1. Основные термины и определения. Понятие недвижимости.
Эк-ка недвиж-ти – наука, кот. Изучает закономерности функционир-я рынка недв., принципы ценообраз-я, процеуру оцнки с-ти объекта, эфф-ть сделок с объектами недв., подходы и методы ведения расчетов.
Недвиж-ть – зем. уч-ки, уч-ки недр, ограничен. Водн. Объекты, а также объекты, перемещ-е кот. без несоразм-го ущерба их назначению невозможно. Н-р: зд., соор., леса и иные зел насажд-я с многолетн. циклом развития.
Ст-ть Н= Ст зем. уч-ка+Ст улучш-й
Рынок недв. – абстакция сделок с недв-ю, прав и интересов и инф-ии.
Недв. имущ-во – вещи = Недв.
Недв. собств-ть – оформлен. должным образом права на недв. имущ-во.
Сервитут – право огранич. польз-я чужой недв.: - частный; - публичный.
Различия м/у «цена» и «рын. ст-ть»
Цена – те конкр. усл-я, о кот. либо договорились, либо предполагают договориться уч-ки сделок.
Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в рын. ценах.
2. Законодательная база расчетов в экономике недвижимости. Источники информации.
Эк-ка недвиж-ти – наука, кот. Изучает закономерности функционир-я рынка недв., принципы ценообраз-я, процеуру оцнки с-ти объекта, эфф-ть сделок с объектами недв., подходы и методы ведения расчетов.
Источники рыночной инф-ии – те ист-ки, из кот. мы м. получить исх. данные д/вып-я расчетов, и эти ист-ки м. классифиц. на группы:
1) нормативн. ист-ки;
2) источники рын. инф-ии:
- непосредств. уч-ки сделок;
- профессион. уч-ки рынка (банки, страх. компании, риэлторы, девелопер – инвестируют ср-ва в объект, консультанты по рынку недв.);
- органы гос. упр-я;
- СМИ.
* досупность +↓
* надежность -↓
3. Виды цен на рынке недвижимости.
Цена – те конкр. усл-я, о кот. либо договорились, либо предполагают договориться уч-ки сделок.
Цеы на рынке Н. м. классифицировать по 4-м критериям:
1) по числу ране совершен. сделок с объектом Н.:
- цены первичн. рынка;
- цены вторичн. рынка.
2) по субъекту рыночных отношений:
- цены спроса (пок-ли) <;
- цены предл-я (продавцы) >.
3) по стадии инвестицион. цикла:
- сметные цены <;
- рыночн. цены (цены продажи)>.
4) по степени регулируемости:
- регулируемые цены (гос.);
- рыночные цены.
4. Балансовая, рыночная и ликвида-ционная стоимости недвижимости.
Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в рын. ценах.
1. Балансовая ст-ть – ст-ть Н. по ПБУ (правила бух. учета), явл-ся справочной величиной, привод. в отчете об оценке, принадл. юр. лицу – не соотв. рыночн. ст-ти.
|
2. Рыночная ст-ть – наиб. вероятн. цена продажи объекта на откр. кокурентн. рынке при усл-ии, что пок-ль и продавец действ. с одинак. степ. интереса, не испыт. никакого давления, облад. достат. вр. д/осущ-я сделки и платеж осущ-ют закон. образом в ден. ср-вах.
3. Ликвидацион. ст-ть – ст-ь ускорен. продажи объекта. СЛИКВ.
=СРЫН.
-Скидка. Скидка д.б. назначена д/гарантирован. быстрой продажи объекта на рынке (lim=25%)
5. Инвестиционная, потребительская и налоговая стоимости недвижимости.
Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в рын. ценах.
1. Инвестицион. ст-ть – ст-ть, кот. явл. суммой рын. ст-ти объекта и величины инвестиций, кот. необх. произвести в объект д/довед-я его до сост-я, отвечающ. треб-ям инвестора.
Индивид-на д/кажд. за счет вел-ны инвестиц. СИНВ.
=СРЫН.
+Инв.
2. Потребит. ст-ть (выкупная цена) – сумма рыночн. ст-ти недв. и компенса-ции теряемых продавцом благ в результате продажи объекта.
СПОТР.
=СРЫН.
+Компенс.
3. Налоговая ст-ть – ст-ть Н., кот. явл. базой д/исчисления зем. налога или на-лога на имущ-во. База д/налога на им-во: - физ.л. – остат. инвентаризацион. ст-ть – предпр. и орган.; - юр. л. – остат. баланс. ст-ть иму-ва – проектн.-инвент. бюро ПИБ (БТИ).
База д/зем. налога – кадастровая ст-ть (руб./м2
в год).
7. Сметная стоимость недвижимости. Стоимость восстановления и стоимость замещения объекта оценки.
Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в рын. ценах.
1. Сметн. ст-ть (цена строит. продук-ции) – ст-ть затрат инвестора, необх. д/ созд. зд./соор. См. ст. опред. по методич. док-ам стр-ва и по Своду правил по опред-ю ст-ти стр-ва в составе предпроектной и проектно-сметной док-ции (84г.).
ССМ
=ССМР
+СОБОР,МЕБ,ИНВ
+СМОНТ
+СПР. РАБ
2. Ст-ть восстан-я и замещения объекта оценки – модификации см. ст-ти, кот. исп-ся в эк. Н.
Ст-ть восстан-я – ст-ть стр-ва точной копии объекта оценки со всеми присущими ему недосатками, эл-ми устаревания и неэфф-ти.
Ст-ть замещения – ст-ть стр-ва похоже-го бъекта на объект оценки без учета эл-ов устаревания и неэфф-ти.
6. Залоговая, инвентаризационная и ка-дастровая стоимости недвижимости.
Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в рын. ценах.
1. Залоговая ст-ть – та ст-ть объекта, по кот. он м.б. принят банком в кач-ве предмета ипотеки. СЗАЛ.
c[0,75%*СРЫН
]
2. Инвентаризац. ст-ть (инвентарная) – ст-ть Н, опред-ая органами гос. инвент-ции по методике, утвержд. Правит-ом России. Не совпад. с баланс. и рыночн.
И.с. опред. на основе укрупнен. пок-ей восстан. ст-ти (УПВС).
ПИБ – тех. паспорт (проектно-инвент. бюро) – СПб.
БТИ – бюро тех. инвент. – Москва.
УТИ – упр-е тех. инвент. – регионы.
Мощн.*СУД.
, произвести индексацию.
3. Кадастровая ст-ть – ст-ть недв., опред. органами гос. упр-я (зем. коми-тетом). Кад. ст-ть по своей вел-не < рын. ст-ти зем. уч-ков и м. дифф-ся орг-ми субъекта РФ в завис-ти от цен-ности зем. уч-ка. Кад. ст-ть исп-ся д/след. целей: 1) опред-е ставки зем. налога; 2) оценка ст-ти зем. уч-ка при его внесении в уст. капитал создавае-мого акц. общ-ва путем преобраз-я гос. унитарного предпр-я ГУП; 3) расчет гос. аредной ставки за зем. уч-к.
А=СКАД
*СтРЕФИНАНС
(8,5%год..)
8. Утилизационная и страховая стои-мости, стоимость специализированного имущества.
Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в рын. ценах.
1. Утилизац. ст-ть – ст., кот. м.б. полу-чена при ликвидации объекта за счет распродажи отд. его эл-ов с учетом затрат на эту распродажу.
СУТИЛ
=∑СЭЛ.(БЕЗ НДС)
– Затраты на прод.
2. Страховая ст-ть – ст. Н, кот. явл. ба-зой д/уплаты страх. взносов. Вносится в договор страх-я объекта.
ССТР.
=(0÷100%)СРЫН
3. Ст-ть специализ. имущ-ва – вид ст-ти, кот. исп-ся вместо рын. ст-ти (наиб. вероятн. цена продажи объекта на откр. кокурентн. рынке при усл-ии, что пок-ль и продавец действ. с одинак. степ. интереса) в отношении тех объектов, кот. отсутствуют в рын. обороте.
9. Классификация подходов к оценке недвижимости.
Под подходом к оценке понимается рассмотр-е какого-либо явл-я с т.з. выбран. критерия оценки.
Подходы к оценке (фед. станд. оценки):
1. Сравнительный подход:
- метод рыночных сравнений;
- метод квалиметрии;
- метод аналогий.
2. Затратный подход:
- метод балансовой оценки;
- метод сметного ценообр-я;
- затратный метод;
- метод дисконтир-я сметн. ст-ти;
- метод вычитания (выд-я д/Н в целом)
3. Доходный подход:
- метод прямой капитализации;
- метод дисконт-я денежн. потока;
- метод ипотечн. инвестиц. анали-за;
- метод остатка.
Сравнит. подход позв-ет оценить ст. Н. на осн. сопостл-я с ценами, сложивш-ся на рынке на аналог. объек-ты.
Затратный подход позволяет оценить ст-ть Н. на осн. затрат инвестора (см. ст-ти) с учетом изношен-ти объекта.
Доходн. подход позв. оценить ст. Н в завис-ти от вел-ны год. дохода, кот. объект м. принести собств-ку в сложивш. рын. усл-ях.
10. Виды экспертиз в экономике недви-жимости.
Перед началом вып-я экон. расчетов необх. получить исх. инф., позволяющ.:
1) опред. состав прав на объект и воз-можн. их обременения, что вып-ся с пом. юридич. экспертизы
;
2) опред. степень технич. сост-я объек-та (технич. экспертиза
/аттестация):
- степ. износа (%);
- огранич. на подачу инжен. ресур-сов;
- кач-во планир. реш-й и архит. оформл-я;
- транспортн. доступность.
3) опред-ся безопасность объекта дчел-ка и окр. среды (эколог. эксп.
)
Первичная экспертиза – юридическая.
11. Принципы оценки недвижимости, связанные с анализом объекта.
Принцип оценки – осн. правила, полож-я, кот руков-ся при осущ-ии оценочн. деят-ти в отнош-ии объектов недвиж. и правна них, а также отд. ценообразующ. пар-ов.
1. Принцип предельн. продуктивн-ти:
1) д/кажд. объекта или земельн. уч-ка сущ-ет некий оптимаьн. размер инвес-тиций,ведущий к max ст-ти объекта. До тех пор, пока этот объем инвестиций не достигнут, темп роста рын. ст. объекта соотв. или ало отлич-ся от темпа роста инвестиций. По достиж-ии оптим. объема инвестиций рост рын. ст. при-останавл., а в некот. случ. м. приобрести обр. знак (улучш. стан-ся ухудш-ми);
2) уд. рыночн. ст-ть (н-р, 1 м2
) на ма-лых объектах всегда выше, чем на больших, при проч. равн. усл-ях. Т.о. данный принцип отражает из-вестн. эффект масш., проявляющ. в эк-ке.
2. Принцип остаточн. ст-ти земли
3. Принцип изменяющ-ся пропорций
4. Принцип изменения.
13. Принцип наиболее эффективного использования объекта на рынке. Этапы его применения.
Принцип оценки – осн. правила, полож-я, кот руков-ся при осущ-ии оценочн. деят-ти в отнош-ии объектов недвиж. и правна них, а также отд. ценообразующ. пар-ов.
Явл-ся ведущим, соедин. в себе все принципы оценки.
Наиб. эфф-е исп-е объекта (НЭИ) – такое, при кот. из всех вар-ов исп-я объекта, явл-ся: 1) законными; 2) физич. возм-ми; 3) финанс. обеспеч.; 4) экон. оправдан. (рентабельн.) приводит в итоге к max ст-ти зем. уч-ка или всей Н в целом. Опред-е наиб. эфф-го вар-та произв-ся по пок-лю ЧДД:
- сост. схему фин. потока («+» и «-» эл-ты); - эл-ты фин. потока необх. дисконтир-ть путем умнож-я на коэф. α=1/(1+Е)t
Анализ наиб. эфф. исп-я вып. в 2 этапа:
1) опред. НЭИ условно свободного зем. уч-ка. 2) осущ. анализ НЭИ с имеющ. строением/-ями, улучшениями. Кажд. этап начин-ся с метода «мозгового штурма», когда выдвиг-ся как м. > кол-во вар-ов исп-я объекта.Затем на кажд. этапе послед-но отвергаются вар-ты, не соотв. треб-ям законодат-ва,не м.б. реализ. технич. и не позвол. привлечь треб-ый объем финн. ресурсов. По оставш. вар-ам (max4-5) произв. расч. ЧДД. Экономич. оправдан. вар-т:
ЧДД>0 -> max (наиб. эфф.)
12. Принципы оценки недвижимости, связанные с анализом окружающей среды.
Принцип оценки – осн. правила, полож-я, кот руков-ся при осущ-ии оценочн. деят-ти в отнош-ии объектов недвиж. и правна них, а также отд. ценообразующ. пар-ов.
1)Принцип спроса и предлож-я: рын. ст-ть отражает соотнош-е спроса и предлож-я в конкретн. секторе и на опред. террит. Если спрос растет – рын. ст. увел. При возраст. предл-я – наоб., уменьш-ся. Принцип спроса и предл-я исп-ся при соглас-ии рез-та оценки, а также учит-ся при анализе экон. ситуа-ции и построении прогноза развития рынка и перспектив функционир-я объекта оценки на нем.
2)Принцип конкуренции: рын. ст. как опред. вид. ст-ти м. сложиться толь-ко при достат-но большом числе объектов и их потреб-ей. В противн. сл. м. говорить о юбом др. виде ст-ти, кроме рыночн. О наличии кокур-ции в каком либо сектре Н. м. судить по активн-ти рынка, кот. измер-ся числом сделок в ед-цу вр. На малоактивн. рынке конкур-я практич. отсутств. (вед. д/сравнит. подхода)
3)Принцип соответствия отраж. завис-ть рын. ст-ти Н. от кач-ва окр. ср. Согл. данному принциу оценщик обязан выявить сущ-щие треб-я, станд., предъявл-е суъектами рынка к Н. оценив. типа, а затем учесть их наличие (отсутствие) у объекта оценки.
4)Принцип замещ-я показ-ет, что ур-нь рын. ст. опред-ся наименьшими из цен сделок с аналог. объектами, зфиксирован. в недавнем прошлом, т.е. ст. объекта на рынке опред. наименьш. ценой, по кот. м.б. приобрет. др. аналог. Н., если т. такая замена не связ. с долгосрочн. дорогостоящ. задержкой. (ведущ. д/затратн. подхода)
5)Принцип ожид-я: Н. имеет ст., т.к. способна удовл-ть потр-ти потенц. собствен., быть и полезной, т.е. чем выше ожидания субъектов рынка по поводу буд. доходов, выгод, кот. способен принести им объект в сложивш. рыночн. усл-ях, тем выше его ст-ть. (вед. д/доходн. подхода)
15. Классификация видов оценки.
| Критерий классиф. | Вид оценки |
| 1. По ед-це измер-я | 1.1. Стоимостн. оценка 1.2.
Нестоимостн. оценка
|
| 2. По составу оценив-го имущ-ва | 2.1. Комплексн. оценка 2.2. Поэлементн. оценка |
| 3. По порядку опрд-я | 3.1. От общ. к частн. 3.2. От частн. к общ. |
| 4. По ист-ам использ-ой инф-ии | 4.1. Нормативн. оценка 4.2. Рыночн. оценка |
| 5. По степ. унифицир-ти приемов (по степ. охвата) | 5.1. Массовая 5.1.1. Групповая оценка 5.2. Индивид-я 5.2.1. Экспресс оценка |
| 6. По виду объекта оценки | 6.1. Оценка имущ-ва: 6.1.1. Движимого 6.1.2. Недвиж-го 6.1.3. Немат. акти-вов 6.1.4. Переоценка осн. фондов 6.2. Оценка имущ. прав 6.3. Оценка имущ-х комплексов (предпр) 6.4. Оценка инвес-тиц-х проектов 6.5. Оценка нанесен. ущеба 6.6. Оценка рейтин-гов |
14. Основные факторы, влияющие на рыночную стоимость недвижимости.
Ценообразущ. ф-ры – различн. рода обстоят-ва, сущ-ным образом влияющ. на пок-ли функционир-я конкр. объекта в сложивш. на дату оценки усл-ях. В завис-ти от рода этих обстоят-в ценообр. ф-ры делятся на:
1) технич. ф-ры: р-ры зем. уч-ка и строений, мат-лы осн. строит. констр. и др. эл-ов зд. и соор., несущ. спос. грунтов, оснащен-ть объекта инжен. сетями, местополож-е Н, ее износ, налич-е источников экологич. загрязн-я и степ. его риска, опасности природн. катаклизмов, особен. климата и соотв-е им конструкт. и планировочн.реш-й зд.
2) фин.-экон. ф-ры: доступность, необх-ть кредитн. ресурсов, условия их исп-я (ст. процента, сроки кредт-я, графики возврата), ур-нь спроса и предл-я на рынке Н, темпы инфляции, налоговый режим, в т.ч. определяющ. косвен. издержки предприним-ей в стр-ве, прод-ть маркет. периода, сложивш-ся ур-нь цен продажи и аренды различн. типов объектов, сост-е альтернат-х рынков, р-р коммунальн. платежей, ст-ть стр-ва аналог-х объктов. Влияние данных ф-ров зачас-тую прямо противоположно. Н-р, пониж-е вел-ны коммун. плат-ей при-ведет к сокращ-ю затрат по сод-ю объектов и сметн. ст-ти при их строит-ве, но одноврем-но вызовет рост цен на рынке Н.
3) соц. ф-ры: образ жизни нас-я, их архит.-планиров-е предпочтения, числ-ть нас-я и ср. ур-нь доходов, ур-нь рожд-ти, приоритеты в удовл-ии потр-тей, людность террит-ии распол-я объекта, престижность ближайш. окруж-я и репутация р-на, усл-я д/миграции, культура и традиции домостр-я и вед-я бизнеса. Н-р, увел-е подвижн-ти насел-я ведет к увел-ю спроса практич. во всех секторах рынка Н. и соотв. способств. росту цен.
4) юрид. ф-ры: общ. хар-р законодат-ва, затраты на регистр-ю права собств-ти, ур-нь полит. рисков, правила зонирования террит-й, имеющ. обреме-нения объекта и возм-ть их отмены или, наоб., устан-я, продолж-ть и ст-ть оформл-я разл. рода разреш-й. Н-р, рост полит. нестаб-ти вдет к уменьш-ю цен на рынке Н.
Влияние многих ценообр-х ф-ров оказ-ет индивид. возд-е на ст-ть Н. В некот. сл. один и тот же ф-р м. оказывать как повыш-щие, так и пониж-е возд-е на ст-ть объектов.
17. Маркетинговая характеристика подходов к оценке рыночной стоимос-ти недвижимости.
М. хар-ка позв. оценить исп-е подходов с 2-х т.з.: - с т.з. времен. состояния рынка (прошл., наст., буд.); - с т.з. субъекта.
| № | Субъект сделки | Сост-е рынка в: | ||
| пр | наст | буд | ||
| 1 | Прод-ц | З, С | З, Д, С | Д |
| 2 | Пок-ль | С | Д, С | Д |
З – наст/прошл. с т.з. продавца
Д – наст./буд. с т.з. и пок-ля и прод-ца
С – наст./прошл. с т.з. и пок-ля и прод-ца
Сравнит. подход позв-ет оценить ст. Н. на осн. сопостл-я с ценами, сложивш-ся на рынке на аналог. объек-ты.
Затратный подход позволяет оценить ст-ть Н. на осн. затрат инвестора (см. ст-ти) с учетом изношен-ти объекта.
Доходн. подход позв. оценить ст. Н в завис-ти от вел-ны год. дохода, кот. объект м. принести собств-ку в сложивш. рын. усл-ях.
16. Процедура оценки рыночной стои-мости недвижимости.
|
Задание на оценку предусм.:
1) формир-е цели (цель м. предусм. соверш-е сделки купли-продажи, арен-ды, вклада в уставн. кап. создаваем. предпр., ипотеку объекта в целях обеспеч-я получ-го кредита, застройку зем. уч-ка и т.д.); 2) опред. даты оцен-ки; 3) вид оценив. ст-ти; 4) опред. сос-тав оценив. прав; 5) вып-ть точное опи-сание оценив. имущ-ва (состав, техн. сост-е)
Анализ наиб. эфф. исп-я:
1) условно своб. Н; 2) Н с уже использ. зд. При этом разреш. не ис. какой-либо подход т. в 2-х случ.: 1) если имеется достат. кол-во рын. инф-ии в отнош. объектов аналогов, т.е. исп-е т. срав-нит. подход; 2) отсутствие инф-ии д/прим. какого-либо подхода.
Сравнит. подход позв-ет оценить ст. Н. на осн. сопостл-я с ценами, сложивш-ся на рынке на аналог. объек-ты.
Затратный подход позволяет оценить ст-ть Н. на осн. затрат инвестора (см. ст-ти) с учетом изношен-ти объекта.
Доходн. подход позв. оценить ст. Н в завис-ти от вел-ны год. дохода, кот. объект м. принести собств-ку в сложивш. рын. усл-ях.
Согласование результатов
Д.б. т. 1 сумма сделки, разброс ≤30%
М.б. вып-но 2-мя способами:
1) в виде ср-арифметич. в случае, если д/всех примен. методов разброс рез-ов ≤30%; 2) в виде средневзвеен., когда надежн. исп-я разных методов призна-ется различной.
n - % (вес) значимости
18. Доходный подход в оценке недви-жимости. Его суть, достоинства и не-достатки.
Доходн. подход позв. оценить ст. Н в завис-ти от вел-ны год. дохода, кот. объект м. принести собств-ку в сложивш. рын. усл-ях.
Суть: позв. оценить рын. ст-ть недв. в завис-ти от вел-ны того подхода, кот. объект способен принести собств-ку в сложившихся рыноч. усл-ях.
Год. арендн. плата – руб./год
Позв. превести в руб.
Рын. ст-ть Н: С=ЧОД/ε
ε – норма дисконт (капитализации)
ЧОД – чист. операц. доход (ар. плата)
Достоинства подхода: 1) позв. оценке объектов, основан. на прошл. и сегодн. сост. рынка доп. оценкой, основан. на будущ. сост. рынка; 2) позв. рын. ст-ть объекта опред. в завис. от доходности объекта.
Недостатки: 1) явл. наиб. субъективн. из всех 3-х подходов, т.к. опирается на прогноз будущ. сост. рынка; 2) слож-ности в опред. вел-ны коэф. капитали-зации из-за недостат. объема инф. на рынке.
19. Учет ценности денег во времени.
20. Амортизационная таблица по кре-диту
21. Виды доходов от недвижимости.
М. классифиц. с 2-х т.з.:
1. По уровню:
1) потенц. валовой доход ПВД=PGI – теор. вел-на год. арендн. платы, кот. м.б. получена при сдаче объекта в аренду при рыночн. усл-ях, когда не учит. никакие виды потерь:
- недозагрузки; - неплатежи.
2) действит. (эффект.) валовой доход ДВД=EGI – уменьш. ПВД на потери от неплатежей и недозагрузки.
3) чистый операцион. доход ЧОД=NOI – ДВД, уменьш. на 5 ст. расходов, связан. с сод-ем Н. а) операц. расх. (эксплуатц.) – связ. с экспл. Н, относи-мые на с/ст П, Р и У за искл-ем: - амор-тизац. расх. по объекту (зд. или соор.); - фин. выплат (дивид. акционерам/ уплата % кред.); б) налоги на Н (год-я): зем. налог, налог. на имущ-во; в) затраты на страх-е недв.; г) затраты на упр-е собств.; д) резерв на замещ-е быстроизнаш. эл-ты строения.
4) доход до налогообл-я
5) доход после налогообл-я
2. По периодичности поступления:
1) единоврем. доход (н-р: ∑ от продаж)
2) периодич. доходы (н-р: ∑ от аренды)
22. Виды затрат, связанных с недвижи-мостью
1. По целевому назнач-ю:
1) инвестиц. затраты (д/чего?) – д/развития Н, т.е. улучш. ее св-в: - на реконстр., - на новое стр-во
2) операц. затраты: - текущ. кап. ре-монт объекта; - экспл. расх. по сод-ю объекта
2. В завис-ти от объема оказываем. ус-луг:
1) пост. затраты – не зависят от объема исп-я, степ. исп-я, загрузки: - налоги (зем., на имущ-во); - часть ком. услуг (связь, свет, охрана, канализ., отопле-ние (<10гр.))
2)перемен. затраты – прямопропорц. объему исп-я: - эл./эн. дежурн. исп-я;
- вода.
23. Метод прямой капитализации
Метод прим-я в усл-ях, когда прогноз-ся: 1) условно бесконечн. дохоы от вла-дения Н (ЧОД->беск.); 2) не планир-ся каких-либо инвестиций в объект;
3) предполаг. равномерн-е получение доходов (ЧОД=равномерно)
Метод пр. кап. м.б. применен также в усл-ях, когда предполаг-ся осущ-е еди-новрем. первонач. инвестиций.
Метод пр. кап. м.б. прим. также, если предполаг-ся изм-е доходов в некот. нач-ый период вр. При этом изм-е до-ходов д. носить регул. хар-р: 1) % в год; 2) % за весь нач-ый период вр.;
3) на абсол. вел-ну ежегодно (либо чис-лит., либо знамен. необх. изменить с пом. коэф. коррект-ки) С=ЧОД/ε*kКОР.
kКОР
опред. 3-мя разл. спос-ми в завис. от хар-ра прогноза измен-я доходов в будущем.
Условной бесконечн-ю м. считать срок получ-я доходов, кот. примерно в 3-4 раза > по срав-ю с простым сроком окупаем-ти инвестиций в данный объект.
24. Метод дисконтирования денежного потока
Прим. в противопол. усл-ях методу прямой капитал., т.е.: 1) предполаг. конечн. срок извлеч-я доходов; 2) пред-полаг. изменяющ. рыночн. усл-я ε=constили ε≠const; 3) предполаг. неоднократн. инвестиции в объект;
4) предполаг. неравномерн. и неодина-ковость получ-я доходов
В этом сл. рын. ст-ть Н опред. как вел-на ЧДД
25. Метод ипотечно-инвестиционного анализа
– метод оценки р.с.н., кот. поз-воляет учесть удешевляющее влияние невыплачен. кредитов. М. ИИА явл. модификацией метода дисконтир-я ден. потока. Сложн-ю исп-я м. ИИА явл. отсутствие единой станд. ф-лы. При этом запись расчетн. ф-лы зависит от 3-х сроков: 1) ТКР
– срок, на кот. б. выдан кредит; 2) ТПРЕДШ
– продолжит. вр., кот. прошло от момента выдачи кр. до даты оценки; 3) ТРАСЧ
– прод-ть расч. периода
1) ТКР
>(ТПРЕДШ
+ТРАСЧ
)
t – на ск-ко необх. вернуть из буд. к да-те оценки
2) ТКР
=(ТПРЕДШ
+ТРАСЧ
)
3) ТКР
<(ТПРЕДШ
+ТРАСЧ
)
М. ИИА м. прим-ся в 2-х модификац-х:
1. Традицион. ИИА:
1) ТКР
>(ТПРЕДШ
+ТРАСЧ
);
2) ТКР
=(ТПРЕДШ
+ТРАСЧ
);
3) ТКР
<(ТПРЕДШ
+ТРАСЧ
)
2. Методы: - Аккерсона; - Эллвуда
- ипотечная пост-я при осн. сроке погаш-я
26. Порядок расчета чистого операци-онного дохода
| Наимен. пок-ля | Правила расчета |
| 1. ПВД | Сум. контрактной, рыночной ар. платы и пр. доходов |
| 1.1. Потери от недозагрузки | % от (SСОБ
|
| 1.2. Прочие дохо-ды | % от суммы контрактн. и ры-ночн. ар. платы |
| 1.3. Потери от неплатежей | % от (п.1 – п.1.1) |
| 2. ДВД | п1–п.1.1+п.1.2–п.1.3 |
| 2.1. ОР | % от ДВД или прям-ым счетом |
| 2.2. Затр. на стр-е | % от ДВД |
| 2.3. Затр. на упр-е объектом | % от ДВД или прям-ым счетом |
| 2.4. Налоги на Н. | Прямым счетом |
| 2.5. Резерв на замещ-е | СЗАМ
СЗАМ
|
| 3. ЧОД | п.2-п.2.1-п.2.2-п.2.3-п.2.4-п.2.5 |
ЧОД – III ур-нь дохода.
ПВД – теорет. вел-на год. ар. платы, кот. опред. без учета каких-либо потерь и затрат собств-ка. ПВД=АСТ
*SАР
руб/г.
SАР
=SСД.АР.
+SЗАН.СОБСТВ.
+SСВОБ.
27. Методы оценки реверсии
Rev – прогноз. вел-на продажи объекта в конце расч. периода. Сущ. 3 метода прогнозир-я ст-ти реверсии:
1. Метод экспертн. оценки. Традиция: указать имена и телефоны экспертов.
2. В долях от оцениваем. ст-ти.
Этот способ д. прим-ся при условии контроля невозникн-я абсурдн. ситуа-ции.
|
3. Метод капитализации постпродаж-ных ЧОД.
28. Коэффициент капитализации (КК
)
29. Аналитические методы оценки КК
.
30. Экспертные методы оценки КК
.