Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры

Введение

Недвижимость является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, экологической и других сферах. Адекватная оценка рыночной стоимости недвижимости представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки недвижимости испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления недвижимым имуществом, так и физические и юридические лица для более эффективного использования собственности.

По мере развития рыночных отношений в современной России недвижимость постепенно становится важнейшим товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар недвижимость должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок недвижимости с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма рыночных отношений.

В ходе курсовой работы производится оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: РФ, Брянская обл., г.Брянск,

Бежицкий район, ул. Бр. Пролетарской Дивизии, д.38,кв.5

Производится описание методики оценки, порядок составления и оформления отчета, методов расчета, обоснование основных положений и допущений, применяемых в ходе оценки объекта недвижимости.

1.
Основные факты и выводы

1.1 Общая информация об объекте оценки и результаты оценки

1.1.1	Общая информация, идентифицирующая объект оценки	Однокомнатная квартира №38, расположенная в пятиэтажном доме по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул.Бр. Пролетарской Дивизии,д.38,кв.5
1.1.2	Результаты оценки, полученные при применении сравнительного подхода к оценке	1160595
1.1.3	Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки	1160595( один миллион сто шестьдесят тысяч пятьсот девяносто пять) рублей

1.2 Сертификат оценки качества

Данный отчет оформлен в соответствии с имеющимися на момент оценки знаниями, опытом и имеющимися данными:

1. Все факты, изложенные в настоящем отчете, нами проверены, верны и соответствуют действительности.

2. Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми предположениями и существующими ограничительными условиями и допущениями, являющихся частью настоящего отчета, и представляют собой наши личные беспристрастные профессиональные формулировки.

3. В отношении недвижимости, являющейся предметом настоящего отчета, оценщики не имеют никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также не состоят в родстве, не имеют никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего отчета владельцами оцененной нами недвижимости или намеревающихся совершить с ней сделку.

4. Оплата услуг оценщиков не связана с обусловленной или заранее установленной стоимостью недвижимости или с деятельностью по оценке недвижимости, благоприятствующей интересам клиента, с суммой стоимости оцененной недвижимости, с достижением оговоренных или с возникновением последующих событий и совершением сделки с недвижимостью.

5. Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности» №135 - ФЗ от 29 июля 1998 г (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 г. № 178 - ФЗ, от 21.03.2002 г. № 31 - ФЗ, от 14.11.2002 г. № 143 - ФЗ, от 10.01.2003 №15 - ФЗ, от 27.02.2003 № 29 - ФЗ, от 22.08.2004 № 122-

- ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ, от 05.02.2007 № 13-ФЗ,от 13.07.2007 N 129-ФЗ, от 24.07.2007 N 220-ФЗ), Федеральными стандартами оценки №1-3, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности: Федеральным стандартом «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 256, Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 254 и Федеральным стандартом «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 255.

6. Оценщики имеют необходимое для проведения данной оценки образование и достаточный опыт.

7. Оценщики произвели наружный и внутренний осмотр оцениваемого имущества, и полностью полагаются на информацию, полученную от заказчика.

8. В процессе анализа данных, ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь существенной помощи оценщикам, подписавшим настоящий отчет.

2. Задание на оценку

Объект оценки	Однокомнатная квартира общей площадью 32,6 кв. м
Адрес:	Брянская обл. г.Брянск, Бежицкий район, ул.Б.Пролетарской Дивизии,д.38,кв.5
Текущее функциональное использование	В соответствии с разрешенным использованием
Собственник объекта:	Авдеев Алексей Викторович, паспорт 15 02 595 710, выдан 18.01.1996 ОВД Рогнединкого района, Брянской обл
Оцениваемые права:	Право собственности
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости объекта оценки
Назначение оценки:	Определение цены купли-продажи квартиры
Дата оценки:	23 декабря 20010года
Дата осмотра:	23 декабря 20010 года
Дата составления отчета:	25 декабря 20010 года
Основание для проведения оценки	Договор на оценку
Заказчик:	Авдеев Алексей Викторович
Адрес заказчика:	г.Брянск, Бежицкий р-н, ул. Бр. Пролетарской Дивизии, д.38, кв.5
Реквизит заказчика:	РФ, паспорт 15 02 595710, выдан 18.01.1996 ОВД Рогнединкого района, Брянской обл.
Оценщик:	Авдеева Юлия Владимировна
Адрес:	г.Брянск, Советский район, ул. Красноармейская, д.138
Реквизиты:	ИНН 314802606185, Р/С 4160485012364 1094013 в Брянском филиале Сбербанка России ИНН 7033901781/200452030, К/С 30031655700000774531, БИК 044663977.

3. Сведения о заказчике и оценщике

Сведения о заказчике
1.3.1	Заказчик оценки	Богинский Петр Александрович
1.3.2	Паспортные данные заказчика	Паспорт 15 01 635297 выдан 18.01.2003г. ОВД Рогнединского района г.Брянской обл.
Сведения об оценщике
1.3.3	Организация	ООО «Агентство недвижимости ГИП»
1.3.4	Местонахождение организации	241050, гор. Брянск, проспект Ленина, 1-41
1.3.5	Реквизиты организации	241050, гор. Брянск, проспект Ленина, 1-41 БРЯНСКИЙ ФИЛИАЛ ИНН/КПП 7701018922/325003001 ОКПО 95272422 ОГРН 1027739346502 .
1.3.6	Сведения об оценщике, работающего на основании трудового договора	Ивакина Виктория Игоревна Член саморегулируемой организации оценщиков ООО «Российское общество оценщиков» согласно Свидетельства №0001169
1.3.7	Нормативные документы и стандарты оценки	Федеральный закон «Об оценочной деятельности» №25 - ФЗ от 29 июля 1998г. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007г. №256 Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007г. №255 Федеральный стандарт оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007г. №254

4. Допущения и ограничительные условия

При проведении оценки Оценщиком были сделаны допущения:

1. Оценщик в своих действиях выступал как независимый исполнитель. Оценщик исходили из того, что представленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки.

2. Выводы о правах собственности на объект оценки сделаны на основании анализа представленных правоустанавливающих документов.

3. Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме указанных в правоустанавливающих документах. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в отчете.

4. При оценке выводы делались на основании того допущения, что владелец управляет объектом, из ходя из своих наилучших интересов.

5. В отчете использовались достоверные источники информации, тем не менее, Оценщик не может гарантировать абсолютную точность полученной информации.

6. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов, либо в случае их последующего обнаружения.

7. Специальная инженерная экспертиза объекта не проводилась. При подготовке отчета предполагалось, что все строительно-монтажные и отделочные работы на объекте выполнены в соответствии с проектными решениями.

Отчет об оценке составлен в соответствии со следующими ограничительными условиями:

1. Настоящий отчёт достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях.

2. Проведенный Оценщиком анализ и данные Оценщиком заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения.

3. При оценке Оценщик исходил из предположения, что объект не имеет обременении.

4. Оценщик не несёт ответственности за юридическое описание оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговорённых в отчёте.

5. Ни полностью, ни частично настоящий Отчет об оценке и никакая ссылка на него не может быть включена в какой-либо публикуемый документ, циркуляр

или заявление и никаким образом не публикуется без письменного одобрения Оценщиком формы и контекста, в котором они могут появиться.

6. Оценщик не несет ответственности за скрытые дефекты имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как при обычном визуальном осмотре или путем изучения предоставленной документации.

7. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в отчёте, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

8. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчёт (любую его часть, данные, содержащиеся в Отчете) иначе, чем это предусмотрено договором о выполнении работ.

9. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведённой оценки, иначе как по официальному вызову суда.

10. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

11. Оценщик не проводил исследований Объекта оценки на предмет присутствия или иного влияния токсических или опасных веществ и поэтому не может высказать утверждения относительно потенциального воздействия на оценку. Поэтому для цели настоящей оценки Оценщик принял допущение, что никаких токсических, опасных или вредоносных веществ не присутствует внутри Объекта оценки. Любое последующее выявление таких веществ может оказывать значительное влияние на рыночную стоимость Объекта оценки.

12. Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчёте.

5. Применяемые стандарты оценочной деятельности

В настоящем отчете при проведении оценки применялись следующие стандарты оценки:

- федеральный стандарт оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 256.

- федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 255.

- федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 254.

- свод Стандартов оценки (ССО 2005) Российского общества оценщиков (РОО) - в части не противоречащим Федеральным стандартам оценочной деятельности (ФСО №1-3).

- стандарты и правила оценочной деятельности, правила деловой и профессиональной этики, разработанные СРО, членом которой является оценщик.

6. Оцениваемы права и вид определяемой стоимости объекта оценки

6.1 Оцениваемые права

Целью оценки является определение рыночной стоимости
права собственности
на объект недвижимости. При оценке исходим из того, что субъект права собственности на квартиру обладает полными правами собственности. Под «правом собственности» понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, пользования и распоряжения при установленных законодательством ограничениях. Данное право закреплено в Конституции РФ (ч. 2 ст. 36) и в ГК РФ (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

6.2 Вид определяемой стоимости объекта оценки, обоснование его использования

В процессе оценки определяется рыночная стоимость квартиры. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку. (Федеральный закон от 29.08.98г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

7.
Описание объекта недвижимости

7.1
Общие сведения об объекте

Объект оценки - однокомнатная квартира №5, расположенная на втором этаже пятиэтажного жилого дома №10, расположенного по адресу г. Брянск, Бежицкий район, ул. Бр. Пролетарской Дивизии

Описание объекта оценки составлено на основании визуального осмотра, проведенных замеров (по внутреннему обмеру), а также технической документации (техническому паспорту, составленного Брянским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Брянской области), предоставленной заказчиком.

7.2 Характеристика местоположения объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Область, район	Брянская область, г. Брянск, Бежицкий район
Местоположение в районе	Район ТРЦ БУМ, Бежицкий рынок
Преобладающая застройка в районе месторасположения	Многоэтажные жилые дома
Транспортная доступность	Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта составляет приблизительно 50м.
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Удовлетворительная
Объекты социальной инфраструктуры района	Сеть магазинов промышленных и продуктовых товаров, аптека, рынок,( ОАО БМЗ, ОАО БСЗ, БЗСК),
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Удовлетворительная
Объекты промышленной инфраструктуры района	Не обнаружены
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)	Удовлетворительная

7.3 Общая характеристика здания

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	Многоэтажный жилой дом
Год постройки	1973
Материал наружных стен	Ж/б панели
Материал перекрытий	Ж/б пустотные плиты
Состояние здания (субъективная оценка)	Удовлетворительное
Техническое обеспечение здания	Централизованное холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, центральная канализация, электроснабжение, газоснабжение, приточно-вытяжная вентиляция
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж	Нет
Количество этажей в здании	Пять
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Удовлетворительное
Дополнительная существенная информация	Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается

Характеристика объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения	второй
Площадь, кв.м. Общая/жилая	Общая площадь – 32,6 кв.м. Жилая площадь - 17,5 кв.м.
Количество комнат, кв.м.	№ п/п	Назначение площади	Площадь, кв.м.	Вид отделки
	1	Прихожая	4,9	Пол - линолеум Стены - обои Потолок - окраска меловая Входная дверь – металлическая глухая филенчатая Межкомнатные двери - деревянные щитовые глухие и филенчатые с остеклением
	2	Туалет	1,2	Пол – кафельная плитка Стены – кафельная плитка Потолок - окраска меловая
	3	Ванная	2,4	Пол - кафельная плитка Стены - кафельная плитка, меловая окраска Потолок - окраска масляная
	4	Кухня	5,3	Пол - линолеум Стены - обои, кафельная плитка, окраска меловая Потолок - окраска меловая Заполнение оконных проемов - деревянные двойные створные
	5	Жилая комната	17,0	Пол - ДВП окрашен Стены - обои Потолок - окраска меловая Заполнение оконных проемов - деревянные двойные створные
	6	Балкон	0,9	Застеклен
Высота потолков, м.	2,5 м.
Вид из окон	Дворовая часть
Слаботочное обеспечение	ТВ-антенна, радиоточка, интернет
Состояние объекта (субъективная оценка)	Удовлетворительное
Видимые дефекты внутренней отделки	Полы - истертость покрытия в ходовых местах Заполнение дверных и оконных проемов - потемнение окрасочного покрытия Отделка - обесцвечивание рисунка обоев, загрязнение обоев в отдельных местах, местами обрывы обоев Внутренние санитарно-технические, электрические устройства - водопровод - повреждение окраски трубопроводов в отдельных местах

8. Анализ рынка объекта оценки

8.1 Анализ среды местоположения объекта недвижимости

Адрес местоположения объекта оценки: РФ, Брянская область, г.Брянск, Бежицкий район, ул.Бр. Пролетарской Дивизии, д.38, кв. 5.

Город Брянск является административным центром Брянской области, которая расположена на территории Центрального региона страны. Город делится на 4 района: Советский, Бежицкий, Володарский, Фокинский.

Основные показатели района местоположения объекта оценки (Бежицкий район г.Брянска)

Показатели	Значение
Территория, кв.км	34,9
Население, тыс.чел. Все население: в том числе городское сельское	76,9 -
Плотность населения, чел. на кв.км	37,5
Административный центр	Брянск
Города	1
Поселки городского типа	-
Сельские администрации	-

Объект оценки расположен в Бежицком районе г. Брянска. Бежицкий район расположен на левом берегу Десны, к востоку от центральной части города.

Для этого района города характерна высокая концентрация промышленных предприятий. Здесь расположен промышленный завод БМЗ, ОАО «Ирмаш», ОАО «Лесхозмаш», ОАО «Термотрон-Завод», а также «Брянский завод металлоконструкций и технической оснастки» и др.

8.2 Общая характеристика рынка жилой недвижимости

Жилая недвижимость представляет собой наиболее массовую категорию объектов, в этой сфере происходит наибольшее количество сделок.

Начавшаяся в конце 80-х - начале 90-х годов приватизация явилась базой для формирования рынка жилья. По данным Госкомстата в области с начала приватизации и до 1 января 2001 года в личную собственность граждан передано 120,6 тыс. жилых помещений, общей площадью свыше 6000 тыс.кв. метров (66% от числа подлежащих приватизации). В результате влияния этих факторов кардинальным образом изменилась структура правообладания жилой недвижимости в Брянской области, и в настоящее время 82% жилищного фонда находится в частной собственности, в том числе 78,7% - в собственности граждан.

Существенное влияние на процесс формирования и функционирования рынка жилья в общем случае оказывают темпы роста ВВП; объем инвестиций в основной капитал; уровень инфляции и валютного курса; динамика цен на нефть; показатель финансового рынка (ставка банковского процента, доходность основных финансовых инструментов); уровень реальных денежных доходов; занятость населения.

Рынок жилой недвижимости в Брянской области условно можно разделить на следующие категории:

жилая недвижимость г. Брянска на первичном рынке;

жилая недвижимость г. Брянска на вторичном рынке.

В течение последних 15 лет в Брянске, практически во всех районах города преимущественно осуществлялась точечная застройка в тех местах, где можно было без высоких издержек подключиться к существующим инженерным сетям. Генеральный план развития города Брянска, где были ли бы обозначены приоритеты и функциональное зонирование территорий районов, в настоящий момент законодательно не утвержден.

Жилищное строительство в г. Брянске имеет локальных характер ввиду недостатка участков под строительство с развитой инженерной инфраструктурой и свободных от частной застройки. Точечный характер застройки обусловлен потребительскими предпочтениями незначительной частью платежеспособного населения. Ограниченный платежеспособный спрос (реальный спрос на квартиры предъявляют 8-10% населения города) обуславливает высокую ликвидность жилья в центре города, где уже мало подходящих свободных участков, и низкую привлекательность квартир для проживания на периферии города.

В последние пять лет жилищное строительство было локализовано в существующих микрорайонах:

В Бежицком районе - микрорайон Московский, ул. Литейная в микрорайоне Новый Городок, микрорайон Камвольный, ул. Медведева, ул. Комсомольская;

В Володарском районе - микрорайон Есенина, ул. Пушкина;

В Советском районе - микрорайон №4, микрорайон №5, ул. Брянского Фронта, Славянский микрорайон, ул. Фокина, ул. Бежицкая, ул. Дуки, ул. Горького, ул. Ромашина, ул. Рославльская, пл. Партизан, ул. Евдокимова-ул. Горбатова;

В Фокинском районе - вдоль Московского проспекта и на примыкающих к нему улицах: Западной, Чкалова, Кустова, а также в районе Мясокомбината.

Практически все эксперты строительного рынка отмечали следующее: районы, квартиры в которых пользовались повышенным спросом в 2006-2007 гг., и на которые ожидается спрос в первом полугодии 2008 гг., - это центр Советского и Бежицкого района, центр Фокинского района и Старый аэропорт.

Наибольший спрос наблюдается на квартиры, расположенные в Советском районе (39% от предъявленного спроса), этот район отмечается и самым высоким предложением квартир (65% -от общего объема предложения). 31% квартир, на которые предъявляется спрос, это квартиры, расположенные в Бежицком районе. Предложение по данному району, ввиду отсутствия строительных площадок, отстает от спроса, только около 20% квартир, предлагаемых на первичном рынке, располагаются в Бежицком районе. В Фокинском и Володарском районе отмечается превышение предложения над спросом. По Володарскому району соотношение предложения и спроса составляет соответственно около 6 % и 12%, по Фокинскому району - около 9% и 18%.

В Брянске и области преимущественно строят кирпичные дома. В последние несколько лет, в связи с ограниченным платежеспособным спросом и ростом цен на жилье строительные компании обратили внимание на менее дорогой и быстровозводимый панельный тип жилья (серия 90СБ).

В настоящее время активно развивается монолитно-каркасное строительство жилых домов, первые монолитно-каркасные дома в Брянске заложили в 2005 году, до этого монолитно-каркасное домостроение в городе не получало развития, поэтому в настоящее время лишь 3% предложения квартир приходится на монолитные дома. Примером монолитно-каркасного домостроения могут служить построенные и строящиеся дома в Фокинском районе города на пр-те Московском, в Бежицком районе города на ул. Медведева, в Советском районе города на ул. Крахмалева (территория старого аэропорта), на ул. Красноармейской.

Анализ ситуации на первичном рынке
жилой недвижимости показал, что основным товаром на нем были квартиры во вновь построенных и строящихся многоэтажных жилых домах точечной застройки. Строительство осуществлялось, в основном, в пределах центров городских районов в порядке уплотнения жилых кварталов, что было обусловлено развитой инженерной и социальной инфраструктурой в местах застройки, высокой ликвидностью такого жилья, а также социально-психологическим фактором спроса на жилье в «центре».

Потребительские характеристики предлагаемых на первичном рынке квартир не имели принципиальных различий. В основном предлагались квартиры улучшенной планировки в домах, выполненных по индивидуальным проектам, с одной или несколькими лоджиями и площадью кухни не менее 9 кв. м без отделки и сантехнического оборудования. Элитное жилье в классическом его понимании в городе не предлагается ввиду его отсутствия на рынке.

Цена предложения первичного жилья в городе определяется, главным образом, месторасположением и этажностью жилого дома, степенью готовности, порядком оплаты и количеством участников сделки. Как правило, цена одного квадратного метра в уже сданных домах выше, чем в строящихся, на 15-20 процентов, а обращение покупателя непосредственно в строительную компанию позволяет сэкономить ему на оплате риэлтерских услуг (2-4% от стоимости квартиры).

Предложение на вторичном рынке
представляет собой квартиры в относительно новых, недавно построенных домах; квартиры улучшенной планировки в домах конца 70-х - начала 80-х гг.; так называемые «хрущевки» и «сталинки». В отдельный сегмент выделяются индивидуальные жилые дома и коттеджи.

В целом на вторичном рынке жилой недвижимости сохраняются повышенные требования к месторасположению и качеству жилья. Растет спрос на квартиры улучшенной планировки. Также на рынке наблюдается рост спроса и, соответственно, цен предложения на квартиры в панельных домах первых серий («хрущевки»), что мотивировано более низкой стоимостью площади в них.

Цена предложения на рынке вторичного жилья определяется следующими факторами:

- типом квартиры (улучшенной планировки, «сталинка», «хрущевка»);

- географическим месторасположением (район, центр или окраина района),

- этажом и количеством комнат;

- качеством ремонта и отделки квартиры.

Как и на первичном рынке, одно - двухкомнатные квартиры предлагаются по более высокой цене, чем трехкомнатные, разница в цене составляет 2-13,7% за квадратный метр.

Произведенный в квартире 80-х - 90-х гг. постройки так называемый «евроремонт» существенно повышает цену продажи, цена 1 кв.м. в таком жилье превышает средний уровень цен вторичного рынка. На цену частных домов влияют тип конструкционного материала (дерево или кирпич), возраст дома, наличие и состояние инженерных коммуникаций, месторасположение.

За период март - апрель 2009 г. рост цен предложения на вторичном рынке составил, в среднем:

Бежицкий район - 37,5%;

Володарский район - 54,5%;

Советский район - 65,8%;

Фокинский район - 75%.

Во всех районах города по итогам рассматриваемого периода сложилась следующая картина: цены на вторичное жилье практически всех категорий на окраине росли более высокими темпами, чем на аналогичное жилье в центре. Это было обусловлено изначально низкой стоимостью квадратного метра в квартирах улучшенной планировки, при этом удобно расположенных относительно существующей и развивающейся транспортной и социальной инфраструктуры (Московский микрорайон, район Новостройки, район Мясокомбината, район Старого аэропорта). Другим фактором, обусловившим высокие темпы роста цен на жилье на окраине, явилась стимулирующая спрос относительно низкая стоимость жилья в панельных домах первых серий («хрущевках»).

В целом на рынке сохраняется тенденция сокращения разрыва в стоимости кв.м. квартир в относительно новых домах на окраине и квартир в аналогичных домах, расположенных в центре.

8.3 Социально-экономические условия

Итоги развития области в 2007 году свидетельствуют о том, что по основным социально-экономическим показателям сохранена положительная динамика. Оборот предприятий по всем видам экономической деятельности достиг в 2007 году в действующих ценах 188,1 млрд. рублей и на 31,6 процента превысил уровень 2006 года. Темп роста валового регионального продукта в 2006 году оценен в 107 процентов к 2005 году, в 2007 году – в 107,1 процента к 2006 году в сопоставимых ценах. Ведущими видами экономической деятельности, обеспечивающими основной объем валового регионального продукта области, являются обрабатывающие производства, сельское хозяйство, транспорт и связь, оптовая и розничная торговля, строительство, на долю которых приходится почти 70 процентов произведенного валового регионального продукта.

Промышленность
. Брянская область является одним из регионов Центрального федерального округа России, обладающим высоким промышленным потенциалом. В структуре производства ведущее место принадлежит предприятиям машиностроения и металлообработки, электронной, химической, лесной, деревообрабатывающей и целлюлозно-бумажной, легкой и текстильной отраслей промышленности, промышленности строительных материалов. Основные итоги развития промышленного сектора экономики свидетельствуют о наличии устойчивой тенденции к росту. Предприятиями производственного сектора области отгружено товаров собственного производства в действующих ценах на 64,3 млрд. рублей, что на 31,6 процента больше, чем в 2006 году. Индекс промышленного производства составил 125,5 процента. К числу динамично развивающихся предприятий относятся: в машиностроительном производстве – ЗАО «УК БМЗ», ОАО «Брянский Арсенал», ОАО «Брянский автомобильный завод», ООО «Новозыбковский станкозавод», в металлургическом производстве – ОАО «Бежицкий сталелитейный завод», в обработке древесины и изделий из дерева – ОАО «Дятьково-ДОЗ». На предприятиях по производству и распределению электроэнергии, газа и воды за 2009 года отгружено товаров собственного производства на сумму 8,1 млрд. рублей или 128,6 процента к уровню 2008 года. Индекс промышленного производства составил 103,7 процента. Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», в 2009 году составил 7,6 млрд. рублей или 115,4 процента к уровню 2008 года.

В 2010 году введено в эксплуатацию 298,5 тыс. кв. метров общей площади жилых помещений, что на 21,2 процента больше, чем в 2009 году.

Демографическая ситуаци
я. В развитии демографической ситуации в 2009 году наметились позитивные тенденции. Коэффициент рождаемости по итогам 2009 года составил 10,1 человек на 1000 населения против 9,1 в 2008 году, коэффициент смертности 17,9 против 18,6, коэффициент естественной убыли - 7,8 против - 9,5 в 2008 году. Вследствие естественной убыли населения и миграционного оттока численность населения области на 1 января 2010 года составила 1308,4 тыс. человек и сократилась за 2009 год на 9,2 тыс. человек.

Инвестиции в основной капитал.
Объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования в 2009 году составил 21,3 млрд. рублей (150,3 процента к 2008 году).

Основным источником инвестиционной деятельности были привлеченные средства (около 73 процентов). В структуре привлеченных средств преобладала доля средств федерального бюджета (27,3 процента) и кредитов банка (23,2 процента). На территории области проводилась реализация мероприятий 13 федеральных, 35 областных и 34 ведомственных целевых программ.

Сельское хозяйство
. Основные направления производства аграрного сектора области: зерновое, картофеле овощеводческое и мясомолочное. Природно-климатические условия позволяют возделывать такие культуры как рожь, пшеница, ячмень, овес, гречиха. Традиционно значительную долю в с/х производстве занимает картофелеводство (24%). Представлено в области и производство технических культур: льна, конопли и сахарной свеклы. По объему в валовом региональном продукте на втором месте после промышленности продолжает оставаться сельское хозяйство, на долю которого приходится приблизительно 16-20% создаваемой в области валовой продукции. В сельском хозяйстве Брянской области в 2009 году объем валовой продукции в фактически действовавших ценах составил 20,5 млрд. рублей, индекс физического объема к уровню 2008 года – 108,5 процента.

За 2009 год сельскохозяйственные производители всех форм собственности произвели картофеля 1088,8 тыс. тонн (111,7 процента к 2008 году), зерна – 429,9 тыс. тонн (126,3 процента), овощей – 219,2 тыс. тонн (102,2 процента), скота и птицы (в живой массе) – 111,3 тыс. тонн (124,1 процента), молока – 380,2 тыс. тонн (90,2 процента), яиц – 360,9 млн. штук (92,9 процента).

Транспорт
. Транспортный комплекс области является одним из важнейших звеньев в обеспечении устойчивого экономического и социального развития региона. Ведущая роль в транспортной системе принадлежит железнодорожному транспорту. На его долю приходится около 80 процентов общих перевозок грузов и 88 процентов выполненного грузооборота всеми видами транспорта. Общая протяженность железных дорог на территории Брянской области составляет 979 км. Имеется три крупных железнодорожных узла: ст. Брянск-1 – пассажирская, ст. Брянск-2 – сортировочная, ст. Унеча – участковая. Общая протяженность автомобильных дорог на территории области 13075 км, в том числе 68,2% с твердым покрытием.

За 2009 год объем перевозок грузов предприятиями транспорта составил 9,99 млн. тонн (115,5 процента к уровню 2008 года), в том числе железнодорожным транспортом перевезено 7,9 млн. тонн грузов (110,2 процента). Грузооборот составил 11,1 млрд. т-км, что на 16,5 процента выше, чем в 2008 году, в том числе железнодорожного транспорта – 9,8 млрд.т-км. (112,7 процента).

Уровень жизни населения
. Возросший экономический потенциал Брянской области, концентрация бюджетных и административных ресурсов на решении задач, способствующих повышению уровня жизни населения, позволили существенно продвинуться на пути решения важнейших социальных проблем. Удалось закрепить позитивные тенденции в динамике показателей, характеризующих уровень жизни населения. Численность не занятых трудовой деятельностью граждан, состоящих на учете в органах государственной службы занятости, на 1 января 2010 года составила 9,1 тыс. человек, в том числе безработных – 8,8 тыс. человек. Уровень официально регистрируемой безработицы за месяц возрос на 0,1 процентного пункта и составил 1,3 процента к экономически активному населению, что объясняется сезонными колебаниями ситуации на регистрируемом рынке труда (на 1 января 2009 года – 1,8 процента). Номинальная начисленная среднемесячная заработная плата за 2009 год возросла на 24,5 процента и составила 8225 рублей, при этом реальная заработная плата увеличилась на 12,6 процента. Среднедушевые денежные доходы сложились в сумме 7575 рублей (больше на 24,1 процента), при этом реальные располагаемые доходы населения выросли на 10,8 процента. Покупательная способность среднедушевых денежных доходов населения в 2009 году составила 2,3 прожиточного минимума. Доля граждан с доходами ниже прожиточного минимума снизилась до 18,9 процента в 2009 году (19,5 процента – 2008 год).

Основные показатели, характеризующие социально-экономическое положение региона

Декабрь 2006г

Январь-декабрь 2007г

В % соответствии к

Декабрю 2006г

Январю-декабрю 2007г

Индекс промышленного производства

-

-

106,0

111,4

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами, млн. руб.

49970

64300

122,6

128,6

Добыча полезных ископаемых

105,8

119,6

107,4

111,5

Обрабатывающее производство

50499,2

55900

113,4

125,2

Производство и распределение электроэнергии, газа, воды

6016

8100

101,3

116,2

Объем выпущенной продукции с/х, млн. руб.

17900

20500

103,6

114,5

Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», млн. руб.

4760

7600

93,4

115,4

Ввод в действие жилых домов за счет всех источников финансирования, тыс. м2 общей площади

246,3

298,5

124,6

121,3

Грузооборот транспорта млн. т-км

9600

11100

123,8

116,5

Пассажирооборот автобусов общего пользования крупных и средних предприятий, млн. пассажиро-км

-

-

-

-

Объем услуг связи крупных и средних предприятий, млн. руб

-

-

-

-

Оборот розничной торговли по всем каналам реализации, млн. руб

47,6

60,98

113,5

115,6

Оборот оптовой торговли, млн. руб.

-

-

-

-

Оборот платных услуг населению, млн. руб.

18300

22596

104,7

127,9

Индекс потребительских цен

111,3

110,6

-

"> -

Индекс цен производителей промышленных товаров

-

-

-

-

Сальдированный финансовый результат (прибыль – убыток) в фактических ценах, млн. руб

6063,9

6330

-

-

Задолженность крупных и средних предприятий, млн. руб

-

-

-

-

Дебиторская

20,3

18,1

-

-

Кредиторская

27,2

21,4

-

-

Численность официально зарегистрированных безработных, тыс. чел на конец периода

11,8

9,1

-

-

Денежные доходы на душу населения, руб.

6063

7575

127,2

124,8

Начисленная средняя номинальная заработная плата одного работника, руб.

6385

8225

122

124,6

Реальная, руб.

-

-

-

-

Реальные располагаемые доходы на душу населения

-

-

-

-

Задолженность по заработной плате по кругу наблюдаемых видов деятельности без субъектов малого предпринимательства, млн. руб.

-

-

-

-

По итогам проведенной комплексной оценки развития субъектов РФ в 2009 году Брянская область можно отнести к регионам со средним уровнем развития. По оценке специалистов экономика Брянской области приобрела устойчивую положительную динамику, данный факт подтверждается целым рядом показателей, рассмотрим некоторые из них более детально.

Так, к примеру, основные итоги развития промышленного сектора экономики свидетельствуют о наличии устойчивой тенденции к росту. По такому показателю, как рост промышленного производства (125,5%), Брянская область заняла в 2009 году 1-е место в ЦФО и пятое - в России. Во многом такой внушительный рост обеспечен успешной работой целой группы крупных предприятий - ЗАО «УК БМЗ», ОАО «Брянский Арсенал», ОАО «Брянский автомобильный завод», ОАО «Бежицкий сталелитейный завод», ООО «Новозыбковский станкозавод», ОАО «Дятьково-ДОЗ» и других. Объем инвестиций в основной капитал вырос почти на треть (1503%), по темпу роста инвестиций Брянская область занимает в ЦФО второе месте, в России - 7-е. Сохраняется позитивная динамика в финансовой сфере области. Результатом положительных итогов 2009 года стала победа Брянска во Всероссийском конкурсе «Лучшее муниципальное образование», организованного Министерством регионального развития РФ. По результатам конкурса город Брянск занял первое место в номинации «Экономика и финансы». В конкурсе приняло участие 664 муниципальных образования из 74 субъектов РФ. Это различные городские округа, муниципальные районы, городские и сельские поселения России. Однако одним из ключевых факторов риска, ограничивающих рейтинговую оценку, является довольно существенная зависимость от финансовой помощи из федерального бюджета. Доля доходов регионального бюджета без учета безвозмездных перечислений из бюджетов других уровней составила почти 47, что ниже чем в ЦФО и по России в целом. По данному показателю Брянская область находится едва ли не в седьмом десятке среди всех регионов. Возросший экономический потенциал Брянской области, концентрация бюджетных и административных ресурсов на решении задач, способствующих повышению уровня жизни населения, позволили существенно продвинуться на пути решения важнейших социальных проблем. Удалось закрепить позитивные тенденции в динамике показателей, характеризующих уровень жизни населения.

И всё же жизненный уровень населения области растёт очень медленно и остаётся низким.

Так, к примеру, по размеру среднемесячной начисленной заработной платы Брянская область находится на последнем месте (8224,7 руб.) в ЦФО.

Тенденция по росту из года в год естественной убыли населения является общей тенденцией развития центрального федерального округа и в целом по России.

Но, отмечая это нельзя обойти молчанием улучшение демографической обстановки, которое в минувшем году выразилось в снижении естественной убыли населения на 20%. Это говорит о том, что общество очень чувствительно реагирует даже на малейшие позитивные изменения социально-экономического климата.

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м. общей площади жилой недвижимости на III квартал 2008 года по субъектам Российской Федерации, подлежащая применению федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для расчета размеров субсидий, выделяемых в соответствии с планами на III квартал 2008 г., для всех категорий граждан, которым указанные субсидии предоставляются за счет средств федерального бюджета на приобретение жилых помещений в Брянской области составляет 24600 рублей, в то время как в Орловской области данный показатель равен 21050 рублей, Калужской – 31250 рублей, Тверской области – 32050 рублей, Тульской области – 24900 рублей.

8.4 Анализ сегмента рынка, относящегося к объекту оценки

Рынок недвижимости сегментируется исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка (см. схему 1).

Схема 1.

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества На начальном этапе анализа оценщик должен решить две задачи:

- идентифицировать объект недвижимости;

- идентифицировать сегмент рынка недвижимости, на котором объект конкурирует. В нашем случае объект оценки - это однокомнатная квартира №5 расположенная по адресу: Брянская область, г. Брянск, ул. Бр. Пролетарской Дивизии, 38

Объект оценки следует сегментировать с однокомнатными квартирами на вторичном рынке.

Емкость вторичного рынка с большой долей достоверности можно проанализировать исходя из данных СМИ (рекламных изданий), в т. ч. на основании консультаций с представителями риэлтерских агентств города Брянска, по объявлениям в газете «Моя реклама», «Недвижимость» и т.д.

Предложение на вторичном рынке представляет собой квартиры в новых домах постройки от 1998 года, домах типовой планировки 80 х - начала 90х гг.; квартиры улучшенной планировки в домах конца 70-х - начала 80-х гг.; так называемые «хрущевки» и «сталинки». Согласно с вышеизложенными категориями объект оценки следует сегментировать с квартирами, относящимися к категории квартир так называемые «хрущевки» и «сталинки». Анализируя сегмент вторичного рынка жилой недвижимости города Брянска, относящийся к объекту оценки, оценщик пришел к выводу о том, что: стоимость 1 кв.м. общей площади в домах похожей планировки «оставляет 30 000 - 35 000 руб./кв.м., в зависимости от местоположения и качества внутренней отделки. Из анализа рынка жилой недвижимости видно, что жилая недвижимость такого класса, центре и на окраине районов города, пользуется спросом. И цены имеют тенденцию к постепенному росту.

Из имеющихся предложений можно отметить, что цена предложения жилой недвижимости определяется следующими факторами:

- типом квартиры;

- географическим месторасположением (район, центр или окраина района);

- этажом;

- качеством ремонта и отделки квартиры.

Вывод:

В результате анализа рынка жилой недвижимости оценщиком было установлено, что на дату оценки на рынке жилой недвижимости сохраняются следующие тенденции: спрос на первичную жилую недвижимость превышает предложение; в настоящее время на рынке вторичной жилой недвижимости предложение, что ведет к стабилизации роста цен на рынке жилой недвижимости и свидетельствует о приостановке роста цен за квадратный метр.

9.
Описание процесса оценки объекта

9.1 Технология определения стоимости объекта

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание оценку.

2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, в ходе которой выполняется:

а) Идентификация объекта оценки.

б) Идентификация прав, связанных с объектом оценки.

в) Идентификация цели оценки и предполагаемого использования ее результатов.

г) Указание вида рассчитываемой стоимости.

д) Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.

Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки оценщиком проводится:

• сбор общих данных, характеризующих природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки в масштабах региона, города и района;

• сбор специальных данных (более детальная информация), относящихся к объекту оценки, таких, как:

- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

- информации о физических характеристиках объекта оценки;

- информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения рыночной стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации; консультаций с сотрудниками агентств по недвижимости, с представителями административных служб, был проведён также анализ цен предложения и анализ арендных ставок на рынке недвижимости Брянской области.

е) Анализ сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

ж) Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

После того как собраны и проанализированы вышеуказанные данные, проведен анализ сегментов рынка, к которому относится объект оценки, оценщик делает вывод с учётом существующих ограничений и типичности использования объекта о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки.

3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г., рассматривается три подхода:

• затратный;

• сравнительный;

• доходный.

4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании трех подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

5. Составление отчета об оценке.

На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 254 при составлении отчета оценщик должен придерживаться следующих принципов:

• в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

• информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

• содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

• состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

• отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией (принцип достаточности).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

9.2 Обоснование отказа от использования двух подходов к оценке

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один - сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты ее полезности.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости позиции каждого из подходов к оценке должны оказывать постоянное, устойчивое и значительное влияние на мотивацию потенциального покупателя объекта недвижимости, т.е. на величину стоимости объекта.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНиПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель - частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Кроме того, по мнению Оценщика, стоимость, рассчитанная затратным подходом, дает очень большую погрешность в вычислениях, т.к при расчетах невозможно точно учесть долю (стоимости участка земли, на котором расположен многоквартирный дом, в стоимости одной квартиры в этом доме, невозможно точно учесть стоимость площадей общего пользования (площадей лестниц и лестничных пролетов) в стоимости одной квартиры.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного отчёта.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего, сотрудники агентств недвижимости города Брянска регулярно проводят опрос своих клиентов и потенциальных покупателей квартир, предлагаемых к продаже через агентства, о мотивах приобретения жилья. Основными мотивами покупки являются приобретение собственной квартиры или улучшение жилищных условий. Приобретение квартир в многоквартирных жилых домах для получения дохода от сдачи в аренду встречается крайне редко. Существующий рынок аренды жилья, формируется за счет «вынужденной» аренды (необходимость в средствах, временный выезд собственника за пределы области, приобретение нового жилья и сохранение старого для детей и т.п.), при этом он продолжает оставаться «серым». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам.

Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщик посчитал некорректным, поэтому доходный подход был исключен из расчётов.

По мнению Оценщика, единственно верным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих подходов можно считать сравнительный подход, который при развитом вторичном рынке жилья и системе хорошего информационного обеспечения ч наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости типовых тир в многоквартирных жилых домах.

10.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Для определения рыночной стоимости объекта оценки необходимо, прежде всего, проанализировать варианты наиболее эффективного его использования.

Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно (экономически) оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

Как видно из приведенного выше определения наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Юридическая законность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная доходность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Для настоящего объекта оценки определяющие критерии его дальнейшего использования являются:

Физическая возможность:
Объект оценки расположен на втором этаже пятиэтажного, жилого дома. Жилой дом, в состав которого входит объект оценки, расположен в черте г. Брянска. К земельному участку подведены инженерные сети: водоснабжение, электроснабжение, канализация, газ. Окружение жилого дома, в состав которого входит объект оценки, составляют жилые дома. В связи с этим вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки с точки зрения физической возможности является использование объекта оценки в качестве жилой недвижимости.

Юридическая законность:
объект оценки расположен на третьем этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома. В соответствии с Жилищным кодексом РФ (гл. 3, ст.22: «...Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми») объект оценки не может использоваться как объект коммерческой недвижимости, поскольку располагается над жилыми помещениями на втором этаже. Текущее использование объекта оценки не нарушает никаких ограничений, предусмотренных нормативными и законодательными актами. В связи с этим вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки с точки зрения юридической законности является его использование как объекта жилой недвижимости.

Максимальная доходность:
объект оценки, со слов заказчика, планируется использовать неисключительно для целей проживания, т.е. собственник не планирует использовать его как доходоприносящий объект недвижимости. В связи с этим определение варианта, приносящего максимальную доходность, а также использование доходного подхода при определении стоимости объекта, по мнению оценщика, считается нецелесообразным.

Таким образом, в результате проведенного анализа было выявлено, что наиболее эффективное использование объекта оценки - его прямое назначение, то есть как жилое.

11.
Определение рыночной стоимости объекта оценки

Понятие рыночной стоимости отражает коллективное восприятие и коллективные действия участников рынка, и является основой для оценки большинства ресурсов в экономике рыночного типа. Хотя ее детальные определения могут разниться, понятие рыночной стоимости находит общее понимание и применение.

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки - спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие экономические факторы, как полезность, покупательная способность, дефицитность и т.д. Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения. С другой стороны, любой благоразумный покупатель или инвестор будет стремиться к получению максимальной отдачи от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости. Очевидно, что форма такого использования также будет зависеть от текущего состояния рынка, а стоимость недвижимости при этом будет максимальной.

Определение рыночной стоимости недвижимости определяется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. Определяя стоимость недвижимости, обычно, используют три подхода, которые необходимы и достаточны для объективного рассмотрения стоимости объекта оценки: затратный подход; сравнительный подход; доходный подход.

При определении рыночной стоимости объекта оценки был использован только сравнительный подход (обоснование отказа от затратного и доходного подходов представлено ниже). Рыночная стоимость объекта оценки, определена сравнительным подходом, представляет собой среднее значение скорректированных цен продажи (предложения) объектов сравнения.

11.1 Выбор объектов сравнения

Несомненно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, вторые могут быть физическими или экономическими. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения. Элементами сравнения называют конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость.

К рассмотрению можно принимать объекты, конкурентоспособные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были нормальными рыночными.

Из представленных сопоставимых продаж, нами были отобраны объекты, которые в наибольшей степени приближаются к оцениваемому объекту.

Объект сравнения №1	Объект сравнения №2	Объект сравнения №3	Объект сравнения №4	Объект сравнения №5
Наименование	1-комнатная квартира	1-комнатная квартира	1-комнатная квартира	1-комнатная квартира	1-комнатная квартира
Местоположение	г. Брянск, Володарский район, ул. Володарского	г. Брянск, Володарский район, ул. Гоголя	г. Брянск, Володарский район, ул. Вяземского	г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина	г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина
Дата продажи	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.
Источник информации	Газета «Моя реклама» 16.04.2010г.	Газета «Моя реклама» 16.04.2010г.	Газета «Моя реклама» 16.04.2010г.	Газета «Моя реклама» 16.04.2010г.	Газета «Моя реклама» 16.04.2010г.
Стоимость объекта, руб.	1100000	1200000	1050000	1000000	1150000
Стоимость 1кв.м.	31339	38095	32813	32258	34535
Общая площадь, кв.м.	35,1	31,5	32,0	31,0	33,3
Жилая площадь, кв.м.	17,0	15,6	17,0	17,0	16,4
Площадь кухни, кв.м.	7,0	6,5	6,5	6,5	7,0
Тип дома	Панельный	Панельный	Кирпичный	Кирпичный	Панельный
Этаж	1 в 5-этажном	3 в 5-этажн.	1 в 5-этажном	1 в 5-этажном	4 в 5-этажном
Техническое состояние квартиры	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Техническое состояние дома	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное
Качество отделки	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая
Наличие балкона	Балкон	Отсутствует	Балкон	Балкон	Балкон
Наличие горячего водоснабжения	Индивидуальная газовая колонка	Индивидуальная газовая колонка	Индивидуальная газовая колонка	Центральное	Центральное

11.2 Корректировка цен объектов сравнения

Основой корректировок, предлагаемых в настоящем отчете, служит цена продаж объекта оценки и объектов, принятых оценщиком в качестве объектов сравнения. В рамках настоящего отчета корректируется стоимость одного квадратного метра.

Рассматриваемые корректировки включают в себя: переданные права, условия продажи, финансирование, рыночные условия, состояние объекта сравнения, удобства и другие уместные характеристики. Если рассматриваемые сопоставимые характеристики объекта оценки выше, чем характеристики объектов сравнения, то в их цену вносится отрицательная поправка (корректирующий коэффициент меньше единицы). Когда рассматриваемые сопоставимые характеристики объекта оценки ниже, чем характеристики объектов сравнения, в их цену вносится положительная поправка (корректирующий коэффициент больше единицы).

Корректировка на дату продажи объекта оценки. Корректировка учитывает фактор времени продажи (предложения) объекта оценки и объектов сравнения. Корректировка делается, если с момента сопоставимых сделок в результате инфляционных или дефляционных процессов стоимость основных типов недвижимости существенно изменилась. Оптимальную корректировку на этот фактор можно получить из сделок перепродажи одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами. В случае отсутствия подобных данных следует использовать сведения о продажах подобных объектов на одном и том же секторе рынка.

Отобранные объекты сравнения были проданы (выставлены на продажу) в сентябре 2009 г. оценка проведена в сентябре 2009 года. Цены объектов сравнения предложенных к продаже в корректировке не нуждаются.

Корректировка на местоположение. Корректировка вычисляется из анализа сопоставимых сделок в том же секторе рынка. Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов существенно различаются. При наличии значительных расхождений необходимо исключить объект недвижимости из числа сопоставимых.

Корректировка на этаж. Этаж, на котором расположен объект оценки, также оказывает влияние на его рыночную стоимость. В ходе анализа продаж квартир за первое полугодие 2009 г. (сведения о продажах получены из еженедельных рекламно - информационных изданий, а также в ходе консультаций с сотрудниками Агентств недвижимости г.Брянска («Наш дом» (тел.51-40-36, 69-61-90), «Стрелец» (тел. 51-17-84, 51-16-64), «БГСН» (тел.64-99-99, 51-11-11), «Жилсервис» (тел.51-59-91, 51-68-98), «Адресъ» (тел.72-00-06, 72-03-08) и др.) оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость квартир, расположенных на крайних этажах (первый в последний) отличается от рыночной стоимости квартир, расположенных на промежуточных этажах в меньшую сторону.

Корректировка на тип дома. В ходе анализа продаж квартир (сведения о продажах получены из еженедельных рекламно - информационных изданий, а также в ходе консультаций с сотрудниками Агентств недвижимости г. Брянска оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость квартир, расположенных в кирпичных домах, отличается от квартир, расположенных в панельных домах в большую сторону.

Корректировка на техническое состояние. Объект оценки находится в удовлетворительном состоянии. Объекты сравнения также находятся в удовлетворительном состоянии. Цены объектов сравнения предложенных к продаже в корректировке не нуждаются.

Корректировка на наличие горячего водоснабжения. В ходе анализа продаж квартир за первое полугодие 2009 г. (сведения о продажах получены из еженедельных рекламно - информационных изданий, а также в ходе консультаций с сотрудниками Агентств недвижимости г.Брянска («Наш дом» (тел.51-40-36, 69-61-90), «Стрелец» (тел. 51-17-84, 51-16-64), «БГСН» (тел.64-99-99, 51-11-11), «Жилсервис» (тел.51-59-91, 51-68-98), «Адресъ» (тел.72-00-06, 72-03-08) и др.

Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость квартир, где есть горячее водоснабжение, отличается от квартир, где есть индивидуальная газовая колонка в большую сторону.

11.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Объект оценки	Объект сравнения №1	Объект сравнения №2	Объект сравнения №3	Объект сравнения №4	Объект сравнения №5
Цена продажи, руб./кв.м.	31339	38095	32813	32258	34535
Дата продажи	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.	Апрель 20010г.
Корректировка на дату продажи	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.	31339	38095	32813	32258	34535
Местоположение	г. Брянск, Володарский район, ул. Володарского	г. Брянск, Володарский район, ул. Володарского	г. Брянск, Володарский район, ул. Гоголя	г. Брянск, Володарский район, ул. Вяземского	г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина	г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина
Корректировка на местоположение	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.	31339	38095	32813	32258	34535
Этаж	3 в 5-этажн.	1 в 5-этажн.	3 в 5-этажн.	1 в 5-этажн.	1 в 5-этажн.	4 в 5-этажн.
Корректировка на этаж	0,98	1,00	0,98	0,98	1,03
Скорректированная цена, руб./кв.м.	30712	38095	32157	31613	35571
Тип дома	Панельный	Панельный	Панельный	Кирпичный	Кирпичный	Панельный
Корректировка на тип дома	1,00	1,00	0,98	0,98	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.	30712	38095	31514	30981	35571
Техническое состояние дома	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное
Корректировка на состояние дома	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.	30712	38095	31514	30981	35571
Корректировка на техническое состояние подъезда	Удовлетворительное	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.	30712	38095	31514	30981	35571
Техническое состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка на техническое состояние	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.	30712	38095	31514	30981	35571
Отделка квартиры	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая
Корректировка на отделку	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.	30712	38095	31514	30981	35571
Горячее водоснабжение	Центральное	Индивидуальная газовая колонка	Индивидуальная газовая колонка	Индивидуальная газовая колонка	Центральное	Центральное
Корректировка на горячее водоснабжение	1,03	1,03	1,03	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.	31633	39238	32459	30981	35571
Балкон/лоджия	Балкон	Балкон	Отсутствует	Балкон	Балкон	Балкон
Корректировка на наличие балкона/лоджии	1,00	1,03	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.	31633	40415	32459	30981	35571
Удельные веса	3	5	4	2	1
Стоимость объекта, руб./кв.м.	38176

Рыночная стоимость 1 кв. метра объекта оценки, определенная сравнительным подходом, представляет собой средневзвешенное значение скорректированных цен продажи (предложения) объектов сравнения:

С0ц = (31633х3+40415х5+32459х4+30981х2+35571х1)/(3+5+4+2+1)= 38176рублей

Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнительному подходу составила: 38176 х 32.6= 1 062 662 рублей.

1160565 ( один миллион сто шестьдесят тысяч пятьсот шестьдесят пять) рублей

12.
Результат оценки

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также активное мнение Оценщика.

Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил два из трёх существующих подходов к оценке (затратный и доходный), весовая доля сравнительного подхода принята за единицу. На основании информации, изложенной в Отчёте, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на жильё, можно сделать вывод, что при сохранении существующей динамика развития рынка недвижимости в г.Брянске объект оценки останется ликвидным, а его стоить будет иметь тенденцию к увеличению. В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, определили:

Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 25 декабря 20010 года (округленно) составляет:

1160565

(один миллион сто шестьдесят тысяч пятьсот шестьдесят пять) рублей

Заключение

рыночный стоимость оценка недвижимость

В ходе данной курсовой работы была произведена оценка рыночной стоимости объекта жилой недвижимости, однокомнатная квартиры, расположенной по адресу: г. Брянск., Бежицкий район, ул. Бр. Пролетарской Дивизии, д. 38, кв. 5, освоена методика проведения, изучены стандарты, на которые нужно опираться при проведении самой оценке и составлении отчетов. Также был выполнен анализ состава рынка недвижимости по г. Брянску и по Бежицкому району на основе данных периодических изданий и информации, полученной из информационных баз Интернета.

По мере развития рыночных отношений в современной России проведение оценки постепенно становится неотъемлемой практикой товарно-денежных отношений. Рынок недвижимости с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса физических и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма рыночных отношений. Поэтому необходимость в оценке квартир, как недвижимой собственности будет возрастать с каждым днем.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть I .

2. Федеральный закон РФ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Земельный кодекс Российской Федерации от25.102001 г. № 136-ФЗ.

3. Постановление Правительства Российской Федерации № 808 от 11 ноября 2002 г. "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".

4. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г. № 256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО№ 1)».

5. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г. № 255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№ 2)».

6. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г. № 254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

7. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.032002 № 568-Р.

8. Свод Стандартов оценки (ССО 2005) Российского общества оценщиков (РОО).

9. Международные стандарты оценки, шестое издание 2003, «МКС 2003».

10. Европейские Стандарты Оценки TEGOVA, «ЕСО 2000».

11. Иванова ЕЛ. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие/ Е.И. Иванова. Под peд. M.A.Федотовой.-2-еизд.,стер.- М :КНОРУС,2008 – 344.

12. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: Учебное пособие/ Под редакцией М.А. Федотовой.- М.: КНОРУС, 2007.-208с.

13. Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. Оценка недвижимости: Учебное пособие - М.: Архетектура-С,2005.- 200с.

14. Оценка недвижимости: Учебник/Под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика,2006г. – 496с.

15. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб., 1997

16. Моя реклама, № 30/1180 от 16.04.09, № 31/1181 от 23.04.09.

17. Недвижимость+Строительство, № 18/523 от 22.04.2009,т № 19/524 от 29.0.2009.

18. Из рук в руки, №46 (264) 17.04.2009.

19. http://www.bryanskobl/ru/

20. http://www.gorodnews.com/

21. http://www.bryansk.gks/ru/