Оценка эффективности инвестиций на приобретение коммерческой недвижимости

Федеральное агентство по образованию Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Ивановский государственный архитектурно-строительный университет»

Кафедра организации, экономики и управления производством

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Курсовая работа по дисциплине «Экономика отрасли (недвижимость)»

Выполнил: ст. гр.

Проверил:

Иваново 2009

СОДЕРЖАНИЕ

- Цель и задачи курсовой работы................................... 3

- Исходные данные.............................................................. 3

- Расчет величины арендной платы за пользование помещением 4

· Расчет базовой части арендной платы.................. 4

· Расчет переменной части арендной платы........... 4

· Расчет затрат на водоснабжение и водоудаление ...... 7

· Расчет затрат на электропотребление.......................... 8

· Расчет затрат на отопление.................................... 9

· Расчет затрат на вывоз твердых бытовых отходов 9

· Расчет затрат на охрану и уборку территории............ 10

· Расчет затрат на заработную плату персонала и уборку помещения 11

· Расчет затрат на услуги связи....................................... 11

· Итоговый расчет арендной платы........................ 12

- Отчет о прибылях и убытках по оцениваемому торговому помещению 13

- Оценка будущих поступлений наличности по торговому помещению 13

- Расчет «эффекта рычага» на приобретение торгового помещения 14

- Расчет чистой приведенной стоимости инвестиций в торговое помещение 16

- Выводы и предложения.................................................. 18

Библиографический список

1. Цель и задачи курсовой работы

Целью курсовой работы по дисциплине «Экономика отрасли» специальности 060811 - «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом), управление имуществом» является расчет и оценка эффективности инвестиций на приобрете­ния торговой площади (магазина) в торговом центре. Необходимо рассчитать затраты на приобретение магазина, арендную плату за ис­пользование площадей в торговом центре и реверсионную стоимость продажи магазина. Также нужно оценить два варианта вложения ин­вестиций на приобретение коммерческого объекта недвижимости: с использованием «эффекта рычага» и без «эффекта рычага».

2. Исходные данные

Таблица 1

Исходные данные для расчета

№ п/п	Наименование величины	Обозначение	Значение
1	Площадь торгового помещения, м2	S	76
2	Площадь торгового центра, м2	Sтц	1 500
3	Величина базовой ставки арендной платы в месяц, руб./м2	Абаз	1 500
4	Цена приобретения, руб.	Ц1	8 310 000
5	Цена продажи, руб.	Ц2	13 684 000
6	Период владения, лет	tвлад	5
7	Доля кредита в стоимости покупки, %	dпок	16%
8	Величина процентов по кредиту, %	E	12%
9	Срок кредитования, лет	tкред	5
10	Прогнозируемый валовой рентный доход в месяц, руб.	ВД	730 000
11	Индекс цен, коэффициент	I	1,15
12	Норма дисконта, %	r	9,5

3. Расчет величины арендной платы за пользование помещением

3.1. Расчет базовой части арендной платы

Базовая часть арендной платы является неизменной и согласно исходным данным составляет 1 500 руб./м2
в месяц. Таким образом, за общую площадь торговой точки величина базовой части арендной платы будет равна:

Абаз.общ
. = Абаз
* S =1500*76=114 000 руб./мес.

3.2. Расчет переменной части арендной платы

Все платежи, осуществляемые для арендаторов, должны произ­водиться за их счет. Администрация торгового центра самостоятель­но, от своего имени, заключает двусторонний договор с организация­ми, поставляющими коммунальные услуги, и оплачивает все платежи за полученные услуги в целом. С арендаторами заключаются двух­сторонние договоры аренды, и в состав арендной платы должны включаться затраты на оплату полученных ими услуг.

Расчет коммунальных платежей должен производится на осно­ве фактических затрат арендаторов и тарифов коммунальных орга­низаций:

o ОАО «Ивановская энергосетевая компания»;

o МП «Ивгортеплоэнерго»;

o МУП «САЖХ»;

o МУП «Водоканал»;

o Охранное агентство;

o ОАО «Ивтелеком».

Платежи за эксплуатационные расходы должны включать в себя затраты персонала торгового центра на уборку помещений, техниче­ское обслуживание арендаторов и т.п.

Платежи должны быть оплачены арендаторами до срока предос­тавления счетов-фактур коммунальных организаций. Для этого арен­даторы должны производить предоплату по предварительным расче­там, а после получения счетов-фактур от коммунальных организа­ций - по счетам-фактурам, предоставляемым им торговым центром.

Форма учета затрат арендаторов приведена в табл. 2.

Таблица 2

Статьи калькуляции	Единицы измерения
Водоснабжение и водоотведение	Руб. на единицу персонала
Обеспечение общественного порядка	Руб. на м2 магазина
Уборка территории	Руб. за м2 территории на м2 магазина
Электроснабжение торговой точки	Руб. за кВт*ч
Электроснабжение мест общественного	Руб. за кВт*ч
пользования (МОП)
Вывоз ТБО	Руб. в месяц
Отопление	Руб. за м2 магазина
Уборка торгового центра	Руб. на м2 магазина
Уборка магазина	Руб. на м2 магазина
Услуги связи	Руб. в месяц

Данная калькуляция позволяет учесть все возможные комму­нальные услуги, использующиеся арендаторами, а также эксплуата­ционные расходы центра.

Для получения обоснованных результатов все платежи необхо­димо распределить между арендаторами пропорционально площадям магазинов. Платежи за эксплуатацию мест общественного пользова­ния должны быть распределены пропорционально их площадям, соот­несенным с площадями магазинов. Плата за ремонт магазинов в арендную плату включаться не должна, поскольку эти расходы нерав­номерны во времени и по величине, их невозможно спрогнозировать.

Затраты на водопотребление и водоудаление должны рассчиты­ваться исходя из нормативов потребления и расхода воды в сутки на личное пользование и уборку помещений, а также тарифов МУП «Водоканал».

Расходы на обеспечение общественного порядка должны рас­считываться исходя из среднерыночных расценок торговых центров, которые составляют 50 руб./ м2
в месяц.

Расходы на уборку территории вокруг торгового центра должны учитывать заработную плату дворника и расходные материалы.

Затраты на электроснабжение торговых точек должны начис­ляться исходя из показаний счетчиков электроэнергии по тарифу ОАО «Ивановская энергосетевая компания».

Кроме этого, арендаторы должны оплачивать электроснабжение торговых точек и мест общественного пользования: фасадное осве­щение, тепловые завесы и пушки, дежурное освещение, освещение коридоров, вестибюля и холлов. Эти затраты необходимо распреде­лять пропорционально торговым площадям.

Затраты на техническое обслуживание должны включать фонд оплаты труда электриков и сантехников, а также нормативы расхода материалов, рассчитанные из заявок на ремонтные работы.

Арендаторы должны оплачивать вывоз твердых бытовых отхо­дов с территории торгового центра, распределяемые пропорциональ­но торговым площадям.

Затраты на уборку мест общественного пользования должны включать в себя заработную плату уборщиц, накладные расходы и расходные материалы. Все они также должны быть распределены пропорционально торговым площадям.

Плату за отопление торгового центра необходимо рассчитывать в зависимости от количества Гкал, расходуемых на отопление мага­зинов, тарифов МП «Ивгортеплоэнерго» и распределять пропорцио­нально торговым площадям.

Плата за услуги связи производится по счетам ОАО «Ивтелеком», арендаторы имеют свои выделенные линии.

3.2.1. Расчет затрат на водоснабжение и водоудаление.

В большинстве случаев оформления арендных отношений меж­ду предпринимателями затраты на водоснабжение не учитываются в составе арендной платы. Размер этих затрат считается ничтожно ма­лым. Если же эти затраты и учитываются, то размер затрат принима­ется по договоренности сторон, без предварительного расчета.

Считаем такой подход неприемлемым, так как величина затрат может быть легко определена, при этом расчет будет достаточно точным. Обойтись без воды невозможно. Поэтому необходимо со­гласно общепринятой методике определить нормы расхода на физиологические нужды работников и технические нужды по обслу­живанию помещений.

Пользование услугами водоснабжения и канализации - естест­венная физиологическая потребность людей. При этом строительны­ми нормами и правилами предусмотрены нормы расхода воды на личные нужды человека в размере 16 л в сутки (СНиП 2.04.01-85) и нормы расхода воды на технические нужды - 0,5 л в сутки на 1 м2
общей площади нежилых помещений.

Тариф МУП «Водоканал» - величина переменная и составляет по состоянию на 3 квартал 2007 г. 6,72 руб./м3
за водопотребление и 5,02 руб./ м3
с НДС за водоудаление, количество дней в месяце также не постоянно.

Используя в качестве исходных данных распределение площа­дей по арендаторам, численность работающих в каждой торговой точке, можно рассчитать сумму затрат на водоснабжение, подлежа­щую включению в состав арендной платы, для каждого арендатора.

Затраты на технические нужды: - занимаемая площадь -76м2
. Норма потребления воды на технические нужды: 76 м2
* 0,5 л/сут* 31 день * 11,74 руб./м3
/1000 = 13,83 руб.

Затраты на физиологические нужды (персонал из 4 чел.):

4 чел. * 16 л/сут * 31 день * 11,74 руб./ м3
/1000 = 23,3 руб.

Сумма затрат в месяц составит: 13,83 + 23,3 = 37,13 руб.

3.2.2. Расчет затрат на электропотребление

При определении доли арендной платы, приходящейся на ком­пенсацию затрат арендодателя по оплате услуг электроснабжения, считаем целесообразным исходить из следующих соображений. За­траты на электроэнергию, подлежащие оплате арендодателями, де­лятся на две части: освещение арендуемого торгового помещения и освещение мест общего пользования (фасад здания, подъездные пути, холлы, места отдыха, дежурное освещение).

Сумма затрат на электроснабжение, входящих в состав арендной платы, складывается из затрат на освещение магазина и мест общего пользования.

Удельный вес площади арендуемого помещения в общей пло­щади составляет:

76 м2
/ 1500 м2
* 100 = 5 %.

Потребление электроэнергии магазином при удельном потреб­лении 10 кВт*ч на 1 м2
и тарифе 3,057 руб./кВт*ч в месяц составит:

10 кВт*ч * 3,057 руб./кВт*ч * 76 м2
= 2323,32 руб./мес.

Затраты на электроснабжение мест общего пользования для данного арендатора составят:

1500 м2
*10 руб./кВт*ч * 5 / 100 = 750 руб./мес.

Итак, в состав арендной платы включаются суммарные затраты на электроснабжение: 2323,32 руб. + 750 руб. = 3073,32 руб./мес.

3.2.3. Расчет затрат на отопление

Стоимость потребленной тепловой энергии для одного арендатора определяется исходя из тарифа 23,44 руб./ м магазина в месяц.

Занимаемая площадь – 76 м. Сумма затрат на отопление в месяц:

76м2
* 23,44 руб./м2
= 1781,44 руб./мес.

3.2.4. Расчет затрат на вывоз твердых бытовых отходов

Расчет данных показателей осуществляется затратным методом исходя из фактических затрат торгового центра (ТЦ) на данный вид услуг. Общая стоимость затрат определяется по данным счета- фактуры сторонних организаций, оказывающих данный вид услуг. Общие затраты определяются из расчета 8-ми контейнеров по 0,8 м на весь ТЦ при тарифах МУП САЖХ 144 руб./м3
за вывоз отходов и 24 руб./ м3
за захоронение при условии еженедельного вывоза.

Затраты, приходящиеся на 1-го арендатора, определяются по формуле:

Рi
a
р=
Рi
a
р= руб. ,
где

Рi
a
р
- стоимость данного вида услуг для i-го арендатора, руб.;

Робщ
- общая стоимость данного вида услуг по счету-фактуре, руб.;

Sар
- площадь i-го арендатора, м2
.

3.2.5. Расчет затрат на охрану и уборку территории

Для обеспечения охраны торгового комплекса привлекается ох­ранное агентство. По условиям договора, услуги охраны агентство оценило следующим образом: 50 руб. за 1 м охраняемой территории в месяц.

Занимаемая площадь - 76 м2
.

Сумма затрат на охрану магазина в месяц:

50 руб./ м2
* 76 =3800 руб.

Работа торговых предприятий во многом зависит от количества покупателей - показателя посещаемости. Это приводит к значитель­ным дополнительным затратам по уборке внешней территории. Ко­нечно, не имеет смысла все затраты на уборку списывать на затраты собственника основного здания, если основная его цель - аренда по­мещений под размещение торговых точек. Поэтому необходимо про­вести расчет, позволяющий распределить указанные затраты пропор­ционально между арендаторами.

Удельный вес арендуемой площади в общей площади торговых помещений:

76 м2
/ 1500 м2
* 100 = 5 %.

Сумма расходов на уборку территории пропорционально удель­ному весу занимаемой площади:

10500 руб./мес. * 5 /100 = 525 руб./мес.

3.2.6. Расчет затрат на заработную плату персоналу и уборку помещения

Заработная плата персоналу магазина определяется исходя из ко­личества работающих и их заработной платы. В фонд оп­латы труда арендаторов необходимо включить затраты на уборку торгового помещения

Фонд оплаты труда арендатора

Таблица 3

Должность	Заработная плата, руб./мес.
1.Директор	30 000
2.Бухгалтер/кассир	20 000
3.Продавец-консультант	15 000
4.Уборщица	5 000
ИТОГО	70 000

3.2.7. Расчет затрат на услуги связи

Оплата услуг связи осуществляется арендаторами, имеющими собственные телефонные линии.

Расчет услуг связи определяется по данным счета-фактуры и рас­печаток за телефонные переговоры от ОАО «Ивтелеком» за расчет­ный период. В курсовой работе для упрощения затраты на услуги связи принимаются 254,24 руб./мес. (без учета НДС).

3.3. Итоговый расчет арендной платы

В результате проведенных расчетов получены затраты для определения величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями с учетом коммунальных платежей и эксплуатационных расходов, которые несет торговый центр по эксплуатации помещений и их техническому обслуживанию (табл. 4).

Затраты арендаторов на арендную плату

Таблица 4

Статьи калькуляции	Значение
	в месяц	в год
Базовая часть	114 000,00	1 368 000,00
Переменная часть	85 046,93	1 020 563,16
в том числе:
- водоснабжение и водоудаление	37,13	445,56
- обеспечение общественного порядка	3 800,00	45 600,00
- уборка территории	525,00	6 300,00
- электроснабжение торговой точки	3 073,32	36 879,84
- электроснабжение МОП	750,00	9 000,00
- вывоз твердых бытовых отходов	4 300,80	51 609,60
- уборка торгового центра	525,00	6 300,00
- уборка магазина и ФОТ персонала	70 000,00	840 000,00
- отопление	1 781,44	21 377,28
- услуги связи	254,24	3 050,88
ИТОГО	199 046,93	2 388 563,16

4. Отчет о прибылях и убытках по оцениваемому торговому помещению

Отчет о прибылях и убытках составляется на месяц, год и весь период владения исходя из полученных расчетов и исходных данных. Показатель валового рентного дохода рассчитывается на основе ис­ходных данных.

В курсовой работе для упрощения расчетов он не включает в себя затраты арендаторов на ведение торгового бизнеса. Отчет о прибылях и убытках оформляется в виде табл. 5.

Отчет о прибылях и убытках

Таблица 5

Показатели	Значение, руб.
	в месяц	в год	всего
Валовой рентный доход	730 000,00	8 760 000,00	43 800 000,00
Текущие затраты:
- базовая часть арендной платы;	114 000,00	1 368 000,00	6 840 000,00
- переменная часть арендной платы	85 046,93	1 020 563,16	5 102 815,80
Чистая операционная прибыль	530 953,07	6 371 436,84	31 857 184,20
Проценты по кредиту	35 456,00	425 472,00	2 127 360,00
Налог на прибыль	99 099,41	1 189 192,97	5 945 964,84
Чистый поток денежных средств	396 397,66	4 756 771,87	23 783 859,36

5. Оценка будущих поступлений наличности по торговому помещению за период владения

Оценка будущих поступлений денежной наличности производит­ся с учетом коэффициента инфляции. Для упрощения расчетов в кур­совой работе нужно принять коэффициент инфляции без учета изме­нений (табл. 6).

Таблица 6

Показатель	Год расчета
	1	2	3	4	5	всего
Валовой рентный доход	8 760 000,00	10 074 000,00	11 585 100,00	13 322 865,00	15 321 294,75	59 063 259,75
- базовая часть арендной платы;	1 368 000,00	1 368 000,00	1 368 000,00	1 368 000,00	1 368 000,00	6 840 000,00
- переменная часть арендной платы	1 020 563,16	1 173 647,63	1 349 694,78	1 552 149,00	1 784 971,35	6 881 025,91
Чистая операционная прибыль	6 371 436,84	7 532 352,37	8 867 405,22	10 402 716,00	12 168 323,40	45 342 233,84
Проценты по кредиту	425 472,00	425 472,00	425 472,00	425 472,00	425 472,00	2 127 360,00
Налог на прибыль	1 189 192,97	1 421 376,07	1 688 386,64	1 995 448,80	2 348 570,28	8 642 974,77
Чистый поток денежных средств	4 756 771,87	5 685 504,29	6 753 546,58	7 981 795,20	9 394 281,12	34 571 899,07

6. Расчет «эффекта рычага» на приобретение торгового помещения

«Эффект рычага» заключается в использовании кредита для по­купки объекта недвижимости, который влияет на соотношение риска и требуемой доходности инвестиций.

Есть 2 эффекта рычага: положительный и отрицательный. Поло­жительный рычаг
- это ситуация, в которой доходность инвестиций в объектах недвижимости превышает затраты на заемный капитал, в силу чего доход инвестора выше, чем в случае полной оплаты налич­ными. Отрицательный рычаг -
это ситуация, в которой доходность инвестиций в объектах недвижимости ниже, чем затраты на заемный капитал, в силу чего доход инвестора оказывается ниже, чем в случае полной оплаты наличными. В данном разделе необходимо просчитать два случая (табл. 7): приобретение торговой точки с «эффектом рыча­га» и без него (в случае полной оплаты наличными).

Порядок расчета:

- цена приобретения: 8 310 тыс. руб.

- цена продажи: 13 684 тыс. руб.

- период владения: 5 лет.

Таблица 7

№ п/п	Компоненты	С "рычагом"	Без "рычага"
1	Начальный собственный капитал	6 980 400	8 310 000
2	Основная сумма долга	1 329 600,00	-
3	Цена продажи недвижимости	13 684 000	13 684 000
4	Прирост капитала	5 374 000,00	5 374 000,00
5	Сумма процентов	797 760,00	-
6	Чистая прибыль	4 576 240,00	5 374 000,00
7	Доходность собственного капитала	66%	65%

Вывод: Если бы инвестор выбрал вариант «без «рычага»» ,то его доход составит 65%,использование рычага могло бы увеличить показатель доходности до 66%.Т.о.наблюдается «положительный эффект «рычага»».

7. Расчет чистой приведенной стоимости инвестиций в торговое помещение

При оценке рыночной стоимости недвижимости применяется ме­тод капитализации чистой операционной прибыли (NPV), но, т.к. при покупке недвижимости инвесторы часто прибегают к займам, глав­ным показателем при отборе проектов выступают дисконтируемые потоки денежных средств. Это показатель доходности инвестиций, определяемый через проведение соответствующих сумм потоков де­нежных средств ,в посленалоговом исчислении текущей стоимости. После определения дисконтируемых потоков подсчитывается чистая текущая стоимость - разница между суммарной приведенной стоимо­стью денежных потоков и размером соответствующего капитала, ко­торый вкладывается в недвижимость.

, где

I0
- первоначально вложенный капитал;

CF1
…CFn
- поток денежных средств за вычетом налогов в году I;

CFRn
- поток денежных средств от продажи активов за вычетом налогов;

г - ставка дисконтирования (это ежегодная ставка доходности, ко­торая может быть получена в настоящий момент от аналогичных ин­вестиций).

руб.

После вычисления чистой приведенной стоимости (NPV) необхо­димо вычислить значение приблизительной доходности инвестиций по формуле:

где CF - средняя величина дисконтированного потока денежных средств, определяемая по формуле:

руб.

8. Выводы и предложения

Вложение инвестиций в торговую арендную площадь эффективно. Вложенные инвестиции для покупки торговой площади выбрать с «рычагом». В данной курсовой работе затраты не превышают прибыль. Таким образом, эту арендную площадь содержать выгодно.

Библиографический список

- Гитман, Л.Дж. Основы инвестирования: пер. с англ. / Л.Дж. Гитман, М.Д. Джонк. - М.: Дело, 1999. - 1008 с.

- Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости / В.А. Горемыкин. - М.: Филинъ, 1999.

- Рахман И.А. Экономика недвижимости / И.А. Рахман. - М.: Дело, 2000.