ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ВОДНЫХ КОММУНИКАЦИЙ»
Курсовая работа
Оценка недвижимости
Проверил преподаватель: Шихова И. О.
Санкт-Петербург 2011 г.
СОДЕРЖАНИЕ
Введение
1. Исходные данные для выполнения работы
1.1 Анализ ситуации на рынке недвижимости
2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода
2.1 Алгоритм реализации затратного подхода
2.2 Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества
2.3 Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста
2.4 Стоимость здания с учетом накопленного износа
2.5 Оценка рыночной стоимости участка земли
2.6 Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат
3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода
3.1 Алгоритм реализации доходного подхода
3.2 Реконструкция отчета о доходах
3.3 Оценка недвижимости методом прямой капитализации
4. Согласование результатов оценки
Заключение
Литература
ВВЕДЕНИЕ
Развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Под недвижимостью понимается участок земли с улучшениями созданными трудом человека объектами (различного назначения). К объектам недвижимости в соответствии с «Гражданским кодексом РФ» относят так же леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные, морские и речные суда, космические объекты.
Стоимость любого товара или услуги зависит от ситуации на рынке, который формирует спрос и предложение. При оценке стоимости специфического товара прав собственности на недвижимость следует оценивать все факторы, которые влияют на величину стоимости этой собственности.
Факторы делятся на 2 группы:
1. внешние – среда, которая окружает объект недвижимости;
2. внутренние – характеристики самого объекта недвижимости.
Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода: затратный, доходный и сравнительный. На основании сопоставления результатов полученных с применением различных подходов между собой получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.
Оценка недвижимости это основная часть оценочной деятельности, которая в современных условиях является важным аспектом имущественных отношений. Под оценкой подразумевают научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит от правильности использования подходов и методов оценки.
1. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ
рыночный стоимость имущество износ
По производственному цеху
Год ввода в эксплуатацию - 1972. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, каркасного типа, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема.
Основные строительные конструкции:
· фундаменты – столбчатые, железобетонные;
· каркас – колонны, балки и фермы железобетонные или металлические;
· стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;
· перекрытия – ребристые железобетонные плиты;
· крыша – совмещенная, плоская;
· кровля – рулонная;
· полы – железобетонные;
· проемы – металлические;
· отделка внутренняя – нет, наружная – нет.
Инженерные системы: здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения. Все здания имеют систему принудительной вентиляции.
Косвенные издержки (КИ’)
составляют 8 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП)
составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.
Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:
· заменить 160 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета – 80 кг;
· заново застеклить 850 м2
оконных проемов;
· отремонтировать металлические ворота цеха, в количестве 8 шт., весом по 900 кг;
· произвести ремонт полов, на площади 550 м2
;
· произвести ремонт рулонной кровли на 500 м2
;
· окрасить трубопроводы на площади 800 м2
.
Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 10 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.
При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (Коб
) составляет 0,1. Период поиска нового арендатора после ухода старого (t
п.н.
) составляет 6 месяцев.
Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:
-налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;
-страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);
-прочие - $5/м2
/год.
Переменные расходы составляют - $35/м2
/год.
| Объект оценки | Группа капит.. | Этажность | Размеры здания по наружному обмеру, м | Отраслевой индекс И1969-1984
|
Террит. пояс | ||
| Длина | Ширина | Высота | |||||
| Произв. корпус | 1 | 3 | 150 | 36 | 16 | 1,18 | 2 |
Дополнительные исходные данные для расчета:
| Темп роста цен на землю %/год | Ставки аренды Ар
, $/м2 /год |
Коэффициент капитализации, R
,% |
Коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения, RR
|
Коэффициент, учитывающий потери от недобора арендной платы, kL
|
Коэффициент, учитывающий прочие доходы, kMI
|
| 12 | 120 | 10 | 0,10 | 0,07 | 1,1 |
1.1 Анализ ситуации на рынке недвижимости
Производственные помещения и производственная недвижимость – довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за стагнации производства в нашей стране он оставался невостребованным. Однако с недавнего времени производственные площади восстанавливают свою значимость. Наиболее актуальными в этом сегменте становятся технопарки, а также тема реконструкции предприятий и промзон.
Основные факторы влияющие на рыночную стоимость объектов промышленной (производственной и складской) недвижимости:
- Требования по экологии.
Большинство производств являются источниками загрязнений, в то время как склады в основном безвредны для окружающих.
- Транспортная доступность.
Для складов транспортная доступность – это удобство подъездов большегрузного транспорта, близость к транспортные развязкам и выездным магистралям. Для производства наиболее важен удобный подъезд квалифицированного персонала, поэтому актуальна близость метро, железнодорожных станций и города.
- Требования к инженерному обеспечению.
Для производственных площадок характерен большой разброс в потребностях электроэнергии, который определяется спецификой производства.
- Требуемые площади.
Большинство новых востребованных производств относятся к разрядам малых и средних. Требуемые для них производственные площади лежат в диапазоне от 1000 до 3000 кв.м, в то время как для современных складов потребность в площадях обычно начинается от 10 000–20 000 кв.м.
Рынок производственных помещений - это в основном вторичный рынок. Согласно генеральному плану развития города, территория, занимаемая объектами производственного назначения в нашем городе, должна сократиться на 3 тысячи га. Скачок цен на жилую недвижимость, произошедший в 2006 году, отразился на ценах на производственную недвижимость.
Диаграмма 1.
Распределение предложений площадей производственно-складской недвижимости по районам Санкт-Петербурга
В настоящее время распределение активности предложений для размещения производств неравномерно по территории города. Наибольшая активность наблюдается в Колпинском, Невском и Красносельском районах Санкт-Петербурга. Покупая недвижимость, производственники стараются придерживаться территорий, отнесенных по Генплану к категориям промышленных зон.
По Ленинградской области наибольшая активность предложений наблюдается во Всеволожском, Гатчинском, Ломоносовском и Тосненском районах.
Диаграмма 2.
Распределение активности предложений площадей производственно-складской недвижимости по районам Ленинградской области.
Ставки аренды
Арендные ставки производственных помещений на сегодняшний день лежат в диапазоне от $30/кв.м/год до $90/кв.м/год для не отапливаемых помещений и от $72/кв.м/год до $170/кв.м/год для теплых помещений.
Тенденции и прогнозы.
- В ближайшее время вывод промышленности из города продолжится. Учитывая проблемы кадров, вывод промышленности будет осуществляться в места, расположенные не далее 50 км от города. Наиболее привлекательные для размещения производств следующие районы области: Всеволожский, Ломоносовский, Гатчинский.
- Создание производственных зон в Ленинградской области. Областная администрация опубликовала проект размещения в Ленинградской области 19 производственных зон, общей площадью свыше 5000 га.
- Размещение производств в Ленинградской области, как правило, сопровождается строительством новых производственных корпусов.
1. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА.
2.1 АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом:
1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо в виде стоимости замещения.
2. Оценивается величина накопленного износа здания (сооружения).
3. Оценивается стоимость здания (сооружения) с учётом накопленного износа (п.1 – п.2).
4. Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как свободного и доступного для максимально эффективного использования.
5. Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости (п.4+п.3). При этом учитываются подходящая для данного проекта величина предпринимательской прибыли, а также дополнительные косвенные издержки, возникающие в период с окончания строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту уровня занятости и обустройства, соответствующего рыночному значению.
Стоимость нового строительства - это стоимость воспроизводства объекта как нового, то есть без учёта износа.
Восстановительная стоимость (reproductioncost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, то есть из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.
Стоимость замещения (replacementcost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведённого из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.
2.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЗДАНИЯ МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЕДИНИЦЫ ИМУЩЕСТВА
Определение стоимости нового строительства в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно – методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым «Укрупнённые показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). Сборники УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения – 1 м3
строительного объема для различных типовых зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены на 1969г. Нормативы, включённые в УПВС, учитывают усреднённые затраты в объёме всех глав сводного сметного расчёта стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.
1. Расчётный объём оцениваемого здания определяется по формуле:
V=L*B*H,
м³
V=
150*36*16=86400 (м³)
2. Определяем единичный укрупнённый показатель восстановительной стоимости объекта – аналога в базисном уровне цен (С69
таб
, руб./м³) непосредственно по таблице УПВС, с учётом пояса, в котором находится объект оценки.
Таким образом выбираем:
· Здание общего промышленного назначения
· Объём здания до 100 000 м³, одноэтажное здание
· Территориальный пояс – 2
· Восстановительная стоимость 1 м³ здания в ценах 1969 г. – 9,4 руб.
3. Производим корректировку выбранного единичного укрупнённого показателя восстановительной стоимости:
С69
= С69
таб
*П К
i
, руб/ м³
где Кi – поправочный коэффициент на расхождение технических характеристик прочих элементов здания. К = 0,95 –этажность оцениваемого объекта больше аналога. С69
= 9,4*0,95*1,03 = 9,20 руб/ м³
4. Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, то есть определяется сумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969 г. (ВС69
).
ВС69
= (ПП +КИ)69
= С69
*
V
, руб.,
где V – расчётный объём здания, м³;
С69
– стоимость единицы объёма в базисном уровне цен с учётом выполненных корректировок, руб/ м³.
ВС69
= 9,20 * 86 400 = 794 880 (руб.)
5. Осуществляется пересчёт прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, то есть определяется полная восстановительная стоимость объекта – оценки в ценах на текущую дату:
ВСД.о.
=(ПП + КИ)Д.о.
=
(ПП +КИ)69
*И84/69
*ИД.о./84
*(1
k
ки
/100)*(1+
k
пп
/100)*(1 + ∑Н/100),
где И84/69
– индекс перехода от сметных цен 1969 г. К ценам 1984г.; (1,18)
ИД.о./84
– индекс удорожания от цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию;
ИД.о./84
= (63,06+60,82+69,34)/3 = 64,41
∑Н – сумма ставок всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства; (11,8%)
kки
– коэффициент косвенных расходов, которые не были учтены в ценах 1969 г.; (8%)
kпп
– коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя. (12%)
ВСД.о.
=794 880*1,18*64,41*1,08*1,12*1,118=81 699 699,28 (руб.)
2.3 РАСЧЕТ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА ЗДАНИЯ МОДИФИЦИРОВАННЫМ МЕТОДОМ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ВОЗРАСТА
Накопленный износ (accrueddepreciation) – это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.
Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа. Земля не имеет износа. При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.
Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:
Ин = Иу + ((ЭВ/ОЭЖ) * (ВС Д.о. - Иу)),
где Ин – накопленный износ здания;
ЭВ – эффективный возраст здания, лет;
ОЭЖ – общая экономическая жизнь здания, лет
ВС Д.о. – восстановительная стоимость строительства на дату оценки, руб.;
Иу – величина устранимого износа, руб.
Таблица 4 Укрупненные стоимостные показатели по видам работ для расчета величины устранимого износа
| Вид работ | Ед. измерения | Стоимость за единицу измерения, руб. |
| 1 | 2 | 3 |
| Остекление стеклом оконным | 100 м2
|
13260 |
| 850 м2
|
112 710 | |
| Ремонт рулонной кровли | 100 м2
|
28646 |
| 500 м2
|
143 230 | |
| Замена стальных оконных переплетов | 1 т. | 22520 |
| 12,8 т. | 288 256 | |
| Ремонт металлических ворот | т. | 9052 |
| 7,2 т. | 65 174,40 | |
| Ремонт монолитных полов | 100 м2
|
18100 |
| 550 м2
|
99 550 | |
| Окрашивание поверхности трубопроводов | 100 м2
|
1654 |
| 800 м2
|
13 232 | |
| Итого Иу | 722 152,40 |
Ин = 722 152,40+((49/175)*( 81 699 699,28-722 152,40)) = 23 395 865,53 (руб.)
2.4 СТОИМОСТЬ ЗДАНИЯ С УЧЕТОМ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА
Остаточная стоимость оцениваемого здания с учётом накопленного износа определяется по формуле:
СД.о.
= ВСД.о.
– Ин
СД.о.
= 81 699 699,28– 23 395 865,53 = 58 303 833,75 (руб.)
2.5 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЧАСТКА ЗЕМЛИ
Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:
Сз =
S
уч * Цз ,
где Sуч – площадь оцениваемого участка земли в м²;
Цз – показатель удельной стоимости 1 м² земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли – продажи участков, $/м².
Расчёт показателя удельной стоимости 1 м² земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли – продажи земельных участков.
Таблица 5 Корректировка на отличия объектов – аналогов и оцениваемого объекта
| Объект оценки | Объекты аналоги, проданные за последнее время | |||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
| Цена продажи руб. | 7 673 400 | 9,6 | 9,0 | 8,7 | 11,7 | 7,8 |
| площадь, м | 5 400 | 8 000 | 5 000 | 6 500 | 7 800 | 8 200 |
| цена 1 м,руб. | 1 421 | 1 200 | 1 800 | 1 338 | 1 500 | 951 |
| условия рынка | 3 мес 1% | 5мес 1,7% | 2 мес 0,7% | 1мес 0,3 % | 8мес 2,7% | |
| Скоррект .цена | 1 212 | 1 831 | 1 347 | 1 505 | 977 | |
| корр.на местопол. | то же | +5% | то же | +10% | то же | |
| скоррект.цена | 1 212 | 1 923 | 1 347 | 1 656 | 977 | |
| корр. на транспорт | +15% | -10% | то же | +5% | то же | |
| скоррект.цена | 1 394 | 1 731 | 1 347 | 1 739 | 977 | |
| корр. на зону | то же | то же | -10% | то же | +5% | |
| скоррект.цена | 1 394 | 1 731 | 1 212 | 1 739 | 1 026 | |
Сз = 5 400 * 1 421 = 7 673 400 руб.
2.6 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТ
Используя полученные данные расчёта остаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта:
РСзп = ВСД.о.
- Ин + Сз,
где ВСД.о.
– восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;
Ин – величина накопленного износа здания, руб.;
Сз – рыночная стоимость участка земли, руб.
РСзп=81 699 699,28 – 23 395 865,53+ 7 673 400 =65 977 233,75 (руб.)
3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
3.1 АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Алгоритм расчёта стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трёх основных шагов:
1. Составляется (реконструируется) отчёт о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью;
2. Выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации (в данном проекте определяется по заданию) или норма дисконтирования показателя чистого операционного дохода;
3. Производится оценка недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных.
3.2 РЕКОНСТРУКЦИЯ ОТЧЕТА О ДОХОДАХ
Для определения чистого операционного дохода по объекту оценки предполагается составление отчёта о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведённому ниже:
1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду
PGI = S1
э
* m * 0,8 * A
р
*kr
где S1э
– площадь одного этажа, м²;
S1э
= 150*36 = 5 400 м2
m – количество этажей в оцениваемом здании;
m = 3
0,8 – коэффициент, учитывающий отличие площади застройки, от площади, сдаваемой в аренду;
Aр – ставка аренды, $/ м²/год; Ар = 120 $/м2
/год
kr
– принятый в работе курс рубля к доллару США на дату оценки, руб./долл.
kr
= 27.6635 руб./долл.
PGI
= 5400*3*0,8*120*27,6635 = 43 022 275,20 руб.
2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы
V
+
L
=
PGI
*
k
об
*
t
н
/
t
о
+
PGI
*
kL
где tо
– общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока (1год);
kL
– коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы.
V
+
L
=43
022
275,2
0
*(0,1*6)/12+43
022
275,2
0
*0,07 = 3
390
155,28 руб.
3. Прочие доходы
MI
=
PGI
* (
kMI
- 1)
где kмi – коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью.
MI
= 43 022 275,20 *(1,1 – 1) = 4
302
227.52 руб.
4. Действительный валовой доход
Е
GI = PGI – (V+L) + MI;
EGI = 43 022 275,20 – 3 390 155,28 + 4 302 227,52= 43 934 347,44
руб
.
5. Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:
ОЕ =
FE
+
VE
+
RR
,
где FE – постоянные расходы;
VE – переменные расходы;
RR – расходы на замещение короткоживущих элементов здания;
FE = 2,2%*РСзп + 3%*ВСдо +5$/м2
* S1э
* kr
;
FE = 0,022*65 977 233,75
+0,03*65 977 233,75
+5*5 400*27,6635 =1451499,14 + 1 979 317,01 + 746 914,50 = 4 177 730,65
VE = 35$/м2
* S1
э
* kr
;
VE = 35*5 400*27,6635=5 228 401,5руб.
RR =kRR
*EGI;
RR = 0,10 *43 934 347,44 = 4 393 434,74руб.
OE =
4 177 730,65
+
5 228 401,50
+
4 393 434,74
=
13 799 566,89руб
.
6. Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении определяется по формуле:
NOI
=Е
GI
–
OE
;
NOI
= 43 934 347,44 – 13 799 566,89= 30 134 780,55руб.
Таблица 6 Реконструкция отчёта о доходах
| Показатель | Обозначение, формула расчёта | Результат расчёта |
| Потенциальный валовой доход | PGI = S1
э * m * 0,8 * Aр *kr |
43 022 275,20руб. |
| Потери от незанятости и при сборе арендной платы | V+L = PGI * kоб
* tн / tо + PGI * kL |
3 390 155,28 руб. |
| Прочие доходы | MI = PGI * (kMI
- 1) |
4 302 227,52руб. |
| Действительный валовой доход | ЕGI = PGI – (V+L) + MI | 43 934 347,44 руб. |
| Операционные расходы | ОЕ = FE + VE + RR | 13 799 566,89 руб. |
| Чистый операционный доход | NOI =ЕGI – OE | 30 134 780,55руб. |
3.3 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ
В данной курсовой работе реализация доходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации для расчёта рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:
РСдп =
NOI
/
R
,
где NOI – чистый операционный доход объекта оценки, руб.;
R – коэффициент капитализации по данному типу недвижимости.
РСдп = 30 134 780,55/0,10 = 301 347 705,50 руб.
4. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ
Далее надо сравнить результаты, полученные с использованием двух подходов к оценке. Как правило, можно увидеть, что расчётные величины рыночной стоимости отличаются друг от друга. Поэтому в данном разделе выполняется процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов по формуле:
РСо = РСзп * 0,8 + РСдп * 0,2
РСо = 65 977 233,75 * 0,8 + 301 347 705,50 * 0,2 = 113 051 328,10руб.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В данной курсовой работе была произведена оценка рыночной стоимости производственного корпуса, введенного в эксплуатацию в 1972 году. Точный результат оценки недвижимости можно получить, используя несколько методов. Расчет рыночной стоимости был произведен с помощью затратного и доходного подходов.
По первому методу здание оценивалось на основе определения затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Рыночная стоимость полного права собственности оцениваемого объекта по данному методу составила 65 977 233,75
руб.
Второй метод основан на определении стоимости объекта оценки, которая должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Рыночная стоимость недвижимости, рассчитанная доходным методом, составила 301 347 705,50
руб.
Применяя два метода, мы получили резко отличающиеся друг от друга стоимости недвижимости, поэтому в четвертом разделе выполнена процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов. Согласованный результат составил 113 051 328,10
руб. Данная стоимость является рекомендуемой.
ЛИТЕРАТУРА
1. Оценка недвижимости. Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского назначения: методические указания для выполнения курсовой работы / А.В. Бурков, В.Г. Никифоров, Ю.А. Ростомянц. – СПб.:СПГУВК, 2006. – 47 с.