Министерство Российской Федерации по связи и информатизации
Сибирский Государственный Университет Телекоммуникаций и Информатики
Межрегиональный центр переподготовки специалистов
Дисциплина
Экономика недвижимости
Контрольная работа
Вариант 03
Выполнил
: студент
Проверил:
2010
Задача 1
Затратный метод
Исходные данные
Площадь земельного участка -
4000 м2
Ставка земельного налога за 1 м2
= 28,2 ден. единиц.
Данные для расчета восстановительной стоимости здания затратным методом (прямых затрат)
Наименование работ и затрат А | ||
Стоимость в базовых ценах (денежных единиц) | Коэффициент В |
|
1. Проектно изыскательные работы | 22,0 | 1800 |
2. Дополнительные затраты | 0 | - |
3. Земляные работы | 8,95 | 8283 |
4. Фундаменты | 50,3 | 7452 |
5. Стены | 90,4 | 9093 |
6. Перекрытия | 30,5 | 8830 |
7. Кровля | 14,1 | 9909 |
8. Полы | 28,1 | 7256 |
9. Перегородки | 15,1 | 8314 |
10. Лестничные марши | 4,5 | 64,72 |
11. Окна | 14,5 | 7641 |
12. Двери | 7,3 | 7441 |
13. Отделочные работы | 35,3 | 10949 |
14. Разные работы | 4,2 | 7958 |
15. Отопление | 8,5 | 11307 |
16. Водоснабжение | 0,5 | 11693 |
17. Канализация | 0,51 | 12768 |
18. Электромонтажные работы | 78,7 | 10087 |
19. Водопроводные сети и водоводы | 8,9 | 10121 |
20. Газовые сети | 0 | 0 |
21. Канализационные сети | 3,9 | 9951 |
22. Тепловые сети и горячее водоснабжение | 45,3 | 11931 |
23. Дороги и тротуары | 20,1 | 8502 |
24. Озеленение | 4,5 | 8502 |
Данные для определения физического износа здания
Наименование конструктивных элементов | |
Процент износа | |
1. Фундаменты | 3,8 |
2. Стены | 6,3 |
3. Перекрытия | 6,1 |
4. Кровля | 13,2 |
5. Полы | 16,5 |
6. Перегородки | 8,3 |
7. Лестничные марши | 3,1 |
8. Окна | 16,5 |
9. Двери | 14,7 |
10. Отделочные работы | 19,8 |
11. Отопление | 16,8 |
12. Водоснабжение | 28,5 |
13. Канализация | 21,5 |
14. Электрооборудование | 9,8 |
15. Водопроводные сети | 16 |
16. Канализационные сети | 12,3 |
17. Тепловые сети | 49,2 |
18. Дороги | 6,3 |
19. Озеленение | 7,9 |
Данные для составления сметы расчета стоимости здания
Наименование затрат | Величина процента |
1. Накладные расходы | 18,4 |
2. Плановые накопления | 41,01 |
3. Временные здания и сооружения | 13,84 |
4. Среднегодовое зимнее удорожание | 4,5 |
5. Резерв на непредвиденные расходы | 3 |
6. Составление сметной документации | 1,5 |
7. Налог на добавленную стоимость | 2,0 |
Решение
1.Определяется стоимость земельного участка. Определяется как 200-кратная ставка земельного налога на соответствующей территории и зависит от площади земельного участка и нормативной цены земли.
200*28,2*4000*=22560000 ден. единиц
2. Определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта.
Для определения восстановительной стоимости здания используется форма 7 (таблица 1).
Таблица 1 - Расчет стоимости главного сооружения
Наименование работ | Стоимость в базовых ценах | Коэффициент пересчета | Стоимость в текущих ценах |
1. Проектно-изыскательные работы | 22,0 | 1800 | 39600 |
2. Дополнительные задания | 0 | - | 0 |
3. Земельные работы | 8,95 | 8283 | 74132,85 |
4. Фундаменты | 50,3 | 7452 | 374835,56 |
5. Стены | 90,4 | 9093 | 822007,2 |
6. Перекрытия | 30,5 | 8830 | 269315 |
7. Кровля | 14,1 | 9909 | 139716,9 |
8. Полы | 28,1 | 7256 | 203893,6 |
9. Перегородки | 15,1 | 8314 | 125541,4 |
10. Лестничные марши | 4,5 | 64,72 | 291,24 |
11. Окна | 14,5 | 7641 | 110794,5 |
12. Двери | 7,3 | 7441 | 54319,3 |
13. Отделочные работы | 35,3 | 10949 | 386499,7 |
14. Разные работы | 4,2 | 7958 | 33423,6 |
15. Отопление | 8,5 | 11307 | 96109,5 |
16. Водоснабжение | 0,5 | 11693 | 5846,5 |
17. Канализация | 0,51 | 12768 | 6511,68 |
18. Электромонтажные работы | 78,7 | 10087 | 793846,9 |
19. Водопроводные сети и водоводы | 8,9 | 10121 | 90076,9 |
20. Газовые сети | 0 | 0 | 0 |
21. Канализационные сети | 3,9 | 9951 | 38808,9 |
22. Тепловые сети и горячее водоснабжение | 45,3 | 11931 | 540474,3 |
23. Дороги и тротуары | 20,1 | 8502 | 170890,2 |
24. Озеленение | 4,5 | 8502 | 38259 |
Итого прямые затраты | 4415194,77 | ||
Накладные расходы | 0,184 | 812395,84 | |
Итого: | 5227590,61 | ||
Плановые накопления | 0,4101 | 2143834,89 | |
Временные здания и сооружения | 0,1384 | 723498,53 | |
Итого: | 8094934,06 | ||
Среднегодовое зимнее удорожание | 0,45 | 364271,58 | |
Итого: | 8459195,64 | ||
Резерв на непредвиденные расходы | 0,3 | 253775,87 | |
Итого: | 8712971,51 | ||
Составление сметной документации | 0,15 | 13094,57 | |
Итого: | 8843666,08 | ||
Налог на добавленную стоимость | 0,2 | 176873,32 | |
Итого по смете: | 9020539,4 |
3. Определяется совокупный износ здания по формуле:
где СИ - совокупный износ здания;
Иd - коэффициент износа отдельного элемента здания;
d - удельный вес стоимости отдельного элемента в общей
стоимости здания.
Для расчета совокупного износа заполняется таблица
Наименование элементов | Стоимость в текущих ценах | Удельный вес стоимости, % d
|
Коэф. износа И
|
И х d
|
1. Фундамент | 374835,56 | 4,16 |
3,8 | 59254,01 |
2. Стены | 822007,2 | 9,11 | 6,3 | 471774,59 |
3. Перекрытия | 269315 | 2,99 | 6,1 | 49120,36 |
4. Кровля | 139716,9 | 1,55 | 13,2 | 28586,08 |
5. Полы | 203893,6 | 2,26 | 16,5 | 76031,92 |
6.Перегородки | 125541,4 | 1,39 | 8,3 | 14483,71 |
7. Лестничные марши | 291,24 | 0,003 | 3,1 | 0.03 |
8. Окна | 110794,5 | 1,23 | 16,5 | 22485,74 |
9. Двери | 54319,3 | 0,6 | 14,7 | 4790,96 |
10. Отделочные работы | 386499,7 | 4,28 | 19,8 | 327535,31 |
11. Отопление | 96109,5 | 1,07 | 16,8 | 17276,64 |
12. Водоснабжение | 5846,5 | 0,06 | 28,5 | 99,98 |
13. Канализация | 6511,68 | 0,07 | 21,5 | 98 |
14. Электромонтажные работы | 793846,9 | 8,8 | 9,8 | 684613,57 |
15. Водопроводные сети и водоводы | 90076,9 | 1 | 16 | 14412,3 |
16. Канализационные сети | 38808,9 | 0,43 | 12,3 | 2052,6 |
17. Тепловые сети и горячее водоснабжение | 540474,3 | 5,99 | 49,2 | 1592821 |
18. Дороги и тротуары | 170890,2 | 6,3 | 20347,9 | |
19. Озеленение | 38259 | 0,42 | 7,9 | 1269,43 |
Итого: | 4268038,28 | 47,303 | 3387054,13 |
4. Определяется предпринимательская прибыль. Эта величина берется как 30% от прямых затрат.
4415194,77х30%=1324558,43
5. Определяется стоимость недвижимости.
Стоимость недвижимости | = | Стоимость главного сооружения | - | Совокупный износ | + | Стоимость земельного участка | + | Предпринимательская прибыль |
СН=9020539,4-3387054,13+22560000+1324558,43=29518043,7
Задача 2
Метод сравнения продаж (аналоговый метод).
Определение стоимости недвижимости методом сравнения продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с ним объект. Применение этого метода приоритетно для объектов, относящихся к активным секторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья.
Исходные данные.
Определить стоимость гаража методом сравнения продаж. Анализ продаж показал, что:
o при увеличении площади объекта на 50 м2
, стоимость его увеличивается на 1%;
o стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичными;
o при удалении объекта от автозаправки стоимость его уменьшается на 0,8% на 1 км;
o стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение);
o стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется отопление.
Исходные данные для выполнения оценки недвижимости методом сравнения продаж
3 вариант
|
|||||
аналоги | |||||
№1 | №2 | №3 | №4 | ||
400 | 480 | 560 | 380 | Стоимость объекта (ден. ед.) |
|
350 | 200 | 190 | 380 | Площадь м2
аналогов |
|
210 | Площадь объекта оцениваемого м2
|
||||
Бет. блоки | Бет. блоки | Кир-пичн. | Бет. блоки | Тип постройки | |
рядом | 15 | 3 | 4 | Расстояние от автозаправки, км | |
рядом | Расстояние от автозаправки объекта, км | ||||
нет | нет | есть | нет | Наличие водоснабжения | |
есть | Наличие водоснабжения у объекта | ||||
есть | есть | нет | нет | Наличие отопления | |
нет | Наличие отопления у объекта | ||||
1969 | 1970 | 1990 | 1998 | Год постройки |
Решение
Расчет стоимости гаража методом сравнения продаж
Рассмотрим 2 варианта- оцениваемый объект выполнен из кирпича или из бетонных блоков
1. оцениваемый объект выполнен из
кирпича
Корректировка стоимости объекта | Оцениваемый объект | Сопоставимые объекты | |||
№ 1 | № 2 | № 3 | № 4 | ||
Стоимость аналогов | 400 | 480 | 560 | 380 | |
1. Размер м2
|
210 | 350 | 200 | 190 | 380 |
Величина корректировки | -2,8 | 0,2 | 0,4 | -3,4 | |
2. Расстояние от автозаправки | рядом | рядом | 15 | 3 | 4 |
Величина корректировки | 0 | 12 | 2,4 | 3,2 | |
3. Материал изготовления | Кирпич | Бет блоки | Бет блоки | Кирпич | Бет блоки |
Величина корректировки | -3 | -3 | 0 | -3 | |
4. Наличие коммуникаций | есть | нет | нет | есть | нет |
Величина корректировки | 20 | 20 | 0 | 20 | |
5. Наличие отопления | нет | Есть | Есть | Нет | Нет |
Величина корректировки | -10 | -10 | 0 | 0 | |
Итого корректировок | 4,2 | 19,2 | 2,8 | 16,8 | |
Стоимость после корректировки | 502,1
|
416,8 | 572,2 | 575,7 | 443,8 |
Средняя стоимость = (416,8+572,2+575,7+443,8)/4=2008,5/4=502,1
1. оцениваемый объект выполнен из
бетонных блоков
Корректировка стоимости объекта | Оцениваемый объект | Сопоставимые объекты | |||
№ 1 | № 2 | № 3 | № 4 | ||
Стоимость аналогов | 400 | 480 | 560 | 380 | |
1. Размер м2
|
210 | 350 | 200 | 190 | 380 |
Величина корректировки | -2,8 | 0,2 | 0,4 | -3,4 | |
2. Расстояние от автозаправки | рядом | рядом | 15 | 3 | 4 |
Величина корректировки | 0 | 12 | 2,4 | 3,2 | |
3. Материал изготовления | Бет блоки | Бет блоки | Бет блоки | Кирпич | Бет блоки |
Величина корректировки | 0 | 0 | 3 | 0 | |
4. Наличие коммуникаций | есть | нет | нет | есть | нет |
Величина корректировки | 20 | 20 | 0 | 20 | |
5. Наличие отопления | нет | Есть | Есть | Нет | Нет |
Величина корректировки | -10 | -10 | 0 | 0 | |
Итого корректировок | 7,2 | 22,2 | 5,8 | 19,8 | |
Стоимость после корректировки | 515,8 | 428,8 | 586,6 | 592,5 | 455,2 |
Средняя стоимость = (428,8+586,6+592,5+455,2)/4=2063,1/4=515,8
Задача
3
Доходный метод
(капитализация доходов) оценки недвижимости
. Методы капитализации дохода, основанные на доходном подходе базируются на положении о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости - это определение: 1) будущих доходов (иначе - чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи); 2) значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы; 3) величины текущей стоимости объектов оценки.
Исходные данные.
Определить стоимость офиса на 5 лет.
Исходные данные для определения стоимости недвижимости доходным методом
Показатели | Варианты № 3 | |||||
ставка | Годы | |||||
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
1. Площадь помещений, м2
|
1700 | |||||
2. Ставка аренды за год, ден. ед./м2
|
220 | |||||
3. % роста арендной платы, % | 2,0 | |||||
4. Степень недогрузки офисного центра,% | 20 | 18 | 18 | 16 | 9 | |
5. Операционные расходы в % от арендной платы | 35 | 35 | 35 | 30 | 30 | |
6. Резерв на замещение в % от арендной платы | 3,5 | |||||
7. Прочий доход, ден. ед | 1450 | 1600 | 1620 | 1680 | 1700 | |
8. Коэффициент капитализации, % | 35 |
Решение
а) определяется потенциально-валовый доход (ПВД), он складывается как доход, который будет приносить недвижимость + прочий доход;
ПВД1=1700х220+1450=375450
ПВД2=1700х220+1600=375600
ПВД3=1700х220+1620=375620
ПВД4=1700х220+1680=375680
ПВД5=1700х220+1700=375700
ПВД=1878050
б) определяется эффективный валовый доход (ЭВД)
ЭВД = ПВД - D 1
,
где D 1
- степень недогрузки (берется в % от дохода,
который будет приносить недвижимость);
ЭВД1=375450-374000х20%=300650
ЭВД2=375600-374000х18%=308280
ЭВД3=375620-374000х18%=308300
ЭВД4=375680-374000х16%=315840
ЭВД5=375700-374000х9%=342040
ЭВД=1575110
в) определяется чистый операционный доход (ЧОД)
ЧОД = ЭВД - D 2
- D 3
,
где D 2
- операционные расходы (берутся в % от дохода, который будет приносить недвижимость;
D 3
- резерв на замещение (берется в % от дохода, приносимого недвижимостью);
ЧОД1=300650-375450х35%-375450х3,5%=156102
ЧОД2=308280-375600 х35%-375600 х3,5%=163674
ЧОД3=308300-375620 х35%-375620 х3,5%=163686
ЧОД4=315840-375680 х30%-375680 х3,5%=189987
ЧОД5=342040-375700 х30%-375700 х3,5%=216181
ЧОД=889630
г) определяется стоимость недвижимости по формуле:
V = J / R ,
где J - чистый операционный доход (ЧОД);
R - коэффициент капитализации.
V1=156102/35%=446006 – 1 год
V2=163674/35%=467640-2 год
V3=163686/35%=467674-3 год
V4=189987/35%=542820-4 год
V5=216181/35%=617660-5 год
V=889630/35%=2541800- всего за 5 лет