Оценка эффективности использования объекта недвижимости

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего

профессионального образования

«СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ

АКАДЕМИЯ» (ГОУ ВПО «СГГА»)

Кафедра экономики и менеджмента

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
По дисциплине «Экономика недвижимости»

Оценка эффективности использования объекта недвижимости

Новосибирск 2009

Номер варианта зачетки: 43

№ варианта	Местоположение объекта	Площадь объекта, м2	Материал стен	Состояние помещения	Износ физич., %	Ставка капитализации, %
43	с/о	960	п	ср	25	20

№ варианта	Аналог 1		Аналог 2	Аналог 3
43	7200		7000	6350
Местоположение	с/о	о		о
Состояние	хор	ср		хор
Материал стен	к	к		п
Площадь кв.м	1010	950		960

Цель оценки: Выбрать из предложенных объектов оценки нежилое помещение под офис с учетом спроса, полезности, дефицитности и возможности отчуждаемости объектов.

Вид стоимости: рыночная цена, т.к. объект и его аналоги указаны по более вероятным ценам, по которым объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта: результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости имущества, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных объектов. В нашем случае нужно выбрать из оцениваемых объектов один вариант под офис, с удачным местоположением(не отдаленным от центра города), с хорошим состоянием и отделкой.

Сравнительный подход

объект недвижимости эффективность

Параметры	Объект Оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи, тыс. р.	-	7200	7000	6350
Площадь, м. кв.	960	1010	950	960
Цена продажи 1 м.кв,. тыс. р.	-	7,13	7,37	6,61
Условия продажи	Рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	-	1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена, тыс.р/м.кв.	-	7,13	7,37	6,61
Местоположение	с/о	с/о	о	о
Корректировка	-	1,0	1,15	1,15
Скорректированная цена, тыс.р/м.кв.	-	7,13	8,47	7,60
Материал стен	п	к	к	п
Корректировка	-	0,95	0,95	1,0
Скорректированная цена, тыс.р/м.кв.	-	6,77	8,04	7,60
Состояние помещения	хор	хор	ср	хор
Корректировка	-	1,0	1,10	1,0
Скорректированная цена, тыс.р/м.кв.	-	6,77	8,84	7,6
Весовой коэффициент	-	0,50	0,20	0,30
Взвешенное значение, тыс. р/м.кв.	-	3,38	1,76	2,28
Стоимость 1 м. кв., тыс. р.	7,42
Стоимость объекта оценки, тыс. р.	7123

Вывод: из корректировок следует выделить Аналог 1, т.к. он более удачно подходит по ряду характеристик для поставленной цели. У Аналога 1,2 имеется больше корректировок и различий с нашим объектом оценки.

Затратный подход

Показатели	ед. изм.	Значение
1. Площадь земельного участка	м.кв.	1440
2. Стоимость зем. участка	тыс. руб.	10684
3. Стоимость строительства	тыс. руб.	9660
4. Физический износ	%	25
5. Функциональный износ	%	10
6. Внешний износ	%	0
7. Итого накопленный износ	%	32
8. Итого накопленный износ	тыс. руб.	6568
9. Итого стоимость объекта	тыс. руб.	17253

Сзп
= Сз
+ Снс
- Ин
;

Сзп
=10684+9660-6568;

Снс
= ПИ + КИ + ПП;

ПИ= 7000 р/м.кв.;

ПП= (7000+1050)*20%=1610т.р.;

КИ= 7000*15%=1050 т.р.;

Снс
=
7000+1050+1610=9660т.р.;

Сз
= Пз
* Цз
;

;

Пз.у.=960*1,5=1440;

Сз
=
7,42*1440=10684т.р.;

Цз=
7,42т.р.;

Ин
= 1 – (1 - Ифиз
)(1 - Ифункц
)(1 - Ивнеш
);

Ифиз
=25%;

Ифункц
=10%;

Ивнеш=
0%;

Ин
=1-(1-0,25)(1-0,1)(1-0)=0,32

Ин
=0,68*9660=6568

Вывод: после расчетов затратным подходом видно, что несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный строением износ.

Доходный подход

№ п/п	Показатели	Ед. изм.	Количество
1	Ставка аренды за месяц	р./м.кв.	200
2	Площадь оцениваемого помещения	м.кв.	960
3	ПВД за год	тыс.р.	2304
4	Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора арендной платы	тыс.р.	69,12
5	ДВД за год	тыс.р.	2234,88
6	Расходы арендодателя за 1 год, всего: в том числе: - по управлению, - на страхование, - налог на имущество, -резервы, - плата за землю . - эксплуатационные	тыс.р. тыс.р. тыс.р. тыс.р. тыс.р тыс.р. тыс.р.	931,62 223,48 9,66 68 178,71 4,8 446,97
7	ЧОД	тыс.р.	1303,25
8	Ставка капитализации	%	20
9	Стоимость объекта оценки	тыс.р.	6516,3

Сдп
= ЧОД / СК,

Сдп
=1303,25/20%=6516,3

ПВД = Пнп
* А * n,

ПВД=960*200*12=2304т.р.

ДВД = ПВД - У1
- У2
,

У1
=0;

У2
=2304*3%=69,12т.р.

ДВД=2304-0-69,12=2234,88т.р.

ЧОД = ДВД - Р,

Р:

-по управлению=2234,88*10%=223,48т.р.

-на страхование=9660*0,1%=9,66т.р.

-налог на имущество=(9660-6568,8)*2,2%=68т.р.

-резервы=9660*1,85%=178,71т.р.

-плата за землю=5*960=4,8т.р.

-эксплуатационные=2234,88*20%=446,97т.р.

ЧОД=2234,88-931,62=1303,25т.р.

СК=20%

Вывод: из расчетов доходным подходом видно, что метод более точный, чем сравнительный и затратный, отражает предоставление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода.

Итоговая оценка стоимости объекта

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость нежилого помещения, тыс. р.	Вес,%	Взвешенное значение, тыс.руб.
Сравнительный Затратный Доходный	7123 17253 6516,3	30% 20% 50%	2136,9 3450,6 3258,15
Итого стоимость объекта	-	100	8845,65
Рыночная стоимость объекта оценки составит округленно	8845

Вывод: Каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны. Из сравнительного подхода мы увидели, что наиболее корректный вариант для нашей цели и эффективного использования объекта – наш оцениваемый объект. У аналогов практически по всем элементам сравнения была произведена корректировка.

В затратном подходе к оценке стоимости недвижимости мы рассчитали стоимость земли и затрат на воспроизводство оцениваемого здания с учетом всех видов износа и предпринимательской деятельности. Доходный подход в наибольшей степени отражает спрос инвестора. Отсюда следует, что в доходном подходе получена цена стоимости недвижимости, за которую заплатит инвестор с учетом будущих ожиданий от бизнеса.