федеральное агентство по образованию
федеральное государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
"сибирская академия государственной службы"
ИНСТИТУТ ПЕРЕПОДГОТОВКИ СПЕЦИАЛИСТОВ
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
По дисциплине: Ценообразование
Тема: Анализ цен на недвижимость
Выполнил:
Специальность: ФиК
Группа: 08306
НОВОСИБИРСК 2010
Моделирование ценообразования на жилье
Этап 1. Анализ состояния рынка
Цены на вторичном рынке жилья г.Новосибирска зависят от ряда факторов, в том числе:
- количество комнат в квартире (1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные, 4,5-комнатные);
- район престижности (месторасположение квартиры) – этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения: 1-центр, 2-линия метро, 3-средняя удаленность, 4-окраина;
- этаж, где расположена квартира, – этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения:: 1-первый, 2-промежуточный, 3-последний;
- тип квартиры – этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения: 1-полногабаритное, 2-улучшенной планировки, 3-типовое, 4-"хрущевка".
На основании фактической информации о предложении квартир на вторичном рынке недвижимости г.Новосибирска построим матрицы колеблемости цены квартиры от ее факторных параметров (количество комнат в квартире, район престижности, этаж, тип квартиры). Для представительности выборки проанализируем не менее 25 квартир - минимальный объем выборки рассчитывается исходя из количества выбранных факторов (m=4):
= 5*(m+1) = 5*(4+1)=25
Источник информации: журнал "Справочник по недвижимости" №39(412) 4 - 11 октября 2010.
Таблица 1 Выборка 25 объектов вторичного жилья в г.Новосибирске
| №п/п |
Улица, дом |
Количество комнат |
Район престижности |
Этаж/этажность |
Тип жилья |
Цена, тыс.руб |
|
|
|
|
|
|||
| 1 |
Толбухина 23 |
1 |
4 |
2 |
2 |
1 830 |
| 2 |
Красный проспект 94/1 |
1 |
1 |
1 |
4 |
1 800 |
| 3 |
Геодезическая 17/1 |
1 |
2 |
2 |
2 |
2 350 |
| 4 |
Лазурная 22 |
1 |
4 |
3 |
3 |
1 650 |
| 5 |
Некрасова 84 |
1 |
2 |
2 |
1 |
1 950 |
| 6 |
Народная 54 |
2 |
3 |
2 |
2 |
3 700 |
| 7 |
К.Маркса 14/1 |
2 |
2 |
2 |
4 |
1 700 |
| 8 |
Ленина 15 |
2 |
1 |
3 |
1 |
2 650 |
| 9 |
О.Жилиной 58 |
2 |
2 |
2 |
3 |
1 750 |
| 10 |
Ватутина 1 |
2 |
3 |
2 |
4 |
1 600 |
| 11 |
Кошурникова 53/1 |
3 |
2 |
1 |
1 |
4 500 |
| 12 |
Есенина 10 |
3 |
4 |
3 |
3 |
2 150 |
| 13 |
Зеленая горка 11/1 |
3 |
4 |
2 |
1 |
4 750 |
| 14 |
Советская 95 |
3 |
1 |
2 |
1 |
6 500 |
| 15 |
Дачная 23/3 |
3 |
4 |
1 |
3 |
2 400 |
| 16 |
Фрунзе 59/1 |
4 |
1 |
1 |
3 |
2 950 |
| 17 |
Саввы Кожевникова 13 |
5 |
4 |
2 |
3 |
3 450 |
| 18 |
Писарева 82 |
4 |
3 |
1 |
2 |
2 950 |
| 19 |
Селезнева 39 |
4 |
2 |
1 |
1 |
3 500 |
| 20 |
Баумана 3/3 |
4 |
4 |
2 |
1 |
2 722 |
| 21 |
Кропоткина 130/3 |
1 |
3 |
3 |
3 |
1 700 |
| 22 |
Лежена 6/2 |
2 |
3 |
1 |
2 |
1 850 |
| 23 |
Блюхера 29 |
3 |
2 |
3 |
4 |
2 300 |
| 24 |
Б.Хмельницкого 41/1 |
2 |
4 |
2 |
1 |
2 300 |
| 25 |
Панфиловцев 1 |
2 |
4 |
2 |
4 |
1 750 |
В процессе выборки обследовано 25 предложений квартир, при этом структура предложения квартир имеет вид:
· по количеству комнат: 1-комнатные – 6 ед. или 24% к итогу (средняя цена – 1880 тыс.руб), 2-комнатные – 8 ед. или 32% к итогу (средняя цена – 2162,5 тыс.руб); 3-комнатные - 6 ед. или 24% к итогу (средняя цена – 3767 тыс.руб), 4,5-комнатные – 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 3114,4 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от количества комнат – чем больше комнат, тем выше цена, но чрезмерное количество комнат (4,5) несколько обесценивает квартиру;
· по месторасположению: в центре – 4 ед. или 16% к итогу (средняя цена – 3475 тыс.руб), по линии метро - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2578,5 тыс.руб), в средней удаленности - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2360 тыс.руб), на окраине – 9 ед. или 36% к итогу (средняя цена – 2556 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее месторасположения (престижности района) – чем дальше от центра или от линии метро, тем ниже цена;
· по этажу расположения: на первом - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2850 тыс.руб), на промежуточных – 13 ед. или 52% к итогу (средняя цена – 2796 тыс.руб), на последнем – 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2090 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее этажа – чем выше, тем ниже цена;
· по типу квартиры: полногабаритные - 8 ед. или 32% к итогу (средняя цена – 3609 тыс.руб), улучшенной планировки - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2536 тыс.руб), типовые - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2293 тыс.руб), "хрущевки" - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 1830 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее типа ("качества" квартиры) – чем "ниже" качество квартиры, тем ниже цена
В сводных таблицах (матрицах) для отдельных пар факторов (табл. 2 и табл.3) отражены средние цены квартир в зависимости от сочетания факторов.
Таблица 2 Средние цены на жилье вторичного рынка г.Новосибирска в зависимости от количества комнат/ района тыс.руб
| Район престижности |
Квартира |
В среднем |
Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от района (к окраине) |
|||
| 1-ком. |
2-ком |
3-ком |
4,5-ком. |
|||
| Центр |
1 800 |
2 600 |
6 500 |
2 950 |
3 475 |
1,392 |
| Линия метро |
2 150 |
1 725 |
3 400 |
3 500 |
2 579 |
1,083 |
| Средняя отдаленность |
1 700 |
2 383 |
0 |
2 950 |
2 360 |
0,942 |
| Окраина |
1 740 |
2 025 |
3 100 |
3 086 |
2 556 |
1,000 |
| В среднем |
1 880 |
2 163 |
3 767 |
3 114 |
2 670 |
- |
| Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от количества комнат (к 1-ком) |
1,000 |
1,182 |
2,346 |
1,690 |
- |
- |
Данные табл.2 подтверждают ранее сделанные выводы:
· цена на квартиры находится в прямой зависимости от количества комнат – чем больше комнат, тем выше цена, но чрезмерное количество комнат (4,5) несколько обесценивает квартиру;
· цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее месторасположения (престижности района) – чем дальше от центра или от линии метро, тем ниже цена.
Таблица 3 Сводная таблица цен на жилье вторичного рынка г.Новосибирска в зависимости от типа квартиры/этажа тыс.руб
| Этаж |
Тип жилья |
В среднем |
Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от типа жилья (к последнему этажу) |
|||
| Полно-габаритное |
Улучшенной планировки |
Типовое |
"Хрущевка" |
|||
| Первый |
4 000 |
2 400 |
2 675 |
1 800 |
2 850 |
1,364 |
| Промежуточный |
3 644 |
2 627 |
2 600 |
1 683 |
2 796 |
1,338 |
| Последний |
2 650 |
0 |
1 833 |
2 300 |
2 090 |
1,000 |
| В среднем |
3 609 |
2 536 |
2 293 |
1 830 |
2 670 |
- |
| Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от этажа (к "хрущевке") |
1,972 |
1,386 |
1,253 |
1,000 |
- |
- |
Данные табл.3 подтверждают ранее сделанные выводы:
· цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее этажа – чем выше, тем ниже цена;
· цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее типа ("качества" квартиры) – чем "ниже" качество квартиры, тем ниже цена.
В целом можно говорить о том, что полученные коэффициенты сравнения предлагаемой цены квартир в зависимости от сочетания различных пар факторов позволяют сравнивать цену двух квартир, которые отличаются друг от друга каким-либо одним параметром (если параметров отличий несколько, то сравнение и корректировку следует производить последовательно).
Этап 2. Прогноз изменения цены квартиры
Оценим влияние на изменение цены квартиры на вторичном рынке ряда факторов:
· доллар будет выпущен из "коридора" - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке;
· ожидаемый уровень инфляции составит 24% в год - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке;
· увеличится вывод жилья из оборота на вторичном рынке - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке (снизится предложение жилья);
· организуется ипотечное кредитование - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке за счет роста денежной массы для покупки квартир;
· налогообложение банков и физических лиц при инвестировании в жилищное строительство становится льготным – вероятно снижение цен на квартиры на вторичном рынке и рост цен на первичном рынке (за счет расширения спроса).