1.
Характеристики і
класифікації об'єктів
нерухомості
Одним з основних завдань на сучасному етапі розвитку й становлення ринку нерухомості в нашій країні є розробка Єдиного класифікатора об'єктів нерухомості, бо їх класифікація сприяє більш успішному вивченню таких об'єктів. На практиці застосовують різні принципи класифікації залежно від походження та призначення об'єктів нерухомості. Зокрема, виходячи із специфіки, необхідно розуміти різницю між об'єктами нерухомості й основними фондами.
1.1 Система класифікацій об'єктів нерухомості
Визначення об'єктів нерухомості припускає виділення в їх структурі двох складових:
1. Природні об'єкти
- земельна ділянка, ліс й багаторічні на садження, відособлені водні об'єкти та ділянки надр.
2.
Штучні об'єкти (споруди):
житлові -
малоповерховий будинок (до 3 поверхів), багатоповерховий будинок (від 4 до 9 поверхів), будинок підвищеної поверховості (від 10 до 20 поверхів), висотний будинок (понад 20 поверхів). Об'єктами житлової нерухомості можуть також бути кондомініум, кімната, квартира, секція (під'їзд), поверх в під'їзді, дачний будинок;
комерційні
- офіси, ресторани, магазини, готелі, гаражі, що орендуються, склади, будівлі та споруди, цілісні майнові комплекси;
громадські будівлі й споруди:
- лікувально-оздоровчі - (лікарні, поліклініки, будинки престарілих і будинки дитини, санаторії, спортивні комплекси і т.д.);
- навчально-виховні - (дитячі сади і ясла, школи, училища, технікуми, інститути тощо);
- культурно-просвітницькі (музеї, виставкові комплекси, парки культури і відпочинку, будинки культури, театри, цирки, планетарії, зоопарки, ботанічні сади);
- спеціальні будівлі та споруди – адміністративні (міліція, суд, прокуратура, органи влади), пам'ятники, меморіальні споруди, вокзали, порти і т. ін.;
інженерні споруди -
меліоративні споруди, дренаж і т. ін.
Кожну з цих груп можна розбити на підгрупи на основі дезагрегації на базі різних типологічних критеріїв.
Штучні об'єкти можуть бути повністю збудовані й готові до експлуатації, можуть вимагати реконструкції або капітального ремонту, а також належати до об'єктів незавершеного бу
дівництва.
До них відносять об'єкти, на які в установленому порядку не оформлені документи про прийом в експлуатацію. Об'єкти незавершеного будівництва можна розподілити на дві групи: об'єкти, на яких ведуться роботи, і об'єкти, на яких
роботи припинені.
Відповідно до діючого порядку розрізняють:
консервацію та повне припинення будівництва.
Рішення про припинення будівництва ухвалює забудовник. В рішенні повинні бути вказані причини консервації або повного припинення будівництва, а також:
- при консервації - термін, на який консервується (тимчасово припиняється) будівництво, умови консервації, найменування організації, на яку покладаються підготовка будівництва до консервації, відповідальність за збереження збудованих об'єктів;
- при повному припиненні будівництва – порядок ліквідації та використання вже збудованих об'єктів або їх частин, змонтованих конструкцій і устаткування, реалізації завезених на будівництво матеріальних цінностей.
Класифікація штучних об'єктів відповідно до ступеня готовності до експлуатації приведена на рис. 2.1.
З погляду покупців комерційної нерухомості ця категорія розподіляться на дві групи, коли об'єкти нерухомості придбано:
з метою отримання доходу;
для розвитку бізнесу й подальшої роботи на об'єкті, що купується.
Представники першої групи дотримуються чіткого правила: купувати лише той об'єкт, який здатний приносити щомісячний дохід 3% від вкладених засобів та окупається не пізніше, ніж через три роки. Менш прибуткові об'єкти нерухомості можуть цікавити покупців, націлених на придбання об'єктів для відповідної діяльності. Для таких покупців можливий термін окупності й чотири-п'ять років.
1
.2 Класифікації житлових об'єктів нерухомості
Стосовно житлових об'єктів нерухомості варто виділити кілька типологічних побудов:
1. Залежно від переваг цільових груп споживачів житла та
рівня їх платоспроможності (маркетинговий підхід) прийнято
виділяти:
Житло високого ступеня комфортності
(елітне). Кожна епоха й країна має властиві лише їм уявлення про елітність житла. Наприклад, декілька десятиріч тому в СРСР елітними вважалися "сталінські висотки", "цековскі будинки". Отримати в них житлову площу могли лише високопосадові партійні діячі, урядовці, видатні вчені, народні артисти, словом, еліта радянського суспільства.
В даний час рівень елітності житла в різних містах різний. Проте існують загальні вимоги до житла цього типу. Так, багатовіковий досвід британських ріелтерів вказує на те, що основними критеріями елітності є три - по-перше, місцерозташування, по-друге - місцерозташування, по-третє - місцерозташування (місце розташування об'єкта).
Російські фахівці ринку нерухомості виділили вісім критеріїв елітності, відсутність хоча б одного з яких істотно знижує шанси будинку належати до елітних:
- місце - світле, чисте, з хорошою енергетикою. Прибудинкова територія обов'язково із зеленими насадженнями, місцем для відпочинку та дитячим майданчиком, відкрита, але огороджена й під охороною. Гарний вид з вікон: на воду чи зелені насадження. Близькість до центру;
- будинок повинен бути збудований з надійних екологічних матеріалів, із застосуванням сучасних технологій, мати цікаве архітектурне рішення, мати невелику кількість квартир (від 5 до 30). Часто елітність будинку визначає ім'я архітектора;
- клубність. Важливо не лише, де ви живете, але й те, хто живе поруч з вами: їх соціальний, культурний, фінансовий рівень. В елітному будинку, як правило, живуть представники "вищого класу" (а не представники "середнього класу"). Соціокультурною одиницею елітного житла є саме будинок з мешканцями (в перспективі - квартал). Кількість сусідів повинна бути не більше двох;
- наявність інженерної мережі, що дозволяє комплексне вирішення енерго- і теплопостачання, водопостачання та водовідведення, вентиляції й кондиціонування; електричне підведення повинне бути подвійним. Опалювання припускає можливість вибору однієї з трьох систем - повітряної, радіаторної, що надходить через підлогу або їх комбіноване використання. Наявність системи супутникового телебачення, оптоволоконна система зв'язку, інтернет-лінії, сучасна система охоронної й пожежної сигналізації, розширена сітка внутрішніх комунікацій. Сучасні електронні системи доступу, відеоспостереження, комп'ютерна диспетчеризація. Безшумні ліфти провідних виробників (KONE, OTIS Тіззеп). Наявність цих систем повинна закладатися на стадії проектування з можливістю їх подальшого розвитку та доповнення. Інженерні системи повинні бути виконані з екологічно чистих матеріалів, мати великий експлуатаційний термін;
- інфраструктура будинку повинна включати підземний паркінг, з якого можна потрапити в квартиру або на поверх, внутрішній дворик або прибудинкову зелену зону, магазини, пральні, службу конс'єржів, прибирання квартир, басейни, сауни, спортивні центри, салони краси, дитячу ігрову кімнату, причому все це повинне бути закрите для "зовнішнього світу" й вписано в структуру об'єкта нерухомості, щоб мешканці могли отримати послуги, не залишаючи свого будинку;
- елітні будинки. Справжній елітний будинок - це бренд з властивими йому рисами: назва, легенда, унікальність, відмінність від аналогів і т.д. Коли мешканець такого будинку називає його ім'я, то йому вже непотрібно називати адресу, адже всі й так зрозуміють, про що йдеться;
- управління нерухомістю. Престиж складається не лише з вищеперерахованих критеріїв, але й з рівня керівної компанії, яка повинна забезпечувати повсякденний комфорт на такому рівні, щоб мешканці постійно відчували свою елітність;
- ціна частіше за все є основною ознакою елітності житла. Коливання цін від 1000 до 5000 доларів США за м2
і вище залежить від названих вище критеріїв.
Місце розташування, основний критерій елітності - є основним чинником ціноутворення. Ціна однакових будинків у різних районах міста, буде різною (отримати дозвіл забудови в історичному центрі дуже важко, тому вартість квартири там завжди буде вищою, ніж в інших районах). Крім розташування будинку на ціну впливають проект і розвинутість інфраструктури, які можуть частково компенсувати недоліки місця розташування.
Для малоповерхових будинків котеджного типу, що входять до складу елітних, характерним є те, що відстань від міста повинна бути в межах 1 год руху.
Житло підвищеної комфортності, що відповідає запитам і
доходам громадян, яких прийнято називати "середнім класом ".
Споживацький попит на житло цього типу припускає наявність таких основних характеристик:
- можливість розміщення в різних районах міста, крім місць масового будівництва дешевого панельного житла;
- гарний вид з вікон;
- індивідуальне планування;
- мінімальний розмір квартир 50-60 м2
, а максимальний визначається замовником;
- розподіл на житлову й нежитлову (гостьову) зони;
- кілька санвузлів;
- високий ступінь звуко- та теплоізоляції;
- ефективна припливно-витяжна вентиляція, кондиціонери, телекомунікаційні сіті, швидкісний ліфт, регульоване опалювання;
- наявність двох і більше ізольованих кімнат за конфігурацією наближених до квадрата, і великої кухні (площею не менш як 15 м2
);
- цілодобова охорона. Концепція охорони повинна розроблятися для кожного конкретного будинку. В комплекс охоронних пристроїв входять відеокамери, домо-фони, відеофони, керовані з пульта та безліч інших систем - усе, що дозволяє мешканцям відчувати себе в будинку в цілковитій безпеці;
- дерев'яні або пластикові вікна із склопакетами відомого своєю якістю виробника;
- надійні металеві двері;
- конструкція підлоги з бетонною стяжкою і системою підігріву або утеплювачем;
- інженерні комунікації з метало пластику;
- парковка для машин.
Малоповерхові будинки, розташовані у приміській зоні, повинні відрізнятися високою міцністю, довговічністю та низькою теплопровідністю стін, а також наявністю інженерних мереж.
Останнім часом усе більший інтерес, як у споживачів, так й у професійних учасників ринку нерухомості, викликає концепція інтелектуальної будівлі, яка зародилася в США на початку 1980-х р. Інтелектуальна будівля є комплексом, в якому за допомогою спеціальних технічних засобів створені ідеальні умови для мешкання, забезпечується необхідний рівень захисту від стихійного лиха і несанкціонованого доступу, максимально раціонально витрачаються енергетичні та комунальні ресурси. Управління інтелектуальною будівлею здійснюється за допомогою інтегрованих в єдиний інформаційний простір систем, що дозволяють максимально підвищити ефективність функціонування служб при одночасному зниженні експлуатаційних витрат у житлових будівлях. При цьому забезпечується циркуляція всього потоку інформації будівлі за допомогою єдиної кабельної архітектури.
Централізоване управління інтелектуальною будівлею не відміняє існування різних експлуатаційних служб - воно дозволяє зняти з них частину навантаження, а також оптимальним чином координувати їх діяльність за допомогою ресурсних, інформаційних і сигнальних зв'язків.
Приклад сигнального зв'язку наочно простежується у взаємодії квартирної та будинкової систем безпеки. Так, аварійні сигнали з квартирних датчиків системи контролю доступу та протипожежної безпеки надійдуть не лише на центральний диспетчерський пульт, але й на встановлений у квартирі монітор. Якщо господар відсутній, сигнали надійдуть на його мобільний або робочий телефон. Схема побудови інтелектуального сучасного житлового будинку включає: управління освітленням, мікрокліматом (за заданими параметрами температури й вологості повітря система встановлює локальні режими роботи пристроїв опалювання, кондиціонування та вентиляції); систему безпеки (відео спостереження, охоронно-пожежна сигналізація, контроль доступу, контроль витікання води); управління автоматикою та побутовою технікою (штори, жалюзі, двері тощо); управління аудіо (відео) апаратурою й багатозонним розподілом звукових і відеосигналів; управління ліфтами; системи телефонізації та доступ до мережі Інтернет; пожежогасіння та димовідведення; відеодомофон; контроль якості води; прийом ефірного і цифрового супутникового телебачення; резервне електро- і водопостачання; фасадне освітлення і т.д.
Типове житло.
Цей клас житла ще називають житлом економ-класу, для нього характерне:
- розміщення в будь-якому районі міста;
- відповідність архітектурно-планувальних параметрів сучасним будівельним нормам і правилам;
за конструктивно-технологічними параметрами - це панельні та цегляно-монолітні будинки. Сучасні панельні будинки за своїми характеристиками не лише не поступаються цегляним або монолітним, але й перевершують їх. Сучасні технології утеплення зовнішніх стін і міжповерхових перекриттів дозволяють усувати всі "типові недоліки" панельних будинків: звукопровідність, погану теплопровідність, низькі стелі, незручне планування.
З середини 90-х років швидкими темпами розвивається монолітне житлове будівництво, якому на думку фахівців, належить майбутнє, бо вартість будівництва монолітних будинків можна співставити з вартістю панельних (в багатьох країнах світу навіть нижче). Швидкість будівництва монолітного будинку вже не поступається панельному (можливе зведення одного поверху за день). Термін служби монолітного будинку складає 100 років, а його конструктивні особливості дають можливість витримати землетрус силою до 8 балів. Нормативне навантаження на міжповерхові перекриття в монолітному будинку (600 кг на 1 м2
) в 3 рази вище, ніж у панельному будинку, звукоізоляція теж вища.
Конструктивна жорсткість й міцність (як наслідок - рівномірне осідання всього будинку) дозволяють проводити якісні оздоблювальні роботи практично одразу ж після зведення будинку (в панельному це можливо лише через рік після завершення будівництва). Монолітні будинки легше реконструювати для продовження їх життєвого циклу.
Для малоповерхової приміської забудови характерні не лише технічні характеристики, але й забезпеченість основними об'єктами соціально-побутового призначення.
Житло низьких споживчих якостей (низький економ-клас).
Вимоги до житла цього типу вельми невисокі, бо воно призначено для населення з низькою платоспроможністю:
- розміщене в непрестижних районах;
- віддалене від основних транспортних комунікацій;
- належить до будівель "старої фундації", капітальних і ремонтно-будівельних робіт, будинків першого покоління індустріального житлового будівництва;
- квартири розміщені на перших поверхах будинків інших типів;
- занижені архітектурно-планувальні характеристики.
2. На підставі містобудівних орієнтирів виділяють:
- будинки "старої фундації", збудовані в дореволюційний період;
- будинки, споруджені в період 1917 - кінця 30-х рр., що відрізняються лаконізмом архітектурно-планувальних рішень і розташовані в безпосередній близькості до місця роботи того періоду, малопрестижні в даний час, але мають високі конструктивно-технологічні характеристики;
- “сталінські будинки”, розташовані переважно у престижних, віддалених від промислових зон районах;
- будинки першого покоління індустріального житлового будівництва ("хрущовки 60-х рр."), із заниженими архітектурно-технологічними параметрами;
- будинки другого покоління індустріального житлового будівництва, збудовані в 70-80-х рр., коли в містобудівному проектуванні використовувалися більш високі норми і стандарти;
- сучасні житлові будинки, що відрізняються великою різноманітністю характеристик.
3.Залежно від матеріалу зовнішніх стін будівлі розрізняють як:
будинки з цегляними стінами, панельні, монолітні,дерев'яні та будинки змішаного типу.
4.Залежно від тривалості та характеру використання
вибіляють житло: первинне - місце постійного мешкання; вторинне - заміське житло, що використовується протягом обмеженого періоду; третинне - призначене для короткочасного мешкання (готелі, мотелі тощо).
Сьогодні, на початку третього тисячоліття, друге народження знайшла мансарда.
Більшість офісних і житлових міських будівель, зведених за індивідуальним проектом, мають наперед запроектовану мансарду. Часто люди, що купують квартиру на останньому поверсі, одразу викуповують й горище та переобладнують його під мансарду. Мансарда може бути спроектована і як складова частина Пагаторівневої квартири (в ній можна розмістити дитячу, кімнату відпочинку, спальню та навіть камінний зал або зимовий сад), як самостійна житлова площа й відповідно може бути зареєстрована як об'єкт нерухомості.
Ознаки класифікації житлових об'єктів нерухомості, що були основою для їх поділу на групи, різні, як різні мотивації, переваги та умови платоспроможності споживачів. Не можна використовувати єдиний типологічний критерій, що інтегрує вплив усіх чинників. Тому на практиці застосовують кілька критеріїв, що дають обгрунтоване уявлення про об'єкт нерухомості.
1.3 Характеристика комерційних об'єктів нерухомості
На західному ринку нерухомості, що вже сформувався, прийнята така класифікація комерційних об'єктів нерухомості (рис. 2.2). У вітчизняній практиці поки немає єдиної системи класифікації.
Ринок комерційних об'єктів нерухомості почав формуватися лише з розгортанням приватизації підприємств. Ринок комерційних об'єктів набагато менший, ніж житлових, тому й операцій на ньому менше, хоча у всьому світі комерційні об'єкти вважаються найпривабливішими. Переважаючою формою операцій в цьому секторі є оренда.
Комерційні об'єкти нерухомості можна розподілити на ті,
що приносять дохід - комерційні та ті, що створюють умови
для його отримання - промислові (індустріальні).
До об'єктів, що приносять дохід, можна віднести: магазини та торгові комплекси; готелі й розважальні центри, офіси, гаражі тощо. Об'єкти нерухомості, які створюють умови для отримання прибутку, - це складські та логістичні комплекси, об'єкти промислового призначення, індустріальні парки й ін.
1. Магазини та торгові комплекси.
В даний час торгівля і громадське харчування - сфера економіки, що інтенсивно розвивається. Об'єкти цієї сфери першими пройшли роздержавлення й приватизацію, що стимулювало їх активний розвиток.
В 1992-1995 рр. йшло інтенсивне будівництво об'єктів нерухомості для дрібнороздрібної торгівлі. Останніми роками ситуація змінилася: відбувається концентрація таких об'єктів в комплексах і зонах дрібнороздрібної торгівлі, збільшується кількість магазинів з універсальним й комбінованим асортиментом товарів. Ці магазини викликають споживацькі симпатії, оскільки вони забезпечують необхідний сервіс і культуру обслуговування.
Наприкінці 90-х років минулого сторіччя стали інтенсивно розвиватися торговельні мережі, збільшилася кількість магазинів, орієнтованих на продаж продуктів харчування та супутніх товарів за цінами нижче середніх. Особливо слід зазначити розвиток в країні крупних торгових комплексів.
Як показав досвід великих міст Європи, вдалими місцями розташування багатофункціональних торгових центрів (БТЦ) є (рис. 2.3): перетин крупних автотранспортних магістралей, близькість станцій метро й зупинок наземного транспорту. Частіше за все подібні центри розташовуються в "спальних районах" або за містом, фактично на пустирі, поблизу великої магістралі. В США БТЦ ("МАLL"), як правило, будують за межею міста, що можна пояснити значною кількістю автотранспортних засобів на душу населення, великою чисельністю населення міст й іншими чинниками.
Не слід вважати, що багатофункціональні торгові центри - це винахід Заходу. Традиція розвитку крупних торгових приміщень, пасажів, гостинних дворів, де будь-який відвідувач був би в змозі придбати все що душі завгодно, відповідно до доходу, куди можна було прийти "на інших подивитися та себе показати", йде коренями в російське минуле. В сучасній економіці процеси появи нових і модернізації старих торгових центрів неоднорідні, оскільки регіони знаходяться в різних економічних умовах і розвиваються по своїх складних законах. Наприклад, в Росії, безумовним лідером є Москва як світовий мегаполіс, існуючий в порівнянні з іншими містами в режимі найбільшого інвестиційного сприяння. В Україні, як свідчить практика, таких мегаполісів немає, хоча ряд міст розвиваються в даному напрямку досить активно.
Торгівля як сфера економічного життя якнайменш схильна піддаватися впливу негативних економічних і політичюих змін, швидко оправляється від кризи та депресій. Головним показником розвитку торгового сектора можна вважати попит, що зростає на функціональні торгові площі.
Причини дефіциту ліквідних і перспективних для інвестування торгових об'єктів нерухомості в більшості міст пов"я-зані перш за все із структурою що склалася в дореформений період нежитлової нерухомості (рис. 2.4).
Висока ціна на землю в історичному та архітектурному центрах міста примушує максимально використовувати земельну ділянку за рахунок збільшення кількості поверхів. Проте практика великих міст показує, що два поверхи - це максимум, який оптимальний для розміщення торгового комплексу, далі можна влаштовувати розважальний комплекс з боулінгом, більярдом, рестораном і барами. Поєднання торгівлі й розваг, що використовується на Заході, набуває поширення і в країнах СНД.
2.Готельні та розважальні об'єкти нерухомості.
Класифікація об'єктів нерухомості готельного типу будь-якої країни заснована на комплексі вимог до матеріально-технічного забезпечення; номенклатури та якості послуг, що надаються; рівня обслуговування.
Рівень комфорту - це найголовніший та вирішальний чинник, що впливає на визначення класу готеля. В кожній державі до розуміння рівня комфорту як критерія класифікації підходять по-різному. Ця обставина, а також ряд чинників, обумовлених культурно-історичними й національними традиціями, перешкоджають введенню в світі єдиної класифікації готелів. Іноді, навіть в межах однієї країни існує декілька систем класифікації. Наприклад, у Великобританії готелі оцінюють за рівнем сервісу й гостинності, облаштування номерів і суспільних зон, якості харчування.
Існує більше ЗО систем класифікацій рівня готелів за ступенем комфорту. Найпоширенішими серед яких є наступні:
- європейська (система "зірок"), в основі якої покладено розподіл готелів на категорії від однієї до п'яти зірок, застосовується у Франції, Австрії, Угорщині, Єгипті, Китаї, низці інших країн.
система букв (А, В, С, D), використовується в Греції (А = 4*, В = 2*, С = 3*, D = 1*); - система "корон" - у Великобританії;
система розрядів - на території колишнього СРСР: люкс, вищий А, вищий В, перший, другий, третій, четвертий. Існують й інші класифікації (таблиця 2.1).
Готель будь-якої категорії повинен мати зручні під'їзні шляхи з необхідними дорожніми знаками, прилеглу територію, що упорядкована й освітлена, майданчик з твердим покриттям для тимчасової парковки та маневрування автотранспорту (у тому числі автобусів), вивіску з назвою готелю й зазначенням його категорії, за наявності окремого входу в ресторан - вивіску з його назвою. Готель, займаючи частину будівлі, повинен мати окремий вхід. Будь-який готель повинен розташовуватися в сприятливих екологічних умовах, гарантувати безпеку життя, здоров'я гостей та збереження їх майна. В будівлі повинні бути аварійні виходи, сходи, добре помітні інформаційні показники, що забезпечують вільну орієнтацію гостей як в звичайній, так і в надзвичайних ситуаціях. Готель повинен бути обладнаний системами протипожежної безпеки, оповіщення та засобами захисту від пожежі. В готелі повинні дотримуватися санітарно-гігієнічні норми й правила, встановлені органами санітарно-епідеміологічного нагляду.До об'єктів нерухомості готельного типу відносяться наступні типи:
готель "Люкс "
- за місткістю належить до малих і середніх підприємств, звичайно розташований в центрі міста. Добре навчений персонал забезпечує рівень сервісу, що задовольняє найвимогливіших клієнтів. Характерна висока вартість номера, що включає всілякі види обслуговування;
готель середнього класу -
за місткістю більше готелю "Люкс "
(400-2000 місць). Розташовується в центрі міста або міській межі. Пропонує достатньо широкий набір послуг з цін відповідних рівню цін в регіоні або дещо вищий. Розрахований на прийом бізнесменів, туристів, учасників конгресів і конференцій тощо;
готель-апартаменти
- за місткістю до 400 місць. Характерний для великого міста з непостійним населенням. Номери - квартирного типу, використовуються як тимчасове житло, найчастіше на принципі самообслуговування. Ціни звичайно варіюються залежно від термінів розміщення. Обслуговують сімейних туристів, бізнесменів, комерсантів, що зупиняються на тривалий термін;
готель-курорт -
припускає значні відмінності за місткістю та пропонує повний набір послуг, включаючи спеціальне медичне обслуговування й дієтичне харчування. Розташовується в курортному місці;
мотель -
прості одноповерхові та двоповерхові споруди, розташовані за межами міської забудови, поблизу автомагістралей. Це - малі й середні підприємства. Рівень обслуговування середній за невеликої кількості персоналу. Клієнтами є усі категорії туристів;
приватний готель типу ВВ (нічліг і сніданок) -
малої, іноді середньої, місткості. Розташований в передмісті або сільській місцевості. В обслуговування, як правило, входять сніданок і рання легка вечеря в домашній обстановці. Клієнтами є комерсанти й маршрутні туристи, що прагнуть домашнього затишку. Готелі даного типу широко поширені в США.
отель-гарни
- надає обмежену кількість послуг: розміщення та континентальний сніданок;
пансіон
- припускає простий стандартний і обмежений спектр послуг. На відміну від отелей-гарни, тут надаються сніданки, обіди й вечері, проте лише проживаючим;
гостиний двір
- відрізняється спрощеним стандартом обслуговування, меншої місткості, відсутністю ряду суспільних приміщень (холів, вестибюлів, віталень і т.д-). В структурі гостиного двору обов'язковою є наявність ресторану або бару;
ротель
- пересувний готель, що є вагоном з двомісними відсіками, в яких розташовані крісла. Обов'язкова наявність відсіку для переодягання, туалету, ванни, холодильника;
ботель
- невеликий готель на воді, під який використовується спеціально обладнане судно;
флотель
- крупний готель, часто званий "курортом на воді". Туристам пропонуються комфортабельні номери з великим набором послуг: басейни, водні лижі, оснащення для підводного плавання та полювання, тренажерні зали, зали для конгресів і конференцій, бібліотеки, різноманітне інформаційне забезпечення (телефон, телефакс, телетайп, телевізор). Останнім часом часто використовується для організації бізнес-турів, конгрес-круїзів, навчальних турів;
флайтель -
аероготель, або "літаючий готель". Надзвичайно дорогий і нечисленний тип готелів. Обладнаний зв'язком з метеослужбами.
На цей час все більш популярним стає будівництво спортивних, розважальних і готельних комплексів в курортних зонах.
У великих містах стрімко розвивається нерухомість, яку прийнято відносити до індустрії розваг: культурно-ділові центри, будинки мод, більярдні зали, фітнес-центри, тенісні корти, аквапарк, боулінг та інші розважальні об'єкти.
3. Офісні приміщення.
При класифікації бізнес-центрів в кожному регіоні враховуються різні чинники, за якими приміщення належить до того або іншого класу. Як правило, це місцерозташування, тип і технічний рівень, якість будівлі (рівень обробки, стан фасаду, центрального входу, наявність ліфтів), якість менеджменту (управляюча компанія, наявність додаткових послуг для орендарів) тощо.
Міжнародна класифікація виділяє наступні фактори, що визначають привабливість офісних приміщень:
-місцезнаходження в центрі;
-зручний доступ;
-повністю збудована будівля;
-наявність підземного паркінгу;
-сучасні системи безпеки будівлі;
-професійний орендодавець;
-вірно оформлена документація;
-автономне теплопостачання;
-планування поверхів у вигляді офісних блоків;
-сучасні ліфти;
-цілодобова охорона та ін.
Серед чинників, що впливають на привабливість офісних центрів, створених поблизу промислових підприємств або на їх території (клас Б), можна виділити:
Позитивні - низькі орендні ставки, можливість організації класного виробництва на території сусіднього підприємства; можливість використання складських приміщень заводу; близькість офісу до власного виробництва, складу, гаражу;
Негативні -
віддаленість від центра міста, невисокий рівень сервісу; розташування в екологічно несприятливих районах; залежність будівлі від інженерної інфраструктури підприємства колишнього власника.
На ринку офісів сформувалося чотири класи (А, Б, С, Д) офісних приміщень в залежності від якісних характеристик.Така класифікація вважається міжнародного походження,
інколи в ній застосовуються знаки "+" та "-".
1) до класу А відносяться офісні приміщення в спеціалізованих бізнес-центрах, в центральних районах міста, поблизу великих транспортних магістралей. Всі приміщення цієї категорії обладнані у відповідності із західними стандартами, починаючи від самих сучасних систем телекомунікаційного зв'язку і закінчуючи системами клімат-контролю. Внутрішні приміщення, будівлі і приналежні території утримуються в зразковому стані. Тут наявні власні служби управління, обслуговування
2) офісні приміщення класу Б володіють практично всіма вище зазначеними характеристиками, але з меншим переліком додаткових послуг. Вартість оренди такої нерухомості приблизно становить від 700 до 900 дол. США за один кв. м. на рік. Орендаторами таких приміщень класу А і Б є зарубіжні і великі вітчизняні компанії;
3) клас С представлений офісами, що розташовані в готелях та інших пристосованих приміщеннях не в центрі міста, але на перехресті транспортних магістралей;
4) непристосовані для офісів приміщення, розташовані поза транспортною сіткою, відносяться до класу Д. їх перевага в тому, що є можливість отримати великих розмірів площу за низьку ціну. Основна частина вітчизняних фірм надає перевагу офісним приміщенням більш низької якості, що відносяться до класів С і Д.
Але поки що такий поділ нерухомого офісного майна в Україні не сталий, мабуть тому, що і сам ринок знаходиться на стадії зародження. Так, критерії, покладені в основу класифікації, що характеризують, насамперед, столицю України та великі міста - престижність і рівень сервісу.
До першої категорії належать найфешенебельніші об'єкти. Це, як правило бізнес-центри класу А та Б із сумарною корисною прощею понад 6000 м2
з найкращими комунікаціями, автономними системами електропостачання, опалення, кондиціонування повітря, охорони, служби технічної та комунальної підтримки тощо. У власників такої нерухомості можна орендувати приміщення представницького класу, площею від 20 до кількох тисяч квадратних метрів. Станом на листопад 2001 року їх у столиці налічується 27 одиниць. Базові орендні ставки коливаються в діапазоні 15-35 у. о. за м2
на місяць.
А-класний комплекс "у чистому вигляді" - це новозбудована металево-каркасна споруда з використанням найсучасніших матеріалів, обладнання та вишуканого оздоблення, яка спроектована, а не перебудована, як офісний комплекс із відкритим плануванням, має найкраще розміщення в центрі міста, хороші під'їзді шляхи і достатню кількість підземних маркувальних місць (не менше одного на кожні 150 м2
корисної площі). Нині тільки два київські бізнес-центри з повним правом належать до класу А: "Міленіум" і "Поділ-Плаза". 111,одо останнього, то його розташування не можна назвати найкращим, однак орендарям запропоновані технологічні і функціональні вигоди (від електронної системи доступу до фальш підлог, які дають змогу швидко реорганізовувати робочий простір і кабельне розведення до облаштування навіть кухонь найсучаснішою технікою) однозначно виводять "Поділ-Плазу" в клас А. Б-класні комплекси можуть виглядати як А-класні, де не виконується якась із вимог А-класу.
До другої категорії віднесені окремо розміщені будинки, реконструйовані спеціально під офісні комплекси також представницького класу з корисною площею менше 5000 метрів їх у Києві нараховується близько 30. звісно і орендні ставки тут менші - переважно 15-20 у. о. за м2
на місяць. За рівнем комфорту та сервісу вони тяжіють до бізнес-центрів В-класу.
До третьої категорії (це приблизно бізнес-центри класу С) належать офіси в адміністративних будинках, НДІ тощо. Плата - 8-15 у. о. за м2
на місяць. Найчастіше об'єкти цієї категорії мають коридорну систему, а оздоблення загальних приміщень подекуди незмінне з радянських часів. Якість комунікації низька, кількість ліній - обмежена.
Четверта категорія - квартири у житлових будинках, фасади яких виходять на вулицю. Ставки - 10-25 у. о. за м2
на місяць. В цій категорії офісів дешевші приміщення відповідають класу С, дорожчі - Б.
До п'ятої - специфічної категорії відносяться приміщення у промзонах (зазвичай об'єкти класу Д). їм властиві різні рівні якості ремонту і комунікацій та орендні ставки 7-12 у. о. за м2
на місяць. Здебільшого їх орендують виробничі та торгівельні компанії. Також до цієї категорії відносяться пропоновані напівпідвали чи квартири будь-де для офісного використання.
З 1995 року попит на нерухомість для офісів був стабільним і змінювався незначно, збільшуючись на 2-3% на рік.
Нині найбільшим ринком офісної нерухомості в Україні є Київ. Столичний ринок офісів розвивається найбільш динамічно у порівнянні з іншими великими містами України. Стабільний попит на сучасні офіси в Києві, особливо з боку іноземних компаній, утримує ціни на цей вид нежитлової нерухомості на досить високому рівні.
В сучасних умовах ринок офісних приміщень знаходиться у стадії розвитку. В основному на ринку домінують орендні операції. При цьому не існує єдиних правил, по яких офісна будова здається в оренду, особливо в наших умовах нечіткої законодавчої бази і високих ставок податку. Кожний договір оренди є індивідуальним і може містити багато різних умов і обмежень, у тому числі і не відображених в даній угоді.
4. Гаражі-стоянки (автопаркінги)
як комерційні об'єкти нерухомості підрозділяються на індивідуальні типові (ІТГ) та вбудовано-прибудовані (ВПГ), а також паркінги.
Індивідуальні типові гаражі, що стоять окремо або згруповані на єдиній території, криті невеликі одноповерхові будови (бокси) для зберігання автомашин (в основному такі гаражі мають стандартні розміри - 18 кв. м2
. Але зустрічаються також гаражі інших розмірів, у тому числі гаражі на два автомобілі.
Розташовуються масиви ІТГ, як правило, на територіях, не пристосованих для капітального будівництва: уздовж ліній електропередач, залізничних колій, в буферних зонах на околиці міста і т.д. Невеликі гаражні комплекси можуть розташовуватися поряд або всередині житлових масивів.
Гаражі розташовуються на тимчасово орендованих землях, через те що залізні гаражі і залізні бокси вважаються тимчасовими спорудами з правом оренди до 3 років. Таким чином, достатньо велика частина міських територій використовується вкрай нераціонально. На думку багатьох фахівців, одношарове капітальне будівництво гаражів - неприпустима розкіш.
Паркінг
- одно або багаторівневе крите замкнуте приміщення, спеціалізоване виключно для паркування та зберігання автомобілів, що охороняється, з компактно виділеними для цієї мети, позначеними розміткою місцями або боксами. На верхні рівні автомобілі підіймаються по серпантинах, розташованих по торцях споруди.
Паркінги знаходяться, в основному, в зручно розташованих місцях, щодо житлової забудови, близько до споживача. Паркінги володіють цілою низкою переваг перед звичайними гаражами: економія площі забудови, зовнішня привабливість та ін.
В об'єктах первинного ринку пропоновані місця реалізуються, в основному, за схемою пайової участі в будівництві з гнучким графіком оплати та подальшим оформленням в загальну пайову власність.
Вбудовано-прибудовані гаражі -
(вбудовані в нижньому поверсі житлової будівлі або прибудовані до житлової будівлі) - приміщення, для паркування та зберігання автомобілів з компактно виділеними для цієї мети позначеними розміткою місцями або боксами. На відміну від паркінгів вбудовано-прибудовані гаражі - це частина будівлі з іншим загальним функціональним призначенням.
Усі подібні споруди влаштовуються в цокольному (підвальному) поверсі й мають один рівень, рідше зустрічаються гаражі на першому поверсі. Будують також напівзаглиблені (підземні) паркінги в дворах майбутніх будівель.
Як правило, всі паркувальні місця у ВПГ оформляються у власність. Кількість місць майже завжди значно менше числа квартир, що будуються. До того ж зовсім не всі майбутні мешканці потребують місць паркування для свого автомобіля. Власник ВПГ затрачує мінімальну кількість часу на переміщення від своєї квартири до машини і назад.
На вартість, місця у ВПГ впливати можуть такі критерії, як спосіб організації паркувального простору, розмір одного місця, віддаленість його від виїзду.
Проте далеко не завжди відсутність в новому будинку ВПГ пояснюється конструктивними можливостями будівлі або особливостями товарної політики забудовників. За наявності поряд з майбутнім будинком великих масивів ІТГ влаштовувати ВПГ недоцільно. В той же час в центральних районах навіть при будівництві будинків, що не відносяться до вищих цінових категорій, попит на місця у ВПГ може виявитися високим через відсутність достатнього числа організованих пар-кувальних місць (ОПМ). Часто за відсутності ВПГ в дворах нових будинків обладнують платні парковки, що охороняються.
Автостоянка - будівля, споруда (частина будівлі, споруди) або спеціальний відкритий майданчик, призначений для розміщення та (або) зберігання автомототранспортних засобів. Як правило, під комплекси стоянок місто відводить за договорами тимчасової оренди території, капітальна забудова яких в найближчі 5-6 років не передбачається. Цим міські власті вирішують проблему пустирів та поповнюють районні бюджети.
Ринок гаражів і автостоянок, як й інші сектори ринку нерухомості, підрозділяється на первинний та вторинний, а вони в свою чергу - на ринок купівлі-продажу (товарний) й оренди (послуг).
Первинний ринок купівлі-продажу гаражів представлений проектами будівництва паркінгів і паркувальними місцями в будинках, що будуються. На вторинному ринку можна придбати ІТГ та місце в існуючих паркінгах. Ринок оренди формується, в основному, за рахунок пропозицій місця на автостоянках, а також приватних пропозицій зі здання в оренду ІТГ, місць в паркингах і у ВПГ.
5. Складські та логістичні комплекси
є невід'ємною частиною інфраструктури переробки вантажів. Без складів не обходиться жодна комерційна організація. Економічне зростання, що триває, породжує підвищений попит підприємців на складські приміщення.
Для ринку складських приміщень характерна стабільність і стійкість попиту, пропозиції, цін. На сьогодні спостерігаються такі форми користування складськими приміщеннями як оренда, відповідальне зберігання вантажу, відповідальне зберігання зі страховкою. Так, за кордоном, набули широкого розвитку склади гарантійного забезпечення, консигнаційні склади. Основними ціноутворюючими факторами складських приміщень є рівень оснащення вантажно-розвантажувальною технікою, наявність стелажів, холодильного обладнання, місцезнаходження складу (наближеність до районів збуту), хороші під'їзні шляхи, а особливо віддаленість від транспортних вузлів. Але головним атрибутом професійних баз є рампа (залізобетонний "підмурівок", споруджений на одному рівні з кузовом вантажівки). Вона мусить оперізувати всю довжину складу і забезпечувати карам безперешкодне пересування.
Так, еталоном європейських складів фахівці вважають дистрибуційний центр АТ "Світоч" (9 тис. м2
старих приміщень і планується розширення ще на 12 тис. м2
). Збільшення потреби в складських об'єктах зумовлено ростом кількості господарських суб'єктів.
Ринок виробничої нерухомості забезпечує потребу новостворених або перепрофільованих діючих підприємств у виробничих приміщеннях, які пропонуються у довгострокову оренду. Перспективи розвитку цього ринку залежать від перспектив розвитку національної економіки.
Логістичні термінали, не дивлячись на їх економічну важливість для економіки країни, поки що не користуються попитом.
Логістичні термінали - це перевалочні бази для переформовування великих партій вантажів, доведення вантажів до товарної кондиції (укладки, фасовки, розлив у дрібну тару). Термінали потрібні й великим універмагам, розташованим в центрі міст як периферійні бондові склади з продажем товарів за зразками дрібним оптом. Термінали можуть використовуватися як склади для зберігання та продажу великих партій товарів, розмитнювання у момент продажу. Розвиток міжнародного транспортного комплексу потребує розміщення в'їзних вантажних митних терміналів і сервісних комплексів, логістичних митно-транспортних комплексів (ЛМТК) поблизу транспортних коридорів і великих міст. ЛМТК виконує такі послуги:
- зберігання вантажів в режимі митного складу;
- зняття мита вантажів (власна брокерська служба);
- забезпечення температурного режиму зберігання, пожежної безпеки та охорони вантажів;
- доставки вантажів дрібними партіями автотранспортом у межах міста;
- обробки вантажів (сортування, пакування, маркування, розпаковування тощо);
- системи оперативного обліку;
- експедиції залізницею та автотранспортом;
- надання сучасного навантажувально-розвантажувального устаткування.
6. Промислові (індустріальні) об'єкти нерухомості.
Останнім часом відбувається визначення власника основної маси об'єктів приватизації. Перш ніж укладати угоду, необхідно провести всебічний аналіз встановлюючих право документів, щоб переконатися в незаперечності прав продавця на пропонований об'єкт, можливості його законного відчуження. З розвитком формування реального власника обсяг операцій у цій сфері збільшуватиметься. З іншого боку, майже в кожному місті можна спостерігати 5-8 поверхові порожні корпуси заводів і фабрик в із застарілими інженерними мережами й вибитим склом. Вони не знаходять ефективного власника. Чому? Причин декілька:
1. Промислова забудова 60-80 рр. не відповідає вимогам сучасних технологій, а реконструкція вимагає великих капітальних вкладень.
2. В даний час основний споживач промислових об'єктів нерухомості - малі підприємства, для розвитку яких потрібні: високі потужності, наявність залізничних під'їзних колій, одноповерхові і бажано окремі будівлі з автономними комунікаціями.
3. Як правило, пропоновані промислові об'єкти вимогам потенційних орендарів не відповідають й мають завищену вартість.
4. Власники пропонують на ринок об'єкти, що знаходяться у поганому стані за завищеними цінами.
5. Повна та точна інформація про промислові об'єкти нерухомості, їх правовий статус, розміри, стан і т.д. відсутня.
Вимоги потенційних власників до придбаних приміщень залежать від особливостей конкретного підприємства. Для виробництва потрібні і 300-500-метрові приміщення, і будівлі в 2-3 тис. м2
, і заводські комплекси до 10 тис. м2
.
В індустріально розвинутих країнах (США, Німеччині, Франції) широко розвинута мережа технопарків. Суть її полягає в тому, що підприємцю немає потреби будувати свої підприємства, їх можна взяти в оренду й, розмістивши там необхідне устаткування, випускати продукцію.
Технопарки - своєрідні промислові зони, в яких зосереджуються промислові підприємства та різноманітні об'єкти інфраструктури, що забезпечують нормальний бізнес-процес (готелі, офісні центри, митні термінали, логістичні центри), з обов'язковою охороною й єдиними інформаційними мережами. Організація технопарку включає також забезпечення бізнесу консультантами різного профілю: юристами, фахівцями з фінансових питань тощо.
Схема участі в технопарках досить проста. Будь-яка приватна компанія може узяти на себе функції керування техно-парком або отримати статус агента з розвитку території, отримавши дозвіл адміністрації. Потім необхідно здійснити інженерну підготовку території, оскільки ділянки, призначені для технопарків розташовуються в районах, де відсутні достатні енергетичні потужності та мають слабку інженерну мережу. Наступним кроком стане спорудження об'єктів для створення промислових підприємств. Кожна компанія, що побажала налагодити власне виробництво, може подати запит на наявність інженерно підготовленої ділянки, на якій буде побудований завод "під замовника" - з виконанням усіх вимог промисловців. Інженерно підготовлену територію виробнича компанія може орендувати.
У вітчизняній практиці ще немає єдиної системи класифікації, промислових об'єктів нерухомості, що дозволяє враховувати основні "товарні властивості" цілісного об'єкта. В даний час за основу при обліку в активах організацій (підприємств) взято основні фонди і земельну ділянку.
1.4 Підприємство як особливий об'єкт нерухомості
Цілісний майновий комплекс
або такий структурний підрозділ, який в установленому порядку відокремлюється в цілісний майновий комплекс (ЦМК) - це об'єкт, сукупність активів якого забезпечує здійснення самостійної підприємницької діяльності на постійній і регулярній основі.
Цілісними майновими комплексами можуть бути
структурні підрозділи підприємств (цехи, виробництва, дільниці тощо), які виділяються в самостійні об'єкти з подальшим складанням самостійного балансу і можуть бути зареєстровані як самостійні підприємства.
Класифікація об'єктів ЦМК здійснюється з метою раціонального та ефективного застосування способів приватизації відповідно до Державної програми приватизації:
Група А
Об'єкти приватизації, які не можуть бути перетворені у відкриті акціонерні товариства, а саме:
- цілісні майнові комплекси державних підприємств, та їх структурних підрозділів, виділені в самостійні підприємства, у тому числі ті, що знаходяться в оренді, та виділені в результаті реструктуризації державних підприємств із середньообліковою чисельністю працюючих до 100 осіб включно або понад 100 осіб, але вартість основних фондів яких недостатня для формування статутних фондів відкритих акціонерних товариств (далі - ВАТ), а також готелі;
- окреме індивідуально визначене майно (в тому числі таке, яке не увійшло до статутних фондів ВАТ), будівлі, споруди та нежилі приміщення; майно підприємств, ліквідованих за рішенням суду, та майно підприємств, що ліквідуються за рішенням органу, уповноваженого управляти державним майном, майно підприємств, які не буди продані як цілісні майнові комплекси, а також майно мобілізаційного запасу та мобілізаційного резерву, після прийняття рішення про передачу такого майна у приватизацію;
- майно підприємств охорони здоров'я, освіти, культури, фізичної культури і спорту, відпочинку та туризму, видавничої справи та преси, телебачення та радіомовлення, які не використовувались за прямим призначенням більше 3-х років або виключені з реєстру відповідної групи (закладів освіти, охорони здоров'я і т.п.)
Група В
- цілісні майнові комплекси підприємств, у тому числі ті, які знаходяться в оренді, із середньообліковою чисельністю працюючих понад 100 осіб (крім об'єктів групи Г);
- акції ВАТ (крім ВАТ, створених на базі підприємств групи Г), а також ВАТ, створених на базі підприємств агропромислового комплексу;
- науково-дослідні та проектно-конструкторські організації та установи незалежно від вартості основних фондів (крім віднесених цією Програмою до групи Г).
- Непродані акції ВАТ, продаж яких здійснювався до 2001 року включно (в тому числі підприємств групи Г, у випадку, коли продаж акцій здійснювався неодноразово і які не користуються попитом). Пакети акцій тих ВАТ, які вилучені з переліку підприємств групи Г.
Група Г
Цілісні майнові комплекси державних підприємств або ВАТ, які:
- на момент прийняття рішення про приватизацію є монополістами на загальнодержавному ринку товарів (робіт, послуг);
- визначені підпрограмами ринкової трансформації та приватизації особливо важливих народногосподарських комплексів, а саме:
виробничими комплексами - підприємствами, які забезпечують:
- конкурентні переваги країни у виробництві складної техніки;
- економічну незалежність країни;
унікальними підприємствами (які використовують рідкісні ресурси або їх комбінацію нематеріальні активи, корисні копалини, кадри ноу-хау) включаючи науково-дослідні проектно-конструкторські організації та установи, які відповідають цій ознаці;
підприємствами, при приватизації яких може виникнути ризик того, що ринкові механізми не забезпечать сталий доступ усіх споживачів до соціально значущих товарів чи послуг.
Група Д
Об'єкти незавершеного будівництва, у тому числі законсервовані об'єкти та об'єкти незавершеного будівництва, реструктуризовані шляхом їх розподілу. Невстановлене устаткування та будівельні матеріали, що придбані для об'єкта незавершеного будівництва, але приватизуються окремо.
Група Е
Акції (частки, паї), що належать державі у статутних фондах господарських товариств (у тому числі підприємств з іноземними інвестиціями та міжгосподарських товариств), розташованих на території України або за кордоном.
Група Ж
Незалежно від вартості, об'єкти охорони здоров'я, освіти, культури, фізичної культури і спорту, відпочинку та туризму видавничої справи та преси, телебачення та радіомовлення, які перебувають на самостійних балансах, а також ті, що не увійшли до статутних фондів господарських товариств в процесі приватизації та корпоратизації, крім тих, які не використовувались за прямим призначенням більше 3-х років або виключені з реєстру відповідної групи (закладів освіти, охорони здоров'я).
Отож, до складу підприємства як особливого об'єкта нерухомості можуть входити: окремі об'єкти (будівлі, споруди, земля), нематеріальні активи (права користування земельною і, природними ресурсами, авторські та інші права) та оборотні кошти (гроші, сировина, матеріали тощо). Законом не визначений обов'язковий перелік елементів, що входять до складу підприємства як майнового комплексу.
Віднесення підприємства як майнового комплексу до категорії нерухомості незалежно від того, входить до його складу
об'єкт нерухомості, що належить підприємству за правом
власності, чи ні, викликано необхідністю підпорякування опе
рацій з підприємством спеціальному правовому режиму нерухомості з метою підвищення надійності таких операцій, захисту
прав як їх учасників, так і третіх осіб.
Проте, визнавши підприємство об'єктом нерухомості, чинне законодавство не підпорядковує його автоматично всім загальним правилам про нерухомість, а встановлює для операцій з підприємствами більш формалізований і суворий режим.
Як об'єкт права підприємство може належати будь-яким суб'єктам - учасникам підприємницької діяльності. Не виключена можливість належності одному суб'єкту кількох підприємств - майнових комплексів, зокрема, призначених для виготовлення різних видів продукції або для інших видів підприємницької діяльності.
Підприємство як об'єкт нерухомості, що використовується для підприємницької діяльності, не можна зводити до комплекта устаткування для випуску певної продукції: для перетворення такого комплекта на підприємство необхідно організувати на його основі процес виробництва. Підприємство як
об'єкт нерухомості
складає єдиний майновий комплекс, що включає не лише всі види майна, призначені для його діяльності, але й немайнові права. Так, наприклад, часто зустрічаються підприємства, що орендують об'єкти нерухомості, тобто до складу підприємства входить майнове право користування об'єктом нерухомості для певної виробничої діяльності.
Приватизація підприємства як майнового комплексу.
Правове регулювання підприємств, створених у порядку приватизації, визначається спеціальним законодавством, яке має пріоритет по відношенню до загальних норм ЦКУ про надання права власності. Як правило, при приватизації державних і муніципальних підприємств, майновий комплекс зберігається, змінюються лише власник і правова організаційна форма.
Приватизація державних підприємств в Україні характеризується неритмічністю та зміною пріоритетів на кожному її етапі. Пріоритети та умови здійснення приватизації встановлюються Державною програмою приватизації, яка є складовою частиною програми створення ринкової економіки в Україні. Програма розробляється відповідно до Законів України "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств", "Про приватизаційні папери".
Державне регулювання угод з єдиним майновими комплексами як на регіональному, так й на загальнодержавному рівні здійснюється за допомогою договорів купівлі-продажу.
Право володіння, користування і розпорядження об'єктом приватизації переходить до покупця з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Після придбання об'єкта його новий власник стає правонаступником прав і обов'язків приватизованого підприємства. До набуття покупцем права власності на придбаний об'єкт приватизації відповідальність за збереження зазначеного майна в установленому порядку несе керівник підприємства, що приватизується, або підприємство (установа, організація), на балансі якого знаходиться об'єкт приватизації.
Право власності на державне майно підтверджується договором купівлі-продажу, який укладається між покупцем та уповноваженим представником відповідного органу приватизації. Договір купівлі-продажу державного майна підлягає нотаріальному посвідченню. У разі придбання об'єкта приватизації на аукціоні, за конкурсом, договір купівлі-продажу між покупцем і продавцем укладається не пізніше як у п'ятиденний термін із дня затвердження органом приватизації результатів аукціону, конкурсу.
Договір включає:
назву підприємства, його адресу;
відомості про продавця та покупця;
остаточну ціну продажу об'єкта на аукціоні, за конкурсом або розмір викупу;
взаємні зобов'язання продавця і покупця;
номери їх розрахункових рахунків;
назви і адреси банківських установ;
умови внесення платежів.
До договору включаються обов'язки сторін, які були визначені умовами аукціону, конкурсу чи викупу, відповідальність та правові наслідки їх невиконання. Зобов'язання покупця, передбачені договором купівлі-продажу, зберігають свою дію для осіб, які придбають об'єкт у разі його подальшого відчуження протягом терміну дії цих зобов'язань. У разі невиконання покупцем передбачених договором купівлі-продажу зобов'язань щодо строку внесення інвестицій у встановленому обсязі, він сплачує на користь місцевого бюджету пеню у розмірі 0, 1 відсотка вартості не внесених у строк інвестицій за кожний прострочений день.
При недотриманні покупцем зобов'язань щодо збереження протягом визначеного терміну кількості робочих місць (за винятком скорочення робочих місць, пов'язаного із санацією та реструктуризацією підприємства) він сплачує штраф у розмірі 12-кратної суми середньої заробітної плати кожного звільненого працівника та у місячний термін поновлює кількість скорочених робочих місць. Кошти від штрафних санкцій перераховуються на рахунок служби зайнятості за місцезнаходженням приватизованого об'єкта.
Договір купівлі-продажу є підставою для внесення коштів у банківську установу на обумовлений договором рахунок як оплату, за придбаний об'єкт приватизації. Покупець зобов'язаний внести зазначені платежі протягом ЗО календарних днів з моменту переходу до нього права власності на об'єкт приватизації. Термін оплати може бути продовжено ще на 30 календарних днів за умови сплати не менш як 50 відсотків ціни продажу об'єкта.
При всіх способах приватизації підприємств від імені власника майна - держави виступають відповідний державний орган або орган місцевого самоврядування.
Покупець приватизованого підприємства набуває на нього всі права власника і, отже, може продати підприємство іншій особі.
Особливості продажу підприємства як майнового комплек
су.
Причинами продажу підприємства як цілісної о майнового комплексу можуть бути: неплатоспроможність державних підприємств, їх ліквідація або банкрутство; потребі у грошових коштах, перехід до іншої діяльності, бажання поновити Устаткування, можливий також примусовий продаж підприємства. У всіх таких ситуаціях на стороні покупця можуть виступати підприємці різних організаційних форм.
Продаж підприємства як об'єкта нерухомості істотно в
ідрізняється від продажу його акцій. В першому випадку об'єкт нерухомості переходить у власність покупця, який виступає у ролі створеного в процесі приватизації акціонерного товариства.
На практиці зустрічаються випадки продажу приватизованих підприємств у власність держави або місцевих органів Управління. Тоді змінюється форма власності: підприємство знову стає державним або муніципальним і надходить в господарське відення. На базі придбаного підприємства може бути створено нове унітарне підприємство.
Останніми роками в національній економіці чітко простежуються диверсифікаційні тенденції, що характеризуються виходом компаній у сфери бізнесу, безпосередньо не пов'язані основним або первинним видом діяльності. Жорстка конкуренція, дефіцит інвестиційних ресурсів і ризики, властиві українській економіці, призвели до ситуації, коли вкладання засобів у розширення старого бізнесу стало у багатьох випадках менш привабливим, ніж придбання функціонуючих суміжних підприємств.
Відзначимо, що відповідно до закону можна продати й частину підприємства, що є відособленим майновим комплексом, у всіх випадках в договорі повинні бути вказаний дані, Що дозволяють встановити предмет продажу, у тому числі розташування підприємства на земельній ділянці.
До підписання договору сторони повинні скласти і розглянути: акт інвентаризації, бухгалтерський баланс, висновок незалежного аудитора про склад і вартість підприємства, перелік боргів (зобов'язань), які має підприємство, вказавши кредиторів, характер, розміри заборгованості і терміни погашення.
Продаж підприємства здійснюється за три етапи (рис. 2.3):
1. Укладання договору купівлі-продажу та його державна реєстрація. Відсутність письмового договору робить продаж недійсним.
2. Передача підприємства за передавальним актом.
3. Державна реєстрація права власності покупця на придбане підприємство.
Таким чином, закон вимагає, щоб сторони при продажу
підприємства двічі здійснювали державну реєстрацію. Спочат
ку реєструється договір про продаж: підприємства, а потім - право власності покупця.
Моментом передачі вважається день підписання обома сторонами передавального акта. З цього часу до покупця переходить ризик випадкової втрати або випадкового пошкодження майна. Покупець має право використовувати майно, що входить до складу підприємства та отримувати доходи, але не має права розпоряджатися підприємством до переходу права власності. Продавець після передачі підприємства теж не має права розпоряджатися ним. Право власності на підприємство переходить до покупця лише з моменту державної реєстрації цього права.
Покупець може зберегти придбане майно або ж приєднати його до своєї власності, створивши на його основі внутрішній підрозділ іншої організації або, якщо це індивідуальний підприємець, безпосередньо управляти ним. На основі придбаного підприємства може бути створено юридичну особу - господарське товариство.