Аннотация
Хмаров Ю.А.; Курсовая работа по курсу «Экономика недвижимости» -
Челябинск: ЮУрГУ, ФЭиП - 2008, 28 стр. Библиография литературы – 5 наименований.
В данной работе приводиться оценка затратным, рыночным и доходным подходами к оценке стоимости объекта недвижимости. В качестве такого объекта выступает здания офисного типа, расположенного по адресу: г. Челябинск, улица Свободы, дом 12.
При определении расчетных данных для выполнения работы к приведенным в задании данным прибавлено число, состоящее из четвертой и пятой по счету цифр номера зачетной книжки - 85.
Введение
Данная курсовая работа по дисциплине «Экономика недвижимости» содержит характеристику оцениваемого объекта недвижимости, в нашем случае – это здание офисного типа ОАО «Урал – сервис», расположенного по адресу: г Челябинск, улица Свободы, дом 12. Также в ней описана краткая характеристика экономической ситуации рынка офисной недвижимости в городе Челябинске, раскрыты некоторые понятия, дан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования данного объекта недвижимости. Даны вычисления по оценке земельного участка и оценке объекта затратным, рыночным, доходным подходами.
Содержание:
1. Деловая ситуация
1.1. Краткая характеристика объекта оценки
1.2. Цель оценки
1.3. Краткая характеристика рынка недвижимости
1.4. Основные понятия, используемые в работе
1.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
1.6. Дата оценки стоимости объекта
2. Оценка земельного участка
3. Оценка объекта затратным подходом
3.1. Определение полной восстановительной стоимости здания
3.2. Определение накопленного износа здания
3.3. Определение остаточной стоимости здания
3.4. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
4. Оценка объекта рыночным подходом
4.1. Характеристики сопоставимых объектов аналогов
4.2. Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов
4.3. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
5. Оценка объекта доходным подходом
5.1. Потенциальный валовой доход от аренды здания
5.2. Действительный валовой доход от аренды здания
5.3. Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество
5.4. Чистый операционный доход от аренды здания
5.5. Реальный денежный поток
5.6. Коэффициент дисконтирования
5.7. Дисконтированный денежный поток
5.8. Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)
5.9. Текущая стоимость здания
5.10.Стоимость объекта недвижимости
6. Согласование результатов оценки
Заключение
Библиография литературы
1. Деловая ситуация
1.1. Краткая характеристика объекта оценки
1. Тип и назначение здания.
Тип оцениваемого объекта недвижимости: Здание офисного типа.
Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, которое имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализацией, центральным отоплением, вентиляцией, электроснабжением, противопожарной защитой. В здании имеется необходимое количество телефонных линий. На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании имеется подвал, часть которого сдаётся в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 7 лет назад.
Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет. Строительный объём здания - 18 085
куб. м.
Полезная (арендная) площадь здания - 3585
кв. м.
Полезная (арендная) площадь подвала - 685
кв. м.
Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 3985
руб. / 1 куб. м.
Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1, 40
Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.
Недавно ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости здания.
2. Текущее использование здания;
Здание сдаётся в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 385
руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 216
руб. в месяц. Расположенное на 1-ом этаже здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 40085
руб. в месяц.
Для дальнейшего использования здания предполагается выполнить ремонт помещений. Сметная стоимость ремонта помещений в текущих ценах составляет 2485
тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ - 3 месяца. В этот период здание закрывается на ремонт. Его эксплуатация в этот период доходов не приносит и текущих расходов не требует. После ремонта помещение будет сдаваться в аренду. Типичный период коммерческого использования здания после ремонта по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год будет сдано в аренду 60,0% площадей; во второй - 85,0 %; в третий 100,0 %; в четвёртый и пятый годы незанятых площадей не будет.
Текущие расходы по эксплуатации здания составят:
- Основная и дополнительная заработная плата персонала (фонд оплаты труда -ФОТ) - 60 000 руб. в месяц;
- отчисления на социальные нужды персонала (единый социальный налог) - 27,4% от ФОТ;
- оплата коммунальных услуг - 70 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;
- прочие расходы - 45 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;
- налог на прибыль в размере 24,0 %;
- налог на имущество в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания. Годовая норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания
составляет 1,0 % от его полной восстановительной стоимости.
Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:
- арендная плата - на 10,0 %;
- чистый доход от кафе - на 15,0%;
- заработная плата персонала - на 5,0 %;
- коммунальные и прочие расходы - на 7,5 %.
Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % - для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % - для второго года; 24,0% - для третьего года; 25,0 % - для четвёртого и для пятого года.
3. Описание места расположения объекта, включая описание земельного участка, на котором здание находится:
Здание расположено в центральной части города Челябинск по адресу: улица Свободы, дом 12, на участке земли площадью 1066кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города. Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв.м.
4. Описание прав собственности на объект. Собственники недвижимости: Здание: ОАО "Урал-сервис". Земля: Государство. Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (50лет) аренды земли.
1.2. Цель оценки
Целью оценки является определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды земельного участка под ним для последующей продажи объекта.
1.3. Краткая характеристика рынка недвижимости
В настоящее время рынок офисных помещений в бизнес-центрах г. Челябинска переживает период активного роста.
В основной своей массе рынок аренды в отдельно стоящих зданиях представлен помещениями научно-исследовательских институтов или сопутствующих производству капитальных зданий (административных, административно-хозяйственных), выведенных на рынок офисной недвижимости без надлежащего перепрофилирования и глубокой реконструкции. Уровень отделки такого рода офисных помещений, как правило, оставляет желать лучшего, в ряде случаев ремонт производится за счет арендаторов. Преобладающими, в данном случае, являются предложения со стороны организаций, имеющих финансовые трудности и пытающихся их разрешить за счет сдачи в аренду временно свободных площадей.
Данный источник предложения офисных помещений является наиболее емким, такие административные здания невозможно отнести к профессионально оборудованным бизнес-центрам, специализирующимся на сдаче в аренду качественных офисных помещений.
Вторым, более качественным источником предложения в аренду офисных помещений в г. Челябинске, являются реконструированные и перепрофилированные здания, ранее неофисного назначения: бывшие жилые здания, административные здания и общежития. Собственники таких объектов постарались максимально приспособить данные объекты под сдачу в аренду офисных помещений с минимальным уровнем инвестиций в них. Уровень отделки офисных помещений в офисных зданиях данной категории выше в сравнении с первой группой и варьируется от обычного «советского ремонта» до уровня среднего и ниже среднего «евроремонта».
Третьим источником предложения офисных помещений являются специализированные офисные центры, введенные в эксплуатацию за последние несколько лет. Для этого сектора характерно наиболее качественное на рынке предложение офисных помещений. Как правило, это удачно расположенные здания в центральной части города с хорошим уровнем отделки: качественный «евроремонт», организация некоторых сопутствующих услуг арендаторам. К данному источнику предложения также относятся вновь введенные многофункциональные торгово-офисные комплексы, в которых офисные помещения занимают верхние этажи. Уровень арендных ставок на офисные помещения вышеперечисленных объектов максимальный на рынке.
В западном понимании профессиональных управляющих компаний на рынке офисной недвижимости г. Челябинска нет. Появление на рынке качественных бизнесцентров придает импульс к формированию рынка профессиональных услуг по управлению офисными зданиями.
В 2007 году инвесторы и застройщики оценивают г. Челябинск как город, инвестиционно-привлекательный для вложений в коммерческую недвижимость. Спрос на рынке офисной недвижимости в настоящее время неудовлетворен и будет расти. Пока наблюдается дефицит качественного предложения.
В настоящее время, в Челябинске насчитывается 45 зданий бизнес - центров площадью от 1 000 кв.м с качественными офисными помещениями классов «А», «В» и «С».
На рынке аренды бизнес - центров города преобладают бизнес - центры класса «С».
В общем объеме рынка на долю бизнес - центров класса «А» приходится 5% офисных площадей, на долю класса «В» - 20,6%, на долю бизнес - центров класса «С» -74,4%. Таким образом, общая доля высококачественных площадей - в бизнес - центрах классов «А» и «В» - составляет 25,6% от общего объема предложения на рынке'.
В соответствии с оценками проектов строительства офисных, торгово-офисных, офисно - гостиничных центров в 2008 г., в г. Челябинске ожидается увеличение объема предложения на рынке офисных помещений. Прогнозируемый прирост рынка к концу 2008 г. по отношению к 2007 г. составит 7,7%.
Уровень арендных ставок и стоимости продажи офисных площадей в бизнес центрах г. Челябинска на данном этапе развития рынка определяется, в основном, местоположением объекта, его принадлежностью к историческому центру города, близостью ведомственных зданий и зданий администрации города и области, расположением на высокоскоростных магистралях, имеющих удобную транспортную доступность до исторического центра города.
Арендные ставки в бизнес - центрах города по классам в 1 полугодии 2007 г. составляют (за исключением выпадающих значений, без НДС и КУ):
· Класса «А» - 1135 руб./кв.м/мес. - 1200 руб./кв.м/мес.;
· Класс «В» - 700 руб./кв.м/мес. - 950 руб./кв.м/мес.;
· Класс «С» - 550 руб./кв.м/мес. - 800 руб./кв.м/мес.;
По мнению экспертов локального рынка недвижимости, а также согласно результатам исследований специалистов компании LCMC, наибольший спрос в настоящее время сосредоточен в сегментах класса «В», что во многом объясняется отсутствием необходимого количества качественных площадей.
На сегодняшний день можно отметить заполняемость практически всех действующих бизнес - центров на уровне 98 - 100%, что характеризует высокий спрос на офисные помещения в бизнес - центрах. До уровня 98-100% не дотягивают лишь те бизнес - центры, которые находятся в отдаленных районах Челябинска.
Наибольший спрос по площади арендуемых офисных- помещений в бизнес центрах г. Челябинска приходится на помещения до 100 кв. м. (по разным оценкам, порядка 61%). Доля в общей структуре спроса на более крупные помещения, площадью от 100 до 500 кв.м, составляет около 30%, от 500 до 1000 - 5%. Доля спроса на офисные помещения площадью свыше 1000 кв.м составляет примерно 9%. Средняя площадь арендуемых офисных помещений, составляет около 100 кв.м.
Источник LCMC:
London Consulting & Management Company,
1.4. Основные понятия, используемые в работе
1. Под рыночной стоимостью понимают наиболее вероятную цену продажи объекта недвижимости на открытом рынке в условиях конкуренции при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке, а также при том, что покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела, а на цену сделки не влияют посторонние факторы.
2. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, требует при оценке рассмотреть все возможные варианты использования и среди них выбрать тот, который обеспечивает максимальную стоимость недвижимости на дату оценки. Под возможными имеются в виду физически осуществимые, юридически правомочные, финансово обеспеченные, а среди них экономически наиболее эффективные.
3. В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, рыночный подход (сравнительный подход).
Затратный подход, основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.
Доходный метод, позволяющий получить оценку стоимости объекта из условия ожидаемых покупателем (инвестором) доходов (прямых - прибыль, и косвенных - экономия на налогах).
Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидаются, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества
Рыночный - подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.
Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация - довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.
1.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
Наилучшим и наиболее эффективным использованием для данного объекта является продолжение текущего использования. Это объясняется месторасположением и состоянием объекта.
1.6. Дата оценки стоимости объекта
Апрель 2008 года.
2. Оценка земельного участка
Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:
VL
=95*TL
*SL
(1)
где: VL
- стоимость земельного участка, тыс. руб.;
TL
- ставка земельного налога, руб./ кв. м.;
SL
- площадь земельного участка, кв. м.
Площадь земельного участка 1 066 кв.м.
Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв.м. Получим: VL
= 95 * 70 руб./ кв.м. * 1 069 кв. м. = 7 088 900руб = 7 088,90 тыс. руб.
3. Оценка объекта затратным подходом
3.1. Определение полной восстановительной стоимости здания
Полная восстановительная стоимость здания VR
определяется по формуле
VR
=CD
+Ci+P (2)
где: Со - прямые затраты, тыс. руб.;
Сi
- косвенные затраты, тыс. руб.;
Р - предпринимательская прибыль застройщика, тыс. руб.
Прямые затраты рассчитываются по формуле:
(3)
где: - прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового проекта аналогичного здания в текущих ценах, тыс. руб.;
-
строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;
К -
коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта аналога.
Косвенные затраты Сi
составляют 40% от прямых затрат.
Предпринимательская прибыль застройщика Р рассчитывается на основе статистических данных о рентабельности аналогичных инвестиции в отрасли. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 30,0 - 40,0 % дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли принимаем равным 35,0 % от суммы прямых и косвенных затрат.
Таким образом, получим:
Строительный объём здания - 18 085 куб. м.
Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 3 985 руб. /1 куб. м.;
Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1, 40
Прямые затраты:
CD
=3 985 руб./ куб. м. *18 085 куб.м. * 1,40 = 100 896215 руб. = 100 896,21 тыс. руб.
Косвенные затраты:
Сi
= 40%* CD
=40% * 100 896,21 тыс.руб. = 40 358,50 тыс.руб.
Предпринимательская прибыль застройщика:
Р = 35,0% * (Сi
+ CD
) = 35,0% * (40 358,50 тыс. руб. + 100 896,21 тыс.руб.) = 49 439,14 тыс.руб.
Полная восстановительная стоимость здания:
VR
= 100 896,21 тыс. руб. + 40 358,50 тыс.руб. + 49 439,14 тыс.руб. = 190693,85 тыс.руб.
3.2.
Определение накопленного износа здания.
Накопленный износ здания D определяется по формуле:
D = DP
+ DF
+ DE (4)
где: Dp – физический износ здания, тыс. руб.;
DF
– функциональный износ здания, тыс. руб.;
DE
– внешний износ здания, тыс. руб.
Для определения физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ методом срока жизни. Результаты расчетов приведены в таблице 1.
Далее, в соответствии с исходными данными, определяются функциональный и внешний износы.
В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.
DF
= 120,0% * 3 791,71 тыс. руб. = 4 550,04 тыс. руб.
Поскольку ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости здания.
DE
= 0,25 % * 189 585,25 тыс.руб. = 473,96 тыс. руб.
Накопленный износ здания:
D = 26030,05 тыс. руб. + 4 550,04 тыс. руб. + 473,96 тыс. руб. = 31054,05 тыс. руб.
3.3.
Определение остаточной стоимости здания
Остаточная стоимость здания Vrem
определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости здания величины накопленного его износа:
Vrem
= VR
- D (5)
Vrem
= 189 585,25 тыс.руб. –31054,05 тыс. руб. = 158531,20 тыс. руб.
Таблица 1. Расчет физического износа оцениваемого здания
| Наименование конструктивных элементов здания |
Доля в восстановительной стоимости всего здания, % |
Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб. |
Фактический срок эксплуатации, лет |
Нормативный срок эксплуатации, лет |
Коэффициент износа (гр.4/гр.5) |
Сумма износа, тыс. руб. (гр.З *гр.6) |
| 1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
| Фундамент |
7 |
13270,96 |
7 |
100 |
0,07 |
928,97 |
| Наружные стены |
16 |
30333,64 |
7 |
100 |
0,07 |
2123,35 |
| Перекрытия |
14 |
26541,93 |
7 |
100 |
0,07 |
1857,94 |
| Кровля |
8 |
15166,82 |
7 |
50 |
0,14 |
2123,35 |
| Перегородки |
8 |
15166,82 |
7 |
80 |
0,09 |
1365,01 |
| Внутренняя отделка |
6 |
11375,12 |
2 |
5 |
0,4 |
4550,05 |
| Наружная отделка |
3 |
5687,56 |
7 |
30 |
0,23 |
1308,14 |
| Система водоснабжения и канализации |
10 |
18958,53 |
7 |
50 |
0,14 |
2654,19 |
| Система электроснабжения |
7 |
13270,97 |
7 |
40 |
0,18 |
2388,77 |
| Система отопления |
9 |
17062,67 |
7 |
50 |
0,14 |
2388,77 |
| Система вентиляции |
2 |
3791,71 |
7 |
40 |
0,18 |
682,51 |
| Система пожаротушения |
3 |
5687,55 |
7 |
50 |
0,14 |
796,26 |
| Система телефонизации |
2 |
3791,71 |
7 |
40 |
0,18 |
682,51 |
| Лифты |
5 |
9479,26 |
7 |
30 |
0,23 |
2180,23 |
| Всего |
100 |
189 585,25 |
7 |
26030,05 |
3.4. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом Vс
a
определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка, рассчитанной по формуле (1)
Vca
= Vrem
+ VL
(6)
VCA
= 158531,20 тыс. руб. + 7088,90 тыс. руб. = 165620,10 тыс. руб.
4. Оценка объекта рыночным подходом
4.1. Характеристики сопоставимых объектов аналогов
Для расчета стоимости объекта по сравнительному подходу выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта - А, Б, В, Г. Цены объектов, полезная площадь, время продажи, местоположение и состояние приведены в таблице 2.
Таблица 2. Характеристики сопоставимых объектов аналогов
| Показатели |
Сопоставимые объекты |
|||
| А |
Б |
В
|
Г |
|
| Цена продажи, тыс. руб. |
47250 |
19820 |
35960 |
21730 |
| Полезная площадь здания, кв. м. |
3566 |
2066 |
3266 |
1866 |
| Время продажи, месяцы |
3 |
3 |
1 |
1 |
| Местоположение объекта (хуже, лучше, аналог) |
аналог |
хуже |
хуже |
хуже |
| Состояние объекта (хуже, лучше, аналог) |
лучше |
аналог |
аналог |
лучше |
4.2. Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов
Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.
Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого объекта либо увеличивается, либо уменьшается в зависимости от того, хуже или лучше сопоставляемый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым.
1. Корректировка по времени продаж:
Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, а затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.
Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект Б и В: 11,01 - 9,59 = 1,42
Т.е. за два месяца цена продажи 1 м недвижимости данного типа выросла на 1,42. Отсюда рост цена за 1 месяц составит: 1,42/ 2 = 0,71.
Проведем корректировку цены продажи 1 м :
по объекту А: 0,71 * (4 мес. - 1 мес.) = 2,13 тыс. руб./м ;
по объекту Б: 0,71 * (4 мес. - 1 мес.) = 2,13 тыс. руб./м ;
по объекту В: 0,71 * (4 мес. - 3 мес.) = 0,71 тыс. руб./м ;
по объекту Г: 0,71* (4 мес. - 3 мес.) = 0,71 тыс. руб./м ;
2. Корректировка по местоположению:
Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект А и Г: 15,38 - 12,35 = 3,03 тыс. руб./м ;
3. Корректировка по состоянию объекта:
Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект Г и Б: 15,38 - 14,74 = 0,64 тыс. руб./м ;
Результаты расчетов приводятся в таблице 3.
Таблица 3. Характеристика объектов аналогов
| Показатели |
Сопоставимые объекты |
|||
| А |
Б |
В |
Г |
|
| Цена продажи в расчете на 1 кв. м. полезной площади здания, тыс. руб. |
13,25 |
9,59 |
11,01 |
11,64 |
| Величина корректировки по времени продаж |
+2,13 |
+2,13 |
+0,71 |
+0,71 |
| Скорректированная по времени продажи цена |
15,38 |
11,71 |
11,72 |
12,35 |
| Величина корректировки по местоположению |
0 |
+3,03 |
+3,03 |
+3,03 |
| Скорректированная по местоположению цена |
15,38 |
14,74 |
14,75 |
15,38 |
| Величина корректировки по состоянию объекта |
-0,64 |
0 |
-0,01 |
-0,64 |
| Скорректированная по всем показателям цена |
14,74 |
14,74 |
14,74 |
14,74 |
В итоге расчетов получена скорректированная по всем показателям цена продажи сопоставимых объектов в расчете на 1кв.м. полезной площади, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого объекта: 14,74 тыс. руб./м ;
Стоимость оцениваемого здания VB
определяется по формуле
VB
= Рс
* SB
, (7)
где: Рс - стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;
SB
- полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв.м.
Получим: VB
= 14,74 * 3516 = 51 825,84 тыс. руб.
4.3. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж Vsc определяется путем суммирования стоимости здания Vb и стоимости земельного участка Vl, которая определена ранее по формуле (1).
Vsc
= VB
+ VL
(8)
Получим: Vsc
= 51 825,84 + 7088,90 = 58 914,74 тыс. руб.
5. Оценка объекта доходным подходом
Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания.
Расчеты производятся по приведенным далее формулам для каждого анализируемого года и приводятся в таблице 5.
5.1.
Потенциальный валовой доход от аренды здания
Потенциальный валовой доход от аренды здания PGI определяется по формуле
PGI = (rB
*SB
+ rb
*Sb
)*m, (9)
где:
гв
- арендная плата за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.; Sb
- полезная площадь здания, кв. м.;
rb
- арендная плата за 1 кв. м. полезной площади подвала месяц, тыс. руб.; Sb
- полезная площадь подвала, кв.м.;
m - количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.
При этом учитываем ежегодное повышение арендной платы на 10,0 %
PGI1
= ((366/1000) * 3516 + (216/1000) * 666) * 9 = 13026,96 тыс. руб.
PGI2
= ((402,6/1000) * 3516 + (237,6/1000) * 666) * 12 =
18905,50 тыс. руб.
PGI3
= ((442,86/1000) * 3516 + (261,36/1000) * 666) * 12 = 20773,80 тыс. руб.
PGI4
= ((487,15/1000) * 3516 + (287,50/1000) * 666) * 12 = 22851,60 тыс. руб.
PGI5
= ((535,87/1000) * 3516 + (316,25/1000) * 666) * 12 = 25136,88тыс. руб.
5.2.
Действительный валовой доход от аренды здания
Действительный валовой доход от аренды помещений здания EGI определяется по формуле
EGI = PGI*k, (10)
где: к - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).
EGI1
= 13026,96 * 0,6 = 7816,18 тыс. руб.
EGI2
= 18905,50 * 0,85 = 16069,68 тыс. руб.
EGI3
= 20773,80 * 1 = 20773,80 тыс. руб.
EGI4
= 22851,60 * 1 = 22851,60 тыс. руб.
EGI5
= 25387,80 * 1 = 25387,80 тыс. руб.
5.3. Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и
налог на имущество
Текущие операционные расходы СОЕ по эксплуатации здания определяются путём суммирования:
- фонда оплаты труда персонала (при этом учитываем ежегодное повышение на 5,0 %);
- отчислений на социальные нужды персонала (единого социального налога);
- платежей за коммунальные услуги (при этом учитываем ежегодное повышение на 7,5 %);
- прочих расходов (при этом учитываем ежегодное повышение на 7,5 %);
- амортизационных отчислений на полное восстановление здания.
При расчёте общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.
Текущие операционные расходы по эксплуатации здания во время проведения его ремонта не начисляются.
СОЕ1
= 540 + 145,8 + 2215,08 + 1423,98 + 1895,85 = 6220,71 тыс. руб.
СОЕ2
= 756 + 204,12 + 3174,95 + 2041,04 + 1895,85 = 8071,96 тыс. руб.
СОЕ3
= 793,8 + 214,33 + 3413,07 + 2194,16 + 1895,85 = 8511,21 тыс. руб.
СОЕ4
= 833,49 + 225,04 + 3669,05 + 2358,67 + 1895,85 = 8982,10 тыс. руб.
СОЕ5
= 875,16 + 236,29 + 3944,23 + 2535,57 + 1895,85 = 9487,10 тыс. руб.
Остаточная стоимость здания в каждом прогнозируемом году, начиная со второго рассчитывается по формуле
(11)
где: – остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;
– амортизационные отчисления на полное восстановление здания в прогнозируемом году, тыс. руб.
Остаточная стоимость здания в первом прогнозируемом году принимается равной остаточной стоимости здания, рассчитанной ранее по формуле (5).
= 158531,20 тыс. руб.
=158531,20– 1895,85 = 156635,35 тыс. руб.
= 156635,35 - 1895,85 = 154739,50 тыс. руб.
= 154739,50 - 1895,85 = 152843,65 тыс. руб.
= 152843,65 - 1895,85 = 150947,80 тыс. руб.
Налог на имущество NI определяется в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания в каждом прогнозируемом году
(12)
NI1
= 158531,20 * 0,01 = 1585,31 тыс. руб.
NI2
= 156635,35 * 0,01 = 1566,35 тыс. руб.
NI3
= 154739,50 * 0,01 = 1547,39 тыс. руб.
NI4
= 152843,65 * 0,01 = 1528,43 тыс. руб.
NI5
= 150947,80 * 0,01 = 1509,47 тыс. руб.
Налог на прибыль NU определяется по формуле:
(13)
NU1
= (7816,18 - 6220,71 -1585,31 ) * 0,24 = 2,44 тыс. руб.
NU2
= (16069,68 - 8071,96 - 1566,35 ) * 0,24 = 1543,53 тыс. руб.
NU3
= (20773,80 - 8511,21 – 1547,39 ) * 0,24 = 2571,65 тыс. руб.
NU4
= (22851,60 -8982,10 -1528,43 ) * 0,24 =2961,86 тыс. руб.
NU5
= (25387,88 - 9487,10 -1509,47 ) * 0,24 = 3393,67 тыс. руб.
5.4. Чистый операционный доход от аренды здания
Чистый операционный доход от аренды помещений здания NOI3
определяется по формуле
NOI3
= (EGI-COE)-NI-NU + A (14)
NOI3
= (7816,18 - 6220,71) – 1585,31 – 2,44 + 1895,85= 1903,57 тыс. руб.
NOI3
=(16069,68-8071,96) –1566,35 – 1543,53 +1895,85= 6783,69 тыс. руб.
NOI3
=(20773,80-8511,21)-1547,39 - 2571,65 + 1895,85 = 10039,40 тыс. руб.
NOI3
=(22851,60 -8982,10) – 1528,43 – 2961,86 +1895,85 = 11275,06 тыс. руб.
NOI3
=(25387,88 -9487,10) –1509,47 -3393,67 +1895,85= 12642,49 тыс. руб.
5.5.Реальный денежный поток
Реальный денежный поток CF определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе
CF = NOI3
+ NOIK
, (15)
где: NOIK
- чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.
CF1
= 1903,57 + 360,59 = 2264,60 тыс. руб.
CF2
= 6783,69 + 552,91 = 7336,60 тыс. руб.
CF3
= 10039,40+ 635,85 = 10672,25 тыс. руб.
CF4
= 11275,06 + 731,23 = 12006,29 тыс. руб.
CF5
=12642,49 + 840,91 = 13483,40 тыс. руб.
5.6. Коэффициент дисконтирования
Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации зданияопределяется по формуле:
(16)
где ik
- ставка дисконтирования в k-ом году эксплуатации здания. kdnl
= 1: (1 + 0,19) = 0,84
kdn
2
= 0,84 * 1: (1 + 0,22) = 0,69
kdn
3
= 0,69 * 1: (1 + 0,24) = 0,55
kdn
4
= 0,55 * 1: (1 + 0,25) = 0,44
kdn
5
= 0,44* 1: (1+0,25) = 0,35
5.7. Дисконтированный денежный поток
Дисконтированный денежный поток DCF для конкретного года определяется по формуле
DCF = CF*kdn
(17)
DCF1
= 2264,16 * 0,84 = 2265 тыс. руб.
DCF2
= 7336,60 * 0,69 = 5062,25 тыс. руб.
DCF3
= 10672,25 * 0,55 = 5869,74 тыс. руб.
DCF4
= 12006,29 * 0,44 = 5282,77 тыс. руб.
DCF5
= 13483,40 * 0,35 = 4719,19 тыс. руб.
Σ DCF= 2265+5062,25+5869,74+5282,77+4719,19 = 23198,95 тыс. руб.
5.8. Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)
Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) PVR
определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле:
где:
- дисконтированный денежный поток последнего 5-го года;
R - коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации для здания, определяется на основе исходных данных по объектам, сопоставимым с оцениваемым:
R = (Чистый операционный доход от аренды / Цену продажи)
Таблица 4. Объекты-аналоги.
| Показатели |
Объекты |
|||
| А |
Б |
В |
Г |
|
| Цена продажи, тыс. руб. |
47250 |
19820 |
35960 |
21730 |
| Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб. |
6960 |
5950 |
12200 |
6950 |
R=0,28
PVR
= 4719,19/0,28=16854,25 тыс. руб.
5.9. Текущая стоимость здания
Текущая стоимость здания PVB
определяется по формуле
, (19)
где: – единовременные затраты (инвестиции) на ремонт помещений здания, тыс. руб.
PVB
= - 2 466 тыс. руб. + 23198,95 тыс. руб. + 16854,25 тыс. руб. = 37587,20 тыс. руб.
Результаты расчетов представляют в таблице 5.
5.10.Стоимость объекта недвижимости
Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков Vdi определяется по формуле
VDI
=PVB
+VL
, (20)
Стоимость земельного участка (VL
) определена ранее по формуле (1).
VDI
= 37587,20 тыс. руб. + 7088,90 тыс. руб. = 44676,10 тыс. руб.
Таблица 5. Расчёт стоимости здания доходным подходом
| Наименование показателей |
Значение показателей по годам |
||||
| 1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
|
| Полезная площадь здания, кв.м. |
3516 |
3516 |
3516 |
3516 |
3516 |
| Полезная площадь подвала, кв.м. |
666 |
666 |
666 |
666 |
666 |
| Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб. |
0,37 |
0,41 |
0,45 |
0,49 |
0,54 |
| Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади подвала в месяц, руб. |
0,22 |
0,24 |
0,26 |
0,29 |
0,32 |
| Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс.руб. |
11708,28 |
17298,72 |
18986,40 |
20674,08 |
22783,68 |
| Потенциальный валовой доход от аренды подвала, тыс.руб. |
1318,68 |
1918,08 |
2077,92 |
2317,68 |
2557,44 |
| Итого потенциальный валовой доход, тыс.руб.
|
13026,96 |
19216,80 |
21064,32 |
22991,76 |
25341,12 |
| Коэффициент заполняемости |
0,6 |
0,85 |
1 |
1 |
1 |
| Действительный валовой доход тыс.руб. |
7816,18 |
16069,68 |
20773,80 |
22851,60 |
25136,88 |
| Фонд оплаты труда персонала, тыс.руб. |
540,00 |
756,00 |
793,80 |
833,49 |
875,16 |
| Отчисления на социальные нужды персонала, тыс.руб. |
145,80 |
204,12 |
214,33 |
225,04 |
236,29 |
| Плата за коммунальные услуги, тыс.руб. |
2215,08 |
3174,95 |
3413,07 |
3669,05 |
3944,23 |
| Прочие расходы, тыс.руб. |
1423,98 |
2041,04 |
2194,16 |
2358,67 |
2535,57 |
| Амортизационные отчисления на полное восстановление здания, тыс. руб. |
1895,85 |
1895,85 |
1895,85 |
1895,85 |
1895,85 |
| Текущие операционные расходы по эксплуатации
|
6220,71 |
8071,96 |
8511,21 |
8982,10 |
9487,10 |
| Остаточная стоимость здания, тыс.руб. |
158531,20 |
156635,35 |
154739,50 |
152843,65 |
150947,800 |
| Налог на имущество, тыс.руб. |
1585,31 |
1566,35 |
1547,39 |
1528,43 |
1509,47 |
| Налог на прибыль, тыс.руб. |
2,44 |
1543,53 |
2571,65 |
2961,86 |
3393,67 |
| Чистый операционный доход от аренды помещений здания, тыс.руб. |
1903,57 |
6783,69 |
10039,40 |
11275,06 |
12642,49 |
| Чистый операционный доход от аренды помещений кафе, тыс. руб. |
360,59 |
552,91 |
635,85 |
731,23 |
840,91 |
| Реальный денежный поток, тыс.руб. |
2264,16 |
7336,60 |
10672,25 |
12006,29 |
13483,40 |
| Ставка дисконтирования, % 1 |
19,0 |
22,0 |
24,0 |
25,0 |
25,0 |
| Коэффициент дисконтирования |
0,84 |
0,69 |
0,55 |
0,44 |
0,35 |
| Дисконтированный денежный поток, тыс.руб. |
2265 |
5062,25 |
5869,74 |
5282,77 |
4719,19 |
| Затраты на ремонт здания (инвестиции), тыс.руб. |
2466 |
0 |
0 |
0 |
0 |
| Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии), тыс. руб. |
16 854,25 |
||||
| Текущая стоимость здания, тыс. руб. |
38 135,38 |
||||
| Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков, тыс. руб. |
44 676,10 |
||||
6. Согласование результатов оценки
Проведем анализ полученных тремя подходами значений стоимости объекта недвижимости:
1. В затратном методе положительным моментом является то, что результаты расчета достаточно достоверны по строительным затратам. Сложно в этом методе определить износ, особенно внешний, который зависит от объема информации и уровня знаний оценщика. Наиболее привлекателен этот метод в тех случаях, когда возникает альтернатива нового строительства. Затратный метод полезен для оценки уникальных по своему виду и назначению объектов с небольшим физическим износом.
2. Преимущество сравнительного метода в том, что он оценивает реакцию продавцов и покупателей на сложившемся рынке. Недостаток его в том, что нельзя найти два абсолютно одинаковых объекта недвижимости и нет уверенности в объективности цен проведенных сделок. При оценке приходиться вводить поправки, которые снижают точность расчета. Этот метод приемлем при большом количестве надежной информации о продаже объектов-аналогов.
3. Преимущество доходного метода в том, что он показывает все выгоды от владения имуществом в течение определенного периода. Недостаток в том, что эти выгоды не гарантированы. Будущие изменения можно определить с большой долей вероятности, но нельзя гарантировать. Метод доходности более предпочтителен для недвижимости, на которую продавцы и покупатели ориентируются, как на коммерческие объекты.
Средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости V и принимается в качестве его рыночной стоимости.
(21)
где , , - коэффициенты значимости оценок стоимости объекта недвижимости, полученные затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно.
Получим:
V = 0,2 * 165620,10 тыс. руб. + 0,3 * 58914,74 тыс. руб. + 0,5 * 44676,10 тыс. руб. =95 475,04 тыс. руб.
Таким образом, рыночная стоимость здания составляет 95 475,04 тыс. руб.
Заключение
В данной работе представлена оценка объекта недвижимости тремя методами: затратным, рыночным и подходным. Выполнены все необходимые расчеты, в результате которых была получена рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.
Данная работа расширила как теоретические знания в области оценочной деятельности, так и практические, которые, несомненно, пригодятся нам в нашей будущей профессиональной деятельности.
Библиография литературы
1. Сысоев О.Е. Технико-экономическая оценка зданий и сооружений затратным методом: Учебное пособие. - М.: изд-во Ассоциации строительных вузов, 2004. - 120с.
2. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений: Учебное пособие - М: изд-во АСВ, 1998. - 214 с.
3. Д. В. Виноградов. Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; - Владимир, 2007. - 136 с.
4. Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: Учебник - Челябинск, ЭКСМО, 2007
5. http://www.lcmc.ru/reports/chelyabinsk be 2007 for site.pdf