Ипотечное кредитование 17

Оглавлеие

Оглавлеие. 1

ВВЕДЕНИЕ. 2

Глава1. Ипотечное кредитование и его роль в организации процесса финансирования жилищного строительства. 4

Глава2 Опыт развития систем ипотечного кредитования в дореволюционной России 6

Глава 3 Программы финансирования жилищного строительства в современной России. 12

3.1 Федеральные программы привлечения инвестиций в жилищное строительство 12

3.2. Московский опыт создания системы ипотечного кредитования. 23

3.3. Опыт регионов Российской Федерации по активизации жилищного строительства. 34

Заключение. 52

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.. 55

ВВЕДЕНИЕ

Жилищное строительство, удовлетворяющее важнейшую потребность человека - обеспечение нормальными жилищными условиями - одна из самых приоритетных отраслей народного хозяйства.

В процессе перехода к рыночным отношениям произошло резкое сокращение жилищного строительства и старение имеющегося жилого фонда. Это следствие слома существовавшей ранее государственной плановой системы жилищного строительства и последующего устранения государства от управления процессом создания эффективного рыночного механизма обеспечения населения жильем.

Актуальность темы создания эффективного механизма жилищного строительства на данном этапе экономического развития России определяется не только большой социальной значимостью, но и возможностью использования данного механизма в качестве мощного инструмента безинфляционного расширения потребительского спроса на товар длительного пользования - жилье - и раскручивания на этой базе спирали темпов экономического роста в смежных отраслях российской экономики.

Жилищное строительство могло бы стать началом экономического роста, снижения инфляции, сокращения дефицита государственного бюджета, стабилизации денежного обращения, укрепления рубля. Однако в условиях нестабильности, когда высоки политические и экономические риски, прежде всего инфляционные и валютные, рыночный механизм не всегда удовлетворительно решает задачи привлечения долгосрочных инвестиций, которых требует для своего развития жилищный рынок. Поэтому необходима активная, а главное, системная политика государства, дополняющая, корректирующая и регулирующая жилищное строительство.

Центральным моментом при этом выступает поиск путей привлечения весьма значительных объёмов финансирования жилищного строительства при отсутствии долгосрочных институциональных инвесторов, межотраслевого и межрегионального перелива капитала в соответствующие жилишные рынки, доверия населения к банковско-финансовой системе.

Существует острая социально-экономическая потребность в разработке государственной структурно-инвестиционной и жилищной политики, насущная необходимость создания адекватного особенностям современной российской экономики механизма активизации и регулирования рынка жилья, механизма эффективного использования имеющихся резервов и привлечения долгосрочных инвестиций в жилищное строительство.

Глава1. Ипотечное кредитование и его роль в организации процесса финансирования жилищного строительства

Среди всех инструментов инвестирования в недвижимость главная роль принадлежит институту ипотеки (залогу недвижимости), а сам ипотечный инструмент входит как составная часть во все жилищные инвестиционные инструменты.

Ипотечное кредитование следует рассматривать в двух аспектах: в узком смысле
как разновидность потребительского кредита, выданного для конкретного целевого использования - на строительство, покупку или ремонт-модернизацию жилья и обеспеченного залогом недвижимого имущества ; в широком смысле
ипотечное кредитование - это сложная, многогранная экономическая система, которая включает в себя кредиторов, заемщиков, инвесторов, финансовых посредников, риэлтеров, застройщиков, подрядчиков, страховые компании, ипотечные банки, стройсберкассы и, наконец, государственные специализированные органы. С позиции финансовых процессов, систему ипотечного кредитования можно рассматривать как многофакторную модель, включающую: процесс выдачи ипотечного кредита; процесс привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов; операции на рынке недвижимости.

Основная роль ипотечного кредитования заключается в разрешении противоречия между текущими доходами и имеющимися сбережениями населения и высокой стоимостью жилья, которое является самой дорогой покупкой в структуре расходов средней семьи. То есть, система ипотечного кредитования, являясь ценнейшим достижением хозяйственного опыта человечества, стала связующим мостиком между ограниченными финансовыми возможностями обычной семьи и ее потребностью в комфортных условиях проживания. Разрешение данного экономического противоречия достигается путем привлечения ресурсов на рынок недвижимости с финансового рынка.

В экономической литературе встречаются различные трактовки того, что считать инвестициями на рынке недвижимости: некоторые экономисты определяют инвестирование в недвижимость как непосредственное приобретение приносящей доход недвижимости. Другие добавляют сюда также вложения в различные жилищные инвестиционные инструменты. Третьи рассматривают приобретение жилья в личную собственность как приносящее доход инвестиционное вложение (так как, во-первых, с течением времени растет стоимость недвижимости, и, во-вторых, собственник жилья в любой момент может стать получателем дохода от недвижимости, сдав ее в аренду).

Существует также точка зрения, рассматривающая сам процесс ипотечного кредитования (в узком смысле) как функцию двух инвестиционных процессов: ипотечный кредит выступает как инвестиционный инструмент для заемщика, который приобретает растущую в цене недвижимость, а также как закладная, являющаяся объектом инвестирования для кредитора. То есть, и заемщик и кредитор рассматриваются в качестве инвесторов

В контексте нашего рассмотрения данного вопроса представляется целесообразным принять расширенную трактовку инвестиций в недвижимость, которые в таком случае можно классифицировать по виду активов :

• реальные инвестиции
(непосредственное приобретение недвижимости);

финансовые инвестиции.,
которые, в свою очередь, делятся на: о прямые
(вложения в акции, облигации, другие ценные

бумаги);

о косвенные
(трастовое управление средствами на рынке недвижимости).

За рубежом привлекательным объектом инвестирования выступают обеспеченные недвижимостью ценные бумаги. Так, например, в США объем рынка закладных достиг астрономической суммы - более 4 трлн.долл. и совсем немного отстает от суммарного объема рынка всех государственных ценных бумаг (4,8 трлн.долл.), значительно опережая объемы эмиссий корпоративных и муниципальных облигаций.. То есть, секьюритизация рынка недвижимости при помощи механизма ипотечного кредитования привела к образованию огромного сегмента фондового рынка, через который средства институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний, коммерческих банков и других финансовых институтов) в конечном счете приходят на рынок жилищного строительства. В результате эффективной работы данного механизма в США ежегодно начинается строительство около 300 млн.кв.м. нового жилья.

В России данный механизм взаимосвязи финансового рынка и рынка недвижимости отсутствует, как отсутствует и сама система ипотечного кредитования.

Глава2 Опыт развития систем ипотечного кредитования в дореволюционной России

История русского ипотечного кредита берет начало в 1754 году, когда согласно указу Елизаветы Петровны был создан государственный банк, который, фактически, являлся специализированным госу­дарственным ипотечным кредитным учреждением. Эта кредитная организация обслуживала нужды крупных землевладельцев и на­зывалась «Государственный банк для дворянства». Уже к 1786 г. его функции расширяются, и он получает название «Государственный заемный банк».

Данный банк являлся с точки зрения формы собственности «казенным», а по характеру деятельности - в основном, учреждением ипотечного кредита.

«Государственный заемный банк» выдавал кредиты под залог строений - до 15 лет, фабрик - до 28 лет, помещичьих имений - до 33 лет. Богатые горожане в Санкт-Петербурге и Москве, могли получить под залог собственных домов ссуду на срок до 15 лет при обязательном условии страхования предмета залога. Помещикам банк предоставлял ссуды под залог помещичьих имений вместе с «крепостными душами». В соотвествии с Уставом Кредитным, изложенным в Своде Законов Российской Империи (том XI) владелец имения представлял в Государственный заемный банк заявление с просьбой о получении ссуды. Стоимость закладываемых имений оценивалась специальными комиссиями, одна «ревизская душа» оценивалась в 50 - 70 рублей серебром в зависимости от площади сельскохозяйственных угодий, приходившихся в среднем на нее в данном имении. Величина кредита, согласно кредитного законодательства, не могла быть менее 1 500 рублей серебром.

В том же 1786 г. при «Государственном заемном банке» была образована страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Согласно Манифесту Екатерины П предусматривалось стра­хование каменных домов, принимаемых в залог под выдаваемую Государственным заемным банком ссуду.

Важным этапом в формировании правового поля стал разработанный М.М. Сперанским и введенный в действие в 1835 г. Свод законов гражданских, который подробно прописал залоговое право.

Вместе с тем, в целом объективно общественно необходимая система мер государственной поддержки не была достаточно проработана и расходование ресурсов не контролировалось должным образом. В частности, слабыми местами развивающейся системы ипотечного кредитования были: оценка размера стоимости залога, оценка платежеспособности заемщика и др..

В результате данных упущений стал возрастать общий объем непогашенной задолженности по ипотечным кредитам, а несба­лансированность по срокам между длинными активами и короткими пассивами привела еще и к потере ликвидности «Государственного заемного банка».

Закономерным итогом стал подписанный 1 сентября 1859 года Александром П Указ, согласно которому выдача ссуд под залог недвижимости государственными кредитными учреждениями была прекращена. Государственному банку было запрещено вообще заниматься долгосрочными операциями.

Между тем потребность российской экономики в кредитных ресурсах росла год от года: в кредитах помимо традиционных заемщиков нуждались освобожденные от крепостной зависимости и желающие приобрести наделы земли крестьяне, создаваемые промышленные предприятия, жители растущих городов, возникающие акционерные общества и др..

Повелением Александра П была создана комиссия, которая разработала проект Положения о земских кредитных обществах (или земских банках). С этого документа начался долгий процесс формирования новой системы ипотечного кредитования. Первые уставы городских кредитных обществ появились в двух российских столицах: в Санкт-Петербурге и Москве..

В 1882 г. был основан Государственный крестьянский позе­мельный банк, основной задачей которого было выдача ипотечных кредитов освобожденным реформой 1861 г. крестьянам для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды

сроком до 35 лет. За период до 1905 г. банк выдал кредитов на 410 млн. руб., за счет которых крестьянами было куплено 5,9 млн. десятин земли (основные объемы пришлись на последние годы указанного периода).

В 1885 г. был основан Государственный дворянский земельный банк, который занялся предоставлением ипотечных кредитов дворянам сроком на 66 лет в размере 60% от стоимости заложенного имения.

Кредит под залог земли в России строился на следующих принципах: обеспечением кредита являлась закладываемая земля, а источником погашения являлась рентная доходность земли. Этим обуславливались особенности организации земельных кредитных учреждений и самого кредита под залог земли:

- земельный ипотечный кредит был кредитом долгосрочным - от 10 лет и выше;

- основным источником погашения кредита предусматривались отчисления из рентных доходов;

- выдача земельных кредитов предусматривает наличие специа­ лизированного регистрирующего органа, ведущего тщательный независимый учет и перепись земельных участков, под которые кредиты уже выданы;

- земельный кредит осуществляется обязательно с соблюдением принципа публичности наблюдения и контроля.

В архивах сохранились т.н. «ипотечные книги», в которых фиксировались процедуры оценки и выдачи ссуды, каждый факт проверки и предоставления ипотечных документов для ознакомления представителям различных организаций и учреждений, проверявших законность выдачи кредитов под конкретные земельные угодья с конкретными целями.

В конце XIX века в связи с долгосрочностью и надежностью вложений в земельные ипотечные кредиты инвестировали средства не только специализированные банки, но и крупные страховые общества, нуждающиеся в долгосрочном и обеспеченном размещении своих фондов. В связи с длительным сроком погашения и большими размерами ипотечных земельных кредитов в России преобладающей формой стали государственные учреждения земельного кредита,

однако, действовали также акционерные общества и товарищеско-кооперативные организации.

Ипотечные банки и учреждения в России выдавали землевладельцу ссуду не наличными деньгами, а собственными обязательствами -«закладными листами», которые либо реализовывались самим ссудополучателем на денежно рынке либо представлялись в качестве залога для получения кредита в банковские учреждения краткосрочного кредита. В данном случае ссудополучатель мог самостоятельно определять график и целевое назначение ресурсов: реализовать часть закладных, необходимых для строительных целей. Ипотечный банк в любом случае гарантировал выкуп закладного листа в сумме, предъявленной к оплате.

До октября 1917 года в России существовали два основных ипотечных банка: Дворянский земельный банк и Крестьянский поземельный банк, имевшие вместе 82 отделения.

Перед государственными банками помимо основной задачи обеспечения крупных сельхозпроизводителей финансовыми ресурсами ставилась задача удешевления долгосрочных кредитов, которая решалась за счет более высокого доверия к закладным государственных банков и, следовательно, более высокой цены реализации закладных на открытом рынке по сравнению с бумагами акционерных банков и обществ взаимного кредита.

Ссуды выдавались на срок 48 лет. Размер ссуды не должен был превышать 60% оценочной стоимости земли или закладываемого имущественного комплекса. Стоимость закладываемой земли или комплекса определялась как среднерыночная для данного региона. В случае необходимости по инициативе банка или заемщика могла создаваться независимая экспертная комиссия для определения истинной стоимости объекта залога.

В случае нарушения графика уплаты суммы погашения основного долга и процентов мог назначаться полугодичный «льготный период», в течение которого, тем не менее, с неуплаченной суммы взыскивалась пеня в размере 1% в месяц. В чрезвычайных случаях (бедствия, в результате которых существенно сократился доход от заложенного имущества) допускалась отсрочка платежей на срок до 2 лет.

По истечении «льготного срока» или отсрочки, если заемщик не восстанавливал платежеспособность и не начинал гасить ипотечный кредит, земля или имущественный комплекс, под который выдавалась ссуда, выставлялись на публичную продажу.

Кроме государственных банков работали 11 акционерных земельных банков (старейшим из которых был Харьковский акционерный земельный банк, созданный в 1871 году), 7 сословных •ипотечных банков и большое количество провинциальных дворянских земельных банков.

По российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу «ненужной конкуренции».

В 1914 г. общая стоимость закладных листов, находящихся в обращении на рынках ценных бумаг и в банках составила 5 577,1 млн. руб. . Причем государственными ипотечными банками было выпущено закладных листов менее половины - 41,3%. Остальное составляли закладные листы, выпущенные негосударственными ипотечными банками и обществами.

В 1914 году 11 акционерных земельных банков имели портфель долгосрочных кредитов на сумму 1 294,2 млн. руб..

По состоянию на 01.01.1914 г. в России было зарегистрировано 1 108 кредитных общества, в которых состояли 643 355 члена.

Представление о масштабах ипотечных операций в России дают балансы, приложенные к Постановлению Совета Народных Комиссаров от 04.05.1920 г., которым окончательно фиксировалось уничтожение всей системы ипотечного кредита в России и аннулированы все расчеты по ипотечным долгам. Так, например, по Дворянскому и Крестьянскому земельным банкам было аннулировано 2 434 млн. руб. ссуд и на 2 415 млн. руб. закладных листов и других обязательств.

По системе акционерных ипотечных банков было аннулировано 1 491 млн. руб. ссуд и 1 495 млн. руб. закладных листов.

Существовала в России и такая форма организаций финан­сирования жилищного строительства как «Кредитная кооперация». Данные организации возникли в качестве общественной инициативы, государство к их появлению не имело никакого отношения. Кредитная кооперация возникла и стала усиленно развиваться в предвоенные годы

(1907 - 1914 гг.), удовлетворяя потребности в финансовых ресурсах нарождающегося в России фермерства, возникшего в ходе аграрной реформы П.А.Столыпина.

В 1912 г. был создан кооперативный банк - «Московский народный банк».

Деятельность кредитной кооперации за короткий промежуток времени дала ощутимые результаты: в 1914 г. в России было зарегистрировано 14 652 кредитных и ссудно-сберегательных товарищества с объемом ссудных операций - 518 млн. руб..

Таким образом, в дореволюционной России действовала достаточно развитая сеть кредитных учреждений различной организационной формы, осуществляющих выдачу ссуд пол залог недвижимости (зданий, земли и пр.).

Городские кредитные общества.
В 1861 году в России были созданы Санкт-Петербургское, годом позже Московское городское кредитное общество. Эти институты были призваны предоставлять ссуды под залог недвижимости. Обычно размер ссуды составлял не более 60% от стоимости заложенного имущества. Ипотечные кредиты выдавались не в денежной форме, а облигациями кредитного общества. Получатель ссуды мог превратить эти облигации в деньги, продав их инвесторам на вторичном рынке. Несколько позже государственный банк России стал предоставлять кредиты под залог этих облигаций с дисконтом 10%, а затем покупать и продавать эти ценные бумаги, обеспечивая тем самым ликвидность вторичного рынка. В последующие годы была создана сеть губернских кредитных обществ.

К 1917 году в России сложился довольно развитый для того времени вторичный рынок ипотечных облигаций. Так, в 1911 году Санкт-Петербургское городское кредитное общество обслуживало купонные ипотечные облигации на общую сумму 341 млн. рублей, в залоге под которые находилось 5 304 объекта недвижимости.

Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества за 50 с лишним лет своей деятельности выдали кредиты почти на 1 млрд. рублей. Городские кредитные общества выдавали кредиты из собственных средств, привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались

большим спросом у среднего класса в качестве инструмента вложения свободных средств.

В 1919 году Декретом Совета Народных комиссаров все кре­дитные общества были ликвидированы, облигации аннулированы, а владельцы заложенного имущества, которое не было национализи­ровано, должны были вносить платежи Народному банку.

Рынок ипотечных облигаций прекратил свое существование.

Глава 3 Программы финансирования жилищного строительства в современной России

В начале 1990-х годов в результате отказа государства от роли инвестора, подрядчика и собственника в сфере жилья произошло резкое сокращение государственного финансирования жилищного строительства при, практически, полном отсутствии каких-либо замещающих рыночных механизмов и форм кредитования граждан на приобретение или строительства жилья.

В результате произошел обвал в сфере жилищного строительства: если в 1987 г. было введено 72,8 млн. кв. метров общей площади, а в 1988 г. - 72,3 млн. кв. метров, то в 1991 г. - 49,4 млн. кв. метров, в 1992 г. - 37,9 млн. кв. метров. При этом ежегодное выбытие жилищного фонда составляло 7-9 млн. кв. метров жилья.

Развитие ипотечного кредитования в 1990-х годах в России проходило по нескольким направлениям.

Первое направление - разработка и внедрение государственных программ организации финансирования жилищного строительства на федеральном уровне.

Второе направление - развитие разнообразных моделей ипотечного кредитования в различных регионах РФ: в настоящее время в той или иной форме существуют около 20 региональных программ развития ипотечного кредитования населения.

В подавляющем большинстве случаев как оба этих направления, так и региональные программы между собой никак не связаны в методологическом плане.

3.1 Федеральные программы привлечения инвестиций в жилищное строительство

В декабре 1992 года в целях реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище «в новых социально-экономических условиях» был принят Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Согласно данного Закона,

граждане РФ при строительстве или покупке жилья имеют право на получение кредита под залог недвижимости, право на получение в установленном порядке компенсации (субсидии), льготного кредита, ссуды от органов государственной власти и органов местного самоуправления . Статьей 25 Закона предусматривалось, что условия реализации вышеуказанных прав, а также порядок изъятия в случае неуплаты заложенного имущества, условия отсрочки погашения ссуд и индексации ежемесячных выплат с учетом уровня доходов семьи, будут урегулированы соответствующими нормативными актами

Правительства РФ и Банком России.

В июне 1993 г. была принята Государственная целевая программа «Жилище». В Постановлении Правительства РФ подчеркивалось, что данная программа является одной из приоритетных программ структурной перестройки экономики, так как жилищный фонд (с учетом жилых строений на садовых участках) составляет около 30 % «воспроизводимого недвижимого имущества РФ», объем инвестиций в жилищное строительство составляет около 25% их общего объема, в сфере строительства и эксплуатации жилья занято около 13% работающего населения.

Целевой программой «Жилище» определялось, что государственная финансовая поддержка будет оказана:

1) из республиканского бюджета РФ на строительство жилья

- для военнослужащих и лиц, уволенных в запас из Вооруженных Сил РФ;

- лиц, выехавших из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей;

- участников ликвидации чернобыльской аварии и других аварий и стихийных бедствий.

2) из местного бюджета

- на строительство жилых домов для очередников и работников бюджетных организаций;

- ремонт и реконструкцию объектов жилищно-комунального хозяйства.

В Программе указывалось на необходимость создания форм

финансово-кредитного механизма: ипотечного кредитования, вторичного рынка закладных (двухуровневая открытая система), сети ссудо-сберегательных систем (одноуровневая закрытая модель), жилищно-сберегательных банков (одноуровневая открытая система).

Для организации новых систем кредитования строительства и приобретения населением жилья программой «Жилище» предусматривалось создание Агентства по ипотечному кредитованию.

Программа предусматривала (в общем виде без конкретных цифр) необходимость оказания государственной финансовой поддержки различным формам организации финансирования жилищного строительства в виде:

- предоставления заемщику на безвозмездной основе суммы средств для выплаты первого взноса по ипотечному кредиту (т.е. разовая дотация);

- ежегодной компенсации недостающей части выплаты по ипотечному кредиту в зависимости от уровня дохода семьи;

- освобождения от подоходного налога средств граждан, зачисленных на целевые фамильные жилищные счета
в банках;

- уменьшения на 50% налога на прибыль от деятельности банков, направленной на долгосрочное кредитование приобретения или строи­ тельства жилья

Отмечалось, что суммарная величина субсидии не должна пре­вышать 70% от стоимости жилья.

В качестве важнейшей меры,
способной изменить ситуацию в жилищном строительстве, предусматривалось бесплатное наделение населения земельным участками
в пределах нормы, которые могут быть использованы гражданами в виде начального капитала для улучшения жилищных условий.

В конце 1993 г. в развитие государственной программы «Жилище» вышло Положение о предоставлении гражданам РФ безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья, согласно которому размер субсидии может составлять от 5 до 70% стоимости жилья и определяется в зависимости двух критериев: величины дохода на одного члена семьи и времени ожидания в очереди на улучшение

жилищных условий. Причем за счет средств федерального бюджета предусматривалось финансировать только следующим категориям граждан:

военнослужащим, лицам органов внутренних дел и налоговой полиции;

лицам, признанным в установленном порядке вынужденными переселенцами;

лицам, проработавшим в районах Крайнего Севера;

лицам, пострадавшим от чернобыльской аварии и других аварий и стихийных бедствий.

В конце 1993 г. был подписан Указ Президента РФ, устанав­ливающий, что гражданам России, нуждающимся в улучшении жилищных условий, предоставляются на строительство или при­обретение жилья безвозмездные субсидии1
. Осознавая острую необ­ходимость создания эффективного кредитно-финансового механизма в жилищной сфере, данным Указом для организации системы ипотечного кредитования населения постановлялось создать Федеральное агент­ство по ипотечному жилищному кредитованию.

В Указе также содержались ряд положений рекомендательного характера, направленные на привлечение в жилищное строительство внебюджетных
источников финансирования;

обеспечить развитие целевых фамильных накопительных
жилищных счетов
с использованием собственных средств граждан;

рекомендовать образовать регионалвные и местные фонды развития жилищного строительства.

10 июня 1994 года в целях «оказания кредитно-финансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы» вышел Указ Президента РФ «О жилищных кредитах»2
, который как и предыдущие документы носил во многом декларативный и рекомендательный характер. Отмечалось, что коммерческие банки могут выдавать три
вида жилищных кредитов:
земельный кредит, строительный кредит, кредит на приобретение жилья.

1Указ Президента РФ № 2281 от 24.12.) 993.

2Указ Президента РФ № 1180 от 10.06.1994.

В тот же день Президентом РФ был подписан еще один Указ «О выпуске и обращении жилищных сертификатов»3
, согласно которому юридическое лицо - заказчик при осуществлении строительства жилых домов получал право привлекать средства граждан РФ при помощи особого вида облигаций - жилищных сертификатов, имеющих номинальную стоимость в единицах общей площади.

Всего в течение 1993 - 1995 гг. были разработаны и введены в действие около 50 правовых актов, по регулированию жилищной сферы.

В июне 1996 года были утверждены «Основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище». В Указе Президента РФ, утвердившем данный документ, отмечалось, что одной из главных задач является обеспечение возможности улучшения жилищных условий семей со средним
и скромным
достатком путем внедрения в практику долгосрочных C

-

J

жилищных кредитов . В «Основных направлениях...» в качестве главной задачи
развития системы ипотечного кредитования называлось доздание вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов4
.

Таким образом к середине 1990-х годов на уровне федеральной исполнительной власти произошел переход от политики поддержки (правда, только идеологической) различных моделей финансирования жилищного строительства к акцентированию на необходимости внедрения именно двухуровневой открытой модели ипотечного кредитования (т.н. «американской модели»).

Все это происходило на фоне углубления как жилищного, так и общеэкономического кризиса. Стремительно нарастал дефицит федерального бюджета; в 1992 г. - 3,16% ВВП, в 1993 г. - 5,75%, в 1994 г. - 10%5
. Не хватало средств на выплату зарплат и пенсий.

В середине 1990-х годов по мере укрепления финансового положения некоторые коммерческие банки начали запускать проекты по ипотечному кредитованию граждан. Одной из основных причин, сдерживающих развитие ипотечных программ, стала проблема невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в

3
Указ Президента РФ№ 1182 от 10.06.1994. S
2
Указ Президента РФ № 431 от 29.03.1996.

4Основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище»,

5
Известия, OS.08.2002.

случае неплатежеспособности заемщика. Практически не реально было выселить из заложенной квартиры прописанную там семью, тем более при наличии несовершеннолетних детей.

В результате поиска выхода из сложившейся ситуации ряд банков во второй половине 90-х годов стали применять схему ипотечного кредитования граждан, при которой заемщик становился собст­венником приобретаемого жилья только после расчета с кредитором. В течение же всего периода погашения ссуды покупатель жилья жил в квартире на правах арендатора. Приобретаемое жилье оформлялось в собственность на риэлторскую фирму, принадлежащую банку, а заемщик оформлял с фирмой договор аренды с правом выкупа.

В данном случае банк, решив проблему обращения взыскания на предмет залога, ставит заемщика в крайне незащищенную юриди­ческую позицию: вплоть до оформления квартиры в собственность заемщик рискует потерять как само жилье, так и внесенные в погашение кредита средства. Это может произойти в случае банк­ротства банка и обращения взыскания на имущество дочерней компании или просто в случае продажи квартиры третьим лицам, для чего не требуется согласие заемщика-арендатора.

Помимо юридических рисков, связанных с отсутствием достаточной и непротиворечивой нормативной базы, развитие ипотечного кредитования блокировалось макро и микроэкономи­ческими причинами:

- высокие темпы инфляции и непредсказуемость развития ситуации на денежном рынке, учитывая долгосрочный характер ипотечного кредитования, означали очень большой процентный риск и, фактически, непредсказуемость последствий;

- низкий уровень доходов населения, в результате чего приобретение жилья оказалось невозможным для подавляющего большинства населения;

- сокрытие источников доходов заемщика и отсутствие у него кредитной истории;

- низкий уровень капитализации кредитных организаций и отсутствие долгосрочных пассивов;

- отсутствие развитой системы страхования рисков;

- отсутствие в стране длинных инвестиционных ресурсов пенсионных фондов, страховых компаний, различных инвестиционных фондов.

В июне 1996 года была утверждена федеральная программа «Свой дом», которая подлежала финансированию за счет средств федерального бюджета6
.

Программой предусматривалось создание эффективного кредитно-финансового и инвестиционного механизма, обеспечение доступности жилья для граждан и осуществление строительства жилья при помощи привлечения средств населения и долгосрочных банковских кредитов. Согласно положениям программы, предпо­лагалось массовое строительство малоэтажных индивидуальных жилых зданий размером 90 - 120 кв. метров общей площади7
. Был составлен перечень важнейших строек по выпуску строительных материалов, изделий и конструкций всего 157 объектов), подлежащих частичному финансированию за счет бюджетных средств. Указывалось, что в проекте федерального бюджета на 1997 год необходимо предусмотреть не менее 4 трлн. рублей на предоставление всех видов прямой
безвозмездной государственной
поддержки на строительство и приобретение жилья (включая безвозмездные субсидии, безвозмезд­ную помощь, предоставление государственных жилищных сертифика­тов и другие).

Важным шагом на пути создания эффективной системы жилищного инвестирования стало принятие в июле 1997 года закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»8
.

В январе 1998 года была утверждена9
и получила статус президентской59
Федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты». Согласно данному документу, из федерального бюджета в течение 1998 - 2002 годов должно было быть выделено 25,4 млрд. рублей для реализации программы по

6
Постановление Правительства № 753 от 27.06.1996.

57
Федеральная целевая программа «Свой дом». 8
Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997.

9
Постановление Правительства №71 от 20.01.1998. 5
* Указ Президента РФ № 102 от 28.01.1998.

обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел, учреждений и органов уголовно-исправительной системы Министерства юстиции РФ, а также уволенных со службы и членов их семей.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. В августе 1996 г. Правительство РФ приняло постановление о создании ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), согласно которому Министерство финансов РФ в качестве доли государства в уставном капитале АИЖК должно было выделить 450 млрд. рублей в пределах общих объемов государственных инвестиций, предусмотренных в федеральном бюджете на 1996 год10
.

В 1997 г. АИЖК было зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества и получило из бюджета 80 млн. руб. для формирования уставного капитала. 100% уставного фонда Агентства принадлежит Правительству РФ. В качестве основной цели Агентства было сформулировано создание и развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России.

Достижение данной цели предполагалось путем решения следующих задач:

- формирование рынка ипотечных кредитов, выдаваемых российскими коммерческими банками на основе рефинансирования Агентством кредитных организаций;

- формирование ресурсной базы Агентства путем:

а) эмиссии ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;

б) выпуска облигаций, гарантированных Правитель­ ством РФ;

в) привлечения долгосрочных кредитов; стандартизация и унификация процедур ипотечного

кредитования в целях повышения надежности выпускаемых ценных

бумаг;

- оказание методологической помощи банкам по процедурам выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.

10
Постановление Правительства РФ от 26.08.1996 г. №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию».

Таким образом, предполагалось, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию будет развивать в России двухуровневую
открытую модель рынка ипотечных кредитов.

Ссылаясь на отсутствие достаточной нормативной базы, АИЖК фактически, не приступило к работе: за три года работы было выдано 4 ипотечных кредита, выделенные бюджетные средства в результате девальвации обесценились. На ряд высокопоставленных лиц, влиявших на распределение бюджетных ресурсов, выделенных для осуществления ипотечной программы, были заведены (и через некоторое время закрыты) уголовные дела по факту не целевого использования средств.

Сотрудники АИЖК посетили ряд стран с целью изучения различных моделей финансирования жилищного строительства.

В настоящее время кредитный портфель АИЖК, работающего на рынке более пяти лет, составляет около 20 млн. рублей.

Осенью 2002 года Агентство планирует разместить облигационный заем на 2 млрд. рублей11
. Предполагается, что уровень доходности будет ниже текущей рыночной доходности (составит ориентировочно 16 - 20% годовых в рублях).

Возможно, что всю эмиссию приобретет Пенсионный фонд РФ.

Между пенсионным фондом РФ и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию заключено соглашение о намерениях, на основании которого ПФР приобретет по закрытой подписке весь объем первого выпуска ипотечных облигаций.

Привлеченные посредством облигационного займа средства предполагается направить на предоставление ипотечных кредитов в различных регионах России. Планируется, что уровень процентной ставки по жилищным ссудам будет на 2 - 3 % выше уровня инфляции.

Часть ипотечных кредитов будут предоставляться определенным группам населения по «социальной» ставке, которая будет субсидироваться за счет средств местных бюджетов.

Программа «

DeUaCredit

». Программа жилищного ипотечного кредитования «DeltaCredit» осуществляется по инициативе американского правительства фондом «США - Россия». Для

11
Коммерсант, 20.04.2002. Коммерсант, 14.08.2002.

реализации различных программ фонда в России по решению Конгресса США было выделено 440 млн. долл. США, значительную часть из которых предполагалось направить на развитие российской системы ипотечного кредитования.

В рамках данной программы в 2001 г. в Москве был создан коммерческий банк «Дельта-кредит», который стал основным оператором американской программы развития ипотечного кредитования в России.

Согласно условиям программы:

- максимальный размер кредита составляет 200 тыс. долл. США;

- минимальный - 17 тыс. долл. США;

- срок кредита 10 лет с возможностью досрочного погашения, начиная с седьмого месяца после выдачи кредита;

- фиксированная валютная процентная ставка 15% годовых;

- минимальный первоначальный взнос - не менее 30% от стоимости приобретаемой недвижимости;

- не требуется поручительства юридических и физических лиц;

- не требуется наличия гражданства РФ.

С 2001 года КБ «Дельта - Кредит» приступил к кредитованию заемщиков, желающих приобрести строящееся жилье. В настоящее время условия по данному виду кредитования следующие:

- срок сдачи дома в эксплуатацию не должен превышать 2 года;

- процентная ставка на период строительства установлена в размере 21%;

- минимальный первоначальный взнос составляет не менее 40% стоимости жилья.

Одно из обязательных условий страхование трех видов: приоб­ретаемого жилья, жизни и трудоспособности заемщика и права собственности на квартиру. Общая стоимость всех трех видов страхования не превышает 1,5% от суммы кредита.

Для получения кредита необходимо представить в банк сведения о постоянных доходах, в которые входят заработная плата обоих супругов, доходы по депозитам в банках, по ценным бумагам, по сдачи недвижимости в аренду и др.. После проверки представленных документов производится расчет: платежи по кредиту не должны

превышать 35% от ежемесячного дохода семьи после уплаты всех налогов.

В мае 2002 года КБ «Дельта - Кредит» подписал инвестиционные соглашения с европейским банком реконструкции и развития (EBRD) и Международной финансовой корпорацией (IFC), в соотвествии с которыми EBRD и IFC предоставят банку по 20 млн. долл. США в виде кредитов с фиксированной процентной ставкой на 10 лет12
. Данные кредиты предоставляются международными финансовыми институтами с целью оказания содействия развитию ипотечного жилищного кредитования в России.

В настоящее время кредитный портфель КБ «Дельта - Кредит» содержит около 1 000 ипотечных ссуд физических лиц на общую сумму 35 млн. долл. США.

Недостатком данной программы является ориентированность на слой населения с достаточно высоким уровнем регулярного дохода. Например, даже при приобретении на вторичном рынке скромной московской квартиры стоимостью 50 тыс. долл. США при наличии необходимого минимума собственных средств 15 тыс. долл. США (30%) и размере кредита 35 тыс. долл. США по ставке 15% годовых заемщик в течение 10 лет ежемесячно должен вносить по 565 долл. США.

В августе 2002 г. КБ «Дельта - Кредит» приступил к реализации программы по ипотечному кредитованию покупки загородного жилья, в рамках которой предоставляются кредиты на покупку готовых и строящихся коттеджей в ближнем Подмосковье (до 35 км от МКАД)13
. Приобретение готового коттеджа кредитуется на следующих условиях:

процентная ставка от 18% до 22% годовых в валюте (в зависимости от степени готовности дома, но в любом случае - не ниже 60%14
);

на срок до 10 лет;

сумма ипотечного кредита - от 35 до 200 тыс. долл. США;

размер первоначального взноса - не менее 40% от стоимости земельного участка и коттеджа;

12Ведомости, 16.05.2002.

13Коммерсант, 06.08.2002.

14Ведомости, 07.08.2002.

4% от суммы кредита оставляет оплата услуг аудитора,

оценщика, страховой компании и оплата нотариальной пошлины .

Исходя из анализа финансовых условий данного ипотечного кредита (уровень процентной ставки, требуемый размер ежемесячного дохода заемщика - он должен не менее в 2,5 раза превышать сумму месячных отчислений по кредиту) и дополнительных предъявляемых требований (коттедж должен располагаться в охраняемом поселке в ближнем Подмосковье), ясно, что программа рассчитана на довольно состоятельных людей (с ежемесячным доходом свыше 1.5 тыс. долл. США, которые, как правило, имеют возможность приобрести коттедж, не прибегая к заемным средствам).

3.2. Московский опыт создания системы ипотечного кредитования

В Москве также, как и на федеральном уровне можно разделить направления ипотеки, развивавшиеся под патронажем московского правительства и программы ипотечного жилищного кредитования, развивавшиеся коммерческими структурами самостоятельно.

В Москве были приняты две концепции создания и развития системы ипотечного кредитования.

Первая концепция - двухуровневая модель рынка ИК (амери­канская)

11 января 1998 г. в г. Кембридж, штат Массачусетс, США, был подписан Договор о создании ипотечного рынка в г. Москве, осно­ванный на предварительной договоренности о привлечении амери­канских инвестиций (до 1 млрд. дол. США) для финансирования московской ипотечной программы.

В развитие положений вышеуказанного Договора в августе 1998 г. постановлением Правительства Москвы15
были утверждены концепция и план мероприятий по созданию системы ипотечного кредитования, разработанные российско-американской рабочей груп­пой при правительстве г. Москвы.

»

15
Постановление Правительства Москвы от П.08.1998 г. №625 «О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве».

Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве предусматривала:

выдачу ипотечных кредитов москвичам для приобретения не менее 10 тыс. квартир в год;

через инструменты вторичного ипотечного рынка обес­печить непрерывное рефинансирование ипотечного кредитования с выходом на самофинансирование в течение 1-2 лет;

создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее и доступ к этой информации всех квалифицированных участников ипотечного рынка;

создание механизма рефинансирования первичных креди­торов за счет вторичного рынка.

Утвержденная правительством Москвы Концепция московской ипотечной программы предполагала создание следующей модели ипотечного кредитования:

В рамках развития данной концепции предусматривалось создание ОАО «Московское ипотечное агентство», которое должно было стать «основным оператором вторичного ипотечного рынка» в Москве и выполнять следующие функции :

разработка и внедрение единых ипотечных стандартов и технологий;

привлечение средств инвесторов путем выпуска и размещения ценных бумаг, обеспеченных пулами ипотечных кредитов, а также поручительствами Правительства Москвы;

выкуп у «квалифицированных кредиторов» ипотечных кредитов, соответствующих разработанным агентством стандартам16
.

На время становления Московской ипотечной программы за Правительством Москвы закреплялся пакет акций не менее 51% ОАО «Московское ипотечное агентство».

Среди необходимых мер по созданию условий для работы ипотеки в Москве также предусматривалось :

создание резервного отсел енч ее ко го фонда;

организация торгов жилья, на которое обращено взыскание;

обеспечение обязательного выселения неплательщиков по ипотечным договорам.

Утвержденной Концепцией предусматривалось, что заемщик должен был за счет собственных средств оплатить не менее 30% приобретаемого жилья.

Через две недели после утверждения Концепции в качестве страховой компании, уполномоченной для осуществления страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования в г. Москве было определено ОАО «Московское страховое строительное общество «МОССО»17
, которое должно было осуществлять:

имущественное страхование предмета залога (обязательное условие);

страхование гражданско-правовой ответственности участ­ников рынка (например, обязательное страхование ответственности оценочных организаций);

страхование жизни и трудоспособности заемщика;

16Постановление Правительства Москвы от 11,08.1998 г. № 625 «О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве».

17Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 26.08.1998 г. Х?970-РП.

страхование рисков, связанных с ипотечным кредитованием (например, кредитные риски финансовых институтов).

В качестве источников финансирования Московской ипотечной программы помимо собственных средств ОАО «Московское ипотечное агентство» предусматривались:

ценные бумаги Агентства, выпущенные под поручи­тельство Правительства Москвы;

кредиты у международных инвесторов под общие гарантии города;

часть средств (в рамках установленной квоты), полученных путем городского облигационного займа;

часть ссуды Мирового банка, выделяемой на финан­сирование общероссийской ипотечной программы;

включение Московской ипотечной программы в американскую программу Уэлдона-Тейлора (проходящую обсуждение в Конгрессе США);

- прямое кредитование российских банков международными инвесторами под Московскую ипотечную программу, включая средства Американо-Росийского инвестиционного Фонда.

В рамках Плана мероприятий по реализации Московской ипотечной программы было намечено проработать вопросы по привлечению ресурсов путем:

- Московского международного займа в объеме 500 млн. долл. США;

- Кредита Всемирного банка для РФ и передача части его в Московскую ипотечную программу в объеме до 200 млн. долл. США;

- Программы Уэлдона-Тейлора - 50 млн. долл. США.

Не смотря на разразившийся финансовый кризис, в сентябре 1998 г. распоряжением мэра Москвы был запущен пилотный проект ипотечной программы, предусматривающий выдачу первых десяти ипотечных сертификатов прямо в Дни празднования города. Распоряжением мэра на АК «Московский муниципальный банк - Банк Москвы» вплоть до начала деятельности ОАО «Московское ипотечное агентство» возлагались следующие функции :

- приобретение прав требования по ипотечным кредитам у ком­ мерческих банков;

- консолидированный учет и контроль за выполнением коммер­ ческими банками, привлекаемыми для выдачи ипотечных серти­ фикатов и кредитов.

В состав коммерческих банков, отобранных для выдачи ипотечных кредитов и сертификатов, вошли 4 банка: Московский банк Сбербанка РФ, Московский муниципальный банк, Мосстройэкономбанк, Инвест-сбербанк.

Департаменту финансов Правительства Москвы предписывалось в 1 квартале 1999 г. открыть в Банке Москвы беспроцентный целевой депозит в сумме 9,5 млн. руб. для приобретения Банком Москвы прав требования по ипотечным кредитам.

В марте 1999 г. Правительство Москвы приняло решение об учреждении ОАО «Московское ипотечное агентство» в форме коммерческого банка со 100% вкладом города и уставным капиталом 120 млн. руб., сформированным за счет средств бюджета на 1999 г.. В состав Наблюдательного Совета КБ «Московское ипотечное агентство»(ОАО) вошли члены московского правительства, председатель Московской городской Думы, председателем Совета стал Мэр Москвы Ю.МЛужков.

Данная программа развития системы ипотечного кредитования в г. Москве разрабатывалась при активном участии американских специалистов, предусматривала внедрение двухуровневой модели рынка жилищных кредитов и основывалась на поступлении огромных средств из США.

В связи с разразившимся финансовым кризисом намеченная программа инвестиций не была осуществлена. В результате чего уполномоченные банки, не имея гарантий выкупа у них ипотечных кредитов, ограничились выдачей нескольких сот ипотечных ссуд.

Выдача ипотечных кредитов на условиях пилотного этапа Московской ипотечной программы была прекращена. Московское ипотечное агентство так и не приступило к выкупу прав требования по ипотечным кредитам, выданным уполномоченными банками. А через

2,5 года после принятия само Правительство Москвы признало, что принятая в 1998г. Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве не соответствует «современным условиям социальной и экономической политики»19
.

Следует отметить, что данная программа создания и развития системы ипотечного кредитования в г. Москве оказалась полностью провалена. В качестве объективной причины такого результата можно признать резкое изменение социально-экономической ситуации, произошедшее вследствие потрясшего страну финансового кризиса августа 1998 г.. Однако, новая концепция развития системы ипотечного кредитования в г. Москве была разработана и принята лишь спустя 2,5 года. В любом случае, помимо объективных причин реализации программы помешали еще и ряд субъективных положений, заложенных в качестве основы функционирования данной программы:

- ориентация программы на зарубежные источники финан­ сирования;

- направленность программы на быстрый переход ипотечной системы на уровень организации, соответствующий высокоразвитой и стабильной экономике с развитой системой институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний, долгосрочных инвестиционных фондов), заинтересованных в высоконадежном и долгосрочном вложении финансовых ресурсов.

Помимо этого, следуег отметить, что для реализации утвержденной Концепции отсутствовала четкая программа создания инфраструктуры рынка.

Следует отметить, что Правительство Москвы рассматривало и поощряло развитие различных направлений привлечения инвестиций в жилищное строительство города.