Федеральное агентство по образованию
ГОУ ВПО "Сибирский государственный аэрокосмический университет
им. академика М.Ф. Решетнева"
Кафедра экономики
Реферат по дисциплине
"Экономика недвижимости"
на тему:
ВИДЫ МОШЕННИЧЕСТВА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ И ПРОБЛЕМА ОБЕСПЕЧЕНИЯ БЕЗОПАСНОСТИ СДЕЛОК
Выполнил:
Студент группы ЭП-81
Анищенко Ю.А.
Красноярск, 2009
Содержание
Введение. 3
1. Мошенничества на рынке купли-продажи недвижимости. 4
2. Мошенничества при аренде квартир. 13
3. Другие виды мошенничества. 20
Заключение. 27
Список используемых источников. 28
Введение
Известно, что рынок жилья достаточно привлекателен для разного рода махинаций, поэтому при совершении сделок купли-продажи следует быть предельно осторожными и внимательными. Цель данной работы - помочь избежать в будущем серьезных проблем со сделками с недвижимостью, а задачи – рассказать о наиболее типичных способах мошенничества на рынке недвижимости и о способах защиты.
У многих людей наступает в жизни момент, когда им приходится снимать квартиру. Причины у всех самые разные: кто-то хочет вырваться из под родительской опеки, у кого-то не хватает места в одной квартире для всей большой семьи, кто-то хочет создать свою семью, кто-то переезжает в другой город и не может себе позволить приобрести там постоянное жильё.
К сожалению, всегда находятся люди, которые становятся жертвой мошенников, занимающихся обманом при совершении сделок купли-продажи жилья. Знание способов мошенничества и методов борьбы с аферистами поможет избежать неприятностей.
1. Мошенничества на рынке купли-продажи недвижимости
Изготовление фальшивых свидетельств о смерти на живого человека. Жертвами становятся те, кто сдает квартиру на длительное время. Арендовав квартиру, мошенники покупают бланк свидетельства о смерти, вписывают туда данные хозяина, изготавливают завещание (для этого нужен "поддельный" нотариус) и обращаются в государственную нотариальную контору за свидетельством о праве на наследование квартиры. После этого жилплощадь продается. Хозяин, вернувшись домой, обнаруживает в квартире новых жильцов и узнает от них о своей смерти.
Способ защиты: вместе с продавцом квартиры, вызывающим подозрение, получить расширенную выписку из домовой книги. Живой владелец непременно "всплывет". Если собственник отказывается, квартиру лучше не покупать.
Продажа квартир, владельцы которых насильно были лишены прав собственности на жилье. Потенциальные объекты - алкоголики, одинокие люди, психически нездоровые граждане. Их либо физически устраняют, либо вывозят в другой город и удерживают там до совершения сделки. Обычно в таких случаях с "продавцом" работают настоящие бандиты, а мошенники отмывают "грязную" квартиру, доводя ее с помощью фальшивых доверенностей до продажи "добросовестному приобретателю" - как правило, подставному лицу, вступившему в преступный сговор с мошенниками. От подставного лица квартира уходит к ничего не подозревающему клиенту. Предыстория сделки выясняется, к сожалению, уже после того, как аферисты получили деньги.
Способ защиты: поговорить с соседями и старшей по подъезду, проверить историю квартиры (получить выписки из домовой книги).
Продажа жилья с обременениями. Так продаются квартиры, находящиеся под судебным или прокурорским арестом, с отказом в регистрации прав или же с гражданскими обременениями (семейный, наследственный или жилищный спор, залог, рента, броня, ущемление прав несовершеннолетних и др.). Такие варианты предлагаются покупателям либо по подложным документам, либо с мнимым урегулированием имущественных прав.
Способ защиты: проверить историю сделок по расширенной выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним - там должны быть указаны все когда-либо существовавшие обременения и их статус - сняты они или нет.
Продажа квартиры по заведомо ложной доверенности. Тут есть сговор между мошенниками и реальным владельцем. Последний дает доверенность на совершение сделки от своего имени, а потом ее отзывает - аннулирует. После совершения сделки купли-продажи обращается в суд, утверждая, что квартира ушла от него против его воли. Суд, естественно, принимает сторону "обманутого" владельца. Есть другой вариант: в доверенности ставится "неправильная" подпись, закорючка, которую потом в судебном порядке, через почерковедческую экспертизу, можно признать принадлежащей "не тому" лицу. Итог такой же: сделка купли-продажи признается ничтожной.
Способ защиты: перед совершением сделки уточнить у нотариуса, который выдал генеральную доверенность, не был ли отозван данный документ. Еще лучше - пригласить на процедуру окончательного заключения сделки истинного владельца: вероятно, при продаже имущества стоимостью несколько десятков тысяч долларов он найдет два часа свободного времени, чтобы расписаться в договоре в назначенное у нотариуса время.
Легко расторжимая сделка. Сделка совершается так, чтобы в дальнейшем ее было легко признать в судебном порядке недействительной с двусторонней реституцией. В переводе с юридического языка на русский это означает, что продавцу возвращается назад квартира, покупателю - денежная сумма, указанная в договоре. Обычно в таком договоре указывается сумма по, в 5-10 раз меньшая реальной. Ее занижают, чтобы сэкономить на услугах нотариуса или уйти от налогообложения. В описанных выше случаях покупатель, обманутый мошенниками, тоже имеет право потребовать с них указанные в договоре деньги, только найти "риелторов" удается не всегда.
Способ защиты: купить полис страхования утраты прав собственности на полную сумму сделки. Либо не идти на такую сделку вовсе.
Старый способ мошенничества. Рынок купли-продажи жилой недвижимости не стоит на месте. Изменяются условия купли-продажи квартир, изменяется законодательство в сфере недвижимости. Многие мошеннические схемы, популярные несколько лет назад постепенно уходят в прошлое. После введения технических паспортов, исчез такой вид мошенничества как перестановка номеров квартир и домов. При продаже квартиры мошенники приводили покупателя на просмотр не в реальную квартиру, а в другую (например, в съемную в том же доме) с подставным номером, совпадающим с номером настоящей. Бывали случаи подмены номеров домов. Таким образом жулики продавали недвижимость в плохом состоянии (например, после пожара или в аварийном состоянии) по цене нормального ликвидного жилья. Теперь в техпаспортах, необходимых для проведения сделки, обязательно указывается план и состояние квартиры, поэтому такой вид мошенничества утратил смысл и больше не встречается. Новое - хорошо забытое старое
Иногда мошенническая схема, казалось бы, ушедшая в прошлое, получает "новую жизнь", благодаря изменениям, произошедшим на рынке. Так, например, после изменения процедуры регистрации сделок, старая мошенническая схема многократной продажи снова стала актуальной. При этой схеме мошенникам требуется возможность изготовить копии документов на современной цветной копировальной технике. Подделку документов можно обнаружить только при процедуре регистрации. Поэтому главное при таком виде мошенничества - уговорить покупателя отдать деньги за будущую квартиру (или хотя бы часть денег) в нотариате - до регистрации. В этом случае жулик мог за один день продать квартиру трижды, собрать деньги со всех покупателей и улизнуть, оставив их разбираться друг с другом.
В последние годы при налаженном механизме регистрации сделок, этот вид мошенничества постепенно исчез. Если продавец торопился получить деньги, он мог настаивать на срочной регистрации за три дня, но никак не на немедленных расчетах. Однако с января 2005 года из-за беспорядков в бывшем ГБР продавцы все чаще стали требовать окончательного расчета по сделке сразу после нотариата, мотивируя это тем, что они не могут ждать денег так долго. Это привело к новой волне забытого уже мошенничества.
Сейчас у мошенников возникла возможность утверждать, что они желают продать квартиру быстро, например, для того, чтобы купить квартиру на первичном рынке. При этом мошенники, как правило, продают квартиру ниже рыночной цены, мотивируя это все той же ограниченностью в сроках. В связи с очередями в ГБР жулик может уговорить покупателя на такую форму расчетов как передача наличных денег прямо в нотариате. Мошенник, как правило, пользуется поддельным паспортом (либо купленным у какого-нибудь лица без определенного места жительства или украденного у кого-либо). При совершении сделки паспорт не проверяется в ГУВД и определить его подлинность ни сотрудники ГБР, ни нотариус без специальной аппаратуры просто не в силах. Найти преступника, совершившего сделку по поддельному паспорту, очень сложно.
Избежать такого мошенничества довольно просто. Какие бы аргументы не приводил продавец, покупатель ни в коем случае не должен отдавать всю сумму или даже малую ее часть в нотариате, не дожидаясь госрегистрации. Например, в агентствах принята система, что деньги за квартиру передаются продавцу только после госрегистрации сделки. Таким образом, покупатель может обезопасить себя от варианта с фальшивыми документами на квартиру, а продавец не может продавать квартиру несколько раз - деньги он получает единожды. Также покупателя должна настораживать слишком низкая цена квартиры.
Мошенничества с неприватизированными квартирами. Некоторые виды мошенничества, еще применимые сегодня, можно надеяться, "доживают последние дни". Так, например, мошенничества с неприватизированными квартирами после окончания приватизации должны остаться в прошлом. Один из видов такого мошенничества, несмотря на множество необходимых для него совпадений, встречается не так уж редко.
Для мошенничества требуется неприватизированная квартира, хозяин которой длительно отсутствует (например, не живет в ней или уехал за границу). Другое непременное условие - оставленный в квартире паспорт. Как ни странно, такое случается нередко - например, для поездки за границу достаточно заграничного паспорта, поэтому обычный люди часто оставляют дома. Такой набор совпадений приводит к большим неприятностям: воры, которые часто в курсе всех происходящих приездов/отъездов, могут воспользоваться забывчивостью хозяина квартиры.
Если воры находят этот паспорт (или даже специально за ним и залезают в чужие апартаменты), то у мошенников есть возможность, переклеив фотографию, приватизировать эту квартиру, а затем продать. При этом такую операцию можно провернуть только с неприватизированной квартирой, ведь при приватизации копия паспорта остается в Росрегистрации, а значит, для мошенников увеличивается риск попасться при регистрации сделки.
Естественно, для того, чтобы достичь желаемого, мошенникам приходится идти на некоторые хитрости. В частности, ни в коем случае никто не должен увидеть ксерокопию паспорта с вновь вклеенной фотографией жулика. Обычно ксерокопию паспорта требуют в крупных агентствах, поэтому мошенники для проведения сделки пользуются услугами мелких риелторских фирм. После того, как сделка состоялась, найти мошенника практически нереально. Нельзя сказать, что указанные случаи бывают очень часто, но такие преступления есть и распутать их очень сложно.
Для того чтобы избежать такого вида мошенничества, риелторы рекомендуют соблюдать несколько простых правил. Отъезжающим - ни в коем случае не оставлять дома российский паспорт. Кроме того, желательно не оставлять квартиру пустующей - за ней нужен хороший присмотр знающих людей. Можно также отдать квартиру в доверительное управление в надежное агентство - для последующей сдачи в аренду. Покупателям, занимающимся сделкой самостоятельно, можно посоветовать обязательно снимать ксерокопию паспорта продавца. Леонид Сандалов предполагает, что, если продавец отказывается это сделать - это плохой сигнал, лучше не иметь дела с таким человеком. Мошенники больше всего бояться оставить какие-либо улики.
К сожалению, на смену старым мошенническим схемам всегда приходят новые. Жулики изобретательны, перечислить и предупредить продавцов и покупателей обо всех их изобретениях риелторы не в силах. Поэтому лучший совет для людей, собравшихся решать квартирный вопрос - обращаться в агентство недвижимости, желательно известное и зарекомендовавшее себя на рынке. Риелторы следят за рынком недвижимости и осведомлены о последних мошеннических "изобретениях". Благодаря этому они могут во время распознать подвох и не допустить обмана.
Намеренное утаивание информации, позволяющей расторгнуть уже заключенную сделку в ущерб покупателю квартиры. Например, в квартире может проживать человек, который состоит на учете в психоневрологическом диспансере, или пациент наркодиспансера - алкоголик либо наркоман. Вы, не зная об этом, покупаете квартиру, а через некоторое время родственники этого человека отправляются в суд со справкой о его невменяемости и расторгают сделку. При этом суд, конечно, принимает решение о том, что покупателю квартиры должны вернуть уплаченные за нее деньги. Фокус, однако, в том, что сумма, указанная в договоре купли-продажи квартиры, как правило, намного меньше той, которая реально была за нее уплачена. Это во-первых. А во-вторых, нет никакой уверенности в том, что даже эта сумма будет вам возвращена. Дело в том, что сделки, совершенные с "психами", алкоголиками, наркоманами, могут опротестовываться в течение десяти лет. За это время уплаченные вами деньги будут потрачены. Не меньше хлопот может доставить и покупка квартиры, в которой проживал человек, отбывающий наказание в местах лишения свободы. Когда такой человек садится в тюрьму, то он выписывается из квартиры, но при этом права на проживание в ней не теряет. Подобную квартиру вполне могут продать вам, и только по прошествии нескольких лет спокойной жизни вы вдруг обнаружите, что купили "коммуналку". А сосед ваш только что вернулся из заключения и никуда выезжать не собирается.
Подделка документов. В процессе заключения и оформления сделки купли-продажи квартиры приходится иметь дело с большим количеством разных документов. Именно они служат основанием для совершения сделки, и именно с ними связаны разнообразные способы мошенничества. К наиболее часто встречающимся способам подделки документов относятся:
переклейка фотографии (подобную подделку внимательный гражданин может выявить сам, обратив внимание на несовпадение выдавленных букв на паспорте и на фотографии, на написание реквизитов документа не специальными черными чернилами, а иными, на нечеткость самой фотографии и пр);
использование листов различных паспортов в паспорте одного гражданина (в таких поддельных документах, как правило, не совпадают серия и номер паспорта на страницах, что внимательный гражданин также способен выявить самостоятельно);
поддельные штампы прописки в паспортах (характерными признаками данного способа подделки являются нечеткость самого штампа прописки, несовпадение адреса прописки и номера отделения милиции, отсутствие штампа выписки с другого адреса или несовпадение адреса выписки и номера отделения милиции, на территории которого находится квартира);
использование смонтированных ксерокопий документов, удостоверяющих личность;
использование заграничных паспортов, в которых не указан адрес прописки;
предъявление фальшивых платежных документов;
предъявление фальсифицированных документов, подтверждающих владение квартирой.
Обман по доверенности. Преступники под предлогом оказания помощи с обменом или расселением получают от владельца квартиры генеральную доверенность на право совершать с ней любые сделки, затем оформляют договор купли-продажи квартиры без участия владельца и даже выписывают его из нее. Иногда в целях незаконного завладения чужой жилой площадью мошенники используют фиктивные доверенности на право распоряжения недвижимостью.
Обман по договору. Такая афера обычно легко "прокатывает" с простыми бабушками и дедушками. Маклер заключает с ними договор о продаже квартиры. При этом - "чтобы процесс пошел быстрее" - оформляет недвижимость клиента на себя. После этого квартира тут же продается, а у пенсионеров начинаются проблемы. Оказывается, что в умном договоре отсутствует пункт о материальной ответственности маклера, поэтому мошенник без зазрения совести исчезает с деньгами, а когда к нему приходит милиция, честно во всем признается: - Да, все деньги я потратил, но обязательно отдам, когда смогу. Доказать вину такого маклера нереально, потому что аферист показывает настоящий договор с доверенностью.
Продажа квартиры по сговору нескольких лиц. Рассмотрим наиболее распространенные случаи таких продаж. Довольно часто подаются иски о признании договора купли-продажи квартиры недействительным - как сделки, совершенной под влиянием насилия и угроз. Продавец квартиры заранее договаривается с родственниками или знакомыми об определенном поведении на суде, затем продает квартиру и спустя некоторое время подает в суд иск о признании договора купли-продажи недействительным на том основании, что он совершил сделку под влиянием угроз со стороны тех лиц, с которыми он заранее договорился. На суде, естественно, "жертва" и "принуждающий к совершению сделки" действуют сообща и разыгрывают спектакль. Исход дела зависит от того, насколько правдоподобно это будет происходить и удастся ли убедить суд в том, что дело обстояло именно так. При продаже квартиры, являющейся общей совместной собственностью супругов, необходимо согласие второго супруга. Однако вполне реальна ситуация, когда супруги решают "нажиться" на продаже квартиры и заранее договариваются о совместных действиях. Допустим, квартира была куплена в период брака, но оформлена на одного из супругов, и второй в ней не прописан. Если в паспорте супруга-продавца стоит штамп о регистрации брака, то нотариус обязательно потребует согласия на сделку второго супруга. Однако паспорт можно "потерять" и взамен получить "чистый", без штампа о регистрации брака. В этом случае после совершения сделки второй супруг может подать в суд иск о признании сделки недействительной на том основании, что у него не спросили согласия, а он был против. В итоге суд все вернет на свои места, а покупателю будут возвращены (возможно) деньги в сумме, оговоренной в договоре купли-продажи. Недействительным договор купли-продажи квартиры может быть признан и в случае признания недействительным первоначального договора передачи квартиры в собственность. Тогда также может иметь место злонамеренный сговор проживающих в квартире лиц.
Отказ от оплаты квартиры. Хотя и редко, но все же встречаются случаи неправомерного завладения квартирой без ее оплаты (полной, частичной или заранее оговоренной суммы). Преступник при покупке квартиры просто не выплачивает деньги либо дает лишь часть обещанной за совершение сделки суммы. При этом нередко потерпевшими становятся социально деградировавшие личности (пьяницы, наркоманы и т.п.), слабоумные старики, душевнобольные и т.д. Преступники используют для получения согласия на приватизацию и оформления документов или доверенности на право заключения сделки весьма разнообразные способы воздействия на граждан, от "стимулирующего" подталкивания к добровольному согласию (клиента могут спаивать либо незаметно применять психотропные средства) до прямой угрозы физической расправы или пыток.
Главное следственное управление при ГУВД по Красноярскому краю отмечает, что на рынке недвижимости края продолжаются факты совершения преступлений, связанных с ее продажей [7].
Исходя из опыта расследования преступлений, связанных с куплей-продажей недвижимости, в том числе на рынке долевого строительства, сотрудники милиции отмечают, что противозаконные действия совершаются, как правило, когда расчеты производятся наличными денежными средствами без оформления надлежащих документов.
Мошенников привлекают лица, которые располагают наличными деньгами и готовы купить недвижимость по цене ниже рыночной стоимости. Будьте внимательны: когда недвижимость предлагается по заниженной цене, стоит выяснить причину этого [7].
2. Мошенничества при аренде квартир
Как бы ни очевидно казалось мошенничество, когда предлагаются привлекательные условия съема квартиры – мы часто можем попасться на самую простую уловку. А последствия оказываются довольно печальными.
Риелторское агентство на один день. Схема данного мошенничества с квартирой выглядит таким образом.
Приходит человек в риелторское агентство по поводу интересующей его квартиры. Риелтор при нем звонит владельцу квартиры и назначает встречу на следующий день, раньше владелец просто не может встретиться. Риелтор просит оставить в залог свою долю за квартиру это обычно 50% от стоимости аренды за один месяц, человек оставляет, получив на руки документы об уплате им суммы, гарантирующие возврат уплаченной суммы в случае отказа от квартиры.
На следующий день к телефону естественно никто не подходит, а офис либо пуст, либо там находится уже совсем другая фирма. Такая схема мошенничества действует редко, потому что может не окупать себя, если у мошенников в основном нет людей, которые могли бы предоставить им офис на один день за небольшую цену. Но тем не менее и этот способ нельзя исключать.
Кто первый заплатит. Несмотря на известность этого способа в жизни, многие сталкиваясь с этим мошенничеством впервые, даже не подозревают о том, что могут остаться обманутыми.
Для осуществления этого способа мошенничества человек снимает квартиру посуточно, осматривает её, потом размещает объявление, что сдает квартиру. Мошенник может представиться как риелтором, так и владельцем квартиры. Он назначает встречу в один день с как можно большим количеством людей с небольшим интервалом между людьми, а то и в одно время. К тому дню снова снимает квартиру. Приходят люди смотреть эту квартиру, и каждому говорится примерно один и тот же текст на подобие: "Люди, которые смотрели квартиру до/после вас, тоже хотят её снять, но вы мне больше понравились, поэтому если вы заплатите деньги сейчас, то можете заезжать в квартиру хоть завтра".
Люди платят деньги, получают на руки договор об аренде, а нередко и ключи от квартиры, если мошеннику хватает тех денег, которые он получил от одного обманутого человека. Что дальше происходит всем уже понятно.
Как уберечься от мошенников: никогда не отдавайте денег за "кота в мешке", не покупайте никаких карточек, никуда и никому не перечисляйте деньги.
Помните, что низкую цену за хорошую квартиру не назначит никто – вас это сразу должно насторожить.
Никогда не давайте свои паспортные данные незнакомым людям, так как вам могут начать угрожать и в дальнейшем тянуть из вас деньги.
Услышав малейшую нестыковку в рассказе владельца квартиры или риелтора, если есть хоть малейшие подозрения мошенничества – сразу отказывайтесь от предлагаемой вам квартиры.
Если владелец квартиры пообещал сдать квартиру именно вам, но его телефон постоянно занят, значит, он договаривается ещё с кем-то. Для проверки следует попросить знакомых позвонить на его номер и попробовать снять квартиру. Если и вашим знакомым он начнёт предлагать квартиру, не сказав, что у него уже есть покупатели – это уже явный признак мошенничества
Телефонные мошенники почти никогда не берут трубку, если им звонят с городских номеров, они избегают риелторов и боятся милиции.
Если ваша встреча постоянно переносится, то и это должно вас насторожить.
Лучше снимать квартиру через риелторские агентства, причём проверенные, через которые снимали квартиры ваши друзья, знакомые, родственники, чтобы наверняка знать, что вас не обманут. Вы заплатите один раз риелтору, зато потом будите ещё долго жить спокойно [6].
Даже если вы нашли квартиру, заключили правильный договор, расслабиться не придется. Ничто не обезопасит вас от мошенничества самих хозяев. Это когда владелец квартиры, взяв с жильцов предоплату за месяц, превращает жизнь квартирантов в ад проверками, звонками и нелепыми требованиями. В результате через неделю-другую они добровольно сбегают. Более легкий случай - когда арендодатель неожиданно увеличивает ренту, например после того, как вы сделали ремонт.
Существует обман и более явный. Часто хозяева пытаются сдать жилье сразу двум и более арендаторам. Нередко встречаются случаи сдачи жилья одним собственником без получения письменного согласия другого, что приводит к расторжению договора. Поэтому еще до его подписания и расчета с хозяином квартиры за аренду следует внимательно изучить документы на жилье и бумаги, удостоверяющие личность арендодателя [6].
Существует, в основном, две возможности быть обманутым при аренде жилья: мошенничество непосредственно при аренде и при пользовании услугами, так называемых информационных агентств. К первой категории относятся следующие виды мошенничества: квартира сдается по фиктивным документам, поддельным паспортам;
После длительных поисков жилья Вы, наконец, находите идеальное для Вас предложение. Это и район, и все бытовые условия такие, как двери, холодильник, телевизор, мебель, посуда, стиральная машина. Самое замечательное при этом то, что хозяин квартиры вроде бы уезжает надолго и не будет Вас постоянно беспокоить. Он просит Вас внести залоговую сумму и плату за два месяца и потом выдает копию ключей. Правда, одно "НО". Вас попросят въехать через два дня, потому что хозяину надо забрать вещи, ну и на прощание с друзьями отметить свой отъезд. Вы приезжаете в назначенный срок, но вот беда, у двери стоит толпа, таких же, как Вы, желающих въехать в ту же самую квартиру!
Беда в том, что квартира эта сдана не Вам одному, а десятку человек. Вернуть деньги, в итоге, невозможно, человека, провернувшего это мероприятие больше не найти. Документы у него были поддельные. Деньги пропали [8].
квартира сдается в отсутствие одного из лиц, имеющих право на эту жилплощадь (один из хозяев сдает квартиру в отсутствие другого и последний предъявляет свои права и расторгает договор);
договор об аренде не подписывается, все строится на личном доверии и при возникновении конфликта практически невозможно что-либо доказать;
арендодателей не устраивает клиент, и они выживают его с арендуемой площади, создавая невозможные условия для проживания.
Впрочем, гораздо более вероятно обжечься на услугах пресловутых информационных агентств. Дело в том, что даже сейчас, когда спрос на аренду жилья несколько ниже, чем летом, он все равно превышает предложение в пять-шесть раз. Квартиры сдаются практически мгновенно, и на поиск жилья даже через солидное агентство недвижимости уходит некоторое время. Соответственно, любое предложение моментально попадает в поле зрения риелторов. Есть факты, когда информация от людей, пожелавших сдать или продать квартиру, отправленная в одну из известнейших газет бесплатных объявлений, попадала в банки данных сомнительных агентств еще до публикации в газете. Видимо, происходила утечка информации в процессе набора и верстки номера [8].
При нынешнем положении вещей понятно желание граждан экономить на всем. Ну, например, кто пропустит объявление, где в центре города сдается квартира со всеми удобствами по заманчиво низкой цене. Простой человек решит, что ему несказанно повезло и ринется звонить по указанному в объявлении телефону. Далее возможны варианты развития событий.
Вы приходите в офис агентства, рекламирующего эту квартиру, и за сумму в 300-500 рублей вам предложат список из нескольких десятков (а то и сотен!) квартир. Вы должны будете сами заниматься осмотром квартиры, договором с владельцем и т.д., при этом, не имея никакой гарантии на то, что сделка будет заключена. К тому же, почти со стопроцентной вероятностью этот список квартир будет безнадежно устаревшим. Мало того: значительная часть информации по квартирам свободно лежит в сети Интернет и без зазрения совести используется всеми, кто хочет заработать на этом деньги. Одна и та же база данных может кочевать из одного агентства в другое на протяжении довольно длительного срока. Так что если Вы через некоторое время решите обратиться в другую не менее сомнительную фирму, то за свои деньги вполне можете получить тот же самый список.
После того, как Вы изъявите желание снять квартиру, в офисе агентства Вас обрадуют известием, что Вам несказанно повезло: только что освободилась очень хорошая квартира. Агент в вашем присутствии дозвонится до хозяина квартиры, и Вы даже сможете с ним переговорить по телефону. Назначив время встречи для осмотра квартиры и заключения договора найма, Вы должны будете подписать договор с агентством об оказании информационных (или консультационных) услуг. Естественно - не даром. В дальнейшем Вы либо не сможете застать по телефону хозяина квартиры, либо он Вам с прискорбием сообщит, что квартира уже сдана. У Вас возникнет вполне понятное желание предъявить претензии агентству, но там Вам посоветуют внимательно почитать подписанный Вами же договор, в котором идет речь только о предоставлении информации - и никаких гарантий того, что Вы когда-нибудь снимете квартиру. Естественно, денег Вам никто возвращать не будет [8].
Давайте внимательно посмотрим объявления в газетах. Из 43 вариантов, опубликованных в разделе "Квартиры и комнаты. Аренда" одной из газет бесплатных объявлений, все 43 оказались предложениями от пресловутых информационных агентств. Кое-какие из этих организаций не вызывали доверия с первых минут посещения их офиса: разве может кого-то привлечь вывеска, отпечатанная на простеньком принтере и криво прикрепленная в грязном подъезде обычной "хрущовки"? Но и тут надо быть осторожным. Зачастую, подобные "фирмы" арендуют небольшие офисы в солидных бизнес-центрах. Это – уже "профессионалы", подобное мошенничество – это их серьезный бизнес. При попытке вернуть назад свои деньги Вас даже за порог не пропустит охрана.
Найти в газете объявление от непосредственного хозяина квартиры очень сложно и по той причине, что практически все солидные агентства не берут с хозяев квартир денег за предоставляемые услуги. Платит всегда наниматель или покупатель. Хозяину квартиры просто незачем подвергать себя излишнему риску и давать объявление в газету: все хлопоты возьмет на себя агентство, а ему это не будет стоить ни копейки. Что можно посоветовать желающим снять квартиру или комнату?
Прежде всего, естественно, делайте это через серьезное агентство недвижимости. Да, их услуги по нынешним временам недешевы, но зато Вы будете избавлены от массы проблем и нервотрепки. Определитесь, наконец, что Вы хотите: снять жилье или сэкономить? Что Вы вообще предпочитаете: каждый месяц покупать дешевую обувь, которая через два дня разваливается, или приобрести дорогую, но которая прослужит Вам не один год?
Неплохо также проконсультироваться у специалистов - любая юридическая фирма за вполне приемлемую плату подробно проинструктирует Вас по данному вопросу [8].
Названия солидных агентств недвижимости, которые давно действуют на рынке постоянно на слуху и известны даже непосвященным. Любое агентство недвижимости - официально зарегистрированное юридическое лицо. Основной функцией агентства недвижимости является обработка информации, поэтому при посещении его офиса следует обратить внимание на наличие компьютеров и элементарной оргтехники: факса, ксерокса и т.п. Чтобы клиент получил полноценное обслуживание, необходимо присутствие в штате агентства по аренде высококвалифицированных сотрудников. Чтобы обработать собранную информацию, необходимы опытные менеджеры, диспетчеры и агенты. Чтобы юридически правильно оформить заключение договора аренды жилого помещения, у агентства должны быть квалифицированные юристы. Даже в простом телефонном разговоре можно выяснить, насколько Ваш собеседник компетентен в том или ином вопросе. Конечно, все это - внешние атрибуты и судить о надежности агентства только по ним нельзя. А если агентство предложит Вам заплатить аванс до подписания договора найма, то можете быть уверены: что-то здесь нечисто. Солидные фирмы берут комиссионные только по факту заключения сделки.
Привлечь к ответственности информационные агентства практически невозможно. Они могут постоянно кочевать с места на место, регулярно меняя адрес. А некоторые настолько обнаглели, что обзавелись вполне приличными офисами и без каких-либо проблем со стороны властей в течение многих месяцев торгуют некачественной и устаревшей информацией. Да и какие у них могут возникнуть проблемы? Раз Вы хотите купить информацию (а другого они не предлагают) - они ее Вам с радостью продадут. Все будет надлежащим образом оформлено в договоре об оказании информационных услуг, который Вы подпишите по своей воле. А то, что информации свойственно со временем устаревать, известно даже младенцам. Пока у людей существует желание во всем экономить и уходить от уплаты налогов, такие агентства будут плодиться, как тараканы.
3. Другие виды мошенничества
Основная масса покупателей и продавцов недвижимости стараются обезопасить себя именно от масштабного обмана. При этом именно мелкие мошенники чувствуют себя на рынке недвижимости очень уютно.
Мошенники, работающие в риелторской сфере, выработали немало способов как получить деньги ни за что, да еще и так, чтобы за это ничего не было.
Продажа списков квартир – самый распространенный способ заработка на доверии клиентов. Суть мошенничества в том, что человеку, который ищет жилье для покупки или аренды, предлагают за сравнительно небольшую сумму получить доступ к базе данных агентства. Якобы именно там можно найти настоящие телефоны настоящих, "живых" владельцев квартир и договориться с ними без комиссии и переплаты.
К сожалению, не зависимо от того, каким бы старым ни был этот способ мошенничества доверчивых арендаторов и покупателей, до сих пор находятся потребители этой фальшивой услуги. Все телефоны из списка либо не существуют, либо соединяют вас с ни о чем не подозревающими случайными абонентами, либо принадлежат тем, кто когда-то давно сдавал или продавал квартиру, и более не заинтересован в покупателях.
Присвоение аванса. Следующий, чуть менее популярный способ мошенничества связан с небрежным отношением покупателей к предварительному договору купли-продажи, согласно которому продавец получает аванс, а покупатель - гарантию того, что квартира не будет продана другим желающим. Самым важным пунктом в этом договоре является пункт о судьбе аванса - что произойдет с авансом, если договор по каким-либо причинам будет расторгнут? А ведь добиться его расторжения довольно просто.
На этой технологии основан так называемый бизнес по просмотру квартир. Риелтор и собственник квартиры работают в паре; риелтор ищет клиента, а собственник предлагает ему купить квартиру по очень привлекательной цене. Когда стороны приходят к взаимопониманию и подписывают предварительный договор купли-продажи, риелтор "неожиданно" выясняет ужасные подробности - например, о том, что в квартире прописан несовершеннолетний, который не принимал участия в приватизации. Что в квартире проведена незаконная перепланировка. Покупателю могут продемонстрировать копии документов, подтверждающих этот вопиющий факт.
Сделка расторгается по инициативе покупателя, а хозяин квартиры, при этом, оставляет себе аванс. Ведь никакой перепланировки на самом деле не было, равно, как и не было несовершеннолетнего жильца. А что же касается риелтора и его роли в расторжении сделки, то доказать что-либо в этом случае не представляется возможным - риелтор рассказывал об этом на словах, а если и показывал какие-то бумаги, то не передавал их в другие руки.
Конечно, такие аферы не принесут заоблачных сумм. Однако малыми долями виртуозы нечестного риелторского бизнеса могут заработать не меньше, чем те, кто присваивает суммы за продажу квартиры разово и целиком.
Как же уберечься от мошенничества в этом случае? Прежде всего, следует работать с проверенными риелторами или крупными компаниями - в первом случае гарантией безопасности будет личная рекомендация знакомых людей, во втором - деловая репутация фирмы с устоявшейся практикой. Внимательно читать договор купли-продажи, чтобы не пропустить никаких подозрительных пунктов. И наконец, просто быть осторожнее: не принимать поспешных решений и проверять каждый шаг на пути к заветной мечте - собственной квартире.
При покупке строящихся объектов гражданам следует знать, что в соответствии с законом РФ "Об участии в долевом строительстве" от 22 декабря 2004 г. застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и или иных объектов недвижимости только после:
получения в установленном порядке разрешения на строительство;
опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в СМИ, сети Интернет не позднее, чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства;
государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства или договора аренды такого земельного участка [7].
Кроме того, в соответствии с ч.3 ст.4 указанного Закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В роли мошенников выступают лица, как правило, не зарекомендовавшие себя на рынке строительства, поэтому гражданам стоит внимательно отнестись к изучению личности таких лиц и представляемым ими документам, проверять всю информацию и не соглашаться необдуманно на заключение любых договоров, в том числе договоров займа.
При заключении договоров уступок права требования на квартиры либо иной объект недвижимости в строящихся домах необходимо требовать от лица, с кем заключается такой договор, предоставления оригиналов документов, на основании которых к нему перешло право требования на квартиру (договор долевого участия, договор уступки права требования); платежные документы, свидетельствующие об оплате по предъявляемым договорам; документы, подтверждающие, что инвестор (либо лицо, уступающее объект недвижимости) произвел оплату с ним и вправе уступить право требования данного объекта, и застройщик обязуется по заключенному договору предоставить помещение [7].
Всплеск жульнических операций на рынке жилья пришелся на 2001-2002 года, когда стремительный рост стоимости квадратного метра привлек на рынок любителей легкой наживы [2].
Самые типичные махинации того времени - это двойные, тройные продажи одной и той же квартиры. Сегодня ситуация несколько иная: отсутствие ажиотажа на рынке позволяет покупателю лишний раз подумать, прежде чем ввязываться в сомнительную историю. И, тем не менее, говорить о полном исчезновении "Остапов Бендеров" с жилищного рынка не приходится. Как они действуют и как с ними бороться?
Уязвимое место. Опасность может поджидать покупателя, который решил приобрести квартиру на начальной стадии строительства. Это - самое уязвимое место на рынке. Ведь договор соинвестирования заключают люди, которые решили сэкономить свои средства и приобрести недвижимость на этапе строительства по цене ниже той рыночной, которая образуется, когда дом будет построен. Подобная категория граждан - идеальная аудитория для мошенников. Ведь мошенникам стоит предложить квартиру дешевле, чем "средняя температура" по рынку, как вал звонков будет им обеспечен, и "пациентов" можно начинать "обрабатывать".
Как же устроена схема обмана? Когда новый адрес выводится на продажу, может образоваться фирма-однодневка, которая якобы имеет полномочия на продажу жилья в новом доме. Здесь-то и возможна так называемая двойная продажа, когда одну и ту же квартиру продает и компания-застройщик, и фирма-самозванка. Мало того, на одной продаже жулики могут не остановиться - та же многострадальная квартира может пойти по рукам и продаваться нескольким покупателям.
Лазейка для мошенников появилась из-за того, что с момента покупки, т.е. приобретения прав на недвижимость и до оформления ее в собственность (момент истины, когда мошенничество всплывает), проходит какое-то время.
Понятно, что документы на приобретение права на недвижимость никак не могут содержать информацию о том, что эту квартиру до вас уже купило несколько человек. Что можно посоветовать в этом случае, так это обязательно обратиться в компанию-застройщик и узнать, имеет ли та фирма, на которую вы вышли, права на реализацию квартир по интересующему вас адресу.
Еще один общий совет: рынок недвижимости практически устоялся. Все основные его игроки со сложившейся репутацией известны. И откровенным демпингом никто не занимается. Поэтому сам факт появления в газете объявлений квартиры от никому неизвестной фирмы по подозрительно дешевой цене должен насторожить и послужит как минимум поводом для дополнительных проверок. [2].
Что же делать, если вы втянуты в мошенничество?
Если, например, дом, в строительство которого вы вложили свои деньги, замер, стройка заморожена, деньги не возвращают и лишь "кормят" обещаниями? В самом запущенном случае выход один: идти в суд. Есть здесь, правда, одно "но": суд будет долгим, и когда Вы получите назад свои "кровные", они, с учетом инфляции, уже потеряют первоначальный вес. Поэтому вытащить деньги из мошеннического проекта и тут же вложить их в другой, проверенный - не получится. Сумма будет не та!
Неудивительно, что многие граждане, попавшие в подобную ситуацию, предпочитают договариваться с застройщиком и все-таки подождать, когда тот решит свои проблемы, достроит дом и отдаст людям ключи от квартир. Эта позиция довольна рискованная. Шанс дождаться есть, но может так оказаться, что единственная проблема застройщика - это вы. То есть, мошенники уже заработали на вашем доверии и достраивать дом не собираются. Тогда - в суд!
По оценкам Ассоциации риелторов, около 5% всех сделок на рынке недвижимости совершаются с попытками мошенничества. Основные риски для потребителя на первичном рынке недвижимости связаны с взаимоотношениями с подрядчиками строительства, которые зачастую не исполняют свои обязательства перед застройщиком и дольщиком. Также риски мошенничества связаны с обращением в недобросовестную риелторскую фирму. В этом случае, дольщику следует обращаться только в те агентства, которые имеют брокерский сертификат. Риски также связаны с качеством строительства и соблюдением соответствующих технологий. Все эти случаи можно проконтролировать на раннем этапе инвестирования проекта дольщиком. Что касается вторичного рынка жилья, то здесь основные факты мошенничества связаны с отменой лицензирования услуг рынка недвижимости. В незаконных сделках зачастую принимают участие лица с высшим юридическим образованием. Здесь наблюдаются следующие виды мошенничества: незаконная выписка лиц из объектов недвижимости, незаконное вступление в наследство и незаконное оформление документов после смерти владельцев квартиры. Избежать этой ситуации, по мнению представителя Ассоциации риелторов, также можно путем обращения в сертифицированные агентства. По мнению специалистов, на рынке недвижимости существует значительное число т. н. "информационных агентств", которые продают каталоги объектов недвижимости, цены в которых занижены на 10-15%. Кроме того, в связи с принятием нового Жилищного кодекса в последнее время участились случаи мошенничества, связанные с приватизацией недвижимости. Данные маркетинговых исследований, проведенные Ассоциацией риелторов, показали, что основными приоритетами потребителей при обращении в риелторскую компанию являются: высокая степень безопасности, вежливое, корректное отношение к клиентам, предоставление наиболее полной информации в интересующем сегменте рынка, а также первичная консультация по юридическим вопросам и получение полного алгоритма действия для клиентов.
Заключение
В ближайшее время в России увеличится число риелторских мошенничеств на рынке недвижимости [3].
Вследствие осложнения экономического положения в стране большинство людей будет вкладываться свои средства в недвижимость. Это приведет к увеличению количества сделок на рынке вторичной недвижимости, что, в свою очередь, спровоцирует рост активности риелторов-мошенников.
Напомним, что по состоянию на середину ноября, по данным ВЦИОМ, недвижимость в качестве наиболее надежного способа вложения денег рассматривали 48 процентов россиян. При этом социологи отметили, что россияне постепенно теряют уверенность в надежность инвестиций в недвижимость [3].
В настоящее время довольно нелегко найти квартиру, соответствующую по цене и обстановке нашим запросам. Не следует радоваться, если нашли объявление о том, что сдаётся квартира вашей мечты. Здесь, как и в любом бизнесе, связанном с деньгами есть свои мошенники, которые не упустят случая заработать на простых людях деньги.
К сожалению, аспект защиты от мошенничества на рынке недвижимости почти не рассмотрен в учебной литературе. Однако, перед совершением каких-либо операций на рынке недвижимости, при сильном желании безопасности сделки, можно ознакомиться с часто встречающимися способами мошенничества из других источников и быть на стороже. В работе рассмотрены распространенные способы мошенничества с квартирами. Также после каждого вида мошенничества приведена рекомендация по обеспечению безопасности сделки.
Список используемых источников
1. Информационно-аналитический портал о недвижимости "RWAY. Ru", [Электронный ресурс]: "Способы мошенничества на рынке недвижимости", 25.12. 2008. Режим доступа: http: // www. rway. ru/anlinf. asp? tp=2&txt=2610.
2. Журнал Квартира, Дача, Офис, № 121 (1735) от 07 июля 2005.
3. "Милиция предупредила о росте мошенничества на рынке недвижимости" [Электронный ресурс]. Режим доступа: http: // realty. lenta. ru/news/2008/12/09/tricksters/, 07.03. 2009.
4. "Способы мошенничества на рынке недвижимости" [Электронный ресурс], Оксана Серкиз. Режим доступа: http: // www. neruhomist-ua. com/.
5. Горячая линия недвижимости, "Опять про мошенничество на рынке недвижимости: советы начинающему". [Электронный ресурс]. Режим доступа: http: // www. reline. ru/news/11384. html,
6. "Мошенничества при съеме квартиры". [Электронный ресурс]. Режим доступа: http: // mirsovetov. ru.
7. Главное управление внутренних дел по красноярскому краю [Электронный ресурс]: "На рынке недвижимости продолжаются факты мошенничества" 07.08. 2008. Режим доступа: http: // www. krasguvd. ru/news/2008/08/07/5512/
8. Городской Центр Аренды, [Электронный ресурс]: "Методы мошенников на рынке жилья". Режим доступа: http: // www. gca. ru/methods. shtml.