Типология факторов, определяющих цены земельных участков
Введение
При изучении цены городской земли называют самые различные факторы. По территориальному охвату их можно разбить на три основные группы, соответствующие общему подходу, предложенному нами выше при рассмотрении инструментария экономики города:
1. Факторы общей экономической конъюнктуры на территории города, представляющие экономическую роль города как целого и те возможности, которые он предоставляет частному бизнесу и всему населению.
2. Факторы местоположения участка на территории города, которые характеризуют доступность центра, расположение участка относительно транспортной сети, а также особенности землепользования в отдельных крупных зонах города. 3. Локальные факторы, учитывающие природные и социально-культурные особенности участка и окружающей его территории, его связь с ближайшими центрами обслуживания.
1. Факторы общей экономической конъюнктуры
В качестве наиболее укрупненных показателей этой группы, дающих некоторое предварительное представление о роли города и его перспективах, называют группы показателей размера города. Универсальным, хотя далеко не самым точным показателем размера города является численность его населения. В 60–70-е годы проводились специальные исследования, где изучалась связь численности населения городов как с ценой земельных участков в центральных зонах, так и со средней ценой по основной части территории городов. Эти исследования показывают высокую коррелированность всех этих показателей. Соответственно рост города стимулирует общий рост цены земельных участков, что наиболее ярко проявляется в ЦДР.
Усиление или падение экономической роли города несомненно способствует росту или, соответственно, падению цен земли по всей территории города. Однако специалисты отмечают существенную инерционность цен земельного рынка и определенную асимметричность их динамики. Некоторое общее влияние на систему земельных цен оказывают налоги на земельную собственность и мероприятия, регламентирующие землепользование.
2. Факторы местоположения
Как мы неоднократно отмечали выше, важнейшая группа факторов этого типа характеризует доступность ЦДР и других важнейших элементов каркаса. В целом анализ зависимости цены городской земли от расстояния выявляет убывающую зависимость экспоненциального типа. Однако статистическая надежность этой экспоненциальной функции недостаточно высока для центральных кварталов города, что объясняется малым количеством сделок для участков, расположенных в этих кварталах. Отмечаются характерные отклонения от стандартной зависимости в связи с возрастом города. На территории достаточно старых городов в центральной зоне в большинстве случаев обнаруживаются кварталы, где цена земли относительно невысока. Там же, как правило, наблюдается и низкая плотность населения. Однотипность этих двух зависимостей подтверждается высокой коррелированностью показателя цены и показателя плотности населения. В то же время для многих городов
США, где наблюдается стагнация исторического центра, выявляются фокусы более высоких цен в пригородной зоне.
При формировании показателей доступности центра возникает ряд методологических проблем. Ранее мы отмечали особую привлекательность ЦДР, связанную, в частности, с высокой концентрацией рабочих мест, общественных услуг, индустрии досуга и т.п. В упрощенных теоретических моделях ЦДР описывают точкой-фокусом. Однако в реальности речь идет о многих кварталах города, часто обладающих своей функциональной спецификой. Поэтому, по существу, для каждой конкретной группы центральных функций выявляется свой фокус активности в центральной зоне, а иногда даже несколько таких фокусов.
Существуют различные подходы для выявления той особой точки на плане города, которую можно считать центральной с учетом взаиморасположения всех этих кварталов. Эмпирические исследования распределения значений цены земли выявляют определенную устойчивость этих распределений и, в частности, устойчивость местоположения кварталов, для которых характерны наиболее высокие значения цены земли. По существу, речь идет об исследовании функций двух переменных, соответствующих координатам текущей точки на плане города. В некотором приближении график этой функции имеет форму холма, вершина которого соответствует максимальным значениям цены. Во многих прикладных исследованиях именно она рассматривается в качестве точки центра города, которая является точкой отсчета при определении удаленности участка от ЦДР. Для длительных периодов времени отмечается определенный дрейф такой центральной точки по территории города.
Используется несколько показателей, замеряющих расстояние. Более подробно вопросы измерения экономического расстояния рассматривались нами выше, в частности, упоминались виды метрики, отражающей специфику транспортной сети.
Наиболее явно влияние политики землепользования выявляется при рассмотрении нормативного показателя максимально допустимого значения коэффициента использования территории. Этот коэффициент вычисляется как отношение суммарной площади пола к общей площади участка. Высокая привлекательность территориальной зоны стимулирует рост плотности застройки и этажности зданий, что в свою очередь приводит к росту цены земли. Однако введение градостроительных ограничений в рамках муниципальной политики землепользования сдерживает стихийный рост коэффициента использования и, тем самым, ограничивает рост цены земли.
3. Локальные факторы
Мы уже отмечали несомненную роль природных особенностей участка, в частности, характерного для данной территории уровня загрязненности воздуха. Однако, по-видимому, не менее велика и роль социально-культурных факторов, описывающих обстановку на этой территории. В то же время, относительно этих факторов также существует проблема информированности участников земельного рынка. Рядовой покупатель квартиры или коттеджа редко располагает достаточно полной информацией о реальной социально-культурной ситуации.
Именно поэтому здесь работает социальный механизм, определяющий общепризнанную престижность той или иной территориальной зоны в глазах населения города. В целом уровень престижности соотносится с реальными особенностями зон. Но здесь отмечаются, во-первых, существенная инерционность подобных социальных оценок и, во-вторых, кумулятивные эффекты, связанные с престижными зонами. Высокий престиж приводит к росту цен на земельные участки. Это, в свою очередь, затрудняет переселение в такие зоны средних слоев населения. Вместе с тем становится особенно привлекательным переселение туда богатых семей, так как в их систему пространственных предпочтений входит и социальная репутация зоны.
Для привлекательности участка и, соответственно, для его цены весьма существенна близость школ, магазинов и прочих предприятий повседневного или периодического общественного обслуживания. Важнейшей является близость к системе общественного транспорта. Проводились специальные исследования, которые выявили определенную достаточно устойчивую иерархию прочих видов обслуживания. На втором месте идут магазины, потом школы и детские игровые площадки, за ними следуют скверы и парки, далее аптеки, отделения почты и т.п.
4. Прикладные исследования факторов цены земли
В 60–70-е годы проводились многочисленные исследования по конкретным статистическим данным, характеризующим территорию многих городов. Разные авторы предлагали свои наборы основных показателей, представляющих ведущие факторы цены. Тем не менее, можно выявить некоторую общность в этих списках факторов. На первое место практически все авторы ставят фактор доступности, который иногда представлен весьма агрегированным показателем обобщенной доступности всей совокупности рабочих мест города. Это позволяет перейти от упрощенной моноцентрической теоретической модели к реалистичной модели, учитывающей пространственную распределенность деловой активности.
Однако многие авторы используют для той же цели некоторый набор показателей, т.е. многомерное описание фактора доступности. Ведущим показателем подобного набора является традиционный фактор расстояния до ЦДР. Представляется весьма обоснованным использование в этих случаях экономически более значимого показателя ожидаемого времени проезда. Далее учитывают расстояние до системы общественного транспорта и расстояние до местного торгового центра, иногда подключают также показатель, описывающий расстояние до ближайших престижных зон рекреации.
Другие авторы больше внимания уделяют дополнительному показателю доступности промышленных зон. В качестве показателей типа доступности, отрицательно влияющих на цену, иногда включают расстояние до ближайших городских гетто или до ближайших источников неблагоприятных экологических воздействий.
Среди локальных факторов, положительно влияющих на цену, важнейшим является показатель плотности населения. Он нередко явным образом включается в модель, хотя его поведение во многом объясняется фактором доступности центра. Мы отмечали при рассмотрении зависимости плотности от расстояния до центра ее обобщенный характер. При этом на основную тенденцию накладываются многочисленные деформирующие воздействия локальных факторов. Показатель реальной плотности, таким образом, представляет в основном уравнении и эту группу факторов.
Наряду с плотностью нередко учитывают более конкретные экономическ
В следующую, реже исследуемую группу попадают общие факторы экономической конъюнктуры города, что объясняется отнюдь не их маловажностью. Дело в том, что исследования ориентируются преимущественно на сопоставление цены участков внутри одного города, в то время как факторы данной группы проявляют свое действие лишь в рамках межгородских сопоставлений. Эти факторы представлены в соответствующих уравнениях показателями численности населения города или темпов его роста.
Интересны исследования по временным сериям данных, которые позволяют проследить динамику изменения относительной значимости факторов. Большинство из них подтверждает снижение роли показателя расстояния до ЦДР, обусловленное масштабными изменениями в системе пассажирского транспорта, и прежде всего, массовой автомобилизацией населения развитых стран. Помимо повышения доступности центра, автомобилизация стимулирует создание периферийных фокусов городской активности, что снижает относительную привлекательность ЦДР. Мы отмечали этот феномен при подробном рассмотрении территории города. Отмечается характерный для последних десятилетий рост относительной значимости социокультурных показателей.
Значимость подобных исследований по динамике зависимостей объясняет повышенный интерес к созданию обширных баз данных, охватывающий длительные периоды времени. Однако здесь возникают трудные вопросы финансирования предварительных работ по сбору этих данных.
Остановимся кратко на математической форме уравнений, описывающих функцию цены земли. Часто используют простые линейные зависимости, хотя многие исследователи нередко прибегают к предварительному преобразованию отдельных показателей. Например, производят логарифмирование переменных или используют обратные величины для факторов, отрицательно воздействующих на цену. Во многих случаях удается получить статистически весьма значимые уравнения, с достаточно высоким уровнем согласованности изменения расчетных и модельных значений цены. При этом, как правило, возникают трудности при определении относительной значимости отдельных групп факторов. Эти трудности объясняются высокими уровнями коррелированности отдельных показателей, входящих в уравнение. В частности, это характерно для такой весьма «популярной» пары показателей, как ожидаемое время проезда до ЦДР и плотность населения квартала.
Резюме
Изучение экономической ситуации на отдельном участке территории города требует выявления преимуществ и недостатков, связанных с его общим положением на территории города, прежде всего, относительно доминирующего фокуса. Необходимо также принять во внимание локальные особенности участка: ставки арендной платы за жилые и производственные помещения и цену земли в данной части города, близость к важным объектам города, экологическую обстановку и т.д. Таким образом, морфологический подход к изучению территории города в явном виде учитывает неоднородность экономического пространства. Он ориентируется на реальную протяженность урбанизированной территории, с учетом основных взаимосвязей ее фрагментов, определяющих город как экономическую целостность. В урбанистических исследованиях реальный город определяется размахом ежедневных маятниковых миграций.
Важным инструментом морфологического анализа является зонирование территории, главнейшим аспектом которого является функциональное зонирование. Укрупнено выделяются зоны: проживания, инженерной инфраструктуры, производства товаров и услуг, резервные. В дальнейшем происходит детализация описания, например, в отдельный тип выделяются экологически грязные виды промышленного производства. Развитие техники зонирования привело к ее усложнению. В частности, в явном виде учитываются особые фокусы активности на территории отдельных зон и зоны линейного типа.
Классическая техника функционального зонирования сталкивается с проблемой описания центра города, для которого характерна полифункциональность. Преодоление методологического кризиса приводит к формированию двух новых понятий. «Функция центра» соответствует некоторому комплексному набору функций, реализуемых общегородским центром. «Городской каркас» соответствует территориям, ориентированным на подобный набор функций. Это понятие обобщает рассмотренное выше понятие каркаса территории как системы городов. Обобщение достигается в рамках концепции мегаполиса как мини-системы городов, где в качестве полюсов каркаса могут рассматриваться не только города, но и отдельные фокусы экономической активности на обширной урбанизированной территории мегаполиса. В современных крупных городах некоторые из важнейших фокусов располагаются в срединной, а иногда даже и в пригородной зоне. При этом, однако, для них характерен типичный для центра набор функций.
В экономических исследованиях необходимо также учитывать природные особенности участка и правовые рамки хозяйственной деятельности в прилегающей к участку части города. Соответственно, достаточно полное зонирование территории города предусматривает перекрестное наложение схем функционального, природного и правового зонирования. Нередко необходимо также учитывать криминогенность окружающих кварталов и другие социально-культурные особенности территории, подключая дополнительные виды зонирования.
При описании размещения населения важную роль играют микроэкономические модели, ориентированные на аппарат функций полезности и систем пространственных предпочтений потребителя. Именно они определили становление в послевоенный период высокоразвитой области теории экономики города, которая получила название «новая экономика города». У истока этого направления стояли Алонсо и Уинго. Это направление развивает идеи микроэкономического подхода фон Тюнена, применяя их к урбанизированной территории мегаполиса и используя развитую технику современной микроэкономики.
Влияя на размещение всех остальных видов деятельности в городе, транспортная система играет определяющую роль, структурируя экономическое пространство города. При этом имеет значение как общий тип транспортной схемы, так и конкретный набор видов городского транспорта.
Весьма важную роль, аналогичную транспорту, играют и другие инженерные подсистемы города. В условиях дезиндустриализации мегаполисов и их конкуренции за роль финансовых и управленческих центров крайне важно развитие средств связи и, в частности, средств телекоммуникации, обеспечивающих подключение города к мировому каркасу.
Наиболее важны для мегаполиса зоны функционирования четвертичного сектора, которые, как правило, располагаются в центральной части города. Основные причины ориентации финансовых учреждений и головных офисов корпораций на весьма дорогостоящее размещение в центральной зоне связаны с высшими видами управленческой деятельности. Они требуют постоянного пребывания в общем информационном поле высококонцентрированной четвертичной зоны. Здесь постоянно распространяются крайне важные для бизнеса экономические и политические сообщения, передаваемые, как правило, в рамках личных контактов. В такой специализированной зоне также доступны высшие виды финансовых услуг и прочих «услуг для бизнеса». Конкурентные преимущества, обеспечиваемые подобным размещением офисов, и побочные эффекты престижности адреса компенсируют крайне высокий уровень издержек. Здесь ярко проявляется экономия, обусловленная агломерацией.
Доминирование сферы услуг в крупнейших городах привлекает особое внимание исследователей к современным закономерностям размещения этих предприятий. В частности, огромное внимание уделяется сфере розничной торговли, в размещении которой произошли глубокие изменения. Во многом они обусловлены переходом на новые формы торговли, на более сложные схемы ее функционирования. Автомобилизация населения привела к формированию и интенсивному развитию периферийных торговых центров при одновременном снижении роли многих традиционных торговых зон в центре города. Произошел переход к эпохе обостренной территориальной конкуренции между центральными и периферийными торговыми центрами. Относительно невысокий уровень затрат на размещение торговых помещений стимулировал создание в пригородной зоне гигантских торговых центров, объединяющих многие магазины различного профиля. Вблизи этих центров концентрируются и другие виды обслуживания населения. Такие высокоразвитые фокусы обслуживания размещаются, как правило, в точках въезда в центральный город конурбации.
При проведении экономических исследований, связанных с конкретными инвестиционными проектами, необходимо наряду с фактором транспортной доступности ЦДР учитывать и другие факторы ценообразования, важнейшими из которых для жилых кварталов города являются следующие: 1. Уровень освоенности территории. 2. Уровень социального благополучия жилого района. 3. Тип муниципальной единицы. 4. Уровень развития системы обслуживания. Отмечается также роль природных факторов.