Анализ эффективности сделок на первичном рынке жилья

Содержание

Введение

1. Теоретические основы формирования рынка первичного жилья

1.1 Первичный рынок жилья: основные понятия, законодательная база

1.2 Факторы, влияющие на формирование рынка жилья

1.3 Принципы и методы оценки недвижимости

2. Анализ эффективности сделок на первичном рынке жилья в ООО "Трансферт"

2.1 Общая характеристика и оценка финансово-хозяйственной деятельности

2.2 Динамика и структура цен на первичном рынке жилья

2.3 Оценка эффективности сделок на рынке жилья

3. Резервы роста эффективности сделок на первичном рынке жилья

3.1 Перспективы рынка первичного жилья в г. Воронеже

3.2 Прогноз развития показателей на 2008 г.

Заключение

Библиографический список

Введение

В процессе развития рынка недвижимости активизируются факторы, способствующие снижению инфляции и росту инвестиций. Кроме того, развитие рынка недвижимости ведет к общему повышению уровня деловой активности в стране. Население, независимо от материального и социального положения, стремится заработать средства для улучшения жилищных условий.

Складываются предпосылки, обеспечивающие финансовое оздоровление экономики, постепенный выход ее из кризиса, создающие основы для экономического роста. Однако, отсутствие надлежащим образом отработанной законодательной базы в России, регламентирующей отношения в сфере недвижимости, затрудняет развитие этого рынка. Приняты лишь основные документы, законы и нормативные акты позволяющие работать рынку недвижимости, но многие вопросы не отрегулированы и требуют значительных доработок.

В современных условиях хозяйствования многие предприятия поставлены в условия самостоятельного выбора стратегии и тактики своего развития. Самофинансирование предприятием своей деятельности стало первоочередной задачей.

В рыночных условиях исследование критериев эффективности на рынке жилья становится наиболее актуальной проблемой управления всем предприятием, потому что именно здесь сосредоточены основные пути получения положительных финансовых результатов. Этими обстоятельствами обусловлена актуальность темы выпускной квалификационной работы.

Целью работы является изучение теоретических и практических основ анализа эффективности сделок на первичном рынке жилья.

Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены следующие задачи:

- рассмотрен первичный рынок жилья: основные понятия, законодательная база;

- перечислены факторы, влияющие на формирование рынка жилья;

- приведены принципы и методы оценки недвижимости;

- дана организационно-экономическая характеристика деятельности предприятия;

- изучена динамика и структура цен на первичном рынке жилья;

- сделана оценка эффективности сделок на рынке жилья;

- очерчены перспективы рынка первичного жилья в г. Воронеже.

Объектом исследования является финансово-хозяйственная деятельность ООО "Трансферт" - одного из ведущих агентств недвижимости на воронежском рынке за 2005-2006 гг.

Приведенная методика анализа эффективности сделок на первичном рынке жилья позволит агентству укрепить финансовое состояние и расширить перспективы развития.

Практическая значимость дипломного исследования заключается в разработке конкретных мероприятий для анализа эффективности сделок на первичном рынке жилья.

Структура работы включает введение, три главы, заключение, библиографический список и приложения.

В первой главе дипломной работы рассмотрены теоретические аспекты первичного рынка жилья. Раскрыта сущность первичного рынка жилья, даны основные понятия и приведена правовая база, регулирующая данный вид деятельности.

Во второй главе проводится анализ эффективности сделок на первичном рынке недвижимости, описывается ситуация, сложившаяся на данный момент в г. Воронеже.

В третьей главе описаны перспективы развития рынка недвижимости в Воронеже.

Для более детального анализа эффективности сделок на первичном рынке жилья необходимо акцентировать внимание на современных методиках, которые наиболее часто применяются на современном этапе и зарекомендовали себя на практике с положительной стороны.

Информационной базой работы являются законодательные и нормативные акты РФ, статистические данные, разрабатываемые и публикуемые Госкомстатом РФ и другими официальными органами, материалы бухгалтерской и статистической отчетности ООО "Трансферт", статьи и аналитические публикации из сети интернет, кроме того, научные труды следующих авторов: Марченко А.В., Щербаковой Н.А., Савицкой Г.В., Гиляровской Л.Т. и др.

Для решения поставленных в дипломной работе задач использовались элементы статистического, экономического, финансового анализа и системного подхода. Кроме того, применялись общенаучные методы исследования: метод научной абстракции и обобщения; комплексный подход к изучаемому явлению и другие.

Проведенное исследование деятельности ООО "Трансферт" должно, на наш взгляд, помочь определить основные направления анализа эффективности сделок на рынке жилья, что позволит добиться повышения рентабельности деятельности, решения социально-экономических вопросов, а также более полного удовлетворения потребностей приобретателей недвижимости.

1.
Теоретические основы формирования рынка первичного жилья

1.1 Первичный рынок жилья: основные понятия, законодательная база

Термин "недвижимость" появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом [27, с. 120].

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Следует отметить, что существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения [27].

В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

Рынок – это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции [34, с. 126].

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону "О залоге" должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-х годов (см. Закон РСФСР "О земельной реформе", Земельный кодекс РСФСР 1991г.). Ранее существовала единая государственная собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (Указы Президента РФ "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий", "О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей" и др.) важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.

1.2 Факторы, влияющие на формирование рынка жилья

В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами [27, с. 55]:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается "политической конъюнктурой" в тот или иной момент времени).

2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается "тормозится" развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как "в определенной мере" позволяют сохранить средства от инфляции).

3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.

6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

Поведение рынка первичного жилья отличается от реакции рынка вторичного жилья. Вторичный рынок формируется потребностями собственников жилья. На рынке первичного жилья основным продавцом является юридическое лицо, а его единственная цель – извлечение прибыли. Следовательно, и реакция на изменения внешней среды у первичного и вторичного рынка различны. Первичный рынок жилья более подвижен, то есть реакция с точки зрения ценовых характеристик более динамична. Первичный рынок – это совокупность спроса и предложений. Спрос в основном формируют физические лица, а предложение – юридические, то есть застройщики.

Здесь действует золотое правило "Время – деньги". Если юридическое лицо начинает осуществлять проект, оно обязано его закончить. Следовательно, застройщики не могут держать цену на одном уровне бесконечно долго, как это может делать физическое лицо – собственник квартиры. А так как цена – это взаимодействие спроса и предложения, то для застройщика фактор спроса является жизненно важным. Есть спрос – они поднимают цены, нет спроса – цены стабильны или даже падают. Кстати, на первичном рынке достаточно регулярно можно замечать процесс падение рублевых цен. Это характерный признак того периода, когда на рынке появляется избыточное предложение. Сегодня как раз такой период: предложение на первичном рынке превышает предложение, значит, повышаться цены не будут.

Второй важный фактор, влияющий на рынок первичного жилья, - инфляция, влияющая на стоимость строительно-монтажных работ. И этот фактор непрерывно растет вне зависимости от спроса и предложения. Поэтому с одной стороны застройщики готовы приостановить или даже снизить цены, но постоянно растущая инфляция не дает им этой возможности. В конечном итоге в начале и середине 2005 года цены на первичном рынке жилья стояли, а сейчас они несколько дрогнули и пошли вверх. Одним словом, сейчас мы наблюдаем последствия инфляционных моментов. Причем, удорожание строительства жилья по соотношению с повышением стоимости квартир не адекватно. Это динамичный процесс. Через некоторое время стоимость жилья опять может начать стремительно расти, но для этого должен быть повышенный спрос [34, с. 48].

Имеющийся спрос "размазан" по множеству объектов. Сейчас строится много домов, но ни в одном случае нет стопроцентной уверенности, что объект будет достроен. Второй фактор – общая экономическая ситуация в Нижегородском регионе отличается от экономической ситуации в России в худшую сторону. Это касается и объема производства, и роста доходов населения. Следовательно, спрос на первичном рынке не такой высокий. Это приведет к тому, что часть осуществляющихся сейчас проектов будут испытывать проблемы с покупателями. На первый план (при выборе объекта физическим лицом) выйдет удобство ипотечного кредитования. Если застройщик при других равных условиях будет предлагать под свои гарантии ипотечную программу, это будет для покупателей дополнительным преимуществом. Среди застройщиков начнется конкуренция по конструкциям. Применение новых технологий позволят снизить себестоимость квадратного метра. Но это не касается осуществляющихся проектов, это дело будущего.

1.3 Принципы и методы оценки недвижимости

Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя [35, с.96].

Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

- индивидуальность ценообразования;

- высокий уровень трансакционных издержек;

- важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;

- высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния регионально экономики;

- многообразие рисков;

- низкая ликвидность товара на рынке;

- слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:

- труднодоступность достоверной информации;

- ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);

- многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.

При анализе эффективности сделок на рынке жилья необходимо руководствоваться определенными принципами.

Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).

Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости.

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

- максимальная эффективность;

- финансовая обоснованность;

- физическая осуществимость;

- соответствие законодательству.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

При анализе инвестиционных проектов и оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход должен превышать объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений.

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

Например, обновление интерьера кафе привлечет дополнительных посетителей, что повысит доход от объекта. Последующий еще более качественный дорогой ремонт этого помещения, находящегося в хорошем состоянии, может не повлиять на рост доходов. Следовательно, затраты на второй ремонт не будут компенсированы.

Таким образом, принцип предельной продуктивности основан на соотношении затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта и увеличением доходов от него в результате проведенных мероприятий. Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться увеличением прироста прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Например: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы; стоимость ресторана с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое помещение [25, с. 96].

В соответствии с принципом сбалансированности следует также учитывать количество гостиниц, ресторанов, предприятий торговли в одном и том же районе.

Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка. Несбалансированность сроков и объемов инвестирования со сроками строительства может привести к "замораживанию" средств или, при их нехватке, к "замораживанию" строительства. Недостаточность улучшений или перегруженность земли может привести к уменьшению ее стоимости.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены "дышат".

Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.

Принцип замещения гласил, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.

У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования. Например, вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районе предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части города для получения аналогичной отдачи на инвестиции.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта [36, с. 23].

Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, недостаточная охрана порядка и сложившееся негативное общественное мнение могут привести потенциальных покупателей к отказу от приобретения недвижимости в данном районе. Ожидаемое строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых зданий без их физических изменений.

Итак, данный принцип основан на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности.

Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

- экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

- политические: состояние и тенденции изменения законодательства;

- социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

- административные: ставки налогов и зональные ограничения;

- экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:

1) рост – период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;

2) стабильность – период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;

3) упадок – период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;

4) обновление – период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.

Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.

В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.

Теоретическим фундаментом методов оценки недвижимости является единый набор оценочных принципов. Профессиональные оценщики разработали логический и систематический подход к оценке недвижимости различных типов. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и значимые рыночные факты, которые могут повлиять на стоимость собственности.

Существует три метода оценки недвижимости.

Затратный метод оценки недвижимости – совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа.

Рыночный метод оценки недвижимости – совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный метод оценки недвижимости – совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования оцениваемого имущества.

Основной метод оценки – это метод сравнительного анализа продаж (САП). Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод САП также может называться подходом прямого сравнительного анализа продаж, методом сравнительных продаж, рыночным методом рыночной информации.

Последовательность применения метода САП следующая.

Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются: собственное досье оценщика, Интернет, электронная база данных, риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.

Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

- состав передаваемых прав собственности;

- условия финансирования сделки купли-продажи;

- условия продажи;

- время продажи;

- месторасположение;

- физические характеристики;

- экономические характеристики;

- характер использования;

- компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

Корректировка может производиться в трёх основных формах: в денежном выражении, процентах, общей группировке.

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:

- в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

- во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным. Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим.

Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:

- определение стоимости участка земли;

- определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;

- определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

- определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

Выбор принятого для расчёта метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован.

Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

К прямым издержкам относятся следующие расходы, непосредственно связанные со строительством:

- стоимость материалов, изделий и оборудования;

- заработная плата строительных рабочих;

- стоимость строительных машин и механизмов;

- стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;

- прибыль и накладные расходы подрядчика.

К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ.

- стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;

- оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;

- стоимость финансирования строительства;

- расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;

- административные и другие расходы застройщика.

Размер косвенных издержек определяется с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги по данным позициям.

Прибыль предпринимателя является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.

Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше её.

Например, рыночная стоимость элитной гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определённая затратным методом. В свою очередь, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции на определённом этапе может быть больше затрат на строительство.

В условиях становления рынка, когда идёт переориентация производства на новые технологии, может показаться, что объект недвижимости вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит никому не нужную продукцию и её производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведёт в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.

В настоящее время в России этот момент нередко учитывается при неправильной оценке основных фондов предприятий, так как их переоценка производится в основном по затратному методу и оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.

Следующим методом оценки, который применим именно для России, - является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход, т.е. метод капитализации доходов.

Метод капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется в следующей последовательности:

- прогнозирование будущих доходов;

- капитализация будущих доходов.

Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности в результате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии.

Доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности прогнозируются путем составления реконструированного (гипотетического) отчета о доходах. Доход от реверсии прогнозируется:

- непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;

- назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;

- с применением терминального коэффициента капитализации.

Капитализации будущих доходов в настоящую стоимость может выполняться:

- методом прямой капитализации;

- методом капитализации по норме отдачи.

Исходной предпосылкой метода прямой капитализации является постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности или интерес, к коэффициенту капитализации для данного права собственности или интереса.

Для расчета стоимости полного права собственности определение общего коэффициента капитализации производится на основе рыночных данных. В зависимости от наличия исходной информации, применяются:

- анализ сравнительных продаж;

- расчет с использованием коэффициента покрытия долга;

- техника инвестиционной группы.

Исходной предпосылкой метода капитализации по норме отдачи является ограниченность периода поступления дохода. В методе капитализации по норме отдачи пересчет конечного числа будущих денежных потоков в настоящую стоимость выполняется при конкретном значении нормы отдачи, соответствующей риску инвестиций в данный тип недвижимости.

При расчетах настоящей стоимости без учета условий финансирования метод капитализации по норме отдачи формализуется либо в виде анализа дисконтированных денежных потоков, либо в виде расчетных моделей капитализации.

Норма дисконтирования, применяемая в анализе дисконтированных денежных потоков и учитывающая как систематические, так и несистематические риски, определяется:

- методом выделения из рыночных данных о продажах аналогичных объектов;

- методом альтернативных инвестиций на финансовом рынке;

- методом мониторинга рынка недвижимости.

В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берётся банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всём мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счёт этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

рынок жилье цена сделка

2.
Анализ эффективности сделок на первичном рынке жилья в ООО "Трансферт"

2.1 Общая характеристика и оценка финансово-хозяйственной деятельности

Компания ООО "Трансферт" –крупнейшее агентство недвижимости г. Воронежа. "Трансферт" появился на свет более 10 лет назад в результате создания бизнеса в рамках компании с общей стратегией.

Фирма оказывает всевозможные консультационные, информационные, юридические и иные услуги в сфере риэлторской деятельности, осуществляет все виды операций с жилыми и нежилыми помещениями, проводит сделки купли-продажи недвижимого имущества, оценку недвижимости, сделки с государственными жилищными сертификатами, ипотечным кредитованием, сделки с индивидуальными жилыми домами и земельными участками, с долевым участием в строительстве и другие услуги. Юридическая защищенность - гарантирована.

Цель компании. Предназначение компании заключается в следующем: "Ваши желания под ключ". "Трансферт" находит ключи к решению практически любых, даже самых сложных задач, путем высокопрофессиональной деятельности сотрудников, объединенных в единую команду во главе с опытным руководителем Колокольниковым Борисом Михайловичем.

Исторически сложилось так, что у компании "Трансферт" есть определенный имидж.

Интеллигентность, образованность, высокий уровень культуры общения и работы с клиентами фирмы, компетентность, соблюдение этических норм и принципов, коммуникабельность, аналитические способности, организованность, высокая работоспособность, заинтересованность в успешных результатах – это качества, которыми обладают сотрудники компании. Это – визитная карточка "Трансферта".

Важным фактором является благоприятный климат в коллективе, помогающий новым сотрудникам и агентам со стажем находить общий язык.

Доброжелательная обстановка способствует легкой адаптации новичков и минимизирует стрессовые ситуации во время выполнения работы.

Эффективность выполнения задач компании оценивается по следующим показателям:

- удовлетворенность клиентов, сроки и качество выполнения работы;

- удовлетворенность персонала "Трансферта", т.к. она во многом определяет качество жизни.

Главное достижение компании "Трансферт" - хорошая деловая репутация, благодаря которой компания заключает контракты с крупными строительными и подрядными организациями, с Банками, с юридическими и физическими лицами. Для них "Трансферт" является эксклюзивным партнером.

Компания "Трансферт" участвует во многих спонсорских акциях, благотворительных и других массовых мероприятиях.

Работа компании имеет информационное сопровождение. Широкая реклама в СМИ, печатной продукции, теле-радио, интернет. Это необходимо для того, чтобы путем обратной связи формировать самооценку и доводить до общественности свою позицию, свой взгляд на ряд проблем, непосредственно в профессиональных вопросах, связанных с риэлторской деятельностью.

Миссия компании. Наша задача – помочь людям в решении одного из жизненно-важных вопросов – приобретении жилья.

Осуществление этой цели влияет на качество жизни каждого человека, как каждого нашего клиента, так и каждого нашего сотрудника.

Ключевым принципом компании "Трансферт" является отношение, во-первых, к клиенту, а во-вторых, к персоналу, с которым мы работаем. Компания "Трансферт" - первая риэлторская компания в г. Воронеже, которая застраховала в 1999 году свою профессиональную ответственность перед клиентами в компании "Росно". Страхование осуществляется с 1999 года непрерывно. При этом не было ни одного случая оспоримости сделок, проводимых с нашей помощью, и выплаты страховки.

Руководством компании создана комфортная рабочая атмосфера, все офисы компании хорошо оснащены всем необходимым оборудованием, удобным как для работы с клиентами, так и для самостоятельной работы агентов (подбор информации, телефонные звонки, работа с компьютером и т.д.), для обучения и проведения занятий и семинаров, так же предусмотрены условия для отдыха сотрудников.

К традициям "Трансферта" относится проведение интереснейших культурно-массовых мероприятий, корпоративных вечеринок, выезд на природу всем коллективом в праздничные дни.

"Трансферт" - компания, представляющая собой ценность для клиентов, так же является престижным местом работы для профессионалов в сфере риэлторской деятельности.

Компания настроена на успех и работает на долгосрочную перспективу.

Опытные эксперты компании "Трансферт" помогут с продажей, покупкой квартиры или комнаты на выгодных условиях.

Продажа квартиры/комнаты включает поиск покупателя на нее и проведение сделки купли-продажи. После оценки квартиры/комнаты и всех необходимых консультаций с продавцом проводится рекламная кампания, целью которой является поиск потенциальных покупателей. В удобное для продавца время организуются показы объекта с выездом специалиста компании "Трансферт" на место. После сбора и подготовки пакета необходимых документов проводится сделка купли-продажи, сделка регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы по Воронежской области. В процессе передачи квартиры/комнаты от продавца к покупателю оформляется акт приемки-передачи.

Покупка квартиры/комнаты включает ее подбор в соответствии с пожеланиями покупателя, юридическую экспертизу объекта и оформление его в собственность. После необходимых консультаций с покупателем проводится поиск квартиры/комнаты по обширной базе данных объектов, организуется просмотр наиболее подходящих объектов в удобное для покупателя время. После тщательной проверки юридической проверки осуществляется сбор и подготовка пакета необходимых документов. Проводится сделка купли-продажи, затем сделка регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы по Воронежской области. В процессе передачи квартиры/комнаты от продавца к покупателю оформляется акт приемки-передачи.

Обмен любой сложности включает в себя несколько этапов. После консультаций по вопросам, связанным с обменом недвижимого имущества проводится рекламная кампания, целью которой является поиск покупателя на квартиру. С покупателем квартиры оформляется авансовое соглашение. Одновременно идет подбор альтернативной квартиры и оформление авансового соглашения с продавцом выбраннной квартиры. После тщательной юридической экспертизы приобретаемой квартиры начинается сбор и подготовка пакета документов, необходимого для проведения сделки купли-продажи квартир.

Затем специалисты компании "Трансферт"организуют взаиморасчеты между сторонами сделки и проведут сделку купли-продажи квартир, после чего сделка регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы по Воронежской области. В процессе передачи квартиры/комнаты от продавца к покупателю оформляется акт приемки-передачи.

На основе представленных в форме №2 "Отчет о прибылях и убытках" ООО "Трансферт" (приложение 2) необходимо оценить состав, структуру и динамику факторов (элементов) формирования финансовых результатов организации. Применим для этого вертикальный анализ формы №2 (табл.1).

Таблица 1 Вертикальный анализ "Отчета о прибылях и убытках" ООО "Трансферт" за 2006-2007 годы

Показатели	2006 год		2007 год		в% к выручке
Показатели	сумма	в% к выручке	сумма	в% к выручке	изм. (+,-)	темп роста, %
1.Выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, работ, услуг (за минусом НДС, акцизов и аналогичных обязательных платежей)	78117	100,0	118018	100	0,0	100,0
2. Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг	5474	7,0	7576	6,4	-0,6	91,6
3. Валовая прибыль	72643	93,0	114886	97,3	4,4	104,7
4.Прибыль (убыток) от продаж	2690	3,4	4917	4,2	0,7	121,0
5. Прочие операционные расходы	1005	1,3	4830	4,1	2,8	318,1
6. Прочие операционные доходы	244	0,3	4830	4,1	3,8	1310,3
7. Прибыль (убыток) до налогообложения	1826	2,3	5126	4,3	2,0	185,8
8. Чистая прибыль (убыток) отчетного года	1662	2,1	3368	2,9	0,7	134,1

В графах 2 и 4 представлены абсолютные показатели исходного "отчета о прибылях убытках", а в графах 3 и 5 – относительные значения. Последние получены делением соответствующих значений в графе 2 на величину выручки от продаж (118018 тыс. руб.) – в 2007 году и значений в графе 4 на величину выручки от продаж (78117 тыс. руб.) – в 2006 году.

Как свидетельствует представленная в табл. 1 бухгалтерская и аналитическая информация, доля прибыли от продаж в 2007 году увеличилась до 4,2% с 3,4% в 2006 году.

Тоже самое можно сказать и об остальных показателях – их доля в выручке от продаж в 2007 выросла по сравнению с 2006 годом.

Исключение составляет доля себестоимости проданных товаров – уменьшилась на 9,4% (с 7,0% до 6,4%) в 2007 году, что повлияло на увеличение финансового результата ООО "Трансферт".

Динамика доли показателей формы №2 "Отчета о прибылях и убытках" проиллюстрирована на рис.1.

Рис. 1. Изменение доли показателей формы №2 ООО "Трансферт" за 2006-2007 гг.

Следовательно, в целом вертикальный анализ "Отчета о прибылях и убытках" ООО "Трансферт" позволяет считать его финансовую деятельность более чем удовлетворительной.

Горизонтальный анализ отчетности заключается в построении таблиц, в которых абсолютные показатели дополняются данными об относительных темпах роста (снижения) этих показателей.

Таблица 2 Горизонтальный анализ "Отчета о прибылях и убытках" ООО "Трансферт" за 2006-2007 гг.

Показатели	2006 год		2007 год
Показатели	сумма	в% к выручке	сумма	в% к выручке
1.Выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, работ, услуг (за минусом НДС, акцизов и аналогичных обязательных платежей)	78117	100,0	118018	151,1
2. Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг	5474	100,0	7569	138,3
3. Валовая прибыль	72643	100,0	114886	158,2
4.Прибыль (убыток) от продаж	2690	100,0	4917	182,8
5. Прочие операционные расходы	1005	100,0	4830	480,6
6. Прочие операционные доходы	244	100,0	4830	1979,5
7. Прибыль (убыток) до налогообложения	1826	100,0	5126	280,7
8. Чистая прибыль (убыток) отчетного года	1662	100,0	3368	202,6

Итак, данные табл. 2 указывают на рост выручки от продаж в 2007 г. на 51,1% по сравнению с 2006 г. Тоже самое можно сказать и о себестоимости – наблюдается рост на 38,3% в 20005 году. Однако темп роста выручки от продаж больше темпа роста себестоимости, что также положительно сказалось на финансовом результате деятельности ООО "Трансферт". Имеет место рост прибыли от продаж – на 182%, прибыли до налогообложения – на 180,7%, чистой прибыли на 102,6% в 2007 году по сравнению с 2006 г.

Таким образом, проведенный горизонтальный анализ свидетельствует об улучшении финансовых результатов деятельности ООО "Трансферт" в 2007 году по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Проведем факторный анализ чистой прибыли ООО "Трансферт". Он позволяет ответить на вопрос: по каким причинам сумма чистой прибыли отличается от прибыли до налогообложения (бухгалтерской прибыли)?

Перечень факторов, обусловливающих изменение чистой прибыли, определяется методикой ее расчета:

1) сумма бухгалтерской прибыли;

2) текущего налога на прибыль;

3) отложенных налоговых активов;

4) отложенных налоговых обязательств.

Влияние названных факторов очевидно из данных формы № 2. Более наглядно эту информацию можно представить в виде табл. 3.

Таблица 3 Анализ структуры бухгалтерской прибыли ООО "Трансферт" за 2007 г.

№ п/п	Факторы формирования чистой прибыли	Сумма, тыс. руб.	Удельный вес
1	Бухгалтерская прибыль (БП)	5126	100
2	Текущий налог на прибыль	-1905	-37,2
3	Отложенные налоговые активы (ОНА)	475	9,3
4	Отложенные налоговые обязательства (ОНО)	-328	-6,4
5	Чистая прибыль (п. 1 - п. 2 + п. 3 - п. 4) (ЧП)	3368	65,7

За 2007 год чистая прибыль составила около 66% суммы бухгалтерской прибыли. Следовательно, основным фактором, обусловившим меньшую величину ЧП по сравнению с БП, стала сумма текущего налога на прибыль. Суммы ОНА и ОНО повлияли незначительно.

Для успешного проведения анализа финансовых результатов ООО "Трансферт", кроме горизонтального и вертикального анализа отчетности, важно знать, объем продаж продукции, при котором выручка от продаж полностью покрывает все расходы. В данном случае проводится анализ безубыточности. Это позволяет ООО "Трансферт" планировать свою прибыль, что является ключевым вопросом, при принятии финансовых решений.

Безубыточность (бесприбыльность) может рассматриваться как нормальная ситуация для предприятия на современном конкурентном рынке, находящемся в состоянии долгосрочного равновесия [4, с.66].

Точка безубыточности в широком смысле – это такой объем продаж продукции предприятия, при котором выручка от продаж полностью покрывает все расходы на производство и реализацию продукции, в том числе среднерыночный доход на собственный капитал предприятия и нормальный предпринимательский доход. В самом деле, если предприятие имеет бухгалтерскую прибыль, т. е. сальдо доходов от продаж и денежных затрат на производство проданной продукции положительно, то оно может не достигать точки безубыточности в широком смысле. Например, прибыль предприятия может быть меньше, чем среднерыночный доход на инвестированный капитал предприятия. Следовательно, существуют более выгодные способы использования капитала, которые позволяют получить более высокую прибыль. Таким образом, понятие точки безубыточности является одновременно и неким критерием эффективности деятельности предприятия. Предприятие, не достигающее точки безубыточности, действует неэффективно с точки зрения сложившейся рыночной конъюнктуры. Однако этот факт сам по себе не служит однозначной причиной для прекращения существования предприятия [12, с.123].

Расчет точки безубыточности основан на делении затрат предприятия на переменные и постоянные и отражается на графике безубыточности.

Математическая зависимость между прибылью, объемом продаж и затратами имеет следующий вид:

Ппр
= Впр
– Спер
– Спост
= (Ц – спер
)*Вн.е.
– Спост
,

где Ппр
– прибыль от продаж продукции;

Впр
– выручка от продаж продукции;

Ц – цена реализации единицы продукции;

Вн.е.
– количество проданных единиц продукции, натур. ед.;

Спост
– общие постоянные затраты;

Спер
– общие переменные затраты;

спер
– переменные затраты на единицу продукции.

Графически зависимость между объемом продаж и прибылью выражается графиком, изображенном на рис.2.

Как показано на рис.2, критическая точка – это точка, в которой суммарный объем выручки от продаж равен суммарным затратам:

Впр
= Спер
+ Спост.

Таким образом, критической является точка с нулевой прибылью. Следовательно, точка безубыточности в натуральном выражении Вн.е.
*
может быть рассчитана следующим образом:

Вн.е.
*
= ,

где ма
– маржинальная прибыль (валовая прибыль) на единицу продукции.

Рис.2. График безубыточности

ООО "Трансферт" в 2007 году имеет выручку от продаж – 118018 тыс. руб., а в 2006 году – 78117 тыс. руб. (приложение 2).

Для определения безубыточного объема продаж составим вспомогательную табл. 4.

Таким образом, в 2007 году безубыточный объем продаж составляет 112967 тыс. руб., то есть ООО "Трансферт" способен выдержать 4,3% снижения выручки от продаж без угрозы для своего финансового положения.

Определим прогнозное значение выручки от продаж для достижения рентабельности в 10% для 2006 года.

Таблица 4 Расчет критического объема продаж ООО "Трансферт" за 2006-2007 гг.

r />

Показатель	Код строки по форме №2	Сумма, тыс. руб.
Показатель	Код строки по форме №2	2006	2007
1. Выручка от продаж	10	78117	118018
2. Себестоимость проданных товаров – переменные затраты	20	5474	7569
3. Валовая прибыль (маржинальный доход)	29	72643	114886
4. Доля маржинального дохода в выручке от продаж (п.3 :п.1)	0,93	0,97
5. Постоянные затраты	030+040	69953	109969
6. Критическая точка объема продаж (п.5: п.4)	75224	112967
7. ЗФП (п.1-п.6)	2893	5051
8. ЗФП в % к объему продаж (п.7:п.1)	3,7	4,3
9. Прибыль (убыток) от продаж	50	2690	4917
10. Прибыль от продаж в % к ЗФП (п.9 :п.7)	93,0	97,3

В этом случае прибыль составит:

П = 118018*0,1 = 11801,8 тыс. руб.

Необходимый объем продаж определяется следующим образом:

Вн.е.
= 125090,5 тыс. руб.

Следовательно, для достижения ООО "Трансферт" рентабельности в 10% объем продаж должен составить 125090,5 тыс. руб.

С помощью анализа безубыточности можно установить не только критический уровень объемов продаж, но и суммы постоянных затрат, а также цены при заданном значении остальных факторов. Следовательно, исходя из выше сказанного, можно утверждать, что значение точки безубыточности используется как ориентир при принятии различных управленческих решений.

Таким образом, маржинальный анализ деятельности ООО "Трансферт" свидетельствует об имеющемся в 2007 году запасе финансовой прочности, который составляет 4,3%. Если ООО "Трансферт" запланирует получение рентабельности в 10%, то для этого необходимо будет увеличить размер выручки от продаж до 125090,5 тыс. руб.

2.2 Динамика и структура цен на первичном рынке жилья
В 2007 году на развитие экономики и социальной сферы Воронежской области, по оценке, использовано 55,4 млрд. руб. инвестиций в основной капитал, индекс физического объема составил 120 процентов.
Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в 2007 году составил 22,2 млрд. руб., или 114,3 процента к уровню 2006 года. В общем объеме работ, рассчитанном с учетом неформальной экономики, по виду деятельности "Строительство" крупными и средними строительными организациями произведено работ в объеме 13,4 млрд. руб., что на 17,5 процента выше уровня 2006 года.
Кроме того, организациями области за 2007 год выполнено строительно-монтажных работ хозяйственным способом на сумму 191 млн.рублей, что на 26,4 процента больше, чем в 2006 г.
На 1 декабря 2007 года положительный сальдированный финансовый результат деятельности строительных организаций составил 400,8 млн. руб., в то же время более 25 процентов всех строительных организаций работали с убытком, сумма которого составила 115,7 млн. руб.
В 2007 году предприятиями и организациями различных форм собственности введено в действие 12,7 тысячи квартир общей площадью 972,8 тыс. квадратных метров, что на 13,9 процента больше, чем в 2006 году.
Населением за свой счет и с помощью кредитов введено в действие 298,6 тыс. квадратных метров общей площади жилых домов, что составило более 30 процентов от всего объема введенного в области жилья.
Под "средней ценой за квадратный метр" подразумевается рыночная стоимость жилья. Она высчитывается по базе предложений о продаже недвижимости, которая наиболее полно собрана в газетах объявлений вроде "Камелота" или "Из рук в руки". В относительно продвинутых регионах в дополнение к газетной используются ежедневно обновляемые интернет-базы агентств, что сводит статистическую погрешность к минимуму. Стандарты расчетов разработаны РГР (Российской гильдией риэлтеров). В Воронеже выведением индексов жилой недвижимости занимается аналитическая группа информационной сети "INFOLINE" (www.infoline.vrx.ru). Еженедельно сеть обрабатывает в среднем от 3000 до 3500 вариантов продаваемых на текущий момент квартир и домов, поступающих из 30 ведущих агентств недвижимости города.

Оценку динамики и структуры цен на воронежском рынке первичного жилья будем проводить с использованием материалов и баз данных сайта www.vrx.ru (Информационная сеть недвижимости INFOLINE).

Таблица 5 Индексы стоимости жилья по районам в г. Воронеже в апреле 2008 г.

Индекс р/кв.м Изменение

Железнодорожный р-н 33995 -0.18%

Коминтерновский р-н 34969 +0.48%

Левобережный р-н 32412 +1.24%

Ленинский р-н 38618 -0.04%

Советский р-н 35186 -0.16%

Центральный р-н 43245 +0.65%

Стоимость жилья на воронежском рынке по районам города в апреле 2008 года проиллюстрирована на рис. 3.

Рис. 3. Стоимость жилья на воронежском рынке по районам города в апреле 2008 года

Итак, анализ данных табл.1 и рис.1 указывают, что самый дорогостоящий район г. Воронежа – Центральный – 43245 руб., а самый дешевый – Левобережный – 32412 руб.

Для дальнейшего анализа рассмотрим индексы стоимости жилья по секторам.

Таблица 6 Стоимость жилья в г. Воронеже по секторам

Индекс р/кв.м Изменение

Вторичка 37901 +0.7%

Новострой 34334 +0.59%

Итак, в Воронеже наблюдается рост по обоим секторам жилья: по вторичному – на 0,7%, а по первичному – на 0,59%. Стоимость жилья на вторичном рынке выше, чем на первичном на 10,4%.

Рассмотрим индексы стоимости жилья по объектам (табл. 7 и рис. 4).

Таблица 7 Индекс стоимости жилья по объектам в г. Воронеже в апреле 2008 г.

Индекс р/кв.м Изменение

1-к.кв. 37464 +0.12%

2-к.кв. 35987 -0.03%

3-к.кв. 35839 +1.35%

4-к.кв. 33306 +0.97%

5-к.кв. 23855 0%

6-к.кв. 35867 0%

ЗГТ 46804 +1.71%

Кв.коттеджа 43650 0%

комн. 2 44885 +5.96%

комн. 3 57292 0%

комната 39633 +0.94%

ОГТ 39673 0%

Рис.4. Стоимость жилья по объектам в г. Воронеже в 2008 г.

Итак, самая низкая стоимость за квадратный метр отмечается у пятикомнатных квартир – 23855 руб., самая высокая – у трехкомнатных квартир. Кроме того, наблюдается рост стоимости квадратного метра на все объекты жилья: наибольший - 1,71% - на ЗГТ, наименьший – на 2-х комнатные квартиры – уменьшение на 0,03%.

Стоимость жилья по типажам представлена в табл.8 и на рис.5.

Таблица 8 Стоимость жилья по типажам на воронежском рынке недвижимости в апреле 2008 г.

Индекс р/кв.м Изменение

Коттедж 39606 -7.3%

Малосемейка 37485 -1.16%

Современная 34792 +0.29%

Сталинка 41319 +0.29%

Хрущ. 37359 +0.36%

Чешка 36401 +0.32%

Брежневка 35727 +1.34%

Элитная 54408 -0.09%

Старый фонд 36044 -0.33%

Рис.5. Стоимость жилья по типажам в г. Воронеже в 2008 г.

Итак, исходя из данных табл. 8 и рис.5, можно сказать, что в 2008 г. самой высокой стоимостью обладает элитное жилье – 54408 руб., а самой низкой – современное – 34792 руб.

Рассмотрим стоимость жилья на воронежском рынке недвижимости, исходя из материала – табл.9 и рис. 6.

Таблица 9 Стоимость жилья по материалам на воронежском рынке жилья в апреле 2008 г.

Индекс р/кв.м Изменение

Кирпич 36630 +0.36%

Монолит 32400 +1.96%

Панель 35348 +0.59%

Рис.6. Стоимость жилья по материалам на воронежском рынке жилья в апреле 2008 г.

Итак, самая высокая стоимость – 36630 руб. на кирпичные дома, самая низкая – на монолит – 32400 руб.

Рассмотрим, как изменились цены на воронежском рынке недвижимости по сравнению с началом 2008 г. (табл. 10 и рис.7).

Таблица 10 Сводная таблица данных по анализу рынка недвижимости Воронежа

Дата Средняя стоимость К предыдущей неделе К началу года Средняя общая площадь

07.01.2008 31988 р/кв.м - 60.66 кв.м

14.01.2008 32906 р/кв.м +2.87% +2.87% 58.78 кв.м

21.01.2008 32973 р/кв.м +0.2% +3.08% 59.26 кв.м

28.01.2008 33277 р/кв.м +0.92% +4.03% 59.64 кв.м

04.02.2008 33551 р/кв.м +0.82% +4.89% 59.5 кв.м

11.02.2008 33830 р/кв.м +0.83% +5.76% 59.52 кв.м

18.02.2008 33788 р/кв.м -0.12% +5.63% 60.15 кв.м

25.02.2008 33887 р/кв.м +0.29% +5.94% 60.46 кв.м

03.03.2008 34162 р/кв.м +0.81% +6.8% 60.9 кв.м

10.03.2008 34352 р/кв.м +0.56% +7.39% 60.97 кв.м

17.03.2008 34680 р/кв.м +0.95% +8.42% 60.82 кв.м

24.03.2008 35182 р/кв.м +1.45% +9.98% 60.56 кв.м

31.03.2008 35999 р/кв.м +2.32% +12.54% 60.06 кв.м

07.04.2008 35960 р/кв.м -0.11% +12.42% 59.43 кв.м

14.04.2008 36157 р/кв.м +0.55% +13.03% 59.68 кв.м

Рис.7. Динамика цен на жилье в г. Воронеже в 2008 г.

Таким образом, по сравнению с январем 2008 г., цены на жилье в Воронеже выросли на 13,03%, причем данная тенденция роста сохраняется и к концу года процент прироста цены увеличится.

Проанализируем, как изменились цена на жилье в г. Воронеже по сравнению с 2007 и 2006 гг. (рис. 8 и рис. 9).

Рис.8. Средняя стоимость жилья в Воронеже за 2007 г.

Рис. 9. Средняя стоимость жилья в Воронеже за 2006 г.

Итак, в 2006 г. максимальная стоимость составляла 24600 руб. за квадратный метр, в 2007 г. данный показатель превысил в отдельные месяцы сумму в 32000 руб., на 14.04. 2008 г. он уже равен 36157 руб.

2.3 Оценка эффективности сделок на рынке жилья
В условиях рыночных отношений у предприятия формируется четыре показателя прибыли, различающиеся по величине, экономическому содержанию и функциональному: назначению. Основой для всех последующих расчетов служит балансовая прибыль. Это основной финансовый показатель хозяйственной деятельности предприятия. Для расчета налогов, подлежащих уплате в бюджет, определятся следующий показатель - валовая прибыль, а на его основе – прибыль облагаемая налогом. Средства, остающиеся у предприятия после уплаты налогов и других платежей в бюджет называют чистой прибылью предприятия [38].

В строительстве прибылью называют разницу между стоимостью и фактической себестоимостью СМР с учетом компенсации стоимости оказанных услуг и других статей (балансовая прибыль).

Прибыль – это один из важнейших показателей деятельности предприятия, представляющий собой часть доходов, остающихся после компенсации текущих затрат.

Рассмотрим следующую методику определения балансовой прибыли инвестора.

Прибыль (П) равна:

П = Д - (Зо - Пкр),

где Д - доходы инвестора от реализации квартир и нежилых помещений, руб.;

Зо - общие затраты на строительство объекта, руб.;

Пкр - общая сумма средств, которая должна быть возвращена банку при использовании кредитных ресурсов, руб.

Доход – это экономический показатель, который отражает финансовые поступления в нашем случае от реализации квартир и нежилых помещений.

Совокупный доход можно разделить на доход от реализации и внереализационные доходы. Доход от реализации (Др) - это финансовые поступления от основной деятельности предприятия. А внереализационные доходы (Днр) - доходы от не основной деятельности предприятия, конечным результатом которой является произведенная и реализованная продукция или оказанные услуги (выполненные работы) оплаченные покупателем или заказчиком.

Приведем расчет с использованием приведенной методики:

1. Тип дома - панельный П-44.

2. Площадь участка строительства - 0, 40 га

3. Заказчик - МУЛ "Центр развития жилищного строительства"

4. Генеральный подрядчик-ДСК-1

5. Генеральный инвестор - ООО "Центр недвижимости IT"

6. Начало строительства - январь 2007 года.

7. Окончание строительства - июль 2007 года

8. Сметная стоимость строительства - 4000000 долларов США.

9. Общая жилая плошадь -12000 кв.м. Количество секций - 3

11. Количество этажей - 17.

12.Количество квартир: - всего - 203

- однокомнатных – 68;

- двухкомнатных – 67;

- четырехкомнатных - 68.

13. Средняя цена продажи 1 кв. м :

- начало строительства - 390$;

- середина строительства - 430$;

- готовый дом - 470$.

14. Стоимость эксплуатации объекта после завершения строительства - 3% от сметной стоимости строительства.

15. Расчеты выполнялись в долларах США

Инвестирование проекта ведется при помощи собственных средств инвестора без привлечения кредита в банке и заемных средств. Продажа жилой площади осуществляется после завершения строительства и принятия дома госкомиссией.

Продажа квартир ведется по фиксированной и постоянной цене, которая составляет 470 $ за кв.м.

Реализация жилья осуществляется пять месяцев по следующей схеме:

- 1 месяц - 35 % от общей жилой площади дома;

- 2 месяц-30%;

- 3 месяц - 25 %;

- 4 месяц - 7 %;

- 5 месяц - 3 %.

Небольшой процент продаж в последние месяцы реализации жилья вызван тем, что квартиры последних и первых этажей пользуются наименьшим спросом у покупателей и, как правило, их реализация, вызывающая наибольшие затруднения, происходит лишь в конце. И, наоборот, максимальный процент продаж в первые месяцы - результат наибольшего числа предложений, из которых покупатель может подобрать подходящий для него вариант.

Результаты, получаемые при реализации жилья составляют:

- первый месяц продаж - (35 % * 12000 кв.м/100 %)*470$=1974000 $

- второй месяц продаж - (30 % * 12000 кв.м/100 %)*470$= 1692000 $

- третий месяц продаж - (25 % * 12000 кв.м/100 %)*470$=14}0000 $

- четвертый месяц продаж - (7 % * 12000 кв.м/100 %)*470$ = 394800 $

- пятый месяц продаж - (3% * 12000 кв.м/100 %)*470$=169200 $

Общая сумма от продаж составила: 1974000 $ + 1692000 $ + 1410000$ + +394800 $ + 169200 $ = 5640000 $.

В итоге выручка инвестиционной компании (без учета выплаты налогов составила) - (5640000 - 4000000) = 1640000 $.

Налог на прибыль в Российской Федерации составляет 24%.

Таким образом, прибыль составляет - 1640000 $ * (1 - (24 %/100 %)) == =1246400 $.

Данный вариант реализации жилья предполагает наибольшее получение прибыли, так как квартиры продаются по максимальной из возможных цен. Это связано с тем, что продажа ведется после окончания строительства.

Однако, в связи с нестабильным положением в нашей стране (как показывают результаты предыдущих лет) эта схема подвержена максимальному риску того, что экономическая ситуация на рынке недвижимости может коренным образом измениться и цены на жилье упадут.

Также при строительстве жилого дома можно учесть и предусмотреть факт сезонного колебания спроса-предложения, и предвидеть ценовую ситуацию на рынке недвижимости.

В настоящее время в близлежащих окрестностях Воронежа началось коттеджное строительство.

Малоэтажные жилые комплексы – ряды сблокированных коттеджей, имеющих общие стены с однотипными соседскими домами. Слово "кондоминиум", обозначающее собственность, создаваемую и обустраиваемую трудами соседей-единомышленников, не слишком популярно. Поэтому для обозначения экзотических для нас жилищ, построенных по принципу "общие стены и крыша – свой двор", в российском обиходе прижилось англоязычное слово "таун-хаус".

Рассчитаем, для примера, рыночную стоимость коттеджа с помощью метода сравнительных продаж.

Общая площадь 120 кв.м., коттедж имеет 6 комнат, 3 спальни, ванную комнату, душевую, законченный подвал. Гараж на дату оценки отсутствует. Площадь участка – 1000 кв.м.

Для анализа будем использовать данные о пяти продажах сравнимых объектов в этом же районе.

Таблица 11 Исходные данные для проведения оценки

Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4 Объект №5

Цена продажи 65000 78000 56000 70000 54000

Право собственности полное полное полное полное полное

Условия финансирования
нерыночные,

цена завышена на 3000

нерыночные,

цена завышена на 8000

рыночные рыночные рыночные

Условия продажи рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные

Условия рынка (время) 2 недели 6 недель 1 год 1 год 1 год

Площадь дома 120 кв.м. 145 кв.м. 120 кв.м. 145 кв.м. 120 кв.м.

Площадь участка 10000 кв.м 12000 кв.м 10000 кв.м 12000 кв.м 10000 кв.м

Кол-во комнат 6 7 6 7 6

Кол-во спален 3 3 3 3 3

Ванна 1 1 1 1 1

Душ 1 1 1 1 1

Подвал не закончен не закончен не закончен не закончен закончен

Гараж есть есть есть есть нет

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.

Величина корректировки на условия финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной % ставке. В нашем примере величины корректировок определены в размере 3000 для объекта №1 и 8000 для объекта №2.

Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировка на условия продажи не требуется.

Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В нашем случае объект №1 и №3 отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи объекта №1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:

(62000 – 56000) / 156000 = 0.1.

То есть за год цены на рынке вырастут на 10%.

Таким образом, все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём, участку площадью 12000кв.м. соответствует дом площадью 145кв.м. с 7 комнатами, а участку площадью 10000кв.м. соответствует дом площадью 120кв.м. с 6 комнатами. Отсюда корректировка на размер из сравнения объектов №1 и №2 имеет следующий вид:

70000 – 62000 = 8000.

Корректировка на наличие гаража выводится из сравнения объектов №3 и №5:

61600 – 59400 = 2200.

Корректировка на законченный подвал определяется из сравнения объектов №2 и №4:

77000 – 70000 = 7000.

Результаты выполненных корректировок приведены в таблице 12.

Таблица 12Результаты выполненных корректировок

Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4 Объект№5

Цена продажи 65000 78000 56000 70000 54000

Передача права собственности полное полное полное полное полное

Корректировка правоспособности 65000 78000 56000 70000 54000

Условия финансирования не рыночные не рыночные не рыночные не рыночные рыночные

Корректировка на условия финансирования - 3000 - 8000 0 0 0

Скорректированная цена 62000 70000 56000 70000 54000

Условия сделки коммерч коммерч коммерч коммерч коммерч

Корректировка на условиях сделки 0 0 0 0 0

Скорректированная цена в условиях рынка 2 недели 6недель 1 год 1 год 1 год

Корректировка на условиях рынка +10 % +10 % +10 % +10 % +10 %

Скорректированная цена 62000 70000 61600 77000 59400

Местоположение аналогичное аналогичное аналогичное аналогичное аналогичное

Размер 120кв.м. 145кв.м. 120кв.м. 145кв.м. 120кв.м.

Корректировка на размер 0 - 8000 0 - 8000 0

Гараж есть есть есть есть нет

Корректировка на наличие гаража - 2200 - 2200 - 2200 - 2200 0

Законченный подвал нет нет нет да нет

Корректировка на подвал + 7000 + 7000 + 7000 0 + 7000

Скорректированная цена 66800 66800 66400 66800 66400

Общая чистая коррекция 1800 11200 10400 3200 12400

То же в % 3 14 19 5 23

От цены продажи общая валовая коррекция 11200 25200 14800 17200 12400

От цены продажи 19 32 26 25 23

Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена. В соответствии с условиями задачи требуется на основании данных скорректированных цен продаж вывести значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывая степень отличия объектов сравнения от объектов оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса цен продаж, общий % корректировок, взятых по абсолютной величине, общий % корректировок, определённый как разница между положительными и отрицательными корректировками, а также любые другие данные.

В данном примере мы имеем практически очень узкий диапазон цен продажи – от 66400 до 66800. Однако продажной цене с меньшими корректировками присвоен больший удельный вес – для объекта №5 количество корректировок = 2. Кроме того, сумма общей валовой корректировки для объекта №5 так же почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости объекта сравнения принята цена продажи объекта №5 – 66400.

3.
Резервы роста эффективности сделок на первичном рынке жилья

3.1 Перспективы рынка первичного жилья в г. Воронеже
По мнению аналитиков, сегодняшний спрос на первичном рынке формируется на основе следующих факторов [37]:

- в целом, низкая обеспеченность населения жильем;

- высокая степень износа жилого фонда города (более 60%);

- несоответствие качественных характеристик нынешнего жилого фонда требованиям населения;

- рост доходов населения;

- миграции в город из области и других регионов;

- увеличение возможностей приобретения (развитие кредитования при покупке недвижимости и возникновение ипотечного кредитования);

- жилье в центральных районах города обладает высокой инвестиционной привлекательностью;

- высокие цены на некоторые типы квартир в центральных районах на вторичном рынке смещают спрос в сегмент первичного рынка.

Основная доля клиентов на первичном рынке – в возрасте 25–45 лет (около 60%), в большинстве случаев, состоящие в браке. Кроме того, основная масса покупателей – это специалисты и руководители крупных и средних компаний (около 90%). При этом структурное соотношение мужчин и женщин, покупающих квартиры, практически одинаково.

Большинство покупателей новостроек (53%) приобретают недвижимость для собственного проживания с целью увеличения площади. При этом для 37% покупателей купленный объект является первым объектом собственности.

По мнению ведущих экспертов, наибольшей популярностью среди потребителей в последнее время начинают пользоваться удачно спланированные "двушки" и "трешки". Их доля в общей структуре спроса составляет около 30–40% каждая.

Что касается спроса на новые квартиры, риелторы отмечают на сегодняшний день целый ряд новых тенденций в этом сегменте. Во-первых, присутствует достаточно высокий ознакомительный спрос. Это означает, что люди потенциально интересуются жильем, но при этом показывают довольно высокую степень недоверия к организациям, строящим эти объекты. Реальные сделки все-таки предпочитают заключать с теми компаниями, которые уже сдали в эксплуатацию не один дом [39].

Вторая тенденция сегодня на рынке – это увеличение внимания покупателей к качеству предлагаемого жилья. Покупателей волнует и местоположение дома, и репутация застройщика, и качество постройки и инфраструктура. Люди начали понимать, что в цену дома входят все эти факторы и они имеют право задать свои вопросы и выбрать то, что подходит именно им.

Эта тенденция заметна и на элитном рынке. Брокеры отмечают повышение требований покупателей элитного жилья к его качеству. Здесь важны такие критерии, как метраж квартир, социальный статус соседей, насыщенность инфраструктуры, современные инженерные коммуникации, обеспечение высокого уровня безопасности, наличие в гараже нескольких машино-мест, огороженная придомовая территория, презентабельная входная группа, наличие в доме службы быта и службы ресепшн.

В Воронежской области в последнее время ведется интенсивное жилищное строительство. После кризиса, пережитого данным строительным рынком в 2001 г. (когда было введено наименьшее за последние 15 лет количество жилья), рынок начал стремительно развиваться.

Как известно, в 2006 г. в стране случился рекордный в ХХI веке скачок цен на недвижимость. Где-то, например, в Перми или Вологде, он запоздал - начался летом, и его кульминация перевалила за начало 2007 года. Где-то, например, в Москве или Сочи, - предвосхитил остальные города, "зашевелившись" еще в конце 2005 г.

Как развивалась ситуация в Воронеже, можно увидеть на понедельном графике (рис.10).

Рис. 10. Динамика индекса стоимости квартир за 2006 год

Воронеж был в числе тех, кто шел в ногу с общероссийской динамикой, месяца на 3-4 отставая от событий в Москве. При этом, по данным АСР (Ассоциации строителей России www.a-s-r.ru ), жилье в Воронеже оставалось одним из самых дешевых в стране как в июле 2006 г., когда проводилось последнее масштабное исследование федерального уровня ценообразования на недвижимость в регионах, так и в мае 2007 г., когда аналитики АСР "свели" предварительные расклады цен на уже приостановившемся рынке. Воронеж со своей средней ценой - 18290 руб. в июле 2006 года - опережал только Читу, Вологду, Брянск, Курск и Орел. В Белгороде квадратный метр в среднем стоил 28120 руб., в Липецке - 23700, в Тамбове - 23950, в Волгограде - 21360, Ростове - 28480 руб.

К маю 2007 г. средний квадратный метр в Воронеже достиг отметки 29200 рублей (см. график 2007 года). За это время давно уже оторвались Орел с Курском и даже Вологда. В этих трех бывших аутсайдерах сегодня речь идет о 34000 рублей за "квадрат". В Тамбове и Волгограде цены зашкалило за 35000 рублей, а в Белгороде, Липецке и Ростове планка среднего квадратного метра уже близка к 40000 рублей. В итоге, в России сегодня остались лишь два региона, где квартиры дешевле воронежских: Брянский и Читинский.

Рис. 11. Динамика индекса стоимости квартир за 2007 год

Такова статистика. По мнению обывателей в Воронеже цены на жилье высокие до неприличия, но на самом деле в других регионах все гораздо круче. Выясняется, что в Воронеже по-прежнему одни из самых дешевых квартир в стране.

Основные причины ценового отставания от остальной России [40].

1. Невысокий уровень доходов. Общая покупательская способность населения, естественно, влияет и на рынок жилья. Исторически Воронеж отстает по этому показателю. Вот и на начало 2007 года, по данным Госкомстата, величина денежных доходов на душу населения в Воронежской области составила 6885 рублей в месяц (в среднем по России - 8100 руб.). Для сравнения, в Белгороде - 7270 руб., в Липецке - 7260 руб., в Курске - 7150 руб., в Московской области - 10820 руб., в Москве - 26920 руб.

2. Большие объемы строительства. Действительно, в Воронеже строят в среднем больше, чем в России. Кто-то говорит, что мы даже занимаем первое место в ЦФО по темпам строительства, кто-то что - второе по стране. Жесткие цифры того же Госкомстата свидетельствуют: за первый квартал 2007 года в Воронежской области введено 118 тыс. кв. метров жилья. Сравните: в Курской и Тамбовской - по 51 тыс., в Липецкой - 79 тыс. и только в Белгородской - 167 тыс. (но Белгород - это особая история). В общем, больше, чем в Воронеже, в ЦФО строят только в Москве, Московской и Белгородской областях.

Заметим также, что за первый квартал прошлого года в Воронежском регионе ввели 62 тыс. кв. метров жилья. То есть динамика роста объемов - почти 200 процентов. Вот по этому показателю мы действительно впереди всего ЦФО (в среднем по России динамика роста составила 151 процент).

3. Административное сдерживание роста цен. В Воронеже нет такого человека, который "подмял" бы под себя весь строительный бизнес. В отличие, например, от Москвы, где вице-мэру Ресину прямо или косвенно подконтрольны до 500 столичных застройщиков. Или от Белгорода, где примерно такая же степень влияния у губернатора Савченко. У нас иная ситуация. Группа равноправных и, в общем-то, конкурирующих между собой строителей формирует законодательную власть и поэтому слегка обременена "социалкой". Для губернатора сфера строительства не родная (равно как и для мэра). И соответственно, ценовые гонки на неподконтрольном рынке не в интересах исполнительной власти. По нашим данным, у Владимира Кулакова в 2006 году, в разгар всероссийского скачка цен, был серьезный разговор с крупными игроками рынка из числа депутатов. Он "просил ребят не особенно усердствовать с ценами". И действительно, можно проследить закономерность: у Лукина и Семенова, начиная с мая 2006 года, цены поднимались плавно: в среднем по 150 - 200 руб. за квадратный метр в неделю. А, скажем, "КИТ" или "Стройинвестлайн" (застройщик "Северной Короны") "жонглировали" ценами на свои квартиры. Бывали скачки до 4000 рублей в неделю за квадратный метр. Оно и понятно: руководители этих компаний в Думе не сидят. Для них строительство - только бизнес, а народный гнев обрушится в первую очередь на хозяев ДСК, "Воронеж-Дома", "Аксиомы" и других депутатских корпораций.

Для Воронежа до сих пор актуален фактор хронического состояния предвыборности, - отмечает директор сети "INFOLINE" Евгений Лавриненко. - Политики, желающие избраться или пройти по спискам на следующий срок, уже за полтора-два года до даты Х начинают заигрывать с общественностью. И прежде всего - с помощью обещаний бороться за "Доступное жилье". В этой связи откровенное взвинчивание прайсов на их собственные новостройки выглядело бы просто кощунством. В общем, при иных политических и административных раскладах в экономической ситуации, аналогичной воронежской, цены давно бы улетели за 35 тысяч рублей. Как в том же Белгороде, где рынок еще более перенасыщен, чем у нас.

4. Дешевая земля. Ни для кого не секрет, что в период с 1995-й по 2005-й земля в городе строителям доставалась дешево. Как в собственность, так и в аренду. Чиновники отписывали участки гектарами без всяких аукционов: за взятки, за долю, по знакомству. И без серьезных обременений по инфраструктуре. Но даже сегодня, когда все самые интересные участки разобраны, сотка земли в Воронеже стоит меньше, чем в большинстве областных центров ЦФО.

Аналитики и строители, в том числе столичные, в один голос твердят, что рынок недвижимости в Воронеже недооценен. Между тем он до сих пор так и не достиг психологической отметки в 30000 рублей за средний квадратный метр. А темпы его роста в мае 2007 снизились до темпов 2005 г. (не более 1% в неделю). "Вторичка" и вовсе подешевела на 2-3% с начала года. Главная причина - кардинально изменилось соотношение спроса и предложения в пользу последнего. Причем не просто одна из характеристик менялась, а другая стояла на месте, - обе одновременно двигались в противоположных направлениях.

Одним из неформальных свидетельств резкого увеличения количества предложений является хотя бы тот факт, что в газете "Камелот" перечислению вариантов квартир и домов, выставленных на продажу, сегодня посвящено 25-30 страниц. В 2006 г. их было максимум 15. Формальные же причины следующие.

В 2006 г. площадок для строительства в Воронеже было заложено примерно в 1,5 раза больше, чем в 2005-м. Соответственно, в 2007 г. строек развернулось на порядок больше, чем в 2006-м. Как следствие, количество предложений по "долевкам" увеличилось в полтора раза [40].

Темпы строительства ускорились. Этому способствовали большие суммы оборотных средств, заработанных застройщиками на прошлогоднем нагреве рынка, которые они тут же влили в работу. Сыграл роль еще и такой забавный фактор, как аномально теплая зима. Особенно на фоне аномально холодной прошлогодней зимы. Если на рубеже 2005/2006 годов застройщики замораживали (в прямом и переносном смысле) строительство на период до 2 месяцев, то в этот раз работы не останавливались вообще.

Непроданные квартиры и "зависшая вторичка". Если ровно год назад покупатели буквально сметали с рынка все подряд, вплоть до неликвидных "хрущевок" на Машмете, то при первых признаках стагнации рынка, в декабре 2006 года, интерес к "вторичке" начал пропадать, - вспоминает руководитель агентства недвижимости "Фасад" Анна Богомалова. - Десятки тысяч квадратных метров фонда 70-х и 80-х годов оказались никому не нужными. В результате образовался "снежный ком" из непроданных квартир, перешедших в 2007 год. На него наслоились "долевки" с далеким сроком сдачи, активно предлагаемые строительными компаниями в январе-марте 2007 г.

3.2 Прогноз развития показателей на 2008 г.
В российских регионах не любят слов "провинция" и "периферии", не любят и москвичей, и петербуржцев за столичное высокомерие. Однако риэлтеры города Воронежа не стесняются называть свой город провинциальным. Более того, здесь гордятся индивидуальными особенностями, которые отличают рынок недвижимости этого города. Профессионалы воронежского рынка зачастую неплохо осведомлены о состоянии недвижимости других городов и могут объективно сравнить свой регион с соседними [37, с. 67].

Первой характерной особенностью рынка недвижимости Воронежа является то, что население этого города категорически не доверяет риэлтерам. Точный процент сделок, которые проходят мимо агентств недвижимости, риэлтеры подсчитать затрудняются, но выражение "львиная доля" встречается часто. Бывает, что жители Воронежа сами находят подходящие варианты и обращаются в агентство для того, чтобы правильно оформить сделку, но с таким подходом к решению проблем в городе сталкиваются не каждый день. Местные жители, не желая отдавать профессионалам "нажитое непосильным трудом", предпочитают сами решать свои жилищные вопросы. И часто обжигаются на этом.

Воронеж - один из немногих российских городов, где есть собственные издания, посвященные исключительно недвижимости. Одним из них является газета "Квартиры из надежных рук", печатный орган местной ассоциации риэлтеров. Публикуемые в ней прайсы создают у жителей города объективное представление об уровне цен на объекты недвижимости в городе. Пишут о недвижимом имуществе и многие другие средства массовой информации, и большинство из них предостерегает жителей города от работы с непрофессионалами. Этим обстоятельством, а также изменением ситуации в стране в целом воронежские риэлтеры объясняют то, что в последние год-полтора люди, все же, пошли в агентства, однако все равно число улаживающих вопросы с профессионалами значительно меньше тех, кто занимается всем самостоятельно. "Красный пояс есть красный пояс" - считают в Воронеже.

По сведениям воронежских агентств недвижимости, к профессионалам здесь обращаются, если предстоит сложный размен квартиры. Если же нужно просто продать недвижимость, жители города предпочитают справляться собственными силами.

В Воронеже сегодня зарегистрировано более сотни агентств недвижимости - огромное число для небольшого города. Агентства открываются и пропадают, и не все из них поддерживают репутацию профессионалов рынка недвижимости на должном уровне. Засилье однодневок, ставшее типичным для многих регионов России, не миновало и Воронеж [38].

Интересной особенностью Воронежа стало возникновение в центре города элитных кварталов. Здесь, в отличие от Петербурга, нет старого фонда с большими квартирами и высокими потолками, прочными стенами. Старый фонд Воронежа - это характерные для провинциальных городов дома из дерева или из кирпича (первый этаж) и дерева (верхние этажи) - подобные здания составляют значительную часть всех домов, построенных до революции. Сегодня многие из них обветшали и понемногу сносятся, другие являются памятниками архитектуры, охраняются государством и поддерживаются на более-менее приемлемом уровне. Но, тем не менее, квартиры в подобных зданиях не пользуются успехом даже у тех, кто хочет купить типовое жилье, нередко клиенты агентств недвижимости предпочитают хрущевки старому фонду. Что же касается людей со средствами, покупателей элитного жилья, то в старом фонде не находит себе подходящих вариантов практически ни один из них.

Воронежскую элиту составляют сталинки, в основном, здания, где жила в свое время партийная "верхушка". Кроме того, элитное жилье в Воронеже представлено и на первичном рынке. В городе строятся как дома квартирного типа, вполне соответствующие элитному уровню, так и коттеджи. Местные представления об элите от петербургских практически не отличаются.

О коттеджах, впрочем, нужно поговорить отдельно. В Воронеже они сегодня растут как грибы – и в центре города, и на окраинах. Есть и централизованная застройка: иногда фирма строит десять-пятнадцать однотипных коттеджей и потом продает их - и самостоятельно, и через агентства. Бывает, человек самостоятельно получает земельный участок и строит дом с помощью наемных работников - в этом случае коттедж больше похож на замок. Впрочем, подобных строений немало выросло по России, достаточно отъехать на пару километров от Петербурга, чтобы убедиться в этом. Иногда, при хорошем архитекторе, коттедж становится украшением города. Нередки случаи, когда псевдозамок с окнами-бойницами веселит прохожих [37].

Но в Воронеже строятся и не элитные коттеджи - с более дешевой отделкой, меньшие по площади. Они считаются жильем повышенной комфортности. Но, в любом случае, большая часть желающих приобрести качественное жилье в Воронеже предпочитает коттеджи. Однако на квартиры в элитных кварталах также находятся покупатели. Несколько домов с видовыми апартаментами (вид из окон на водохранилище, море, как называют его местные жители, добавляет к стоимости жилья существенную сумму) и коттеджей особняком стоят в самом центре города. Здесь очень тихо, нет городского транспорта, хотя рядом проходят центральные улицы города. Жить в подобном районе в Воронеже весьма престижно.

Явных предпочтений своих клиентов в Воронеже риэлтеры назвать не смогли и даже затруднились назвать наиболее ликвидные типы жилья. У состоятельных жителей города пользуются популярностью квартиры 3-4-комнатные. Интересно, что однокомнатные квартиры и комнаты как наиболее дешевое жилье в Воронеже не раскупаются быстрее прочих объектов недвижимости. Причина в том, что в городе достаточно дорогая недвижимость (цены не намного отстают от петербургских и в целом оказываются выше цен многих российских городов), а возможности накопить необходимую сумму весьма ограничены. Тот, кто покупает в Воронеже жилье сегодня, предпочитает "двушки" - это особенно выгодно, если учесть, что по стоимости однокомнатные и двухкомнатные квартиры идут "ноздря в ноздрю", а для многих две маленьких комнаты все же предпочтительнее, чем одна большая.

В Воронеже сегодня строится немало нового жилья. С элитными квартирами и домами нам уже все ясно. Что же касается типового жилья, то оно строится, в основном, на окраинах, центр отдан под застройку элиты и жилья повышенной комфортности. Боязни перед недостроенными домами воронежские профессионалы рынка недвижимости не наблюдают, хотя застройщики здесь часто сдают дома не вовремя. Громких скандалов с новым жильем в Воронеже пока не было, к тому же, первичный рынок почти не отличается от вторичного по уровню цен, а квартиры здесь не в пример лучше. Застройщики Воронежа охотно работают с агентствами недвижимости, хотя в том, какую именно риэлтерскую фирму выберет строительная компания для продажи своей продукции, в основном зависит от личных связей и стабильности сотрудничества. Впрочем, конфликтов между застройщиками и агентствами недвижимости в городе почти нет. Практически не бывает их и между риэлтерами - город живет более-менее мирно. Впрочем, некоторые темы здесь предпочитают не обсуждать, к примеру, в Воронеже отказались говорить о комиссионных агентства и агента.

Подавляющее большинство риэлтеров уверено, что недвижимость в Воронеже будет расти и дальше. Уже сейчас налицо явные симптомы.

1. На смену старым инвесторам приходят новые, из других городов. Не только из Москвы, но и из Липецка, Белгорода, Старого Оскола и т.д. В этих городах рынок нагрет до предела, и на маржу рассчитывать трудно. Для иногородних инвесторов наши цены на жилье просто коммунистические. Они убеждены в перспективности воронежского рынка сильнее, чем мы сами.

2. Цены на стройматериалы продолжают расти бешеными темпами. Например, цемент опять подорожал: за март и апрель – аж на 25%. Воронежские депутаты-строители напоминают об этом на каждом своем выступлении в прессе, неизбежно нагнетая атмосферу. А некоторые (например, Сергей Лукин - на брифинге 27 апреля) прямо предупреждают о неизбежном повышении стоимости жилья на 20 процентов.

3. Крупные московские инвесторы, скупавшие в 2006 г. долевые квартиры в строящихся домах центра Воронежа сотнями, закладывали очень большую цену квадратного метра. По их бизнес-планам 2006 г., к лету 2007-го в Воронеже средний квадрат должен стоить 35000, а не 30000 рублей. А в центре города - 45000 рублей, а не нынешние 35000. Они всеми правдами и неправдами будут провоцировать рост.

4. Неуступчивость продавцов. У некоторых собственников квартиры висят на продаже уже более полугода, но они не сбавляют цену. Процент тех, у кого начинается финансовая ломка и они готовы уступить в цене - мизерный.

Подведем итоги 2007 года. Цена квадратного метра изменилась с 25300 рублей за кв. метр до 31 600 р/кв.м по состоянию на 17 декабря 2007 года. Разница составила 6300 рублей, что в процентном соотношении составляет 25%.

Можно уверено констатировать тот факт, что жилая недвижимость по прежнему остается прибыльным вложением средств. В сравнении с банковскими депозитами, жилье подорожало как минимум в двое больше. И это если не считать арендных ставок, которые прибавят еще 4-7% годовых. Если сравнивать с ПИФами, то несомненно, недвижимость является менее рискованным вложением денег. Но ПИФы могут принести больший доход инвестору. К примеру, "Альфа–Капитал Металлургия" за 9 месяцев вырос на 37.36%, а к концу года можно ожидать порядка 45-50%. Но здесь есть и другая сторона медали, к примеру показатели ОПИФа "Высокие технологии" -12.72%.

Сегодня, ипотечные ставки колеблется от 12 до 14% годовых. Для наглядности, возьмем реальные расчеты.

Возьмем 1-комнатную квартиру, стоимостью 1,2 млн. руб. Первоначальный взнос 360 тыс. рублей. Итого, ипотечный кредит на 840 тыс. рублей. Возьмем срок 5 лет. Итого, если кредит взят 1 января 2007 года, то через 5 лет переплатите 36%. Много это или мало? Ответ прост, с учетом роста цен, уже через 2 года, вполне можно говорить о прибыльности данного мероприятия. Но как и везде, есть подводные камни. В нашем случае, нужно выплачивать ежемесячно 19 тыс. рублей и доходы должны составлять не менее 47 тыс. рублей. Итого, ипотека это достаточно хороший способ приобретения недвижимости, но с учетом уверенной кредитоспособности.

Как факт, темпы роста цен на недвижимость, по прежнему опережают темпы роста доходов населения. Мы вплотную приближаемся к ценам в Европе, хорошо развитой и богатой. Было бы не так смешно, если бы качество самой недвижимости и доходы населения не так сильно отличались.

В 2007 году, самый высокий рост был зафиксирован в первом квартале. Рынок по инерции двигался вперед, взяв темпы конца 2006 года. Но в апреле месяце резкий спад спроса повлиял на рост цен. И только в октябре можно было увидеть оживление рынка и соответственно новый рост цен, но уже в умеренном темпе. С другой стороны, количество строительных площадок не уменьшается. В этом году прогнозировалось +113,5% по отношению к 2006 году. Как следствие, снижение темпов роста, неизбежно влечет за собой снижение привлекательности рынка со стороны инвесторов и соответственно к уменьшению спроса. Сейчас еще рано говорить о масштабном переключении инвесторов на другие сферы, но все же процесс идет. С другой стороны, производственные мощности стройматериала. Уже не раз наши высокие чины из Росстроя заявляли о крайней необходимости увеличивать производство цемента. Но если все-таки, в следующем году государство снизит или полностью отменит пошлину на зарубежный цемент, то вполне возможно, китайский и турецкий цемент хлынет в Россию и решит эту проблему. Строители также указывают на административные барьеры, которые оказывают не последнюю роль в формировании цен. Хотя здесь вряд ли что решится в ближайшее время. Итого, вряд ли в 2008 году годовой рост цен выйдет на больший показатель. С учетом текущих показателей, к февралю инерция выведет рынок на уровень +1-1,5%, дальнейший рост, с учетом сезонности, уменьшится и возобновится лишь к марту-апрелю. Летом, как всегда затишье и осенью новый веток. Скорее всего, за год стоит ожидать около 18%, при условии 8-10% уровнем инфляции.

Сделаем прогноз динамки цен на рынке жилья в Воронеже на 2008 г., исходя из сложившейся тенденции роста (рис. 12).

Рис.12. Динамика роста средней стоимости жилья на воронежском рынке за январь-апрель 2008 г.

Уравнение для определения прогнозных значений выглядит следующим образом (рис. 13).

Рис. 13. Уравнение регрессии для получения прогнозных значений

Прогноз на май-декабрь 2008 г. выглядит следующим образом (рис.14)

Рис. 14. Уравнение регрессии для получения прогнозных значений

Таким образом, рост цен на рынке жилья в мае-декабре 2008 г. продолжится и в декабре средняя стоимость квадратного метра на воронежском рынке составит 45816 руб.

Одна из основных причин роста цен на недвижимость в Воронеже – недостаток стройплощадок. "Решить проблемы с землей можно с помощью увеличения этажности, сноса ветхого жилья или перевода участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную", – предполагают аналитики. Если, например, попытаться приобрести квартиру медиум-класса (в качественной новостройке, в относительно престижном районе, но не в центре города), выяснится, что вариантов не так уж и много. В том же Северном микрорайоне вам предложат неизменный долгострой "Арку", на поиски свободной квартиры в других новых домах может уйти не один месяц. Вам придется либо "ловить" объявления так называемых частных инвесторов, вложивших свободные средства в котлован и с продажей готовой квартиры просто получающих прибыль. Другой вариант – купить квартиру на стадии фундамента и около двух лет мириться с имеющимися жилищными условиями.

Из-за недостаточного предложения на первичном рынке жилья в Воронеже (подходящего по цене, расположению и срокам сдачи дома конкретному потребителю) две трети воронежцев предпочитают приобретать жилье на вторичном рынке. Причем под вторичным можно понимать и дом современной планировки, сданный в эксплуатацию буквально год-два назад. Такое жилье, которое не надо ждать и в отличном состоянии, стоит дороже новостроек примерно на 10-20%. Те же, кто не обладает достаточными финансовыми ресурсами, имеют широкий выбор чешек, брежневок, хрущевок и сталинок, вариантов которых любой риэлтер предложит сразу пару десятков. Infoline подсчитывает, что в середине апреля "вторичка" пользовалась спросом у 43,47% воронежцев, к новостройкам присматривались 30,98% жителей областного центра [38].

Риэлтеры отмечают, что повышение цен на квартиры зачастую диктует ОАО "Домостроительный комбинат" (ДСК), занимающее около 38% рынка. Практически ежемесячное изменение стоимости квадратного метра вызывает цепную реакцию других строителей. "В структуре расходов на строительство серьезное место занимают оформление земельных участков, арендные платежи, разрешительная документация, проведение экспертизы", – объясняет действия компании гендиректор ДСК Сергей Лукин. Только расходы на инженерную инфраструктуру в структуре себестоимости жилья составляют 20%.

Между тем риэлтеры считают, что столь частое повышение цен не всегда оправдано увеличением стоимости строительных материалов или инфляцией. Кроме того, по стоимости квадратного метра в панельных домах, считающихся более доступными, существует тенденция к сокращению разницы в цене с кирпичным. По данным Infoline, в середине апреля средняя стоимость квадратного метра в панельном доме составляла 16,4 тыс. рублей, в кирпичном – 17,39 тыс. Скорее всего, популярность панельных домов объясняется быстрыми темпами строительства и надежностью застройщика. Абсолютный лидер панельного домостроения в Воронеже – ДСК – складывает мозаику панельных блоков буквально за восемь месяцев.

"Остановить рост цен при стабильном спросе (а уменьшение желающих улучшить свои жилищные условия маловероятно) может либо существенное увеличение объема ввода жилья, либо снижение себестоимости строительства. Увеличение сроков и расходов на согласование строительства нового дома при дефиците стройплощадок и необходимости дорогостоящей подводки коммуникаций даже при внедрении новых технологий в строительстве не позволяет снизить себестоимость жилья", – комментируют в Infoline.

Заключение
В результате проведенного в дипломной работе исследования анализа эффективности сделок на первичном рынке жилья на примере ООО "Трансферт" за 2005-2006 гг., были изучены теоретические сделок на рынке жилья, рассмотрены направления и методы анализа эффективности сделок на первичном рынке, проведен анализ результатов экономической деятельности агентства недвижимости, анализ эффективности сделок, предложены конкретные мероприятия по применению методики анализа.

Оценить деятельность предприятия невозможно без тщательного анализа, выявления сильных и слабых сторон в финансовом состоянии предприятия, можно наметить меры по его укреплению или выходу из сложной финансовой ситуации.

Если проследить динамику изменения технико-экономических показателей деятельности ООО "Трансферт" за рассматриваемый период, то можно сказать, что предприятие развивается стабильно и приносит прибыль.

В данной работе наряду с анализом действующей законодательной базы был также проведен анализ существующей ситуации на рынке жилья в Воронеже.

Проведенные исследования показали:

1. В настоящее время рынок недвижимости в Российской Федерации уже прошел начальную стадию развития. За последние годы в Воронеже наблюдается стабилизация цен на первичном рынке жилья, что делает этот рынок перспективным для инвесторов. Стабилизация цен способствует привлечению больших капитальных вложения в жилищное строительство в г. Воронеж и дальнейшему развитию рынка жилой недвижимости.

2. Гарантом стабильности на рынке жилой недвижимости является законодательная база, основные законы которой уже приняты. Однако для дальнейшего развития рынка необходимо развивать и законодательную базу. Многие законы требуют доработки. Необходимо принять законы о защите прав инвесторов, ипотечном кредитовании, ввести права собственности на немуниципальную землю в Воронеже, при условии соблюдения гарантий инвесторам.

3. Проведя анализ на рынке жилой недвижимости, можно сделать вывод, что наибольшим спросом в настоящее время пользуются кирпичные дома улучшенной планировки ("нестандартное" жилье, то есть нетиповые проекты). Данные проекты имеют короткие сроки строительства, требуют небольшие капитальные вложения и быстро окупаются.

4. Проведенный анализ также показал, что наибольшим спросом на сегодняшний день на рынке жилья пользуются 2-х и 3-х комнатные квартиры. Тем не менее, спрос на однокомнатные квартиры также довольно высок.

5. В результате развития рынка недвижимости все больше факторов оказывают влияние на выбор жилья. Если на начало становления рынка большее влияния оказывали планировочные факторы (общая площадь, количество комнат, площадь кухни, высота потолков) и факторы месторасположения (удаленность от метро, от центра, значение района для покупателя), то сейчас к ним прибавились новые факторы: архитектурно-конструктивный (год постройки, привлекательность внешнего вида, материал здания), инфраструктура (благоустройство территории, дворовое ограждения, наличие автостоянок) и экология (экологическая загрязненность района, близость к паркам, удаленность от промзоны). Появление этих факторов стало следствием расширения выбора при приобретении жилья.

Библиографический список
1. Гражданский кодекс РФ, ч.1., ч.2., ч.3.

2. Налоговый кодекс РФ. Часть вторая от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ.

3. Налоговый кодекс РФ. Часть первая от 4 ноября 1998г. № 127-ФЗ.

4. Арутюнов Ю.А. Финансовый менеджмент. – М.: КноРус, 2005. – 312 с.

5. Акулов В.Б. Финансовый менеджмент. – М.: Флинта, МПСИ, 2007. – 264 с.

6. Бариленко В.И., Кузнецов С.И., Плотникова Л.К., Иванова О.В. Анализ финансовой отчетности. – М.: КноРус, 2005. – 416 с.

7. Басовский Л.Е. Финансовый менеджмент. – М.: Инфра-М, 2007. – 240 с.

8. Белолипецкий В.Г. Финансовый менеджмент. – М.: КноРус, 2006. – 448 с.

9. Берзон Н.И. Финансовый менеджмент. – М.: Академия, 2007. – 336 с.

10. Бланк И.А. Финансовый менеджмент. – Киев.: Эльга, Ника-Центр, 2004. – 656 с.

11. Бочаров В.В. Финансовый анализ. – СПб.: Питер, 2004. – 240 с.

12. Бригхем Ю., Эрхардт М. Финансовый менеджмент. – СПб.: Питер, 2007. – 960 с.

13. Ван Хорн Дж., Вахович – мл. Дж. Основы финансового менеджмента. – М.: - СПБ – Киев: Вильямс, 2004. – 992 с.

14. Владыка М.В., Гончаренко Т.В. Финансовый менеджмент. – М.: КноРус, 2006. – 264 с.

15. Гаврилова А.Н. Финансовый менеджмент: учебное пособие – 2-е изд. – М.: КноРус, 2006. – 336 с.

16. Гиляровская Л.Т., Лысенко Д.В., Ендовицкий Д.А. Комплексный экономический анализ хозяйственной деятельности. – М.: Проспект – 2008. – 360 с.

17. Гинзбург А.И. Экономический анализ. – Питер, 2004. – 480 с.

18. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости Учебник 2-е изд. перераб. и дополн. М.: Издательство-книготорговый центр "Маркетинг" 2002 - 804с.

19. Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 768 с.

20. Ковалев В.В., Ковалев Вит.В. Учет, анализ и финансовый менеджмент. Учебное метод. пособие. – М.; "Финансы и статистика", 2006. – 688 с.

21. Колас Б. Управление финансовой деятельностью организации. Пер. с франц. М.: Финансы, Юнити, 2004. – 576 с.

22. Колчина Н.В., Португалова О.В. Финансовый менеджмент. – М.: Юнити, 2008. – 464 с.

23. Кузнецов Б.Т. Финансовый менеджмент. – М.: Юнити-Дана, 2005. – 415 с.

24. Леонтьев В.Е., бочаров В.В. Финансовый менеджмент. – СПб.; ИВЭСЭП; Знание, 2004. – 520 с.

25. Никитина Н.В. Финансовый менеджмент. – М.: КноРус, 2007. – 336 с.

26. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издетельство "МКС", 2003 – 422 с.

27. Поляк Г.Б. Финансовый менеджмент. – М.: Юнити, 2008. – 527 с.

28. Савицкая Г.В. Теория анализа хозяйственной деятельности. – М.: Инфра-М, 2007. – 281 с.

29. Самсонова Н.Ф. Финансовый менеджмент. – М.: Юнити-Дана, 2004. – 415 с.

30. Селезнева Н.Н., Ионова А.Ф. Анализ финансовой отчетности организации. – М.: Юнити-Дана, 2007. – 583 с.

31. Стоянова Е.С., Штерн М.Г. Финансовый менеджмент: теория и практика. 5-е изд. М.: Перспектива, 2004. – 656 с.

32. Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. – 303 с.

33. Шеремет А.Д., Ионова А.Ф. Финансы предприятий менеджмент и анализ. 2-е изд., испр. и доп. М.: Инфра-М, 2007 – 479 с.

34. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости Учебное пособие Ростов - на - Дону "Феникс" 2002г. 320с.

35. Шохин Е.И. Финансовый менеджмент: учебное пособие – М.: ИД ФКБ – ПРЕСС, 2004. – 408 с.

36. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости Учебное пособие Ростов - на - Дону "Феникс" 2002г. 320с.

37. Хмельницкий А.Д. Экономика недвижимости: теоретические аспекты Учебное пособие / МАДИ (ГТУ) - М., 2000 г.-182с.

38. Экономика недвижимости: Учебное пособие – 2-е изд. М.: Дело, 2000-328с.

39. http://www.arenda.vrn.ru

40. http://www.vrx.ru

41. http://www.kommersant.comch.ru

42. http://www.facto.ru

Слов:	15114
Символов:	132378
Размер:	258.55 Кб.

Индекс	р/кв.м	Изменение
Железнодорожный р-н	33995	-0.18%
Коминтерновский р-н	34969	+0.48%
Левобережный р-н	32412	+1.24%
Ленинский р-н	38618	-0.04%
Советский р-н	35186	-0.16%
Центральный р-н	43245	+0.65%

Дата	Средняя стоимость	К предыдущей неделе	К началу года	Средняя общая площадь
07.01.2008	31988 р/кв.м	-	60.66 кв.м
14.01.2008	32906 р/кв.м	+2.87%	+2.87%	58.78 кв.м
21.01.2008	32973 р/кв.м	+0.2%	+3.08%	59.26 кв.м
28.01.2008	33277 р/кв.м	+0.92%	+4.03%	59.64 кв.м
04.02.2008	33551 р/кв.м	+0.82%	+4.89%	59.5 кв.м
11.02.2008	33830 р/кв.м	+0.83%	+5.76%	59.52 кв.м
18.02.2008	33788 р/кв.м	-0.12%	+5.63%	60.15 кв.м
25.02.2008	33887 р/кв.м	+0.29%	+5.94%	60.46 кв.м
03.03.2008	34162 р/кв.м	+0.81%	+6.8%	60.9 кв.м
10.03.2008	34352 р/кв.м	+0.56%	+7.39%	60.97 кв.м
17.03.2008	34680 р/кв.м	+0.95%	+8.42%	60.82 кв.м
24.03.2008	35182 р/кв.м	+1.45%	+9.98%	60.56 кв.м
31.03.2008	35999 р/кв.м	+2.32%	+12.54%	60.06 кв.м
07.04.2008	35960 р/кв.м	-0.11%	+12.42%	59.43 кв.м
14.04.2008	36157 р/кв.м	+0.55%	+13.03%	59.68 кв.м

Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5
Цена продажи	65000	78000	56000	70000	54000
Право собственности	полное	полное	полное	полное	полное
Условия финансирования	нерыночные, цена завышена на 3000	нерыночные, цена завышена на 8000	рыночные	рыночные	рыночные
Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Условия рынка (время)	2 недели	6 недель	1 год	1 год	1 год
Площадь дома	120 кв.м.	145 кв.м.	120 кв.м.	145 кв.м.	120 кв.м.
Площадь участка	10000 кв.м	12000 кв.м	10000 кв.м	12000 кв.м	10000 кв.м
Кол-во комнат	6	7	6	7	6
Кол-во спален	3	3	3	3	3
Ванна	1	1	1	1	1
Душ	1	1	1	1	1
Подвал	не закончен	не закончен	не закончен	не закончен	закончен
Гараж	есть	есть	есть	есть	нет

Название реферата: Анализ эффективности сделок на первичном рынке жилья