Содержание
Характеристика объекта оценки
Введение
Затратный подход
Краткий анализ сегмента рынка недвижимости (гаражей)
Сравнительный подход
Доходный подход
Согласование результатов оценки
Список используемых источников
Характеристика объекта оценки
Объектом оценки является гараж с пристроем, входящий в состав машинно-тракторного парка колхоза им. Мичурина Звениговского района. Данный объект недвижимости находится по адресу Республика Марий Эл Звениговский район, в юго-восточной части кадастрового квартала. Общая площадь застройки составляет 481, 4 кв. м. Объект оценки второй группы капитальности.
Описание объекта:
Фундамент – ленточный
Стены – кирпичные оштукатуренные, арбалитовые плиты
Перекрытия – железобетонные, деревянные обрешетки
Кровля – совмещённая, шиферная
Полы – бетонные,
Проёмы – простые, ворота
Отделочные работы – отделка
Внутренние сантехнические устройства – электричество
Прочие.
Данные об объекте недвижимости представлены из технического паспорта на 27.10.2009 года.
Введение
Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.
Одним из основных вопросов, возникающих при реализации права собственника, является вопрос о стоимости собственности.
Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями оценки.
Главной сферой применения оценочных технологий являются операции по купле-продаже объектов недвижимости и целых компаний, а также инвестиционная деятельность. Оценка стоимости необходима, в частности, при получении кредита в банке под залог стоимости тех или иных активов, акций, доли участия или предприятия в целом.
В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.
Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.
В настоящее время рынок недвижимости в России находится в начальной стадии своего развития. Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынке недвижимости уже появляются и свободные земельные участки.
Объектом исследования представленной курсовой работы является стоимость объекта недвижимости в виде гаража машинно-тракторного парка колхоза им. Мичурина.
Предметом исследования работы – оценка стоимости объекта недвижимости современных условиях.
Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и сравнительный подходы. Эти методы рассмотрены в данной курсовой работе.
Затратный подход
оценка недвижимость имущество стоимость
Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение земельного участка (Сзем
), его благоустройства и строительство (Свосст
) на нем оцениваемого объекта недвижимости. При реализации затратного подхода для оценки объекта возможно использование формулы:
Сзатр
=Сзем
+Свосст
-Исон
,
где Исов
- величина совокупного износа ОН на дату оценки, включающая износ физический, функциональный и внешний (экономический).
При выполнении курсовой работы оценка земельного участка не производится. При выполнении расчетов принимается, что участок арендуется.
Оценка стоимости восстановления (замещения)
При определении стоимости восстановления (замещения) объекта недвижимости на дату оценки возможно использование следующих методов:
1.Метод количественного анализа. При использования этого метода составляется сметная документация на строительство оцениваемого объекта с учетом текущей стоимости всех затрат на дату оценки. Этот метод дает наиболее точную оценку, но требует больших затрат времени и высокой квалификации оценщика, в частности, базового строительного образования.
2.Метод разбивки по компонентам. В этом случае стоимость определяется на основе затрат на возведение отдельных конструктивных элементов здания. Расчеты несколько упрощаются, но также падает точность.
3.Метод сравнительной единицы. Используется при оценке типовых зданий и сооружений, возведенных до 1984 г. и имеющих небольшие отклонения в конструктивном решении по сравнению с объектами, представленными в соответствующих сборниках «Укрупненных показателей восстановительной стоимости…». В рамках выполнения курсовой работы, с нашей точки зрения, данный метод является наиболее подходящим из-за небольшой трудоемкости и доступности нормативной базы (сб. УПВС).
Полная восстановительная стоимость определяется с помощью метода сравнительной единицы по следующей формуле:
Спв
=Сед
*Кп
*
V
стр
*( К69-84
* K84-91
* Ктек
)* Кпп
*1,18 ,
где: Cед
- восстановительная стоимость (ВС) 1 куб.м здания (или другой единицы измерения) в базисных ценах 1969 г. Принимается из соответствующего сборника УПВС, в руб;
Кп
- суммарный поправочный коэффициент к ВС единицы измерения, который определяется из рекомендаций в Общей части сб. УПВС, технической части и т.п.;
Vстр
- строительный объем здания (куб.м). Принимается по техническому паспорту бюро технической инвентаризации или рассчитывается по рабочим чертежам здания;
К69-84
- коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г.; K84-91
- коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1984 г. к уровню цен 1991 г.; Ктек
- коэффициент удорожания сметных цен от уровня 1991 г. к текущему уровню цен (на дату оценки); Кпп
- коэффициент предпринимательской прибыли дня данного региона при строительстве объектов аналогичного назначения; 1,18
- налог на добавленную стоимость (НДС), который необходимо учитывать в случае купли-продажи объекта.
По данным сборника №26 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» из таблицы 99 восстановительная стоимость 1 куб. м здания составила 10,9 руб. Суммарный поправочный коэффициент к ВС единицы измерения равен 1,0. Строительный объем здания – 4025 куб.м.
Усреднённые коэффициенты пересчета восстановительной стоимости к уровню цен 1991 г.: К69-84
= 1,22 и K84-91
= 1,55 .
Коэффициент удорожания сметных цен от уровня 1991 г к текущему уровню цен равен 53,08. Величина коэффициента предпринимательской прибыли принимается равной 1,10.
Спв
=10,9*1,0*4025*(1,22*1,55*53,08)*1,1*1,18= 5715964руб.
Оценка физического износа
Существует несколько методов опенки физического износа объекта недвижимости. При выполнении курсовой работы использовались следующие методы.
1. Метод срока жизни объекта и его элементов.
Метод нормативного срока службы основан на положении, что износ здания в целом, его конструктивных элементов и инженерных систем зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, элемента или системы.
Такой подход регламентирован соответствующими нормативными документами, в которых установлены нормативные сроки службы элементов и систем в зависимости от назначения здания и группы капитальности.
В используемом методе величина физического износа элемента или системы определяется следующим образом:
где Тф
i
-
количество лет, прошедших с момента ввода объекта в эксплуатацию или капитального ремонта отдельного i-гo элемента или системы; Тн
i
- нормативно установленная продолжительность эксплуатации i-гo элемента (системы) при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта, лет.
Эту формулу рекомендуется использовать при нормальной эксплуатации здания. При определении фактического срока жизни элемента (системы) необходимо учитывать сроки проведения капитальных ремонтов элементов (систем).
Физический износ здания в целом рассчитывается с учетом удельных весов (В
i
) отдельных: элементов (систем) в общей восстановительной стоимости здания:
2. Экспертный метод оценки
Метод технической экспертизы заключается в обследовании фактического состояния объекта недвижимости в целом, всех его конструктивных, элементов и систем инженерного оборудования. Данный метод считается наиболее точным и обоснованным. В соответствии с определением ВСН, физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы иди здания в целом, к их восстановительной стоимости.
Метод реализуется в следующей последовательности.
1. Производится визуальный осмотр и инструментально-натурное обследование конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого здания.
2. При осмотре выявляются признаки физического износа и устанавливаются их количественные характеристики: число поврежденных участков, определение размеров повреждения (дефекта) – площади, длины или глубины и т.п.
3. Сравнение обнаруженных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в соответствующих таблицах норматива.
4. Расчет в соответствующих таблицах физического износа.
На основании данных технического паспорта гаража рассчитан физический износ объекта оценки методом износа конструктивных элементов.
Для долгоживущих конструктивных элементов эффективный срок жизни рассчитан по формуле:
Тэф1
= 2010 – 1969 = 41 (год),
где, 2010 – год оценки; 1969 – год ввода в эксплуатацию.
Для короткоживущих конструктивных элементов эффективный срок жизни рассчитан по формуле:
Тэф2
= 2010 – 2001 = 9 (лет),
где 2001 – год последнего ремонта.
Доля физического износа определяется по формуле:
Ифиз
% =
Сумма физического износа определяется по формуле:
Ифиз
=
Расчет физического износа оцениваемого гаража представлен в табл. 1.
Таблица 1
| Конструктивный элемент | Удел. вес,% | ВС, руб |
Сроки жизни,год | Износ % |
Сумма износа,руб | |
| Тэк
|
Тэф
|
|||||
| Фундаменты | 10 | 571596 | 120 | 41 | 34,2 | 195486 |
| Стены | 30 | 1714789 | 110 | 41 | 37,3 | 639616 |
| Перекрытия | 8 | 457277 | 100 | 41 | 41,0 | 187484 |
| Кровля | 9 | 514437 | 25 | 9 | 36,0 | 185197 |
| Полы | 12 | 685916 | 100 | 41 | 41,0 | 281226 |
| Проёмы | 13 | 743076 | 30 | 41 | 136,7 | 1015785 |
| Отделка | 5 | 285798 | 10 | 9 | 90,0 | 257218 |
| Отдел. работы | 8 | 457277 | 40 | 9 | 22,5 | 102887 |
| Внутрен. сан-тех. устройства | 5 | 285798 | 35 | 9 | 25,7 | 73450 |
| Итого: | 100 | 5715964 | 2938349 | |||
Определив физический износ гаража, можно оценить рыночную стоимость улучшения по формуле.
Сзд
= 5715964-2938349=2777615 руб.
Таким образом, рыночная стоимость гаража по затратному подходу составляет 2777615 рублей.
Краткий анализ сегмента рынка недвижимости (гаражей)
Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не, только в целом, но и по отдельным секторам рынка.
Результаты мониторинга рынка гаражей Звениговского района свидетельствуют о том, что по состоянию на январь 2010 года к продаже предлагаются гаражи в д. Кужмара, д. Сергушкино и д. Нуктужи.
Сравнительный подход
Сравнительный подход основывается на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Для обоснованного применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Нецелесообразно использование данного подхода в случаях недостаточной развитости данного сегмента рынка недвижимости, специализированного назначения ОН, обладания ОН исключительными выгодами или обременениями.
Сравнительный подход основывается на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Главный принцип сравнительного подхода - принцип замещения: при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
При реализации данного подхода возможно использование следующих методов.
1. На основе прямого сравнительного анализа продаж сопоставимых объектов.
2. На основе экономических единиц сравнения - с использованием валового рентного мультипликатора (ВРМ) или общего коэффициента капитализации (ОКК).
3. С использованием элементов матричной алгебры.
Наиболее часто в оценке используется метод анализа продаж ввиду его доступности и небольшой трудоемкости. Этот метод основывается на внесении поправок в цены сопоставимых объектов и реализуется в следующей последовательности.
1. Изучение состояния и тенденции развития рынка недвижимости, особенно того сегмента, к которому относится объект оценки. Поиск объектов недвижимости, проданных относительно недавно - не более шести месяцев со дня даты продажи. Вначале объекты выбираются без строгой сортировки (10-20 шт.), затем они тщательно анализируются по параметрам сопоставимости и для дальнейшей работы отбираются не более 10 и не менее 3 объектов. Оптимальным считается количество сопоставимых объектов равное пяти, так как большее количество объектов увеличивает трудоемкость расчетов.
2. Сбор и проверка дополнительной (уточняющей) информации но объектам-аналогам (Сан
).
4. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного полхода.
В данной работе изучен рынок недвижимости гаражей Звениговского района на январь 2010 года. Подобрано три аналога оцениваемого гаража:
- д. Кужмара. Гараж кирпичный, площадь 200 кв.м, свет, ввод в эксплуатацию – 1986, цена продажи 1100000 руб.
- д. Сергушкинно. Гараж кирпичный, площадь 120 кв. м, погреб, свет, ввод в эксплуатацию – 1969 год, цена продажа 700000 руб.
- д. Нуктужи. Гараж площадью 215 кв. м, кирпичный, погреб, смотровая яма, свет, ввод в эксплуатацию – 1972год, цена продажи 1300000 руб.
Кратко сущность метода можно выразить формулой:
.
Такой расчет проводится по каждому объекту-аналогу, затем результаты согласовываются.
Элементы и единицы сравнения
Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов производится по двум направлениям: элементам сравнения и единицам сравнения.
В качестве элементов сравнения обычно рассматриваются следующие показатели: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия
Часто сопоставимые объекты различаются по объемно-планировочным решениям: размеры в плане, высота этажей и т.п. При сопоставлении таких объектов используются единицы сравнения: цена за 1 кв.м или 1 куб.м здания, цена за единицу, приносящую доход (посадочное место в ресторане, в кинотеатре, торговое место на рынке) и т.д.
Внесение поправок в цену сопоставимых объектов производят в стоимостном (рублевом) или в процентном выражении. Если сопоставимый объект имеет лучшие параметры сравнения, чем оцениваемый - то в его цену вносятся отрицательные поправки, если же сопоставимая недвижимость хуже
При внесении поправок каждая последующая корректировка должна осуществляться на основе результата предыдущей корректировки.
Для расчета величины поправок возможно использование следующих методов.
1.Методы на основе анализа парных продаж.
2.Экспертные методы расчета поправок.
3.Статистические методы.
При использовании метода парных продаж подбираются два объекта, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Этот метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки цены продажи объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода вызвана сложностью подбора объектов парной продажи и. необходимостью рассмотрения большого количества информации.
Основа экспертных методов расчета поправок - субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучат объекта-аналога. В этом случае поправка вносится в процентном виде. Данный метод основывается на рыночной информации, например, среднерыночных ценах на жилье по районам города.
Статистические методы расчета поправок основываются на корреляционно-регрессионном анализе - выявлении зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Например, зависимость стоимости квартиры от площади кухни или этажа и т.п. Данный метод трудоемок. Для его полноценного использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как основой метода является анализ большого количества статистической информации.
Особенности корректировок
1.Корректировка на права собственности. Сравнение объектов можно производить только при передаче одинаковых прав по объекту оценки и аналогу. Если права обременены налогом или долгосрочной арендой, то это необходимо учитывать в сделке добавлением текущей стоимости прав арендатора или кредиторской задолженности. Расчет величины корректировки в этом случае сложен и трудоемок.
2.Условия финансирования. Расчеты между участниками сделки могут производиться различным образом: наличные или безналичные средства, возврат или передача долгов третьей стороны, бартер и т.д.
3. Корректировка на условия продажи должна отражать наличие специфических нетипичных отношении между продавцом и покупателем. Например, родственные отношения, ограниченность времени у продавца, финансовые связи между дочерней и головной фирмой и т.п.
4. Дата продажи. Поправка на дату продажи должна отражать фактическое изменение покупательной способности денежных средств на рынке недвижимости. Обычно в качестве индикатора изменения стоимости денег принимается ИПЦ индекс потребительских, цен в помесячном измерении по Российской Федерации в целом, а лучше - по Республике Татарстан. Эти данные регулярно публикуются Госкомстатом РФ (РТ).
5. Местоположение. Поправка может приниматься только для определенных сегментов рынка недвижимости и учитывать следующее: район города; удаленность от центра города (района); транспортную доступность; доступность социальной сферы: (магазины, школы и т.п.); состояние экологической обстановки; ландшафт (равнина или холмы и т.п.); другие особенности, связанные с оцениваемым объектом.
6. Физические характеристики. Обычно поправки вносятся на различие в следующих характеристиках: степень совокупного износа; общей (полезной) площади; назначение и использование; архитектурно-планировочное и конструктивное решения; наличие или отсутствие каких-либо улучшений на объекте и земельном участке.
Таблица 2Данные объекта оценки и объектов-аналогов
| Характеристика | Объект оценки | А1
|
А2
|
А3
|
| Местоположение | с.Красный Яр | д.Кужмара | д.Сергуш-кино | д.Нуктужи |
| Год ввода в эксплуатацию | 1969 | 1986 | 1969 | 1972 |
| Общая площадь, кв.м | 481,4 | 200 | 120 | 215 |
| Смотровая яма | - | - | - | + |
| Погреб | - | - | + | + |
| Освещение | + | + | + | + |
| Дата продажи | 01.12.10 | 01.10.10 | 01.06.10 | 01.11.10 |
| Рыночная стоимость, руб. | 1100000 | 700000 | 1300000 |
На основании таблицы 2 проведен расчет корректировок, представленный в таблице 3.
Таблица 3Расчет корректировок
| № | Характеристика | Объект оценки | А1
|
А2
|
А3
|
| Количественные корректировки | |||||
| 1 | На площадь | ||||
| Разность площадей,кв.м | 281,4 | 361,4 | 266,4 | ||
| Стоимость 1м2
, руб |
5500 | 5833 | 6047 | ||
| Сумма корректировки | +1547700 | +2108046 | +1610921 | ||
| Скорректированная цена, руб | 2647700 | 2808046 | 2910921 | ||
| 2 | Корректировка на местоположение | ||||
| Корректировка в % | 0 | 0 | 0 | ||
| Сумма корректировки | 0 | 0 | 0 | ||
| Скорректированная цена, руб | 2647700 | 2808046 | 2910921 | ||
| 3 | Корректировка на дату продажи | ||||
| Корректировка в % | 1,1 | 4,58 | 0,6 | ||
| Сумма корректировки | +29125 | +128609 | +17466 | ||
| Скорректированная цена, руб | 2676825 | 2936655 | 2928387 | ||
| 4 | Корректировка на физические характеристики | ||||
| Физический износ, % | 30 | 20 | 30 | 30 | |
| Корректировка в % | -10 | 0 | 0 | ||
| Сумма корректировки | -267683 | 0 | 0 | ||
| Скорректированная цена, руб | 2409142 | 2936655 | 2928387 | ||
| Качественные характеристики | |||||
| 5 | На смотровую яму | 0 | 0 | -1 | |
| 6 | На погреб | 0 | -1 | -1 | |
| 7 | Освещение | 0 | 0 | 0 | |
| Сумма качественных корректировок | 0 | -1 | -2 | ||
| Абсолютные корректировки | 0 | 1 | 2 | ||
На основании проведенной в таблице 3 корректировки стоимости объектов аналогов необходимо провести согласование расчетов.
После отбора подходящих объектов-аналогов и корректировки стоимости каждого из них для определения стоимости оцениваемого объекта, необходимо согласовать полученные результаты.
В практике оценки при согласовании используются следующие методы:
1. Метод минимальных поправок. В этом случае стоимость оцениваемого объекта определяется как скорректированная стоимость объекта-аналога с наименьшей величиной абсолютной (валовой) суммы корректировок. Этот метод базируется на суждении - чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе согласования.
2. Метод средневзвешенной стоимости. Стоимость оцениваемого объекта определяется как средневзвешенная величина скорректированной стоимости всех объектов-аналогов. В этом случае каждому результату присваивается удельный вес в зависимости, например, от валовой суммы корректировок. Метод основывается на предпосылке, что раз подтверждена сопоставимость выбранных объектов, необходимо учитывать результаты всех расчетов. Кроме того, некоторые источники рекомендуют использовать в качестве результата не одно число, а диапазон величин.
Таблица 4Согласование расчетов
| № аналога | Стоимость, руб. | Вес | Скорректированная стоимость, руб. |
| 1 | 2409142 | 0,29 | 698651 |
| 2 | 2936655 | 0,35 | 1027829 |
| 3 | 2928387 | 0,36 | 1054219 |
| Всего | 8274184 | 1 | 2780699 |
В результате согласования была получена итоговая величина стоимости гаража.
Таким образом, рыночная стоимость гаража по сравнительному подходу составляет 2780699 рублей.
Доходный подход
Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Основная цель доходного подхода - определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения, эксплуатации объекта недвижимости и дохода от его перепродажи.
Среди методов доходного подхода можно выделить три основных метода:
1.Метод валовой ренты.
2.Метод прямой капитализация.
3.Метод дисконтированных денежных потоков.
Метод валовой ренты основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду. Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому доходу. Метод может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, при наличии точной, объективной информации.
Метод прямой капитализации доходов используется в случае оценки имущества при постоянной, стабильной величине дохода длительный период времени.
Метод дисконтированных денежных потоков используется в случае оценки имущества при изменяющихся и неравномерно поступающих денежных доходах.
В данной работе при оценке стоимости гаража в доходном подходе применен метод прямой капитализации. При использовании метода прямой капитализации дохода в стоимость объекта недвижимости преобразуется доход за один временной период. Формула имеет следующий вид:
С =
где, С – стоимость объекта оценки;
ЧОД – чистый операционный доход;
Ккап
– коэффициент капитализации.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.
2. Анализ рынка недвижимости с целью получения достоверной информации по реальным сделкам продажи, аренды объектов недвижимости и эксплуатационным расходам.
3. Определение ожидаемого годового (среднегодового) дохода.
4. Расчет коэффициента капитализации.
5. Определение стоимости объекта оценки путем капитализации, ожидаемого годового (среднегодового) дохода в текущую стоимость.
Определение ожидаемого годового дохода
ПВД – это доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-м ее использовании, без учета возможных потерь и расходов. Доход прогнозируется на основе арендной платы для оцениваемого объекта в расчете на год. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки и рассчитывается по формуле:
ПВД = S х Са
х 12,
где, S – площадь, сдаваемая в аренду, кв. м;
Са
– арендная ставка за 1кв. м площади.
Аренда данного гаража составляет 35000 рублей в месяц, соответственно арендная ставка за 1м2
площади в месяц 72,7 рублей.
ПВД = 481,4 х 72,7 х 12 = 419973 (руб.)
Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход от рыночного использования объекта оценки за вычетом потерь от недоиспользования площадей и не взысканных арендных платежей:
ДВД = ПВД - Потери
Определение возможных потерь осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации по оцениваемому объекту (существующие арендные договора по срокам действия, частота их перезаключения, учет возможной загрузки площадей в будущем и т.д.). Обычно потери выражаются в процентах по отношению к ПВД и составляют 10 - 30 % от ПВД.
Потери в данном случае составлять 83995 рублей в год (20 % от ПВД).
ДВД = 419973 – 83995 = 335978 (руб.)
Чистый операционный доход (ЧОД) – это часть ДВД, которая останется после выплаты операционных расходов (ОР):
ЧОД = ДВД – ОР
Поскольку в данном случае операционные расходы равны нулю, то ЧОД=ДВД= 335978 руб.
Расчет коэффициента капитализации
Ккап
= Ставка возврата на капитал + безрисковая ставка
Безрисковая ставка составляет 9%.
Ставка возврата на капитал =
Ставка возврата на капитал = = 0,0127 или 1,3 %
Ккап
= 9%+1,3% = 10,3%
Стоимость объекта оценки:
С = = 3261922 (руб.)
Таким образом, рыночная стоимость гаража по доходному подходу составляет 3261922 рублей.
Согласование результатов оценки
Согласование результатов направлено на оценку достоверности применения каждого из подходов. Согласование производится методом средневзвешенной стоимости – определением удельных весов каждого из подхода.
Рыночная стоимость объекта недвижимости, с учетом удельных весов (В) каждого из подходов, определяется по формуле:
Срын
= Сзатр
х Взатр
+ Ссравн
х Всравн
+ Сдох
х Вдох
Согласование результатов представлено в таблице 5.
Таблица 5Согласование результатов
| № | Подход | Стоимость, руб | Вес | Скорректированная стоимость, руб. |
| 1 | Затратный | 2777615 | 0,31 | 861061 |
| 2 | Сравнительный | 2780699 | 0,32 | 889824 |
| 3 | Доходный | 3261922 | 0,37 | 1206911 |
| Сумма | 8820236 | 1 | 2957796 | |
В результате согласования получена итоговая величина стоимости гаража: 2958 рублей (Два миллиона девятьсот пятьдесят восемь тысяч рублей).
Список используемой литературы
1.Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости / В. А. Горемыкин, Э. Р. Бугулов. – Москва: «Филин», 1999. – 567 с.
2.Грибовский, С. В. Оценка доходной недвижимости / С. В. Грибовский. – Санкт-Петербург: «Питер», 2001. - 336 с.
3.Коростелев, С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости / С. П. Коростелев. - Москва: «Русская деловая литература», 1998 - 224 с.
4.Крутик, A. Б. Экономика недвижимости / А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. - СПб: «Лань», 2001. - 480 с.
5.Кузин, Н. Я. Рыночный: подход к оценке зданий и сооружений / Н. Я. Кузин. - М.:«АСВ», 1998-214 с.
6.Грязнова, А. Г. Оценка недвижимости / А. Г. Грязнова, М. А. Федотова. - М.: «Финансы и статистика», 2002. - 496 с.
7.Григорьев, В. В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / В.В. Григорьева. – М.: «Недра-М», 1997. - 320 с.
8.Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) здании и сооружений для переоценки основных фондов. М.: 1969-1972.
9.Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов / Госстрой СССР. - М.: Стройиздат, 1970. - 32с.