1. Сущность недвижимого имущества. Классификация. Рынок недвижимости
1.1. Понятие недвижимого имущества (НИ)
1.2. Классификация НИ
1.3. Рынок недвижимости (РН)
1.4. Сегменты рынка недвижимости
1.5. Профессиональные участники рынка недвижимости
1.6. Государственная регистрация НИ
2. Теоретические основы оценки недвижимости
2.1. Основные понятия и оценочные категории
2.2. Факторы, влияющие на уровень стоимости
2.3. Основные принципы оценки объектов недвижимости
3. Методы оценки недвижимости
3.1. Затратный подход.
3.2. Доходный подход.
3.3. Рыночный подход (сравнительный анализ продаж (САП))
4. Ипотека и ипотечное кредитование.
4.1. История ипотеки.
4.2. Основные понятия.
4.3. Оценка эффективности привлечения заемного капитала
4.4. Правила получения ипотечного кредита.
4.5. Особенности ипотеки предприятия.
4.6. Мировой опыт ипотечного кредитования.
4.7. Состояние и развитие ипотеки в РФ
4.8. Экономическое обеспечение и эффективность системы
5. Система управления недвижимостью
5.1. Понятие управления недвижимостью
5.2. Механизм управления недвижимостью
5.3. Основные подходы к управлению недвижимостью
5.4. Принципы управления недвижимостью
6. Методы определения эффективности недвижимости на разных стадиях ее создания и функционирования
6.1. Технико-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ показатели, характеризующие инвестиционный проект
6.2. Основные показатели оценки эффективности инвестиционного проекта
6.3. Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта на предпроектной стадии
6.4. Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта на стадии рабочего проектирования.
6.5. Оценка эффективности инвестиционных программ по территориям жилых застроек
6.6. Пути повышения технико-экономической эффективности объектов жилищно-гражданского назначения
7. Разработка бизнес-плана в градостроительстве
7.1. Маркетинговые исследования
7.2. Организационно-финансовый механизм реализации бизнес-плана в градостроительстве
7.3. Прогнозирование затрат
7.4. Прогнозирование доходов
7.5. Оценка экономической, социальной и коммерческой эффективности инвестиций
8. Налогообложение недвижимости и сделок с ней
8.1. Налогообложение имущества юридических лиц
8.2. Налогообложение физических лиц
1
Сущность недвижимого имущества. Классификация. Рынок недвижимости
1.1
Понятие недвижимого имущества (НИ)
К НИ относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, т.е. объекты перемещение которых без безразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. многолетние леса, насаждения, здания, сооружения, воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации, суда внутреннего плавания, космические объекты (ГК РФ 22.12.95 гл. 6 ст. 130).
Под юридическим понятием недвижимости понимается право на эту недвижимость. По экономическим понятиям – сам материальный объект недвижимости.
Пять властных полномочий государства на ограничение права собственности на НИ.
Право на принудительное изъятие или присвоение права на частную собственность с выплатой справедливой компенсации владельцу.
Право вводить налогообложение и взимать налоги с владельцев недвижимости для поддержания государственной программ и оказания общественных услуг.
Право передавать недвижимость во временное пользование (пожизненное владение, хозяйственное ведение, аренду, оперативное управление).
Государством предусмотрено следующие виды собственности:
- государственная;
- частная;
- право пожизненного владения
- сервитуты – право совместного владения аренды.
- кондоминимумы – право долевого владения.
Право изымать недвижимое имущество если собственник не оставил наследников и завещания.
Право регулировать имущественные отношения в целях повышения обороноспособности страны.
1.2
Классификация НИ
1. Иерархичный метод классификации.
2. фасетный метод предполагает разделение множества объектов на независимые группы или подвиды.
3. Жилое, нежилое.
4. Промышленное, непромышленное
1.3
Рынок недвижимости (РН)
РН – это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.
На рынке недвижимости существует механизм невидимой руки – это когда стихийно устанавливается справедливая цена на НИ. Этот механизм обеспечивает:
1. связь между владельцем и собственником НИ на основе экономических интересов.
2. распределение между конкурирующими вариантами использования земельных участков и др. НИ.
Особенности РН:
1. РН является децентрализованным рынком.
2. Сделки по недвижимости, доходы по ним и затраты на них строго конфиденциальны.
3. Сделки с недвижимостью производственного назначения заключаются на нерегулярной основе
4. НИ неотделимо от своего местоположения.
5. РН носит региональный характер.
6. Строительство новых объектов недвижимости требует крупных капиталовложений.
Функции рынка недвижимости:
1. Регулирующая.
2. Коммерческая. Состоит в реализации стоимости и потребительской стоимости недвижимости и получение прибыли на вложенный капитал.
3. Функция санирования. Когда происходит когда происходит банкротство неэффективных проектов.
4. Информационная. Это уникальный рыночный способ сбора и распространения обобщенной, объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям со знанием дела совершать сделки и принимать решения в своих интересах.
5. Посредническая. РН является местом встречи для продавцов и покупателей.
6. Инвестиционная. РН как способ сохранения и приумножения своего капитала.
7. Социальная. Рост трудовой активности граждан с целью приобретения НИ.
РН подразделяется на рынок жилья, рынок коммерческой и промышленной недвижимости.
1.4
Сегменты рынка недвижимости
1. Рынок жилья
1.1. рынок городского жилья
1.2. рынок загородного жилья
2. Рыноккоммерческой недвижимости
2.1. офисы (престижные, хорошо оборудованные, офисы в муниципальном, ведомственном или жилом государственном фонде)
2.2. торговые помещения
2.3. складские помещения (с правом аренда, с правом ответственного хранения)
3. Рынок промышленной недвижимости.
3.1. предприятие
3.2. земельные участки
1.5
Профессиональные участники рынка недвижимости
1. Продавцы (собственники имущества, в т.ч. иностранного; органы уполномоченной местной властью; фонды имущества; конкурсный управляющий)
2. Покупатели (юридические и физические лица РФ, инвесторы, иностранные государства и лица)
3. Профессиональные участники РН (риэлтовские агенства, юридические фирмы, страховые компании, дилеры, брокеры, уполномоченные лица и российская гильдия риэлторов)
4. Финансовые институты:
- внешторгбанк;
- банк РФ;
- банк, имеющий право на ипотечное кредитование
- гос. муниципальные власти;
- кредитные союзы
5. Государственные органы:
- бюро технической инвентаризации (БТИ);
- комитеты по имуществу;
- арбитражный суд;
- нотариальные конторы;
- управление госкомзем;
- власти субъектов РФ
1.6
Государственная регистрация НИ
Государственная регистрация прав на недвижимость – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, ограничения и перехода прав собственности на недвижимость.
Государственная регистрация сделок с недвижимостью:
- является доказательством существования прав на эту недвижимость;
- проводится по всей территории РФ по системе записей о правах на каждый объект в едином государственном реестре прав (ЕГРП).
- датой государственной регистрации является день внесения записи в ЕГРП;
- осуществляется по месту нахождения недвижимости;
- зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке;
- отказ или отклонение от государственной регистрации может быть обжаловано в арбитражном суде.
В государственной регистрации сделок с недвижимостью участвуют следующие субъекты:
собственники имущества (граждане РФ, иностранные физические лица, Российские и иностранные юр. лица, РФ и иностранные государства )
В государственной регистрации сделок с недвижимостью участвуют следующие государственные органы:
1. Бюро технической инвентаризации
2. Министерство юстиции РФ
3. Нотариальные конторы
4. Комитет по управлению имуществом
5. Регистрационная палата
Таблица 1 - Порядок проведения государственной регистрации.
| Последовательность гос. регистрации прав на недвижимость | Процедура гос. регистрации | Особенности гос. регистрации сервитутов иных вещных прав. |
| 1) Прием документов и квитанций об оплате регистрации | Проводит не позднее месяца со дня подачи заявления и необходимых документов. | Проводится по инициативе правообладателя; приобретающих права лиц. |
| 2) Правовая экспертиза документов и проверка законности сделок | Удостоверяется свидетельство гос. регистрации | Гос. регистрация публичных сервитутов осуществляется по инициативе органов власти по уведомлениям собственника недвижимости. |
| 3) При отсутствии противоречий м/д заявленными правами на объект и уже зарегистрированными правами др. оснований для отказа нет. | Гос. регистрация договора и иных сделок с недвижимостью удостоверяется подписью на документе | Регистрация применения права ипотеки, аренды или др. сделки осуществляется при наличие гос. регистрации ранее возникших прав. |
| 4) Внесение записей в ЕГРП | Формы свидетельства субъектов РФ и городов действительны до установления единой формы | |
| 5) Делается надпись на правоустанавливающих документах о гос. регистрации данного недвижимого имущества | ||
| 6) Выдача удостоверения о гос. регистрации. |
2
Теоретические основы оценки недвижимости
2.1
Основные понятия и оценочные категории
Различают 2 вида стоимости: стоимость обмена и стоимость использования.
Стоимость обмена носит объективный характер и предназначена для операций с недвижимостью на рынке для покупки, продажи, передачи в залог и другим функциям.
К стоимости обмена относят:
- рыночная стоимость
- ликвидационная стоимость
- страховая стоимость
- залоговая стоимость
- арендная стоимость
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, которую могут получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке.
Ликвидационная стоимость – это чистая денежная сумма, которую собственник может получить при принудительной продаже объекта.
Страховая стоимость – рассчитывается на основе либо полной восстановительной либо стоимости замещения.
Залоговая стоимость – это оценка объекта недвижимости в среде ипотечного кредитования (в основном по рыночной стоимости).
Стоимость использования основана на эффективном использовании недвижимости в форме дохода полезности или удобств. Отражает стоимость конкретного собственника.
К стоимости использования относят:
- инвестиционная стоимость;
- балансовая стоимость
- стоимость для целей налогообложения.
Инвестиционная стоимость – это стоимость, расчет которой производится исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.
Балансовая стоимость – стоимость недвижимости индексируемая на дату переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, утвержденной постановлением правительства РФ. Стоимость для целей налогообложения определяется БТИ.
Восстановительная стоимость выражается издержками на восстановление точной копии объекта.
Стоимость замещения определяется расходами текущих цен на строительство объектов имеющего с оцениваемым сходные характеристики, но построено из других материалов.
2.2
Факторы, влияющие на уровень стоимости
Первый уровень влияния факторов включает:
- физические факторы: характеристики места положения, климат, ресурсы, топография, грунты; почво, рельеф, рельефность к местам приложения труда, по отношению к деловому центру, к жилым территориям, к автодорогам, к ж/д;
- экономические факторы: общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе; финансовое состояние предприятия, факторы спроса (уровень занятости, величина з/пл и доходов, платежеспособность, наличие источника финансирования, ставка % по кредиту и арендная ставка) ; факторы предложения (размер продаваемой земли, число предлагаемых объектов, затраты на строительно-монтажные работы, способы финансирования, уровень налогообложения).
- социальные факторы: базовые потребности приобретения земли, объектов недвижимости, предприятий (большие, малые, дорогие, дешевые); базовые потребности в общении с окружающими; отношение к соседним объектам недвижимости и их владельцам; тенденции изменения численности населения; среднего возраста населения; размеры семьи; тенденции изменения образовательного уровня и уровня преступности; стиль и уровень жизни.
- административные: налоговая, финансовая политика, предоставление разного вида льгот; контроль землепользования; ставок арендной платы; способ зонирования; строительные нормы и правила (запретная, ограниченная, либеральная), услуги муниципальных служб (дороги, благоустройства и т.д.).
Второй уровень:
- стоимость объекта недвижимости определяется исходя из особенности региональной, областной инфраструктуры, т.е. в этот уровень входят те же факторы, что и в первый только на микроуровне.
Третий уровень факторов определяется необходимой характеристикой основного объекта недвижимости.
2.3
Основные принципы оценки объектов недвижимости
1. Принципы пользователя:
- Принцип полезности (стоимость объекта недвижимости определяется каждым пользователем исходя из требований, которые он предъявляет к функциональному назначению и отдельным характеристикам оборота)
- Принцип замещения (покупатель не купит объект недвижимости по цене более высокой чем он может заплатить за другой аналогичный объект)
- Принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект понесет, говорит о том в каком этот объект принесет потенциальную дисконтированную прибыль). Если в будущем прибыли от объекта не ожидается, то покупка не эффективна.
2. Принципы, связанные с требованием к земельному участку, зданию, сооружению:
- Принцип достаточной продуктивности земли (данный принцип предполагает, что существует 4 составляющих производства)
- Принцип предельной продуктивности (вклада) (в результате инвестиций должен быть получен доход).
Сумма инвестиций «+» сама затрат на инвестируемый объект должна быть меньше продажной цены.
- Принцип возрастающей (уменьшающей) доходности. (увеличение капиталовложения в объект будет приносить пропорциональное увеличение, лишь до определенного момента).
Рисунок 1 - Принцип возрастающей (уменьшающей) доходности.
Увеличение капиталовложений в основном составляющие производства, обуславливаю пропорциональное увеличение темпов роста прибыли, лишь до определенного предела, после которых прибыль начинает снижаться.
- принцип сбалансированности (составляющие производства должны сочетаться между собой в определенных пропорциях)
- принцип оптимальных величин (при сложившейся на рынке недвижимости тенденции большим спросом пользуются оптимальная величина данного оборота недвижимости)
- принцип оптимального разделения имущественных прав:
а) физическое разделение прав (например 2 хозяина)
б) разделение прав по времени владения
Имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.
3. Принципы, связанные с рыночной средой:
- принципы зависимости (спрос на рынке недвижимости зависит от ряда факторов на макро и микро уровне).
- принципы спроса и предложения
- принцип изменения.
Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:
1) Рост (зарождение) – строительство объекта, рост инфраструктур вокруг объекта;
2) Развитие – период роста доходов от функционирования недвижимости;
3) Стабильность (период равновесия);
4) Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость)
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка или объекта недвижимости.
Исполнение выбранного среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которые являются физически обоснованными, финансово осуществимыми и которые приводят к наибольшей стоимости земельного участка (или объекта недвижимости) имеет смысл если пользователь ищет объект вложения средств или объект недвижимость с особыми характеристиками. Этот принцип предполагает:
- анализ потенциала местоположения – от этого зависит его цена.
- анализ возможности рынка (что рынок готов сейчас принять, откуда будет больше прибыли).
- правовая обоснованность застройки (получить разрешение – потом строить).
- технологическая обособленность (возможно ли строительство данного объекта недвижимости в данном месте в необходимые сроки; при соответствующем графике финансирования и проекта организации строительно-монтажных работ).
- финансовая обоснованность (оправдывает ли доход от объекта недвижимости его норму рентабельности после его строительства и продажи)
3
Методы оценки недвижимости
3.1
Затратный подход
Затратный подход основан на предположении что затраты на строительство объекта с учетом износа в совокупности с рыночной стоимостью с рыночной стоимостью земельного участка на котором этот объект находиться, является приемлемым ориентиром для определения стоимость недвижимости.
Сфера применения – налогообложение физических и юридических лиц, арест объектов недвижимости, определение верхней стоимости оцениваемого объекта. Применяется при технико-экономических обоснованиях нового строительства, при выборе наиболее лучшего и эффективного использования земельного участка, при согласовании стоимостей объекта, полученных различными сбособами, при оценке зданий специального назначения, при оценке объектов недвижимости в пассивных секторах экономики, в страховании.
Недостатки:
- этот подход отражает стоимость прогнозируемых доходов; это важно для недвижимости которая приносит доход.
- трудно определить износ здания, если оно старше 10 лет.
- подход не учитывает возможность применения варианта наилучшего ти наиболее эффективного использования земельного участка.
Последовательность осуществления подхода:
1. Рассчитывается стоимость земельного участка, работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость аренды.
2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.
3. Рассчитываются все виды износа: физический, функциональный и внешний.
4. суммируются все стоимости, полученные с учетом износа.
При расчете стоимость недвижимого имущества в этом подходе используются следующие три вида износа:
- физический;
- функциональный;
- внешний.
Физический износ отражает изменение физических свойств объекта с течением времени. На уровень физического износа действует эксплуатационный природно-климатические факторы.
Существует 4 способа расчета физического износа;
1) экспертный метод. Определяется на основании правил износа жилых зданий № ВСН-53-86.
∑ (удельный вес конструктивного элемента, %) * ∑ (износ конструктивного элемента) + …..
При исполнении экспертного метода износ различают как устранимый и неустранимый. Если стоимость ремонта не увеличивает стоимость здания износ считается не устранимый.
2) Стоимостной способ. Заключается в определении затрат на воспроизводство конструктивных элементов здания. При данном методе износ определяется путем внешнего осмотра объекта недвижимости. Физический износ определяется как средне взвешенная величина.
3) Нормативный (бухгалтерский). Расчет физического износа производства на основе единых норм амортизации на полное восстановление основных фондов, утвержденное постановлением советов министров СССР №1072 от 29.10.90 г.
4) Метод расчета срока жизни. Срок жизни – это время в течении которого используемый объект будет приносить прибыль. В этот период (рост и стабильность) вложения в данный объект будут приносить пропорциональное увеличение прибыли. На стадии упадка вложения не принесут увеличение прибыли. Физический срок здания заканчивается тогда когда здание сносят.
В группу методов затратного подхода входят 4 основных методов оценки:
1) Метод сравнительной единицы (удельной стоимости). Скорректированная стоимость выбранная для расчета недвижимости умноженная на число единиц оцениваемого объекта. Если нет возможности найти сопоставимого объекта недвижимости, то используются разработки ЦНИИЭ и УС, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу по характерным видам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозируемом году, на основании ежеквартальных цен на ресурсы.
2) Поэлементный способ. Удельная стоимость единицы измерения состоит из суммы затрат на каждый конструктивный элемент здания.
3) Сметный способ. Определяется на основании составления новых смет данного объекта недвижимости, так как если бы он строился вновь.
4) Индексный метод. Заключается в определении восстановительной стоимости объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с положением «О порядке переоценки основных фондов», принятым советом министров СССР 25.11.90 №1223.
3.2
Доходный подход
Доходный подход включает:
- Метод капитализации;
- Метод дисконтирования денежного потока;
- Метод валовой ренты.
Метод капитализации прямой. Заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от испытания объектов недвижимости.
С = Д/К,
где С- стоимость объекта,
Д – чистый денежный поток;
К – коэффициент капитализации.
Для использования этого метода необходимо:
- определить чистый денежный доход от использования объекта недвижимости;
- определить чистый доход от продажи объекта;
- рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному методу.
Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как чистая прибыль от эксплуатации объекта, так и возмещения основного капитала, затраченного на приобретение объекта недвижимости.
NOI – чистый операционный доход – рассчитывается устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцененного имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных отчислений.
.Сам метод прямой капитализации заключается в расчете текущих доходов полученных от объекта недвижимости.
Стоимость объекта недвижимости рассчитывается следующим образом:
Со.н. = NOI / Кк
Метод прямой капитализации используется когда величина будущих потоков денежных средств стабильна.
Определение коэффициента капитализации основывается на анализе рыночной стоимости объекта недвижимости и чистых доходов, полученный в результате их эксплуатации.
Метод прямой капитализации основывается на утверждении, что у схожих объектов недвижимости одинаковые ставки.
Метод дисконтирования денежного потока (будущего потока).
Предполагает прогнозирование четкого операционного дохода в определенном периоде в будущем и вероятной цены продажи этого объекта в конце этого периода, а затем в расчет этого суммирования всех будущих доходов от объекта недвижимости.
Последовательность применения метода дисконтирования:
1. Устанавливается продолжительность получения будущих денежных доходов.
2. Прогноз потоков денежных средств по каждому году владения, исходные данные в дисконтируемых денежных потоках.
- размер дохода;
- характер их изменения (постоянный, с изменяющимся трендом, без видимого тренда)
- частота получения доходов;
- продолжительность периода в течение которого предполагается получение денежных средств.
3. Дисконтирование денежных потоков производится путем приведения их текущей стоимости за каждый из будущих периодов на основе функции сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.
4. В зависимости от стоящей перед оценщиком задачей дисконтируются потоки денежных средств.
- доход инвестора до налогообложения;
- доход инвестора после налогообложения;
- доход банка по выданному кредиту;
- арендодателя по арендному договору.
5. Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которые инвесторы ожидают получить на капиталовложения в сводные объекты в условиях данного рынка при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала, при условии, что объект приобретен на собственные или заемные средства.
6. Метод дисконтирования предполагает расчет реверсии (выручка от продаж) в конце периода владение и приведение ее текущей стоимости через ставку дисконтирования.
7. Сложение текущих стоимостей доходов и реверсий.
8. Расчет чистой текущей стоимости объекта как разницы между текущей стоимостью доходов, полученных за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.
Метод валовой ренты.
Валовая рента – это результат деления продажной цены объекта недвижимости на потенциальный или действительный валовой доход.
При определении мультипликатора не нужно вносить поправок на различие сопоставимых объектов, если объект сильно отличается, то он просто не .
Пример: Чистый операционный доход от оцениваемого объекта 57 т.р. необходимо определить стоимость объекта на основе следующей информации:
| Объект | Продажная цена | Чистый операционный доход | Общая ставка дохода. |
| Объект 1 | 600000 | 72000 | 0,12 |
| Объект 2 | 750000 | 85500 | 0,11 |
| Объект 3 | 450000 | 47250 | 0,105 |
| Оцениваемый объект | 57000 |
Упорядочение ряда = (0,105+0,11+0,12)/3=0,11
После сравнения качества сопоставимых объектов оценщик решает, что желательное значение общей ставки доходов – 11,5%. В этом случае стоимость объекта будет равна:
57000 / 0,115 = 495650 рубля.
3.3 Рыночный подход (сравнительный анализ продаж (САП)).
САП основан на принципе замещения. Метод САП основывается на сравнении сопоставимых объектов недвижимости. Покупатель склонен при покупке выбирать из нескольких вариантов по следующим параметрам:
- цена;
- источник финансирования;
- условия заключения сделки.
Последовательность осуществления метода сравнительного анализа продаж:
1) Выявляются источники информации по недавним продажам сопоставимых объектов на рынке недвижимости. Источниками информации могут быть риэлтерские агентства, ипотечные банки, страховые компании, территориальное управление по несостоятельности и банкротству, территориальное управление по гос. ком. имуществу.
2) Проверка информации о сделках включает в себя:
- подтверждение сделки одним из основных участников;
- выявление условий продаж, то есть учитывать сделку можно, если одна из сторон не находилась в затруднительной ситуации, обе стороны обладали типичной рыночной информацией; обе стороны поступают экономически рационально; финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям.
3) Корректировка стоимости сопоставимых объектов.
4
Ипотека и ипотечное кредитование
4.1
История ипотеки
Впервые слово «ипотека» появилось в 6 чеке до н.э. в древней Греции. Ипотекой назывались столбы с табличками, которые ставились на землю, отданную в залог. На табличках отслеживалась вся (кредитная) история этого участка.
Ипотечное кредитование успешно развивалось до периода феодальной раздробленности в Европейских странах и странах ближнего Востока и до 12 века в России. Дальнейшее оживление ипотеки в Европейских странах связывают с появлением мануфактур, разделением труда и появлением богатой буржуазии. В России небольшое оживление ипотечного кредитования среди крупных землевладельцев относится к 18 веку. Дальнейшее развитее ипотеки в России связывают с отменой крепостного права и датируется 1866.
В первые в залог стали отдавать небольшие земельные участки. Расцвет ипотеки в России 1800-1910 г. После 1917 г. Необходимость в ипотечном кредитовании отпала, в связи с отменой частной собственности на землю. Далее появление ипотеки в России в 1991г. Крупный приток иностранного капитала в 1998г. Вызвал значительный рост ипотеки, но по сравнению со странами Америки, ранок ипотечного кредита развит слабо.
4.2
Основные понятия
1. Постоянный ипотечный кредит (самоорганизующийся). Это разновидность кредита широко распространена в странах с развитой рыночной экономикой, где годовая инфляция составляет 3-4%. Кредит предполагает равные выплаты в погашение долга через равные промежутки времени.
2. Кредиты с переменными выплатами. Основная особенность – разовая периодичность выплат основного долга и процентов по нему. Могут существовать дополнительные условия.
2.1 Кредит с жаровыми выплатами – единовременный итоговый платеж процентов или основного долга. Этот вид кредита делится на:
- Кредиты с замораживанием процентных выплат – то есть единый платеж процентов или основного долга в конце срока использования. Исполняется крайне редко.
- Кредиты с выплатой только процентов - проценты выплачивают по договору. Выплата основного долга в конце периода.
- Кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом – частичная амортизация до конца срока исполнения.
2.2 Пружинные кредиты – регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга.
Например: Кредит взят на 7 лет, в течение первых 3х лет только основной долг, в течение оставшихся 4 лет – только проценты.
2.3 Кредиты с участием – при финансировании доходной недвижимости. Этот кредит близок к самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор регулярно получал выплаты по основному долгу и проценты участвует в доходах от объекта.
- Кредит с участием доходов – кредитор получает часть операционного дохода.
- Кредит с участием в приросте стоимости – кредитор получает часть выручки или прироста капитал, полученной от продажи недвижимости.
2.4 Кредит с нарастающим платежом - такой расчет, что платеж в начале срока меньше, чем в конце.
2.5 Кредит с обратным аннуитетом – уменьшение в конце срока кредитования платежей.
2.6. Кредит с переменной ставкой – привязан к основному из индексов денежного рынка (инфляция, курс валют, ставка рефинансирования). Чем выше ставка тем ниже срок кредитования.
2.7 Канадский rollover – характеризуется тем, что переменная ставка изменяется через строго определенные промежутки времени. (разновидность - с оговоренной ставкой).
2.8 завершающая ипотека – уже под аккредитивную недвижимость предоставляется 2й кредит в погашение первого, ставки по которому выше, чем по первому.
2.9 Кредиты с добавленной процентной ставкой – предусматривает отнесение объектов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа.
4.3
Оценка эффективности привлечения заемного капитала
Оценка эффективности привлечения заемного капитала характеризуются показателем финансового левериджа. Можно начинать выбирать заемные средства, если точность финансового рычага < 0,5.
4.4 Правила получения ипотечного кредита
|
1 – направляет требование об обеспечении кредита.
2- предоставляет документы на заключение договора ипотеки.
2- должник заключает договор с залогодержателем о гарантировании его долга перед залогодержателем.
При ипотечном кредитовании банк интересуется характеристиками закладываемого имущества и затем уже заемщиком.
Основные положения договора об ипотеке:
1. Предмет ипотеки: может быть право на имущество залогодателя. В предмете ипотеки должно быть наименование объекта недвижимости, его местонахождение, наименование органа, зарегистрировавшего право залогодержателя. В РФ – это единый государственный реестр прав на недвижимость. Обязательно должен быть указан срок аренды и срок ипотеки.
2. Существо обеспечиваемого ипотекой залога: должно быть обязательно оговорено в договоре об ипотеке с указанием сумм обязательств (беспроцентного). В том случае, если изначально не указана сумма обязательств, то должна быть указана верхняя его граница или порядок и условия ее определения в будущем. В договоре должно быть указано основание возникновения обязательств. В договоре указывается периодичность выплат или порядок расчета этой периодичности. В случае существования закладной – это указывается в договоре ипотеки с указанием места регистрации закладной. Нотариус делает отметку на закладной о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, номерует и скрепляет печатью листы.
3. Существенные условия договора ипотеки:
- должна быть указана дееспособность всех участников договора.
- должны быть соблюдены правила нотариального удостоверения и государственной регистрации.
- кредитный договор, содержащийся в договоре об ипотеки подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
- Право залога залогодержателя возникает с момента вступления договора в силу. В том случае, если правила не соблюдены договор ипотеки считается ничтожным и полежит уничтожению.
4. Порядок оценки объекта ипотеки:
1) По соглашению сторон оценка может быть произведена независящим оценщиком.
2) Государственным комитетом или гос. имущественным комитетом и соответственно его региональным представителями.
Земельные участки оцениваются по цене не ниже нормативной.
5. Порядок регистрации договора ипотеки.
Документы, которые требуются для регистрации:
- нотариально удостоверенный договор ипотеки и его копии;
- документы, указанные в договоре;
- документ, удостоверяющий уплату гос. пошлины;
- закладная и ее копии, если она предусмотрена;
- приложения к закладной;
- письменное согласие государственного комитета по управлению имуществом при залоге государственной недвижимости;
- материалы по стоимости и оценки объекта недвижимости;
- справка о геокодах объекта ипотеки;
- данные о залогодержателе;
- опись документов в трех экземплярах.
6. Условия и процедура государственной регистрации ипотеки:
3) Датой государственной регистрации является дата регистрации в ЕГРПН.
4) Копии договора об ипотеке и закладной с приложениями сдаются в архив ЕГРПН.
Отказ от государственной регистрации возможен в случаях:
- Неправильное оформление документов.
- В случае если ипотека данного объекта недвижимости запрещена законом.
- В других случаях, предусмотренных ГКРФ.
Государственная регистрация осуществляется:
- По местонахождению объекта недвижимости;
- На основании заявления залогодержателя и договора об ипотеки;
- Путем совершения регистрационной записи в ЕГРПН с указанием следующих сведений: о первоначальном залогодержателе, предмете залога, суммы обеспечиваемого обязательства, закладной.
Государственная регистрация осуществляется в течение 1 месяца.
Удостоверяется договор государственной регистрации путем надписи на договоре и закладной с указанием органа государственной регистрации, номера, даты. Заверяется подписью должностного лица и печатью.
4.5
Особенности ипотеки предприятия
1. Рынок предприятия в РФ развит слабо.
2. Существует масса административных ограничений, предусматриваемых его развитие.
3. Нет законодательного регулирования ипотеки некоммерческих кредитных учреждений.
Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений:
1. Законодательное регулирование:
- Право залога распространяется на все имущество предприятия, если иное не предусмотрено договором;
- Ипотекой предприятия может быть обеспечено следующее обязательство: в размере не меньше половины стоимости имущества предприятия, подлежащая исполнению не меньше чем через год с момента заключения договора, если в договоре предусмотрен меньший срок, то требование о взыскании можно предъявлять не ранее чем через год;
- Ипотека зданий, сооружений запускается с одновременной ипотекой земельного участка на котором находится здание, либо часть участка, функционально обеспечивающая объект залога или права аренды соответствующей части участка.
2. Особые правила предоставления ипотеки:
- Передача в ипотеку допускается с согласия собственника имущества, уполномоченного им лица или органа, иначе договор считается ничтожным;
- Обязательные документы к договору об ипотеке:
1) Акт инвентаризации всего имущества;
2) Бухгалтерский баланс;
3) Заключение и отчет независимого оценщика (в случае если в отношении предприятия возбужден дело о банкротстве, решение о залоге имущества имеет право принимать административный управляющий совместно с советом кредиторов).
- Собственник имущества оставляет за собой право владеть им и получать от его использования экономические выгоды.
- В случае продажи предприятия новый собственник получает те же права, что и старый и в случае выплаты долгов право распоряжения.
Права сторон об ипотеки предприятия:
Залогодатель имеет право:
- Распоряжаться имуществом предприятия переданном в ипотеку, вносить в его состав изменения, если это не уменьшает указанную в договоре общей стоимости заложенного имущества и не нарушает другие условия договора об ипотеке;
- Передавать в залог и отчуждать имущество предприятия с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Права залогодержателя:
- Обратиться в суд о досрочном исполнении обязательств или введения ипотечного контроля за деятельностью залогодателя, если он не принимает меры по сохранности заложенного имущества и эффективного его использования, что уменьшает стоимость заложенного имущества.
- Залогодержатель решением суда в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен: требовать бухгалтерские или иные отчеты, документы по согласованию сделок с имуществом и т.д.
РЕЗЮМЕ: Требование о взыскании на заложенное имущество может быть осуществлено только через суд. Покупателю предприятия на торгах переходят все права собственника.
4.6
Мировой опыт ипотечного кредитования
Вторичный рынок ипотечного кредитования возник в Пруссии в 1769г. Главной ее особенностью была существующая в то время круговая порука, т.е. союз землевладельцев при недостаточной стоимости имущества, указанного в закладной несли солидарную ответственность по оставшейся его части.
Поскольку все чаще закладная стала использоваться как средство платежа в Пруссии появилось государственное регулирование рынка ипотечного кредитования, так установилась предельная сумма совокупно выпущенных банком закладных, которая не могла превышать больше в 10 раз собственных средств кредитных учреждений.
С развитием рынка эти пропорции устанавливались сначала как 15:1, в настоящее время как 20:1. по примеру Пруссии стали развиваться рынки в других странах Западной Европы. В США рынок ипотечного кредитования стал развиваться под влиянием государственного регулирования конгресса США, федерально-жилищной администрации, министерства экономического развития и ассоциации по делам ветеранов. В 1938г. Решением конгресса США была учреждена корпорация «Фени-мей», сначала она была государственной и занималась развитием ипотечного кредитования среди широких слоев населения.
В 1958г. Корпорация «Фени-мей» была разделена на «Фени-мей» и «Джини-мей». После этого «Фени-мей» стала наполовину частной, изменились цели функционирования корпорации. Приоритетной стала работа на рынке высокодоходных закладных. В 1974г. «Фени-мей» становиться полностью частной корпорацией и стала заниматься покупкой и использованием закладных гарантированных федерально-жилищной администрацией и ассоциацией по делам ветеранов.
«Джини-мей» - государственная корпорация - оказания помощи малоимущему населению, для которых недостаточны обычные методы кредитования на приобретение жилья. В 1970г. Появляется корпорация по величине «Фреди Мак», которая стала работать с рисковыми закладными (незастрахованными).
4.7
Состояние и развитие ипотеки в РФ
Существовало 2 различных сценария:
1. Коммерческая продажа жилья на вторичном рынке и строительства на эти деньги бесплатного жилья.
2. Коммерческая продажа жилья на первичном рынке.
Существует третий вариант обеспечения жильем нуждающихся в улучшенных жилищных условиях – это иоптечное кредитование.
КОМБИИНВЕСТ – корпорация совместила следующие функции: строй инвестиций, семейные счета, коммерческое кредитование.
Рисунок 2 - Организационно – финансовая структура источников финансирования, предложенная КОМБИИНВЕСТом.
1 – проектно-изыскательные работы;
2 – предпроектные работы;
3 – разрешительная документация;
4 – рабочий проект;
5 – строительно-монтажные работы;
6 – плата за пользование кредитом;
7 – возврат инвестиционных средств и доходов по ним.
Генеральный менеджер – это предприятие, юридическое лицо, организующее процесс строительства (реконструкции).
Локальный менеджер – организация, которая занимается непосредственно на месте.
Рисунок 3 – Источники финансирования.
1 – этап накопления;
2 – локальный инвестор вносит средства;
3 – накопление средств на счете у компании инвестора;
4 – предоставление бюджетных субсидий.
Возможные источники финансирования нового строительства:
5) Обязательным источником инвестирования нового жилья для конкретного гражданина является его личный целевой вклад.
6) Возможным источником являются адресные субсидии местных органов власти как юридических так и физическим лицам.
7) Средства от фьючерсной продажи недвижимости инвестора. Предполагает продажу объекта недвижимости в будущем, но не позднее чем за три месяца до сдачи инвестиционного объекта по цене, установленной генеральным менеджером в настоящее время. В случае если генеральный менеджер согласен на эту продажу, он включает этот объект недвижимости в свой лист командировок.
8) Краткосрочный заем.
Структурная схема взаимодействия участников инвестиционного проекта представлена на рисунке.
Рисунок 4 - Структурная схема взаимодействия участников инвестиционного проекта.
1. Банк-гарант получает 2% от стоимости инвестиционного проекта. Эти 2% уплачивают локальные инвесторы.
2. 2% от стоимости объекта получает страховая компания, их уплачивает локальные инвесторы.
Генеральный менеджер, банк-гарант, страховая компания обязуются не превышать в течении 14 дней срок удовлетворения прав на возврат требований, из которых в течении первых 7 дней ответственность закрепляется за генеральным менеджером, в течении следующих 7 дней за страховой компанией.
4.8 Экономическое обеспечение и эффективность системы.
Основное содержание общей экономической поддержки данной системы со стороны государства заключается в создании режима наибольшего благоприятствования гражданам, нуждающимся в жилье, генеральным менеджерам, другим коммерческим структурам, участвующим в инвестиционном проекте, для концентрации и использования внебюджетных средств на цели жилищного строительства.
Эта поддержка должна быть выражена в следующих формах.
- предания системе статуса муниципальной;
- выделение площадок под застройку;
- значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;
- выделение из федерального, городского и местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья в порядке, предусмотренном постановлением правительства РФ №1278 от 10.12.93г.
5
Система управления недвижимостью
5.1
Понятие управления недвижимостью
Управление недвижимостью – это комплексная система удовлетворения потребности клиента в конкретном виде недвижимости.
Основная цель – обезопасить субъектов рынка недвижимости (ограждение порядочных субъектов от преступных лиц, правильное формирования цен).
Управление производством может существовать только в рамках экономико-правового регулирования. Управление производством – это разработка и реализация системы управления недвижимостью, позволяющих включить ее в группу эффективно работающих активов.
5.2
Механизм управления недвижимостью
Существует 2 подхода при реализации механизма управления недвижимостью:
9) Экономически-хозяйственный механизм реализации целей, т.е. формирующей целью системы является прибыль.
10) Социально-экономический – полноправным субъектом системы является человек, т.е. система его целей, потребностей является определяющей при создании того или иного бизнеса.
Механизм управления – это практические рычаги, стимулы, посредством которых органы управления воздействуют на общество, производство и любую социальную систему с целью достижения стоящих перед ней цели, задач.
5.3 Основные подходы к управлению недвижимостью.
Основные подходы при реализации системы управления недвижимостью:
- Маркетинговый – следует из определения маркетинга., как предпринимательской деятельности по продвижению товаров или услуг.
- Системный – это принцип исследования объекта недвижимости как систему взаимосвязанных элементов подсистемы (вход – процесс – выход – обратная связь, внешняя среда).
Функции системы управления в рамках системного подхода:
Бизнес-коммуникация – это взаимодействие субъектов системы информатизации.
Информатизация – обеспечение структурированной информации имеющей практическое значение при обосновании и решении задач связанных с определенной деятельностью.
Информация – это сведения, которые снижают неопределенность наших знаний или иных объектах.
Результаты работы бизнес-коммуникации можно представить в следующем виде:
R = F(x;y;z;t)
R – результаты работы бизнес-комуникации.
x – внешние факторы;
y – внутренние факторы;
z – структура бизнес-комуникаций;
t – фактор времени.
Рисунок 5 – Факторы, влияющие на эффективность бизнес-коммуникаций.
Существует 7 разновидностей структур бизнес-коммуникаций:
- Бинарная (продавец - покупатель);
- n – арная (продавец – покупатель- продавец – покупатель- продавец - покупатель );
- вертикальная (фирма - филиалы);
- горизонтальная (конкуренты-конкуренты);
- радиальные (источники рекламной информации - покупатели);
-
|
|
|
|
интровентированные
- экстравентированные
В рамках развития организации и любого бизнеса важную роль играет функция планирования.
Рисунок 6 – Планирование как функция системы управления недвижимостью.
- Воспроизводственный подход, подразумевает создание объекта недвижимости, отвечающего требованиям потребителей на момент его сдачи а не проектирования.
В рамках этого подхода необходимо акцентировать внимание на следующем:
1. Использование инновационных и ресурсосберегающих технологий.
2. Соблюдение генерального плана и норм плотности застройки.
3. Строгое соблюдение экологических требований
- Функциональный подход – предусматривает представления объектов недвижимости как носителей совокупности главных и второстепенных функций, управляющих конкретную потребность и их оптимизацию.
- Комплексный подход – предполагает обязательный учет строительных, экономических, экологических, социальных, организационных, инновационных, информационных и других аспектов управления недвижимостью.
- Динамический подход предполагает развитие объекта на основе ретроспективного анализа за 5-15 прошлых лет и прогнозирование параметров объекта на 5-15 и больше лет.
Рисунок 7 – Структура управления недвижимостью.
На всю эту систему действуют макроэкономические, микроэкономический факторы и факторы среды.
Факторы макросреды: оказываю прямое регулирующее воздействие на целевые ориентиры и управленческие действия фирмы застройщика и не испытывают на себе ощущение влияния обратных связей.
Микроэкономические факторы6 отражает условие рыночной конъюнктуры, характеризуют уровень потребительского спроса, сложившиеся отношения с поставщиками. Такие факторы не только определяют формирование системы управления, оказывают воздействие на развитие фирмы, но и подвержены обратному влиянию, которое должно быть учтено при построении эффективной системы управления.
Подсистема формирования цели занимается
1. Обеспечением качества и конкурентоспособности объекта недвижимости;
2. ресурсосбережением;
3. расширением рынка недвижимости;
4. организация технического развития;
5. формирование эффективных бизнес-коммуникаций;
6. социальное развитие и обеспечение экологической стабильности;
7. развитием управления.
Функциональная подсистема занимается:
1. Управлением девелоперской деятельностью.
2. Управлением страховой деятельностью.
3. Управлением брокерской деятельностью.
4. Управлением оценочной деятельностью.
5. Управлением информационной деятельностью.
Функции обеспечивающей подсистемы:
1. Научно-методическое обеспечение;
2. Ресурсное обеспечение;
3. Маркетинговое обеспечение;
4. Правовое обеспечение;
5. Организационно-техническое обеспечение;
5.3
Принципы управления недвижимостью.
Принципы управления недвижимостью могут быть объединены в 3 группы.
1 гр. Принципы, характеризующие требования к формированию системы управления.
1. Принцип обусловленности функций управления недвижимостью целями системы управления недвижимостью:
Функция управления недвижимостью формируются и изменяются не произвольно, а в соответствии с потребностями и целями системы управления:
- глобальная цель – получение прибыли;
- управление качеством;
- расширение рынка;
- организационно-техническое развитие системы управления;
- соц.развитие;
- охрана окружающей среды;
- безопасность деятельности.
2. Принцип первичности функций управления недвижимостью:
Состав подсистем структуры управления недвижимостью:
- организационная структура, требования к работникам, их численность зависят от содержания количества и трудоемкости функций управления недвижимостью.
3. Принцип оптимальности соотношений интра и инфра функций системы управления недвижимостью. Определяет пропорции м/у функциями направленными на организацию системы управления недвижимостью (интрафункций) и функциями управления недвижимостью (инфрафункций).
4. Принципы оптимальности соотношения управленческих приоритетов. Требует опережения функций управления на развитие недвижимости, по сравнению с функциями, направленными на обеспечение функционирования недвижимости.
5. Принцип резервирования. Каждый работник должен выполнять функции вышестоящего, нижестоящего сотрудника и нескольких работников своего уровня.
6. Принцип экономичности. Предполагает наиболее экономическую и эффективную организацию системы управления недвижимостью.
7. Принцип прогрессивности. Подразумевает соответствие системы управления недвижимостью передовым зарубежным и отечественным аналогам.
8. Принцип перспективности. Следует учитывать перспективу развития организации.
9. Принцип комплексности. Предполагает учет всех факторов влияющих на систему управления недвижимостью (СУН).
10. Принцип оперативности. Своевременное принятие решений.
11. Принцип простоты. Гласит, что чем проще СУН, тем лучше она работает.
12. Принцип научности. Разработка мероприятий по формированию СУН не должны основываться на достижениях наук и учитывать в области управления изменения законодательства, развития экономики в рыночных условиях.
13. Принцип иерархичности. В вертикальных разрезах СУН должна обеспечивать иерархичное взаимодействие между звеньями управления.
14. Принцип автономности. В вертикальных и горизонтальных разрезах СУН должна быть рациональна.
15. Принцип согласованности. Взаимодействие между звеньями системы должно осуществляться в соответствии с целями организации.
16. Принцип устойчивости. Необходимо учитывать регулятора при отключении системы от цели.
17. Принцип прозрачности. СУН должна обладать концептуальным единством, содержать единую терминологию; деятельность всех руководителей должна строиться на единых элементах для различных по своему содержанию процессов.
18. Принцип комфортности. СУН должна содержать так удобств для творческих процессов обоснования, выработки, принятия и реализации решения.
2 гр. Принципы информатизации СУН. Эти принципы можно разделить на:
- управленческие:
1. Принципы системности предполагает, что процесс создания комплексных систем фирмы д/б основан на предварительном системном анализе объекта и системы управления.
2. Принцип комплексности. Требует взаимосвязи работ по комплексности всех проводимых работ в фирме.
3. Принцип эффективности. Связан с правильным определением круга эффективных функций, технологий и задач в качестве критерия экономической эффективности.
4. Принцип создаваемых систем. Гласит, что комплектация должна производиться с учетом новых задач и перспектив.
- системно-технические. Должна соблюдаться при создании высокотехнических систем.
- Организационные. Ориентированы на организационное обеспечение систем.
5. Принцип первого руководителя. Руководителю д/б обеспечен доступ к информации организации.
6. Принцип подготовки персонала.
7. Принцип предварительной подготовки объекта. Может включать изменение организационной структуры, функциональных обязанностей персонала, системы документооборота.
3 гр. Принципы, определяющие направления развития СУН.
1. Принцип концентрации в 2-х направлениях.
I. Концентрация усилий всех работников на решение основных задач.
II. Концентрация однородных функций в одном подразделении.
2. Принцип специализации (разделение труда).
3. Принцип параллельности. Одновременное выполнение разных управленческих решений.
4. Принцип адаптивности. Адаптация СУН к изменяющимся целям объекта управления и его функционирования.
5. Принцип преемственности. Общая методическая основа по проведению работ совершенствования СУН.
6. Принцип непрерывности. Отсутствие перерывов в работе или функционировании СУН.
7. Принцип безопасности. СУН должна быть максимально безопасна для участников.
8. Принцип оптимальности соотношения видов собственности. Определяет пропорции м/у видами собственности (гос., муницип., обществ., приватизир. и др.).
9. Маркетинговый подход должен быть базовым при разработке мероприятий в области планирования, организации, учета и контроля. Результаты маркетинг. обоснований позволяют определять важнейшие приоритеты при разработке стратегических целей на основе прогноза рыночных тенденций.
Современная концепция маркетинга это концепция ориентации деятельности на потребителя. Концепция маркетинга подразумевает осуществление следующих основных функций:
1) комплексное изучение рынка;
2) изучение изменения потребностей личных и общественных;
3) применение полученных знаний о рынке для создания эффективной системы управления недвижимостью.
4) правильная организация строительства и продажа объекта.
При этом подходе участники рынка недвижимости решают следующие проблемы:
1) покупатель ищет для себя объект недвижимости с максимально полезными качествами с минимальной ценой.
2) продавец аналогичный объект хочет продать по максимальной цене.
3) задача работников муниципалитета – проверка чистоты сделки.
В маркетинговый цикл включены следующие функции:
1. Планирование.
2. Регулирование.
3. Организация процесса маркетинга.
4. Учет, контроль.
5. Мотивация.
Управление маркетингом недвижимости это комплексная система по обеспечению конкурентоспособных качеств проектируемого объекта, либо комплексная система по реализации концепции маркетинга создаваемого объекта недвижимости.
Процесс управления маркетингом недвижимости имеет следующую последовательность:
1. Исследование рынка.
2. Отбор целевых рынков.
3. Разработка концепции маркетинга.
4. Реализация маркетинговых мероприятий.
6,7. Девелопмент – это управление инвестиционным проектом, в сфере недвижимости. Включены следующие аспекты:
1. Выбор экономического эффективного проекта.
2. Получение всех необходимых разрешений.
3. Определение условий привлечения инвесторов.
4. Разработка механизмов и форм возврата кредита.
5. Поиск и привлечение инвесторов.
6. Отбор подрядчиков, их финансирование и контроль за работой.
7. Реализация создаваемого объекта недвижимости «Комбиинвест» - отеч. опыт.
8. Критерий эффективности управления недвижимостью.
Эффективность – это отношение полезного эффекта (рез-т) к затратам на его получение.
Наиболее простым способом анализа эффективности управления недвижимостью является отношение обобщающего показателя к ресурсам.
Наиболее распространенный показатель – это отношение прибыли к ресурсам, используемым в процессе строительства, используются следующие коэффициенты:
1. Деловой активности.
2. Ликвидности.
3. Оборачиваемости и т.д.
6
Методы определения эффективности недвижимости на разных стадиях ее создания и функционирования
6.1
Технико-экономические
показатели, характеризующие инвестиционный проект
Оценка инвестиций проводится по результатам качественного и количественного анализа. Данные для анализа берутся на каждой стадии разработки проекта и основываются на:
1. Стоимости строительства, определенной по аналогам, базовым коэффициентам. Кроме того на каждой территории свои поправочные коэффициенты связаны с географическими, природно-климатическими, экономическими условиями функционирования недвижимости.
2. Уточнения источников и условий финансирования определенных на предпроектных стадиях.
3. Определение себестоимости основных производственных видов деятельности предприятия в расчетном периоде, анализе изменения тенденций рентабельности и мероприятия по обеспечению минимизации потерь.
4. Оценка риска инвестиций.
5. Обоснование расчетного периода в котором берутся расчетные данные.
6. Учете данных по изменению цен во всех расчетных периодах позволяющим составить элементы дохода и издержек.
7. Результатах расчета для выявления периода такого эффективного функционирования объектов недвижимости.
Эффективность проекта характеризуется системой технико-экономических показателей в конечном счете отражающей соотношение затрат и результата, применительно к интересам каждого участника проекта.
Интересы могут быть коммерческими и не коммерческими.
При главенстве не коммерческих интересов используются следующие показатели:
1. Число квартир
2. Общая площадь
3. Жилая площадь
4. C/c общей площади
5. С/с жилой площади
6. Социальный эффект и др.
В случае главенства коммерческих интересов основные показатели – показатели прибыли.
Для определения эффективности каждый вариант капиталовложений должен быть описан системой технико-экономических показателей.
1. Цели проекта (социальные, экономические, коммерческие)
2. Результаты функциональной деятельности, которая м/б основана на уже существующем проекте или в соответствие с предшествующем капиталовложением.
3. Ресурсы, которые в существующих условиях могут быть направлены на достижение поставленных целей.
Технико-экономические показатели должны быть сопоставимы:
- увязаны с показателями принятыми в существующей практике проектирование для определения величины каждого показателя на основе существующих цен, тарифов и др. нормативов.
- отнесены к единице капиталовложений, а также на 1 м2
общей S или комплекса.
6.2
Основные показатели оценки эффективности инвестиционного проекта
Эффективность инвестиционного проекта оценивается следующими показателями.
1. Соц. эффективности, учитывая социальные последствия инвестиционного проекта.
2. Коммерческой эффективности, учитывая финансовые последствия реализации инвестиционного проекта для каждого участника.
3. Бюджетной эффективности, учитывая финансовые последствия реализации инвестиционного проекта для бюджетов регионов и страны.
4. Экономической эффективности, учитывая результаты и затраты связанные с реализацией проекта выходящей за пределы прямых финансовых интересов участников инвестиционного проекта и допускающей стоимостное измерение. Следует оценивать для крупномасштабных проектов.
Оценка предстоящих затрат и результатов эффективности проектов производится в рамках расчетного периода, продолжительность которого принимается с учетом:
1. Продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации объекта.
2. Средневзвешенного нормативного срока службы основного технологического оборудования.
3 Достижения заданных характеристик прибыли (массы или нормы прибыли).
4. Требований инвестора.
Для расчета стоимости объектов недвижимости используются базисные, прогнозные и расчетные цены. В случаях реализации инвестиционных проектов на макро экономическом уровне рассчитываются мировые цены.
6.3
Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта на предпроектной стадии
На предпроектной стадии оценка экономической эффективности осуществляется при формировании замысла и бизнес-плана.
Для того, чтобы определить эффективность в 1-ю очередь необходимо использовать методы оценки бизнес-плана.
При расчете экономического эффекта на этой стадии как правило используется формула сложного % П=I (1+Е)t
.
Поскольку для того чтобы рассчитать 1 показатель из этой формулы необходимо знать значение остальных показателей, а значение этих показателей в будущем времени определять совершенно точно нельзя, тона этой стадии используется несколько значений каждого показателя.
Т.о. при разработке проекта используется вариационное моделирование в результате каждому инвестору предоставляется только 2-3 варианта.
Кроме того используется показатели NPV и денежного потока (СF).
На предпроектном этапе формируется тип здания, сооружения, принципиальное обустройство территории застройки, наличие инфраструктуры.
6.4
Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта на стадии рабочего проектирования
При проектировании на этой стадии уточняется, детализируются дополнительными расчетами результаты, полученные на предыдущей стадии. Подкрепляются договорной и разрешительной документацией, уточняются цели капиталовложений. Конкретизируются методы их достижения и при необходимости проводится поиск альтернативных вариантов.
На этом этапе может быть установлен максимальный диапазон проявления соц.результатов. Кроме того конкретизируются стоимость и количество ресурсов необходимых для реализации проекта.
Ресурсы подразделяют на:
- финансово-экономические (капиталовложения, эксплуатационные затраты и др. денежные средства, направленные на создание и расширение функционирования инвестируемого объекта);
- коммунальные ресурсы – системы жизнеобеспечения инвестиционного проекта;
- ресурсы транспортной инфраструктуры;
- ресурсы материально-технической базы строительства;
- резервы мощностей и коммуникаций;
- трудовые ресурсы;
При оценке эффективности на стадии рабочего проектирования из проекта балансового отчета используются следующие показатели:
- основной и оборотный капитал;
- к/ср и д/ср обязательства;
- акционерный капитал.
Из проекта отчета о прибылях и убытках используются следующие показатели:
- маржинальная прибыль;
- прибыль операционная;
- нераспределенная прибыль;
- балансовая прибыль.
На заключительной стадии раб. проектирования эффективность оценивается на основании учета и контроля фактических данных – поступления и расходования денежных средств; составление бухгалтерской отчетности; анализируются значения отклонения плановых показателей от фактических.
6.5
Оценка эффективности инвестиционных программ по территориям жилых застроек
В современных условиях повысились требования к разрабатываемым социально-экономическим и градостроительным концепциям застроек жилых территорий. Это требует всесторонней оценки инвестиционных программ. При этом главным механизмом повышения эффективности инвестиционного проекта является механизм реинвестирования прибыли в оборотный капитал.
Оценка эффективности инвестиционных программ по территориям жилых застроек предполагает определение системы взаимоувязанных социально-экономических и технико-экономических показателей, порядок и процедуру расчета этих показателей на основе разработанных агрегатов для:
1) выявления экономического потенциала территории;
2) оценки эффективности инвестиционных программ;
3) выборка оптимальных вариантов программы;
4) выбора наиболее приоритетных вариантов развития территории;
5) определения соотношений затрат и результатов по периодам реализации инвестиционного проекта
6) выявления условий привлечения внебюджетных источников финансирования проекта.
В зависимости от условий по которым рассчитываются эти показатели в инвестиционных программах выделяются следующие объекты:
1) рассчитанные для получения дохода в местные и городские бюджеты;
2) муниципальные, содержащиеся за счет бюджетных средств;
3) эффективность функционирования.
Объекты городского хозяйства, предусмотренные в инвестиционном проекте в зависимости от источников финансирования следует делить на:
1. Полностью обеспеченные за счет бюджетных средств.
2. Строящиеся за счет бюджетных средств, но эксплуатируемые коммерческими структурами.
3. Строящиеся коммерческими структурами или же эксплуатируемые.
В рамках расчета эффективности инвестиционных программ учитывается влияние следующих показателей:
- показатели тенденции и прогнозирование рыночных цен как в сфере муниципального так и коммерческого строительства.
- прогнозы цен на конструктивные элементы здания.
- конъюнктуры цен и себестоимость строительства различного вида строит. продукции в зависимости от её назначения.
- условий соц. эк. и градостройного развития территорий с учетом мероприятий по охране окружающей среды в процессе ее застройки.
- прогнозируемого соотношения затрат местных бюджетов и коммерческих структур.
- возможности сокращения сроков ввода объекта в эксплуатацию, обеспечивающего ускоренную окупаемость инвестиций за счет получения дополнительных доходов при досрочном вводе в эксплуатацию.
При маркетинговом подходе для оценки инвестиций используются следующие показатели:
- наиболее вероятные условия и источники финансирования проекта
- показатели пессимистического и оптимистического прогноза использования территорий и объектов в течение расчетного периода с варьированием привлекаемых средств населения в форме организации жилищных займов, выпуска жилищных сертификатов, привлечение кредитов и выдачи субсидий очередникам
- условия возврата или самоокупаемости бюджетных и внебюджетных средств и механизм их реинвестирования в процессе решения соц.- эк. и градостроительных задач по территориям жилых застроек.
При оценке эффективности инвестиционной программы по территориям жилых застроек в составе нормативной базы используются федеральные и местные нормативы.
Таблица 2
| Показатели (наименование норматива) | Ед.изм. | |
| 1 | НДС | % |
| 2 | Налог на прибыль | % |
| 3 | Налог на недвижимость | % |
| 4 | Индекс сверхнормативной рентабельности | % |
| 5 | Подоходный налог | % |
| 6 | Налог на содержание жилищного фонда и объектов соц. инфраструктуры | %/год |
| 7 | Налог на прибыль от реализации основных фондов (недвижимости) | |
| 8 | Стоимость права выкупа аренды на недвижимость | руб/м2
/год |
| 9 | Стоимость права выкупа аренды на земельных участках | руб/га/год |
| 10 | Плата за аренду недвижимости | руб/м2
/год |
| 11 | Плата за аренду земельных участков | руб/га/год |
| 12 | Налог на землю | руб/га |
| 13 | Поступления от аренды недвижимости | руб/м2
в год |
| 14 | Доля э/п в доходах | % / год |
| 15 | Коэффициент стартовой цены недвижимости | 1 |
| 16 | Коэффициент инфляции к началу инвестиций | абс18. |
| 17 | Параметр инфляционной кривой | абс. |
| 18 | Условно-постоянные затраты | % |
| 19 | Коэффициент дисконтирования | % |
| 20 | Удельный вес вторичного рынка недвижимости | % / год |
| 21 | Удельный вес в муниципал. налогов | % |
Основными показателями экономической эффективности по территориям жилых застроек явилось:
1. Общий экономический эффект.
2. Сравнительная экономическая эффективность.
3. Эффективность от ускорения ввода объекта.
Основные показатели коммерческой и бюджетной эффективности от ввода объекта:
1. Чистая текущая стоимость.
2. Срок окупаемости инвестиций.
3. Индекс доходности.
4. Внутренняя норма рентабельности.
5. Степень участия города в реализации инвестиционного проекта.
6 Бюджетная эффективность.
6.6
Пути повышения технико-экономической эффективности объектов жилищно-гражданского назначения
Сравнительный экономический эффект от изменения сметной себестоимости строительства определяется как разница показателей:
Эо
= Со
– Сi
, Сi
-
Со -
себестоимость строительства плановая
Сi
- себестоимость строительства после изменения
Экономия от снижения удельных затрат по эксплуатации расч-ся:
Ээ
= (Мо
- Мi
) -Т , Мi
-
Мо
– удельные затраты до изменения
Мi–
удельные затраты после изменений
Т - продолжительность жизненного цикла проекта
Совершенствование объёма планированных решений.
Экономность проекта зданий зависящая от его геометрического построения должна быть обусловлена прежде всего функциональной целесообразностью объемно-планировочного решения объекта выбранного из нескольких.
Технико-экономические показатели влияют на себестоимость следующих материалов:
- расход строительных материалов для наружных стен
- тепло потери через наружные ограждающие наружности
- затраты, связанные с освоением территорий
- эксплуатационные расходы.
Коэффициент компактности рассчитывается по следующей форме:
Sогр
- площадь здания соприкасающаяся с воздухом
Vзд
- объем здания
Технико-экономический показатель в потенциале характеризующий потенциал ресурса теплосбережения:
Sз
– площадь земли.
Экономическая оценка кооперированных зданий
Социально–экономический эффект кооперированных зданий достигается путем увеличения пропускной способности учреждений входящих в комплекс рационального использования времени населения при соответствующем режиме работы учреждения. Снижением количества обслуживаемого персонала, главным образом управленческого персонала.
7
Разработка бизнес-плана в градостроительстве
7.1
Маркетинговые исследования
При маркетинговом подходе необходимо отслеживать следующие показатели:
- объем реализации
- валовая прибыль
- цены на рынке (среднерыночные цены)
- цель создания проекта.
Главной задачей при реализации концепции маркетинга является правильное определение целей инвестиций. 2 основные разновидности цели:
- коммерческие
- некоммерческие.
7.2
Организационно-финансовый механизм реализации бизнес-плана в градостроительстве
Существуют следующие стадии реализации организационно-финансового механизма бизнес-плана:
1. Предпроектная стадия на которой разрабатываются основные параметры объекта, создается вся разрешительная документация.
2. Проектная стадия на этой стадии определяется состав подряднических организаций, очередность и стоимость работ. Объект получает свои основные технико-экономические показатели.
3. Стадия строительства – разрабатывается укрупненный ( сетей график ввода основных объектов. Создается согласовательная документация с различными коммунальными и др. обслуживающими предприятиями).
На этой стадии еще возможно изменение структуры управления инвестированием.
Важным моментом являются источники финансирования. Финансирование строительства должно определяться из следующих источников:
- бюджета города;
- внебюджетного фонда города;
- акционерный капитала;
- АО;
- д/ср и к/ср кредитов банка;
- продажи ценных бумаг;
- средств пенсионных и страховых фондов.
7.3
Прогнозирование затрат
Затраты на проектируемые объекты подразделяются:
- по направлениям
- очереди строительства
- форме собственности
- единовременные
- текущие.
Методы определения стоимости строительства.
1. Определяется текущая цена:
Тц
= Бц
- Кц
Бц
- базисная цена
Кц -
коэффициент поправочный
Бц
= Sвсего жилого дома -Бц
каждого конструктивного элемента
2. Договорная цена
Дц
= Тц
+ ∆ Кач
∆ Кач
– надбавка за качество (местоположение и т.д.).
3. Общая текущая стоимость:
для расчета такой стоимости используются следующие показатели:
- базовые удельные показатели стоимости одного га;
- площадь отдельных участков территорий;
- базовые удельные показатели стоимости 1м2
площади;
- коэффициент инфляции в строительстве4
4. Прогнозная цена:
Определяется по данным госкомитета
Пу
= Бц
- Кинфл.
5. Расчетные цены (интегральный метод) используются для сопоставления цен полученных с использованием различных индексов инфляции и др. корректирующих коэффициентов).
Методы оценки эксплуатационных затрат:
3 основных метода расчета этих затрат:
1. Расчет прогнозирования эксплуатационных затрат.
БУП э(т)
– базисный удельный показатель на 1 га площади
э - эксплуатационные
т – текущие
Fтер - площадь отдельных участков территорий
ПК – произведение корректирующих коэффициентов на отдельных участках территорий
БУП (о) – базисный удельный показатель на 1 м2
общей площади
Fоп - общая площадь отдельных объектов, находящихся на территории застроек
Киэ - коэффициент инфляции эксплуатационных затрат
Са(т) - амортизационные отчисления на земельные участки
Са (зд) - амортизационные отчисления на здания
∆Н и др. – эксплуатационные затраты.
7.4
Прогнозирование доходов
Основными источниками единовременного дохода могут быть:
- продажа существующих объектов
- продажа прав д/ср аренды
- от тендеров (закрытых торгов)
Основные источники текущих доходов:
- поступления от землепользования
- поступления от арендатора
- от выпуска и оборота у.б.
Для расчета потоков чистых денежных средств используется формула дисконтирования 1
ЧДП = (Rt –Зt ) Ч (1+Е)t
Кt – результат достигаемый на t-том шаге
Зt- затраты на t-том шаге
Е - норма доходности.
7.5
Оценка экономической, социальной и коммерческой эффективности инвестиций
Экономическая оценка инвестиций проводится по следующим показателям:
- прибыльность
- доходность
Как правило, экономическую эффективность рассчитывают по интегральным показателям при их расчете по конкретным территориям следует учитывать:
- реализацию самоокупаемости капитальных вложений
- конечные результаты, связанные с застройкой территорий
- ожидаемый соц. и экономические результаты
- прямые фин. результаты
- кредиты и займы иностранных государств, банков и фирм.
Оценка бюджетной системы:
Бюджетный эффект (Вi )рассчитывается как разность доходами i-го года и расходами -го года.
Вi= Дi – Рi
Кроме того при расчете бюджетного эффекта может использоваться дисконтирование.
На основе показателя бюджетной эффективности определяется дополнит показателями, отражающие уровень бюджетной эффективности. Они такие как:
- внутренняя норма бюджетной эффективности;
- срок окупаемости бюджетных средств;
- степень фин. участия бюджета в фин. проекте, по формуле:
РЕ2 -
интегральные бюджетные расходы, направляемые на развитие территорий
РЕуч - затраты всех участников этого проекта
Оценка коммерческой эффективности:
Для обеспечения сравнимости показателей доходности и расходности рекомендуется:
- рассчитать интегральные показатели в расчетных ценах
- рассчитать различные варианты с учетом возможных изменит некоторых показателей в них
- следует учитывать рыночные цены на момент реализации
- и другие показатели характеризующие величину денежного потока
Оценка социальной эффективности:
В отличие от других видов эффекта соц.эффект в стоимостном эквиваленте рассчитывать достаточно сложно, поэтому как правило используются качественные показатели:
- увеличение числа рабочих мест;
- улучшение жилищных условий;
- упрощение условий труда работников;
- улучшение транспортного обслуживания;
- экономия свободного времени населения;
Основные пути к расчету этих эффектов:
1. Метод дисконтирования денежных потоков
2. Расчеты основанные не на дисконтировании
Методы:
1) техника чистого располагаемого дохода, он может распределяться либо делением после налоговых поступлений на величину собственного инвестированного капитала, либо на текущую цену собственного капитала
2) метод среднего ежегодного дохода (как нужны данные за 3 года, определяется путем суммирования ежегодных после налоговых поступлений).
8
Налогообложение недвижимости и сделок с ней
8.1
Налогообложение имущества юридических лиц
1. Базовой с которой рассчитывается налог на недвижимость юридических лиц является балансовая стоимость предприятия.
Налогом на недвижимость не облагается следующие виды имущества:
- имущество коллегии адвокатов
- имущество некоммерческих соц. организаций
- имущество организаций в к задействовано 100% труда инвалидов I и II групп
- имущество военных министерств и МВД
- бюджетных организаций, не ведущих коммерческую деятельность.
8.2
Налогообложение физических лиц
Базой для расчета налога на имущество физических лиц является текущая инвентарная стоимость по данным БТИ. На жилой фонд находящийся на балансе администрации амортизации не начисляется. Износ начисляется на частный сектор.
Налогом на имущество не облагается следующее имущество:
- ветеранов ВОВ, Афганистана
- ветеранов труда
- инвалидов I и II групп
- заслуженных и почетных работников ССР и РФ.