Оценка – 3(удовл.)
Допущены ошибки в заданиях 2, 3, 4, 5, 8, 9
НЭР 93
Вопрос №1.
Агентство по недвижимости сдало в аренду в качестве посредника помещение под склад в центре города за 1 000 ден.ед. в месяц на три года с условием повышения стоимости аренды на 10% ежегодно.
Определить общую сумму, заработанную агентством, если согласно договору, агентство должно получить 7 % комиссионных за первый год, 5% - за второй год и 1% - за третий год.
Решение.
Аренда помещения = стоимость аренды помещения * 12 мес.
1 год=1 000 ден.ед*12 = 12 000 ден.ед
2 год =10% или 0,1 * 1 000 ден.ед * 12 = 13 200 ден.ед.
3 год = 10 % или 0, 1 * 1 100 ден.ед * 12 =14 530 ден.ед.
За 3 года = 39 720 ден.ед.
Общая сумма:
1 год = 12 000ден.ед * 0,07 = 840 ден.ед
2 год = 13 200ден.ед * 0,05 = 660 ден.ед
3 год =14 520ден.ед * 0,01 = 145,2 ден.ед
За 3 года = 1645,2 ден. ед.
Ответ:
Общая сумма, заработанная агентством за 3 года = 1645, 2 ден.ед.
Вопрос №2.
Изучено несколько предложений объектов на рынке недвижимости:
| Элементы сравнения | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 | Объект 4 |
| Площадь, кв.м. | 150 | 150 | 200 | 200 |
| Гараж | Есть | Есть | Есть | Нет |
| Сад | Есть | Нет | Есть | Нет |
| Цена продажи, тыс.руб. | 32000 | 30000 | 45000 | 40000 |
Определить корректировку на разницу в площади, корректировку на наличие сада, корректировку на наличие гаража.
Решение
| Факторы | Объекты | |||||
| 1объект | 2 объект | 3 объект | 4 объект | |||
| Площадь, м2
|
150 | 150 | 150 | 200 | 200 | |
| Корректировка | -13000 | -13000 | 1и3 | |||
| Сад | нет | есть | есть | есть | нет | |
| Корректировка | -3000 | -3000 | -3000 | 3и4 | ||
| Гараж | есть | есть | нет | есть | нет | |
| Корректировка | +2000 | +2000 | 1и2 | |||
| Цена продажи, $ | 29000
|
32000 | 30000 | 45000 | 40000 | |
| Суммарная корректировка | -3000 | -1000 | -16000 | -11000 | ||
| Скорректированная цена | 29000 | 29000 | 29000 | 29000 | ||
Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.
Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;
Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).
Тогда:
если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%
Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.
если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%
Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.
если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться
1,0 = (1,0 + 0,15) * Х;
.
если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться
1,0 = (1,0 – 0,15) * Х;
.
Вопрос №3.
Инвестор планирует купить свободный земельный участок, разбить его на 6 индивидуальных участков и продать, получив за это прибыль. Цена одного индивидуального участка 50 тыс. рублей. Разработан график продаж, в котором предусмотрена продажа 2 участков в месяц. Месячная ставка дисконтирования 2%. Общие издержки по освоению, управлению и продаже составляют 180 тыс. рублей. Определить цену свободного земельного участка.
Решение.
| 1 мес. | 2мес. | 3 мес. | |
| Доход от продажи | 100 | 100 | 100 |
| Фактор дисконтирования | 0,9803 | 0,9612 | 0,9423 |
| Текущая стоимость | 98,039 | 96,120 | 94,232 |
| Суммарная стоимость | 288,391 | ||
Текущая стоимость земельного участка:
Сзем = ТСдох - ТСрас = 288,391 – 180 = 108,391 тыс.руб.
ТСдох – суммарная стоимость доходов от продажи участков;
ТСрасх – текущая стоимость всех издержек на улучшения и устройство участков
Ответ:
цена свободного земельного участка составляет 108,391 тыс.руб.
Вопрос №4.
Эксперт-оценщик, применив различные методы оценки, получил три стоимости оценки одного объекта недвижимости: затратным методом – 930 тыс.рублей, методом сравнения продаж – 1 255 тыс.рублей, методом капитализации дохода – 1127 тыс.рублей.
Путем интуитивного взвешивания установлено, что вес первой оценки составляет 40 %, второй – 35 %, третьей – 25 %.
Определить итоговую оценку объекта недвижимости.
Решение.
Итоговая оценка объекта недвижимости определяется по формуле:
С= (ДС*Хд) + (ЗС*Хз) + (СС*Хс)
[1]
, где ДС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода; ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода; СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода; Хд, Хз, Хс - вес каждого подхода.
Тогда, для данной задачи:
С= (ДС*Хд) + (ЗС*Хз) + (СС*Хс) = 930 х 0,4 + 1255 х 0,35 + 1127 х 0,25 = 1093 тыс.руб.
Ответ:
итоговая оценка объекта недвижимости составит 1093 тыс.руб.
Вопрос №5.
В состав имущественного комплекса входят 7 офисов, каждый из которых сдается в аренду за 30 000 рублей в месяц. Какова будет безубыточная загрузка объекта, если расходы на оплату труда составляют 1 000 000 рублей, эксплуатационные расходы – 550 000 рублей и прочие расходы – 200 000 рублей в год?
Решение.
Безубыточная загрузка объекта определяется как отношение расходов на содержание имущественного комплекса за определенный период к выручке, полученной от реализации этого комплекса за этот же период времени[2]
.
Выручка от аренды комплекса определяется как произведение суммы аренды за один офис в месяц на количество офисов и на 12 месяцев.
Расходы на содержание имущественного комплекса определяются суммированием расходов на оплату труда, эксплуатационных расходов и прочих расходов.
Тогда, для данной задачи:
1.) Выручка от 7 офисов в год = 7*30000*12 = 2 520 000 руб.
2.) Суммарные расходы = 1 000 000 +550 000 +200 000 = 1 750 000 тыс. руб.
3.) Безубыточная загрузка объекта = 1 750 000/2 520 000*100% = 69,4 %
Ответ:
безубыточная загрузка объекта составляет 69,4 %.
Вопрос №6.
Выручка от основного вида деятельности составляет 500 тыс.рублей, выручка от дополнительной деятельности – 40 тыс. рублей, потери от не использования – 10% от потенциальной выручки. Расходы на содержание объекта недвижимости составляют 160 тыс.рублей, в том числе амортизация 40 тыс. рублей. Внереализационные доходы – 34 тыс.рублей, налог на прибыль 24 %, Ккап. = 15%. Определить стоимость объекта недвижимости.
Решение.
решим задачу используя доходный метод.
, где
ДВД – действительный валовый доход, тыс. руб.
ПВД – потенциальный валовый доход, тыс. руб.
Кп.н. – коэффициент потери доходов от недозагрузки, %
Кп.о. – ко-эффициент потери доходов от неоплаты, %
По данным задания:
ДВД = 540 Х (1 – 0,1) Х (1 – 0) = 486 тыс. руб.
Чистый операционный доход (остающийся после вычета из валового дохода эксплуатационных расходов) определяется по формуле:
ЧОД = ДВД - ЭР.
Определение величины эксплуатационных расходов:
Эксплуатационные расходы включают в себя расходы на содержание и эксплуатацию объекта недвижимости за минусом амортизации, а также иные виды расходов в виде налоговых платежей, страховых выплат и т.д.
Тогда по данным задания:
ЭР = ((160-40)+(520 Х 0,24)) = 120 + 124,8 = 244,8 тыс. руб.
ЧОД = 520 – 244,8 = 275,2 тыс. руб.
Базовая формула доходного подхода:
С = ЧОД / К, где
С - стоимость объекта недвижимости; ЧОД - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период; К - норма дохода или прибыли - это коэффициент капитализации.
С = 275,2 / 0,15 = 1834,66 тыс. руб.
Ответ: стоимость объекта недвижимости составляет 1834,66 тыс. руб.
Вопрос №7.
Заполните таблицу, если ипотека с «шаровым» платежом в размере 40 000 ден.ед. выдана на 4 года под 10% годовых:
| Год | Остаток кредита на конец года, ден.ед. | Процентный платеж, ден.ед. | Платеж по основной сумме долга, ден.ед. |
| 0 | |||
| 1 | |||
| 2 | |||
| 3 | |||
| 4 |
Решение.
Кредиты с «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только процентов.
В условии задания не указано ипотека с единовременным «шаровым» платежом или с выплатой процентов.
Составим схему погашения кредита с замораживанием процентных выплат:
| Год | Остаток кредита на конец года, тыс. руб. | Процентный платеж, тыс. руб. | Платеж по основной сумме долга, тыс. руб. | |
| начисленный | выплаченный | |||
| 0 | 4 000,0 | - | - | - |
| 1 | 4 400,0 | 400,0 | 0 | 0 |
| 2 | 4 840,0 | 440,0 | 0 | 0 |
| 3 | 5 324,0 | 484,0 | 0 | 0 |
| 4 | 5 856,4 | 532,4 | 0 | 5 856,4 |
Кредиты с выплатой только процентов предусматривают регулярную выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока – «шаровой» платеж основной суммы долга.
1. Составим схему погашения кредита с выплатой только процентов за весь срок кредита, а в конце срока - «шаровой» платеж основной суммы долга:
| Год | Остаток кредита на конец года, тыс. руб. | Процентный платеж, тыс. руб. | Платеж по основной сумме долга, тыс. руб. | |
| начисленный | выплаченный | |||
| 0 | 4 000,0 | - | - | - |
| 1 | 4 000,0 | 400,0 | 0 | 0 |
| 2 | 4 000,0 | 400,0 | 0 | 0 |
| 3 | 4 000,0 | 400,0 | 0 | 0 |
| 4 | 4 000,0 | 400,0 | 0 | 4000,0 |
Вопрос №8.
Заполните таблицу, если «пружинная» ипотека в размере 40 000 ден.ед. выдана на 4 года под 10% годовых:
| Год | Остаток кредита на конец года, ден.ед. | Процентный платеж, ден.ед. | Платеж по основной сумме долга, ден.ед. | Платеж по основной сумме долга, ден.ед. |
| 0 | ||||
| 1 | ||||
| 2 | ||||
| 3 | ||||
| 4 |
Решение.
Пружинный (с фиксированной выплатой основной
Особенности кредитования следующие:
- периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга; - выплаты процентов на оставшуюся часть долга.
Разновидность: несколько лет только процентных платежей, а потом равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита[3]
.
Составим схему погашения кредита для данной задачи:
| Год | Остаток кредита на конец года, тыс. руб. | Процентный платеж, тыс. руб. | Платеж по основной сумме долга, тыс. руб. | |
| начисленный | выплаченный | |||
| 0 | 40 000,0 | - | - | - |
| 1 | 30 000,0 | 4000,0 | 10 000 | 14 000,0 |
| 2 | 20 000,0 | 3000,0 | 10 000 | 13 000,0 |
| 3 | 10 000,0 | 2000,0 | 10 000 | 12 000,0 |
| 4 | 0,0 | 1000,0 | 10 000 | 11 000,0 |
Вопрос №9.
Произвести расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода, если стоимость строительных материалов составила 22834,45 тыс.рублей. Заработная плата рабочих – 45% от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25% от той же базы. Накладные расходы приняты в размере 10% от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ: 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1% соответственно. На прочие работы и затраты приходится 30% от стоимости объекта.
В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена косметического ремонта составит 1200 рублей за 1 м². Площадь ремонтируемых помещений составит: 5421 м².
Средняя рыночная величина прибыли фирм застройщиков составляет 20% от восстановительной стоимости улучшений. НДС – 18%.
Величина интегрального коэффициента износа определяется на основе данных таблицы:
| Элементы здания | Нормативный срок службы, годы | Износ фактический, % | Удельный вес в общей стоимости здания, % |
| Фундамент | 120 | 13 | 12 |
| Стены панельные | 130 | 12 | 25 |
| Перекрытия ж/б | 130 | 12 | 14 |
| Кровля рулонная | 10 | 50 | 5 |
| Перегородки гипсобетонные | 60 | 26 | 4 |
| Полы линолеум | 20 | 25 | 6 |
| Окна | 30 | 56 | 3,5 |
| Двери | 30 | 56 | 3,5 |
| Обойные работы | 5 | 40 | 5 |
| Малярные работы | 5 | 40 | 7 |
| Наружная отделка | 15 | 47 | 5 |
| Лестницы из сборного ж/б | 90 | 19 | 3 |
| Внутренние сети | 30 | 56 | 5 |
| Прочие элементы | 50 | 34 | 2 |
| Всего по зданию | 486 | 100 |
Решение.
Расчет восстановительной стоимости здания
| N п./п. | Наименование статей затрат | Стоимость, тыс. руб. |
| 1 | 2 | 3 |
| 1 | Стоимость строительных материалов | 22834,45 |
| 2 | Заработная плата рабочих | 10 275,50 |
| 3 | Эксплуатация машин и механизмов | 5708,61 |
| 4 | Итого прямые затраты | 38818,57 |
| 5 | Накладные расходы | 3881,86 |
| 6 | Себестоимость | 42700,42 |
| 7 | Сметная прибыль (18 % от п. 6) | 7686,08 |
| 8 | Итого стоимость общестроительных работ | 50386,50 |
| 9 | Отопление и вентиляция | 1259,66 |
| 10 | Водопровод и канализация | 1511,59 |
| 11 | Электросеть | 1007,73 |
| 12 | Телефонизация | 503,86 |
| 13 | Итого стоимость объекта | 54669,35 |
| 14 | Прочие работы и затраты | 16400,80 |
| 15 | Итого восстановительная стоимость | 71070,15 |
| объекта, как нового |
Степень физического износа объекта недвижимости, определяется путем обследования фактического технического состояния здания в целом или технического состояния отдельных конструктивных элементов. Существуют следующие формулы, по которым можно определить процент физического износа здания в целом и процент износа конструктивных элементов здания. Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая взвешенная, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельным весам в общей стоимости восстановления. Восстановительная стоимость здания (Авосст.) определяется следующим способом[4]
:
Авосст.
= А2000
х (1 – КИц
) = 71070,15 х (1 - 0,264) = 52307,63 тыс.руб.
Корректировка восстановительной стоимости (Авосст.) с учетом износа на дополнительно произведенные затраты на косметический ремонт оцениваемого объекта и на величину предпринимательского дохода[5]
.
Определение интегрального коэффициента износа здания
| Нормативный | Износ | Удельный вес в | Удельный вес износа в | ||
| п./п. | Элементы здания | срок службы, | фактич., | общей стоимости | общей стоимости |
| год | % | здания, % | здания, % | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| 1 | Фундамент | 120 | 13 | 12 | 1,56 |
| 2 | Стены панельные | 130 | 12 | 25 | 3 |
| 3 | Перекрытия ж/б | 130 | 12 | 14 | 1,68 |
| 4 | Кровля рулонная | 10 | 50 | 5 | 2,5 |
| 5 | Перегородки гипсобет. | 60 | 26 | 4 | 1,04 |
| 6 | Полы линолеум | 20 | 25 | 6 | 1,5 |
| 7 | Окна | 30 | 56 | 3,5 | 1,96 |
| 8 | Двери | 30 | 56 | 3,5 | 1,96 |
| 9 | Обойные работы | 5 | 40 | 5 | 2 |
| 10 | Малярные работы | 5 | 40 | 7 | 2,8 |
| 11 | Наружная отделка | 15 | 47 | 5 | 2,35 |
| 12 | Лестницы сб. ж/б | 90 | 19 | 3 | 0,57 |
| 13 | Внутренние сети | 30 | 56 | 5 | 2,8 |
| 14 | Прочие элементы | 50 | 34 | 2 | 0,68 |
| 15 | Всего по зданию | 100 | 26,40 |
В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена проведения косметического ремонта составит 1200 руб. [2] за 1 м2
. В соответствии с этим затраты на косметический ремонт в текущих ценах составляют:
Арем. = Цр
х S = 1200 руб. х 5421,00 м2
= 6505, 20 тыс.руб.,
где Арем. – стоимость косметического ремонта;
Цр
– цена ремонта в расчете на 1 м2
;
S – площадь помещений, подлежащих ремонту.
Общую восстановительную стоимость улучшений необходимо увеличить на сумму предпринимательского дохода, который является вознаграждением за инвестирование капитала в строительство и принятие, связанного с этим коммерческого риска. Средняя рыночная величина прибыли фирм-застройщиков составляет 20 % от восстановительной стоимости улучшений.
Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по формуле:
Азат. = (Авосст. + Арем.) х kпр.д. х kндс = (52307,63 + 6505,20) х 1,2 х 1,2 = 84690,48 тыс. руб.,
- Азат. – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затратным методом;
- Авосст. – восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа в ценах на 01.01.2000 г.
- kпр.д. – коэффициент учета предпринимательского дохода;
- kндс – коэффициент учета налога на добавленную стоимость.
Сфера применения затратного подхода – это новое строительство; реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.
Вопрос №10.
Отметить и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для супермаркета, гостиницы, кинотеатра. Исследования открыли следующую информацию:
| Показатель | Супермаркет | Гостиница | Кинотеатр |
| 1 | 2 | 3 | |
| Стоимость новых улучшений, ден.ед. | 650 000 | 750 000 | 950 000 |
| ЧОД, ден.ед. | 105 000 | 126 000 | 130 000 |
| Коэффициент капитализации для улучшений, % | 12 | 16 | 12 |
| Коэффициент капитализации для земли, % | 10 | 10 | 10 |
Решение:
В решение этой задачи можно применить технику остатка для земли. Эта техника применяется при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость улучшений как, например, стоимость нового здания. Применение техники оказывается эффективным, если нет достоверных данных о продажах земли:
, где
V0
– стоимость объекта недвижимости, ден. ед.
Vв
– стоимость новых улучшений, ден. ед.
I0
– чистый операционный доход, ден. ед.
Rв
- коэффициент капитализации для улучшений, %
RL
- Коэффициент капитализации для земли, %
Произведем расчет:
1. V0
= 650 000 + (105000 – 650000 * 0,12) / 0,1 = 920000 ден. ед.
2. V0
= 750000 + (126000 – 750000 * 0,16) / 0,1 = 810000 ден. ед.
3. V0
= 950000 + (130000 – 950000 * 0,12) / 0,1 = 1110000 ден. ед.
При сравнении видно, что стоимость объекта недвижимости 3 выше и составляет 1110000 ден. ед., следовательно наиболее эффективный вариант использования земельного участка – строительство кинотеатра.
Ответ: наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка – строительство кинотеатра.
[1]
Оценка недвижимости [Текст] / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2004.
[2]
Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. [Текст] / Горемыкин В.А. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2002.
[3]
Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. [Текст] / Горемыкин В.А. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2002.
[4]
Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России [Текст] – М.: Экзамен, 2000.
[5]
Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. [Текст] / Горемыкин В.А. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2002.