Проф. Коростелев С.П.
Проблемные вопросы оценки и оценочной деятельности на
современном этапе развития рыночной экономики
Уже более 12 лет в нашей стране происходят процессы становления институтов, обеспечивающих осуществление оценочной деятельности. За это время происходили различные события, так или иначе влияющие на эту деятельность. Сегодня мы находимся на очередном этапе развития, который должен привести к таким изменениям, которые призваны изменить институциональные основы этой профессиональной деятельности. Речь идет об отмене лицензирования оценочной деятельности с 1 января 2006г. По этому вопросу в настоящее время развернута обширная дискуссия. Высказываются различные точки зрения: от полной поддержки принимаемых решений до коллективных писем в органы власти с просьбой не допустить отмены лицензирования.
Различные позиции по этому вопросу являются прямым следствием различных подходов к роли и значению профессиональной оценки на современном этапе развития рыночной экономики в нашей стране. В одной из своих первых книг по оценке недвижимости[1]
автор высказал свою позицию, приведя цитату, являющеюся лейтмотивом деятельности профессиональных оценщиков в развитых рыночных странах: «Без оценки нет инвестиций, без инвестиций невозможен экономический рост, без экономического роста невозможна политическая стабильность».
А вот что по этому вопросу сказано в Международных стандартах оценки (МСО-2003, Шестое издание):
«1.3.4. Проводимый профессиональными оценщиками анализ играет существенную роль для обоснования решений, принимаемых участниками рынка. При отсутствии надежной информации рынки имущества не могут функционировать эффективно. Пользователям услуг по оценке, регулирующим организациям, правительственным органам, обычной публике необходимо лучше понять и оценить центральную роль профессиональных оценщиков
(выделено автором) в эффективном функционировании рынка имущества.
4.3.4. Институты, осуществляющие функции регулирования в отношении профессиональной оценки, должны обеспечить соответствующие возможности для ее развития, так как эта профессия занимает центральное положение для надлежащего функционирования рынка
имущества и в силу расширения экономики[2]
».
Из ставших стандартом приведенных слов видно, какое значение отводится оценочной деятельности в развитых экономиках. В этом отношении весьма представительным являются высказывания Джозефа Велла (MAI, CRE), будущего председателя Международного Комитета по Стандартам оценки по поводу целей оценочной профессии:
«То, как оценочная профессия выглядит в глазах широкой общественности, клиентов и пользователей оценочных услуг, — имеет принципиальное значение. Успех и признание могут быть обеспечены лишь в том случае, если удастся доказать непротиворечивое понимание стандартов оценки и этики, и применение их на практике. Представители оценочной профессии должны:
· Способствовать лучшему пониманию роли и важности оценочной деятельности с точки зрения делового сообщества;
· Позиционировать оценщиков как членов высококвалифицированной и мультидисциплинарной профессии;
· Представить согласованный набор стандартов, который будет иметь всеобщую поддержку;
· Высказывать единую и непротиворечивую позицию по вопросам, касающимся оценки;
· Развить более широкий международный взгляд на оценку».
Как же обстоят дела с оценочной деятельностью в нашей стране?
Современные российские оценщики это специалисты, пришедшие в бизнес из разных отраслей народного хозяйства Советского Союза в период начала развития рыночных преобразований в стране, и которые начали активно развивать и адаптировать зарубежный опыт оценки к нашим условиям. Однако российская оценка имеет давнюю историю.
Зарождение российской оценки датируется XV веком, когда появились поместья как специфическая разновидность частнофеодальной условной земельной собственности. Главной отличительной особенностью оценки земельной собственности вплоть до середины ХIХ века была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестьянином. Оценка земли проводилась по определенным правилам и инструкциям, первая из которых датируется 1754 годом. В 1864 год оценочная деятельность была отнесена к компетенции земских губернских и уездных учреждений, т.е. по современной терминологии, передана с федерального на местный уровень. Под руководством земств в 1860-1880 гг. были осуществлены массовые оценочные работы в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи. С началом земской оценочной деятельности было связано зарождение оценочной статистики, включавшей работы по обследованию и оценке земель сельского хозяйства в целях налогообложения. В это время петербуржские профессора выезжали в губернии и читали курсы лекций для губернских и уездных оценочных комиссий по теории и практике оценки. В 1870 году право оценивать недвижимость было предоставлено городской управе, по правилам, разработанным городской думой. В них определялся состав комиссии по оценке, ее права, обязанности, определялись цель и порядок проведения оценочных работ, было установлено, что основанием для оценки городской недвижимости является ее доходность. 8 июня 1893 года был издан первый закон об оценке недвижимого имущества.
Огромная роль в становлении российской оценки принадлежит великому российскому государственному деятелю Сергею Юльевичу Витте. В бытность его министром финансов Российской Империи по его инициативе были приняты «Правила оценки недвижимых имуществ» 1893г. и Инструкция по разъяснению Закона об оценке недвижимого имущества 1894г., а в 1899 — новый Закон об оценке недвижимого имущества. Теория же оценки изложена в его знаменитом «Конспекте лекций о народном и государственном хозяйстве, читанных Его императорскому высочеству великому князю Михаилу Александровичу в 1900-1902 годах»
. На тот период времени эта теория и практика занимали ведущее место в мире. Удивителен, красив и содержателен российский экономический язык того периода. Например, «За выделом из хозяйственного дохода частей, причитающихся на долю труда, капитала и на уплату ренты, получается остаток, составляющий предпринимательский барыш
или чистый доход от предприятия. Отличительная черта барыша предпринимателя заключается в полной его неопределенности в противоположность ренте, заработной плате и проценту за пользование капиталом, которые представляют собой величины, определенные заранее, еще до начала производства. Вместе с тем барыш предпринимателя характеризуется элементами риска ‑ величина этого дохода очень во многом зависит от степени правильности первоначальных расчетов. (Стр. 350)»[3]
.
В советское время потребности в независимой оценке не было, так как существовал только один собственник – государство, и оно само устанавливало цены на имущество. Передовая теория и практика оценки за советский период были безвозвратно потеряны. В то же время в мире происходили глобальные изменения, которые выдвигали на первый план необходимость согласованных процедур оценки имущества.
В условиях ускоряющихся темпов глобализации инвестиционных рынков в 70-тых годах появилась потребность в разработке признанных на международном уровне стандартов для определения стоимости имущества. Стало очевидным, что в отсутствии международных стандартов оценки существует значительный потенциал для возникновения недоразумений. Различия точек зрения среди национальных организаций, занимающихся оценкой, приводили к отсутствию взаимопонимания. В ответ на эту ситуацию члены технического комитета Королевского института чартерных сервейеров (RICS), имеющих право проводить оценки в Великобритании, и представители организаций по оценке США начали диалог в конце 1970 гг., который привел в 1981 г. к основанию Международного комитета по стандартам оценки активов (МКСОА - TIAVSC). В 1994 г. Комитет изменил свое название и сейчас известен как Международный комитет по стандартам оценки (МКСО).
МКСО периодически пересматривает Международные стандарты оценки. Эти редакции были опубликованы в 1985, 1994/97, 2000, 2001, 2003, 2005гг. Эволюция этих стандартов свидетельствует о признании МКСО того, что изменения неизбежны и происходят непрерывно даже тогда, когда этот процесс происходит постепенно и не поддается легкому обнаружению.
Сначала возрождения российской оценки она пошла собственным путем, как на институциональном, так и на методологическом уровне. В оценку пришли высокообразованные специалисты из фундаментальной науки и ВПК, которые активно начали изучать зарубежный опыт и создавать собственные методики оценки. Контроль же за рынком оценки и выработку российских стандартов оценки взяло на себя государство. Сегодня стало очевидным, что этот «особый путь» оказался тупиковым и что пора возвращаться на международный путь развития оценочной деятельности.
По мнению автора на современном этапе развития оценочной деятельности наметились негативные явления, ведущие к принижению роли и значения оценки и превращению ее в обслуживающую структуру рыночных агентов, уже принявших определенные решения по стоимости активов. Отчасти, это проявление высокоадаптивных свойств системы (русской управленческой модели).
В то же время вина здесь во многом лежит на органе, уполномоченном законодательством осуществлять регулирование оценочной деятельности. Но главным образом, причина кроется в отсутствии сформировавшегося профессионально и нравственно кластера оценщиков, не идущих на поводу у заказчиков оценки и не занимающихся примитивной подгонкой. Сегодня никого не удивляет профессиональная деятельность без соблюдения этических норм (Кодекса поведения) оценщика.
Напомню, что в первоначальном варианте закона об оценочной деятельности была заложена норма об обязательном членстве оценщика в общественной (саморегулируемой) организации с тем, чтобы профессиональное сообщество несло свою долю ответственности за развитие рынка оценки. Однако, в окончательном варианте закона 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» все регулирование этой деятельности было передано на государственный уровень. А как известно в российской традиции центр способен «выжимать количество». Качество процессов саморегулируется в условиях круговой поруки.
В тоже же время обратим внимание на тот факт, что в 1998 году существовала только одна действенная общественная организация (РОО), а значит существовала опасность монополизации рынка. Усиление роли государства, в первую очередь федеральной исполнительной власти на этапе реформирования было вполне оправдано, в особенности для выработки механизмов реализации принятого закона об оценочной деятельности.
Практика показала, что с выполнением своих функций в части регулирования оценочной деятельности уполномоченный государственный орган (Мингосимущество, Минимущество, Росимущество) в целом не справился. За прошедшее время так и не удалось разработать Российские стандарты оценки, основанные на обобщении мирового опыта, изложенного в Международных стандартах оценки (МСО). Все попытки создать эффективную систему оценки качества работы оценщиков и провести гармонизацию определений и терминов с МСО и в смежных экономических областях, прежде всего в бухгалтерском учете, также не увенчались успехом.
Однако деятельность по оценке имущества, следуя потребностям участников рынка и определенная требованием законов, все это время не только существовала, но и развивалась, постоянно приобретая все большие масштабы. Оценщики были вынуждены приспосабливаться к условиям динамично растущего рынка. Его специфической чертой в РФ являлось сильное влияние чиновников на все происходящие процессы. Конкурентные преимущества в этих условиях получили те оценочные компании, которые оперативно налаживали партнерские связи с чиновниками, принимающими решения о заключении договоров на оценку и приемку результатов работы. Таким образом, о добросовестной конкуренции на рынке оценочных услуг не могло быть и речи.
Ситуация усугублялась «нормативными дырами». В условиях, когда оценка качества оценочных работ проводится на основе действующих у нас так называемых стандартов оценки (Постановление Правительства РФ № 519 от 06 июля 2001г), состоящих из 5 страниц и предъявляющих лишь формальные требования к оценке, существует соблазн использовать этот пробел для извлечения определенных дивидендов от получения «правильного» результата оценки в интересах заказчика. Тем более, что наше законодательство не налагает каких-либо этических требований к оценщику, а контролирующий государственный орган оценивает работу лишь по формальным признакам, которые не так уж сложно соблюсти.
В настоящее время отбор оценщиков для работы производится все чаще через проведение всевозможных аккредитаций и конкурсов, где основными критериями победителей выступают опять же формальные признаки (выручка за год, количество выполненных отчетов и специалистов-оценщиков в фирме и т.п.). Победителями таких конкурсов становятся, как правило, те самые «стахановцы» оценочной деятельности, приближенные к власти, а значит и к организаторам конкурса. Это значит, что направление процесса селекции компаний может быть обозначено как соответствующее соблюдению именно формальной, а не содержательной составляющей.
Для того чтобы соблюсти формальные стороны оценки глубокого знания предметной области не требуется. Главное - это иметь возможность провести результаты работы через контролирующие органы и получить положительное заключение на отчет. Тот, кто умеет проходить административные коридоры без проблем, тот и получает конкурентные преимущества. Востребованным становится не профессионализм, а ловкачество… Это приводит к потере престижа профессии. У участников рынка вырабатывается устойчивое мнение об отсутствии сколько бы то не было существенных затрат на проведение подобных работ, а низкие издержки вхождения в бизнес способствуют все большему появлению компаний под конкретные, контролируемые чиновниками задачи.
В случае, когда требуется проведение профессиональной (а не заказной) оценки, к работе привлекаются иностранные консалтинговые компании, оплата работ которых выше порой на порядок.
В условиях сложившегося рынка, в котором формально существуют все институты, а качество оценки требуется эпизодически, профессионально работающие оценщики оказываются не загружены. Если они объединены в небольшой компании без «административного ресурса», то ее вряд - ли допустят к конкурсу, а если это физическое лицо, то не избежать давления с целью получения желаемого результата оценки. В результате начался процесс перехода профессиональных кадров в другие сферы деятельности (консалтинг, управление, бизнес-планирование и т.п.). Те же, кому удалось приспособиться к существующей системе, категорически возражают против отмены лицензирования, так как эта система их вполне устраивает. Так, по результатам опросов на самом посещаемом сайте оценщиков http://www.appraiser.ru, следует, что на вопрос «Приведет ли введение саморегулирования к повышению качества оценочной деятельности?» 84% ответивших сказали «нет» и только 13% верят в эффективность принимаемых решений.
Сложившаяся на рынке оценки ситуация вредна не только с нравственной (этической) стороны, но опасна и для рынка оценки и для экономики в целом, ибо чревата «вымыванием» российских независимых оценочных компаний. Чтобы оценка имущества заняла подобающее ей место в экономике, а именно, – центральное (см. выше), необходимо переходить от институтов оценки, функционирующим по формальным признакам, к институтам, ориентированным на выполнение профессиональной оценки с соблюдением общепринятых этических норм поведения. Если эта задача не будет решена в ближайшее время, то следует ожидать рынка оценки иностранными компаниями. Их стратегия «независимой оценки» в смысле независимой от интересов государства российского вряд ли способно системно содействовать развитию все еще политически самостоятельной шестой части суши. Даже если предположить отсутствие политориентации нерезидентов, экономическая целесообразность переуступки невероятно емкого рынка дорогостоящих оценочных услуг вызывает большие сомнения.
Сложившаяся ситуации на рынке, как говорилось выше, спровоцирована и нашими ведущими оценщиками и руководителями общественных организаций оценщиков. Первые явно увлеклись соревнованием по эффективному взаимодействию с чиновниками по поводу обеспечения побед в различных конкурсах, а вторые погрязли в бесконечных конфликтах в борьбе за лидерство в преддверии введения саморегулирования оценочной деятельности.
Опыт работы Экспертного совета Российского общества профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью – сервейеров (РООС), которым руководит автор настоящей статьи, свидетельствует о сложившемся на практике низком качестве работ по оценке, но самое опасное заключается в полном отсутствии у руководителей крупных отечественных оценочных фирм интереса в создании устойчивой репутации и имиджа своей компаниии. Сиюминутные интересы заработка преобладают. А это свидетельство того, что перемены на рынке действительно назрели, и они нашли отражение в проекте закона «О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", который внесен в Государственную Думу Правительством РФ и рассмотрен ей в первом чтении.
Что же предполагается изменить в ближайшее время?
1. С 1 января 2006г. отменяется лицензирование оценочной деятельности.
2. В качестве субъектов оценочной деятельности теперь будут выступать оценщики
– юридические лица и индивидуальные предприниматели, а также специалисты-оценщики
– физические лица, имеющие специальную подготовку в области оценки.
3. Осуществление оценочной деятельности с 1 января 2006г. возможно лишь при условии обязательного членства оценщиков в саморегулируемой организации (СРО) оценщиков.
4. В штате оценщика должно находиться не менее двух специалистов-оценщиков, для которых также вводится обязательное членство в СРО специалистов-оценщиков.
5. В составе СРО оценщиков должно находиться не менее 100 оценщиков, а в составе СРО специалистов-оценщиков – не менее 500 специалистов-оценщиков, места нахождения которых расположены не менее чем в одной трети субъектов Российской Федерации.
6. Контроль и надзор за деятельностью оценщиков и специалистов-оценщиков будут осуществлять СРО, а за деятельностью СРО – уполномоченный федеральный орган.
7. Лица, являющиеся членами коллегиального исполнительного органа СРО оценщиков, осуществляющие функции единоличного исполнительного органа СРО оценщиков, а также лица, осуществляющие проверку деятельности членов СРО оценщиков:
· не вправе осуществлять оценочную деятельность в качестве индивидуальных предпринимателей или специалистов-оценщиков;
· не вправе учреждать или являться членами органов управления юридических лиц, осуществляющих оценочную деятельность (оценщика), их дочерних и зависимых обществ;
· не вправе состоять в трудовых отношениях с членами саморегулируемой организации оценщиков, ее дочерних и зависимых обществ;
· не вправе заключать гражданско-правовые договоры, в том числе о возмездном оказании услуг, заказчиком по которым выступает член СРО оценщиков;
· обязаны раскрывать в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, информацию о приобретении ими или их аффилированными лицами ценных бумаг, эмитентами которых или должниками по которым являются члены СРО оценщиков.
8. Саморегулируемая организация оценщиков устанавливает в отношении своих членов обязательные требования к порядку обеспечения их имущественной ответственности, в том числе посредством страхования и (или) создания общества взаимного страхования, формирования компенсационного фонда.
9. Компенсационный фонд формируется за счет взносов членов саморегулируемой организации оценщиков. Особенности формирования, размещения и расходования средств компенсационного фонда устанавливаются Правительством Российской Федерации.
10. Контроль СРО оценщиков за деятельностью своих членов осуществляется в форме проверок. Плановая проверка проводится не реже одного раза в три года и не чаще одного раза в год. В случае выявления нарушений саморегулируемая организация оценщиков вправе по результатам проверки:
· выносить решения, обязывающие члена саморегулируемой организации оценщиков устранить выявленные нарушения, устанавливать сроки устранения таких нарушений;
· выносить предупреждение члену саморегулируемой организации оценщиков;
· приостанавливать членство оценщика или специалиста-оценщика в случае совершения ими неоднократных нарушений или грубого нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки;
· обращаться в суд с заявлением об исключении оценщика или специалиста-оценщика из саморегулируемой организации оценщиков в случае, если оценщик или специалист-оценщик в установленный саморегулируемой организацией оценщиков срок не устранил нарушения, послужившие основанием для приостановления его членства.
11. Саморегулируемые организации оценщиков в целях обеспечения общественных интересов и формирования единых подходов к осуществлению оценочной деятельности, координации деятельности саморегулируемых организаций оценщиков, а также для взаимодействия саморегулируемых организаций оценщиков с государственными органами власти и потребителями оценочных услуг вправе образовать Национальный совет по оценочной деятельности
.
12. Федеральные стандарты оценки разрабатываются на основе международных стандартов
. Федеральные стандарты оценки подлежат обязательному применению при осуществлении оценочной деятельности.
Общая институциональная схема функционирования рынка оценки с нового года представлена на рис.
Таким образом, на рынке оценки с 1 января 2006г. должны произойти буквально революционные изменения, которые будут иметь далеко идущие последствия для нашей развивающейся экономики в целом. Большинство функций регулирования рынка, контроля, надзора и выработки стандартов оценки передается на уровень СРО и от того, как сумеют самоорганизоваться специалисты-оценщики, во многом будет зависеть ход проведения реформ в нашей экономике. Правда, следует отметить, что государство оставляет за собой большие права контроля за деятельностью СРО и может приостановить деятельность любой СРО.
Можно прогнозировать развитие событий на рынке оценки в двух направлениях:
1. Цивилизованный сценарий развития.
Специалисты-оценщики, особенно лидеры общественных организаций оценщиков, сумеют преодолеть существующие между ними противоречия и амбиции, объединяться в действительно эффективные СРО, функционирующими в соответствии с Кодексом поведения МСО и требующими от оценщиков его неукоснительного соблюдения.
2. Бюрократический сценарий развития
В этом случае продолжится существующая тенденция, направленная на создание институтов, формально удовлетворяющая требованиям закона, а содержательная составляющая будет подменена системой договоренностей с чиновниками от оценки, в которых со временем превратятся также и «лидеры» СРО.
Существует большая вероятность того, что события будут развиваться по второму сценарию. Все специалисты и общественные организации оценщиков уже высказались по этому вопросу и сделали свои предложения по внесению изменений в закон 135-ФЗ. Можно, в частности, привести высказывание Министра экономического развития и торговли Г.О. Грефа[4]
: «Методологическая база оценочной деятельности характеризуется высокой степенью динамичности в соответствии с процессами на микро- и макроэкономическом уровнях, и в большой степени базируется на профессиональном суждении...В условиях становления финансового рынка и увеличения количества корпоративных транзакций, в том числе по приватизации государственной собственности, а также в сфере недвижимости, профессиональный уровень и независимость оценочной деятельности является принципиальным вопросом. В среднесрочной перспективе представляется бесперспективным подход, основанный на преобладающем государственном регулировании оценочной деятельности
, который реализовывался до настоящего времени».
Отношение чиновникам более низкого уровня к этим изменениям крайне негативное. Об этом говорит и Руководитель Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Назаров В.Л. и Директор Департамента корпоративного управления Министерства экономического развития и торговли Попова А.В.[5]
Они предлагают ввести некий переходный период на 2-3 года. Окончательное слово теперь за депутатами Государственной Думы. От них зависит, по какому сценарию будут развиваться события.
Кроме организационно-технических или институциональных проблем оценки имущества существует также ряд методологических проблем
, которые требуют своего решения.
Прежде всего, это стандарты оценки
. Процесс оценки имущества представляет собой сложную аналитическую, научно-исследовательскую работу, которую нельзя свести к простым формальным процедурам. Причем в каждом случае это, как правило, уникальная работа, требующая анализа огромного количества информации относительно объекта оценки, сектора экономики, технологий производства, нематериальных активов, данных бухгалтерского учета и т.д. На все случаи практической оценки просто невозможно написать методики оценки.
Оценщики в своей практической деятельности ориентируются на лучшую общепризнанную практику, которая излагается в стандартах оценки. Многолетние попытки создать федеральные стандарты оценки так и не привели к успеху. Существующие сейчас стандарты оценки, принятые в 2001г (Постановление Правительства РФ №519) нельзя признать полноценными стандартами, это, скорее всего общие понятия и требования к оценке, которые к тому же противоречат МСО. Например,
по трактовке понятия «специальная стоимость».
Попытки создать стандарты общественных организаций оценщиков (РОО, ТПП) также не привели к успеху. В настоящее время пришло осознание, что не нужно изобретать велосипед, а необходимо адаптировать МСО к нашей нормативно-правовой базе. Это единственно верный путь, который проходят все развивающиеся страны. Однако этот процесс достаточно сложен из-за ряда терминологических несоответствий и недостатков нашего законодательства. Это, прежде всего, относится к таким основополагающим понятиям, как «имущество», «амортизация», «износ», «балансовая стоимость» и др. Так,
например, привычка называть по-русски бухгалтерские затраты
‑ первоначальной стоимостью,
восстановительной стоимостью
, остаточной стоимостью
, балансовой стоимостью
и пр. – становится экономически вредной. Все эти словосочетания с термином «стоимость» ‑ теперь не соответствуют
новейшим смыслам бухгалтерских измерений и стоимостных оценок по МСФО и МСО. Вместо этих терминов следует применять выражение «учетная сумма» (caring
amount
).
Назрели изменения и в методологических подходах к оценке недвижимости. У заказчиков оценки и регуляторов рынка почему-то в последнее время сложилось впечатление, что оценка недвижимости представляет собой несложную процедуру, которую может выполнить начинающий оценщик, студент или даже слушатель курсов оценки. Хорошо бы, если так! Да, с одной стороны, цена ошибок чрезмерна, с другой, многолетний опыт свидетельствует об обратном. Приведем лишь некоторые высказывания из лучшей мировой оценочной практики – МСО:
1. «Недвижимое имущество
представляет значительную долю мирового богатства, и его оценка имеет основное значение для жизнеспособности глобальных рынков имущества и финансовых рынков
» («Типы имущества» МСО 2003 стр.83).
2. «…Правильное понимание и надлежащее применение этих стандартов
(МСО) неизбежно будет содействовать жизнеспособности международных и внутренних сделок с недвижимым имуществом среди прочих инвестиционных альтернатив и уменьшит число случаев мошенничества и злоупотреблений
» (МР 1 МСО 2003 стр.195).
3.
«Во всех странах – членов МКСО признается, что оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта»
(МР 1).
4.
«Для оценщика и пользователей услуг по оценке важно, чтобы подходящие методы были полностью понятны, компетентно применялись и имели удовлетворительное объяснение.
Достигая этой цели, оценщики вносят свой вклад в точность и надежность оценок рыночной стоимости и тем самым впроцветание рынков, на которых они практикуют
»
(МР 1).
Экспертиза отчетов по оценке недвижимости, проводимая Экспертным советом РООС по заданию Департамента имущества г. Москвы, показала, что большинство отчетов не соответствуют ни Российским, ни Международным стандартам оценки и вводят в заблуждение потребителей отчета. Основной недостаток
заключается в том, что не правильно определяется база оценки. Международные стандарты требуют при определении рыночной стоимости опираться только на рыночные данные, а там, где они отсутствуют, применять нерыночные базы оценки и суррогаты рыночной стоимости типа «амортизированных затрат замещения». Красной нитью через МСО проходит постулат: если в процессе оценки не использованы рыночные данные, то невозможно получить рыночную стоимость. В этом случае нужно использовать нерыночные базы оценки и дать соответствующее подробное объяснение в отчете. Казалось бы, что положение достаточно понятное, однако в большинстве отчетов допущены именно эти ошибки. Экспертный опрос оценщиков показал, что они в принципе, признают ошибки, однако продолжают вводить всех в заблуждение в угоду заказчику, который к месту или не к месту заказывают рыночную оценку, даже в тех случаях, где рыночной стоимости не существует. Такое поведение оценщиков противоречит Кодексу поведения МСО, являющегося неотъемлемой частью стандарта. В наших же, российских стандартах Кодекс поведения (этики) не предусмотрен и поэтому недобросовестный оценщик не несет никакой ответственности, так как формально соблюдает стандарты и законодательство.
Основным собственником объектов недвижимости в нашей стране по-прежнему остается государство, от имени которого функции управления и заказчика оценки выполняют чиновники, зачастую имеющие собственные интересы. Если в первых нормативных документах по управлению активами присутствовали такие различные понятия, как «справедливая», «реальная», «действительная», «инвентаризационная» и т.п. стоимости и делались попытки создать определенные методики по их определению, то в последнее время к месту и не к месту применяется термин «рыночная стоимость». При этом, практически никто не вдается в смысл этого непростого понятия, которое полностью раскрыто только в МСО и гармонизировано с международными стандартами финансовой отчетности.
Проследим, как трансформировались эти понятия в нормативных документах по определению арендных ставок нежилой недвижимости в г. Москве[6]
1. Распоряжение Мэра Москвы №1385-РМ от 28.12.2000г
Размер годовой арендной платы за нежилое помещение, принадлежащее городу, определяется по формуле:
An = Сб х Киз х Км х Кт х Кз х Ктд х Кнж х S/10
, (1)
где:
Сб - базовый размер стоимости строительства
1 кв.м нежилой недвижимости при расчете арендной платы;
Киз, Км, Кт, Кз, Ктд, Кнж - совокупность потребительских коэффициентов, которые являются относительно постоянными величинами на отрезках времени в 1-3 года;
S - площадь помещения.
2. Постановление Правительства Москвы от 22 января 2002 г.
Согласно новой методике расчет арендной платы производится по следующей формуле:
АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ
х S x Кд х Ккор)
, (2)
Где:
АПЛ - годовая величина арендной платы;
Азатр - затратная составляющая арендной платы;
Адох - доходная составляющая арендной платы;
ОТ - отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года). Величина ОТ определяется по формуле:
ОТ = Синв х Кот
, (3)
где
Синв - инвентаризационная стоимость
арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);
Кот - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05;
НКЛР - величина накладных расходов, равная стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года);
СТР - величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года);
ОЦ
- оценка рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта;
S - площадь арендуемого объекта;
Кд - коэффициент доходности 1 кв. м аренды объекта, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы на текущий год;
Ккор - корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.
Величина арендной платы (АПЛ) изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формулы расчета арендной платы. Изменение показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет Москвы.
Коэффициенты расчета арендной платы, изменяющиеся ежегодно - Кот, НКЛР, Кд, Ккор обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития г. Москвы на очередной год.
Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа. Страхование объекта проводится ежегодно в страховых компаниях, определяемых в результате открытого конкурса и имеющих лицензию на страхование нежилого фонда.
Оценка (ОЦ) рыночной стоимости
объекта нежилого фонда (объекта оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком
, также определяемым в результате открытого конкурса. Оценка рыночной стоимости отражается в отчете об оценке объекта нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.
Обратим внимание, что еще в 2000г. действовала методика, определяющая ставку аренды от стоимости строительства
, скорректированную на ряд коэффициентов. В 2002 г. было признано необходимым привлечение для этой работы независимого лицензированного оценщика для определения коэффициента ОЦ
. Причем этот коэффициент назван «оценка рыночной стоимости объекта нежилого фонда». Такого понятия нет ни в Российских, ни в Международных стандартах оценки. Чиновники на основании этого постановления начали заказывать оценку рыночной стоимости объектов нежилого фонда и участвующие в этой работе оценщики попали в определенную ловушку. Суть этой ловушки заключается в том, что в соответствии с определением «рыночной стоимости», последняя определяется как расчетная денежная сумма
, за которую состоялся бы обмен имущества
на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. То есть речь идет об обмене имущества на открытом рынке. Но практически каждый оцениваемый объект нежилой недвижимости уже обременен долгосрочными договорами аренды и, следовательно, обмен может быть осуществлен только правами на объекты недвижимости (в данном случае правами арендодателя), которые по рыночной стоимости значительно ниже стоимости недвижимости. Таким образом, оценивать нужно или рыночную стоимость этих прав или недвижимость на нерыночной базе, например, специальную стоимость в трактовке Российских стандартов оценки (следует отметить, что она отличается от трактовки МСО). На практике получилось так, что часть оценщиков учитывают обременение, другие – нет. Все зависит от принимающих работу чиновников. В итоге стоимостные показатели являются искаженными, а бюджет города теряет огромные деньги.
Этот пример наглядно показывает, как неверное толкование понятия «рыночной стоимости» приводит к неверным решениям в сфере оценки и управления городской недвижимостью и недополучению доходов от ее управления бюджетом города. В этом большая вина самих оценщиков, которые не разъясняют чиновникам существующих проблем, соглашаются выполнять работу по принципу «чего скажите» и тем самым вводят в заблуждение потребителей результатов их работы.
Привести еще один типичный пример с неверной трактовкой понятия стоимости, который может нанести ощутимый вред по новому механизму привлечения коллективных инвестиций и по экономике в целом. Речь идет о закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости (ЗПИФН). ЗПИФН появились в 2003
году после того, как Федеральная комиссия по ценным бумагам (ФКЦБ) выпустила положение «О составе структуры закрытых паевых фондов» в соответствии с требованиями закона 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001г. В настоящее время зарегистрировано более 60 таких фондов.
Доходность таких фондов и их развитие как альтернатива прямому инвестированию в строительные проекты неквалифицированными инвесторами во многом будет определяться грамотной, профессиональной оценкой недвижимости и прав на нее. Как же законодательством отрегулирован вопрос оценки?
«Оценка недвижимого имущества,
прав на недвижимое имущество, иного предусмотренного нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг, имущества, принадлежащего акционерным инвестиционным фондам, а также имущества, составляющего паевые инвестиционные фонды, осуществляется оценщиком, имеющим соответствующую лицензию
.
Оценка указанного имущества должна осуществляться при его приобретении и отчуждении, а также не реже одного раза в год,
если иная периодичность не установлена нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг».
Вопреки действующему законодательству об оценочной деятельности ФКЦБ ввела новое понятие «оценочная стоимость».
Чтобы понять, что это такое процитируем выдержки из Постановлений ФКЦБ (сейчас ФСФР):
Постановление ФКЦБ от 22.10.2003 N 03-41/пс
«ПОЛОЖЕНИЕ ОБ ОТЧЕТНОСТИ АКЦИОНЕРНОГО ИНВЕСТИЦИОННОГО ФОНДА И ОТЧЕТНОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ ПАЕВОГО ИНВЕСТИЦИОННОГО ФОНДА»
«2.6. Стоимость имущества и величина обязательств
, информация о которых отражается в балансе имущества, определяется в порядке, установленном Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг.
4.21. Оценочная стоимость
имущества, составляющего активы акционерного инвестиционного фонда и активы паевого инвестиционного фонда, указываемая в справке о стоимости имущества, определяется в порядке, установленном Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг»
.
Постановление ФКЦБ от 22.10.2003 N 03-42/пс
«3.4. Оценочная стоимость
объектов недвижимого имущества
, прав на недвижимое имущество, строящихся и реконструируемых объектов не движимого имущества, проектно-сметной документации, долей в уставных капиталах российских обществ с ограниченной ответственностью, векселей определяется оценщиком
акционерного инвестиционного фонда или паевого инвестиционного фонда».
Таким образом, получается, что оценочная стоимость, эта та стоимость, которую определит оценщик. Но оценщик действует в соответствии с законом 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и стандартами оценки (Постановление Правительства РФ № 519), о недостатках которых сказано выше. Более того, в законе 135-ФЗ сказано следующее:
«Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки
В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость
данного объекта.
Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других».
Следовательно, определению должна подлежать рыночная стоимость недвижимости и прав на нее.
Такая запутанность и нечеткость формулировок дает возможность устанавливать стоимость недвижимости и прав на нее в широком диапазоне и злоупотреблять этим в условиях практически бесконтрольных действий оценщика. Так и происходит реально в практике функционирования ЗПИФН. На рис.1 представлен график изменения стоимости пая одного из ЗПИФ в 2004г.
Из рис.1 видно, что стоимость недвижимости за квартал выросла более, чем в 4 раза. Совершенно очевидно, что это не рыночный показатель, а отражение манипуляций со стоимостью пая через переоценку недвижимости для достижения своих, не вполне очевидных целей. При этом оценщик не будет вероятно нести никакой ответственности за качество своей работы, так как формально выполнил ее, а регулирующий орган (ФСФР) принял его работу.
Можно привести и множество других примеров нечетко сформулированных норм законодательства, предоставляющих возможность чиновникам трактовать положения с учетом своих интересов, зачастую далеких от целей становления цивилизованного рынка, объективно присущей оценке роли в этом процессе.
Накопившиеся институциональные и методологические проблемы требуют своего разрешения в ближайшее время, ставя новые задачи перед образовательными процессами, предъявляя принципиально иные требования к кадрам.
[1]
Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Из-во: «Русская Деловая Литература», М, 1997г, 221с.
[2]
«Белый документ» (Комментарий). Оценка на возникающих рынках (В переводе Микерина Г.И. Артеменкова И.Л., Павлова Н.В., 2004г.)
[3]
Витте С.Ю. Конспект лекций о народном и государственном хозяйстве, читанных Его императорскому высочеству великому князю Михаилу Александровичу в 1900-1902 годах: – М.: «Начала», 1997
[4]
См. Тезисы доклада Г.О. Грефа на заседании Правительства Российской Федерации 05 августа 2004 г. на тему "О проекте федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности" ‑ http://www.appraiser.ru/info/law/project/tezisi.doc
[5]
НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКАЯ КОНФЕРЕНЦИЯ "АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. МЕТОДИКА ОЦЕНКИ БИЗНЕСА" г. Москва, 28 октября 2005 года
[6]
Коростелев С.П., Кулаков Ю.Н. Анализ состояния управления нежилой недвижимостью в Москве. - М.: Международный Научно-Технический Журнал «Недвижимость, Экономика, Управление», № 2, 2002г. стр.28-34.