Контрольная работа по курсу «Экономика недвижимости»
Тест.
1. К недвижимости относятся:
а) земля;
б) здания, строения;
в) нефть в переработке;
г) дороги;
д) самолеты;
е) чугун.
2. Право собственности на недвижимость возникает:
а) после подписания договора;
б) по договору с момента передачи имущества;
в) после государственной регистрации.
3. Рынок недвижимости подразделяется на рынок:
а) жилья;
б) коммерческой недвижимости;
в) дачных участков;
г) земельных участков;
д) наземного транспорта.
4. Основные факторы, действующие на рынке недвижимости:
а) спрос;
б) количество предложений;
в) качество предлагаемой недвижимости;
г) цена;
д) разновидность предлагаемой недвижимости;
е) возраст недвижимости.
5. Стоимость в использовании (потребительская стоимость):
а) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность;
б) рассчитывается на основе рыночной стоимости;
в) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника.
6. Ликвидационная стоимость определяется:
а) на основе рыночной стоимости;
б) на основе восстановительной стоимости;
в) на основе стоимости замещения;
г) как чистая денежная сумма, полученная собственником при продаже ликвидируемой недвижимости.
7. Что из нижеследующего не является подходом к оценке недвижимости:
а) доходный;
б) сравнительный;
в) восстановительный;
г) замещение;
д) с учетом износа;
е) затратный.
8. Какой из подходов к оценке обязательно требует оценки рыночной стоимости земельного участка:
а) сравнительный;
б) доходный;
в) затратный;
г) все вышеперечисленные.
9. Ценность земельного участка как объекта недвижимости будет выше:
а) чем выше спрос, на объекты, возводимые на этом участке;
б) если он отведен для строительства жилья в промышленной зоне;
в) если он обеспечен инженерными сетями;
г) если он вдали от транспортных сетей.
10. Недвижимость как товар на рынке недвижимости:
а) со временем сохраняет свои потребительские качества;
б) цена на недвижимость практически стабильна;
в) с течением времени теряет свои качественные потребительские качества.
11. Чистый операционный доход это:
а) рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого дохода;
б) потенциально валовый доход;
в) эффективный валовый доход.
12. Рыночной считается цена когда:
а) спрос превышает предложение;
б) предложение превышает спрос;
в) уравновешиваются предложение со спросом.
13. Функциональный износ это:
а) когда объект изношен в процессе его эксплуатации и потерял стоимость;
б) когда он не соответствует современным стандартам, в результате потерял стоимость;
в) когда оцениваемый объект находится в приспособленном помещении и не отвечает функциональным требованиям по прямому назначению.
Задача 1.
Определить рыночную стоимость предприятия на основе следующих данных:
Стоимость строительства здания на земельном участке 1000 м2 (нормативная цена земли 50 рублей за 1 м2) по смете 250 000рублей, эффективный возраст здания 15 лет, срок экономической жизни здания 120 лет. Косвенные затраты составляют 5% от стоимости строительства. Предприниматель исходит из нормы прибыли на вложенный капитал 20%.
Решение:
Стоимость земли = 1000*50= 50 000 руб.
Стоимость строительства здания=250 000 руб.,
Износ = Эффективный возраст / Типичный срок экономической жизни = 15 / 120 = 0,125 (12,5%).
Стоимость здания с учетом износа: 250000 * (1-0,125) = 218 750.
Стоимость строительства с учетом косвенных затрат:
218750 * (1+5%/100%) = 218750*1,05 = 229687,5.
Совокупная стоимость участка и здания: 50 000 + 229 687,5 = 279687,5
С учетом нормы прибыли: 279687,5 * (1+20%/100%) = 335625 руб.
Задача 2.
Определить корректировки на разницу в площади и на наличие водоснабжения, отопления, электричества и канализации.
| Показатели |
Объект 1 |
Объект 2 |
Объект 3 |
Объект 4 |
Объект 5 |
Объект 6 |
Объект 7 |
| Площадь, м2 |
150 |
150 |
200 |
200 |
200 |
150 |
150 |
| Холодная вода |
Есть |
Есть |
Есть |
Нет |
Есть |
Нет |
Есть |
| Горячая вода |
Есть |
Нет |
Нет |
Нет |
Есть |
Нет |
Есть |
| Отопление |
Нет |
Нет |
Нет |
Есть |
Нет |
Нет |
Есть |
| Электричество |
Нет |
Нет |
Нет |
Нет |
Нет |
Нет |
Есть |
| Канализация |
Есть |
Нет |
Есть |
Нет |
Есть |
Есть |
Есть |
| Цена за 1 м2, $ |
1800 |
1200 |
1900 |
1950 |
2000 |
1450 |
2450 |
Решение:
Для нахождения коэффициентов корректировки сравним все варианты попарно. Обнаружим, что варианты 5 и 1 отличаются только размером в площади. Значит, коэффициент корректировки на площадь равен:
2000 / 1800 = 1,111
Скорректируем цены вариантов 3, 4 и 5 на этот коэффициент и условно переведем их на 150м.:
| Показатели |
Объект 1 |
Объект 2 |
Объект 3 |
Объект 4 |
Объект 5 |
Объект 6 |
Объект 7 |
Корректировка |
| Площадь, м2 |
150 |
150 |
150 |
150 |
150 |
150 |
150 |
1,111 |
| Холодная вода |
Есть |
Есть |
Есть |
Нет |
Есть |
Нет |
Есть |
1,179 |
| Горячая вода |
Есть |
Нет |
Нет |
Нет |
Есть |
Нет |
Есть |
1,0526 |
| Отопление |
Нет |
Нет |
Нет |
Есть |
Нет |
Нет |
Есть |
|
| Электричество |
Нет |
Нет |
Нет |
Нет |
Нет |
Нет |
Есть |
|
| Канализац
ия
|
Есть |
Нет |
Есть |
Нет |
Есть |
Есть |
Есть |
1,425 |
| Цена за 1 м2, $ |
1800 |
1200 |
1710 |
1755 |
1800 |
1450 |
2450 |
Снова сравниваем варианты попарно. Объекты 1 и 3 отличаются только наличием гор. воды.
Коэффициент составит:
1800/1710 = 1,0526
Объекты 2 и 3 отличаются только наличием канализации.
Коэффициент составит:
1710/1200= 1,425
Объекты 3 и 6 отличаются только наличием холодной воды
Коэффициент составит:
1710/1450=1,179
Объекты 1 и 7 отличаются только наличием отопления и электричества. Коэффициент составит: 2450/ 1800 = 1,361
Задача 3.
Определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка на основе следующих данных:
| Показатели |
Торговый центр |
Гостиница |
Кинотеатр |
| Ожидаемый годовой доход, млн. руб. |
600 |
300 |
200 |
| Потери от недоиспользования, млн. руб. |
10 |
15 |
5 |
| Операционные расходы, млн.руб. |
5 |
3 |
1 |
| Резерв на замещение, млн.руб. |
15 |
7 |
4 |
| Доходы от сдачи в аренду подсобных помещений, млн.руб. |
10 |
50 |
100 |
| Стоимость строительства здания, млн.руб. |
3000 |
2500 |
1800 |
| Коэффициент капитализации для здания, % |
12 |
10 |
11 |
| Коэффициент капитализации для земли, % |
10 |
10 |
10 |
Решение:
Определим доход от здания для каждого проекта.
Полученный ежегодный чистый доход разделим на коэффициент капитализации здания.
| Показатели |
Торговый центр |
Гостиница |
Кинотеатр |
| Ожидаемый годовой доход, млн. руб. |
600 |
300 |
200 |
| Потери от недоиспользования, млн. руб. |
10 |
15 |
5 |
| Операционные расходы, млн.руб. |
5 |
3 |
1 |
| Резерв на замещение, млн.руб. |
15 |
7 |
4 |
| Итого: |
570 |
275 |
190 |
| Коэффициент капитализации для здания, % |
12 |
10 |
11 |
| Приведенная стоимость здания |
4750 |
2750 |
1727, 3 |
Аналогично с помощью коэффициента капитализации земли определим приведенную стоимость земли:
| Показатели |
Торговый центр |
Гостиница |
Кинотеатр |
| Доходы от сдачи в аренду подсобных помещений, млн.руб. |
10 |
50 |
100 |
| Коэффициент капитализации для земли, % |
10 |
10 |
10 |
| Приведенная стоимость земли |
100 |
500 |
1000 |
Определим чистый доход от проекта как сумму стоимостей земли и здания за вычетом стоимости строительства:
| Показатели |
Торговый центр |
Гостиница |
Кинотеатр |
| Приведенная стоимость здания |
4750 |
2750 |
1727 |
| Приведенная стоимость земли |
100 |
500 |
1000 |
| Стоимость строительства здания, млн.руб. |
3000 |
2500 |
1800 |
| Чистая приведенная стоимость проекта |
1850 |
750 |
927 |
Вывод: наиболее выгодным является проект по строительству торгового центра.
Задача 4.
Определить величину исправимого физического износа, если известно, что неустранимый физический износ 15 млн. руб., функциональный износ 35 млн. руб., экономический износ 40 млн. руб. Рыночная стоимость предприятия 500 млн. руб., стоимость строительства здания 300 млн. руб., стоимость земельного участка 50 млн. руб. Предприниматель исходит из нормы прибыли на вложенный капитал 10%.
Решение:
В общем случае рыночная стоимость равна восстановительной стоимости за вычетом износа. Т.о., общий износ можно определить как разницу между восстановительной и рыночной стоимостями. При этом рыночную стоимость необходимо скорректировать на норму прибыли на вложенный капитал (10%).
Износ = (300+50) – 500*(1+10%/100%) = -200.
Совокупный объем износа состоит из нескольких видов – исправимого, физического, функционального, экономического.
Определим размер исправимого износа как разницу между совокупным износом и всеми прочими подвидами:
-200 – 15 – 35 – 40 = -290 млн. руб.
Задача 5.
недвижимость доход товар рынок
Определить наилучший вариант использования земельного участка на основе следующих данных:
1. Театр
годовой доход 15000 $, операционные расходы 5000$, потери от недоиспользования составляют 2% потенциального валового дохода, стоимость строительства здания театра 45000$, коэффициент капитализации для здания 11%.
2. Ресторан
Потенциальный валовой доход составляет 4000$, резерв на замещение 500$, стоимость строительства здания 25000$ коэффициент капитализации для здания 12%.
3. Ночной клуб
Годовой доход 50 000$, потери 5000$, операционные расходы 2000$, стоимость строительства здания 200000$ коэффициент капитализации для здания 14%.
Решение:
Определим доход от здания для каждого проекта как разницу между валовым доходом и операционными расходами, потерями, резервом на замещение и т.д.:
1.Театр.
15000*(1-2%/100%) – 5000 = 9700
2.Ресторан.
4000-500=3500
3.Ночной клуб.
50000-5000-2000=43 000
Определим текущую стоимость всех будущих денежных потоков как отношение ежегодного потока к коэффициенту капитализации:
1.Театр.
9700/ 0,11 = 88182
2.Ресторан.
3500/0,12 = 29167
3.Ночной клуб.
43000 / 0,14 = 307143
Определим чистую текущую стоимость каждого проекта как разницу между приведенным доходом и стоимостью строительства:
1.Театр.
88182 – 45000 = 43182
2.Ресторан.
29167 – 25000 = 4167
3.Ночной клуб.
307143 – 200 000 = 107143
Вывод: наилучший вариант использования земельного участка – ночной клуб.