Определение рыночной стоимости квартиры

Министерство образования и науки РФ

Ростовский Государственный Экономический Университет

«РИНХ» в г. Миллерово

Домашнее задание по «Оценке бизнеса».

Выполнила: студентка152 группы

Даденко Ю.И.

г. Миллерово

2006г

КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ

Адрес объекта:

Ростовская обл., г. Миллерово, ул. Черноморская 54, кв. 8

Тип объекта недвижимости:

Квартира площадью 57 кв.м., в т.ч. жилой – 41,4 кв.м. расположена на 2 этаже 5 –этажного дома

Цель оценки:

Определение рыночной стоимости объекта

Оцениваемые права: Частная собственность

Юридическое право:

Собственность

Размер квартиры (м2
):

Общая площадь 57

Жилая 41.4

Вспомогательная 15,6

Наилучшее и наиболее эффективное использование:

Определено ограничением в использовании - жилье

Наиболее вероятные покупатели:

Жители г. Миллерово с ежемесячным совокупным доходом тыс. руб.

Опасности, вызванные окружающей средой:

Не выявлено

Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта:

Не выявлено

Дата оценки:

Курс доллара США29.11.2006г.

1$ - 26,3503 руб.

Оцененное маркетинговое время:

5 месяцев

Рыночная стоимость, рассчитанная

1) затратным методом:

2) методом прямого сравнительного анализа продаж:

3) доходным методом:

Метод прямой капитализации

Метод дисконтированного потока дохода

В связи с отсутствием данных для расчета стоимости восстановления (замещения) оцениваемого объекта – метод не применялся

28602$ (753674 тыс. рублей)

32401 $ (853776 тыс. рублей)

27110,4$ (714367.17 тыс. рублей)

Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта

29063,44$, (765829,3 тыс. рублей.)

СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ

Адрес объекта:	346130 Ростовская обл.,г. Миллерово, ул. Черноморская 54, кв. 8
Собственник:	Потакова Вера Николаевна
Право собственности:	Право частной собственности на Квартиру
Право устанавливающий документ:	Свидетельство о праве собственности на квартиру. Серия 61АА №636555
Дата приобретения:	Регистрационная запись № 2196 от 27.02.2004г.
Текущее использование объекта:	Жилье

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта собственности.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ОПИСАНИЕ УЧАСТКА ЗЕМЛИ
Градостроительная зона и соответствие зонированию			Жилая зона
Площадь участка, м2			нет
Форма участка			Прямоугольник
Наличие коммунальных услуг			Электричество, газ, вода, канализация, Теплоснабжение, телефон
Подъезд			Свободный
Рельеф и почвы			Чернозем, плодородный слой от 25-50 см, зона не была занята лесонасаждением, был пустырь
Затопляемость			Не выявлено
Подземные воды			Грунтовые воды, вода пригодная для питья залегает на глубине 20-25м
Опасности окружающей среды			Не выявлено
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА
Общая характеристика			Кирпичное здание, 3-комнатная квартира, расположенная на втором этаже 5-ти этажного дома
Ориентация относительно сторон света			Фасад здания обращен на юг, вход с внутреннего двора – северная сторона. Окна квартиры выходят на юг и на север
Год постройки			1969
Площадь общая, м2			57
Количество этажей			5
Класс капитальности			Кирпичный
Качество строительства			Качественный
Привлекательность/ внешний вид			Непривлекательный
Фактический возраст здания, лет			37
Нормативный срок службы, лет			100
Остаточный срок эксплуатации, лет			63
ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ
Единица измерения			Материал
Фундамент	м2			Арматура А-3, бетон М-200
Стены	м2			Перемычки, кирпичная кладка
Перекрытия	м2			Бетонные
Крыша	м2			Балки, стропилы, слой рубироида, деревянный каркас потолков, слой утеплителя, шифер
Полы	м2			Дощатые, цементированные
Окна	м2			Дерево
Двери	м2			Дерево
Внутренняя отделка	м2			Улучшенная штукатурка Внутри квартиры цементно- Известковым раствором, Обои

Таблица№1 (корректировок для сопоставимых продаж квартир)

Элемент сравнения		Един.		Сравниваемые участки
Изм.		Оценив.		1		2	3	4
1. Цена продажи		$		24500		34500	32500	36000
Площадь квартиры		м2		57		48,1		69,1	68,3	71
2. Цена за единицу площади		$/м2		509,3		499,3	475,8	507
Различие во времени (месяц)		0		0		0	0	0
Право собственности	частная		частная		частная		частная	частная
Корректировка	%		0		0		0	0
Условия финансирования	рыночн		рыночн.		рыночн.		рыночн.	рыночн.
Корректировка	%		0		0		0	0
Условия продажи	коммерч		коммерч		коммерч		коммерч	коммерч
Корректировка	%		0		0		0	0
Месторасположение	То же		То же		То же		То же	То же
Корректировка	%		0		0		0	0
Физические характеристики:
Корректировка по размеру	+4532,77		-10485,3		-5376,54	-7098
Скорректированная цена	$		29032,77		24014,7		27123,46	28902
Коррекция по наличию капитального ремонта	нет		нет		нет		нет	есть
Корректировка	1778,54		1778,54		1778,54
Скорректированная цена	$		30811,31		25793,24		28902	28902
Общая чистая коррекция	2 коррек.		2 коррек.		2 коррек.	1 коррек.
6311,31		8706,76		3598	7098

Системы инженерного обеспечения
Водопровод		Есть
Электросети		Есть
Канализационная сеть		Есть
Система отопления и вентиляция		Есть
Газ		Есть
Лифт		Нет
Телефон		Есть
Радио		Есть
Телевидение		Есть
Сигнализация (охранная, пожарная)		Нет
Внешнее благоустройство
Озеленение		Кустарники, деревья
Стоянка для автомашин		Гаражи и стоянка рядом с домом
Детская площадка		Песочница, скамейки, качели.
Подъездные пути		Асфальт, удобный подъезд к дому
Текущее использование площадей
Наименование помещения	Площадь, м2	Ставка налога на имущество Руб/м2 /год
жилье	41,4	0.1% от балансовой стоимости имущества

Метод прямой капитализации

Объект сравнения	Цена продажи, $ (SP)	Потенциальный валовой доход, $ (PGI)	Коэффициент потенциального валового дохода (PGIM)	Эффективный валовой доход, $ (EGI)	Коэффициент эффективного валового дохода (EGIM)
1	24500	650	37,7	85,2	287,6
2	34500	600	57,5	95,3	362
3	32500	500	65	94,4	344,3
4	36000	700	51,4	98,7	364,7
Среднее значение		612,5	52,9	93,4	339,65

квартира недвижимость продажа стоимость

Метод дисконтированного потока дохода

Потенциальный валовой доход, $	612,5
Коэффициент потенциального валового дохода	52,9
Стоимость объекта недвижимости, $	32401
Эффективный валовой доход, $	93,4
Коэффициент эффективного валового дохода	339,65
Стоимость объекта недвижимости, $	31587,45

.

1

V = ----------,

(1 + i )n

где i – величина сложных процентов

а - аннуитет

n – количество периодов

1. i = 0,1 : 12 = 0, 0083; n = 36; аn
36
= 30, 99124;

1

V = ----------------- = 0, 74174

(1 + 0, 0083)36

1) Ежемесячный доход = величина дохода от аренды за 1 месяц – сумма коммунальных платежей за 1 месяц: 160-60,7=99,3

2) Доход за три года = аннуитет * ежемесячный доход: 30, 99124 * 99,3=3077,4$

3) Сегодняшняя стоимость средств, которые получим через 3 года = прогнозируемая выручка от продажи квартиры * настоящая стоимость денежной единицы:

32401 * 0,74174 = 24033$

4) Рыночная стоимость квартиры через три года = сегодняшняя стоимость средств + доход за три года: 24033 + 3077.4=27110.4$

Стоимость недвижимости, рассчитанная методом дисконтированного денежного потока составляет – 27110,4$( 714367.17 тыс.рублей)

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Три традиционных подхода, использованные для расчета стоимости объекта, дали следующие результаты:

ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД:	В связи с отсутствием данных для расчета стоимости восстановления (замещения) оцениваемого объекта – метод не применялся.
МЕТОД ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ:	28602 $ ( 753674 тыс. рублей)
МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА:
Метод прямой капитализации:	32401 $ ( 853776 тыс. рублей )
Метод дисконтированного потока дохода:	27110,4$ (714367.17 тыс. рублей)

Расчет производим методом расчета по формуле арифметической взвешенной. Каждому методу присваиваем веса, которые в сумме равны единице по всем методам:

28602*0,6+32401*0,2+27110*0,2

—————————————— = 29063,4

0,6+0,2+0,2

Исходя из приведенных в отчете данных, на 29.11.06г объект имеет рыночную стоимость: 29063,44$, т. е. 765829,3 тыс. рублей.