На основании договора №15–78 от 29 июня 2010 года, Заказчик поручает, а оценщики (Исполнитель) производят оценку рыночной стоимости полных прав собственности на производственно-административный корпус, расположенный по адресу: Российская Федерация, г. Санкт-Петербург, ул. Белы Куна, д. 30.
Имя клиента, нанимающего заказчика:
| Наименование
|
ООО «Крепость» |
| Юридический адрес
|
193194, Россия, Санкт-Петербург, ул. Белы Куна, 30 |
| Генеральный директор
|
Светлицкий Александр Юрьевич |
| ИНН
|
7655033908 |
| КПП
|
988006007 |
| Расчетный счет
|
40967045070845300089 в Санкт-Петербургском филиале ОАО «Сбербанк» г. Санкт-Петербург. |
| Кор. счет
|
ЗОЮ67500780000000765 |
| БИК
|
042808965 |
Имя оценщика:
| Наименование
|
ООО «Департамент профессиональной оценки» |
| Юридический адрес
|
198099, г. Санкт-Петербург, ул. Вольный остров, д. 3 |
| Телефон/факс
|
(812) 55–70–30; тел. 34–80–43; 32–38–08 |
| Директор
|
Севрюгов Леонид Дмитриевич |
| ИНН
|
6905033596 |
| Расчетный счет
|
Р/счет 40702810963070100121 в Санкт-Петербургском ОСБ №8607 Санкт-Петербург (Центральное отделение №13) |
| Кор. счет
|
Кор/счёт 30101810700000000679 |
| БИК
|
БИК 042809679 |
| Страховой полис
|
Страховщик – ЗАО САК «Стена», полис №34/21–76578 от 08.10.2005 г. |
| Лицензия
|
Лицензия министерства имущественных отношений Российской Федерации №001756 на осуществление Оценочной деятельности, выдана распоряжением Мин. имущества России от 12 августа 2009 года №1557-р. сроком на три года до 12 августа 2011. |
Действительная дата оценки
: 29.06.2010 г. Все расчеты выполнены на дату оценки.
«…На дату оценки…» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Определение также предполагает, что переход актива их рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны в сделке по рыночной стоимости.
Назначение оценки
: оценка проводилась для целей купли-продажи.
1.1
Сертификат качества оценки
Оценщики, выполняющие данную работу и подписавшие данный отчет, подтверждают на основании своих знаний и убеждений следующее:
- утверждения и факты, изложенные в отчете, являются правильными, корректными и соответствующими действительности;
- наружный и внутренний осмотр оцениваемого имущества был произведен Оценщиком лично, дата инспектирования объекта 29 июня 2010 г.;
- содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения являются независимыми и профессиональными анализом и заключениями Оценщика и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета;
- Оценщик не имел ни текущей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом объекте, отсутствуют какие-либо вещные права и дополнительные обязательства (кроме обязательств по договору на проведение оценки) по отношению к какой-либо из сторон, связанных с объектом оценки, Оценщик действовал непредвзято и без предубеждения;
- оплата услуг Оценщика не зависела от итоговой величины стоимости объекта и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента.
- оценка была проведена и отчет составлен в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности: ГОСТ Р 51195.0.01–98 «Единая система оценки имущества. Основные положения», ГОСТ Р 51195.0.02–98 «Единая система оценки имущества. Термины и определения», с привлечением «Стандартов профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества» (приняты Всероссийской конференцией Общества оценщиков 14 июня 1995 года в г. Москве), Международных стандартов оценки МСО 1–4 (Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ Association of Master Appraisal).
Форма отчета
: письменная.
График проведения оценки
: 29 июня 2010 г. – 3 июля 2010 г.
Особые условия
: юридическая экспертиза правовых отношений Заказчика и собственника оцениваемого имущества (объекта оценки) в данном экспертном заключении не производилась.
2.
Общие данные
2.1 Сделанные допущения и ограничивающие условия
Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями:
1. В процессе подготовки настоящего отчета, мы исходили из достоверности следующих правоустанавливающих документов на объект недвижимости:
· Договор купли-продажи имущества №991 от 20.09.1993 г.
· Свидетельство о собственности №02890 от 30.09.1993 г.
2. Оценщики не несут ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого принимается со слов заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
3. Чертежи и схемы, приведенные в отчете, являются приблизительными, призваны помочь пользователю получить наглядное представление об оцениваемом имуществе и не должны использоваться в каких-либо других целях. Оценщики не производили обмер земельного участка, зданий и сооружений, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной заказчиком.
4. От оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с заказчиком или официального вызова суда.
5. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщиках не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
6. Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.
7. Ни заказчик, ни оценщики не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.
8. Все оценки выполненные при условии окончания строительства, реконструкции или ремонта, действительны только в случае успешного завершения подобных работ.
9. Мнение оценщиков относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.
10. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.
2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Законодательная разрешённость:
рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость:
рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
Финансовая осуществимость:
рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
Максимальная эффективность:
рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
2.3 Общие положения об оценке рыночной стоимости
1. Понятие «рыночная стоимость», используемое в настоящем отчете определяется следующим образом: расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки и в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга: при этом полагается, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения[1]
.
2. Кроме того, эксперты руководствовались также категорией «рыночная стоимость при существующем использовании».
à рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая складывается при продаже объекта собственности на свободном рынке при соблюдении всех необходимых для продажи условий;
à сделка купли-продажи не является вынужденной ни для одной из сторон, принимающей в ней участие;
à стандартная мотивация продавца и покупателя;
à обе стороны сделки хорошо проинформированы, либо проконсультированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов;
à для совершения сделки выбрано оптимальное время;
à оплата производится по безналичному расчету путем выработки обычных для подобных сделок финансовых договоренностей;
цена сделки не является следствием специального кредитования или уступке при продаже ни одной из сторон, участвующих в сделке.
2.4 Оценка прав собственности
Оценке подлежит право частной собственности на вышеуказанное нежилое административно-производственное помещение.
Полное право собственности, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно сведениям, предоставленным Заказчиком, помещение находится в частной собственности.
2.5 Общие понятия применяемых методов
Всего известно три основных метода оценки недвижимости:
Затратный метод
Предпосылка данного метода заключается в том, что стоимость любого имущества зависит от затрат на воспроизводство аналогичного имущества.
Согласно затратному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется, как сумма восстановительной стоимости улучшений за вычетом накопленного износа и предварительно оцененной стоимости участка земли.
Под улучшениями понимаются здания и сооружения, имеющиеся на участке, а также подведенные к нему инженерные сети.
Под восстановительной стоимостью понимаются затраты по воссозданию улучшений в первоначальном виде, включая в них прибыль строительной организации и инвестора.
Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом недвижимости на момент оценки в процентном выражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.
Сравнение продаж
Данный метод основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от цен, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожее имущество.
Согласно методу сравнения продаж, стоимость объекта недвижимости определяется ценами недавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим цен поправок, компенсирующих отличия между оцениваемой и сравнимой недвижимостью.
Доходный метод
Данный метод основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.
Доходный метод включает в себя два основных приема. Согласно первому, стоимость недвижимости рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от ее эксплуатации, с помощью специальных коэффициентов, отражающих сложившуюся на рынке взаимосвязь между имущественными стоимостями и уровнем доходов. В соответствие со вторым, делается прогноз относительно эксплуатационного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем рассчитываются и суммируются текущие стоимости всех будущих доходов, с использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.
2.6 Процедура оценки
Процедура оценки включает в себя следующие шаги:
à осмотр объектов;
à интервью с собственниками;
à исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в рассматриваемом и других схожих по условиям регионах;
à сравнительный анализ аналогов;
à работа эксперта-проектировщика по определению восстановительной стоимости объектов;
à использование прочих методов оценки для определения рыночной стоимости объектов.
Каждый из этих методов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объектов собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.
3. Описание объекта оценки
3.1 Анализ местоположения объекта оценки
Территория местоположения и окружения Объекта исследования – одна из хорошо сохранившихся исторических частей города; относится к ядру городского центра, входит в состав объединенной охранной зоны Санкт-Петербурга.
Местоположение Объекта исследования характеризуется относительно хорошей транспортной доступностью наземным транспортом. Улицы, непосредственно формирующие данный район, не очень загружены транзитным транспортом по сравнению с другими улицами центральной части города.
Несмотря на общий градоэкологический вывод относительно данной территории как о неблагоприятном районе, местоположение Объекта исследования относится все-таки к наиболее чистой его части (для центральной части такого крупного города как Санкт-Петербург). Район местоположения Объекта исследования характеризуется противоречивым уровнем комфортности (качества) существующего жилищного фонда. Он весьма высокий в новом / реконструированном фонде и, напротив, довольно низкий – в домах без реконструкции. Здесь одна из самых высоких в городе концентраций коммунальных квартир, что в значительной мере определяет и низкий уровень благоустройства дворов, и неудовлетворительное состояние фасадов зданий.
В связи с отсутствием свободных «пятен» здесь весьма не активно ведется новое строительство жилья повышенной комфортности, спрос на которое в этой части города стабильно высок; реконструкция старого фонда сдерживается проблемой расселения коммунальных квартир.
Перспективы развития и повышения градостроительной ценности территории местоположения Объекта связаны с комплексным развитием территорий и отдельных объектов, используемых в настоящее время не лучшим образом с точки зрения их уникального местоположения в центре такого мегаполиса как Санкт-Петербург.
С учетом сказанного данная территория – самая интересная и перспективная в городе для развития культурно-просветительских функций. Одновременно она весьма привлекательна для развития качественной жилой, а из коммерческих функций – торговой, офисной и гостиничной функций.
3.2 Техническая характеристика объекта
Документы, устанавливающие качественные и количественные характеристики объекта оценки: технический паспорт на нежилое строение, выданное городским управлением инвентаризации недвижимости Фрунзенского района г. Санкт-Петербург, по состоянию на 10.11.2009 г. серия №3511/30 (табл. 1).
Нежилое административно-производственное двухэтажное помещение.
Площадь – 2987 м2
Объём помещения равен 29 272 м3
Год ввода – 1983 г.
Таблица 1.1 – Техническая характеристика объекта
| Наименование конструктивных элементов | Описание конструктивных элементов | Износ по сроку службы | Обнаруженные повреждения |
| Фундамент | Сборные ж/бетонный | 20,8 | Трещины, выбоины |
| Каркас и перекрытия | Железобетон | 20,8 | Трещины |
| Стены и перегородки | Кирпичные | 20,8 | Частично разрушены, трещины |
| Кровля | Двускатная металлическая | 10 | Сколы |
| Полы | ковровое, плитка, бетон | 6,67 | Частично истёрты |
| Проемы дверные | ПВХ, деревянные | 6,67 | Частично разрушены |
| Проемы оконные | ПВХ, Двойные деревянные | 6,67 | Трещины |
| Отделочные работы | Гипсокартон, обои, плитка, камень, окраска, подвесной потолок | 33,33 | Царапины, сколы |
| Внутренние сантех. и электротех. устройства | Горячее водоснабж. – металлические трубы, электроосвещение – срытая проводка, канализация – чугунные трубы, вентиляция – приточно-вытяжная. | 6,67 | Частичные повреждения |
| Прочее | Бетонные крыльца | 6,67 | Небольшие трещины |
4. Затратный подход
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения
, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период и без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта (стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение) за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.
4.1 Определение восстановительной стоимости строительства
Восстановительная стоимость – определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его новом состоянии с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.
Восстановительная стоимость определяется методом сравнительной единицы. В качестве базового источника использованы сборники УПВС.
УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости – составлены в нормах, ценах и тарифах, введенных в строительстве с 1.01.1969 г., и учитывают полную восстановительную стоимость зданий и сооружений, в том числе:
- накладные расходы и плановые накопления;
- затраты, связанные с производством работ в зимнее время;
- прочие внеобъемные затраты, за вычетом возвратных сумм, как-то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывоз мусора, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные работы и др.
Для II климатического района, в котором расположен г. Санкт-Петербург, восстановительная стоимость объекта рассчитывается по формуле:
ВС
= УС(69)
х
V
х И(84)
х И(09)
х Кпп
,
где
УС(69
)
– укрупненный показатель восстановительной стоимости 1 м3
в ценах 1969 г. (26,9 руб./кв. м);
V
–
строительный объем здания, м3
(в ряде случаев общая площадь либо протяженность объекта);
И(84)
– индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г., введен Постановлением Госстроя СССР №94 от 11 мая 1993 г. к = 1,18;
И(09)
– индекс перехода от цен 1984 г. к ценам на 2010 г., определен по сборнику КО-Инвест «Индексы цен в строительстве» выпуск №50, к = 46,7;
Районный коэффициент = 1,01
Кпп
–
коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя – представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам к = 22%.
Объём помещения равен 29 272 м3
ВС = 26,9*29 272*1,18*46,7*1,22*1,18 = 62 466 245,3
Восстановительная стоимость с учетом НДС = 62 466 245,3
Процент износа по объекту принимался с использованием Сборника №28 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых и общественных зданий», таблица 88А, ВСН 52–86 «Правила оценки физического износа административных зданий».
Данные коэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены на материалы, изделия и конструкции, увеличение стоимости энергоресурсов, налог на добавленную стоимость, изменение массы накладных расходов. Расчет стоимости ведется без учета стоимости установленного в помещении оборудования.
Вывод: восстановительная стоимость нежилого административно-производственного комплекса, с учётом НДС равна 62 466 245,3 руб.
4.2 Определение износа недвижимости
Расчет износа
При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).
Физический износ
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ это есть износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно.
Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструктивных элементов: долгоживущих и короткоживущих
.
К долгоживущим
элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания: фундаменты, каркас, наружные стены
, железобетонные перекрытия, металлоконструкции
. Нормативный срок их эксплуатациисовпадает со сроком эксплуатации здания в целом, устанавливаемым, исходя из группы капитальности в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий).
Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим элементам
, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно
заменяться.
Процент износа начислялся отдельно по каждому конструктивному элементу пропорционально фактическому и нормативному сроку службы отдельных конструктивных элементов.
В денежном выражении физический износ рассчитывался в процентном отношении от восстановительной стоимости с неотделимыми улучшениями.
Общий процент физического износа по объекту оценки после проведенного ремонта составляет 14%. Стоимостная величина физического износа объекта оценки рассчитывалась от восстановительной стоимости с учетом неотделимых улучшений.
Функциональный износ
Функциональный износ (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в излишке пр
К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.
К неустранимому функциональному износу также относится уменьшение стоимости, связанное с избытком или недостатком качественных характеристик здания. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженную на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.
Экономический (внешний) износ
Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как: общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.
Основными факторами экономического (внешнего) износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности и штрафы за загрязнение окружающей среды.
Вывод: рыночная стоимость, выполненная затратным методом, с учётом накопленного износа на дату оценки составляет 51 668 330,14 руб.
5.
Подход с точки зрения дохода
оценка объект рыночный стоимость
Рассматриваемый метод делает упор на мотивацию получения дохода и на то, как можно анализировать доход, генерируемый недвижимым имуществом, с целью использования его в качестве показателя стоимости недвижимости.
Доходы (прибыли), создаваемые недвижимым имуществом, могут поступать к владельцу в виде:
·текущих денежных поступлений;
·будущих доходов от арендной платы;
·доходов от прироста капитала, реализуемых при продаже недвижимости в будущем.
Настоящий подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Расчет всех будущих доходов может быть осуществлен посредствам метода прямой капитализации или в результате анализа дисконтированного потока наличности. Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильными суммами расходов и доходов. Для упрощения расчетов принято постоянство потока наличности в ближайший за датой оценки период, опущено влияние изменения цен, инфляции национальной валюты и т.п.
Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую общую стоимость. Базовой для этого подхода является формула:
Доход / Ставку капитализации = Стоимость
По нашему мнению оцениваемый объект может обеспечить стабильный доход и в связи с этим, его рыночная стоимость может быть определена методом прямой капитализации дохода.
Определяем ставку капитализации дохода для оцениваемого объекта в условиях недостаточно стабильной экономической ситуации в торговле недвижимостью, составляем ставку капитализации методом кумулятивного построения из следующих компонентов:
1.
2. Безрисковая ставка (Rf) – 5%–принимается по ставке Сбербанка РФ по валютным депозитным кладам.
3. Поправка на дополнительный риск (R1) – 4%–все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют высокую степень риска. Чем выше риск, тем больше величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвест – проекту.
4. Поправка наликвидность (R2) – 2,5% показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги.
R2 = Rf / 12 * n * Σ [1 – (Di / обычный доход объекта)],
Где,Rf – безрисковая ставка;
n – типичный срок экспозиции;
Di – доход в i месяц экспозиции
5. Поправка на инвестиционный менеджмент (R3) – 4,5%–чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.
6. Ставка возврата капитала – (R4) – 5%, основывается на временном интервале, в течении которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала вложенного в недвижимость.
Принимаем общую ставку капитализации (К) равной 21%. Для расчетов принимает общую площадь объекта.
Для расчета размера арендной платы Оценщиком принято решение о расчёте годовой арендной платы, основываясь на данных рынка г. Санкт-Петербурга, где размер арендной платы за месяц подобных помещений составляет 1000–1300 руб. кв. м. Возьмём минимальную стоимость – 1000 руб. за кв. м. в месяц.
Потенциальный валовый доход – суммарная арендная плата, которая возможно была бы получена, если бы объект оценки был сдан полностью в аренду и все помещения были бы сданы в аренду.
Годовая арендная плата равна
АП = Sx В х 12 х К,
где АП – арендная плата, (руб./год);
S – площадь арендуемого помещения, (кв. м.);
В-базовая ставка арендной платы, (руб./кв. м);
К – корректировочный коэффициент, учитывающий недозагрузку помещений
Действительный валовый доход = 30467400 руб.
нализ расходов
Расходы владельцев здания складываются из текущих расходов, связанных с его эксплуатацией и расчёт ЧОД представлены в таблице
| Таблица 4 – Анализ расходов | ||
| Наименование расходов | % | Показатели, руб. |
| Налог на имущество | 2,2 | 670282,8 |
| Коммунальные платежи | 20 | 6093480 |
| Административные расходы | 2,3 | 700750,2 |
| Транспортные расходы | 1,2 | 365608,8 |
| Прочие | 1 | 304674 |
| Итого операционные расходы | 26,7 | 8134796 |
| Налог на прибыль | 24 | 7312176 |
| ЧОД | 30467400–8134796–7312176 = 15020428 | |
Стоимость объектов определяется по формуле:
Ск = ЧОД/К,
где Ск – стоимость объекта, руб.;
ЧОД – чистый операционный доход в год, руб.;
К – ставка капитализации прибыли.
Ск = 15020428/0,21 = 71 525 847,62
| Таблица 5 – Расчёт стоимости доходным методом | ||||
| Наименование | Действительная прибыль, руб. | Операционные расходы + налог на прибыль | Чистый операционный доход, руб. | Стоимость доходным методом, руб. |
| Административное помещение | 30467400 | 15446972 |
15020428 | 71525847,62
|
Вывод: рыночная стоимость объектов оценки, выполненная доходным методом, на
29 июня 2010
составляет 71 525 847,62 руб.
7.
Сравнительный подход
В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты – аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия включает следующие этапы:
1. Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
2. Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).
3. Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).
4. Корректировка листинговых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.
5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.
Подбор аналогов
При выборе аналогов необходимо учитывать сопоставимость объектов. Сопоставимыми следует считать объекты с одинаковым наилучшим использованием.
Источниками информации о листингах являлись банки данных риэлтерских фирм (Агентство недвижимости ЗАО «Профессионал») и средства массовой информации (журнал «Мой Дом»).
| Местоположение
|
Стоимость, руб.
|
Площадь участка, м2. Право на землю
|
Площадь помещений, м2
|
Условия продаж
|
| Объект оценки: Санкт-Петербург, ул Белы Куна | 11 353 собственность |
2987 | Рыночные |
|
| Аналог 1: Санкт-Петербург, ул. | 69 800 000 | 11 142 аренда | 2 681 | Рыночные |
| Аналог 2: Санкт-Петербург, ул. | 75 000 000 | 16 000 собственность | 3 400 | Рыночные |
| Аналог 3: Санкт-Петербург, ул. | 88 000 000 | 75 000 собственность | 5 760 | Рыночные |
| Аналог 4: Санкт-Петербург, ул. | 79 000 000 | 55 000 аренда | 4 000 | Рыночные |
В данном отчете оценщиком были выбраны в качестве аналогов 4 здания, расположенные по ул. Белы Куна, выставленные на продажу в апреле-июне 2010 г.
| Объект оценки
|
Аналог 1
|
Аналог 2
|
Аналог 3
|
Аналог 4
|
|
| Стоимость имущественного комплекса, тыс. руб.
|
69800000,00 | 75000000,00 | 88000000,00 | 79000000,00 | |
| Обстоятельства совершения сделки | открытый рынок | открытый рынок | открытый рынок | открытый рынок | открытый рынок |
| Условия финансирования | единовременный платеж | единовременный платеж | единовременный платеж | единовременный платеж | единовременный платеж |
| Поправка на обстоятельства совершения сделки и условия финансирования, % | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная стоимость, тыс. руб.
|
69 800 000 | 75 000 000 | 88000000,00 | 79000000,00 | |
| Продажа или предложение | - | предложение | предложение | предложение | предложение |
| Поправка на уторгование, % | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная стоимость, тыс. руб.
|
69 800 000 | 75 000 000 | 88000000,00 | 79000000,00 | |
| Дата продажи (дата оценки) | (10.06.2010 г.) | Июнь 2010 г. | Июнь 2010 г. | Июнь 2010 г. | Июнь 2010 г. |
| Поправка на дату продажи, % | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная стоимость, тыс. руб.
|
69800000,00 | 75000000,00 | 88000000,00 | 79000000,00 | |
| Право на здания | собственность | собственность | аренда | аренда | собственность |
| Поправка на юридические права, % | 6% | 0% | 0% | 6% | |
| Скорректированная стоимость, тыс. руб.
|
73 988 000 | 75 000 000 | 88 000 000 | 83 740 000 | |
| Общая площадь зданий, кв. м.
|
2987
|
2 680
|
3 400
|
5 760
|
4000 |
| Поправка на масштаб зданий, % | -10% | 0% | 15% | 0% | |
| Продолжение таблицы 7 – Сравнение аналогов | |||||
| Скорректированная удельная стоимость имущественного комплекса, руб./кв. м
|
66 589 200 | 75 000 000 | 101 200 000 | 83 740 000 | |
| Транспортная доступность
|
авто. | авто., ж/д станция г. Сокол | авто., ж/д станция г. Лоста | авто., ж/д ветка | авто., ж/д ветка |
| Поправка на транспортную доступность, % | -2% | -2% | -12% | -2% | |
| Скорректированная стоимость, тыс. руб.
|
65 257 416 | 73 500 000 | 89 056 000 | 82 065 200 | |
| Наличие коммуникаций
|
электро-, водо-, теплоснабжение, канализация | электро-, водо-, теплоснабжение, канализация | электро-, водо, теплоснабжение, канализация | электро-, водо, теплоснабжение, канализация | электро-, водо, теплоснабжение, канализация |
| Поправка на наличие коммуникаций, % | 0% | 0% | 0% | 0% | 0,00% |
| Скорректированная стоимость, тыс. руб.
|
65 257 416 | 73 500 000 | 89 056 000 | 82 065 200 | |
| Цена за кв. м.
|
20486,21 | 24 350 | 21617,65 | 15461,11 | 20516,3 |
Рассчитаем рыночную стоимость здания, для этого умножим площадь здания на среднюю цену квадратного метра аналогичной площади:
2987*20486,21 = 61192309,27 руб.
Рыночная стоимость, рассчитанная методом сравнения продаж на дату оценки составляет
61192 309,27 руб.
В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены следующие поправки:
1. Поправка на обстоятельства совершения сделки и условия финансирования.
В качестве аналогов выбраны объекты, выставленные на продажу на открытом рынке, условия финансирования сделки – единовременный платеж. Поправка не требуется.
2. Поправка на уторговывания.
Все аналоги на дату оценки еще выставляются на продажу, то есть при сравнении использована цена предложения. Поправка не требуется.
3. Поправка на дату продажи.
Введением данной поправки регулируется различие в уровне цен в различные временные периоды. В данном случае для сравнения использованы объекты, выставлявшиеся на продажу в июне 2010 года. Дата оценки – 10 июня 2010 года. Поправка на дату продажи не требуется.
4. Поправка на юридические права
.
Оценка объекта проводится в предположении, что оцениваемый земельный участок находится в собственности. Следовательно, в цены аналогов, земельные участки которых находятся в аренде необходимо внести поправку на отличие в юридическом статусе. По мнению Оценщика, основанному на анализе рыночной ситуации, земельные участки в собственности продаются на 30% дороже, нежели участки в аренде (коммерческая привлекательность земельных участков в собственности выше, чем участков на правах аренды на 49 лет не более чем на 10%). В данном случае, когда базой сравнения является не стоимость земельного участка, а стоимость всего имущественного комплекса в целом, величина данной поправки должна быть уменьшена пропорционально влиянию стоимости участка на стоимость имущественного комплекса. Поправка на юридические права определена экспертно, поскольку для аналитического расчета поправки недостаточно статистической информации о рыночных сделках с аналогичными объектами недвижимости.
5. Поправка на масштаб зданий.
Предварительно, перед введением данной поправки, рассчитываются удельные стоимости имущественных комплексов аналогов в пересчете на общую площадь входящих в их состав зданий и сооружений. Удельные стоимости имущественных комплексов и будут являться базой для введения поправки на масштаб зданий и ряда последующих поправок.
Поправка на масштаб учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв. м.) с увеличением площади зданий в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше). В результате анализа информации о ценах и количестве сделок, совершенных с крупными и мелкими объектами на рассматриваемом сегменте рынка, мы определили характерную величину поправки на масштаб для каждой из сравниваемых производственных баз.
6. Поправка на транспортную доступность.
Основное различие в транспортной доступности сравниваемых объектов связано с близостью железной дороги и железнодорожной станции, либо наличием железнодорожной ветки непосредственно на участке. Доступность альтернативного автомобильному транспорта оказывает существенное влияние на стоимость производственного объекта, поэтому и поправки, введенные в цены аналогов достаточно велики.
7. Поправка на наличие коммуникаций.
Все сравниваемые объекты имеют полный комплекс доступных коммуникаций (электро-, водо-, теплоснабжение и канализация). Поправка не требуется.
Выявленные отличия сравниваемых объектов оценки, требующие введения корректировок:
· Цена предложения к реальной рыночной цене;
· объем передаваемых прав на здание и земельный участок;
· площадь земельного участка;
· местоположение;
· завершенность объекта;
· площадь дома.
7. Согласование результатов расчёта рыночной стоимости
В результате производства расчетов по оценке недвижимости по затратному, сравнительному и доходному методам получены следующие результаты стоимостей недвижимости в рублях
| Вид подхода | Стоимость, руб. |
| Затратный подход | 51 668 330,14 |
| Доходный подход | 71 525 847,62 |
| Сравнительный подход | 61 192 309,27 |
Затратный метод дал пониженное значение рыночной стоимости, из-за того что затратный подход недостаточно учитывает местоположение объекта оценки на территории населенного пункта.
Доходный подход и метод сравнения продаж показали повышенные в сравнении с затратным подходом результаты. Эти подходы в наибольшей степени отражают типичную мотивацию инвестора, сопоставляющего размер своих затрат на приобретение объекта и размер будущих доходов, которые определяются размерами арендной платы – основы будущих доходов от приобретенной недвижимости. При этом метод сравнимых продаж показал повышенный результат в сравнении с доходным подходом. Это объясняется повышенным интересом на рынке продаж в секторе «спрос». На фоне общей политической стабилизации участники рынка офисных помещений в последнее время предпочитают приобретать в собственность помещения для бизнеса, чем платить на сторону средства, которые можно вложить в недвижимость и увеличить свои активы.
В то же время затратный метод отражает другой аспект рынка – стоимость строительных услуг на рынке недвижимости недвижимости. Они обеспечивают потенциального инвестора вариантами инвестиционного поведения: строить ли объект собственными силами и на собственные или заемные средства, взяв на себя все возникающие при этом риски, либо привлечь застройщика (девелопера), переложив на него часть рисков, либо купить готовый объект, экспонирующийся на рынке недвижимости.
Выбор определяется наличием запаса времени у инвестора и наличия свободных денежных ресурсов – собственных или заемных. Полученные с помощью этих методов размеры стоимости влияют на выбор окончательной величины рыночной стоимости.
По мнению Оценщиков, итоговая величина рыночной стоимости в большей степени зависит от рыночных условий – сложившихся цен на недвижимость и уровень арендных ставок. В то же время оценщики полагают, что в настоящее время продавцы недвижимости предъявляют повышенные претензии к рыночным ценам, завышая стоимость своего недвижимого имущества не считаясь со стоимостью строительства и уменьшением в данный период уровня арендных ставок.
Риэлтеры отмечают с связи с этим уменьшение количества сделок по продажам недвижимости.
В то же время и затраты на строительство влияют на окончательный размер рыночной стоимости недвижимости, поскольку рынок (особенно развитый) не допускает больших разрывов между валовым доходом в строительном бизнесе и затратами строительного производства. Возникающая в таких случаях сверхприбль ведет к усилению конкуренции на рынке строительных услуг. Тот час на рынок устремляются новые подрядчики и застройщики, что ведет к уменьшению цен предложений на строительные услуги.
На основании изложенного рыночному методу (методу сравнения) и доходному подходу оценщики придают больший вес в сравнении с затратным подходом. Затратный подход также оказывает влияние на окончательный рыночной стоимости, поскольку часто определяет выбор инвестиционного поведения потенциального инвестора. Оценщики полагают, что затратному подходу следует придать меньший вес.
При выборе окончательного значения рыночной стоимости оцениваемого имущества для каждого значения стоимости, определенной различными подходами принимается весовой коэффициент:
· для доходного подхода – 0,4,
· для сравнительного подхода – 0,4,
· для затратного метода – 0,2.
Таким образом, окончательное значение рыночной стоимости объекта оценки составляет:
71525847,62* 0,4+61192309,27* 0,4+ 51668330,14* 0,2 = 63 420 928,78 руб.
или с округлением
63 420 930
(Шестьдесят три миллиона четыреста двадцать тысяч девятьсот тридцать рублей).
Библиографический список
1. Оценка объектов недвижимости. Учебное пособие. М., ИНФРА-М., 1997 г.
2. Черняк А.В. «Оценка городской недвижимости», М., 1996 г.
3. Д. Фридман и др.» Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М., ДЕЛО, 1997 г.
4. R.S. Means, Ко-Инвест. «Современные инженерные системы зданий»..М., 1997 г.
5. Оценка бизнеса. М., Финансы и статистика, 1998 г.
В.А. Прорвич «Основы экономической оценки городских земель», М.: изд. «Дело», 1998 г., издание Академии оценки
6. «Стандарты профессиональной деятельности в области оценки имущества» Российского общества оценщиков.
7. Харрисон Г.С. «Оценка недвижимости», учебное пособие, М., издание Российского общества оценщиков,
8. Конституция РФ.
9. Гражданский кодекс РФ.
10.«Стандарты профессиональной деятельности в области оценки имущества» Российского общества оценщиков.
11. Международные стандарты оценки МСО 1–4, разработанные The International Assets Valuation Standards Committee (TIAVSC) – Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества (МКСОИ).
12. Учебное пособие «Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты» Под ред. В.В. Григорьева. Москва ИНФРВ-М 1997 г.
13. Учебное пособие. Экономика недвижимости. Российская экономическая академия им. Г.В. Плеханова, Москва, 1999 год.
14. С.П. Коростелев. Основы теории и практики. «Оценки недвижимости». Москва. РДЛ.1998.
[1]
Международный Стандарт Оценки I. Рыночная стоимость как база оценки. Международный комитет по Стандартам Оценки имущества. Российское Общество Оценщиков, Москва, 1995