Ипотечное кредитование как вид залогового права

tyle="text-align:center;">1.3.

Порядок учета операций по уступке банком прав требования по закладным.

Права требования по закладной, оформленной по предоставленному банком ипотечному кредиту, могут быть уступлены третьему лицу на возмездной основе. Банк также может приобретать (выкупать) права требования по первичным договорам на размещение денежных средств, исполнение обязательств по которым обеспечивается ипотекой.

Уступка прав требования (цессия) - операция по уступке прав требования по заключенным ипотечным кредитам на возмездной основе.

Сторонами заключения такой сделки являются цедент и цессионарий.

Цедент - кредитор, передающий права требования по ипотечному кредиту третьему лицу; цессионарий - лицо, приобретающее права требования по ипотечному кредитному договору.

При заключении сделки рассчитывается цена приобретения - фактические затраты, произведенные цессионарием по приобретению прав требований по ипотечному кредиту, в том числе сумма основного долга по ипотечному кредиту, сумма процентов (в том числе просроченных), начисленная на дату перехода права собственности), сумма неустоек (штрафов, пеней), начисленная на дату перехода права собственности, затраты по оплате услуг сторонних организаций, связанные с приобретением прав требований и их регистрацией.

Стоимость, за которую продано (приобретено) право требования, называется ценой реализации.

В результате проведения операции уступки формируется финансовый результат от выбытия права требования - он определяется как разница между ценой приобретения и ценой реализации за вычетом в установленных законодательством случаях сумм НДС.

Для учета операций по реализации прав требований по закладным в Плане счетов предусмотрены следующие балансовые счета: 612 01 и 612 02 "Выбытие и реализация имущества" (счета парные: счет 612 01 - пассивный, счет 612 02 - активный). В аналитическом учете открываются отдельные лицевые счета на каждый реализуемый ипотечный кредит.

Учет операций по реализации закладной производится в день перехода прав требований, определенный в договоре уступки. В случае если на день перехода прав требований средства от цессионария не поступили, сумма, подлежащая получению по уступленным правам требования, может быть рассмотрена как дебиторская задолженность. Учет указанной задолженности ведется на балансовом счете 474 23. До момента поступления средств сумма, находящаяся на лицевом счете, подлежит оценке и резервированию в соответствии с требованиями Положения ЦБ РФ N 283-П.

В случае если средства от цессионария в полной сумме или частично поступили ранее даты перехода прав требования, учет таких средств производится на балансовом счете по учету прочих обязательств. Учет указанной задолженности ведется на балансовом счете 474 22.

В день перехода прав требований по закладной осуществляются следующие операции.

Производится доначисление процентов по дату перехода прав требований включительно.

1.4.

Порядок учета резервов на возможные потери по ипотечным кредитам и приобретенным правам требования.

Классификация ссудной задолженности и приобретенных прав требования по закладным по категориям качества и формирование резервов производится в соответствии с Положением ЦБ РФ от 26 марта 2004 г. N 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности".

Размер резерва, созданного на возможные потери по ссудам и приобретенным правам требования, обособленным в ПОС, регулируется ежедневно, по мере изменения размера задолженности по портфелю.

По остальным ссудам формирование резерва производится в день предоставления кредита, регулирование резерва осуществляется в следующих случаях:

- в случае изменения категории качества задолженности - в день изменения категории качества;

- в случае изменения величины процента резервирования по задолженности - в день изменения процента резервирования;

- в случае изменения категории качества обеспечения задолженности - в день изменения категории качества обеспечения;

- в случае изменения суммы основного долга по задолженности, кроме изменений, связанных с изменением курса иностранной валюты к рублю - в день изменения суммы основного долга;

- при изменении суммы основного долга в связи с изменением курса иностранной валюты регулирование резерва производится в последний календарный день месяца.

Величина процента резервирования по портфелю однородных ссуд устанавливается кредитующим подразделением на основе разработанных и утвержденных банком методик.

По остальным задолженностям резервы формируются в полном объеме по каждой конкретной задолженности исходя из остатка задолженности и категории качества, к которой отнесен кредит или приобретенное право требования:

- под задолженность первой категории качества резерв не формируется;

- под задолженность второй категории качества в размере от 1% до 20% от задолженности;

- под задолженность третьей категории качества в размере от 21% до 50% от задолженности;

- под задолженность четвертой категории качества в размере от 51% до 100% от задолженности;

- под задолженность пятой категории качества в размере 100% от ссудной задолженности.

2.

Особенности применения ипотечного кредита.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

3.

Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе.

В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

3. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост не возврата кредитов.

5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.

4.

Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования в России.

Государственная жилищная политика должна ориентироваться не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жильё в собственности в результате приватизации. Одним из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. В связи с этим Правительством Российской Федерации была разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная Постановлением Правительства от 11 января 2000 г. № 28, в которой были определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учётом российского законодательства и существующих социально-экономических условий, намечены конкретные направления деятельности.

Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:

- принятие нормативных правовых актов;

- оптимальное налогообложение;

- совершенствования проектирования и технологий строительства;

- государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;

- адресные жилищные субсидии гражданам.

На сегодняшний день заложены основы законодательной базы ипотечного кредитования в России и регламентирована деятельность всех субъектов ипотечного рынка (банки, оценочные, риэлторские и страховые компании).