Оценка недвижимости затратным методом

Оглавление

Задача № 1. 3

Задача № 2. 3

Задача № 3. 3

Список использованной литературы.. 3

Вариант № 10

Задача № 1

Оценка недвижимости затратным методом.

Затратный метод оценки недвижимости базируется на определении затрат на строительство объекта, из которых вычитается накопленный износ. Если в составе оцениваемой собственности наряду со зданием (сооружением) находится и земельный участок, то его рыночная стоимость входят второй составляющей в общую стоимость недвижимости. К этим составляющим добавляется также и третья – прибыль девелопера, осуществляющего застройку данного участка. Применение затратного метода приоритетно для оценки недвижимости в пассивных секторах рынка, для технико-экономического обоснования нового строительства, оценки зданий специального институционального назначения, в случае страхования и налогообложения, при переоценке основных фондов.

Затратный метод выполняется по следующим этапам:

На первом этапе определяется стоимость земельного участка. Определяется как 200-кратная ставка земельного налога на соответствующей территории и зависит от площади земельного участка и нормативной цены земли.

4500м.кв. – площадь земельного участка

28,2д.е. – ставка земельного налога на 1 м.кв.

– стоимость земельного участка.

Второй этап предполагает определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта.

Для определения восстановительной стоимости здания рассчитаем таблицу № 1

Таблица 1 - Расчет стоимости главного сооружения
Наименование работ	Стоимость в базовых ценах	Коэффициент пересчета	Стоимость в текущих ценах
1	Проектно-изыскательные работы	12,3	1800	22 140,00
2	Дополнительные работы	0	0	0,00
3	Земельные работы	6,9	8283	57 152,70
4	Фундаменты	41	7452	305 532,00
5	Стены	74,1	9093	673 791,30
6	Перекрытия	27	8830	238 410,00
7	Кровля	10,2	9909	101 071,80
8	Полы	20,5	7256	148 748,00
9	Перегородки	9,9	8314	82 308,60
10	Лестничные марши	3	64,72	194,16
11	Окна	9,7	7641	74 117,70
12	Двери	4,4	7441	32 740,40
13	Отделочные работы	27,2	10949	297 812,80
14	Разные работы	2,7	7958	21 486,60
15	Отопление	7,4	11307	83 671,80
16	Водоснабжение	0,21	11693	2 455,53
17	Канализация	0,47	12768	6 000,96
18	Электромонтажные работы	69,2	10087	698 020,40
19	Водопроводные сети и водоводы	7,1	10121	71 859,10
20	Газовые сети	0	0	0,00
21	Канализационные сети	2,3	9951	22 887,30
22	Тепловые сети и горячее водоснабжение	40,9	11931	487 977,90
23	Дороги и тротуары	18,95	8502	161 112,90
24	Озеленение	2,7	8502	22 955,40
Итого прямые затраты	3 612 447,35
Накладные расходы	18,4	664 690,31
Итого:	4 277 137,66
Плановые накопления	41,01	1 754 054,16
Итого:	6 031 191,82
Временные здания и сооружения	13,84	834 716,95
Итого:	6 865 908,77
Среднегодовое зимнее удорожание	4,5	308 965,89
Итого:	7 174 874,66
Резерв на непредвиденные расходы	3	215 246,24
Итого:	7 390 120,90
Составление сментой документации	1,5	110 851,81
Итого:	7 500 972,71
Налог на добавленную стоимость	18	1 350 175,09
Итого по смете:	8 851 147,80

Таблица 2-Данные для составления сметы расчета стоимости здания

Наименование затрат	Величина процента
1.Накладные расходы	18,4
2. плановые накопления	41,01
3. временные здания и сооружения	13,84
4. среднегодовое зимнее удорожание	4,5
5. резерв на непредвиденные расходы	3
6. составление сметной документации	1,5
7. НДС	18

Восстановительная стоимость главного сооружения составит 8 851 147,8 д.е.

Далее определяется совокупный износ здания по формуле:

где СИ – совокупный износ издания;

И – коэффициент износа отдельного элемента здания;

d – удельный вес стоимости отдельного элемента в общей стоимости здания.

Для расчета совокупного износа заполняется таблица № 3

Таблица № 3-Расчет совокупного износа

Наименование работ	Стоимость в текущих ценах	Удельный вес стоимости, %, d	Коэффициент износа, И	И∙d
1	Фундаменты	305 532,00	8,6476	3,9	33,7255
2	Стены	673 791,30	19,0705	5,85	111,5626
3	Перекрытия	238 410,00	6,7478	5,75	38,7998
4	Кровля	101 071,80	2,8607	13,5	38,6190
5	Полы	148 748,00	4,2101	17,5	73,6761
6	Перегородки	82 308,60	2,3296	7,3	17,0061
7	Лестничные марши	194,16	0,0055	4,5	0,0247
8	Окна	74 117,70	2,0978	16,9	35,4524
9	Двери	32 740,40	0,9267	15,9	14,7339
10	Отделочные работы	297 812,80	8,4291	21,8	183,7542
11	Разные работы	21 486,60	0,6081	0,0000
12	Отопление	83 671,80	2,3682	16,9	40,0224
13	Водоснабжение	2 455,53	0,0695	29,4	2,0433
14	Канализация	6 000,96	0,1698	21,2	3,6008
15	Электромонтажные работы	698 020,40	19,7563	10,2	201,5142
16	Водопроводные сети и водоводы	71 859,10	2,0339	18,1	36,8127
17	Газовые сети	0,00	0,0000	0	0,0000
18	Канализационные сети	22 887,30	0,6478	13,05	8,4536
19	Тепловые сети и горячее водоснабжение	487 977,90	13,811 4	50,7	700,2377
20	Дороги и тротуары	161 112,90	4,5600	7,4	33,7442
21	Озеленение	22 955,40	0,6497	8,15	5,2952
Итого:	3 533 154,65	100	1579,0784

Совокупный износ здания составляет 1579,1/100 = 15,79%

Определим совокупный износ в денежном выражении. Для этого общую сумму стоимости главного сооружения умножим на 15,79%

8 851 147,8*15,79%=1 397 665,65 д.е.

На четвертом этапе определяется предпринимательская прибыль. Эта величина берется как 30% от прямых затрат.

На заключительном этапе определяется стоимость недвижимости.

Стоимость недвижимости = стоимость главного сооружения – совокупный износ сооружения + стоимость земельного участка + предпринимательская прибыль

стоимость недвижимости.

Задача № 2

Оценка недвижимости методом сравнения продаж (аналоговым методом)

Определение стоимости недвижимости методом сравнения продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с ним объект. Применение этого метода приоритетно для объектов, относящихся к активным секторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья.

Можно выделить три основных этапа применения данного метода:

Выявление продаж сопоставимых объектов в соответствующем рынке недвижимости из источников, заслуживающих доверие;

Проверка информации о сделках;

Проведение корректировок стоимости сопоставимых объектов путем сравнения их с оцениваемыми. Корректировка цен по выделенным для сопоставления параметрам производится от сопоставимых объектов к оцениваемому.

Исходные данные:

Определить стоимость гаража методом сравнения продаж. Анализ продаж показал, что:

При увеличении площади объекта на 50 м.кв., стоимость его увеличивается на 1%;

Стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичными;

При удалении объекта от автозаправки стоимость его уменьшается на 0,8% на 1 км.;

Стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение);

Стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется отопление.

Таблица № 3 Расчет стоимости гаража методом сравнения

Корректировка стоимости объекта		Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты
			№1	№2	№3	№4
Стоимость аналогов	910	920	870	980
1	Размер, м2	320	340	420	280	400
Величина корректировки	-0,004	-0,02	0,008	-0,016
2	Расстояние от автозаправки	рядом	3	рядом	5	10
Величина корректировки	2,40%	0	4%	8%
3	Материал изготовления	бет.блоки	бет.блоки	бет.блоки	бет.блоки	кирпич
Величина корректировки	0	0	0	3%
4	Наличие коммуникаций	нет	нет	есть	нет	есть
Величина корректировки	0	-20%	0	-20%
5	Наличие отопления	есть	нет	есть	есть	нет
Величина корректировки	10%	0	0	10%
Итог корректировок	12,00%	-22,00%	12,00%	-0,60%
Стоимость после корректировки	1019,20	717,60	974,40	976,08
Коэффициент износа	0,5	0,62	0,43	0,28
К попр	2,00	2,61	1,76	1,40
Окончательная стоимость	1747,98	2038,40	1872,00	1719,53	1361,97

1.корректировка площади объекта:

(320-340)/50*0,01=-0,004;

(320-420)/50*0,01=-0,02;

(320-280)/50*0,01= +0,008;

(320-400)/50*0,01= -0,016.

2.корректировка № 2 тип постройки:

Стоимость объекта выполненного из бетонных блоков увеличивается на 3% по сравнению с кирпичными.

3.корректировка. Расстояние от автозаправки.

(5-7)*0,8 = -1,6;

(5-0)*0,8 = +4;

(5-1)*0,8 = +3,2;

(5-5)*0,8 = 0

4.корректировка: наличие водоснабжения.

При наличии водоснабжения стоимость объекта возрастает на 20%.

5.корректировка. Наличие отопления.

При наличии отопления стоимость объекта возрастает на 10%.

После определения величин корректировок они суммируются и определяется стоимость объектов-аналогов после корректировки.

Корректировка по износу гаража.

,

где - коэффициент износа.

;

;

;

Поправочный коэффициент стоимости недвижимости:

После определения поправочного коэффициента, определяется стоимость объектов-аналогов с учетом износа.

Стоимость оцениваемого объекта определяется как средняя арифметическая из стоимостей аналогов-объектов.

Стоимость оцениваемого гаража равна 1747,98 ден.ед.

Задача № 3

Доходный метод

Доходный метод (капитализация доходов) оценки недвижимости. Методы капитализации дохода, основанные на доходном подходе базируются на положении о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости – это определение:

1) будущих доходов (иначе – чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи);

2) значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы;

3) величины текущей стоимости объектов оценки.

Исходные данные:

Определить стоимость офиса на 5 лет.

Таблица № 5

Площадь помещений, м2	2000
ставка аренды за год, ден.ед./м2	200
% роста арендной платы, %	2,7
Доход от сдачи в аренду, тыс.ден.ед./год	400,00	410,80	421,89	433,28	444,98
Прочие доходы, ден.ед.	1400	1450	1500	1500	1500
ПВД, тыс.ден.ед.	401,40	412,25	423,39	434,78	446,48
ЭВД, тыс.ден.ед/год	401,40	412,25	423,39	434,78	446,48
Резерв на замещение в % от арендной платы	3,2	12,80	13,15	13,50	13,87	14,24
ЧОД, тыс.ден.ед.	2050,76	388,60	399,10	409,89	420,92	432,24
Стоимость недвижимости	7324,13	1387,86	1425,37	1463,90	1503,28	1543,72

1) определим арендную плату или основной доход:

Д=(2000*200) = 400 тыс.ден.ед.;

Д=400000,0 * 102,7% = 410,8 тыс.ден.ед.;

Д=410800,0 * 102,7% = 421,89 тыс.ден.ед.;

Д=421891,6* 102,7% = 433,28 тыс.ден.ед.;

Д=433282,67 * 102,7% = 444,98 тыс.ден.ед.

2)определим потенциально-валовый доход:

ПВД=Д+ПД,

где ПВД – потенциально-валовый доход;

Д – доход, получаемый от сдачи недвижимости в аренду;

ПД – прочие доходы.

3) определим эффективный-валовый доход:

где – степень недогрузки.

4) определим резерв на замещение от арендной платы:

где - резерв на замещение;

Д – арендная плата;

– процент резерва на замещения от арендной платы.

5) определим чистый операционный доход:

Чистый операционный доход за 5 лет составит

где j – год сдачи недвижимости в аренду.

6) определим стоимость недвижимости:

где V – стоимость недвижимости;

ЧОТ – чистый операционный доход,

R – коэффициент капитализации.

Список использованной литературы

1.Методические указания по курсу «Экономика недвижимости» - доцент Н.Д.Гончарова – СибГУТИ – 1999г.

2.Харрисон Г. Оценка недвижимости. М., 1995

3. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие/Под редакцией В.Е. Есипова/ - СПб: из-во СПб ГУЭФ, 1998.