Экономическая оценка городских земель

Содержание

Глава 1. Теоретические основы экономической оценки городских земель. 5

1.1. Понятие земельного участка как объекта оценки. 5

1.2. Экономическая оценка земли и ее особенности в городских условиях. 8

1.3. Правовое обеспечение оценки стоимости земельного участка из состава земель населенных пунктов. 14

1.4. Информационное обеспечение процесса оценки стоимости городских земель17

Глава 2. Методологические основы оценки земельных участков. 23

2.1. Классификация факторов, влияющих на стоимость городских земель. 23

2.2. Сравнительный анализ, выявляющий отличия между единичной и массовой (кадастровой) оценками земельных участков. 26

2.3. Основные подходы и методы к единичной оценке земельного участка. 31

2.4. Методика проведения массовой (кадастровой) оценки земельного участка. 36

2.5. Согласование результатов оценки и выведение итоговой стоимости. 42

Итоговый результат равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив.45

Глава 3. Определение рыночной стоимости земельного участка из состава земель населенных пунктов. 46

3.1. Задание на оценку. 46

3.2. Описание объекта оценки. 46

3.3. Основные этапы процедуры оценки. 49

3.4. Анализ внешней среды.. 54

3.5. Определение рыночной стоимости объекта оценки. 58

3.6. Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки64

Список используемой литературы.. 69

Введение

Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка недвижимости все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

Оценка стоимости земельного городского участка – упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учётом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка. Особенностью процесса оценки стоимости объекта недвижимости является его рыночный характер, необходим учет совокупности рыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого объекта, а также макроэкономические и микроэкономические окружения.

Несмотря на привлекательность ситуации, сложность анализа состоит в том, что на момент формирования и развития рынка земли в отечественной экономической науке не существовало и в настоящее время не существует общепризнанной единой методики оценки городских земель, западные же методики основаны на существовании развитого и длительно функционирующего земельного рынка.

Таким образом, разработка теории оценки городских земель в условиях переходной экономики является одной из важнейших проблем исследования формирующейся рыночной системы.

Теоретические основы оценки стоимости недвижимости и земли в условиях развитого рынка разработаны в трудах Дж. К. Эккерта, Дж. Фридмена, Н. Ордуэй, В. Кляйбера, X. Дитериха. В условиях административной экономики СССР существовало два принципиально отличающихся теоретических подхода к оценке земли: затратный, основанный на оценке вложений в землю и отраженный в работах С.Г. Струмилина, Ю. Зарембо, Н. Бекаревича; и рентный, опирающийся на капитализацию доходов, прибыли (И. Храбров, М. Виленский, Г. Бабков, А. Степанков). Проблемы оценки городских земель в России в условиях неразвитости рынка земли рассматриваются в работах санкт-петербургских исследователей Мягкова В.Н., Федорова В.П. и московских Прорвича В.А. и Ромма А.П.

Целью данной дипломной работы является рассмотрение процесса оценки городских земель.

Для достижения поставлено цели необходимо решить следующие задачи:

- рассмотреть теоретические основы экономической оценки городских земель;

- определить методологические основы оценки городских земель;

- определить рыночную стоимость земельного участка из состава земель населенных пунктов.

Предметом исследования являются методы оценки городских земель.

Объектом - земельный участок общей площадью 1 647 м2
, расположенный по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 10.

Датой определения стоимости объекта оценки является 01.01.2011 г. Все расчеты выполнены на дату определения стоимости. Курс доллара США на дату определения стоимости составил 30,7205 руб. за 1 долл. США.

Структура данной дипломной работы обусловлена поставленными целями и задачами и состоит из введения, трех глав основной части, которые максимально раскрывают поставленную цель, заключения и списка используемой литературы.

Глава 1. Теоретические основы экономической оценки городских земель

1.1. Понятие земельного участка как объекта оценки

Предметом оценки земли является земля. В общепринятом понимании земля это природный ресурс, который является основой формирования среды проживания населения, объектом недвижимости и средством производства. Основным объектом оценки земли принято считать земельный участок без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости.

С экономической точки зрения, оценка земли (или оценка земельного участка) – это результат систематизированного сбора и анализа данных, которые необходимы для точного определения стоимости земель различного целевого назначения в соответствии с действующим законодательством[1]
. Зачастую результат производимой оценки земли зависит от цели оценки, обусловливающей вид стоимости земли, и права, которые к ней относятся.

Как правило, когда заходит речь об оценки земли, требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. Очевидно, что оценка земельных участков в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности. Рыночная оценка стоимости земли так же зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности. Необходимо учитывать, что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при этом, при изменении целевого назначения участка (разрешенного использования), рыночная стоимость земли также изменяется. Что касается определения рыночная стоимости права аренды, то она, в основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка. Стоимость права аренды земельного участка также зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта недвижимости за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании. Определение рыночной стоимости земли производится для взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством. Оценочная экспертиза проводится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного назначения. Оценка права аренды земельного участка тоже может являться имущественным вкладом в уставной капитал общества. Земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Оценка участка в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок, купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, а также иных факторов, влияющих на определение рыночной стоимости стоимости земли. Основными целями оценки рыночной стоимости земельного участка являются предоставление отчета об оценке земельного участка в нотариальные органы для расчета нотариальной пошлины при оформлении наследства или расчета государственной пошлины при подаче заявления о бракоразводных процессах[2]
. В таких случаях процедура оценки стоимости земли носит довольно условный характер и обычно нотариусу достаточно предоставить экспертное заключение для расчета пошлины. такое заключение можно назвать "экспресс оценка земельного участка". Другое дело, если именно предметом спора является земельный участок. В таком случае экспертного заключения не достаточно. Необходим полный отчет об оценке земельного участка, выполненный по всем стандартам, утвержденным федеральными органами. Полученная рыночная оценка земли является предметом раздела имущества. Обычно именно по этой стоимости будет реализован земельный участок и вырученные денежные средства будут разделены в соответствии с решением суда. Один из бывших супругов также может выплатить половину стоимости и оставить участок себе. Иногда предметом раздела имущества является земельный участок в Москве. Обычно участки в Москве не передаются в собственность, а сдаются в аренду. Но это не значит, что рыночная оценка земли будет равна нулю. В таком случае требуется оценка права аренды земельного участка, которая в результате покажет стоимость не самого участка а именно стоимость права аренды. В некоторых случаях (при аренде более 40 лет) оценка стоимости земли совпадет с правом аренды. Но когда срок договора меньше, то стоимость земельного участка будет ниже чем право аренды. Что касается других городов и областей, то стоимость права аренды будет равна нулю. Само понятие право аренды в регионах не распространено. В аренду сдаются часто лесные участки. Оценка лесных участков проводится и сравнительным и доходным подходами. Доходным подходом можно оценить землю или оценить участок по размеру древесины, которую можно получить после вырубки деревьев. Для этого необходимо получить порубочный талон. Последнее время вырубке деревьев уделяется пристальное внимание со стороны контролирующих органов. В Московской области часто появляется задача оценки земельного участка назначения "лесной фонд". Лесные участки больших размеров можно использовать под поместья или усадьбы. Также можно организовать охотничьи угодия[3]
. Оценка участка земли такой категории в принципе не очень трудная задача для опытного оценщика. На рынке имеется достаточное количество предложения на продажу схожих объектов, поэтому оценка стоимости лесных земель может быть в достаточно узком диапазоне интервала итогового значения.

Независимая оценка земли требуется при внесении участка в уставный капитал общества. Но следует помнить о переходе права собственности при регистрации общества, которое и будет являться новым собственником этого участка. Оценка земельных участков для внесения в уставный капитал обычно используется в схемах по оптимизации налогообложения.

Оценка земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) осуществляется на основании: анализа рыночных данных о сделках купли-продажи; ставки арендной платы; цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, о состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

1.2. Экономическая оценка земли и ее особенности в городских условиях

Кадастровая и единичная оценки городских земель проводятся по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков.

Кадастровая оценка городской земли - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков.[4]
В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земель – массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.

Нормативная информация – это данные земельного, градостроительного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источниками которых являются органы исполнительной власти, БТИ, земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирмы и другие организации.[5]

Объект кадастровой оценки земель городских и сельских поселений – земли в пределах городской (поселковой) черты.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы (см.рис.1):

Рисунок 1 Этапы кадастровой оценки городских земель

Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

В связи с эффективным использованием городских земель можно выделить три взаимосвязанных компонента: право собственности на землю, стоимость земли и режим использования земли. Каждый из этих компонентов земли нуждается в рациональном управлении, поскольку обеспечивает выполнение определенных общественных функций: право собственности - гарантирует надежную защиту прав владения, стоимость - обеспечивает эффективность при взимании налога на землю и прочую недвижимую собственность, режим использования земель - понуждает к эффективному и рациональному использованию земель. Подобное управление возможно лишь при надлежащей регистрации сведений о земле в соответствующей информационной системе, кадастре - систематизированном своде сведений, состоящим из карт, отражающих местоположение всех земельных участков и их размер, и текстового описания их характерных особенностей, в том числе стоимости.

Недвижимоcть находится под влиянием окружающей среды и сама оказывает влияние на эту среду. Мировая практика оценивания выделила ряд факторов, наиболее существенно влияющих на оценку стоимости имущества. К ним относятся:

- физические: природные - земля, климат, ресурсы, топография, почва; и созданные человеком - здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.;

- социальные: тенденции изменения численности населения, тенденции к омоложению или старению, стиль жизни, уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня, уровня преступности, окрестности, отношение к соседним объектам и их владельцам;

- экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, ставки арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;

- политические (административные): зонирование (ограничительное или либеральное), строительные нормы и правила (ограничительные или либеральные), услуги муниципальных служб, здоровье и безопасность, налоговая политика, защита окружающей среды.

Все названные факторы действуют в совокупности и, как правило, отражают местоположение оцениваемого объекта в системе расселения. Расселение, как известно из теории градостроительства, отражает процессы общественного развития, территориальную структуру производства и жизнедеятельности общества в целом и является одной из наиболее важных пространственных форм взаимодействия общества и природы. Следовательно, местоположение необходимо рассматривать как качественную характеристику, определяемую соответствием физических параметров участка принятому в данной местности типу землепользования и социально-экономической среде.

Перечисленные выше физические, социальные, экономические и политические факторы в совокупности с градостроительными принципами определяют развитие населенного пункта, а вместе с ним и развитие среды местоположения объекта недвижимости.

В теории оценки недвижимости выделяют 4 цикла развития среды местоположения объекта:

1) рост,

2) зрелость (стабильность),

3) упадок (ухудшение),

4) обновление (возрождение)

Оценщику чрезвычайно важно точно определить: в каком цикле и в каком месте цикла развития находится населенный пункт и местоположение оцениваемого объекта недвижимости, чтобы дать прогноз его развития.

Зачастую необходимо рассмотреть различные аспекты экономики на национальном и даже международном уровне: развивающуюся структуру экономики с точки зрения промышленности и занятости; сочетание факторов производства, которые увеличат производство товаров и обеспечат дальнейшее развитие сферы обслуживания; увеличение расходов и их влияние, в свою очередь, на развитие производства, проблемы денежного обращения. В социальной сфере следует рассмотреть потребности отдельных людей и групп населения; изменения социальной структуры населения, его занятости; влияние занятости на образ жизни и вид жилья; проблемы структуры семьи с точки зрения возраста, профессии и образовательного уровня; влияние производственной подвижности населения на центральную часть города и новые окраины; изменение структуры землевладения и влияние этого процесса на рынок земли и жилья; доходы населения и их влияние на транспортные расходы семей с низкими доходами. То есть, необходимо учитывать три уровня влияния указанных факторов на объект недвижимости: региональный, местный (локальный) и непосредственного окружения, включая и сам объект недвижимости.

Первый уровень - уровень влияния результатов взаимодействия 4-х основных групп факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как: местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Они непосредственно связаны с оцениваемым объектом.

Третий уровень - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и обусловленных его архитектурно-строительными и финансово-эксплуатационными характеристиками.

В отличие от стоимости на цену недвижимости воздействуют иные факторы: необычное финансирование; вынужденная продажа; принудительная покупка; не информированность сторон; неверное представление фактов; продажа под сильным нажимом.

Рассмотрим далее социально-экономические отношения между людьми по поводу владения, распоряжения и пользования землей.

Земля (земельные ресурсы) - часть природы. В человеческом обществе земля - средство производства. Будучи средством труда, земля одновременно является предметом труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства.

Как средство производства, земля имеет ряд особенностей, самым непосредственным образом влияющих на оценку недвижимости: не является результатом предшествующего труда; пространственно ограничена; незаменима другими средствами производства; обладает постоянством местоположения; не изнашиваема при правильном использовании; территориально разно качественна; наличие специфической полезности каждого конкретного земельного участка; в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все полезные качества земли, в первую очередь - плодородие; практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) земля выступает, в основном, в качестве пространственного операционного базиса. Поэтому земля неразрывно связана с объектами на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Как средство производства земля является одним из главных богатств общества, обладание которым определяет имущественное и социальное положение различных слоев и групп населения. Возникли и существуют многообразные социально-экономические отношения между людьми по поводу владения, распоряжения и пользования землей (сдача в аренду или в наем, купля-продажа, распределение, организация использования, охрана и т.д.), образующие в совокупности систему земельных отношений.

1.3. Правовое обеспечение оценки стоимости земельного участка из состава земель населенных пунктов

Оценка рыночная стоимости земельного участка производится на основании федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.[6]

Согласно абз. 2 ст.3 вышеуказанного закона «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается на основе принципа наиболее эффективного использования. Другими словами, она определяется на основе наиболее вероятного использования земельного участка, которое физически возможно, экономически обоснованно, законно, финансово осуществимо, по итогам которого стоимость земельного участка будет наибольшей. Наиболее эффективная эксплуатация участка может не совпадать с существующим его использованием.

В целях установления наиболее эффективного использования земельного участка учитываются: его целевое назначение и вид разрешенного использования, преобладающие способы землепользования, перспективы развития района, на территории которого находится участок, возможные изменения на земельном рынке, а также текущее использование оцениваемого земельного надела.

В соответствии со ст. 9 федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для проведения оценки является соответствующий договор, сторонами которого являются оценщик и заказчик.

Ст. 11 данного федерального закона закрепляет общие требования к содержанию отчета об оценке.

Полученный размер рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверным и рекомендуется для совершения сделок в отношений земельного участка, если иное не предусмотрено действующим российским законодательством или не установлено решением суда.

Одновременно с рыночной стоимостью земельные участки обладают такой характеристикой как кадастровая стоимость. В целях определения этого вида стоимости участка осуществляется процедура государственной кадастровой оценки земель[7]
.

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами и находящимися в их ведении предприятиями и организациями. Кроме того, к проведению подобной оценки могут быть привлечены лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется в целях установления кадастровой стоимости земельных участков, которые имеют различное целевое назначение. В основе государственной кадастровой оценки земель лежит деление земель по целевому назначению и виду функционального использования. Кроме того, в ходе проведения указанного мероприятия учитываются сервитуты, и прочие обременения прав землевладельцев, которые были установлены на основании закона, административного акта либо судебного решения.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений производится на базе статистического анализа рыночных цен и прочих сведений о земельных участках и других методик оценки объектов недвижимого имущества недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий, расположенные за пределами городских и сельских поселений и земель лесного фонда производится на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка земельных участков, относящихся к другим категориям земель, находящихся за пределами территории городских и сельских поселений производится на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В ходе государственной кадастровой оценки земель осуществляется оценочное зонирование территории. Стоит отметить, что в качестве оценочной зоны признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

Региональные органы исполнительной власти на основании представления территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают итоги государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации « случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости».[8]

1.4. Информационное обеспечение процесса оценки стоимости городских земель

Информационное обеспечение массовой оценки городской земельной собственности, представленное в виде баз данных с соответствующей документацией от специализированных городских организаций, может включать следующие необходимые сведения о земельных участках:

характеристики земель участка, в том числе местоположение, баланс земель с данными по площади жилой и нежилой застройки (с указанием функционального назначения объектов нежилой застройки) и площади незастроенного участка, включая данные по площадям газонов, скверов, многолетних насаждений и кустарников, проездов, открытых автостоянок, тротуаров, детских и спортивных площадок и так далее;

качественные и количественные характеристики улучшений земель участка, в том числе имущественные права на здания и сооружения, функциональное назначение, площадь застройки здания или сооружения, этажность, общая площадь, полезная площадь, площадь подвалов, подземных гаражей, мансарды, тип жилого дома (номер серии), год постройки, процент износа, наличие лифта и мусоропровода, данные об ограничениях и обременениях по обслуживанию городской инфраструктуры;

стоимостные характеристики зданий и сооружений, в том числе балансовая и восстановительная стоимости (с указанием даты оценки здания или сооружения);

данные анализа рынка недвижимости, в том числе средние рыночные цены 1 кв. м зданий и сооружений различного типа, размеры арендной платы за помещения, данные о ценах продаж прав аренды земельных участков различного функционального назначения на конкурсной или аукционной основе;

количественные и качественные характеристики инженерной инфраструктуры участков, в том числе данные о протяжённости существующих инженерных коммуникаций различного назначения, техническом состоянии инженерных коммуникаций, проценте износа по соответствующим видам инженерных коммуникаций и головных сооружений;

стоимостные характеристики инженерной инфраструктуры участков, в том числе данные о балансовой стоимости различных видов инженерных коммуникаций, восстановительной стоимости строительства инженерной инфраструктуры по укрупнённым показателям (сметам) с индексацией на дату оценки, рыночной стоимости строительства объектов инженерной инфраструктуры, а также данные о соотношении стоимости инженерной инфраструктуры и зданий, строений и сооружений различного типа и этажности.

При планировании информационной поддержки процесса оценки необходимо учитывать все основные факторы, влияющие на оценку с точки зрения различных видов функционального использования:

· локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории, таких как уклоны рельефа, несущая способность грунтов, уровень залегания грунтовых вод, карстовые явления, наличие подработанных территорий и др.;

· экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху , шуму, магнитным излучениям, загрязненности почв. Эти ущербы должны выражаться непосредственно в стоимостной форме и сопоставляться со стоимостью возможных мероприятий, направленных на снижение уровня загрязнений;

· факторы отчуждения из-под существующего использования, такие как оценка затрат на вынос (перенос) производственных и коммунальных объектов, занимающих ценные городские территории, а также оценка затрат на проведение мероприятий по реконструкции территорий;

· коммуникационные факторы, представляющие собой оценку затрат времени людей на передвижения в городе, затрат на пассажиро- и грузоперевозки. При этом должны учитываться все виды передвижений в городе: к местам жилья, местам приложения труда и объектам сферы услуг. Это требует специального тщательного моделирования условий транспортных сообщений (препятствий всех видов, магистралей улично-дорожной сети и сети метрополитена) и характеристик интенсивности коммуникационных связей между всеми городскими функциями включая точечные функциональные объекты, такие как вокзалы, рынки, ярмарки, торговые центры и т.д.);

· инфраструктурные факторы, связанные с проблемно-ориентированным учетом предшествующих вложений в общегородскую транспортную и инженерную инфраструктуры;

· факторы престижа и репутации районов города с точки зрения различных функций.[9]

Пофакторная оценка должна осуществляться не в баллах, а непосредственно в стоимостной форме, позволяющей свести к минимуму роль экспертных оценок и тем самым в максимальной степени объективизировать сводную оценку земли. Сведения пофакторных балльных оценок в единую оценку с помощью взвешивающих коэффициентов следует по возможности избегать.

Реализация перечисленных требований к информационному обеспечению процесса оценки возможна только в рамках корректного математического моделирования и построения вычислительных процедур, осуществимых на существующей доступной вычислительной технике за приемлемое время и без чрезмерных требований к машинной памяти.

Информационное обеспечение, используемое для кадастровой оценки городских земель, должно быть также реализуемым с точки зрения возможности информационного обеспечения в реальных сегодняшних условиях с учетом реально существующих и доступных организаций-источников данных, готовых к сотрудничеству, взаимодействие с которыми должно реализовываться в сроки, установленные для разработки системы.

Состав необходимой информации и возможные источники ее получения являются неотъемлемым атрибутом методически правильной постановки задачи.

Потребность неотложного решения проблемы и жесткие сроки разработки земельных кадастров городов не позволяют рассчитывать на разработку информационного обеспечения с нуля.

Все перечисленные выше требования в равной мере относятся к градостроительным задачам комплексной оценки и функционального зонирования территории, решаемым при разработке генеральных планов городов. По существу речь идет о программно-методическом обеспечении, обеспечивающем комплекс взаимосвязанных расчетов градостроительной и кадастровой оценки и функционального зонирования территории. Требование тесного взаимодействия Земельного Кадастра с Градостроительным Кадастром прямо содержится в нормативных документах.

Программно-методическое обеспечение, удовлетворяющее всем перечисленным выше требованиям и неоднократно апробированное, существует. Это Пакет прикладных программ для комплексной оценки и функционального зонирования территории города (ППП ФЗГ), разработанный в ЦНИИП градостроительства в период 1975-1990 гг., применявшийся при разработке генеральных планов многих крупных городов (Еревана, Ташкента, Алма-Аты, Николаева, Иркутска, Омска, Саратова и др.) и получивший в последние годы развитие непосредственно в направлении кадастровой оценки городских земель[10]
.

Кадастровая оценка городских земель в ППП ФЗГ формируется на основе комплексной градостроительной оценки территории путем серии рентных преобразований.

В состав программного обеспечения (ПО) ППП ФЗГ входят четыре основные программы:

· программа LUR, являющаяся ядром ПО, в которой осуществляются все основные вычислительные функции: комплексная градостроительная оценка территории, стоимостная оценка вариантов плана функционального зонирования (ФЗ), оптимизация плана функционального зонирования и поквартальная кадастровая оценка территории в предплановой и постплановой ситуации. Комплексная градостроительная оценка территории и оценка планов ФЗ имеют затратный характер, а кадастровая оценка — рентный характер;

· программа LCA, в которой вычисляется матрица локализационных затрат и потерь, используемая при оценке территории и планов ФЗ для учета затрат и потерь, связанных с локализацией функций на территории с учетом ее физико-географических, инженерно-геологических , экологических и других характеристик;

· программа DON, в которой вычисляется матрица расстояний между функционально-планировочными элементами города с учетом условий транспортных сообщений; эта матрица используется в программе LURпри вычислении коммуникационных компонент оценки территории и планов функционального зонирования;

· программа FMP, предназначенная для вычисления матрицы плотности (интенсивности) коммуникационных связей между функциональными элементами городской ситуации и используемая в программе LURпри вычислении коммуникационных компонент оценки территории и планов функционального зонирования.

ППП ФЗГ — это готовый программно-методический комплекс, удовлетворяющий всем требованиям и могущий служить базой для разработки системы кадастровой оценки земель городов, в том числе и крупнейших, таких как Москва и Санкт-Петербург. В то же время он нуждается в калибровочных средствах и в средствах преобразования поквартальной оценки в поучастковую оценку земель, которые могут быть обеспечены другими разработками[11]
. В частности, может быть использована имеющаяся в городах статистика продаж земельных участков и методика В.П.Федорова (АОЗТ «Перспектива»), взаимодействие с которой сулит хорошие перспективы.

Глава 2. Методологические основы оценки земельных участков

2.1. Классификация факторов, влияющих на стоимость городских земель

В связи с эффективным использованием городских земель можно выделить три взаимосвязанных компонента: право собственности на землю, стоимость земли и режим использования земли. Каждый из этих компонентов земли нуждается в рациональном управлении, поскольку обеспечивает выполнение определенных общественных функций: право собственности - гарантирует надежную защиту прав владения, стоимость - обеспечивает эффективность при взимании налога на землю и прочую недвижимую собственность, режим использования земель - понуждает к эффективному и рациональному использованию земель. Подобное управление возможно лишь при надлежащей регистрации сведений о земле в соответствующей информационной системе, кадастре - систематизированном своде сведений, состоящим из карт, отражающих местоположение всех земельных участков и их размер, и текстового описания их характерных особенностей, в том числе стоимости.

Недвижимоcть находится под влиянием окружающей среды и сама оказывает влияние на эту среду. Мировая практика оценивания выделила ряд факторов, наиболее существенно влияющих на оценку стоимости имущества. К ним относятся:

- физические: природные - земля, климат, ресурсы, топография, почва; и созданные человеком - здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.;

- социальные: тенденции изменения численности населения, тенденции к омоложению или старению, стиль жизни, уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня, уровня преступности, окрестности, отношение к соседним объектам и их владельцам;

- экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, ставки арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;

- политические (административные): зонирование (ограничительное или либеральное), строительные нормы и правила (ограничительные или либеральные), услуги муниципальных служб, здоровье и безопасность, налоговая политика, защита окружающей среды[12]
.

Все названные факторы действуют в совокупности и, как правило, отражают местоположение оцениваемого объекта в системе расселения. Расселение, как известно из теории градостроительства, отражает процессы общественного развития, территориальную структуру производства и жизнедеятельности общества в целом и является одной из наиболее важных пространственных форм взаимодействия общества и природы. Следовательно, местоположение необходимо рассматривать как качественную характеристику, определяемую соответствием физических параметров участка принятому в данной местности типу землепользования и социально-экономической среде.

Перечисленные выше физические, социальные, экономические и политические факторы в совокупности с градостроительными принципами определяют развитие населенного пункта, а вместе с ним и развитие среды местоположения объекта недвижимости. В теории оценки недвижимости выделяют 4 цикла развития среды местоположения объекта: рост, зрелость (стабильность), упадок (ухудшение), обновление (возрождение)[13]

Оценщику чрезвычайно важно точно определить: в каком цикле и в каком месте цикла развития находится населенный пункт и местоположение оцениваемого объекта недвижимости, чтобы дать прогноз его развития.

Зачастую необходимо рассмотреть различные аспекты экономики на национальном и даже международном уровне: развивающуюся структуру экономики с точки зрения промышленности и занятости; сочетание факторов производства, которые увеличат производство товаров и обеспечат дальнейшее развитие сферы обслуживания; увеличение расходов и их влияние, в свою очередь, на развитие производства, проблемы денежного обращения. В социальной сфере следует рассмотреть потребности отдельных людей и групп населения; изменения социальной структуры населения, его занятости; влияние занятости на образ жизни и вид жилья; проблемы структуры семьи с точки зрения возраста, профессии и образовательного уровня; влияние производственной подвижности населения на центральную часть города и новые окраины; изменение структуры землевладения и влияние этого процесса на рынок земли и жилья; доходы населения и их влияние на транспортные расходы семей с низкими доходами. То есть, необходимо учитывать три уровня влияния указанных факторов на объект недвижимости: региональный, местный (локальный) и непосредственного окружения, включая и сам объект недвижимости.

Первый уровень - уровень влияния результатов взаимодействия 4-х основных групп факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как: местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Они непосредственно связаны с оцениваемым объектом.

Третий уровень - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и обусловленных его архитектурно-строительными и

финансово-эксплуатационными характеристиками. [14]

В отличие от стоимости на цену недвижимости воздействуют иные факторы: необычное финансирование; вынужденная продажа; принудительная покупка; не информированность сторон; неверное представление фактов; продажа под сильным нажимом.

2.2. Сравнительный анализ, выявляющий отличия между единичной и массовой (кадастровой) оценками земельных участков

Подразделяют массовую кадастровую оценку земельных участков и единичную оценку земельного участка. Под массовой кадастровой оценкой земли понимается совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно — территориального образования по оценочным зонам (оценочным группам почв). В НК РФ установлено, что кадастровая стоимость должна стать базой налогообложения земельной собственности. До определения кадастровой стоимости в качестве базы налогообложения может использоваться нормативная цена земли. Целью единичной оценки земельного участка является определение его рыночной (инвестиционной, залоговой, страховой) стоимости на дату оценки.

Кадастровая и единичная оценка земли проводится с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. Данная информация дополняется анализом рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно — транспортного обустройства территории и др.

Массовая оценка представляет собой специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов. Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

Массовая оценка является самостоятельной разновидностью оценки недвижимости. По своей содержательной характеристике и конечной цели она полностью совпадает с индивидуальной оценкой, так как в обоих случаях на основе единых базовых подходов определяется стоимостной эквивалент. Однако процесс получения этого стоимостного эквивалента в том и другом случае различен.

Можно выделить следующие основные отличия массовой оценки от индивидуальной:

а) объектом массовой оценки является не отдельный объект недвижимости (здание, строение, земельный участок и т. д.), а совокупность этих объектов, которые предварительно группируются по некоторому критерию однородности (чаще всего в одну группу включаются объекты с одинаковым функциональным назначением):

б) индивидуальная оценка проводится исключительно по желанию собственника, (за исключением ситуаций обязательной оценки, предусмотренных ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), в то время как массовая оценка является регулярной. Одним из самых распространенных вариантов массовой оценки, например, является оценка восстановительной стоимости строений и сооружений, периодически проводимая системой технической инвентаризации (БТИ);

в) для массовой оценки характерна повышенная степень стандартизации процедур и значительное увеличение роли статистических методов обработки данных. Это связано с использованием в процессе массовой оценки лишь наиболее существенных факторов влияния параметров объекта на его стоимость, а также с необходимостью определения объективных закономерностей изменения стоимостного эквивалента, что возможно только при использовании методов экономико-тематического анализа;

г) контроль качества результатов массовой оценки осуществляется принципиально иными способами, поскольку полученные на основе применения статистического аппарата результаты могут быть проверены также только статистическими методами[15]
.

С учетом этих особенностей можно сделать вывод о том, что массовая оценка изначально предназначена для решения задач общегородского характера (определение налогооблагаемой базы, обоснование планов перспективного развития системы городского хозяйства и т. д.), которые не могут быть эффективно решены с использованием традиционных методов индивидуальной оценки. Очевидно также, что проведение массовой оценки даже небольшого по площади населенного пункта требует значительных затрат на сбор информации, инвентаризацию земель и обработку большого массива данных. Поэтому в качестве субъектов массовой оценки выступают государственные и муниципальные органы, которые проводят ее, чаще всего, для целей общегородского хозяйства. Они же формируют, осуществляют, контролируют и утверждают процедуру и результаты массовой оценки.

В системе массовой оценки подавляющего большинства объектов недвижимости можно условно выделить несколько подсистем, а именно: управления, сбора исходной информации, анализа данных, расчета стоимости и контроля полученных результатов. Подсистема сбора исходной информации обеспечивает актуальность, полноту и точность исходной информации, осуществляет мониторинг рынка недвижимости; подсистема анализа данных обеспечивает выявление факторов влияния, их относительной значимости, осуществляет распределение данных по однородным группам; подсистема расчета стоимости обеспечивает разработку и реализацию алгоритмов расчета стоимости объектов в соответствии с базовыми подходами, осуществляет согласование и контроль полученных результатов.

Взаимодействие указанных подсистем между собой и с внешней средой невозможно без создания достаточно эффективного механизма управления. Как известно, под управлением понимается процесс решения проблем в ходе достижения целей, выражающийся в получении, переработке и передаче информации. Поэтому подсистема управления, в первую очередь, обеспечивает информационный обмен в рамках единой системы массовой оценки.

Среди сравнительных методов оценки в практической деятельности наиболее часто используется метод сравнительного анализа продаж (сравнения аналогов). В случае применения данного метода эксперт-оценщик сначала выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и др.). В дальнейшем информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в цены на объекты-аналоги вводятся поправочные коэффициенты, учитывающие различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых объектов.

К данному подходу также относится метод переноса (иногда его называют методом соотнесения). Этот метод основан на определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем сооружений, исходя из теоретической предпосылки о том, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений для определенного типа недвижимости в определенном регионе. Следовательно, если в регионе расположения оцениваемого объекта не набралось достаточного количества сравнимых продаж, то следует поискать похожие регионы и определить типичные соотношения между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости в этих регионах, а затем применить это соотношение при анализе продаж участков, которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом регионе. Отсутствие развитой базы данных на отечественном рынке недвижимости делает возможным использование данного метода в более прямолинейном варианте: подбираются продажи аналогичных по использованию участков с аналогичными характеристиками в соседних регионах и с соответствующими поправками переносятся в район объекта оценки.

К методам доходного подхода при рыночной оценке земельных участков относятся методы капитализации земельной ренты и остатка.

При использовании метода капитализации земельной ренты (его часто называют методом дохода) оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения недвижимым имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу[16]
. При этом потоки доходов от коммерческого использования недвижимости и выручка от ее последующей перепродажи (реверсии) за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на сегодняшний день) общую стоимость.

Метод остатка на практике используется для оценки стоимости недвижимости (земельного участка и здания) в тех случаях, когда известна стоимость участка или здания, а также требования к определенной величине доходности здания и земли. Идея данного метода вытекает из классической теории экономики земли, разработанной первоначально для земель сельскохозяйственного назначения, которая трактует весь доход, приписываемый земле, как остаточный. Исходя из этого стоимость земельного участка определяется как разница между приведенной на момент оценки текущей стоимостью всех доходов и соответствующей суммой расходов. В практике оценки недвижимости этот метод используется в тех случаях, когда здания и сооружения или пока не построены (выполняется технико-экономический анализ нового строительства) или сравнительно новы[17]
.

При оценке с использованием затратного подхода стоимость земельного участка определяется исходя из того, что владелец не согласится продать права на него по цене ниже текущей стоимости своих затрат, вложенных в создание улучшений этого участка. Поэтому для получения минимальной стоимости земли необходимо рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство всех улучшений данного участка. Естественно, что при проведении всех расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляцию и привести стоимость всех затрат к единому моменту.

Оценка типового земельного участка в большинстве случаев проводится с использованием всех трех подходов - сравнительного, доходного и затратного, а затем на основании полученных значений определяется согласованный показатель рыночной стоимости.

2.3. Основные подходы и методы к единичной оценке земельного участка

«Европейские стандарты оценки 2000» (ЕСО 2000) для определения стоимости недвижимости рекомендуют использовать три основных подхода — сравнительный, доходный и затратный, в рамках которых и разработаны специальные методы «для того, чтобы «подстроить» процедуру оценки к оценочной ситуации, виду имущества, к имеющимся данным, к цели оценки, клиенту и т.п.».

Каждый из подходов имеет свою преимущественную область применения, но рекомендуется использовать все три, и только в отдельных случаях, из-за нехватки информации или других важных причин, можно ограничиться двумя.

Использование разных подходов обусловлено тем, что каждый из них односторонен и уделяет внимание лишь факторам, ему органически присущим, тем самым сокращая сектор обзора всей информации и порождая системную ошибку в оценке стоимости даже при точных исходных данных и надежных расчетах. Так, в сравнительном подходе в центре внимания находится текущая рыночная ситуация, соотношение спроса и предложения и цены на аналогичные объекты недвижимости; в доходном — акцент смещен в сторону перспективы использования недвижимости, предпринимательского риска и прогноза будущего дохода; в затратном — главным является оценка затрат на простое воспроизводство недвижимости или ее замещение.

Сопоставление оценок, получаемых по разным методикам, улучшает понимание оценочного процесса, делает его более прозрачным, а окончательный результат более объективным и достоверным. «Процедура согласования» полученных разными методами результатов не сводится к вычислению среднего арифметического, а требует взвешивания значимости каждого подхода для конкретной ситуации, целей оценки, вида имущества и других обстоятельств.

Затратный метод оценки

основывается на соображении, что затраты на восстановление / замещение оцениваемого объекта с добавленной предпринимательской прибылью за вычетом износа и с учетом рыночной стоимости земельного участка, на котором расположена недвижимость, являются приемлемой рыночной оценкой ее стоимости.

Основным принципом,лежащим в основе метода, является принцип замещения, утверждающий, что типичный покупатель не станет платить за объект больше того, во что обойдется приобретение равноценного земельного участка и возведение на нем нужной ему недвижимости.

Достоинство методав том, что он опирается на солидную сметно-нормативную и методологическую базу отечественного строительства и вызывает большее доверие заказчика, чем гипотетические умопостроения оценщика. Он является практически единственным методом оценки при создании уникальных объектов, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, мемориальные комплексы и т.п.).

Недостаткив том, что он устанавливает не стоимость обмена, а стоимость использования, игнорируя действие закона спроса и предложения. Затраты на строительство — лишь базис рыночной цены. Например, рыночная стоимость высококлассной гостиницы, расположенной в неудачном месте, будет ниже стоимости, определенной затратным методом; и наоборот, рыночная стоимость удачно расположенной автозаправочной станции может в несколько раз превышать затраты на ее строительство.

Область применения: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на

малоактивных рынках, оценка объектов специального назначения и т.д.

Источник информации: проектно-сметная документация, позволяющая оценить себестоимость строительных работ.

Технология оценки состоит из пяти этапов.

1-й: Оценка стоимости земельного участка.

2-й: Оценка восстановительной стоимости / стоимости замещения объекта.

3-й: Оценка всех видов износа — физического, функционального, внешнего.

4-й: Оценка остаточной стоимости: результат этапа 2 минус результат этапа 3.

5-й: Оценка стоимости объекта недвижимости - складываются результаты этапов 1 и 4.[18]

На практике применяется несколько вариантов затратного метода оценки: метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости), поэлементный, индексный, сметный. Дадим краткую характеристику каждого.

Метод сравнительной единицы. Это наиболее простой метод расчета, который заключается в умножении стоимости выбранной единицы (м2
, м3
и др.) на количество единиц оцениваемого объекта. Следует отметить, что не всегда можно отыскать на рынке стоимость выбранной единицы путем подбора аналогичного объекта. Тогда информацию, хотя она менее точна, можно получить в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления строительством (ЦНИИЭУС), который разрабатывает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по различным типам зданий и сооружений.

Сравнительный метод оценки.

менно такое название рекомендует ЕСО 2000[19]
, а не распространенное название «метод сравнения продаж», поскольку этот метод используется «как для оценок капитала, так и оценок сумм арендной платы».

Главные принципы,лежащие в основе метода: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Последний предопределяет поведение «нормального» покупателя — не приобретать недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость проданных аналогичных объектов с той же степенью полезности.

Достоинства метода:простой и наглядный, т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации, что возможно лишь на массовых рынках недвижимости; при большом числе корректирующих поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания.

Область применения:рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовые участки под коттеджи).

Источники информации:периодические издания по недвижимости, данные информационных служб риэлтерских фирм, данные регистрационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика и т.д.

Технология оценки:

— изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому;

— сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту;

__выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

__проведение корректировки цен по каждому объекту на основании установленных отличий по сравнительным единицам между выбранными единицами и оцениваемым объектом;

__согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта[20]
.

Доходный метод оценки

.
Этот метод оценки базируется на постоянно повторяющихся наблюдениях — чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит.

Основные принципы, лежащие в основе метода: полезность, спрос и предложение, замещение и ожидание. Последний является ведущим, т.к. предполагает, что текущая (сегодняшняя) оценка стоимости является функцией будущих (ожидаемых) выгод, которые дает эксплуатация и/или продажа/перепродажа недвижимости.

Достоинство: прямо связан с основным мотивом предпринимательской деятельности и, следовательно, можно использовать обычный инструментарий оценки доходности капитала и целесообразности инвестирования.

Недостаток: неопределенность результата оценки, вытекающая из предпринимательского риска в результате прогнозирования количества и продолжительности получаемых доходов от недвижимости. Прогнозы являются результатом суждений оценщика и привлекаемых им экспертов на основе имеющейся информации о состоянии рынка, тенденций развития, подсказываемых экономической теорией, и интуиции.

Область применения: самая широкая, т.к. доход может иметь форму аренды, дивидендов, прибыли, земельной ренты, быть результатом продажи. Важно лишь, чтобы доход был продуктом оцениваемого актива — недвижимости.

Источники информации: отчет о прибылях и убытках, бухгалтерский баланс, а также результаты личных переговоров оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, налоговых платежей, переоценок недвижимости, страховых полисов и другого, что позволит составить корректные прогнозные оценки по доходным и расходным статьям использования недвижимости.

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) уточняет метод прямой капитализации, который является его частным случаем. Он позволяет учесть изменение величины денежных потоков, доходности и ограниченности срока службы. По экономическому содержанию оценка недвижимости методом ДДП является чистым дисконтированным доходом (ЧДД) от генерируемых ею денежных доходов.

Метод ДДП значительно точнее метода ПКД[21]
, но требует больших объемов информации и большей квалификации оценщика, т.к. следует учесть развитие экономической ситуации: инфляцию, положение на рынках, условия кредитования, изменения в структуре цен, в налогообложении и т.п.

2.4. Методика проведения массовой (кадастровой) оценки земельного участка

Основным методическим принципом определения кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах поселений в условиях ограниченной рыночной информации в соответствии с Методикой ГКОЗП является совмещение результатов анализа имеющихся данных о сделках с земельными участками, как свободными от застройки, так и застроенными, с нахождением относительной ценности территорий кадастровых кварталов в границах оцениваемой территории путем анализа совокупности ценообразующих факторов. Такой подход позволяет определять кадастровую стоимость земли в кадастровых кварталах на основе рыночных цен на земельные участки там, где существует реальный рынок земли и связанной с ней недвижимости. Там, где такой рынок отсутствует, кадастровая стоимость земель в кадастровых кварталах определяется путем учета ценообразующих факторов, формирующих потребительскую ценность (полезность) земель поселений для разных видов использования.

Математический аппарат, применяемый в Методике, - факторный анализ и кластеризация, которые реализуются через использование метода главных компонент и метода дендрограмм и осуществляются на основе специализированного программного обеспечения (СПО).

Метод главных компонент позволяет количественно оценить параметры используемой модели, определить количество новых переменных, найти формулы связи факторов с измеренными показателями, оценить их значение для каждого исследуемого объекта.

В основу процедуры кластеризации положена предпосылка: одним из свойств полученных факторов (главных компонент) является то, что описание объектов в пространстве несколькими наиболее информативными факторами дает наименьшее искажение взаимного местоположения этих объектов по сравнению с описанием в любом другом подпространстве той же размерности. Когда количество факторов невелико (например, при выборе двух первых наиболее информативных), то расположение объектов в пространстве легко анализируется даже визуально. При этом возможно выделить множества объектов, характеризующихся общностью значений факторов (что позволяет априорно предположить и об общности критериев, влияющих на процессы ценообразования в каждом множестве объектов).

Кадастровая стоимость определяется для каждого из следующих видов функционального использования земель:

- земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки;

- земли под домами индивидуальной жилой застройкой;

- земли дачных и садоводческих объединений граждан;

- земли гаражей и автостоянок;

- земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса;

- земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами;

- земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи;

- земли под административно-управленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения;

- земли под военными объектами;

- земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения;

- земли сельскохозяйственного использования;

- земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами);

- земли под обособленными водными объектами;

- прочие земли поселений.[22]

В зависимости от местных условий оцениваемого поселения данный перечень может быть расширен или сокращен.

В общем виде расчет кадастровой стоимости земельного участка (Р) может быть представлен следующей формулой:

P = Sзем.уч. * (Pпосi + Pсделкиi) * Кцi, (1)

где:

Sзем.уч. - площадь земельного участка (кв.м);

Pпосi - линейная функция от факторов для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб/кв.м;

Pсделкиi - линейная функция параметров сделки для i-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб/кв.м;

Кцi - коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к УПКСЗ по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует;

i - номер кластера[23]
.

По результатам кластеризации стоимость земли, полученная в поселении - центре кластера распространяется на те поселения данного кластера, по которым отсутствует статистика рыночных сделок.

При ограниченности на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками, предусматривается возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями). В этом случае осуществляется приведение цен сделок, полученных в результате анализа статистических данных, к цене сделки с типичным объектом: