Содержание
1. Российское законодательство в области недвижимости и рыночных отношений в сфере недвижимости. Сущность нормативно-правовой базы
2. Недвижимость. Понятия, классификация объектов недвижимости
3. Недвижимость как основные фонды. Предприятие как имущественный комплекс
4. Рынок недвижимости. Основные понятия и особенности рынка недвижимости, его участники
5. Право собственности на недвижимость и землю. Нормативно-правовая база. Виды сделок с объектами недвижимости
6. Оценка стоимости объектов недвижимости. Теории и принципы оценки объектов недвижимости
7. Технологии оценки объектов недвижимости. Принципы и подходы
8. Сущность риэлтерской деятельности. Основные принципы риэлтерской деятельности
10. Основные документы в сфере недвижимости и собственности на нее
11. Содержание риэлтерской деятельности, принципы, цели, задачи
12. Инфраструктура рынка недвижимости. Коммерческие связи и услуги риэлтеров
13. Лизинг как эффективная форма сбыта объектов недвижимости. Сущность лизинговых операций
14. Эффективность организации риэлтерской деятельности
1. Российское законодательство в области недвижимости и рыночных отношений в сфере недвижимости. Сущность нормативно-правовой базы
Правовая среда функционирования объекта недвижимости формируется системой органов законодательной, исполнительной и судебной власти и их институтов во взаимодействии с хозяйствующими субъектами, собственниками имущества и рынками, с применением властных полномочий на основании нормативных актов.
Применительно к недвижимости Конституция РФ
http://subschet.ru/subschet.nsf/93eb7fcbabe0364dc32571d70009908d/1e4dd472914faf29c325723100742ac1!OpenDocument - bmk53#bmk53:
гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности;
определяет особый статус земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории;
устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов;
гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина РФ.
Гражданский Кодекс РФ
устанавливает систему понятий, норм, институтов и принципов, гармонизирующих всю законодательную базу в интересах развития рыночных отношений, и применительно к недвижимости обеспечивает:
определение оснований возникновения, норм осуществления и защиты гражданских прав;
описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественных правоотношений;
нормативное регулирование процедур создания и функционирования юридического лица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности и организационной структуры.
В Земельном кодексе РФ
представлены основные принципы и состав земельного законодательства, описаны отношения, регулируемые этим законодательством, охарактеризованы объекты и субъекты земельных отношений, ранжированы полномочия субъектов права на разных уровнях государственного управления. Здесь вводится категорирование земель по целевому назначению, определяется порядок отнесения земель к той или иной категории, оговаривается система мер по охране земли.
Кодексом устанавливаются правила и порядок передачи земель гражданам и юридическим лицам в собственность и в аренду, а юридическим лицам - и в постоянное пользование (без права распоряжения). Оговариваются условия предоставления участков под строительство, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства и огородничества, для дачного строительства и иных, не запрещенных законом целей.
Водный кодекс РФ
определяет особенность вод как особого компонента природной среды. Кодекс вводит основные понятия, определяет состав, цели водного законодательства, отношения, регулируемые водным законодательством и действие водного законодательства во времени. В нем дается определение понятия водного объекта и классификация видов таких объектов (поверхностные и подземные водные объекты; внутренние морские воды и территориальное море РФ), приводятся характеристики поверхностных и подземных объектов.
Лесной кодекс РФ
устанавливает правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала. Здесь устанавливается, что:
купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются;
сделки с правами пользования участками лесного фонда и правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, осуществляются в порядке, установленном лесным законодательством, а в части, не урегулированной им - гражданским законодательством;
древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством.
Жилищный кодекс РФ
регулирует отношения по поводу:
возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;
пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
пользования общим имуществом собственников помещений;
отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений;
переустройства и перепланировки жилых помещений;
управления многоквартирными домами;
создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
предоставления коммунальных услуг;
контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.
Градостроительный Кодекс РФ
регулирует отношения в области создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений. Регулируются также вопросы развития в поселениях инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия и охраны окружающей природной среды - в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения.
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, включая перечень обязательств и требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов объектов недвижимости, которые могут быть предметом залога, а также характеристики права передачи имущества в залог, вводится запрет на залог имущества, изъятого из оборота, ставшего предметом взыскания, подлежащего обязательной приватизации или не подлежащего приватизации вообще, условия залога права аренды, а также имущества, находящегося в общей собственности.
Федеральный закон "О недрах",
содержащий правовые и экономические основы рационального использования и охраны недр, обеспечивает защиту интересов государства и граждан Российской Федерации, а также прав пользователей недр. Он вводит определение понятия недр, сферу регулирования, систему законодательных актов о недрах, условия правового регулирования отношений пользования недрами и особенности реализации прав собственности на недра. Предусмотрено, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью с реализацией этого права совместно Российской Федерацией и ее субъектами, но без права любой формы отчуждения участков недр.
2. Недвижимость. Понятия, классификация объектов недвижимости
С 1994 г., согласно ст.130 ГК РФ, "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость
) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения". К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст.132 ГК РФ, "предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью".
Недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.
По характеру использования
Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.
Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса.
Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.
Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.
Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.
По целям владения
для ведения бизнеса;
для проживания владельца; - в качестве инвестиций;
в качестве товарных запасов и НЗП;
для освоения и развития;
для потребления истощимых ресурсов.
По степени специализации
специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;
неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации
введенные в эксплуатацию;
требующие реконструкции или капитального ремонта;
незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме
не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;
воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.
Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости:
1) будущие периодические потоки денежных средств;
2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;
3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.
3. Недвижимость как основные фонды. Предприятие как имущественный комплекс
До введения в действие первой части ГК РФ вместо понятия "недвижимость"
использовалось понятие "основные фонды".
К основным фондам относятся предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т.д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды (без машин и оборудования) - составная часть недвижимости, но это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.
Основные фонды делятся на материальные и нематериальные.
К материальным основным фондам относятся здания, сооружения, машины и оборудование, жилища, транспортные средства, многолетние насаждения, продуктивный скот и т.д. Не относятся к основным фондам временные сооружения, приспособления и устройства, затраты по возведению которых относятся на себестоимость строительно-монтажных работ в составе накладных расходов. Эта классификация описывает практически все типовые объекты основных фондов.
Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строительно-архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для производственного процесса, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. В качестве основных конструктивных частей здания имеют стены и крышу.
Термин "предприятие"
используется в гражданском праве применительно как к субъектам, так и к объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, т.е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин "предприятие"
применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям, которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают как субъект права в различных договорах и других правоотношениях.
Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие - определенный имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, т.е. в составе предприятия как особого объекта недвижимости могут быть и отдельные объекты недвижимого имущества - здания, сооружения, земля и т.д., нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские права и другие права и т.п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т.п.).
В качестве объекта права - недвижимого имущества предприятие может принадлежать любым субъектам - участникам предпринимательской деятельности. Не исключена возможность принадлежности одному субъекту нескольких предприятий - имущественных комплексов, в частности, предназначенных для изготовления разных видов продукции или для иных видов предпринимательской деятельности. Понятие предприятия как недвижимости, которая используется для предпринимательской деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя сводить к комплекту оборудования для производства определенной продукции, потому что превращение такого комплекта оборудования в предприятие нуждается в дополнительных действиях по организации на его основе процесса производства. Предприятие как недвижимость составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие. Это дает возможность сразу использовать предприятие для определенной производственной деятельности.
4. Рынок недвижимости. Основные понятия и особенности рынка недвижимости, его участники
Рынок недвижимости -
это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д. Основные сегменты рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.
В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды. На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения, тогда как на рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.
Можно выделить следующие особенности рынка недвижимости:
локальность;
низкая взаимозаменяемость объектов;
сезонные колебания;
необходимость государственной регистрации сделок.
Основные факторы, воздействующие на спрос и предложение:
экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;
социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;
административные: ставки налогов и зональные ограничения;
экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.
Недвижимость является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и соответственно часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств и т.п. Поэтому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.
Экономическими субъектами рынка недвижимости
являются:
продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью
покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).
профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.
Различают следующих профессиональных участников: институциональные (субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени) и неинституциональные (субъекты, работающим на коммерческой основе) участники рынка недвижимости.
5. Право собственности на недвижимость и землю. Нормативно-правовая база. Виды сделок с объектами недвижимости
Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимости.
Право собственности - это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту.
Право собственности состоит из трех прав:
·владение - фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь;
·пользование - право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью;
·распоряжение - определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений.
Субъектами права собственности могут быть:
частные лица (юридические и физические);
государство;
местное управление (муниципальные образования).
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
устанавливает обязательность регистрации и доступность сведений о ней. В нем представлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и представления документов, а также оснований для приостановления регистрации или отказа в ней. Выделены особенности регистрации отдельных видов прав: права на недвижимое имущество в кондоминиумах, права общей собственности, права на вновь создаваемый объект недвижимости, права аренды, сервитутов, ипотеки, доверительного управления.
Операция (сделка) - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки - приобретение права собственности или права пользования имуществом.
Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:
· законность содержания;
· правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
· соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
· соблюдение формы сделки.
Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Купля-продажа.
При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.
Мена.
В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.
Дарение.
В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:
· объект недвижимости в собственность;
· имущественное право к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.
Рента.
В этом виде сделки получатель ренты - собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.
Рента имеет несколько подвидов:
· постоянная - выплачивается бессрочно;
· пожизненная - выплачивается в течение жизни получателя ренты;
· пожизненное содержание с иждивением.
Аренда.
При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.
6. Оценка стоимости объектов недвижимости. Теории и принципы оценки объектов недвижимости
Оценка - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.
Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.
В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:
рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
страховая - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;
замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;
восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;
залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;
ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
для налогообложения -
стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;
утилизационная -
стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
действующего предприятия -
стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.
Принципы оценки недвижимости представлены в таблице.
| Группа |
Принцип |
Характеристика |
| Принципы пользователя недвижимого имущества |
Полезности |
Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезен потенциальному владельцу |
| Замещения |
Рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью |
|
| Ожидания |
Стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью |
|
| Принципы, связанные с объектом недвижимости |
Остаточной продуктивности |
В основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. чистый доход, после того, как оплачены затраты на труд, управление и эксплуатацию капитала |
| Предельной продуктивности |
В результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек |
|
| Вклад |
Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов |
|
| Возрастающей и убывающей доходности |
Закономерность об убывающей предельной производительности - т.е. наращ
ивание капиталовложений ведет к пропорциональному росту прибыли до определенного предела, после чего прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений
|
|
| Сбалансированности (пропорциональности) |
Оптимальное сочетание факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость - составные части объекта недвижимости должны быть согласованы между собой |
|
| Оптимальных величин |
Оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости |
|
| Оптимального разделения имущественных прав |
Имущественные права следует соединять и разделять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости |
|
| Наиболее эффективного использования |
Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования |
|
| Принципы внешней рыночной среды |
Соответствие |
Максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка |
| Зависимость |
Стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, близости к экономической среде и инфраструктуре и т.п. |
|
| Спрос и предложение |
Цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка |
|
| Конкуренция |
Рыночные цены устанавливаются на определенном уровне, кроме того уравнивается доходность инвестиций |
|
| Изменение |
Стоимость недвижимости непрерывно изменяется во времени. Изменению подвержен как сам объект недвижимости, так и внешние условия |
|
| Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования |
Разумное и возможное использование объекта недвижимости, даже если текущее использование объекта другое, обеспечивающее самую высокую стоимость недвижимости на дату оценки |
|
7. Технологии оценки объектов недвижимости. Принципы и подходы
Процесс оценки недвижимости - это сложный, трудоемкий процесс, состоящий из определенных стадий и этапов, в основу которых положены приведенные ранее принципы.
Стадия 1. Определение проблемы.
Этап 1. Идентификация объекта.
Этап 2. Определение даты оценки
.
Этап 3. Формулирование цели оценки.
Этап 4. Ознакомление заказчика с ограничительными условиями.
Стадия 2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку.
Этап 1. Предварительный осмотр объекта.
Этап 2. Определение целесообразности использования существующих подходов.
Затратный подход может применяться для оценки стоимости любого вида недвижимости. Однако он наиболее целесообразен при оценке объектов специального назначения (школ, церквей, вокзалов), т.е. когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций; при освоении новой территории; в условиях пассивного рынка недвижимости (в российских условиях это рынок нежилых зданий и помещений). Однако этот подход не подходит для определения стоимости уникальных зданий и сооружений, являющихся памятниками истории и архитектуры, а также здании со значительным физическим и моральным износом.
Доходный подход - наиболее приемлем при оценке недвижимости, приносящей доход. Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, бензозаправочная станция или гостиница).
В условиях же активного, развитого рынка недвижимости при оценке некоторых типичных объектов вполне уместен метод анализа рыночных продаж (сравнительный) метод. Точность сравнительного метода зависит от качества собранной информации о недавних продажах сопоставимых объектов: физические характеристики объекта, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Достоверность данного подхода снижается в условиях ограниченного числа сделок или при наличии только давних сделок, сведения по которым могут даже дезориентировать оценщика.
Этап 3. Определение исходной информации и ее источников
.
Этап 4. Разработка графика работ по оценке и соответствующего бюджета.
Этап 5. Подготовка и подписание договора на оценку
.
Стадия 3. Оценка стоимости объекта недвижимости
Стадия 4. Согласование. Согласование - это процесс принятия решения об окончательной оценке стоимости объекта. Перед его началом оценщик просматривает исходную информацию и проверяет точность расчетов. Все предположения и допущения проверяются на разумность и надежность.
Стадия 5. Отчет об итоговой оценке стоимости.
8. Сущность риэлтерской деятельности. Основные принципы риэлтерской деятельности
Риэлтерская деятельность - деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.
В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ Риэлтерскую деятельность регулируют следующие документы:
1. "Положение о лицензировании риэлтерской деятельности", постановление Правительства РФ от 23.11 1996 г. № 1407. Этим документом определяется суть и субъекты риэлтерской деятельности, порядок лицензирования и др.
2. "Методические рекомендации по аттестации специалистов, осуществляющих риэлтерскую деятельность в Российской Федерации", распоряжение Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 27.02.1997 г. № 88-Р.
3. "Федеральный закон о лицензировании отдельных видов деятельности" от 25.09.1998 г. № 158-ФЗ.
Наряду с государственным регулированием риэлтерской деятельности, имеет место и общественное регулирование. Оно возникает в том случае, если представители той или иной специальности создают саморегулируемые профессиональные общественные объединения (СПОО). Именно такого рода организации имеют достаточно жесткие права и обязанности. Для членов СПОО являются обязательными к применению стандарты (правила) профессиональной деятельности, подготовленные и принятые в таком объединении. Существуют различные объединения риэлтеров - гильдии, ассоциации, союзы, палаты.
Деятельность специалиста по риэлтерской деятельности основывается на принципах законности, компетентности, справедливости и добросовестности.
Специалисты по риэлтерской деятельности, осуществляя профессиональные обязанности, должны соблюдать законодательство и настоящие Правила, руководствоваться общепринятыми нормами морали, заботиться о престиже профессии и повышении ее общественного статуса.
Специалист по риэлтерской деятельности обязан честно, добросовестно, квалифицированно и своевременно исполнять свои обязанности.
Выполнение обязанностей по договору на оказание риэлтерских услуг должно иметь для риэлтера приоритетное значение над иной деятельностью.
Руководитель риэлтерской организации обязан принимать меры для надлежащего оказания специалистами по риэлтерской деятельности риэлтерских услуг.
9. Методы изучения и определения потребности в объектах недвижимости
На стадии определения экономической целесообразности и возможности реализации проекта принимается решение о целесообразности реализации проекта и формировании заявки в соответствующие органы на получение всех необходимых разрешений.
Применительно к строительству объектов жилой недвижимости на территории муниципального образования это означает:
прогноз динамики населения и его семейной структуры;
оценку состояния платежеспособного спроса на жилье в различных социально-демографических группах населения;
определение экономических параметров градостроительной ситуации (выбор выгодных мест застройки, состояние территории застройки и т.д.).
Застройщик (девелопер) - центральная и системообразующая фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.
Среди методов определения потребности и целесообразности строительства объектов недвижимости можно выделить:
1. Анализ технической возможности и экономической целесообразности реализации проекта.
2. Определение затрат на реализацию проекта.
3. Прогноз доходов от реализации проекта.
3.1 Пессимистичный сценарий.
3.2 Оптимистичный сценарий.
3.3 Реалистичный сценарий.
4. Показатели эффективности проекта.
4.1 Объем инвестиций.
4.2 Чистый доход от реализации проекта.
4.3 Срок окупаемости инвестиций.
4.4 Текущая стоимость проекта (NPV).
4.5 Индекс доходности (IP).
10. Основные документы в сфере недвижимости и собственности на нее
Документы в сфере недвижимости соответствуют осуществляемой сделки с имуществом.
Купля-продажа.
При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Мена.
В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора необязательно. Право собственности в этой сделке возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения ими обязательств по передаче объектов недвижимости.
Дарение.
В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому. Дарение объекта недвижимости обязательно оформляется письменным договором, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.
Рента
. Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется. Если эти условия не выполнены, то сделка считается ничтожной.
Приватизация
- это процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность юридических и физических лиц. Правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности в случае приватизации, является договор приватизации. Он оформляется в районном агентстве по приватизации (по местоположению квартиры) или в городском агентстве по приватизации и подписывается администрацией города с одной стороны и гражданами, приватизирующими жилплощадь с другой.
Apeндa.
Договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.
Прием-передача объекта недвижимости обязательно должны быть оформлены приемо-передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным.
11. Содержание риэлтерской деятельности, принципы, цели, задачи
Основные направления деятельности риэлтеров.
1. Риэлтер выступает в качестве агента.
Реализацию данного статуса риэлтер осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтера-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку - агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости.
2. Риэлтер выступает в качестве поверенного.
При этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтера обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.
3. Риэлтер выступает в качестве брокера.
Между потребителем услуг и риэлтером заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтер принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:
выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;
анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих сделке;
разработка оптимальной программы проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.
Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет.
4. Риэлтерская фирма выступает как дилер.
Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтера (был приобретен ранее с целью последующей продажи).
5. Посредническая деятельность риэлтера.
Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтер не является непосредственной стороной.
6. Торговая деятельность риэлтера.
При таком статусе риэлтер выполняет следующие функции:
предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки;
предоставляет консультационные услуги и услуги по оформлению документов;
предоставляет услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.
7. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи.
Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на вторичном рынке недвижимости, однако в Санкт-Петербурге существуют несколько риэлтерских компаний, продающих жилье на первичном рынке.
8. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса).
Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.
9. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью.
Эта деятельность риэлтера направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.
10. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства.
Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.
11. Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью
может осуществляться на основании:
а) агентских договоров и договоров подряда;
б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;
в) доверительного управления объектов недвижимости.
12. Инфраструктура рынка недвижимости. Коммерческие связи и услуги риэлтеров
Инфраструктура рынка недвижимости - совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка
Условно можно выделить четыре таких механизма:
Во-первых, социальный механизм
, включающий в себя:
законодательную и нормативную базы рынка;
систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.
Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм
, включающий в себя:
систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);
специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности.
В-третьих, инженерно-технологический механизм
, включающий в себя:
эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;
стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;
единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;
законодательно закрепленые эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;
нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;
банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.
В-четвертых, психолого-поведенческий механизм
, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.
Для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию риэлтерских услуг существуют приемы и методы. Технология оказания риэлтерских услуг может сводиться к следующим основным этапам:
1. Получение заявки по услуге:
а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;
б) формулирование ограничительных условий.
2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги:
а) конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию;
б) составление плана выполнения работ по договору
3. Сбор и анализ данных об объекте:
а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;
б) предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.
4. Юридическое сопровождение сделки:
а) формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение юристом законности проводимой сделки;
б) определение рисков, сопутствующих сделке;
в) ознакомление заказчика с документами и материалами, предоставляемыми для оформления сделки и согласования условий и техники ее проведения.
5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтеру:
а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов;
б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги;
в) оплата услуг риэлтера за выполненную работу. Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг - выбор услуги заказчиком - заключение договора - оказание услуги - совершение сделки с недвижимостью - оплата услуг риэлтера за выполненную работу.
При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками предоставляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления соответствующего профиля услуг. Заказчик, в свою очередь, должен определить содержание и результат предоставляемой услуги совершенно четко. И недооценка особенностей восприятия заказчиком содержания риэлтерской услуги вызывает риск потери заказчика.
13. Лизинг как эффективная форма сбыта объектов недвижимости. Сущность лизинговых операций
Лизинг недвижимости является одним из самых перспективных и наименее развитых лизинговых продуктов в Росси в настоящий момент.д.анная ситуация обусловлена в первую очередь особенностями самого рынка недвижимости, на котором выставляемые на продажу объекты, как правило, продаются с большой долей неучтенных наличных денег, а компании-продавцы недвижимости находятся на упрощенной системе налогообложения и не являются плательщиками НДС.
Тем не менее, в настоящий момент лизинг недвижимости как готовый продукт сформирован и в ряде случаев может быть интересен потенциальным лизингополучателям. В первую очередь лизинг недвижимости позволяет вместо аренды оплачивать сравнимые с ней по стоимости лизинговые платежи и в итоге получить недвижимость в собственность.
Предметом лизинга недвижимости по данной программе являются офисные и торговые помещения, здания разных типов, производственные и складские площадки. Обязательно наличие свидетельства на право собственности по приобретаемому объекту. В случае покупки отдельно стоящих объектов земля под ними должна быть внесена в кадастр.
Возможен лизинг недвижимости по недостроенным объектам. В этом случае производится их достройка, реконструкция и регистрация как полноценных объектов недвижимости.
Базовые требования к лизингополучателю не отличаются от базовых требований на стандартный лизинг оборудования.
Существуют нюансы, связанные со спецификой регионального рынка недвижимости. В Иркутске, к сожалению, сложилась практика серых схем расчета при сделках с недвижимостью. А лизинг предполагает прозрачность всех взаиморасчетов и операций. В том случае, если собственник объекта недвижимости, участвующий в лизинговой сделке в качестве продавца, является физическим лицом, он обязан уплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости объекта. Учитывая, что цена объекта составляет в среднем 5-10 млн рублей, дополнительные расходы собственника в виде налога часто являются препятствием для заключения лизинговой сделки.
Эксперты отметили, что ограниченность предложения иркутского рынка коммерческой недвижимости особо не влияет на развитие рынка лизинга недвижимости, поскольку сделки единичны и интересные объекты под них находятся. Те же объекты, которые сегодня представлены на рынке, успешно эксплуатируются или приобретаются по отработанным схемам (собственные средства, кредиты), и лизинг с его нерешенными законодательными проблемами не востребован. Нужно время, чтобы рынок сформировался.
14. Эффективность организации риэлтерской деятельности
Как правило, бизнес начинают минимальным составом - от двух до четырех человек. Если деятельность развивается успешно, то состав предприятия может увеличиваться. Введение новых сотрудников приводит к повышению эффективности предприятия. Сохраняется желание к дальнейшему увеличению предприятия. С определенного момента возникают сложности в управлении - директор не успевает следить за деятельностью подчиненных, что приводит к ошибкам и проведению "левых" сделок (выполняются под маркой фирмы, но финансовые результаты полностью присваивают лица, проводившие сделку). Это наносит финансовый ущерб и негативно сказывается на имидже предприятия. Встает вопрос о рациональной структуре предприятия и организации.
Опыт большого числа предприятий, осуществляющих риэлтерские услуги с различной эффективностью, позволил выявить основные причины, влияющие на эффективность предприятия:
организационная структура предприятия;
лидерские качества руководителя;
квалификация сотрудников и соответствие занимаемой должности;
численность предприятия.
Для определения четких критериев риэлтерского предприятия примем следующие признаки рационально организованного предприятия:
фирма строится по иерархическому принципу;
чем больше эффективно работающих специалистов в фирме, тем лучше ее состояние ее бизнеса;
руководитель любого звена может эффективно управлять не более 7 специалистами (выводы психологов);
штат фирмы должен квалифицированно решать все задачи, стоящие перед фирмой и успешно преодолевать трудности конкурентной борьбы.
Любая фирма должна иметь первого руководителя. Первый руководитель нанимает работников, организует и руководит их деятельностью, ведет административно хозяйственную деятельность.
Минимальный состав одноуровневой фирмы 2 человека. На практике такой состав встречается на начальном этапе существования фирмы. Чаще всего это семейная пара, организовавшая юридическое лицо и делящая между собой все обязанности - директора, бухгалтера, секретаря, водителя и риэлтера. Работа в такой фирме достаточно сложна и утомительна. Большое количество дополнительных обязанностей отвлекает от основного дела - риэлтерской деятельности. Прием новых сотрудников позволяет произвести специализацию, повысить эффективность каждого специалиста.
Для осуществления эффективной риэлтерского деятельности необходимо:
1. зарегистрировать юридическое лицо, одним из видов деятельности которого является риэлтерская деятельность или получить регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя без организации юридического лица;
2. обучить специалистов в специализированном учебном центре на курсах риэлтеров;
3. организовать поиск клиентов, нуждающихся в риэлтерских услугах и начать осуществлять риэлтерскую деятельность.