Общие принципы оценки ( впр. №22)
Общепринятой практикой при оценке стоимости недвижимости является последовательное рассмотрение и анализ объекта с четырех позиций:
Позиция, отражающая точку зрения пользователя.
Позиция, отражающая взаимоотношения компонентов собственности.
Позиция, отражающая точку зрения рынка.
Позиция отражающая ННЭИ.
1. Позиция, отражающая точку зрения пользователя
В основе данной позиции лежат следующие принципы:
Принцип полезности
Принцип замещения
Принцип ожидания
Принцип полезности
Полезность - это способность конкретной вещи удовлетворять потребности пользователя (пирамида Маслоу).
Принцип замещения
Максимальная цена недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности (альтернатива новое строительство или функционирующий объект с аналогичным доходом).
Принцип ожидания
Ожидание будущих выгод связано с вероятностью изменения их величины и характера, что в свою очередь влияет на стоимость (долевое строительство, сдача квартир в наем с оплатой в рублях)
2. Позиция, отражающая взаимоотношения компонентов собственности.
В основе лежат следующие принципы:
Принцип добавочной продуктивности – добавочная продуктивность определяется чистым доходом относящимся к земле после компенсации затрат на труд, капитал и управление (квартиры с видом из окна, торговые объекты у станций метро).
Принцип вклада – это сумма на которую изменяется стоимость собственности вследствие наличия или отсутствия какого – либо фактора производства (экономический эффект может быть как больше так и меньше стоимости элемента).
Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи – по мере увеличения какого-либо ресурса факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем уменьшается (50-1 сотка, 1-10 каменщиков)
Принцип баланса - любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства (земля/здание).
Принцип экономического размера – на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для ННЭИ
Принцип экономического разделения – имущественные права на недвижимость следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость собственности при этом возрастала.
Физическое разделение (по площади).
По правам пользования (ограничения прав пользования).
По видам прав (совместная аренда, партнерство, АО, долевое).
По времени пользования (аренда на разные сроки, пожизненное владение, будущие права).
3. Позиция, отражающая точку зрения рынка.
В основе лежат следующие принципы:
Принцип зависимости – стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающей собственности (географическое местоположение, квартиры в Питере и др. городах, жилье в городах с градообразующими предприятиями).
Принцип соответствия – заключается в том, что максимальная стоимость возникает, тогда когда уровень архитектуры, удобств и характера использования собственности соответствует потребностям и ожиданиям местного рынка.
Регрессия – уменьшение стоимости собственности при ее переулучшении относительно рыночных условий (элитные коттеджи в Красном селе или Новодевяткино).
Прогрессия – стоимость недоулучшенной собственности повышается за счет окружающей застройки (коммуналки в здании на Крестовском острове).
Предложение и спрос – цена собственности определяется взаимодействием предложения и спроса на аналогичную собственность на данном рынке.
Принцип конкуренции – когда норма прибыли на конкретном рынке значительно превышает аналогичный показатель для других рынков, конкуренция значительно возрастает, что приводит к возврату к среднерыночной величине нормы прибыли (необеспеченность % при отсутствии долгосрочных договоров, влияние государства – ИТК).
Принцип изменения – непостоянство стоимости во времени (физическое устаревание, внешние факторы –метро)
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования ( впр. №23, 24)
В любой текущий момент времени максимальная стоимость собственности соответствует ее наиболее эффективному использованию, которое определяется текущим состоянием рынка.
Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.
Анализ ННЭИ выполняется для:
а) участка земли условно свободного.
б) участка земли с существующей застройкой.
Если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости собственности без улучшений ННЭИ будет использование собственности с улучшениями.
Если стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями ННЭИ будет использование земли как свободной.
ННЭИ земли как свободной
Данный анализ имеет место в 2 случаях:
При необходимости отдельной оценки участка земли
При выборе объектов для сравнительного анализа
Основная задача данного анализа – дать ответ на следующие вопросы:
Если, земля есть или будет свободной как ее следует использовать?
Какой тип здания или сооружения следует построить и когда. (Пример - рост городов)?
Критерием ННЭИ участка как свободной является максимальная остаточная стоимость земли.
ННЭИ земли с существующей застройкой
Данный анализ выполняется в следующих случаях:
При определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала.
При выборе объектов для сравнительного анализа.
Основная задача данного анализа – дать ответ на следующие вопросы:
Как следует использовать существующие улучшения?
Какой тип реконструкции или модернизации следует выполнить и когда?
Критерием ННЭИ собственности с улучшениями является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.
Последовательность выполнения анализа ННЭИ
ННЭИ должно соответствовать 4 критериям:
Правомочно
Физически осуществимо
Финансово целесообразно
Иметь максимальную продуктивность.
Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости. Стандарты оценки требуют оценивать отдельно участок земли с существующей застройкой и участок земли, условно незастроенный, для выявления оптимального варианта использования собственности.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Правомочность:
рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонировании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость:
рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.
Финансовая оправданность:
рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.
Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки):
рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Примеры:
1
| вариант 1 | вариант 2 | |
| Рыночная стоимость участка со зданием | 150 000 | 120 000 |
| Стоимость нового строительства | 110 000 | 90 000 |
| Остаточная стоимость земли | 40 000 | 30 000 |
2
|
||
| вариант 1 | вариант 2 | |
| Потенциальный чистый операционный доход | 50 000 | 70 000 |
| Общий коэффициент капитализации | 0,10 | 0,12 |
| Капитализированный чистый операционный доход | 500 000 | 583 333 |
| Стоимость нового строительства | 240 000 | 400 000 |
| Остаточная стоимость земли | 260 000 | 183 333 |
Подходы оценки стоимости объектов недвижимости (впр. 26. -
коротко о каждом подходе)
Затратный подход оценки недвижимости (впр. 30, 31, 27)
Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентного по своей полезности оцениваемому или сопоставимого с оцениваемым объектом.
Поэтому в основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому, благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую чем та, в которую ему обойдется приобретение (или аренда) соответствующего земельного участка под застройку и возведение на нем в приемлемые сроки аналогичных по назначению и качеству строений (улучшений), чтобы создать объект недвижимости равной полезности.
Затратный подход
- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Как правило, величины затрат на замещение и рыночной стоимости ближе всего друг к другу для новых объектов недвижимости. Поэтому наиболее применим затратный подход при оценке недавно построенных объектов, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наилучшего и наиболее эффективного использования застраиваемой территории, и которые имеют незначительный накопленный износ.
Затратный подход используется также при оценке планируемых, уникальных или специальных объектов, которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги, так как сделки по ним достаточно редко заключаются на рынке.
Преимущества и недостатки затратного подхода
Преимущества:
не требует активного рынка («работает» в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж);
является единственным инструментом для получения представления о стоимостной оценке объектов недвижимости специального назначения (тюрьмы, больницы, школы, объекты культового назначения и т.п.);
предполагает отдельную оценку земли и сооружений;
применяется в инвестиционных проектах при реконструкции существующего объекта или строительстве нового.
Недостатки:
имеет существенные ограничения при оценке объектов со значительным сроком службы из-за трудностей с измерением величины накопленного износа и прибыли предпринимателя, исходя из мировой практики, ставится под сомнение, если общий накопленный износ объекта недвижимости превышает 50 процентов.
результаты затратного подхода отражают стоимость полного права собственности, поэтому при оценке частичных прав собственности необходима их корректировка;
подход невозможно применять, когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка.
Применительно к оценки встроенных помещений имеет ряд ограничений, связанных с высокой степенью погрешности при определении доли оцениваемого встроенного помещения в стоимости здания.
Отдельно взятые встроенные помещения в составе здания, генерируют различный доход, а соответственно имеют различную рыночную стоимость, в связи с этим определение стоимости встроенного помещения в рамках затратного подхода пропорционально общей площади здания не корректно. Исключением в данном случае могут являться одноэтажные складские объекты.
Определения
Восстановительная стоимость - расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания.
Стоимость замещения – это оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью равной оцениваемого сооружения.
Структура стоимости строительства:
СС – СТОИМОСТЬ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
ПИ – ПРЯМЫЕ ИЗДЕРЖКИ - материалы, з/п рабочих, ст-ть экспл. машин и механизмов, накладные расходы подрядчика.
КИ – КОСВЕННЫЕ ИЗДЕРЖКИ – гонорары архитекторов и проектировщиков, % по кредитам, реклама в период стр-ва
ПП – ПРИБЫЛЬ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ – установленная рынком цифра отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить за использование собственного капитала.
В затратном подходе стоимость объекта недвижимости равна рыночной стоимости права застройки земельного участка (права собственности или права аренды) плюс стоимость нового строительства, за вычетом накопленного износа улучшений. Отсюда процедура оценки затратным подходом в общем случае включает следующий последовательный алгоритм:
1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях ее оптимального использования.
2. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов (ПИ+КИ).
3. Расчет прибыли предпринимателя.
4. Определение величины накопленного износа строительных конструкций зданий.
5. Уменьшение стоимости улучшений на сумму накопленного износа для получения остаточной стоимости объекта.
6. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости улучшений стоимости земли и прибыли предпринимателя.
Оценка рыночной стоимости земельного участка (впр. 35)
Для оценки рыночной стоимости земельного участка применяют следующие методы:
1. Метод распределения. Основан на принципе баланса или вклада, который утверждает, что для каждого из типов недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и улучшений.
2. Метод выделения. Оценивается стоимость улучшений и вычитается из общей цены продажи. Метод дает хороший результат, когда доля улучшений в общей стоимости невелика.
3. Метод разбивки на участки.Рекомендуется при разбивке площади на отдельно осваиваемые участки.
4. Метод остатка для земли.Применим, когда имеется достоверная информация о стоимости улучшений и достоверные данные о доходе, приносимом объектом недвижимости. Остаток дохода, «генерируемого» земельным участком, капитализируется (коэффициентом капитализации для земли) в стоимость.
5. Метод капитализации земельной ренты.Метод основан на анализе продаж сдаваемой в аренду земли.
6. Метод сопоставимых продаж.Аналог метода сопоставимых применяемого при оценке объектов недвижимости в целом. Основными элементами сравнения для земли являются: права собственности, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, месторасположение, физические характеристики, доступные коммунальные услуги, условия зонирования и другое.
В настоящее время специфические условия развития земельного рынка в России в целом и в Санкт-Петербурге в частности, позволяют считать, что наиболее достоверными методами являются метод сравнительного анализа продаж и метод капитализации дохода, приходящегося на долю земельного участка (метод остатка для земли).
Расчет стоимости строительства объекта
Анализ использования разновидностей определения затрат в условиях Российской Федерации показывает, что в наибольшей степени принятой у нас терминологии соответствует следующая классификация их методов:
- базисные и базисно-индексные методы,
- ресурсные методы,
- метод разбивки по компонентам,
- метод сравнительной единицы,
- комбинированные методы.
Базисные методы предполагают использование данных имеющейся или разработанной проектно-сметной документации и применение системы директивных корректирующих коэффициентов пересчета (дефляторов) цен 1969г., 1984 г. 1991г. или 2001г. к текущим ценам. Коэффициенты устанавливаются региональными центрами по ценообразованию в строительстве.
Ресурсные методы оценки основаны на определении объемов или массы основных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов, расчете стоимости прямых затрат (или элементов конструкции) в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, эксплуатации машин и механизмов, прочих работ и затрат. Стоимость основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов может определяться либо по фактическим показателям либо в процентах от стоимости основных строительных материалов по среднестатистическим данным строительных организаций для определенного типа зданий или, что предпочтительнее, по данным конкретного подрядчика.
Метод разбивки по компонентам заключается в расчленении всего объема строительно-монтажных работ на крупные разделы (модули), а именно на: земляные работы, фундаменты, стены, перекрытия, кровлю и т.д. Метод разбивки по компонентам целесообразно использовать для приближенной оценки при недостатке исходной информации. В этом случае достаточно определить затраты для одного или нескольких основных модулей, чтобы, исходя из их примерного процентного вклада, найти общую стоимость строительно-монтажных работ.
Метод сравнительной единицы предполагает использование данных текущей стоимости какого-либо параметра, например, 1 куб.м объема или 1 кв.м. общей площади в зданиях определенного типа, получаемых по средней фактической стоимости строительства в условиях региона. Он также дает приближенную оценку стоимости. Метод сравнительной единицы удобно использовать в случаях, когда оцениваемый объект занимает часть здания (сооружения), а установление его доли (удельного веса) в общей стоимости затруднительно из-за существенных различий в планировке и высоте этажей, конструкций, качестве и степени наружной и внутренней отделки, а также различий в инженерном оборудовании.
Комбинированные методы предполагают использование двух и более названных методов совместно, в различных сочетаниях.
В данном отчете для определения стоимости строительства использован метод сравнительной единицы. Результаты расчета представлены в приложении таб 3.1.
Расчет прибыли предпринимателя
Можно назвать следующие основные методы расчета предпринимательской прибыли:
Рыночный метод.
Заключается в сборе и обработке рыночной информации о величинах прибыли предпринимателя. Однако, в условиях неопределенности налогового законодательства РФ, когда предпринимательская прибыль становится объектом коммерческой тайны, а называемые в частных интервью диапазоны 10%-30 % слабо обоснованы, этот метод не всегда применим.
Аналитический метод.
Заключается в предположении, что инвестировать деньги в новое строительство имеет смысл, если прибыль от строительства будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта в недвижимость, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство. При этом прибыль предпринимателя рассчитывается по известным аналитическим зависимостям.
Метод основанный на анализе альтернативных финансовых инвестиций.
Заключается в предположении, что инвестировать деньги в новое строительство имеет смысл, если прибыль от строительства будет не меньше, чем прибыль от альтернативных финансовых вложений в акции, векселя и другие ценные бумаги, или, в крайнем случае, не меньше, чем процентные ставки по соответствующим кредитам банков.
Метод, основанный на DCF-анализе денежных потоков в течение времени строительства (реконструкции) объекта.
Прибыль предпринимателя (ПП) в данном случае равна величине вмененных издержек или разности невозмещенных инвестиций и прямой суммы затрат на создание объекта недвижимости. Заключается в определении разницы между невозмещенными инвестициями (вмененные издержки - аккумулированная по норме отдачи на инвестиции (Y) с умма всех инвестиций за период нового строительства) и стоимостью нового строительства, рассчитанной одномоментно на дату оценки без учета строительного лага. Т.е. прибыль предпринимателя является функцией нормы отдачи на инвестиции Y (процент на капитал) и времени r создания объекта недвижимости. Расчет ПП проведен в соответствии с следующим выражением (5):
, (5)
где Vни -сумма невозмещенных инвестиций, Еi - затраты в начале i-го периода (в т.ч. покупка земельного участка), r - количество периодов создания объекта недвижимости. В свою очередь:
, (5а)
где Y - норма отдачи на инвестиции за период.
Прибыль предпринимателя, определенная в рамках затратного подхода составила 20 267 долларов США.
Расчет накопленного износа (впр. 31)
Износ -
это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта, его морального и экономического устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональное устаревание, внешнее устаревание.
Физический износ -
это потеря стоимости за счет естественных процессов в ходе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта или повседневной эксплуатации) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации, которые целесообразны с экономической точки зрения.
Функциональное (моральное) устаревание -
это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта обеспечить возрастающие требования или аналогичную полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Оно обычно вызвано появлением более совершенных технологий, неудовлетворительной планировкой, несоответствием технических и функциональных требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы, дизайн и т.д. Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Функ
Физический износ и функциональное устаревание обычно присущи самой собственности.
Внешнее (экономическое) устаревание
вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке (кризис, сокращение спроса, возросшая конкуренция), изменением финансовых и законодательных условий и т.д.
Для определения накопленного износа здания применялся метод разбивки на элементы и учет их удельных весов и износа в общем износе на дату оценки.
Расчет устранимого физического износа
Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате ремонта или повседневной эксплуатации) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации, которые целесообразны с экономической точки зрения.
Расчет неустранимого физического износа
Что касается величины неустранимого физического износа основных долгоживущих элементов (фундаментов, лестниц, перекрытий, покрытий и стен) части здания, связанного с их несущей способностью, прочностью и надежностью, то оценщики не могут ее констатировать и тем более рассчитать потери по имеющимся материалам, представленным заказчиком из-за того, что несущая способность, прочность и надежность конструкций не определялась. С целью однозначной констатации факта наличия или отсутствия скрытых дефектов в основных несущих конструктивных элементах оцениваемого объекта и связанной с этим возможной величины потерь стоимости из-за неустранимого физического износа основных долгоживущих элементов, оценщики рекомендуют проведение дополнительной технической экспертизы.
Расчет устранимого функционального устаревания
Устранимое функциональное устаревание может оказывать влияние на потерю стоимости при необходимости учета в оцениваемом объекте различных дополнений, замен и модернизаций, а также имеющихся у него «сверхулучшений».
Расчет неустранимого функционального устаревания.
Неустранимое функциональное устаревание может учитываться за счет недостатков (элементов зданий, не включенных в стоимость строительства, но которые должны быть), замен и модернизаций, а также "сверхулучшений". Элементов зданий, не включенных в стоимость строительства, но которые должны быть), а также замен и модернизаций и "сверхулучшений" по оценкам экспертов и оценщиков нет.
Расчет внешнего устаревания
Внешнее устаревание может быть определено как снижение стоимости объекта вследствие влияния неблагоприятных внешних факторов.
Пример расчета накопленного износа и стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода
Результаты расчета накопленного износа. Таблица 1.
| № строки
|
Вид износа
|
Формула
|
% износа
|
Значение долларов США
|
| 1 | Физический износ | "=20%х330 000" | 20,00% | 66 000 |
| 2 | Функциональное устаревание | "=10%х330 000" | 10,00% | 33 000 |
| 3 | Внешнее устаревание | "=1%х330 000" | 1,00% | 3 300 |
| 4
|
Итого накопленный износ
|
31,00%
|
102 300
|
|
| Расчет стоимости объекта по затратному подходу Таблица 2. | ||||
| 5 | Общая площадь объекта, м2 | исх. данные | 1000 | |
| 6 | Сметная стоимость строительства объекта, долл. США | исх. данные | 300 000 | |
| 7 | Прибыль предпринимателя (ПП - 10% от сметной стоимости), долл. США | "=10%*300 000" | 30 000 | |
| 8 | Стоимость восстановления, долл. США | "= 300 000 + 30 000" | 330 000 | |
| 9 | Накопленный износ, долл. США | "= строка 4" | 102 300 | |
| 10 | Стоимость (право аренды) земельного участка, долл. США | исх. данные | 100000 | |
| 11
|
Стоимость объекта, долларов США
|
"=строка 8 - строка 9 + строка 10"
|
327 700
|
|
Сравнительный подход (впр. 33, 28, 27)
СП – совокупность методов оценки стоимости собственности, основанных на сопоставлении недавних продаж подобных объектов.
Преимущества и недоставтки:
Недостатки:
-Несуществует двух абсолютно подобных объектов.
-Влияние нерыночных факторов.
-Отсутствие прозрачного рынка объектов коммерческой недвижимости.
-Сложность раскрытия потенцииала объекта при несоответствии текущего использования наилучшему.
-Не работает в условиях пассивного рынка.
-Недостаточно эффективен при оценке развивающихся объектов
Преимущетсва:
-Дает ниболее объективную оценку рыночной стоимости при прочих равных условимях.
-Базируется на реальных сделках.
-Учитывает сложившуюся коньюнктуру рынка и период экспозиции.
-Пригоден для оценки различных видов стоимости.
-Пригоден для оценки стоимости разлиных прав собственности.
Прцедура применения СП
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.
Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
Подбор сопоставимых объектов, использование которых соответствует наилучшему использованию объекта оценки.
Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.
Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
Единицы сравнения
Элементы сравнения
Права собственности на недвижимость.
Условия финансирования.
Тип сделки.
Состояние рынка (дата сделки).
Местоположение.
Физические характеристики.
Экономические характеристики.
Тип использования.
Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (оборудование, мебель) .
Доходный подход (впр. 34, 27, 28)
Метод прямой капитализации – переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответсвующую норму дохода или путем умножения его на соответсвующий коэффициент дохода.
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Доходный подход или имеет две разновидности:
метод прямой капитализации (ПК-метод)
метод капитализации по норме отдачи на капитал (КНО-метод)
Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, имеет две модификации:
метод анализа дисконтированных денежных потоков (АДДП-метод)
метод капитализации по расчетным моделям (КРМ-метод)
Преимущества и недоставтки:
Недостатки:
-Имеет большое количество допущений.
-Отсутствие прозрачного рынка объектов коммерческой недвижимости.
-Предполагает подробный анализ экономики объекта.
-Не работает в условиях пассивного рынка.
-Мало применим для оценки права аренды.
Преимущетсва:
-Учитывает сложившуюся коньюнктуру рынка и период экспозиции.
-Учитывает динамику рынка.
-Дает возможность учета всех рисков, связанных с реализацией проекта.
-Учитывает продолжительность всех стадий инвестиционного проекта.
-Пригоден для оценки различных видов стоимости.
-Эффективен при оценке развивающихся объектов.
-Учитывает праметры будущих улучшений.
Процедура оценки
1. Прогнозирование будущих доходов, соответствующих наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта недвижимости;
2. Понвертация будущих доходов в настоящую стоимость с помощью методов капитализации.
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Доходный подход или имеет две разновидности:
метод прямой капитализации (ПК-метод)
метод капитализации по норме отдачи на капитал (КНО-метод)
Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, имеет две модификации:
метод анализа дисконтированных денежных потоков (АДДП-метод)
метод капитализации по расчетным моделям (КРМ-метод)
Оценка недвижимости ПК-методом выполняется с использованием следующей формулы:
. (1)
где NOI1 - наиболее типичный чистый операционный доход объекта оценки первого года; R - коэффициент (норма) капитализации.
ПК-метод используется в том случае, если оцениваемый объект на дату оценки является:
действующим,
его использование соответствует наилучшему и наиболее эффективному его использованию.
В выражении (1) расчет чистого операционного дохода осуществляется на основе анализа чистых операционных доходов, сопоставимых с оцениваемым объектом оценки с использованием метода сравнительного анализа их арендных ставок. А коэффициент капитализации рассчитывается методом рыночной выжимки (экстракции) на основе анализа отношений чистого операционного дохода и стоимости объектов, сопоставимых с оцениваемым, по своим характеристикам.
Несомненным достоинством ПК-метода является то, что, при всей своей математической простоте, он на основе прямых рыночных данных (NOI1 и R) учитывает косвенным образом все требования инвесторов к объекту инвестиций: уровень дохода (NOI) и желаемую отдачу(R). При наличии требуемой информации ПК-метод является наиболее надежным из доходных методов.
Составление отчетов об оценке (впр. 39 –
коротко по разделам )
Виды отчетов по оценке
.
Единой классификации Отчетов об оценке на уровне международных организаций пока не разработано. Вместе с тем, существуют разнообразные классификации отчетов на национальном уровне и на уровне отдельных государственных ведомств и коммерческих компаний.
Наиболее многочисленными являются классификации отчетов по глубине проработки материала и степени подробности изложения основных фактов и выводов. Для приема можно рассмотреть следующую классификацию, используемую в Appraisal Institute , USA:
-устный отчет;
-отчет в виде письма;
-краткий отчет;
-полный отчет.
Устные формы отчетов об оценке обычно используют, если клиенту достаточно самой поверхностной и неподтвержденной исследованиями предварительной информации. Устный отчет об оценке допускается применять в случаях, если последующие ссылки на него будут исключены.
Отчет в виде письма содержит общие характеристики оцениваемой собственности и величину полученной в результате анализа стоимости.
При этом возможны две ситуации – оценка проводилась в сокращенном варианте и оценка проводилась в полном варианте.
Состав и содержание полного отчета об оценке.
По своей сути, как уже было сказано, полный отчет об оценке является документом произвольной формы. Однако опыт практической деятельности показывает, что определенное структурирование и стандартизация изложения материала существенно упрощают как написание, так и изучение такого документа. В качестве примера рассмотрим типовую форму полного отчета об оценке рыночной стоимости, хорошо зарекомендовавшую себя в условиях российской практике оценки.
Титульный лист.
На титульном листе указываются наименование и адрес объекта оценки, дата оценки, наименование клиента и оценщика.
Сопроводительное письмо.
Сопроводительное письмо на имя клиента предваряет отчет. В нем подтверждается факт окончания работ по оценке, приводятся основные характеристики объекта оценки и полученная в результате оценки величина стоимости собственности.
1. Краткое содержание основных фактов и выводов.
В данном разделе отчета перечисляются следующие позиции:
-основные положения Технического задания на оценку;
-дополнительная информация, имеющая существенное отношение к величине стоимости;
-основные результаты, полученные при анализе и обработке исходной информации.
Материалы этого раздела предназначен для оперативного ознакомления клиента с основными мом5ентами выполненной работы.
2. Основные допущения и ограничения
Следующие допущения и ограничения являются неотъемлемой частью данного отчета.
Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и в указанных в нем целях.
Методологической основой выполненного отчета являются Федеральный закон об оценочной деятельности, стандарты оценки, а также российские методические разработки, не противоречащие принципам рыночной оценки и основным положениям распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга № 113-р от 01.08.96 г.
Оценщики не обязаны приводить подробные обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т. п.) по объекту недвижимости. Все подобные материалы в данном отчете включены исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление об объекте.
Данные об общей площади здания и площади земельного участка, входящего в состав оцениваемого объекта приведены на основании представленных Заказчиком документов. Специальных измерений Оценщиками не производилось.
Оценщики не несут ответственности за наличие скрытых факторов, которые могут оказать влияние на стоимость объекта, ни за необходимость выявления таковых. В частности, это касается сведений о содержании вредных веществ в использованных строительных материалах.
Оценщики вправе использовать при оценке объекта любые методики расчета, не противоречащие принципам рыночной оценки.
Сведения, полученные Оценщиками и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако Оценщики не могут гарантировать абсолютную точность информации, поэтому в тех случаях, когда это необходимо, указывается источник информации. Ссылки на источник информации сохраняются в архиве Оценщиков.
Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено Договором на оценку. Разглашение содержания настоящего отчета возможно только после предварительного письменного согласования.
От Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки иначе как по официальному вызову суда.
Мнение Оценщиков относительно рыночной стоимости объекта действительно на дату проведения оценки. Оценщики не принимают на себя никакой ответственности за изменение политических, административных, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.
Настоящий отчет содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно наиболее вероятной цены продажи объекта на дату проведения оценки и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке именно по этой цене.
Процедура и этапы исследования
Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы.
Обследование объекта
Процесс оценки начинается с общего осмотра объекта, описания застройки и земельного участка, их состояния и выявления особенностей.
Сбор общих и специальных данных и их анализ
На этом этапе собираются и анализируются данные:
характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах страны, региона, города и района расположения объекта;
а также информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду.
Сбор данных осуществляется путем изучения соответствующей документации, публикаций в специализированных периодических изданиях, консультаций с представителями административных органов, сотрудниками агентств по недвижимости, коллегами-оценщиками.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Вывод делается на основе собранной, на предыдущих этапах, информации с учетом существующих ограничений, специфики местоположения объекта и рынка аналогичных объектов.
Применение методов оценки объекта
Для оценки рыночной стоимости объекта обычно рассматриваются три классических подхода (затратный, рыночный и доходный). Каждый из них приводит к получению различных ценовых характеристик, которые при дальнейшем сопоставлении позволяют установить окончательную оценку стоимости.
Подготовка отчета о рассчитанной стоимости
На данном этапе согласовываются все результаты, полученные на предыдущих этапах, и обобщенно излагаются в виде краткого повествовательного отчета.
Определение оцениваемой стоимости
Рыночная стоимость объекта оценки1
– это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Продавец и покупатель действуют в рамках закона на основе типичных мотивировок;
Обе стороны хорошо информированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов;
Объект выставлен на открытом рынке достаточное время;
Цена сделки не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке;
Оплата производится в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождается дополнительными условиями.
5. Описание объекта оценки.
На основе конкретных характеристик местоположения выявляются положительные и отрицательные факторы, которые существенно влияют на стоимость:
1.Карта района расположения объекта.
2. Фотографии объекта оценки.
3.Описание конструктивных элементов объекта оценки.
4 Глобальное местоположение.
5. Локальное местоположение и окружение объекта.
6. Инвестиционная активность в районе расположения объекта.
7. Транспортное обеспечение.
8.Окружение.
9. Экологическое состояние района.
10.Социальная инфраструктура.
11. Крименогенная обстановка.
12. Выводы.
6.. Социально-экономический обзор региона
7. Обзор рынка недвижимости
8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
В зависимости от состава Технического задания выполняется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободного, и/или собственности с имеющимися улучшениями.
1. Анализ участка земли как условно свободного
2. Анализ участка земли с существующей застройкой.
2.1.С учетом проведения ремонта или реконструкции.
В текущем состоянии.
9. Определение стоимости объекта
9.1.Сравнительный подход
9.2. Доходный подход
9.3. Затратный подход
Содержание данных глав отчета должно соответствовать применяемым методикам оценки рыночной стоимости недвижимости.
10. Согласование результатов оценки.
На основании выполненного анализа и проведенных расчетов, с учетом всех полученных выводов формулируется мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки.
11. Сертификат оценки.
В заключительном разделе отчета оценщик:
-информирует о профессиональных стандартах, на основании которых выполнена работа;
-подтверждает соблюдение при оценке норм профессиональной этике;
-заявляет о своем статусе при выполнении работы, то есть является ли он внутренним внешним или независимым оценщиком;
-приводит полученную в результате оценки величину стоимости с указанием даты оценки;
-ставит свою подпись и печать.
Приложения.
Правоустанавливающие и технические документы по объекту
Расчеты оценщика
Документы оценщика подтверждающие правомочность оценки
-
лицензия
-
страховка - обязательно