Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет
Факультет региональной экономики и управления
Кафедра экономики и менеджмента недвижимости
Реферат
по экономике недвижимости
На тему: "Виды операций с недвижимым имуществом"
Выполнил: Колбанёв А.В.
3 курс, группа 7281
Виды операций (сделок) с недвижимостью
Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.
Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий: законность содержания; правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку; соответствие воли и волеизъявления участников сделки; соблюдение формы сделки.
Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Купля-продажа
При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.
Мена
В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.
Дарение
В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому: объект недвижимости в собственность; имущественное право к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.
Рента
В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.
Рента имеет несколько подвидов: постоянная – выплачивается бессрочно; пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты; пожизненное содержание с иждивением.
Аренда
При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.
Правоустанавливающие документы
Основной нормативный акт, регулирующий отношения по государственной регистрации прав на недвижимость в России это Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Перечень существующих правоустанавливающих документов на недвижимое имущество.
1. Договор о передаче квартиры в собственность.
2. По нежилым помещения — план приватизации, с приложением пообъектного перечня приватизируемого имущества (для акционерных обществ).
3. Решение суда о признании прав собственности на объект недвижимости.
4. Решение арбитражного суда о признании права собственности на объект недвижимости (в отношении имущества, принадлежащего юридическим лицам).
5. Свидетельство о праве на наследство по закону.
6. Свидетельство о праве на наследство по завещанию.
7. Договор купли-продажи квартиры.
8. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.
9. Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру.
10. Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.
11. Договор купли-продажи жилого дома со строениями.
12. Договор купли-продажи земельного участка.
13. Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом.
14. Договор купли-продажи земельного участка с недостроенным жилым домом.
15. Договор купли-продажи земельного участка с садовым домиком.
16. Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом со строениями.
17. Договор купли-продажи части жилого дома.
18. Договор купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа.
19. Договор купли-продажи нежилого помещения.
20. Договор купли-продажи гаража.
21. Договор купли-продажи незавершенного объекта строительства.
22. Договор дарения квартиры.
23. Договор дарения комнаты в коммунальной квартире.
24. Договор дарения доли в праве общей долевой собственности на квартиру.
25. Договор дарения жилого дома со строениями.
26. Договор дарения доли в праве общей долевой собственности на жилой дом со строениями.
27. Договор дарения части жилого дома.
28. Договор дарения земельного участка.
29. Договор мены квартир.
30. Договор мены квартиры на жилой дом.
31. Договор мены земельных участков.
32. Соглашение о предоставлении отступного передачей должником квартиры кредитору.
33. Соглашение о предоставлении отступного передачей должником жилого дома кредитору.
34. Соглашение о предоставлении отступного передачей должником нежилого помещения кредитору.
35. Договор об инвестировании в строительство жилья.
36. Договор долевого участия в строительстве жилого дома.
37. Договор о совместной деятельности (договор простого товарищества).
38. Договор об уступке права требования.
39. Постановление главы администрации об утверждении акта ввода в эксплуатацию объекта завершенного строительства (с приложением акта ввода в эксплуатацию).
40. Справка о полной выплате пая в жилищно-строительном кооперативе.
41. Справка о полной выплате пая в гаражно-строительном кооперативе.
42. Справка о полной выплате пая в садовом товариществе.
Любая сделка с недвижимостью возможна только при наличии правоустанавливающих документов. По важности эти бумаги сравнимы с паспортом для гражданина. Как человек без паспорта не может совершить юридически значимые действия, так и недвижимость без правоустанавливающих документов нельзя продать, купить или обменять. Правоустанавливающие документы служат основанием для регистрации права. Перечень этих документов приведён в ст. 17 Закона о государственной регистрации прав и не является исчерпывающим. Основные требования к таким документам – соответствие законодательству, действовавшему на момент составления документа в месте расположения недвижимости, а также наличие в нём описания недвижимости, правообладателя и вида права на недвижимость.
Правоустанавливающими документами являются:
- договоры и другие сделки отчуждения недвижимости (купля-продажа, дарение, мена, пожизненное содержание с иждивением, отступное, приватизация и др.), надлежащим образом оформленные, а в установленных случаях и зарегистрированные как сделки; - акты ввода завершённого строительством объекта в эксплуатацию, утверждённые органами государственной власти или местного самоуправления, организациями и ведомствами; - свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом; - решения судов в отношении прав на недвижимость, вступившие в законную силу, постановления апелляционной, кассационной и надзорной инстанций (если в ходе судебного процесса стороны пришли к мировому соглашению, правоустанавливающим документом будет мировое соглашение, утверждённое определением суда); - справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК (должны содержать указание на членство гражданина в кооперативе, размер и дату полной выплаты паевого взноса, описание недвижимости, за которую выплачен пай, подпись, фамилию, инициалы председателя кооператива, оттиск печати кооператива). Особо следует обратить внимание на то, что различного рода свидетельства "о правовой регистрации", "о внесении в реестр собственников", выданные БТИ, местными комитетами по управлению имуществом и фондами имущества, иными органами местного самоуправления не соответствуют требованиям закона и не являются правоустанавливающими. Они могут быть только приобщены к документам, являющимся основанием для возникновения и перехода прав: договорам, актам и решениям органов государственной власти, судебных органов. Права граждан на недвижимость могут быть зарегистрированы (после вступления в силу Закона о регистрации прав) и подтверждены соответствующим Свидетельством о государственной регистрации права. Если такая регистрация не была проведена, то это обычно не является препятствием для проведения сделок с недвижимым имуществом, однако вначале будет проведена регистрация ранее возникших прав. Как и везде, здесь тоже могут возникнуть проблемы. Поэтому рекомендуется такую регистрацию пройти заранее, особенно в тех случаях, когда имеются какие-то сомнения. Для регистрации прав на жилые дома, здания, сооружения и другие отдельно стоящие объекты недвижимости, а также на объекты, отчуждаемые вместе с земельным участком, необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок и кадастровый план земельного участка (в случае его отсутствия представляется план, заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству).
Правоустанавливающими документами на земельные участки являются:
- договоры, решения судов, свидетельства о праве на наследство; - решения (постановления, распоряжения) сельских, поселковых, городских, районных и областных Советов народных депутатов о предоставлении земельных участков. Принятые после 29.10.1993г. должны быть зарегистрированы в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Права граждан на землю могут быть подтверждены
права собственников земли и земельной доли
:- Свидетельством о праве собственности на землю (по постановлению Правительства РФ от 19.03.1992г. №177); - Свидетельством на право собственности на землю (по указу Президента РФ от 27.10.1993г. №1767);
права землевладельцев:
- Свидетельством на право пожизненного наследуемого владения зем
права землепользователей:
- Свидетельством о праве бессрочного (постоянного) пользования землёй (по постановлению №177).
Выданные до 29.10.1993г. Свидетельства о праве на землю на основании постановлений о предоставлении земли в собственность, пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование на территории Московской области были на бланках голубого цвета. Новая форма Свидетельств – на бланках розового цвета. Свидетельство должно быть зарегистрировано в поземельной книге. Следует особо подчеркнуть, что эти Свидетельства, так же как и Свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сами по себе правоустанавливающими документами не являются (хотя многие склонны так считать) и имеют силу только вместе с соответствующим постановлением (решением, распоряжением) о выделении земли, договором купли-продажи, свидетельством о праве на наследство и пр.
Требования к правоустанавливающим документам
Правоустанавливающие документы на недвижимость дают представление о самом объекте, субъекте и об отношениях между ними. Они должны содержать описание объекта недвижимого имущества, то есть сведения, по которым его можно опознать (адрес, назначение, кадастровый номер земельного участка и т. д.); фамилию, имя, отчество правообладателя или название юридического лица; вид права, установленного законом в отношении данного объекта. Требования предъявляют и к техническому качеству документов: тексты должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращений, с уточнением их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства также нужно указывать полностью. Документы, где есть подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, листы, заполненные карандашом или имеющие серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание, не подлежат приему. Если документы многостраничные (например, договор), то все листы должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью. Ее может поставить нотариус, удостоверивший документ, или орган власти, составивший бумаги.
Этапы сделки купли-продажи квартиры
Проведение сделки по купле-продаже недвижимости состоит из шести основных этапов:
· подписания предварительного договора;
· проверки пакета документов;
· подписания договора отчуждения;
· государственной регистрации;
· передачи недвижимого имущества.
Продавец предоставляет:
1. Правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи; договор приватизации, справка об оформлении дарения, наследства);
2. Справку о том, что квартира не находится под арестом (выдает ГБР);
3. Техническое описание квартиры и дома (выдаёт ПИБ);
4. Форму 9 о жителях, зарегистрированных в квартире (выдаёт жилконтора или паспортный стол);
5. При участии в сделке несовершеннолетних — разрешение инспектора по делам детства местного муниципального округа;
6. При продаже комнаты в коммунальной квартире — письменное подтверждение отказа от покупки площади, принадлежащей продавцу от соседей, заверенное нотариусом;
7. Если квартира находится в доме-памятнике архитектуры — справка КГИОП о состоянии дома.
Оформление договора аренды
Договор аренды жилого помещения обязательно должен включать:
1. Описание квартиры — адрес, количество комнат;
2. Сведения о собственниках, ссылки на документы, подтверждающие право собственности;
3. Список лиц, которые будут проживать в снимаемой квартире и их паспортные данные;
4. Размер и порядок внесения арендной платы;
5. Условия оплаты коммунальных услуг;
6. Срок действия договора;
7. Условия его расторжения.
Оформление договора ренты
Порядок оформления договора определяется статьями с 601 по 605 ГК РФ. Согласно статье 421 ГК РФ, в данный договор можно включить отдельные свободные положения, не конфликтующие с положениями закона. От договоров купли - продажи жилой недвижимости оформление договора ренты требует обязательного заверения у нотариуса.
Договор пожизненного содержания с иждивением составляется у нотариуса при обязательном наличии обеих сторон. Услуги нотариуса оплачиваются в размере 0,5% от суммы указанной в договоре, но не менее 300 и не более 20000 рублей.
После заверения у нотариуса, договор подлежит государственной регистрации. Для этого от участников сделки потребуются следующие документы:
1. Заявление на госрегистрацию.
2. Документы, удостоверяющие личность участников сделки.
3. Согласие супругов обеих сторон сделки, заверенное нотариально.
4. Правоустанавливающие документы на недвижимость от получателя ренты с обязательным наличием свидетельства о праве собственности и документа – основания. Это может быть договор дарения, передачи (в случае, если недвижимость была приватизирована), купли – продажи, может быть документ о праве наследования, и т.п.
5. Выписки из домовой книги и копия финансового лицевого счета.
6. Справка из БТИ, форма 11-а.
7. Технический паспорт с указанием экспликации и поэтажного плана дома.
8. Оригинал договора пожизненного содержания с иждивением, заверенный у нотариуса.
9. Квитанция об уплате регистрационных сборов.
Договор мены недвижимости
Поскольку к договору мены применяются правила о купле-продаже (п.2 ст. 567 ГК РФ), то он также, как и договор купли-продажи объекта недвижимости, может быть составлен в простой письменной форме или удостоверен нотариально, а также должен содержать все те существенные условия, которые предусмотрены законом для договора купли-продажи и указаны в разделе о договоре купли-продажи.
Одним из существенных условий договора мены недвижимости является цена обмениваемого имущества. Обмениваемые жилые помещения могут быть признаны равноценными (обязательно должно быть указано, какая цена установлена сторонами для обмениваемого имущества), либо сторонами может быть установлена разная цена. В этом случае исходя из разницы определяется доплата.
Возможны сложные договоры мены, в которых участвуют три и более сторон. При составлении таких договоров важно, чтобы стороны передавали только те помещения, права на которые у них зарегистрированы. Например, не допускается заключение договора, в котором одна семья сначала производит раздел квартиры, а потом в этом же договоре члены семьи обменивают комнаты на другое жилье.
Такая сделка неправомерна, сначала надо зарегистрировать права собственников на комнаты, только после этого они могут обменять имущество.
Так же, как и договор купли-продажи, договор мены, заключенный до 2000 года, должен был быть зарегистрирован в МУПТИ (для строений, квартир, жилых домов), либо в Комитете по земельным ресурсам (для земельных участков). На таком договоре дарения квартир, домов, строений, заключенном до 2000 года, должен иметься штамп, подтверждающий, что договор зарегистрирован в МУПТИ (этот штамп идентичен тому, который описывался в разделе о договоре купли-продажи).
Договор дарения недвижимости
Государственная регистрация договора дарения
Момент признания договора дарения недвижимости заключенным и, следовательно, имеющим юридическую силу, Гражданский кодекс связывает с моментом государственной регистрации сделки (п. 3 ст. 433, п. 3 ст. 574). Регистрации подлежит не только переход права собственности к одаряемому, но и сам договор дарения. При обещании дарения регистрируется только сделка. Недопустимо заключение договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора. Если при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя. Заявления о регистрации должны быть поданы обеими сторонами - дарителем и одаряемым. При дарении недвижимости совершаются два регистрационных действия: 1) регистрация договора дарения (сделки) независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости; 2) регистрация права собственности одаряемого. Как правило договор дарения недвижимости свидетельствует о принятии дара одаряемым, и эти два регистрационных действия совершаются одновременно. На государственную регистрацию договора дарения представляются следующие документы:
· заявление о государственной регистрации договора дарения в единственном экземпляре;
· подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора дарения;
· физическое лицо, в том числе представитель юридического лица, которое предъявляет документ, удостоверяющий его личность;
· подлинники и копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, свидетельство о регистрации юридического лица (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии этих документов, то возможно представление справки об отсутствии зарегистрированных изменений и дополнений учредительных документов, удостоверенной соответствующим органом по регистрации юридических лиц), документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика;
· подлинник и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, а также документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;
· подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности дарителя на отчуждаемое недвижимое имущество;
· договор дарения;
· удостоверенные органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии этих документов;
· подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования недвижимым имуществом (в отношении жилых помещений) с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.