Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

1 Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения
- совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований. Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. В современном обществе кадастровая оценка земель используется в следующих целях: в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы; для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки; для оценки эффективности существующего функционального использования территории; для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью. Объектом оценки являются сельскохозяйственные угодья в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц. Предметом оценки является значение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки. Этапы оценки: первый этап - межрегиональная оценка земель - оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения оценки в субъектах РФ; второй этап - оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям, землепользованиям. Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится по единой методике, обеспечивающей сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ.

40 Принципы оценки рыночной стоимости земельного участка
Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах.

- Принцип полезности – рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

- Принцип спроса и предложения – рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

- Принцип замещения – рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.

- Принцип ожидания – величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

- Принцип внешнего влияния – рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.

- Принцип соответствия – оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.

- Принцип наиболее эффективного использования – рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

55 Доходный подход
применяется для определения стоимости оцениваемого участка способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Подход основывается на принципе ожидания, – разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.

Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Т.о., стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг. Более подробно особенности оценки сельскохозяйственных земель представлены далее, в соответствующем разделе.

Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей таких как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др.

В рамках доходного подхода для оценки используются – метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования.

58 Затратный подход
практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.

Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель.

При отводе земель под застройку наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют такие факторы как капитальные и эксплуатационные затраты:

местоположение участка по отношению к источникам водоснабжения и энергоснабжения, другим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры;

инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории;

внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки;

социальные факторы ценности земли (социально-экономические условия проживания, особенности почв и растительности, прочие);

санитарно-гигиенические параметры территорий (загрязнение воздушного бассейна и почв, уровень шума и др.).

Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход является единственным методом определения рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизвод­ства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка для земли, методе выделения, описанных выше.

76 Сравнительный подход к оценке
- это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода: 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу: - аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам; - сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах: - замещения; - сбалансированности; - спроса и предложения. Этапы сравнительного подхода: - изучение рынка; - сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; - сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки; - корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки; - установление стоимости объекта оценки.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3. Статически обоснован. 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж. 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4. Зависимость от активности рынка. 5. Зависимость от стабильности рынка. 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах

73, 79 Метод сравнительного анализа продаж
используется для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями (далее – застроенных участков), и земельных участков, не занятых строениями и сооружениями (далее – незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

выбор основных факторов стоимости земельного участка; определение цен продаж земельных участков- аналогов; определение характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости; определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка;

корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка;

обоснование и расчет стоимости земельного участка как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

В качестве наиболее важных факторов стоимости земельного участка, как правило, выступают:

местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики: рельеф, размер, форма и др.; транспортная доступность; доступная инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).

При корректировке цен аналогов учитываются:

условия финансирования сделок с аналогом (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

условия платежа при совершении сделок с аналогом (платеж денежными средствами; расчет векселями; взаимозачеты; бартер и т.п.);

обстоятельства совершения сделки с аналогом (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

время, прошедшее с даты заключения сделки с аналогом.

В случае если объект оценки имеет относительно лучшие характеристики, то цена объекта аналога корректируется в сторону повышения и наоборот.

22 Метод капитализации доходов
применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации.

Для земельных участков застроенных или предназначенных под застройку величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка. Для сельскохозяйственных угодий величина ренты может рассчитываться как доход от сельскохозяйственного использования земельного участка или доход от его сдачи в аренду.

Величина коэффициента капитализации определяется на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

деление величины ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риски, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

18 На каких принципах базируется доходный подход
Подход основывается на принципе ожидания, – разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Принцип ожидания – величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости – текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), – постоянно растет в силу увеличения спроса и ограни­чения предложения.

Однако этот принцип не означает, что владелец недвижимости (земельного участка) в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта недвижимости, земли, принципиально носит длительный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может оказаться и существенно более высокой.

54 Для каких целей м.б. использованы результаты КО городских земель
Кадастровая оценка городских земель может использоваться для следующих целей: • создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра; • уточнения схемы территориально-экономического зонирования; • установления ставок арендной платы за муниципальные земли; • формирования налогооблагаемой базы земель поселений; • обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки; • определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд; • определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах; • информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка; • создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

50 Ипотека, виды кредитов
Ипотека - залог недвижимого имущества (право его аренды) с целью получения кредита, займа и т.п. По договору об Ипотека одна сторона -залогодержатель, являющийся кредитором по основному обязательству,обеспеченному Ипотека,имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (за изъятиями, установленными ФЗ). Ипотека относится к виду залога с оставлением заложенного имущества у залогодателя. При Ипотека земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания или сооружения залогодателя.

Коммерческие банки предоставляют своим клиентам разнообразные виды кредитов, которые можно классифицировать по различным признакам.

Прежде всего по основным группам заемщиков
:

кредит хозяйству;населению;власти.

По назначению (направлению)
различают кредит:потребительский;промышленный;торговый;

сельскохозяйственный;инвестиционный;бюджетный.

В зависимости от сферы функционирования
банковские кредиты, предоставляемые предприятиям всех отраслей хозяйства (т. е. хозяйствующим субъектам), могут быть двух видов:

ссуды, участвующие в расширенном воспроизводстве основных фондов;

кредиты, участвующие в организации оборотных фондов.

Последние, в свою очередь, подразделяются на кредиты, направляемые в сферу производства, и кредиты, обслуживающие сферу обращения

По срокам пользования
кредиты бывают:до востребования;срочные.

Последние, в свою очередь, подразделяют на краткосрочные (до 1 года); среднесрочные (от 1 до 3 лет); долгосрочные (свыше 3 лет).

По размерам
различают кредиты крупные, средние и мелкие.

По обеспечению:
необеспеченные (бланковые) кредиты и обеспеченные, которые, в свою очередь, по характеру обеспечения подразделяются на залоговые, гарантированные и застрахованные.

По способу выдачи
банковские ссуды можно разграничить на ссуды компенсационные и платежные.

По методам погашения
различают банковские ссуды, погашаемые в рассрочку (частями, долями), и ссуды, погашаемые единовременно (на одну определенную дату).

69 Из каких основных этапов состоит метод изъятия
Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами.

Процедура оценки земельного участка методом выделения включает три этапа.

Этап 1. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок. Проводится на основании изучения рынка и сопоставимых продаж. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения, при необходимости — определение элементов сравнения и внесение корректировок, сглаживающих их отличия.

Этап 2. Расчет стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий и сооружений, которые расположены на земельном участке. Расчет стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений был рассмотрен в методе остатка.

Этап 3. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка. Расчет стоимости производится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений.

Метод выделения приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий и сооружений) с учетом накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

7 Система массовой оценки объектов недвижимости
Массовая оценка представляет собой специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов. Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

Массовая оценка является самостоятельной разновидностью оценки недвижимости. По своей содержательной характеристике и конечной цели она полностью совпадает с индивидуальной оценкой, так как в обоих случаях на основе единых базовых подходов определяется стоимостной эквивалент. Однако процесс получения этого стоимостного эквивалента в том и другом случае различен.

в качестве субъектов массовой оценки выступают государственные и муниципальные органы, которые проводят ее, чаще всего, для целей общегородского хозяйства. Они же формируют, осуществляют, контролируют и утверждают процедуру и результаты массовой оценки.

В системе массовой оценки подавляющего большинства объектов недвижимости можно условно выделить несколько подсистем, а именно: управления, сбора исходной информации, анализа данных, расчета стоимости и контроля полученных результатов.

Объект массовой оценки городских земель представляет собой участки территории со всей системой улучшений в пределах границы города, которые вовлечены или могут быть вовлечены в рыночный оборот и служат основой для производства и жизнедеятельности человека.

Предметом массовой оценки городских земель являются факторы и показатели, определяющие их рыночную стоимость (местоположение, система улучшений, градостроительные характеристики земельных участков и т. д.).

19 Метод дисконтирования денежных потоков
–
оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени риска, связанного с использованием объекта. В этом случае стоимость недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости, за которую она может быть продана в конце периода владения. При этих расчетах используется ставка дисконтирования – соответствующая ставка дохода на капитал, называемая нормой прибыли или нормой отдачи. Денежный поток –
движение денежных средств, которое возникает в результате использования имущества. Метод позволяет учитывать текущую стоимость денежных потоков, которые могут произвольно изменяться и иметь различный уровень риска.

72 Сервитут
- особый вид ограниченного вещного права, заключающийся в праве пользоваться (в установленных пределах) чужой вещью. Чаще всего С. - право ограниченного пользования чужим земельным участком. В некоторых случаях С. обременяются здания, сооружения и другое недвижимое имущество. С. может устанавливаться для обеспечения собственнику земельного участка прохода и проезда через другой (соседний) участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд, которые не могут быть обеспечены иным путем. С. - не самостоятельное вещное право, поэтому не может быть предметом купли-продажи, залога и не передается каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения эксплуатации которого установлен С.

84 Методы определения натурального ущерба от загрязнения окружающей среды
. Существуют два принципиальных подхода для определения э ущерба от загрязнения природных сфер: первый подход — метод прямого счета; второй — метод укрупненного счета. Определение ущерба методом прямого сче­та требует множества исходных данных, которые могут быть по­лучены в результате системного мониторинга за предприятия­ми, зонами влияния, территориями, поражаемыми вредными выбросами, стоками и разрушениями, а также ущербом, нано­симым населению.

Эффект от проведения природоохранных мероприятий вы­ражается величиной предотвращенного ущерба от загрязнения среды и суммой предотвращенных ущербов и годового прироста доходов от улучшения производственных результатов. Предотвращенный ущерб от загрязнения окружающей среды равен разности между расчетными величинами ущерба, который имел место до осуществления рассматриваемых мероприятий, и остаточного ущерба. При укрупненных расчетах определения ущерба выделяют три группы сфер: атмо-, гидро- (вода), литосфера (земля и недра), по которым имеются государственные и отраслевые укрупненные оценки удельного ущерба и другие нормативы.

13 Российские стандарты оценки
Основными задачами системы стандартизации услуг в области оценки являются:

обеспечение взаимопонимания и взаимодействия между всеми сторонами-участниками процесса оценки имущества;

формирование нормативной базы для обеспечения проведения сертификации услуг по оценке;

установление единых требований к методам оценки, содержанию и форме отчетов по оценке;

создание и ведение системы классификации и кодирования технико-экономической информации, используемой при оценке;

гармонизация терминологии, классификации услуг, методов оценки с международными стандартами;

содействие соблюдению законодательства Российской Федерации средствами и методами стандартизации.

Начиная с сентября 1999 г. Министерством государственного имущества России совместно с другими заинтересованными ведомствами и в тесном сотрудничестве с профессиональными организациями оценщиков велась разработка проектов стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» были утверждены 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства Российской Федерации № 519.

Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке было возложено на Министерство имущественных отношений Российской Федерации (Минимущество России).

Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки.

Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

48 Категории земель
По своему целевому назначению государственный земельный фонд делится на 7 категорий, которые включают:

земли сельскохозяйственного назначения
. предоставляются в распоряжение предприятиям для ведения сельскохозяйственного производства, научно-исследовательских и учебных целей, а также гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота. Кроме того, их выделяют родовым общинам, семьям коренных малочисленных народов, казачьим обществам. Исходя из важного целевого значения данной категории земель, они относятся к особо охраняемым объектам, с целью сохранения площади.

земли поселений
. К этой категории земельного фонда РФ относятся земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений. Данная категория земель находится в ведомстве федеральных, региональных и муниципальных администраций.

земли промышленности
. В данную категорию входят земли, используемые для строительства и эксплуатации промышленных, транспортных, радиовещательных, телевизионных, оборонных и иных сооружений, а также для прокладки транспортных артерий (автомобильных, железнодорожных, трубопроводных, речных, морских, воздушных путей сообщения) обеспечивающих обороноспособность страны. Как правило, эти земли расположены за чертой населенных пунктов, их плодородие не имеет существенного значения, важны лишь геологические и архитектурно-планировочные качества.

земли лесного фонда
включают в себя земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления – вырубки, гари, редины, прогалины, а также участки для ведения лесного хозяйства (нелесные земли: просеки, дороги, болота и другие).

земли водного фонда
включают территории, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, а также занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

земли особо охраняемых территорий
представлены участками, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. В связи с этим особо охраняемые земли полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота, а также для них установлен особый правовой режим.

земли запаса.
К этой части земельного фонда относятся земли, находящиеся в собственности федеральных или муниципальных органов власти, которые не предоставляются частным или юридическим лицам в пользование, поскольку их целевое назначение еще не определено.

49 Виды стоимости недвижимости В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств

потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества

инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора, прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования

страховая - стоимость объекта, определяемая для целей страхования. Обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость

замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования

воспроизводства (восстановительная) - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта

залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования

ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже. Она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;

для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости

утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки

51 Методы оценки
Метод сравнения продаж
является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод капитализации земельной ренты
основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы. Метод распределения
(метод соотношения, соотнесения) –
определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности. Метод выделения (извлечения)
применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод остатка
основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле. Метод разбивки на участки
используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки.

31 Понятие и классификация объектов недв.
Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Естественные (природные) объекты
— земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения . - лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.); - учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.); - культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.); - специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.; г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

26 Элементы налога на недвижимость
. Общие принципы построения налоговых систем воплощаются при их формировании через элементы налогов, которые включают: субъект, объект, источник, единицу обложения, налоговую базу, налоговый период, ставку, льготы и налоговый оклад. Субъект налога, или налогоплательщик. Налогоплательщик - это то лицо (юридическое или физическое), на которое по закону возложена обязанность платить налог. Объект налогообложения – это земля и иная недвижимость.

Единица обложения представляет собой определенную количественную меру измерения объекта налогообложения. Поэтому она зависит от объекта обложения и может выступать в натуральной или денежной форме (стоимость, площадь, вес, объем товара и т.д.).Ппо земельному налогу -сотая часть гектара, гектар.

Налоговая база представляет собой стоимостную, физическую или иную характеристику объекта налогообложения.

Налоговый период. Согласно Налоговому кодексу РФ налог-вым периодом считается календарный год или иной период времени, указанный в законе применительно к отдельным налогам, по окончании которого определяется налоговая база и исчисляется подлежащая уплате сумма налога.

Налоговая ставка -это величина налога на единицу измерения налоговой базы.

Налоговые льготы. Это полное или частичное освобождение от налогов субъекта в соответствии с действующим законодательством.

Налоговый оклад представляет собой сумму налога, уплачиваемую налогоплательщиком с одного объекта обложения. Взимание налогового оклада может осуществляться тремя способами: у источника получения дохода, по декларации и по кадастру. Кадастровый способ взимания налогового оклада применяется при обложении земельным налогом.

37 Процесс оценки недвижимости
можно разделить на шесть этапов: определение области вопросов по оценке (суть оценки), предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование и, наконец, отчет о результате оценки стоимости объекта.

Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель – определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. Интересы заказчика могут быть разными: приобрести недвижимость в качестве инвестиций, продать объект, отдать в долг часть своих активов, получить кредит, заложить имущество и т.д. В каждом случае оценщику необходимо определить особый конкретный вид стоимости (например, определение рыночной стоимости объекта недвижимости, инвестиционную или залоговую стоимость и др.) и область ее использования (продажа, получение кредита, страховка и т.д.). Полезность, замещение и ожидание являются основополагающими принципами, которые помогают оценщику понять существо стоящих проблем.

После того, как суть оценки осознана и определена, оценщиком определяются возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, называемого «план оценки».

Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они не точные, то будет трудно подготовить обоснованное заключение. Поэтому оценщик должен собрать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.

Согласование – это процесс, в котором суждения и логика применяются для выработки итоговой оценки стоимости объекта недвижимости на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

85 Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Экологические факторы в контексте оценки недвижимости - это сово­купность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не яв­ляющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эф­фективность и полезность использования объекта недвижимости.

В зависимости от научно-технических и экономических возможностей целенаправленного изменения характеристик экологических факторов нх можно подразделить на управляемые и неуправляемые.

Управляемые факторы:• уровень чистоты потребляемой воды;• лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений;• режим увлажнения, оползневая опасность и т. п.

Неуправляемые экологические факторы.• тип почв;• рельеф местности;• ветровой режим;• температурный режим;• сейсмичность территории;• загрязнение воздушного бассейна;• шумовое, радиационное н другое антропогенное загрязнение и т. п.

Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом экологи­ческих факторов необходима их экспертиза, позволяющая конкретизиро­вать основные параметры качественного состояния окружающей природ­но-антропогенной среды рассматриваемого объекта. Совокупность эко­логических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния. С позиции негативного влияния экспертиза должна проводиться на осно­ве анализа окружающей среды по трем основным видам загрязнения: ме­ханическое, химическое и физическое. Экспертиза негативных экологи­ческих факторов проводится с целью идентификации основных парамет­ров качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его стоимости с учетом влияния этих факторов.

При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с ин­вентаризацией и анализом негативных последствий загрязнения окружающей природно-антропогенной среды объекта недви­жимости определяются и характеристики благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный эко­логический и психосоциальный эффект, существенно влияющий на ры­ночную стоимость объекта недвижимости.

88 Стоимостная структура экол.ущерба от загрязнения окр.среды
Под экол. ущербом понимается денежная оценка негативных изменений в окружающей среде в результате ее загрязне­ния, в качестве и количестве природных ресурсов, а также последствий таких изменений. Экологический ущерб и его последствия могут про­являться в самых различных видах и областях: ухудшение здоровья человека из-за потребления загрязненной воды и загрязнения воздуха (социальный ущерб), снижения урожайности в сельском хозяйстве на загрязненных выбросами промышленности землях, уменьшением сро­ков службы оборудования из-за коррозии металлов и т.д. Обычно при измерении ущерба природе сначала выявляются изменения / ухудшения в натуральных показателях, а затем дается их экономическая оценка.

Величину эколого-экономического ущерба можно представить в виде суммы разнообразных видов издержек, затрат, убытков в различ­ных областях. Сейчас имеется ряд экономических подходов, позволяющих оценить экологическое воз­действие. Наиболее разработаны подходы по следующим двум направ­лениям:

1. Использование имеющихся (рыночных) цен для оценки воздей­ствия на товары и услуги. В рамках этого общего подхода возможно применение следующих подходов:

—изменение продуктивности, производительности (уменьшение урожайности в сельском хозяйстве, сокращение уловов рыбы, уменьше­ние прироста биомассы и деградация лесов и пр.);

—ухудшение качества жизни (или метод потери дохода) (рост заболеваемости, смертности, ухудшение условий рекреации и пр.);

— альтернативная стоимость;

— сокращение сроков службы имущества (зданий, оборудования и пр.).

2. Оценка, основанная на использовании величины непосредствен­ных затрат, расходов.

Второе направление, связанное с затратами, является более оче­видным.

75 На каких принципах базируется затратный подход
Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа "наилучшего и наиболее эффективного использования".

В основу затратного подхода положен принцип "замещения", согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.

Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы: 1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. 2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора). 3. Расчет выявленных видов износа. 4. Оценка рыночной стоимости земельного участка. 5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют понятийные различия в терминах "затраты" и "стоимость". Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив - создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода.

59 Основания возникновения, перехода, прекращения права собственности
Основаниями возникновения права собственности называются те юридические факты, в результате которых возникают эти права. Они делятся на первоначальные и производные. К первой группе относятся юридические факты, по которым отсутствует правопреемство - например, вещь появляется (создана) впервые, предшествующим собственником право утрачено, предыдущий собственник неизвестен (находка, клад и т.д.). К числу первоначальных способов относятся: приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь, переработка чужой вещи (спецификация), обращение в собственность общедоступных для сбора вещей (лов рыбы, сбор ягод и т.д.). При производных основаниях право собственности нового собственника основывается на праве предыдущего собственника. Наиболее распространенными производными основаниями перехода права собственности являются договоры. К производным основаниям права собственности помимо договоров (купли-продажи, дарения и т.д.) относятся наследование (переход прав и обязанностей от умершего лица к его наследникам) и реорганизация юридического лица. Важное значение имеет определение момента возникновения права собственности у приобретателя, поскольку именно с этого момента собственник вправе осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению приобретенным имуществом. Основания прекращения права собственности • прекращения права собственности по воле собственника. Основания прекращения права собственности по воле собственника можно подразделить на виды: а) отчуждение собственником своего имущества другим лицам; б) использование собственником иму-щества по прямому назначению и в связи с этим уничтожение его; в) добровольный отказ собственника от своего имущества; г) прекращение государственной или муниципальной собственности вследствие приватизации или благотворительства. • прекращения права собственности помимо воли собственника, по обстоятельствам от него не зависящим. К этим основаниям относятся утрата, гибель имущества и истечение срока исковой давности • прекращения права собственности помимо воли собственника, путем изъятия имущества

86 Рентная составляющая налога за прир.ресурсы
Использование природных ресурсов осуществляется за соответствующую плату, в

основу которой положена рентная составляющая. Разнообразие рентных

составляющих определяет различный уровень платы за пользование природными

ресурсами. Кроме того, на виды и размеры этих платежей влияют вид ресурса,

его качественные свойства, цели использования.

В настоящее время в России сложилась определенная система платежей в бюджет и

другие фонды. Основными платежами рентного характера в данной системе

являются: право за право пользование недрами, отчисление на воспроизводство

из водохозяйственных систем. Кроме того, в состав этой системы включены так

называемые экологические налоги. Ими обычно называют суммы финансовых

санкций, взимаемых за нарушение правил природопользования. Иными словами,

уплата штрафных сумм за нарушение правил природопользования, наряду с сумами,

взимаемыми за вредные выбросы, в экономической литературе определена как

экологические налоги.

66 Экономическое содержание метода определения затрат на освоение
. Метод применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы.

Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все из держки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наибо лее эффективным использованием является разделение земельного мас сива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки – широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема оп ределения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.

61 Метод разбивки по компонентам
предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам: - субподряд; - разбивка по профилю работ; - выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.

16 Международные стандарты оценки
Для проведения профессиональной оценки имущества оценщикам необходимо руководствоваться определенными правилами и использовать специальную для данной области деятельности терминологию, что в совокупности представляет собой своеобразный профессиональный «инструмент» оценщика. Данное обстоятельст

42 Для каких целей необходима оценка земли
Государственная кадастровая оценка земель проводится в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения эффективности использования земель.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях. В современном обществе кадастровая оценка земель используется в следующих целях:

- формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

- в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;

- для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;

- для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;

- для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью;

- создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;

- уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

- обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;

- определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;

- определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

- информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;

43 Нормативно-правовая база оценочной деятельности

В настоящее время уделяется большое внимание изданию, дополнению и переработке нормативно-правовых актов и методических указаний по проведению оценки земель. Главным нормативным актом является Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ внесены важные изменения и дополнения, а именно, появилась новая глава III.1. Государственная кадастровая оценка.

Оценочная деятельность также опирается на Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 22.07.2010), в ст. 66 которого даны правила установления кадастровой и рыночной стоимости земли.

П. 14 ст. 396 Налогового Кодекса РФ (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 28.09.2010) обязует предоставлять налогоплательщикам сведения о кадастровой стоимости земельных участков по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель в порядке, определенном Постановлением Российской Федерации от 07.02.2008 г. № 52. Проведение кадастровой оценки недвижимости представляется особенно важным в контексте введения в России налога на недвижимость.

На основании Постановления Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке» в 1999 - 2001 годах проведена государственная кадастровая оценка всех категорий земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 (ред. от 30.06.2010) «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» определены порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)" определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)" раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.

Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)" устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам.

5 Основные механизмы расчета зем.налога
Земельный налог устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации (далее – НК РФ) и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. При установлении налога могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.

Земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которых введен земельный налог, признаются объектом налогообложения по этому налогу (п. 1 ст. 389 НК РФ). В соответствии с Налоговым кодексом РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с п.1.статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. При этом налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ).

Размер земельного налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

Ставки земельного налога утверждаются решениями (нормативными актами) представительных органов муниципальных образований (городов и районов республики).

Налоговая база, размер которой зависит от стоимостной оценки земельного участка (кадастровой стоимости), определяется на конкретную дату (1 января года, являющегося налоговым периодом) и не может для целей налогообложения изменяться в течение налогового периода (в т.ч. в зависимости от перевода земель из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования земельного участка), если не произошло изменений результатов государственной кадастровой оценки земли, вследствие исправления технических ошибок, судебного решения и т.п., внесенных обратным числом на указанную дату.

В связи с этим, такие изменения, как перевод земель из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования земельного участка, влияющие на величину кадастровой стоимости земельного участка и произошедшие в течение налогового периода, учитываются при определении налоговой базы, которая будет применяться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде.

46 Рынок недвижимости
Рынок - это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлторы, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-х годов(Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991г.). Ранее существовало единая государственная собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации. Важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.

39 В чем заключаются особенности земли как объекта оценки
Специфика земли как объекта оценки, её отличия от других видов недвижимости обусловлены следующими её особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

- как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства, сырьевых, ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.

- как пространства для социально-экономического развития.

Земля является пространственным базисом для размещения раз личных объектов недвижимости;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех странах государство регулирует использование земли одновременно, как природного и хозяйственного объектов;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений, со временем, как правило, увеличивается;

д) использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на со­ответствующих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

6 Какие методы оценки применяются для расчета

Все методы оценки недвижимости группируются специалистами три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Методы затратного подхода

основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), элементный, сметный и индексный.

Сравнительный (или рыночный) подход

. Он включает также два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентно­го мультипликатора.

Методы доход­ного подхода к оценке недвижимости

: метод капитализации и ме­тод дисконтирования, используемых для определения стоимости объектов, приносящих доход.

71 Вещное право
В настоящее время пользование землей в Российской Федерации возможно на определенных, законодательно утвержденных, титулах. Кроме права собственности как основного титула права на землю земельное и гражданское законодательство предусматривают иные права на земельные участки, на основании которых лица - несобственники земельных участков - вправе их использовать. Все эти титулы производны от права собственности на землю и делятся на два основных вида: вещные права и обязательственные права. Вещное право является неотъемлемой частью гражданского законодательства. В статье 216 ГК РФ к вещным правам отнесены: право собственности; право пожизненного наследуемого владения землей; право постоянного бессрочного пользования землей; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; сервитуты.

В вещном праве в отличие от обязательственного обладателю противостоит неограниченный круг субъектов, обязанных не нарушать его прав на вещь (земельный участок). Владельцу же обязательственного права противостоит круг лиц, ограниченных договором и только они обязаны не нарушать его право (например арендатор в договоре аренды).

Большинство вещных прав являются бессрочными. Отличительным признаком вещного прав от иных прав является его объект, который всегда индивидуализирован.

Право собственности является наиболее широким по содержанию вещным правом. В отличие от права собственности иные вещные права носят ограниченный характер, так как они выражают право на чужую вещь, т.е. уже находящуюся в чьей то собственности. Важной юридической особенностью ограниченных вещных прав становится их сохранение даже в случае смены собственника соответствующего имущества. Такое право следования является характерным признаком вещных прав.

34 Характеристика земли как объекта недвижимости
Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость здании и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного объекта;

2) неразработанностью нормативно-правовой базы;

3) неразвитостью земельного рынка в стране.

24 Какие показатели при расчете кад.стоимости внутри субъекта
При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий: оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц); оценочные затраты; цена производства валовой продукции; расчетный рентный доход и кадастровая стоимость. Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

12 Ипотечный кредит. Виды
ИПОТЕКА - залог недвижимого имущества, главным образом земель и различных строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека- это такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту. Ипотека устанавливается в обеспечение обязательств по договорам займа, кредитным договорам, и прочим договорам, связанным с куплей-продажей, арендой, подрядом и прочими взаимоотношениями.

Существуют различные виды ипотечных кредитов.

1. кредит на недвижимость

2. ипотека на дом

3. ипотека на жилье

4. ипотека на загородный дом

5. ипотека на квартиру

6. ипотека на квартиру в новостройке

7. ипотека на комнату

8. ипотека на коттедж

9. ипотека на новостройки

10. ипотека на покупку квартиры в новостройке

11. кредит на покупку жилья

12. кредит на покупку квартиры

Ипотечные кредиты под залог

1. кредит под залог дома

2. кредит под залог имущества

3. кредит под залог квартиры

4. кредит под залог коттеджа

5. кредит под недвижимость

9 Почему..
Главным преимуществом ипотеки все же остается то, что, вместо долгосрочного накапливания необходимой суммы на покупку квартиры, загородного дома или прочего имущества, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире или, скажем, доме.

2.Приобритаемое жильё, сразу становится собственностью заемщика и существует возможность зарегистрироваться в новом жилье заемщику и членам его семьи.

3.Ипотечное кредитование-это безопасная операция. Нет никакого риска утраты права собственности на имущество, включаю случаи потери заемщиком трудоспособности.

4.Заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке.

8 Аренда
- отношения имущественного найма, по которым арендодатель предоставляет за плату имущество во временное владение и (или) пользование арендатору (ст. 606 ГК РФ).(7) Арендная плата представляет собой плату за пользование арендованным имуществом.

Согласно п.2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.(7)

В состав арендной платы должны входить три элемента:

1) Износ объекта аренды

2) Возложение некоторых затрат на арендатора (коммунальные платежи, затраты на техническое обслуживание)

3) Вознаграждение арендодателя (плановая прибыль от использования объекта ) (3)

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда они не определены договором, считается, что установлен порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при схожих обстоятельствах. Поскольку данное правило носит крайне субъективный характер, рекомендуется во избежание спорных вопросов указывать эти условия в договоре.(31)

Договором может устанавливаться:

1. Твердая арендная плата - определенная денежная сумма, не изменяющаяся на протяжении действия договора аренды.

2. Порядок исчисления арендной платы - формула, расчет, содержащий не зависящие от арендодателя и арендатора экономические факторы. В этом случае сама арендная плата может меняться при изменении тех факторов, от которых зависит ее размер. Например, если арендная плата выражена в иностранной валюте по курсу на дату платежа, размер арендной платы будет колебаться в зависимости от колебаний курса соответствующей валюты. (11)

3. Арендная плата состоящая из постоянной и переменной составляющих, причем последняя определяется по итогам каждого платежного периода и включает фактические затраты арендодателя по оплате коммунальных и телефонных услуг.(4)

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы (или порядок ее исчисления) может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Эта норма направлена на защиту арендатора от частых, экономически необоснованных повышений арендной платы в течении периода действия договора аренда со стороны арендодателя.(19)

11 Единый сельскохозяйственный налог.

Система налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей. Является специальным налоговым режимом. Регулируется главой 26.1. НК РФ.

Налогоплательщиками ЕСХН признаются сельскохозяйственные товаропроизводители при условии, что в общем доходе от реализации доля дохода от реализации произведенной ими сельскохозяйственной продукции, включая продукцию ее первичной переработки, произведенную ими из сельскохозяйственного сырья собственного производства, составляет не менее 70 %.

Единый сельскохозяйственный налог заменяет собой уплату четырех налогов.

налог на прибыль. налог на имущество. единый социальный налог. НДС.

Положительные моменты:

– сокращается количество начисляемых и уплачиваемых налогов;

– сокращается сумма уплачиваемых налогов для слабых и средних хозяйств;

– оптимизируются сроки уплаты налога (учитывая то, что первое полугодие является затратным, т.е. ЕСХН будет уплачиваться раз в год);

– упрощается ведение бухгалтерского учета

– добровольность выбора режима налогообложения.

Отрицательные моменты:

– для предприятий с высоким уровнем производства теряется сумма возмещаемого бюджетом НДС;

– предприятия с высоким уровнем производства должны уплачивать дополнительно налог на прибыль (до 2006 года действует льгота по налогу на прибыль от сельскохозяйственной деятельности).

Урегулирование отрицательных моментов может быть достигнуто при условии уравнивании ставок НДС по ресурсам, приобретаемым с 18%-ной ставкой и реализуемой сельхозпродукцией с 10%-ной ставкой.

15
Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

сумму будущего дохода;

время, когда должен быть получен доход;

продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

прогнозирование будущих доходов;

капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

21
Капитализация дохода - процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Метод капитализации доходов целесообразно применять в тех случаях, когда имеется достаточно большой объем ретроспективной информации, которая может дать определённое представление о её будущей деятельности (исходя из предположения о нормальных темпах роста ) Метод дисконтированных денежных потоков, как отмечается, применим, когда ожидается существенное изменение будущих доходов по сравнению с доходами от текущих операций. Существенное изменение означает заметное увеличение или уменьшение относительно сложившегося темпа роста компании.

Практическое применение метода капитализации предусматривает следующие основные этапыЕсипов В.Е. Оценка бизнеса. - Спб.: Питер. - 2006. - С.98:

1. Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости).

2. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована.

3. Расчет адекватной ставки капитализации.

4. Определение предварительной величины стоимости.

5. Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются).

6. Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

С математической точки зрения ставка капитализации - это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости.

Ставка капитализации может устанавливаться оценщиком на основе изучения отрасли.

Часто ставка капитализации выбирается на основе ставки дисконтирования. Для этого из ставки дисконтирования вычитается темп роста капитализируемого дохода (денежного потока или прибыли). Если темп роста дохода предполагается равным нулю, ставка капитализации будет равна ставке дисконтирования.

В оценке бизнеса метод капитализации дохода применяется довольно редко из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оцениваемых предприятий.

23 Виды прав на землю
. виды вещных прав.

- право собственности (ст. 209 ГК, ст. 15 ЗК);

- право пожизненного наследуемого владения (ст. ст. 216, 265 ГК РФ, ст. 21 ЗК);

- право постоянного (бессрочного) пользования (ст. ст. 216, 268 ГК, ст. 20 ЗК);

- сервитуты (ст. ст. 216, 274, 277 ГК, ст. 23 ЗК).

право собственности бывает следующих видов:

- частная собственность, когда земля принадлежат гражданам и юридическим лицам (ст. 15 ЗК);

- федеральная собственность, когда земля находится в собственности Российской Федерации (ст. 17 ЗК);

- собственность на землю субъектов Российской Федерации (ст. 18 ЗК);

- муниципальная собственность (ст. 19 ЗК).

вещные права, являющиеся по своей сути производными от права собственности.

Право постоянного (бессрочного) пользования. Право пожизненного наследуемого владения. Сервитуты.

Обязательственные права на земельные участки. Участники обязательственных правоотношений могут вступать в сделки, как предусмотренные законом, так и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему. Из обязательственных прав при отводе земельных участков нам наиболее интересны два: право аренды и право безвозмездного срочного пользования земельными участками.

Еще один вид права – право залога на земельные участки, который является как вещным, так и обязательственным.

25
Резервы предприятия представляют собой расходы предприятия, равные величине отчислений в связи с образованием в соответствии с правилами бухгалтерского учета резервов.

Чистый операционный доход (далее - ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, получаемого от оцениваемого объекта после вычета всех операционных расходов и резервов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и амортизационных начислений.

Потенциальный валовый доход Потенциальный валовый доход – это максимальный доход, который способен приносить объект оценки, при 100-% загрузке. Для определения потенциального валового дохода необходимо установить реальную рыночную арендную ставку.

К операционным расходам организации относятся расходы, связанные со следующими видами деятельности организации, не являющимися предметом деятельности организации:

· расходы, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации:

· расходы, связанные с предоставлением за плату прав, возникающих из патентов на изобретения, промышленные образцы и других видов интеллектуальной собственности;

· расходы, связанные с участием в уставных капиталах других организаций;

· расходы, связанные с продажей, выбытием и прочим списанием основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), товаров, продукции;

· проценты, уплачиваемые организацией за предоставление ей в пользование денежных средств (кредитов, займов);

· расходы, связанные с оплатой услуг, оказываемых кредитными организациями;

· отчисления в оценочные резервы, создаваемые в соответствии с правилами бухгалтерского учета (резервы по сомнительным долгам, под обесценение вложений в ценные бумаги и другие), а также резервы, создаваемые в связи с признанием условных фактов хозяйственной деятельности;

· прочие операционные расходы.

28
Выделяют четыре основных источника формирования доходов: заработную плату, земельную ренту, прибыль и ссудный процент. Капитал (от лат. capitalis — главный) — одна из важнейших категорий экономической науки, обязательный элемент рыночной экономики, необходимый фактор и ресурс производства, главный объект рынка капитала. капитал — это любой ресурс экономики, создаваемый с целью производства большего количества экономических благ и способный приносить доход. Процент в современной экономической теории чаще всего рассматривается как цена капитала независимо от того, получает ли его промышленник в виде предпринимательского дохода или собственник ссудного капитала. Таким образом, процент представляет собой разновидность дохода наряду с прибылью. Процент — эта та часть дохода, которую получает владелец капитала в течение года. Если она выражается в процентах, то такой доход называется процентной ставкой.

С точки зрения бухгалтерского учета, прибыль состоит из двух составляющих. Первый компонент доход от обычной (повседневной) хозяйственной деятельности предприятия (определяется как разность между валовыми доходами от реализации и издержками обращения). При этом на величину прибыли от хозяйственной деятельности оказывает влияние соответствующая методика исчисления издержек, затрат на содержание персонала, оценки стоимости основных фондов, запасов и других составляющих.

Второй компонент потенциальная прибыль (доход от владения ценными бумагами, долговыми обязательствами и материальными ценностями) . Разновидностью потенциального дохода выступает чрезвычайный доход, который складывается из дохода от реализации активов', безнадежных финансовых обязательств, использования сумм от ускоренной амортизации, резервов.

30
кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных

показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель и

определение кадастровой стоимости земельных участков, занятых

сельскохозяйственными угодьями Удельный показатель кадастровой стоимости земель, отнесенных к

первой группе, определяется по их качеству и местоположению как

производственный ресурс независимо от фактического видового

использования под пашню или кормовые угодья.

Определение удельных показателей земель, отнесенных к первой

группе, осуществляется в два этапа:

первый этап (межрегиональная оценка земель) - определение

удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

в границах субъектов Российской Федерации и разработка базовых

нормативов для проведения второго этапа оценки;

второй этап - определение удельных показателей кадастровой

стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных

районов, землевладений (землепользований).

Определение удельных показателей кадастровой стоимости

сельскохозяйственных угодий в границах субъектов Российской Федерации

осуществляется в следующей последовательности:

определение оценочной продуктивности (валовая продукция в рублях

и в центнерах кормовых единиц);

определение оценочных затрат;

определение цены производства валовой продукции и расчет рентного

дохода;

определение удельных показателей кадастровой стоимости

сельскохозяйственных угодий в границах субъектов Российской Федерации.

Оценочная продуктивность и оценочные затраты служат базовыми

нормативами для определения удельных показателей кадастровой стоимости

сельскохозяйственных угодий в границах административных районов,

землевладений (землепользований).

33
Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и др. характеристики, отражаемые в гос. земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Граница З.у. фиксируется на планах и выносится в натуру. Площадь определяется после выноса границы в натуру. Правовой статус З.у. включает в себя целевое назначение, разрешенное использование и форму законного владения. ;

36
определение оценочной продуктивности (валовая продукция в рублях

и в центнерах кормовых единиц);

определение оценочных затрат;

определение цены производства валовой продукции и расчет рентного

дохода;

определение удельных показателей кадастровой стоимости

сельскохозяйственных угодий в границах субъектов Российской Федерации.

Оценочная продуктивность и оценочные затраты служат базовыми

нормативами для определения удельных показателей кадастровой стоимости

сельскохозяйственных угодий в границах административных районов,

землевладений (землепользований).

40
Первая группа - принципы оценки недвижимости, связанные с представлениями собственника об имуществе:

принцип полезности

принцип замещения

принцип ожидания

Вторая группа - принципы оценки недвижимости, обусловленные эксплуатацией недвижимости и связанные с представлениями производителей о недвижимом имуществе:

принцип вклада

принцип остаточной продуктивности земельного участка

принцип равновесия

принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности)

Третья группа - принципы оценки недвижимости, обусловленные рыночной средой:

принцип спроса и предложения

принцип соответствия

принцип конкуренции

принцип изменения

принцип взаимозависимости

-44
купля-продажа или сдача в аренду

-акционирование предприятия и перераспределение имущественных долей

-кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости

-страхование объектов недвижимости

-кредитование под залог объектов недвижимости

-внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций

-разработка и оценка эффективности инвестиционных проектов и привлечении инвесторов

-ликвидация объектов недвижимости

-исполнение прав наследования, судебного акта, разрешение имущественных споров

-для расчета суммы налогов на недвижимость

47
Стоимость носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Итак, стоимость - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Следует различать понятия стоимость, затраты и цена.

Стоимость (value) - это мера того, сколько предполагаемый покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность.

Затраты (cost) - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект недвижимости, сходный с оцениваемым, или денежные средства, необходимые для воспроизводства собственности.

Цена (price) - это денежные средства, уплачиваемые за собственность.

52
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не

1. Деление вещей на недвижимые и движимые становится основополагающим для гражданского законодательства периода рыночной экономики. Правовое значение данного деления связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим основным направлениям: а) отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. ст. 164, 223), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе; б) предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226); в) ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338); г) наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном местожительстве наследователя; д) споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 119 ГПК), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 117 ГПК), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 118 ГПК).

63
Этапы определения затрат на освоение.

1-й этап. Определение размеров индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона.

2-й этап. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж.

3-й этап. Расчет всех затрат на освоение:

• расходы на приобретение земельного массива и документов;

• инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли;

• расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;

• оплата налогов, страхования,

• прибыль и накладные расходы подрядчика;

• расходы на продажу и рекламу.

4-й этап. Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной выручки от продажи участков.

5-й этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной суммы, полученной от продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринимательской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

64
Принудительное отчуждение имущества в пользу государственных и муниципальных нужд нередко сопровождается нарушением прав и свобод человека, в частности нарушением права собственности со стороны государства. Поэтому процедура оценки для целей изъятия имущества в пользу государства или муниципалитета является основой для предотвращения правонарушений в правовом обществе. В соответствии с п.2. ст. 235, принудительное изъятие у собственника имущества не допустимо. Но нет правил без исключений, поэтому здесь же приводится четкий перечень оснований законного отчуждения частной собственности:

обращение взыскания на имущество по обязательствам;

отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу;

отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка;

выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных;

реквизиция;

конфискация;

отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п.4. ст. 252, п.2. ст.272, а также ст. 282, 285, 293 ГК РФ.

Одним из самых распространенных случаев изъятия имущества в пользу государства сегодня является отчуждение земельных участков, принадлежащих частному лицу. При реализации масштабных соцальных проектов нередко выясняется, что земельный участок, на котором планируется проведение строительных работ, принадлежит и используется частным лицом (физическим или юридическим). В данном случае Земельный кодекс предусматривает возможность принудительного отчуждения земли. В свою очередь, собственник земельного участка получает гарантии выкупа участка и недвижимого имущества, расположенного на нем, по рыночным ценам, для чего требуется провести оценку для целей изъятия имущества.

В соответствии со ст. 306 ГК РФ, владельцу изымаемого имущества должна быть возмещена его стоимость с учетом убытков, понесенных при обращении частного имущества в государственную собственность (процесс национализации). Независимая оценка при изъятии имущества позволит получить данные об актуальной (рыночной) стоимости объекта оценки.

Однако, если оценка при изъятии частной собственности (имущества) в пользу государства носит рекомендательный характер и проводится для удовлетворения интересов владельца изымаемого имущества, то оценка государственной собственности является обязательной и осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

67
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: - физический, - функциональный, - внешний. Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом. При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановленной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату. Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

78
Под экологическими факторами в контексте оценки недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости.

Экологические факторы при оценке недвижимости необходимо рассматривать как ее метаинфраструктуру, существенно влияющую на ценность (стоимость) объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этой метаинфраструктуры, принимая стоимостную (денежную) форму, определяет вклад совокупности экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. При этом вклад экологической метаинфраструктуры в стоимость объекта недвижимости может быть как позитивным, так и негативным. В условиях рыночной экономики посредством функционирования рынка недвижимости ценность экологической метаинфраструктуры находит свое адекватное отражение в структуре рыночной стоимости недвижимости.

Экспертиза негативных экологических факторов проводится с целью конкретизации основных параметров качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его рыночной стоимости с учетом оценки негативных экологических факторов.

81
Экспертиза негативных экологических факторов проводится с целью идентификации основных параметров качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его стоимости с учетом влияния этих факторов.

Механическое загрязнение - захламление (например, мусор) территории (участка земли) объекта недвижимости, оказывающее лишь механическое негативное воздействие без физико-химических последствий.

Электромагнитное загрязнение - изменения электромагнитных свойств среды, в пространстве которой находится объект недвижимости (от линий электропередач, радио и телевидения, работы промышленных установок и т.д.), могут приводить к местным географическим аномалиям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым также относится человек.

Радиационное загрязнение - превышение естественного уровня содержания радиационных веществ в среде, где находится рассматриваемый объект недвижимости.

При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с инвентаризацией и анализом рассмотренных выше негативных последствий загрязнения окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости определяются и характеристики благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный экологический и психосоциальный эффект, существенно влияющий на рыночную стоимость объекта недвижимости. Например, если предположить, что объект недвижимости находится в экологически чистой природно-антропогенной среде, то экологический психосоциальный эффект может характеризоваться рядом позитивных экологических факторов:

- наличие природного ландшафта и возможность его созерцания из окон данного объекта;

- высокая и эффективная доступность обитателей объекта недвижимости к экологически чистым природным объектам (парк, водоем, заповедник, заказник и т. п.);

- разнообразие видов зеленых насаждений и их высокая экологическая эстетичность на территории размещения объекта недвижимости.

82
Рыночный (сравнительный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);

принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Элементы и единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования [1]. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. В таблице 1 приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе.