Оценка стоимости недвижимости

Задача 7.
Объект недвижимости будет приносить владельцу доход в размере 12 млн. руб. в конце каждого года в течение 5 лет, после чего ожидается продать объект за 150 млн. руб. Определить текущую стоимость объекта, если ставка дисконта равна 10%.

Текущую стоимость объекта определим по формуле:

где текущая стоимость объекта;

денежный поток периода t;

ставка дисконтирования;

стоимость реверсии или остаточной стоимости.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии должна быть продисконтирована по фактору последнего прогнозного года и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, текущая стоимость объекта составляет 138,63 млн. руб.

Задача 19.
Банк договорился об аренде помещения у фирмы под офис на 4 года. В целях экономии на налогах банк оплатил аренду в виде выдачи фирме беспроцентного кредита в 200 000 у.е. на 4 года. Ставка процента составляет 7,72%. Определите величину фактической арендной платы банка за аренду офиса.

Для определения величины фактической арендной платы банка за аренду офиса воспользуемся функцией денежной единицы – взносом на амортизацию денежной единицы:

200 000 у.е. * 0,30006 = 60 012 у.е. – сумма ежегодной арендной платы;

60 012 * 4 = 240 048 у.е. – сумма арендной платы за 4 года;

240 048 – 200 000 = 48 048 у.е. – сумма начисленных процентов.

Таким образом, фактически банк выплатит 48 048 у.е. за аренду офиса за 4 года.

Задача 27.
Объектом оценки является право аренды офисного центра. Предположим, что ставка по государственным обязательствам составляет 8,4%. Оценщик считает, что риск может быть оценен в 5%, а привлечение дополнительных средств не потребуется. Продажа права аренды такого объекта занимает около 3-х месяцев. Срок предполагаемого возврата капитала 10 лет. Определить значение коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации (при расчете методом кумулятивного построения) равен сумме: безрисковой ставки дохода, премии за риск, вложения в недвижимость, премии за низкую ликвидность недвижимости, премии за инвестиционный менеджмент.

а) безрисковая ставка дохода – 8,4% (по условию);

б) премия за риск инвестиций – 0 (привлечение дополнительных средств не потребуется);

в) поправка на ликвидность – 3% (принята на уровень долларовой инфляции за время продажи права аренды офисного центра – около 3-х месяцев);

г) поправка за инвестиционный менеджмент – 5% (по условию);

д) норма возврата – 10% (100% / 10 лет = 10%).

Получаем:

Коэффициент капитализации = 8,4 + 3 + 5 + 10 = 26,4%.

Задача 34.
Имеется земельный участок 100*100 м. Схема зонирования разрешает использовать участок одним из четырех способов:

1) строительство многоквартирного дома (на 65 квартир, 12000 д.е. за квартиру, 580000 д.е. затраты на строительство);

2) разбивка на участки под строительство коттеджей (25 участков по 5000 д.е. за участок, 25000 д.е. затраты на оплату юридических и инженерных услуг);

3) размещение на участке склада строительных материалов (чистый доход от продажи 1 м2
– 30 д.е., площадь склада – 9500 м2
, затраты на оборудование склада – 60 000 д.е.);

4) организация на участке уличной торговли (1100 д.е. – доход, приносимый 1 фронтальным метром).

Выбрать вариант наиболее эффективного использования.

Вариант наиболее эффективного использования будем выбирать, исходя из максимальной доходности (максимума дохода собственности и стоимости участка). Для каждого варианта рассчитаем чистый операционный доход (ЧОД), который представляет собой разность действительного валового дохода (ДВД) и операционных расходов (ОР):

1) ДВД = 65*12 000 = 780 000; ЧОД = 780 000 – 580 000 = 200 000 д.е.

2) ДВД = 25* 5 000 = 125 000; ЧОД = 125 000 – 25 000 = 100 000 д.е.

3) ДВД = 9500*30 = 285 000; ЧОД = 285 000 – 60 000 = 225 000 д.е.

4) при расчете дохода от уличной торговли будем считать, что стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости, т.е. допустим, что земельный участок в данном случае имеет 200 фронтальных метров, тогда доход будет равен: 200*1100 = 220 000 д.е.