость. Основные активы страховой компании - это инвестиции и финансовые вложения средств из страховых резервов. Как ни странно, но в данном случае государственное регулирование размещения средств из страховых резервов облегчает работу оценщика. Действительно, действующие государственные правила требуют от страховщиков размещать резервы в наиболее прозрачные активы - такие как банковские векселя (или векселя организаций, имеющие рейтинг известных агентств - Moody’s, Standard & Poor’s, Fitch и пр. не ниже двух ступеней от суверенного рейтинга России), акции, котирующиеся на ОРЦБ, банковские депозиты, паи в паевых инвестиционных фондах, недвижимость. Все эти активы не представляют собой особенной трудности при оценке.

Основная трудность при оценке страховых компаний затратным подходом - это оценка неосязаемых нематериальных активов, которые не отражены в бухгалтерском балансе. В отличие от производственных предприятий, основные средства которых обычно состоят из недвижимости, оборудования и других осязаемых активов, страховые компании (и другие компании финансового сектора) больше средств инвестируют в неосязаемые активы - такие как узнаваемость торговой марки, человеческий капитал, клиентская база, и т.п. Из-за особенностей бухгалтерского учета, эти инвестиции, (которые, по сути, являются инвестициями в основные средства для страховой компании) часто учитываются как операционные расходы и не увеличивают размера бухгалтерских активов страховой компании.

К таким активам страховой компании можно отнести и наличие лицензии на право проведения страховой деятельности, и наличие штата квалифицированных работников, которые возможно, работают в компании уже длительное время, и узнаваемость названия страховой организации среди потребителей страховых услуг, которая была достигнута длительной работой на рынке и существенными затратами на продвижение своих услуг, и сложившуюся клиентскую базу.

Оценщик, проводя анализ финансово-хозяйственной деятельности оцениваемой страховой компании должен идентифицировать ее неосязаемые активы, которые, по его мнению, могут иметь стоимость в глазах потенциальных покупателей.

После идентификации, стоимость этих активов необходимо оценить. Обычно, при оценке рыночной стоимости неосязаемых нематериальных активов, принято использовать методы доходного подхода, которые основаны на капитализации избыточной (по сравнению со среднеотраслевыми показателями) прибыли. Но специфика бухгалтерского учета в страховых компаниях состоит в том, что большая доля доходов страховой организации может отчисляться в страховые резервы или направляться на оплату операций перестрахования, что значительно уменьшает величину чистой прибыли и делает показатель прибыли не столь важным с точки зрения ценности для потенциального покупателя. В российских условиях это усугубляется еще и тем, что менеджмент страховых компаний зачастую искусственно увеличивает отчисления в страховые резервы, используя эти отчисления как средство минимизации налога на прибыль, что приводит к еще большему уменьшению доли чистой прибыли в доходах страховой компании.

В таких условиях, для оценки упомянутых выше неосязаемых активов страховой компании, логично использовать затратные методы оценки - такие как метод учета затрат на восстановление (замещение). Этот метод основан на определении стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого нематериального актива. Данный метод применяется в отношении тех объектов, для которых нет сформировавшегося рынка, и которые не могут быть оценены с позиции доходного подхода. За оценку стоимости в этом случае принимается сумма затрат, необходимых для создания объекта, с учетом разумной прибыли на вложенный капитал.

Следует отметить, что стоимость неосязаемых активов успешно действующей страховой компании может быть весьма высока и достигать 20-50% от общей стоимости компании.

При оценке обязательств страховой компании, оценщик также должен учитывать определенные особенности страхового дела. Обязательства страховой компании можно условно разделить на две группы. Первая группа обязательств - это обязательства раздела 4 баланса страховой организации, величины которых определены и оценка которых не требуется.К таким обязательствам относятся:

· задолженность по депо премий перед перестраховщиками;

· долгосрочные займы и кредиты;

· отложенные налоговые обязательства;

· краткосрочные займы и кредиты;

· кредиторская задолженность по операциям страхования, сострахования;

· кредиторская задолженность по операциям перестрахования;

· прочая кредиторская задолженность;

· прочие обязательства.

Ко второй группе обязательств относятся предполагаемые выплаты возмещений по страховым случаям, которые по состоянию на дату оценки не произошли (произошли, но сумма ущерба не известна), но возможно, произойдут в будущем (в течение действия договоров страхования, заключенных до даты оценки, ответственность по которым заканчивается после даты оценки). К этой же группе можно отнести предполагаемые потери страховой компании при расторжении действующих договоров страхования по инициативе страхователей и возврате незаработанной части страховой премии. Величины этих обязательств точно не определены и имеют вероятностный характер.

Величины выплат из резервов незаработанной премии и резерва произошедших, но незаявленных убытков, крайне малы и не играют сколько-нибудь существенной роли в деятельности страховой компании. Выплаты из резерва заявленных, но не урегулированных убытков, как правило, оказываются ниже величины самого резерва, поскольку при неизвестной (до урегулирования) сумме ущерба, страховщик относит в резерв величину своей полной ответственности по соответствующему договору страхования.

Одним из способов расчета предполагаемых страховых выплат может служить расчет при помощи среднеотраслевых статистических данных об убыточности (соотношению реально выплаченных сумм страховых возмещений к общей величине сбора страховой премии) по каждому виду страхования, которым занимается оцениваемая страховая компания.

На основании этих данных, можно рассчитать величину ожидаемого убытка по каждому виду страхования на основании фактических данных о сборе страховой премии по этому виду страхования.

Применение методов доходного подхода к оценке страховой компании также имеет свои особенности. По уже упомянутым выше причинам, использование чистой балансовой прибыли страховой компании в качестве основной положительной составляющей денежного потока страховой компании зачастую приводит к неоправданному занижению ее стоимости. Поэтому, традиционно используемые модели для расчета денежных потоков на основе чистой прибыли должны быть модифицированы с учетом особенностей страхового бизнеса и бухгалтерского учета страховой организации.

Доход страховой компании обычно состоит из двух основных составляющих - сбор страховой премии и инвестиционный доход от размещения страховых резервов. Учитывая это, можно использовать следующую модель для расчета годового денежного потока страховой компании:

Составляющая денежного потока
+	Премии по рискам, принятым в страхование и перестрахование
+	Комиссионные вознаграждения полученные
+	Возмещение доли убытков перестраховщиками
+	Доходы от инвестиций, включая доходы от переоценки
+	Прочие доходы
-	Премии по рискам, переданным в перестрахование
-	Выплаты страховых возмещений
-	Комиссионные и агентские вознаграждения уплаченные
-	Расходы по инвестициям, включая расходы от переоценки
-	Операционные расходы, включая ФОТ, налоги на ФОТ, обязательные отчисления во внебюджетные фонды, арендные платежи, расходы на рекламу и т.п.
-	Налог на прибыль и другие обязательные платежи (кроме налогов на ФОТ и обязательных отчислений во внебюджетные фонды)
-	Прочие расходы
+ (-)	Уменьшение (прирост) долгосрочной задолженности
+ (-)	Уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала
+ (-)	Уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства
=	Денежный поток

Данная модель не делает различия между теми частями дохода страховой компании, которые отчисляются в страховые резервы и теми, которые составляют собственно прибыль страховой компании. При этом модель учитывает отток денежных средств в качестве реальных выплат по страховым случаям.

После определения денежных потоков в течение всего прогнозного периода по указанной выше модели, дальнейшая оценка страховой компании доходными методами мало чем отличается от оценки обычных производственных предприятий и может быть проведена без особых трудностей.

Таким образом, для оценки страховой компании в современных российских экономических условиях можно применять методы как затратного, так и доходного подхода. Для получения адекватных результатов, при проведении оценки необходимо учитывать специфику страхового дела, особенности учета страховой организации и применять классические оценочные методы с учетом всех этих отличий. Несомненно, что одновременно с дальнейшим развитием экономики, объем российского страхового рынка будет возрастать, размеры страховых компаний будут увеличиваться (в том числе и за счет притока иностранного капитала) и рано или поздно, акции российских страховых компаний - лидеров рынка начнут котироваться на российских биржевых площадках. Это даст возможность оценщикам при проведении оценки страховых компаний применять наряду с затратным и доходным подходами также и методы сравнительного подхода, что, безусловно, повысит точность и объективность результатов оценки.

Доходный подход к оценке бизнеса предприятия

· Метод дисконтирования денежных потоков

· Метод капитализации прибыли

При оценке предприятия с позиций доходного подхода, само предприятие рассматривается больше не как имущественный комплекс, а как бизнес, дело, которое может приносить прибыль.

Оценка бизнеса предприятия с применением доходного подхода - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования предприятия и (возможной) дальнейшей его продажи. Таким образом, оценка с позиции доходного подхода во многом зависит от того, каковы перспективы бизнеса оцениваемого предприятия.

При определении рыночной стоимости бизнеса предприятия учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем, при этом очень важно, на каком этапе развития бизнеса собственник начнет получать данные доходы, и с каким риском это сопряжено.

Наибольшую сложность при оценке бизнеса предприятия с позиции доходного подхода (и, соответственно, ограничение его использования) представляет процесс прогнозирования доходов. Кроме того, иногда довольно сложно адекватно определить ставки дисконтирования (капитализации) будущих доходов конкретного предприятия.

Преимущество доходного подхода при оценке бизнеса предприятия состоит в учете перспектив и будущих условий деятельности предприятия (условий формирования цен на продукцию, будущих капитальных вложений, условий рынка, на котором функционирует предприятие, и пр.). Главный недостаток данного подхода (особенно в условиях переходной российской экономики с ее слабыми рыночными институтами и общей нестабильностью) - его умозрительность, порой основанная на недостоверной информации.

Доходный подход представлен двумя основными методами оценки - методом дисконтированных денежных потоков и методом капитализации прибыли.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП)

Оценка стоимости бизнеса предприятия методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный покупатель не заплатит за данное предприятие сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от бизнеса этого предприятия. Собственник, скорее всего, не продаст свой бизнес дешевле текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия, стороны придут к соглашению о цене, равной текущей стоимости будущих доходов предприятия.

Оценка предприятия методом ДДП состоит из следующих этапов:

· Выбор модели денежного потока.

· Определение длительности прогнозного периода.

· Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки.

· Прогноз и анализ расходов.

· Прогноз и анализ инвестиций.

· Расчет денежного потока для каждого прогнозного года.

· Определение ставки дисконта.

· Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

· Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

· Внесение итоговых поправок.

Выбор модели денежного потока зависит от того, необходимо различать собственный и заемный капитал или нет. Разница состоит в том, что проценты на обслуживание заемного капитала могут выделяться как расходы (в модели денежного потока для собственного капитала) или учитываться в составе потока доходов (в модели для всего инвестированного капитала), соответственно меняется величина чистой прибыли.

Длительность прогнозного периода в странах с развитой рыночной экономикой обычно составляет 5 - 10 лет, а в странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 - 5 лет. Как правило, в качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста предприятия не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период имеет место стабильный темп роста).

Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки требует рассмотрения и учета целого ряда факторов, основные среди которых - это объемы производства и цены на продукцию, спрос на продукцию, ретроспективные темпы роста, темпы инфляции, перспективы капвложений, ситуация в отрасли, доля предприятия на рынке и общая ситуация в экономике. Прогноз валовой выручки должен быть логически совместим с ретроспективными показателями бизнеса предприятия.

Прогноз и анализ расходов. На данном этапе оценщик должен изучить структуру расходов предприятия, в особенности соотношение постоянных и переменных издержек, оценить инфляционные ожидания, исключить единовременные статьи расходов, которые не встретятся в будущем, определить амортизационные отчисления, рассчитать затраты на выплату процентов по заемным средствам, сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями у конкурентов или среднеотраслевыми.

Прогноз и анализ инвестиций включает три основных компонента: собственные оборотные средства ("рабочий капитал"), капвложения, потребности в финансировании и осуществляется, соответственно, на основе прогноза отдельных компонентов собственных оборотных средств, на основе оцененного остающегося срока службы активов, на основе потребностей в финансировании существующих уровней задолженности и графиков погашения долгов.

Расчет денежного потока для каждого прогнозного года может производится двумя методами - косвенным и прямым. Косвенный метод анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности. Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. по бухгалтерским счетам.

Определение ставки дисконта (процентной ставки для пересчета будущих доходов в текущую стоимость) зависит от того, какой тип денежного потока используется в качестве базы. Для денежного потока для собственного капитала применяется ставка дисконта, равная требуемой собственником ставке отдачи на собственный капитал; для денежного потока для всего инвестированного капитала применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства, где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала.

Для денежного потока для собственного капитала наиболее распространенными методами определения ставки дисконта являются метод кумулятивного построения и модель оценки капитальных активов. Для денежного потока для всего инвестированного капитала обычно используют модель средневзвешенной стоимости капитала.

При определении ставки дисконта кумулятивным методом за базу расчетов берется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой прибавляется дополнительный доход, связанный с риском инвестирования в данный вид ценных бумаг. Затем вносятся поправки (в сторону увеличения или уменьшения) на действие количественных и качественных факторов риска, связанных со спецификой данной компании.

В соответствии с моделью оценки капитальных активов (CAPM - Capital Assets Pricing Model) ставка дисконта определяется по формуле:

R = Rf + β(Rm – Rf) + S1 + S2 + C

где:R - требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал;Rf - безрисковая ставка дохода;Rm - общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);β - коэффициент бета (мера систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране);S1 - премия для малых предприятий;S2 - премия за риск, характерный для отдельной компании;С - страновой риск.

Согласно модели средневзвешенной стоимости капитала, ставка дисконта (WACC -Weighted Average Cost of Capital) определяется следующим образом:

WACC = kd x (1 - tc) x wd + kpwp + ksws ,

где:kd - стоимость привлеченного заемного капитала;tc - ставка налога на прибыль;wd - доля заемного капитала в структуре капитала предприятия;kp - стоимость привлечения акционерного капитала (привилегированные акции);wp - доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия;ks - стоимость привлечения акционерного капитала(обыкновенные акции);ws - доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия.

Расчет величины стоимости в постпрогнозный период производится в зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период, при этом используются следующие методы:

· метод расчета по ликвидационной стоимости (если в постпрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей активов);

· метод расчета по стоимости чистых активов (для стабильного бизнеса со значительными материальными активами);

· метод предполагаемой продажи (пересчет прогнозируемого денежного потока от продажи в текущую стоимость);

· метод Гордона (доход первого постпрогнозного года капитализируется в показатели стоимости с помощью коэффициента капитализациии, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочнными темпами роста);

Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период производится суммированием текущих стоимостей доходов, которые приносит объект в прогнозный период и текущей стоимости объекта в постпрогнозный период.

Внесение итоговых поправок - обычно, это поправки на нефункциональные активы (активы, которые не принимают участия в извлечении дохода) и на фактическую величину собственного оборотного капитала. Если оценивается неконтрольный пакет акций, то необходимо сделать скидку на отсутствие контроля.

Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков предприятия существенно отличаются от текущих, когда можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, и, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной. Другими словами, этот метод более применим к приносящим доход предприятиям, имеющим определенную историю хозяйственной деятельности, с нестабильными потоками доходов и расходов.

Метод ДДП в меньшей степени применим к оценке бизнеса предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть аргументом для принятия того или иного решения). Следует также соблюдать определенную осторожность в применении этого метода при оценке бизнеса новых предприятий, т.к. отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков.

Метод ДДП - весьма сложный и трудоемкий процесс, однако во всем мире он признан как наиболее теоретически обоснованный метод оценки бизнеса действующих предприятий. В странах с развитой рыночной экономикой при оценке крупных и средних предприятий, этот метод применяется в 80 - 90% случаев. Главное достоинство метода заключается в том, что он единственный из известных методов оценки, который основан на перспективах развития рынка в целом и предприятия в частности, а это в наибольшей степени отвечает интересам инвесторов.

Метод капитализации прибыли

Метод капитализации прибыли является одним из методов доходного подхода. Суть метода заключается в том, что оцененную стоимость бизнеса действующего предприятия считают равной отношению чистой прибыли к выбранной ставке капитализации.

Рассмотрим практическое применение метода капитализации прибыли по этапам:

1. Анализ финансовой отчетности предприятия.

2. Определение величины прибыли, которая будет капитализирована.

3. Расчет ставки капитализации.

4. Определение предварительной величины стоимости бизнеса предприятия.

5. Внесение итоговых поправок.

Анализ финансовой отчетности предприятия проводится на основе баланса предприятия и отчета о финансовых результатах. Желательно наличие этих документов хотя бы за последние три года. При анализе финансовой документации предприятия, необходимо провести ее нормализацию, т.е. сделать поправки на единовременные и чрезвычайные статьи, как баланса, так и отчета о прибылях и убытках, которые не носили регулярного характера в прошлой деятельности предприятия и вряд ли будут повторяться в будущем. Кроме того, если возникает необходимость, можно трансформировать бухгалтерскую отчетность предприятия, т.е. представить ее в соответствии с общепринятыми стандартами бухгалтерского учета (GAAP -Generally Accepted Accounting Principles).

Определение величины прибыли, которая будет капитализирована - это фактически выбор периода времени, за который подсчитывается прибыль:

· прибыль последнего отчетного года;

· прибыль первого прогнозного года;

· средняя величина прибыли за 3 -5 последних лет.

В большинстве случаев используется прибыль последнего отчетного года.

Расчет ставки капитализации обычно производится исходя из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли. Для определения же ставки дисконта чаще всего используют следующие методики:

· модель оценки капитальных активов;

· модель кумулятивного построения;

· модель средневзвешенной стоимости капитала.

Эти методики уже были описаны при рассмотрении метода дисконтированных денежных потоков.

Определение предварительной величины стоимости бизнеса предприятия производится по простой формуле:

V = I / R,

где:V - стоимость;I - величина прибыли;R - ставка капитализации.

Внесение итоговых поправок (при необходимости) производится на нефункциональные активы (те активы, которые не принимают участия в извлечении дохода), на недостаток ликвидности, на контрольный или неконтрольный пакет оцениваемых акций или долей.

Метод капитализации прибыли при оценке бизнеса предприятия обычно используется, когда имеется достаточно данных для определения нормализованного денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста умеренны или предсказуемы. Данный метод наиболее применим к предприятиям, приносящим стабильную прибыль, величина которой из года в год меняется незначительно (или темпы роста прибыли постоянны). В отличие от оценки недвижимости, в оценке бизнеса предприятий данный метод применяется довольно редко и в основном для мелких предприятий, из - за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, что характерно для большинства крупных и средних предприятий.

Сравнительный подход к оценке бизнеса предприятия

· Метод продаж

· Метод отраслевых коэффициентов

· Метод рынка капитала

Сравнительный подход к оценке бизнеса предприятия базируется на рыночной информации и учитывает текущие действия продавцов и покупателей акций предприятий. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости бизнеса оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная на фондовом рынке.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что стоимость бизнеса предприятия фактически определяется рынком, т.к. оценщик лишь корректирует реальную рыночную цену аналога для лучшей сопоставимости, тогда как при применении других подходов к оценке бизнеса или акций предприятия, стоимость является результатом расчета. Недостатком сравнительного подхода при оценке бизнеса предприятия является то, что он не учитывает перспективы развития предприятия в будущем, так как целиком основан на ретроинформации.

Основным условием применения сравнительного подхода при оценке бизнеса или акций предприятия является наличие активного фондового рынка, поскольку этот подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках с акциями аналогичных предприятий. Кроме того, применение сравнительного подхода возможно только при наличии доступной разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по компаниям-аналогам, отобранным оценщиком в процессе оценки. В современной российской экономической реальности, эти необходимые условия зачастую делают сравнительный подход трудно применимым.

Необходимо отметить, что хотя данный подход и предусматривает использование информации по открытым компаниям, акции которых котируются на фондовом рынке, такая информация может использоваться в качестве ориентиров и при оценке акций и бизнеса компаний закрытого типа.

Метод продаж (сделок)

Метод продаж, или метод сделок, основан на использовании цены приобретения предприятия - аналога в целом или его контрольного пакета акций.

Технология применения метода продаж практически полностью совпадает с технологией метода рынка капитала. Различие заключается только в типе исходной ценовой информации: метод рынка капитала в качестве исходной использует цену одной акции, не дающей никаких элементов контроля, а метод продаж - цену контрольного или полного пакета акций, включающую премию за элементы контроля. Соответственно, метод продаж и используется для оценки полного или контрольного пакета акций предприятия.

Метод рынка капитала

Метод рынка капитала, или метод компании-аналога, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. То есть, при оценке акций (бизнеса) предприятия, базой для сравнения служит цена на единичную акцию компаний-аналогов и в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.

Процесс оценки акций (бизнеса) предприятия с применением метода рынка капитала включает следующие основные этапы:

· cбор необходимой информации;

· выбор аналогичных предприятий;

· финансовый анализ;

· расчет оценочных мультипликаторов;

· выбор величины мультипликатора;

· определение итоговой величины стоимости.

Сбор необходимой информации подразумевает с одной стороны, сбор данных о фактических ценах купли-продажи акций, аналогичных с акциями оцениваемой компании, а с другой стороны подбор бухгалтерской и финансовой отчетности, как оцениваемого предприятия, так и компаний-аналогов. Качество и доступность такой информации, безусловно, зависят от уровня развития фондового рынка и играют решающую роль в оценке акций (бизнеса) данным методом.

Выбор аналогичных предприятий производится путем сужения первичной (довольно широкой) выборки предприятий-аналогов. Если первичный отбор производится по достаточно общим критериям сопоставимости (отраслевая принадлежность, производимая продукция, ассортимент, объем производства), то в дальнейшем список сужается из-за отказа некоторых фирм предоставить необходимую информацию, а также из-за введения более специфичных критериев сопоставимости (уровень диверсификации производства, положение на рынке, размер, характер конкуренции, перспективы роста, финансовый риск, качество менеджмента и т.д.).

Финансовый анализ является важнейшим приемом определения сопоставимости аналогичных компаний с той, чьи акции (бизнес) оцениваются. Во - первых, с помощью финансового анализа можно определить рейтинг оцениваемой компании в списке аналогов; во - вторых, он позволяет обосновать степень доверия оценщика к конкретному виду мультипликатора в общем их числе, что в конечном счете определяет вес каждого варианта стоимости при выведении итоговой величины; в - третьих, финансовый анализ является основой для внесения необходимых корректировок, обеспечивающих увеличение сопоставимости и обоснованности окончательной стоимости оцениваемых акций (бизнеса).

Расчет оценочных мультипликаторов (коэффициентов, показывающих отношение рыночной цены предприятия или акции к финансовой базе) происходит в следующем порядке:

1. Определить цену акции по всем компаниям, выбранным в качестве аналога - это даст значение числителя в формуле.

2. Вычислить финансовую базу (прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и т.д.) либо за определенный период, либо по состоянию на дату оценки - это даст величину знаменателя.

На практике, при оценке акций (бизнеса) предприятия используются два типа мультипликаторов: интервальные и моментные. К интервальным мультипликаторам относятся:

· цена/прибыль;

· цена/денежный поток;

· цена/ дивидендные выплаты;

· цена/выручка от реализации.

К моментным мультипликаторам относятся:

· цена/балансовая стоимость активов;

· цена/ чистая стоимость активов.

Группа мультипликаторов цена/прибыль, цена/денежный поток является наиболее применяемой, так как информация о прибыли оцениваемой компании и предприятий-аналогов является наиболее доступной.

Возможность применения того или иного мультипликатора группы цена/дивиденды зависит от целей оценки. Если оценка акций проводится в целях поглощения предприятия, то способность выплачивать дивиденды не имеет значения, так как оно может прекратить свое существование в привычном режиме хозяйствования. При оценке контрольного пакета акций оценщик ориентируется на потенциальные дивиденды, так как инвестор получает право решения дивидендной политики. Мультипликаторы данной группы при оценке акций целесообразно использовать, если дивиденды выплачиваются достаточно стабильно как в аналогах, так и в оцениваемой компании.

Мультипликатор цена/выручка от реализации используется редко, в основном для проверки объективности результатов, получаемых другими способами или для оценки акций (бизнеса) предприятий сферы услуг (реклама, страхование и т.п.).

Оптимальная сфера применения мультипликатора цена/балансовая стоимость - оценка холдинговых компаний, либо необходимость быстро реализовать крупный пакет акций. Финансовой базой для расчета являются чистые активы оцениваемой компании и компаний-аналогов.

Myльтипликатop цена/чистая стоимость активов применяют в том случае, если соблюдаются следующие требования:

· оцениваемая компания имеет значительные вложения в собственность (недвижимость, ценные бумаги, газовое или нефтяное оборудование);

· основной бизнеса компании являются хранение, покупка и продажа такой собственности, при этом управленческий и рабочий персонал добавляет к продукции в этом случае незначительную стоимость.

Определение итоговой величины стоимости состоит из трех основных этапов:

· выбора величины мультипликатора;

· взвешивания промежуточных результатов;

· внесения итоговых корректировок.

Выбор величины мультипликатора является наиболее сложным этапом, требующим особенно тщательного обоснования, зафиксированного впоследствии в отчете об оценке акций (бизнеса) предприятия. Поскольку одинаковых компаний не существует, диапазон величины одного и того же мультипликатора по компаниям-аналогам бывает достаточно широк. Оценщик отсекает экстремальные величины и рассчитывает среднее значение мультипликатора по группе аналогов. Затем проводит финансовый анализ, причем для выбора величины конкретного мультипликатора использует финансовые коэффициенты и показатели, наиболее тесно связанные с данным мультипликатором по величине финансового коэффициента определяет положение (ранг) оцениваемой компании в общем списке. Полученные результаты накладываются на ряд мультипликаторов, и достаточно точно определяется величина, которая может быть использована для расчета стоимости акций (бизнеса) рассматриваемой компании.

Проделав данную процедуру с различными мультипликаторами, оценщик в зависимости от конкретных условий, целей и объекта оценки, степени доверия к той или иной информации придает каждому мультипликатору свой вес. На основе взвешивания получается итоговая величина стоимости акций (бизнеса), которая может быть взята за основу для проведения последующих корректировок.

Наиболее типичными являются следующие корректировки. Портфельная скидка предоставляется при наличии непривлекательного для покупателя характера диверсификации производства. Оценщик при определении окончательного варианта стоимости должен учесть имеющиеся активы непроизводственного назначения. Если в процессе финансового анализа выявлены либо недостаточность собственного оборотного капитала, либо экстренная потребность в капитальных вложениях, полученную величину необходимо вычесть. Возможно применение скидки на ликвидность.

Как видно, метод рынка капитала при оценке акций (бизнеса) действующего предприятия достаточно сложен и трудоемок в применении. Однако, результаты, полученные с помощью этого метода, имеют хорошую объективную основу, уровень которой зависит от возможности привлечения широкого круга компаний-аналогов.

Метод отраслевых коэффициентов

Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой бизнеса предприятия и определенными финансовыми параметрами.

Отраслевые коэффициенты рассчитываются на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами за ценой продажи различных действующих предприятий и их важнейшими производственно-финансовыми характеристиками. В результате многолетних обобщений, в странах с развитой рыночной экономикой разработаны достаточно простые формулы определения стоимости бизнеса предприятия.

Например, цена бензозаправочной станции колеблется в диапазоне 1,2 - 2 месячной выручки, рекламные агентства продаются за 0,7 годовой выручки, бухгалтерские фирмы - за 0,5 годовой выручки, а цена предприятия розничной торговли может быть определена следующим образом: 0,75 - 1,5 величины чистого годового дохода увеличивается на стоимость оборудования и запасов, которыми располагает предприятие.

Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения в российской практике оценки бизнеса в связи с отсутствием необходимой информации, сбор и обобщение которой требуют длительного периода времени и определенной экономической стабильности.

Как видно, несмотря на достаточно широкий спектр современных методов оценки бизнеса предприятий, ни один из них не является универсальным. Каждый подход и каждый метод в рамках одного подхода имеет свои преимущества и ограничения и каждый по - своему освещает стоимость предприятия. Вид определяемой стоимости, цель и задача оценки, безусловно, являются определяющими критериями выбора подхода и метода оценки, но при этом необходимо учитывать, что объективность оценки будет выше, если оценщик сумеет найти возможность применения нескольких подходов к определению стоимости бизнеса предприятия.

Затратный подход к оценке бизнеса предприятия

· Метод замещения

· Метод расчета ликвидационной стоимости

· Метод накопления активов

· Метод скорректированной балансовой стоимости

Затратный подход рассматривает предприятие прежде всего как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для ведения его бизнеса: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарный знак, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Суть данного подхода заключается в том, что сначала оцениваются и суммируются все активы предприятия (нематериальные активы, здания, машины, оборудование, запасы, дебиторская задолженность, финансовые вложения и т.д.). Далее из полученной суммы вычитают текущую стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина показывает стоимость собственного капитала предприятия. Для расчетов используются данные баланса предприятия на дату оценки (либо на последнюю отчетную дату).

Из вышесказанного вытекают основные преимущества и недостатки затратного подхода: основное преимущество - в своей большей части он основан на достоверной фактической информации о состоянии имущественного комплекса предприятия и поэтому менее умозрителен; основной недостаток - он не учитывает будущие возможности бизнеса предприятия в получении чистого дохода. Кроме того, некоторые методы, например метод накопления активов или ликвидационной стоимости, довольно сложны и трудоемки в практическом использовании.

Но, несмотря на свои недостатки, затратный подход к оценке предприятия в условиях переходной экономики наиболее актуален (по сравнению с доходным и сравнительным подходами, применимость которых зачастую бывает ограничена отсутствием достоверной информации по текущим и будущим чистым доходам предприятия, а также отсутствием рыночных данных о фактических продажах аналогичных предприятий ввиду отсутствия рынка слияний и поглощений предприятий и слабости фондового рынка). Это обусловлено в первую очередь наличием, как правило, достоверной исходной информации для расчетов, а также использованием в определенной мере известных, традиционных для отечественной экономики затратных (имущественных) подходов к оценке стоимости предприятия.

Метод замещения

Метод замещения используется для определения стоимости замещения предприятия и заключается в определении расходов в текущих ценах на строительство предприятия, имеющего с оцениваемым аналогичную полезность, но построенного в современном архитектурном стиле, с использованием прогрессивных проектных и технологических нормативов, с применением новых материалов, конструкций и оборудования.

При реализации метода замещения вносятся поправки на физический, функциональный и экономический (внешний) износ оцениваемого предприятия.

Наиболее сложный момент применения данного метода - определение удельной стоимости строительства функционального аналога оцениваемого предприятия.

Некоторые специализированные научно-исследовательские институты осуществляют разработку показателей стоимости на потребительскую единицу строительной продукции (в том числе для производственных зданий и сооружений), причем расчеты производятся в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на строительные ресурсы.

Следует отметить, что метод замещения всегда использовался в советской практике оценки стоимости при разработке технико-экономических обоснований строительства объекта. В настоящее время представляется возможным использование этого метода для приблизительных расчетов рыночной стоимости предприятия (с соответствующими поправками на все виды износа оцениваемого предприятия).

Метод расчета ликвидационной стоимости

Метод ликвидационной стоимости при оценке бизнеса предприятия применяется, когда предприятие находится в ситуации банкротства или ликвидации, либо есть серьезные сомнения в способности предприятия оставаться действующим и продолжать свой бизнес.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и закрытии его бизнеса, раздельной распродаже активов и после расчетов со всеми кредиторами.

Различают три вида ликвидационной стоимости:

1. Упорядоченную, когда распродажа активов ликвидируемого предприятия осуществляется в течение разумного периода времени, с тем чтобы можно было получить максимально возможные цены продажи активов.

2. Принудительную, когда активы предприятия распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе.

3. Стоимость прекращения существования активов предприятия, когда активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются. Стоимость предприятия в этом случае представляет собой отрицательную величину, так как в этом случае требуются определенные затраты на уничтожение материальных активов.

Последовательность работ по расчету упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия, т. е. стоимости, которую можно получить при упорядоченной ликвидации бизнеса предприятия, состоит в следующем:

1. Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия.

2. Расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию.

3. Корректировка текущей стоимости активов.

4. Определение величины обязательств предприятия.

5. Вычитание из текущей (скорректированной) стоимости активов величины обязательств предприятия.

Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия осуществляется с целью максимизировать, на- сколько это возможно, выручку от продажи активов для погашения имеющейся за предприятием задолженности.

Как правило, предполагается, что бизнес предприятия прекращается и осуществляется лишь процесс ликвидации предприятия. Ликвидация крупного пpeдпpиятия занимает около двух лет.

Расчет текущей стоимости активов осуществляется с помощью метода накопления активов, с использованием данных баланса предприятия на дату оценки (либо на последнюю отчетную дату). Проверка и корректировка счетов баланса производятся одновременно с проведением инвентаризации имущества предприятия на дату оценки. Инвентаризация имущества предприятия осуществляется в соответствии с мeтoдичecкими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств. Одновременно с инвентаризацией имущества предприятия рассчитываются рыночная стоимость земельного участка, на котором оно расположено и текущая стоимость остальных активов.

Корректировка текущей стоимости активов. При расчете ликвидационной стоимости предприятия необходимо учесть и вычесть из стоимости активов затраты, связанные с их ликвидацией. Это административные издержки по поддержанию paбoты предприятия вплоть до завершения его ликвидации, комиссионные выплаты, необходимые налоги и сборы, выходные пособия и выплаты, расходы на перевозку проданных активов и пр. Вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется на дату оценки по повышенной ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск и срок поступления денег.

После корректировки статей актива баланса, необходимо осуществить корректировку пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженности. Особое внимание при этом необходимо уделить расчетам по привилегированным акциям, налоговым платежам, а также по так называемым условным обязательствам, которые часто возникают в результате текущих или потенциально возможных судебных разбирательств. Возможно, что в ходе анализа кредиторской задолженности можно будет провести переговоры по изменению условий возврата долгов предприятия.

После определения всех затрат, связанных с ликвидацией предприятия, скорректированная стоимость всех активов баланса уменьшается на сумму затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также на величину всех обязательств предприятия. Таким образом, получается величина ликвидационной стоимости предприятия.

Метод накопления активов

Метод накопления активов используется для определения рыночной стоимости предприятия. Суть метода заключается в определении рыночной стоимости каждого актива и пассива баланса и вычитании из суммы активов всех задолженностей предприятия.

Как и в других методах оценки предприятий, нормализация финансовой отчетности, т.е. исключение непроизводственных, единовременных, излишних доходов и расходов, является необходимым шагом, предваряющим собственно оценку. В случае реализации метода накопления активов нормализация бухгалтерской отчетности имеет определенную специфику: корректировки вносятся не в доходы и расходы предприятия за период предыстории, а в содержание статей последнего отчетного баланса предприятия.

Расчет рыночной стоимости предприятия методом накопления активов включает в себя следующие этапы:

1. Оценка рыночной стоимости нематериальных активов предприятия.

2. Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия.

3. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования.

4. Оценка товарно-материальных запасов.

5. Оценка дебиторской задолженности.

6. Оценка финансовых вложений.

7. Оценка расходов будущих периодов.

8. Оценка пассивов предприятия в части:- целевого финансирования и поступлений;- заемных средств;- кредиторской задолженности;- расчетов по дивидендам;- резервов предстоящих расходов и платежей;- прочих пассивов (долгосрочных и краткосрочных).

9. Определение стоимости собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости всех активов текущей стоимости всех обязательств.

Оценка рыночной стоимости нематериальных активов, недвижимости, машин и оборудования, принадлежащих предприятию, производится в соответствии с общепринятыми специальными методами оценки этих объектов с использованием трех основных оценочных подходов: затратного, доходного и рыночного.

Оценка товарно-материальных запасов производится после внесения поправок к балансовой стоимости, учитывающих рыночные цены на эти активы и инфляционные процессы. Необходимо также добавить затраты на транспортировку и складирование запасов, если они не были учтены при постановке на баланс. Затраты в незавершенном производстве оцениваются по фактической себестоимости производства, товары отгруженные - по рыночной стоимости.

Оценка дебиторской задолженности начинается с ее анализа. Составляется список дебиторов, определяется срок возврата долга, анализируются возможности возврата долга в сроки, предусмотренные соответствующими договорами. Если делается вывод о невозможности возврата долга, долг списывается с баланса как безнадежный и не подлежит оценке. Не подлежат оценке также долги учредителей по их взносам в уставный капитал. Во всех других случаях дебиторская задолженность оценивается по текущей стоимости, исходя из сроков возврата долга. Ставка дисконтирования при этом должна учитывать риск, связанный с возвратом долга.

Оценка финансовых вложений осуществляется исходя из рыночной стоимости на дату оценки, при этом стоимость собственных акций предприятия, выкупленных у акционеров, вычитается из общих вложений. Оценка пассивов предприятия осуществляется по балансовой стоимости на дату оценки.

Метод накопления активов применяется для оценки бизнеса действующих предприятий, обладающих значительными активами, холдинговых или инвестиционных компаний (которые сами не создают доход), когда у предприятия отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности (например, недавно созданное предприятие), когда деятельность предприятия в значительной степени зависит от контрактов (например, строительные организации), или у предприятия отсутствуют постоянные заказчики, или, наконец, значительную часть активов предприятия составляют финансовые активы (денежные средства, дебиторская задолженность, ликвидные ценные бумаги и пр.). Хотя метод накопления активов и является довольно трудоемким в применении, но часто в этих случаях он является единственно возможным

Метод скорректированной балансовой стоимости

Метод корректированной балансовой стоимости, или метод чистых активов предприятия, предполагает анализ и корректировку всех статей баланса предприятия, суммирование стоимости активов и вычитание из полученной суммы скорректированных статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженностей.

Корректировка статей баланса в целях оценки стоимости предприятия заключается как в нормализации бухгалтерской отчетности (в том числе и статей баланса), так и в пересчете статей актива и пассива баланса в текущие цены.

Пересчет статей актива баланса предприятия в текущие цены состоит:

· в определении остаточной восстановительной стоимости основных средств и нематериальных активов;

· в определении фактической текущей стоимости незавершенного производства;

· в анализе и оценке долгосрочных финансовых вложений;

· в анализе и оценке по текущим ценам запасов и затрат;

· в анализе и определении текущей стоимости имеющихся у предприятия задолженностей.

После такой корректировки статей баланса, можно рассчитать чистую стоимость активов предприятия по следующему алгоритму:

1. Суммируются статьи баланса предприятия:- остаточная стоимость нематериальных активов;- остаточная стоимость основных средств;- оборудование к установке;- незавершенные капитальные вложения;- долгосрочные финансовые вложения;- прочие необоротные активы;- производственные запасы;- животные на выращивании и откорме;- остаточная стоимость малoцeнных и быстроизнашивающихся предметов;- незавершенное производство;- расходы будущих периодов;- готовая продукция;- товары;- прочие запасы и затраты;- товары отгруженные;- расчеты с дебиторами;- авансы, выданные поставщикам и подрядчикам;- краткосрочные финансовые вложения;- денежные средства;- прочие оборотные активы.

2. Суммируются обязательства (задолженности) предприятия по следующим статьям пассива баланса:- целевое финансирование и поступления;- арендные обязательства;- долгосрочные кредиты банков;- долгосрочные займы;- краткосрочные кредиты банков;- кредиты банков для работников;- краткосрочные займы;- расчеты с кредиторами;- авансы, полученные от покупателей и заказчиков;- расчеты с учредителями;- резервы предстоящих расходов и платежей;- прочие краткосрочные пассивы.

3. Из суммы активов вычитается сумма пассивов.

4. К полученной разности прибавляется рыночная стоимость земли, и получается сумма чистых активов предприятия.

Следует отметить, что величина стоимости, полученная с использованием данного метода расчета, характеризует низший уровень стоимости оцениваемого предприятия.

Метод чистых активов, или метод скорректированной балансовой стоимости как метод оценки предприятия соответствует общепринятым принципам бухгалтерского учета (GAAP), рекомендован к использованию российскими государственными органами (Приказ Министерства финансов Российской Федерации №10н, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг №03-6/пз от 29 января 2003 года "Об утверждении порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ") и широко используется в тех случаях, когда речь идет о сделках с государственной и муниципальной собственностью.

Задачи

Какова рыночная стоимость дебиторской задолженности по продажам в рассрочку, если балансовая величина этой задолженности составляет 1,5 млн. руб. и предусмотрено ее погашение в два приема поровну через 1 и 3 месяца? Ставка дисконта, учитывающая риски неплатежа, рана 12% годовых

1.5 млн. руб.*12%/100=180тыс. руб.

1.5млн. руб.+180 тыс. руб.=1.68 млн. руб.

1.68 млн. руб./2=840 тыс. руб.

Рыночная стоимость ликвидной облигации на конкурентном рынке равна 120 руб. Ее номинальная стоимость – 140 руб., номинальная ставка годового купонного процента – 19%. Срок до погашения облигации – 2 года. Ставка налога – 15%. Какова фактическая ставка дохода по этой облигации?

140-19%

=16%

120-Х%

140/19=7.3 руб.- ежегодные выплаты

120/16=7.5 руб. ежегодные выплаты

7.5*15/100=1.1 руб. ставка налога

7.5-1.1=6.4 руб. фактическая ставка доход в год

6.4*2=12.8 руб. фактическая ставка дохода за 2года

Слов:	13897
Символов:	119346
Размер:	233.10 Кб.

Название реферата: Оценка недвижимости