Курсовая работа
Тема:
«Определения рыночной стоимости однокомнатной квартиры в многоквартирном доме»
Темников 2011
1. Описание объекта оценки и его местоположения
1.1 Местоположение оцениваемого объекта оценки
Оцениваемый объект оценки расположен в городе Саранске по улице Лаврентьева 41 ограничивается с севера запада универсальным магазином, с запада автомобильной стоянкой, а с юга проезжей частью.
1.2 Транспортная доступность, коммерческая привлекательность
Транспортная доступность достаточно удовлетворительная, исходя из того что дорожное покрытие асфальтное. Высокая коммерческая привлекательность.
1.3 Техническое состояние объекта оценки
Площадь застройки – 3012 м2
Общая площадь жилого дома – 2006 м2
Жилая площадь жилой квартиры – 82,3 м2
Высота здания – 62 м.
Для того чтобы оценить техническое состояние объекта оценки, необходимо принять четкие и ясные критерии, что считать хорошим состоянием, а что – плохим.
1.4 Конструктивные элементы
Таблица – 1. Конструктивные элементы
| Конструктивные элементы | Описание |
Фундамент Стены Перегородки Перекрытия Кровля Полы Отделочные работы Внутреннее санитарно-техническое и электрическое устройство |
Монолит оштукатурены Бетонные Тесовые Металлочерепица Железобетонные Кирпичная отделка Потолки – плитка декоративная, стены – гипс-картон, обои, полы – паркет Центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, газ, телефон |
2. Определение рыночной стоимости однокомнатной квартиры по трем подходам
2.1 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости по доходному подходу
Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход в процессе оставшейся экономической жизни при условии использования наиболее эффективным образом.
Общий коэффициент капитализации – это ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму текущей стоимости. Обычно данная ставка отражает сложившуюся на рынке взаимосвязь между стоимостью недвижимости и уровнем приносимого этим объектом собственности дохода. Общий коэффициент капитализации состоит из двух составляющих: ставки дисконта, т.е. ставки дохода на инвестиции, и ставки возмещения, или общий коэффициент капитализации, – это отношение чистого операционного дохода к стоимости объекта недвижимости. Для расчета общего коэффициента капитализации наиболее часто применяются следующие методы:
Метод сравнения продаж – для расчета используются рыночные данные по сопоставимым проданным объектам. Обычно в качестве окончательной величины общего коэффициента капитализации выбирается средняя арифметическая, средняя взвешенная или модальная величина.
R0
=Чистый доход / Цена продажи. (1)
где: R0
– коэффициент капитализации
Метод кумулятивного построения делит коэффициент капитализации на составные части: процент на капитал – on и норма возврата капитала – of. Таким образом, коэффициент капитализации можно выразить формулой
R0
=on+of (2)
Метод прямой капитализации позволяет преобразовать ежегодный стабильный доход от объекта в его стоимости. Под стабильным доходом, понимают доход, ожидаемый от использования оцениваемого собственности в течении типичного для прогнозного периода года, приведенный к текущей стоимости.
При применении данного метода не определяют отдельно возврат капитала и доход от инвестиций, так как метод не учитывает прогнозов инвестора и ожиданий на рынке недвижимости в течение предполагаемого срока владения собственностью, динамики доходов и изменений стоимости имущества.
Метод выражается отношением стабильного или среднегодового дохода к коэффициенту капитализации
V=I/R (3)
где: V – текущая стоимость;
I – периодический доход;
R – коэффициент капитализации
Модель капитализации дохода по периодам основана на уравнении дисконтированных денежных потоков:
V=CF1
/1+i+ F2
/(1+i)2
+CF3
/(1+i)3
+…+CFn
/(1+i)n
илиV= (4)
где V – текущая стоимость;
CF – доход за период;
i – ставка дисконта за этот период;
n – число периодов.
Для применения этой модели необходима оценка дохода за каждый период. Рассмотрим этапы применения метода дисконтирования:
1. Опредедяют продолжительность периода получения дохода, т.е. прогнозируют потоки денежных средств по каждому году прогнозного периода. Потоком денежных средств называется ежегодный итог деятельности объекта недвижимости, связанный с его основой функциональной деятельностью. Будущие доходы и расходы образуют потоки денежных средств по каждому шагу расчета.
Оценку предстоящих затрат и результатов деятельности производят в пределах расчетного прогнозного периода, продолжительность которого устанавливают зависимости от уровня и темпов изменения инфляции, типа объекта собственности и др.
2. Дисконтируют денежные потоки: рассчитывают текущую стоимость будущих платежей на основе функции сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.
3. В зависимости от состоящей период оценщиком задачи дисконтируют потоки денежных средств, выражающие:
– чистый операционный доход;
– доход инвестора до налогообложения;
– доход инвестора после налогообложения;
– доход банка по выданному кредиту;
– доход арендодателя по арендному договору.
4. Определяют ставку дисконтирования – среднюю норму прибыли, которою инвесторы ожидают получить в условиях данного рынка недвижимости на капиталовложения в схожие объекты и которая отражает ожидания рынка. Поскольку норма прибыли прямо пропорционально зависит от риска, то ставка дисконтирования определяется тем, насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением средств в покупку данного предприятия. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше текущая стоимость будущих доходов.
5. Метод дисконтирования предполагает расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.
2.2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости по сравнительному подходу
Сравнительный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимости и представления в ней методом прямого сравнительного анализа продаж или методом сопоставимых продаж.
Однако, поскольку метод сопоставимых продаж на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими, подобными ему объектами, которые были недавно проданы, именно сравнительный подход называют часто рыночным подходом, метод сопоставимых продаж – методом рыночной инфляции. Откорректированная цена позволяет оценщику сделать вывод о том, сколько объект оценки, вероятнее всего, будет стоить на рынке. Можно отобразить формулой:
ЦПОС К = РСОО (5)
где: ЦПОС – цена продажи объекта сравнения;
К – совокупная поправка к цене продажи объекта сравнения;
РСОО – рыночная стоимость объекта оценки.
Таким образом, этот подход к оценке рыночной стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов аналогов, недавно проданных в определенном сегменте рынка.
Основным условием применения сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами – наличие активного рынка инвестиций для типа собственности, представленного на продажу, с большим количеством недавних и надежных сделок.
Предпочтение ему отдается ввиду получения непосредственных характеристик при оценке:
– односемейных жилых домов
– недвижимости малого частного бизнеса.
Применением сравнительного подхода нецелесообразно, когда:
– рынок недвижимости в районе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит
– нарушаются условия типичности рыночной сделки
– информация о ценах сделок и характеристиках объектов – аналогов недоступна для оценщиков.
Точность этого подхода зависит от качества собранных данных, однако, даже если метод сопоставимых продаж не используется, а дает лишь ориентировочные результаты, оценщик должен все равно привести в своем отчете собранные данные по сравнительным продажам.
Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие, и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости.
Сравнительный подход требует от оценщика знания специальных понятий, приемов и инструментов, отличающих это подход от других
1. Единица сравнения.
1.1. Выделяют следующие единицы сравнения:
Для земельного участка без улучшений использования удельные характеристики. Цена за единицу площади земельного участка
– кв. м – для участка под застройку населенного пункта
– сотка – для участка под садоводство или под индивидуальное жилищное строительство в населенном пункте
– гектар (10000 кв. м) – для сельскохозяйственных и лесных угодий
– погонный метр (единица длины) – для транспортных или пешеходных магистралей
– цена за участок площадью стандарта для данного типа функционального использования
1.2. Для земельного участка с улучшениями в качестве удельный характеристик применяются удельная цена единицы измерения количества цены образует факторы для компонента собственности, удельная цена для строительства
– цена за единицу полезной пощади строения в кв. м
– цена за единицу строений объема
– цена за квартиру или комнату
2. Элемент сравнения
Элемент сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Тенденциями являются:
– время (дата) продрожи
– местополож
– условия продажи
– условия финансирования покупки
– юридическое описание объектов недвижимости
– физические характеристики объектов.
3. Виды корректировок
Элемент сравнения производит корректировки двух видов:
– последовательные
– независимые
Последовательные корректировки:
– передаваемые права собственности
– условия финансирования
– условия продажи
– рыночные условия
Независимые корректировки:
– местоположения
– физические характеристики объекта
– использование объекта
– наличие дополнительных компонентов стоимости, не относящихся к объекту оценок
4. Способы внесения поправок
Корректировки выносятся с учетом позиций сравнения, перечисленных выше. В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого, в цену последнего необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемое имущество.
Формы внесения поправок может быть:
– в абсолютных величинах
– долях единицы
– процентах от стоимости уравниваемых объектов
5. Методы расчета поправок
Методы расчета корректировок можно разделить на две категории:
К количественным методам относятся:
– графический анализ
– анализ парных продаж
– статистический анализ
– анализ чувствительности, затрат, капитализации арендных различий.
К качественным методам относятся:
– относительно сравнительный анализ
– метод общей группировки
– метод персональных интервью.
2.3 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости по затратному подходу
Затратный подход является одним из трех основных подходов в оценки недвижимости. При применении затратного подхода стоимость объекта недвижимости определяется суммированием рыночной стоимости земельного участка и полных затрат застройщика на его благоустройство и строительства на нем улучшений объекта недвижимости на дату оценки. При этом учитывается предпринимательская прибыль инвестора и вычитается накопленный за время эксплуатации совокупный износ улучшений. В основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому стоимость объекта недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости эквивалентной полезности. Кроме того, в затратном подходе используются принципы спроса и предложения, ожидания, зависимости от внешней среды а также принцип изменения.
Применение затратного подхода необходимо в следующих случаях:
– для оценки объектов, не завершенных строительство
– для определения стоимости нового строительства
– при оценке земельного участка методами соотнесения, извлечения и физического остатка
– в инвестиционных проектах – для проведения технико-экономического анализа затрат на реконструкцию существующего объекта или строительство нового
Затратный подход целесообразно применять в совокупности с другими подходами при оценке объектов недвижимости, принадлежащих развивающимся, формирующимся сегментами рынка недвижимости.
Затратный подход не рекомендуется применять в случаях, когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка и достоверно определить все виды износов и устранений.
Затратный подход сложно использовать, если для оценки предпринимательской прибыли полностью отсутствуют данные или они неоднородны. Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловном правом собственности. Затратный подход не обеспечивает необходимой надежности результата оценки рыночной стоимости, если промежуточные расчеты не подкрепляются рыночными документами, однако при оценке новых объектов затратный подход является весьма надежным.
Стоимость недвижимости в соответствии с затратным подходом равна:
Соб
= Свосст/зам
– И + Сз.у
(6)
где: Соб
– стоимость объекта недвижимости
Свосст/зам
– стоимость восстановления или замещения
И – износ
Сз.у
– стоимость земельного участка
Применение затратного подхода к оценки недвижимости состоит из следующих этапов:
1. Оценку рыночной стоимости земельного участка как незастроенного с учетом варианта его наиболее эффективного использования
2. Оценку прямых и косвенных затрат на строительство здания на дату оценки
3. Оценку величины предпринимательской прибыли, соответствующего требования рынка
4. Расчет восстановительной стоимости улучшений как суммы прямых и косвенных затрат и предпринимательской прибыли
5. Оценку общего накопленного износа здания как суммы оцениваемого физического износа, функционального и внешнего устаревания
Метод базируется на следующих положениях:
– срок экономической жизни – период, в течении которого здание вносит вклад в суммарную стоимость недвижимости, т.е. используется для извлечения прибыли
– срок оставшейся экономической жизни – период времени до конца срока экономической жизни от даты оценки.
– типичный срок физической жизни – это период времени, в течении которого то или иное строение существует, функционирует и пригодно для проживания или работы в нем. Поскольку многие здания, построенные больше сотни лет назад, до сих пор функционируют, то прогнозировать расчетный срок физической жизни очень сложно. Можно предполагать, что, как правило, при нормальной эксплуатации здания он может быть равен сроку экономической жизни
– хронологический возраст – при оценке указывают, но при расчете стоимости это имеет небольшое значение. Фактически и эффективный возрасты при нормальной эксплуатации здания могут совпадать
– эффективный возраст – основан на оценке внешнего вида здания, его состояния, планировки, экономических факторов, влияющих на его стоимость, т.е. насколько здание выглядит, как оно изношено
Зависимость между названными понятиями такова: износ, выраженный в процентах и являющийся отношением суммы износа к восстановительной стоимости здания, равен отношению эффективного возраста к сроку экономической жизни.
Математически это выглядит так:
И/ВС = ЭВ/СЭЖ = ПИ (7)
где: И – износ
ВС – восстановительная стоимость
ЭВ – эффективный возраст
СЭЖ – срок экономической жизни
ПИ – процент износа
3. Согласование результатов оценки рыночной стоимости однокомнатной квартиры в многоквартирном жилом доме
Завершающим этапом оценки является согласование результатов полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования – получения окончательной итоговой величины стоимости. В соответствии с требованиями к отчету величина стоимости дается в виде единой рублевой суммы, представляющей точечную величину оценки.
Оценщик не должен проводить простое усреднение трех показателей стоимости. Окончательная стоимость никогда не является результатом усреднения, она не может быть получена путем суммирования всех оценочных стоимостей, а затем делением этой суммы на количество использованных подходов. На идеальном рынке все три классических подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считывается взвешенное усреднение. Расчет согласования итоговой стоимости осуществляется по формуле:
СИ = i
* Wi
(8)
где, i– число использованных подходов
Сi
– результат оценки по первому доходу
Wi
- удельный вес подхода причем в долях единицы
Согласование – это анализ альтернативных заключений, полученных применением трех различных подходов к оценке, с целью определения единственного значения оцениваемой стоимости.
Заключение
Недвижимость составляет основу национального богатства России. Она выполняет множество различных, в том числе социально и экономически значимых функций. Неудивительно, что в последнее время возрос интерес к процессам, происходящим в сфере недвижимости.
При выполнении данной курсовой работы мы занимались оценочной деятельностью, т.е. выступали в роли оценщика недвижимости – довольно распространенная и перспективная профессия в последние годы в России в связи с ростом потребности в профессиональной оценке.
Специалисты, чья профессия тем или иным образом связана с функционированием объектов недвижимости, пользуются повышенным спросом на рынке труда, а знание основ экономики недвижимости является обязательным условием успешной трудовой деятельности.
Оценщик – это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик.
Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.
Данная работа расширила как теоретические знания в области оценочной деятельности, так и практические, которые, несомненно, пригодятся нам в нашей будущей профессиональной деятельности.
Список использованных источников
1. Земельный кодекс Российской Федерации. М.: ООО «ВИТРЭМ», 2001. – 96 с.
2. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»
4. Варламов А.А., Севастьянов А.В. Земельный кадастр. В 6 т. Т. 5. Оценка земли иной недвижимости. – М.: КолосС, 2006. – 256 с.
5. Справочник кадастрового инженера: технический учет и техническая инвентаризация объектов капитального строительства / составил А.П. Миреев. – М.: Даурия, 2009. – 750 с.
6. Оценка недвижимости: учебник / под редакцией Грязновой А.Г., Федотовой М. Финансы и статистика, 2005. – 496 с.
7. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Т.Г. Касьяненко. Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов-М.: КНОРУС, 2010. – 752 с.
9. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова; под редакцией доктора экономических наук, профессора М.А. Федотовой – 2 издание, стер. – М.: КНОРУС, 2008. – 344 с.